Handelsgericht 2. Kammer
HSU.2019.57 / as / mv
Art. 88
Entscheid vom 15. Mai 2019
Besetzung Oberrichter Vetter, Vizepräsident Gerichtsschreiber Müller
Gesuchstellerin C.G, ____________ vertreten durch lic. iur. Anton Frank, Rechtsanwalt, Alpenstrasse 1, 6004 Luzern
Gesuchsgegnerin H.M. GmbH, __________
Gegenstand Summarisches Verfahren betreffend Mietausweisungsgesuch
Die Gesuchstellerin ist eine Genossenschaft mit Sitz in Basel. [...].
Die Gesuchsgegnerin ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit Sitz in M. (AG). Sie bezweckt hauptsächlich die Führung gastronomischer Betriebe [...], (Gesuchsbeilage [GB] 2).
Die Gesuchstellerin verfügte mit der B. M. GmbH für das Mietobjekt "Restaurant EG, B.-Strasse 21, M." über einen Mietvertrag (vgl. Gesuch Rz. 1; GB 3). Kurz bevor die B. M. GmbH am 27. November 2017 in Konkurs fiel, schloss diese mit der Gesuchsgegnerin einen Untermietvertrag ab. Das Konkursamt des Kantons Aargau erklärte mit Schreiben vom 30. November 2017, den Nichteintritt in diesen Untermietvertrag und verwies die Gesuchsgegnerin betreffend Abschluss eines neuen Mietvertrags an C. (vgl. Gesuch Rz. 2; GB 4).
In der Folge fanden zwischen der Gesuchstellerin und der Gesuchsgegnerin Verhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrags für das Mietobjekt statt. Ob dabei ein Mietvertrag zustande kam, ist zwischen den Parteien umstritten (vgl. GB 5 sowie E-Mail vom 9. August 2018 als Beilage zur Gesuchsantwort). Ein schriftlicher Mietvertrag wurde indessen nicht abgeschlossen, die Gesuchsgegnerin benützte das Mietobjekt jedoch weiterhin und bezahlte der Gesuchstellerin den monatlichen Mietzins von Fr. 5'947.45.
Infolge Zahlungsverzugs der Gesuchsgegnerin drohte die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin mittels Schreiben vom 14. Januar 2019 die Kündigung an und setzte ihr eine 30-tägige Zahlungsfrist zur Begleichung der ausstehenden Mietzinsforderungen an (GB 6).
Mit amtlichem Formular vom 14. März 2019 wurde das Mietverhältnis mit der Gesuchsgegnerin auf den 30. April 2019 gekündigt (GB 7).
Mit Schreiben vom 18. März 2019 bat die Gesuchsgegnerin die Gesuchstellerin um Reduktion des Mietzinses (vgl. Gesuch Rz. 7; GB 8). Zudem focht die Gesuchsgegnerin die Kündigung mit Eingabe vom 18. März 2019
bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Baden an (GB 9).
Die Gesuchstellerin antwortete der Gesuchsgegnerin mit Schreiben vom 28. März 2019, dass eine Vertragsverlängerung insbesondere aufgrund des bestehenden Zahlungsverzugs von Monatsmietzinsen nicht möglich sei und forderte die Gesuchsgegnerin auf, das Mietobjekt am Donnerstag, 2. Mai 2019, 10:00 Uhr, zurückzugeben (GB 10). Die Gesuchsgegnerin hat das Mietobjekt nicht verlassen (vgl. Gesuchsantwort).
Mit Gesuch vom 16. April 2019 (Postaufgabe: 16. April 2019) stellte die Gesuchstellerin die folgenden Rechtsbegehren:
" 1. Die Gesuchsgegnerin sei zu verhalten, das Mietobjekt an der B.- Strasse 21, M. (Laden) innert einer in wenigen Tagen anzusetzenden, richterlichen Frist, ordnungsgemäss zu räumen, zu reinigen und zu verlassen.
Zudem sei der Gesuchsgegnerin für diesen Fall eine Busse nach Art. 292 StGB anzudrohen.
Zur Begründung führte die Gesuchstellerin im Wesentlichen aus, sie habe einen Anspruch auf Mietausweisung der Gesuchsgegnerin. Da die vorgebrachten Tatsachen unbestritten seien, der Sachverhalt sofort beweisbar und die Rechtslage klar sei, sei dem Gesuch um schnellen Rechtsschutz im Sinne von Art. 257 Abs. 1 ZPO zu entsprechen.
Mit Eingabe vom 24. April 2019 bezifferte die Gesuchstellerin den Streitwert auf Fr. 215'080.20.
Mit Eingabe vom 14. Mai 2019 teilte die Gesuchsgegnerin mit, sie bestehe nach wie vor auf der Behauptung, dass die Gesuchstellerin ihr einen 5+5 Jahre Mietvertrag mehrmals mündlich per Telefon versprochen habe und sie in diesem Punkt nicht die Wahrheit sage (vgl. E-Mail vom 9. August
2018 als Beilage zur Gesuchsantwort). Falls die Gesuchsgegnerin das Mietobjekt gemäss Mietausweisungsgesuch räumen müsse, entstände T. A. als Besitzer der Gesuchsgegnerin ein enormer finanzieller Schaden, welcher seine finanzielle Existenz grundlegend zerstören würde. Deshalb stelle er den Antrag auf Schadenersatz in Höhe von Fr. 200'000.00. Falls ein Mietvertrag zustande gekommen sein sollte, sei die Gesuchsgegnerin bereit, die offenen Mietschulden zu bezahlen. Falls die Gesuchsgegnerin im vorliegenden Verfahren unterliegen sollte, stelle sie ein Gesuch um eine Fristerstreckung, so dass sie das gesamte Mobiliar raumen könne und keine polizeiliche Räumung stattfinden müsse.
1.2. Sachliche und funktionelle Zuständigkeit Die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts ergibt sich Art. 6 Abs. 2 ZPO, wenn die geschäftliche Tätigkeit mindestens eine Prozesspartei betroffen ist, gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht und die Prozessparteien im Handelsregister eingetragen sind.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt, da auch Mietverträge über Geschäftsliegenschaften vom Begriff der geschäftlichen Tätigkeiten erfasst werden, 1 der Streitwert – entgegen der Auffassung der Gesuchsgegnerin – sechs Monatsmietzinse umfasst 2 und damit mit Fr. 35'684.70, die für die Beschwerde an das Bundesgericht vorgeschriebene Höhe von Fr. 15'000.00 bzw. 30'000.00 (Art. 74 Abs. 1 BGG) überschreitet und beide Parteien im Handelsregister eingetragen sind.
Für den Rechtsschutz in klaren Fällen ist das summarische Verfahren anwendbar. Gestützt auf Art. 248 lit. b i.V.m. Art. 257 ZPO i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a EG ZPO ist der Vizepräsident des Handelsgerichts funktionell zuständig.
1 BGE 139 III 457 E. 3.2; VETTER, in; Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Hrsg.), Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 6 N. 21b m.w.N. 2 Siehe zur Streitwertberechnung BGE 144 III 346 E. 1.2.1.
Die Gesuchstellerin behauptet, aufgrund der aufgelegten Belege seien die Voraussetzungen gemäss Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) gegeben (Gesuch Rz. 9).
Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Die Voraussetzung des unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalts wird auch als Liquidität des Sachverhalts bezeichnet. 3 Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliegt (Art. 257 Abs. 2 ZPO). Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
Ein unbestrittener Sachverhalt liegt vor, wenn eine Partei die Tatsachenbehauptung ihres Gegners nicht bestreitet. Diesfalls gilt dieser als unbestritten und die betreffende Tatsache kann dem Entscheid ohne weiteres zugrunde gelegt werden, da über nicht bestrittene Tatsachen kein Beweis geführt zu werden braucht (vgl. Art. 150 Abs. 1 ZPO). 4
Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen, wobei andere sofort greifbare Beweismittel nicht ausgeschlossen sind. 5 Der Rechtsschutz in klaren Fällen unterliegt keiner Beweisstrengebeschränkung. Blosses Glaubhaftmachen genügt für die Geltendmachung des Anspruchs nicht, sondern die Gesuchstellerin hat den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen. 6 Demgegenüber genügt für die Verneinung eines klaren Falls, dass die Gesuchsgegnerin substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Nicht erforderlich ist, dass sie ihre Einwendungen glaubhaft macht. 7
3 SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Fn. 1), Art. 257 N. 5. 4 BK ZPO I-HURNI, 2012, Art. 55 N. 37 mit Verweis auf Art. 150 Abs. 1 ZPO. 5 BGE 138 III 620 E. 5.1.1; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 3), Art. 257 N. 5. 6 BGE 138 III 620 E. 5.1.1; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 3), Art. 257 N. 6; LEUPOLD, Der Rechtsschutz in klaren Fällen nach der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung, in: Leupold/Rüetschi/Stauber/Vetter (Hrsg.), Der Weg zum Recht, Festschrift für Alfred Bühler, 2008, S. 70 ff. 7 BGE 138 III 620 E. 5.1.1; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 3), Art. 257 N. 7.
Die Rechtslage ist klar, wenn die Anwendung und Auslegung einer Norm, namentlich auf Grund ihres Wortlauts, der Rechtsprechung und der bewährten Lehre, zu keinem Zweifel Anlass gibt. 8 Die Rechtsfolge muss sich bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergeben und die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führen. 9 Dagegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies beispielsweise bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft. 10
Die Gesuchsgegnerin bestreitet die Rechtmässigkeit der Kündigung nicht. Sie stellt sich jedoch auf den Standpunkt, die Gesuchstellerin habe ihr einen 5+5 Jahre Mietvertrag mehrmals mündlich per Telefon versprochen (vgl. E-Mail vom 9. August 2018 als Beilage zur Gesuchsantwort).
3.2. Rechtliches Benützt jemand ein Mietobjekt, ohne dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag zustande gekommen ist, geht das Bundesgericht von einem sog. "faktischen Vertragsverhältnis" aus. 11
Ist der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand,
8 BGer 4A_447/2011 vom 20. September 2011 E. 2.3; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 3), Art. 257 N. 9. 9 BGE 138 III 123 E. 2.1.2; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 3), Art. 257 N. 9. 10 BGE 138 III 123 E. 2.1.2. 11 BGE 119 II 437 3b; SVIT-Kommentar-ROHRER, 4. Aufl. 2018, Vorbemerkungen zu Art. 253-273c OR N. 35 m.w.N.
so kann ihm der Vermieter gemäss Art. 257d Abs. 1 OR in einem ersten Schritt schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter in einem zweiten Schritt mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen ist auf dem amtlichen Formular mitzuteilen (Art. 266l Abs. 2 OR).
Die Anfechtung der Gültigkeit der Kündigung bei Mietschlichtungsstelle führt mangels identischem Streitgegenstand zu keiner Sperrwirkung der Rechtshängigkeit bezüglich dem Mietausweisungsbegehren. 12 Vielmehr hat die Mietschlichtungsstelle bei parallelen Verfahren vor der Mietschlichtungsstelle und dem Ausweisungsrichter zu sistieren. Falls der Ausweisungsrichter, der für den Ausweisungsentscheid zwangsläufig auch vorfrageweise über die Gültigkeit der Kündigung zu befinden hat, die Ausweisung im summarischen Verfahren gewährt, so schreibt die Mietschlichtungsstelle den sistieren Fall ab. 13
3.3. Würdigung Es ist unbestritten, dass die Gesuchsgegnerin das Mietobjekt "Restaurant EG, B.-Strasse 21, M." auch ohne schriftlichen Vertrag zwischen den Parteien benutzte und der Gesuchstellerin daher einen monatlichen Mietzins von Fr. 5'947.45 entrichtete. Damit bestand zwischen den Parteien ein Mietvertrag und der Einwand der Gesuchsgegnerin, die Gesuchstellerin habe ihr einen 5+5 Jahre Mietvertrag mehrmals mündlich per Telefon versprochen, ist irrelevant.
Die Kündigung der Gesuchstellerin vom 14. März 2019 für das Mietobjekt "Restaurant EG, B.-Strasse 21, M." auf den 30. April 2019 (GB 7) erfolgte rechtsgültig: Es ist unbestritten, dass die Gesuchsgegnerin die Mietsache übernommen hatte und mit der Zahlung von Mietzinsen im Rückstand war. Mit eingeschriebenem Brief vom 14. Januar 2019 hat die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin gemahnt und ihr die gemäss Art. 257d Abs. 1 OR erforderliche Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt (GB 6). Dieser Brief wurde der Gesuchsgegnerin am 17. Januar 2019 zugestellt (vgl. GB 6, Zustellungsbeweis). Die 30-tägige Zahlungsfrist endete damit am 16. Februar 2019. Die auf dem amtlichen Formular erklärte Kündigung der Gesuchstellerin vom 14. März 2019 für das Mietobjekt "Restaurant EG, B.-Strasse 21, M." auf den 30. April 2019 (GB 7) ging bei der Gesuchsgegnerin am 15. März 2019 ein (vgl. GB 7; Zustellungsbeweis) und erfüllte damit die formellen Voraussetzungen von Art. 257d Abs. 2 und Art. 266l Abs. 2 OR.
12 SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 3), Art. 257 N. 38a m.w.N. 13 SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 3), Art. 257 N. 38a.
Das Rechtsbegehren Ziff. 1 ist daher vollumfänglich gutzuheissen.
Das Handelsgericht ordnet bei der direkten Vollstreckung auf Antrag der obsiegenden Partei Vollstreckungsmassnahmen an (Art. 219 i.V.m. Art. 236 Abs. 3 ZPO). 14 Die Gesuchsgegnerin hat sich nicht zum Vollstreckungsantrag geäussert. Aufgrund der vorliegend geltenden Dispositionsmaxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO) hat sich das Handelsgericht deshalb an die Anträge der Gesuchstellerin zu halten und lediglich deren Verhältnismässigkeit zu prüfen. 15 Eine offensichtliche Unverhältnismässigkeit der gestützt auf Art. 343 Abs. 1 lit. a und d ZPO beantragten Vollstreckungsmassnahmen ist nicht ersichtlich, so dass auch dieses Rechtsbegehren gutzuheissen ist.
Schadenersatzanspruch der Gesuchsgegnerin Der von der Gesuchsgegnerin geltend gemachte Schadenersatzanspruch ist mangels rechtlicher und tatsächlicher Liquidität im Sinne von Art. 257 Abs. 1 ZPO in einem ordentlichen Verfahren geltend zu machen. Folglich kann im vorliegenden Verfahren auf den behaupteten Schadenersatzanspruch nicht eingetreten werden.
Kosten Abschliessend sind die Kosten zu verlegen. Die Prozesskosten bestehen aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO). 6.1. Verlegung Die Prozesskosten werden nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt, d.h. entsprechend dem Ausmass des Obsiegens bzw. Unterliegens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Vorliegend ist das Gesuch vollumfänglich gutzuheissen, weshalb die Gesuchsgegnerin als unterliegend gilt und ihr die Prozesskosten aufzuerlegen sind. Gründe, die eine andere Verlegung nach Ermessen (vgl. Art. 107 ZPO) rechtfertigen würden, wurden nicht vorgebracht und sind auch nicht ersichtlich. Für die von der Gesuchsgegegnerin geltend gemachte Schadenersatzforderung werden keine Kosten erhoben.
14 SCHNEUWLY/VETTER, Die Realvollstreckung handelsgerichtlicher Entscheide, in: Jusletter 5. September 2016, Rz. 14. 15 SCHNEUWLY/VETTER (Fn. 14), Rz. 29.
6.2. Gerichtskosten Die Gerichtskosten bestehen aus der Entscheidgebühr (Art. 95 Abs. 2 lit. b ZPO), welche sich nach § 8 VKD bemisst. Sie wird in Berücksichtigung des verursachten gerichtlichen Aufwands und angesichts von Schwierigkeit und Umfang der Streitigkeit auf insgesamt Fr. 3'000.00 festgesetzt und mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 3'000.00 verrechnet (Art. 111 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin die Gerichtskosten, d.h. Fr. 3'000.00, direkt zu ersetzen (Art. 111 Abs. 2 ZPO).
6.3. Parteientschädigung Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin zudem eine Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Parteientschädigung wird nach dem Streitwert – vorliegend Fr. 35'684.70 (vgl. oben E. 1.2)– bemessen (vgl. § 3 AnwT; SAR 291.150). Ausgehend von einer Grundentschädigung von Fr. 6'872.15 (§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 9 AnwT) resultiert nach Vornahme eines Summarabzugs von 75 % (§ 3 Abs. 2 AnwT) ein Betrag von Fr. 1'718.05. Damit sind insbesondere eine Rechtsschrift und die Teilnahme an einer behördlichen Verhandlung abgegolten (vgl. § 6 Abs. 1 AnwT). Nach einem weiteren Abzug von 20 % wegen der nicht durchgeführten Verhandlung (§ 6 Abs. 1 AnwT), resultiert ein Betrag von Fr. 1'374.45. Nach Hinzurechnung einer Auslagenpauschale (§ 13 Abs. 1 AnwT) von praxisgemäss 3 % resultiert ein Betrag in Höhe von gerundet Fr. 1'415.00, den die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin als Parteientschädigung zu bezahlen hat.
Der Vizepräsident erkennt:
In Gutheissung des Gesuchs vom 16. April 2019 wird die Gesuchsgegnerin unter Androhung der Bestrafung ihrer Organe nach Art. 292 StGB verpflichtet, das von ihr benutzte Mietobjekt "Restaurant EG, B.-Strasse 21, M.", bis spätestens Freitag, 31. Mai 2019, 18:00 Uhr, ordnungsgemäss zu räumen, zu reinigen und zu verlassen.
Art. 292 StGB lautet:
" Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft."
Der Gesuchstellerin wird das Recht eingeräumt, im Fall der Nichtbefolgung von Dispositiv-Ziff. 1 bei der Kantonspolizei Aargau, die Räumung auf Kosten der Gesuchsgegnerin zu verlangen.
Auf die Schadenersatzforderung der Gesuchsgegnerin wird nicht eingetreten.
Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 3'000.00 sind von der Gesuchsgegnerin zu tragen und werden mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 3'000.00 verrechnet. Die Gesuchsgegnerin hat die von ihr zu tragenden Gerichtskosten der Gesuchstellerin direkt zu ersetzen.
Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin deren Parteikosten in richterlich festgesetzter Höhe von Fr. 1'415.00 (inkl. Auslagen) zu ersetzen.
Zustellung an: die Gesuchstellerin (Vertreter; zweifach mit Doppel der Eingabe der Gesuchsgegnerin vom 14. Mai 2019 [inkl. Beilage]) die Gesuchsgegnerin
Mitteilung an: die Obergerichtskasse die Kantonspolizei Aargau
Art. 90 ff. BGG)
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden.
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundesgericht einzureichen. Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Aarau, 15. Mai 2019
Handelsgericht des Kantons Aargau 2. Kammer Der Vizepräsident: Der Gerichtsschreiber:
Vetter Müller