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Land consolidation allocation: no consideration of speculative development expectations

AGVE_2004_91Verwaltungsgericht / 1. Kammer25.03.2004Confirmed

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Omnilex-Zusammenfassung

The Agricultural Appeal Commission held that, in a land consolidation reallocation, the current zoning plan controls and speculative development expectations do not count as a factor in the balancing exercise. A parcel’s hoped-for future rezoning is only relevant if a near-term change is highly probable, which was not the case here. The commission also stated that changed circumstances occurring during the appeal must be taken into account, because alterations to land in the consolidation perimeter require approval by the execution commission and the appellate decision must reflect the updated situation.

Omnilex-Regeste

Land consolidation; reallocation according to the current zoning situation; speculative development expectations ('Bauerwartung') are not a relevant allocation criterion unless a near-future zoning change is highly probable. A purchaser relying on such expectations bears the economic risk of non-realization. Changes in factual or legal circumstances arising before the appellate decision must be considered by the appellate commission; within the consolidation perimeter, land changes remain subject to approval by the execution commission.

Gesamter Gesetzestext

324 Landwirtschaftliche Rekurskommission 2004 nenzugehörigkeit zu behandeln. Rechtlich gesehen gibt es kein "Bauerwartungsland". Tatsächlich kann es dagegen sein, dass Landwirtschaftsland höher bewertet wird, weil es an die Bauzone stösst und die Interessierten mit einer Einzonung rechnen. Dabei handelt es sich aber - ökonomisch gesprochen - um eine Spekulation. Wer in der erwähnten Hoffnung einen im Vergleich zum sonstigen Landwirtschaftsland erhöhten Preis zahlt, trägt auch das Risiko der nicht erfüllten Erwartung, wenn sich die Nutzungsplanung letztlich anders entwickeln sollte. Ein allfälliger Verlust könnte jedenfalls nicht der öffentlichen Hand überwälzt werden (AGVE 1996 S. 452). (...) 4.3.4. Der Einwurf "Z" der Erbengemeinschaft Z. liegt in der Landwirtschaftszone. Bei der Neuzuteilung ist grundsätzlich auf die aktuelle Rechtslage, das heisst auf den Zonenplan 97/98 abzustellen. Analog dem Enteignungsrecht sind künftige Rechtslagen nur massgebend, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit angenommen werden kann, dass die für das fragliche Grundstück geltende rechtliche Regelung in naher Zukunft z.B. durch Ein-, Aus-, Umzonung o.ä. geändert würde (für das Enteignungsrecht: BGE 112 Ib 533). Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht gegeben. Das Kriterium "Bauerwartung" spielt bei der Neuzuteilungsabwägung grundsätzlich keine Rolle und ist somit entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer nicht zu berücksichtigen. (...) 91 Neuzuteilung

  • Rechtliche und tatsächliche Veränderungen unterliegen der Bewilligung durch die Ausführungskommission; Veränderungen während des Beschwerdeverfahrens sind von der Landwirtschaftlichen Rekurskommission zu berücksichtigen. Aus einem Entscheid der Landwirtschaftlichen Rekurskommission vom 25. März 2004 in Sachen G. gegen Bodenverbesserungsgenossenschaft (BVG) X.

2004 Güterregulierung 325 Aus den Erwägungen 4.2. (...) Rechtliche und tatsächliche Veränderungen an Grundstücken im Regulierungsperimeter sind von der Bewilligung der Ausführungskommission abhängig (§ 3 Abs. 3 BVD) bzw. es besteht die Pflicht, Handänderungen der Ausführungskommission zu melden (§ 8 BVD; LKE GR.2002.50002 vom 9. April 2003 i.S. G., S. 13; LKE GR.2000.50009 vom 27. September 2001 i.S. K., S. 15). Somit muss sich die Ausführungskommission die veränderten Verhältnisse seit Erlass ihrer Zuteilungsbeschlüsse anrechnen lassen, das heisst, dem Beschwerdeentscheid der Landwirtschaftlichen Rekurskommission sind die geänderten Verhältnisse zu Grunde zu legen. (...) 92 Dienstbarkeiten

  • Selbst wenn das dienstbarkeitsbelastete Grundstück ausserhalb und nur das dienstbarkeitsberechtigte Grundstück innerhalb des Perimeters liegt, ist im Güterregulierungsverfahren und nicht auf dem Zivilweg zu prüfen, ob ein Bedürfnis nach Errichtung einer Dienstbarkeit vorliegt oder eine vorher bestehende Dienstbarkeit aufzuheben bzw. nicht neu zu errichten ist. Aus einem Entscheid der Landwirtschaftlichen Rekurskommission vom 25. März 2004 in Sachen Erbengemeinschaft K. gegen Bodenverbesserungsgenossenschaft (BVG) X. Aus den Erwägungen 3.2. In einem Güterregulierungsverfahren werden die Privatrechtsverhältnisse für das Umlegungsgebiet von Grund auf neu geordnet (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 1991, S. 137; Andreas Korner, Die Bereinigung von Dienstbarkeiten im Güterzusammenlegungsverfahren, Zürich 1983, S. 87 ff.). Dabei gehört es zu den Zielsetzungen, diese möglichst klar

Schlagwörter

land consolidationreallocationzoningspeculationdevelopment expectationschanged circumstancesappeal

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether 'development expectation' (Bauerwartung) may be considered when deciding land reallocation in an agricultural consolidation area.

Extrahierter Entscheid

No. Reallocation is based on the current zoning situation; speculative expectations of future rezoning are not a relevant factor absent a high probability of imminent legal change.

Extrahierte Begründung

There is no legal category of 'Bauerwartungsland'. A higher price paid because of hoped-for rezoning is merely speculation, and the risk of the hoped-for change not materializing lies with the purchaser, not the public authority.

Kernrechtsfrage

Whether changed factual or legal circumstances arising during the appeal must be taken into account.

Extrahierter Entscheid

Yes. Changes after the allocation decision but before the appellate decision must be considered by the Rekurskommission, while changes in the consolidation perimeter require approval by the execution commission.

Extrahierte Begründung

Under the applicable land-improvement rules, legal and factual changes in the regulated area depend on approval by the execution commission; therefore the appellate body must decide on the basis of the changed circumstances.

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