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Reallocation follows current zoning; no legal "expectation land"

AGVE_2004_90Verwaltungsgericht / 1. Kammer25.03.2004Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

The Agricultural Appeal Commission dealt with a complaint by the heirs of Z. against BVG X. in a land consolidation proceeding. The heirs argued that parcel Z, because it bordered the building zone, should have been treated as expectation land and reallocated in a way reflecting its supposed future development potential. The court held that reallocation is governed in principle by the current zoning plan. Future zoning only matters if a change is highly probable in the near future, which was not established here. The appeal was therefore dismissed.

Omnilex-Regeste

Land consolidation; reallocation must generally be based on the current zoning status of the land. Anticipated planning changes are relevant only where a zoning change is highly probable in the near future. There is no legally protected category of 'expectation land' that would require a special reallocation treatment merely because a parcel borders a building zone; any value premium arising from speculative development expectations is borne by the owner and cannot be shifted to the public body (consid. 4.3.1, 4.3.4).

Gesamter Gesetzestext

2004 Güterregulierung 323 II. Güterregulierung

90 Neuzuteilung

  • Landwirtschaftsland angrenzend an Bauzone; sog. Bauerwartungsland. Massgebend ist grundsätzlich die aktuelle Rechtslage; die künftige Rechtslage, d.h. Zonierung, ist nur massgebend, falls eine hohe Wahrscheinlichkeit für eine Änderung in naher Zukunft besteht. Aus einem Entscheid der Landwirtschaftlichen Rekurskommission vom 25. März 2004 in Sachen Erbengemeinschaft Z. gegen Bodenverbesserungsgenossenschaft (BVG) X. Aus den Erwägungen 4.3. Die Beschwerdeführer beanstanden, indem ihnen kein Land mehr im Gebiet "Z" zugeteilt worden sei, hätten sie kein gleichwertiges und gleichartiges Land erhalten, worauf die Eigentumsgarantie einen Anspruch vermittle. Es sei strategisch günstiges Land mit Land im "Y" abgegolten worden (...). Sinngemäss machen sie geltend, dass damit das in § 18 Abs. 2 LwG-AG enthaltene Prinzip, wonach die neuen Grundstücke in ähnlicher Lage zuzuteilen sind wie die eingeworfenen, verletzt sei (...). Zentrales Motiv der Beschwerdeführer ist die Nähe des Gebiets "Z" zur Bauzone; sie nehmen an, dass das Gebiet in einer nächsten Zonenplanrevision eingezont werde (...). 4.3.1. Eine Güterregulierung hat sich grundsätzlich an die geltende Nutzungsplanung einer Gemeinde zu halten. Immerhin sind künftige, vorhersehbare Planungsänderungen auch ohne unmittelbare rechtliche Verpflichtung bei der Umlegung zu berücksichtigen (LKE GR.92.50001 / L 92/46 vom 15. April 1994 in Sachen A.B. gegen BVG U., S. 12 f.). Wo aber keine Änderungen der Nutzungsplanung absehbar sind, sind die Grundstücke strikte entsprechend ihrer Zo-

324 Landwirtschaftliche Rekurskommission 2004 nenzugehörigkeit zu behandeln. Rechtlich gesehen gibt es kein "Bauerwartungsland". Tatsächlich kann es dagegen sein, dass Landwirtschaftsland höher bewertet wird, weil es an die Bauzone stösst und die Interessierten mit einer Einzonung rechnen. Dabei handelt es sich aber - ökonomisch gesprochen - um eine Spekulation. Wer in der erwähnten Hoffnung einen im Vergleich zum sonstigen Landwirtschaftsland erhöhten Preis zahlt, trägt auch das Risiko der nicht erfüllten Erwartung, wenn sich die Nutzungsplanung letztlich anders entwickeln sollte. Ein allfälliger Verlust könnte jedenfalls nicht der öffentlichen Hand überwälzt werden (AGVE 1996 S. 452). (...) 4.3.4. Der Einwurf "Z" der Erbengemeinschaft Z. liegt in der Landwirtschaftszone. Bei der Neuzuteilung ist grundsätzlich auf die aktuelle Rechtslage, das heisst auf den Zonenplan 97/98 abzustellen. Analog dem Enteignungsrecht sind künftige Rechtslagen nur massgebend, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit angenommen werden kann, dass die für das fragliche Grundstück geltende rechtliche Regelung in naher Zukunft z.B. durch Ein-, Aus-, Umzonung o.ä. geändert würde (für das Enteignungsrecht: BGE 112 Ib 533). Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht gegeben. Das Kriterium "Bauerwartung" spielt bei der Neuzuteilungsabwägung grundsätzlich keine Rolle und ist somit entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer nicht zu berücksichtigen. (...) 91 Neuzuteilung

  • Rechtliche und tatsächliche Veränderungen unterliegen der Bewilligung durch die Ausführungskommission; Veränderungen während des Beschwerdeverfahrens sind von der Landwirtschaftlichen Rekurskommission zu berücksichtigen. Aus einem Entscheid der Landwirtschaftlichen Rekurskommission vom 25. März 2004 in Sachen G. gegen Bodenverbesserungsgenossenschaft (BVG) X.

Schlagwörter

land consolidationreallocationzoningbuilding zonespeculationagricultural land

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the reallocation had to take account of the parcel's proximity to the building zone as future zoning expectation land.

Extrahierter Entscheid

No. The reallocation must generally follow the current zoning law; future zoning changes matter only if a change is highly probable in the near future.

Extrahierte Begründung

The court held that there is no legally recognized 'expectation land' for reallocation purposes. Land merely adjacent to a building zone may have a higher market value because of speculative expectations, but that speculation is borne by the purchaser and cannot be shifted to the public body. As no near-term zoning change was sufficiently probable, the current agricultural zoning remained decisive.

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