C/20979/2021

ACJC/453/2022

du 28.03.2022 sur JTBL/1068/2021 ( SBL ) , CONFIRME

En faitEn droitPar ces motifs RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE C/20979/2021 ACJC/453/2022 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 28 MARS 2022

Entre Monsieur A______, domicilié , appelant et recourant contre un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 16 décembre 2021, représenté par ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile, et Madame B, domiciliée ______, intimée, comparant par Me Michael LAVERGNAT, avocat, rue de l'Arquebuse 14, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.

EN FAIT

1. Par jugement JTPI/1068/2021 du 16 décembre 2021, reçu par les parties le 5 janvier 2022, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure sommaire, a condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens, ainsi que toute autre personne faisant ménage commun avec lui, l'appartement d'une pièce n° 1______ situé au 1er étage de l'immeuble sis place 2______ N° , [code postal] Genève (chiffre 1 du dispositif), autorisé B à requérir l'évacuation par la force publique de A______ dès le 16 février 2022 (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
2. a. Par acte déposé le 17 janvier 2022 au guichet universel du Pouvoir judiciaire, A______ forme appel, subsidiairement recours, contre le jugement précité. Principalement, sur appel, il conclut à l'annulation des chiffres 1 et 2 de son dispositif et conclut à l'irrecevabilité de la requête introduite par B______ le 3 novembre 2021. Subsidiairement, sur recours, il conclut à l'annulation du chiffre 2 du même dispositif et à ce que la précitée soit autorisée à requérir son évacuation par la force publique dès le 17 décembre 2022.

Il allègue des faits nouveaux.

b. Par arrêt du 24 janvier 2022, la Cour a constaté la suspension de la force jugée et du caractère exécutoire du jugement attaqué et dit que la requête d'effet suspensif formée par A______ était sans objet. La Cour a considéré que la valeur litigieuse s'élevait à 79'200 fr., qu'ainsi la voie de l'appel était ouverte contre le prononcé de l'évacuation, que l'appel était recevable, que celui-ci suspendait les effets de la décision entreprise en tant qu'elle prononçait l'évacuation et que cette suspension s'étendait également aux mesures d'exécution.

c. B______ conclut à la confirmation du jugement.

Elle allègue des faits nouveaux et produit une pièce nouvelle.

d. A______ a répliqué, en persistant dans ses conclusions et en alléguant des faits nouveaux.

e. Les parties ont été informées le 22 février 2022 de ce que la cause était gardée à juger.

C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier soumis au premier juge.

a. B______, née le ______ 1946, est titulaire d'un bail à loyer conclu le 5 janvier 2016 et ayant pour objet un appartement d'une pièce n° 1______ situé au 1er étage de l'immeuble sis place 2______ N° ______ à Genève, dont le loyer mensuel s'élève à 1'020 fr., plus 105 fr. d'acompte de charges.

b. Le 10 mai 2021, B______, désignée comme "le Bailleur", d'une part, et A______, désigné comme "le Locataire", ainsi que C______, désignée comme "l'épouse du Locataire" (la mention "le Garant du locataire" ayant été biffée à la main et remplacée par la mention "l'épouse") ont conclu un "Contrat de location d'un appartement meublé".

L'art. 1er du contrat décrit les lieux loués comme suit : "Place 2______ N° , [code postal] GENEVE, un appartement meublé (Etat des lieux-Inventaire) à l'usage d'une personne, avec salle de bain, cuisine, literie, vaisselle. Détails: cf D.com".

Le sous-loyer mensuel a été fixé à 2'200 fr., comprenant "l'accès Internet, Wi-Fi, TV, eau chaude, chauffage et électricité" (art. 2 § 1).

L'art. 2 § 2 du contrat a la teneur suivante : "Le contrat est conclu pour une durée de 7 ½ mois à partir du 10 mai 2021 et prend fin le 1er décembre 2021".

Aucune clause de renouvellement ni de résiliation ordinaire n'a été prévue.

L'art. 6 du contrat règle la résiliation anticipée de la part de la sous-bailleresse.

B______ a signé le contrat sous la mention dactylographiée "Pour le Bailleur" et a apposé au pied du contrat la mention manuscrite "Reçu ce jour 2000 CHF liquide pour le mois de mai 2021". A______ a signé le sous-bail sous la mention "Pour le Locataire".

C______ n'a pas signé le contrat, la mention dactylographiée "Pour le Garant" ayant été biffée à la main.

c. Il est admis que A______ n'a versé à B______ que 2'000 fr. le jour de la signature du contrat, ainsi que 200 fr. plus tard par le biais d'une amie. Par la suite, il ne s'est plus acquitté d'aucun sous-loyer.

d. Par avis comminatoire du 5 juillet 2021, la sous-bailleresse a mis en demeure le sous-locataire de régler dans les 30 jours le montant de 3'961 fr. 29 à titre d'arriéré de loyer et de charges pour les mois de juin et juillet 2021 et l'a informé de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO.

La sous-bailleresse invitait également le sous-locataire à lui fournir "notamment les permis de séjour des différents occupants de l'appartement".

e. Par avis officiel du 23 août 2021 adressé à A______, B______ a résilié le bail pour non-paiement du loyer, avec effet au 30 septembre 2021, en se référant à l'avis comminatoire du 5 juillet 2021.

f. Par requête en protection des cas clairs déposée au Tribunal le 3 novembre 2021, la sous-bailleresse a conclu à l'évacuation de A______, avec exécution directe du jugement d'évacuation, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP et de la condamnation au paiement d'une amende de 500 fr. par jour d'inexécution.

g. Par requête en protection des cas clairs déposée au Tribunal le 1er décembre 2021, elle a pris les mêmes conclusions, en se prévalant de la fin du contrat de durée déterminée, lequel était arrivé à échéance sans que le sous-locataire n'ait sollicité une prolongation judiciaire.

h. Lors de l'audience du 16 décembre 2021, le Tribunal a joint les deux causes.

A______ a déclaré vivre dans l'appartement avec son épouse, C______, et leurs deux enfants de deux ans et de quatre mois. Il contestait que le contrat ait été conclu pour une durée déterminée. Il avait cessé de payer le loyer car la régie et la police lui avaient dit que la sous-bailleresse avait sous-loué l'appartement illégalement et qu'il ne fallait plus lui verser un seul centime. B______ lui avait dit qu'elle habitait en France et que si on lui demandait il fallait répondre qu'ils étaient amis. Il avait des problèmes d'hypertension et allait subir de ce fait une opération le 4 février 2022. Il n'avait pas d'alternative pour se reloger ni sa famille. Il était en mesure de payer 1'125 fr. directement à la régie, laquelle l'avait informé avoir résilié le contrat de bail principal. Il avait écrit à la régie pour qu'elle lui envoie les bulletins de versement promis mais il n'avait obtenu aucune réponse. Le loyer était manifestement abusif et nul. Il concluait à l'irrecevabilité de la requête, ni la mise en demeure ni l'avis de résiliation n'ayant été notifiés à son épouse. Le sous-bail était donc encore en vigueur car il n'indiquait pas qu'il aurait été conclu pour une durée indéterminée. Le sous-locataire concluait également "au déboutement de la requête en vertu du droit au logement". Par ailleurs, la requête n'avait pas été dirigée contre son épouse. A titre subsidiaire, A______ concluait à l'octroi d'un sursis humanitaire de 12 mois.

B______ a persisté dans ses conclusions. Elle a déclaré que bien qu'il ne soit pas produit, un avis de résiliation avait bien été notifié à l'épouse du sous-locataire, mais pas de mise en demeure. Les questions de la situation familiale du sous-locataire, qui n'apportait pas la preuve de son mariage, et du montant du loyer pouvaient demeurer ouvertes, dans la mesure où le contrat de durée fixe était arrivé à échéance. Quand bien même le montant du loyer serait abusif, le sous-locataire était tenu de payer un certain montant et ne pouvait pas cesser tout paiement. Elle se trouvait dans une situation personnelle catastrophique car elle était contrainte de dormir sur des canapés chez des amis en attendant de pouvoir récupérer son appartement. Elle était extrêmement atteinte dans sa santé par cette situation. Elle vivait actuellement entre Genève et E______ [France], chez des amis et chez sa sœur.

Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience.

EN DROIT

1. La Cour a déjà examiné, dans son arrêt du 24 janvier 2022, la recevabilité de l'acte du sous-locataire du 17 janvier 2022. Il n'y a donc pas lieu d'y revenir et cet acte sera déclaré recevable comme appel, respectivement recours. Le sous-locataire sera désigné ci-après comme l'appelant.
2. Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Toutefois, dans les procédures en protection des cas clairs, les exigences posées par l'art. 257 al. 1 CPC doivent être satisfaites en première instance déjà et le juge d'appel ne saurait contrôler l'appréciation du tribunal sur la base de pièces différentes, fussent-elles recevables au regard de l'art. 317 al. 1 CPC (arrêts du Tribunal fédéral 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5; 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2). Il en va de même des faits nouveaux, étant souligné que, dans la mesure où la maxime des débats est applicable à la procédure de protection dans les cas clairs, tout fait non contesté est un fait prouvé (cf. ATF 144 III 462 consid. 3.3.2 et arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.2). Par ailleurs, les allégations et pièces nouvelles sont irrecevables dans le cadre d'un recours (art. 326 al. 1 CPC). Ainsi, les allégations nouvelles des parties et la pièce nouvelle de l'intimée ne sont pas recevables. La Cour examinera la cause sur la base du dossier qui était en main du Tribunal.
3. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir considéré que le contrat du 10 mai 2021 était de durée déterminée et d'avoir omis d'examiner la validité du congé du 23 août 2021. A tout le moins, il existait "au niveau des faits, un sérieux doute quant à la fin du contrat de bail". L'état de fait étant litigieux, la requête en protection du cas clair aurait dû être déclarée irrecevable. L'appelant fait également valoir une violation du droit au logement (art. 38 et 41 al. 2 Cst-GE; art. 11 par. 1 du Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels conclu le 16 décembre 1966) pour soutenir que la situation juridique ne serait pas claire. 3.1 3.1.1 Aux termes de l'art. 257 CPC, relatif à la procédure de protection dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (al. 1). Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). La recevabilité de la procédure de protection dans les cas clairs est donc soumise à deux conditions cumulatives. Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). Secondement, la situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). Si le juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5). 3.1.2 Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée (art. 255 al. 1 CO). Il est de durée déterminée lorsqu’il doit prendre fin, sans congé, à l’expiration de la durée convenue (art. 255 al. 2 CO). Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). La loi présume que le bail a été convenu pour une durée indéterminée. Dès lors, d’ordinaire, le contrat ne prend fin que moyennant un congé ou un accord entre le bailleur et le locataire. Les parties peuvent toutefois convenir que le contrat prendra fin à l'expiration d'une certaine durée (durée déterminée) ou à une certaine date (terme fixe). Dans ces cas, l’écoulement du temps ou la survenance de la date prévue suffit à mettre fin au contrat : un congé n’est pas nécessaire. Les baux de durée déterminée sont ceux qui prennent fin sans congé ordinaire (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, pp. 790-791). 3.1.3 Aux termes de l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la véritable nature de la convention. Pour déterminer le contenu d'une clause contractuelle, le juge doit donc rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid. 5.2; 132 III 268 consid. 2.3.2, 626 consid. 3.1; 131 III 606 consid. 4.1). Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée. Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît limpide à première vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu. Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté par les intéressés lorsqu'il n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond pas à leur volonté (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_40/2011 du 21 juin 2011 consid. 4.2). 3.1.4 Les rapports entre particuliers relèvent directement des seules lois civiles et pénales et c'est donc par celles-ci que l'individu est protégé contre les atteintes que d'autres sujets de droit privé pourraient porter à ses droits constitutionnels (ATF 107 Ia 277 consid. 3a p. 280 s.; arrêt du Tribunal fédéral 4A_265/2011 du 8 juillet 2011 consid. 3.2.1). S'agissant en particulier du Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, ses dispositions se bornent à prescrire aux Etats, sous la forme d'idées directrices, des objectifs à atteindre dans les divers domaines considérés. Elles leur laissent la plus grande latitude quant aux moyens à mettre en œuvre pour réaliser ces objectifs. Dès lors, elles ne revêtent pas, sauf exception (par exemple l'art. 8 al. 1 let. a, relatif au droit de former des syndicats et de s'affilier au syndicat de son choix), le caractère de normes directement applicables (cf. ATF 121 V 246 consid. 2c; ATF 121 V 229 consid. 3b et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4C_15/2001 du 22 mai 2001 consid. 4). 3.2 En l'espèce, le contrat de sous-location prévoit de manière claire, à son art. 2 § 1, qu'il est conclu pour une durée de sept mois et demi et qu'il prend fin le 1er décembre 2021. Il ne comprend aucune clause de renouvellement ni de résiliation ordinaire. Aucun élément du dossier ne permet de retenir que le sens littéral du texte adopté par les parties ne correspondrait pas à leur volonté réelle et commune. Le fait que le contrat n'indique pas expressément qu'il est de durée "déterminée" et/ou qu'il ne peut pas être reconduit n'est pas déterminant. Par ailleurs, l'allégation de l'appelant selon laquelle il n'aurait pas compris que le contrat était de durée déterminée est nouvelle, donc irrecevable. En toute hypothèse, le simple fait d'affirmer ce qui précède en procédure ne suffit pas à s'écarter de la volonté clairement exprimée par les parties. Enfin, le consid. 3.1.4 ci-dessus répond au grief de l'appelant relatif au droit au logement. C'est donc à juste titre que le Tribunal a considéré que l'état de fait était établi et que la situation juridique était claire, de sorte que l'évacuation de l'appelant, qui occupe le logement sans droit depuis le 2 décembre 2021 (cf. art. 267 al. 1 CO), pouvait être prononcée. Dans la mesure où le contrat a pris fin le 1er décembre 2021, sans qu'il ne soit nécessaire de donner congé, il est superflu d'examiner si l'appartement litigieux constitue un logement de famille et si le congé pour non-paiement notifié le 23 août pour le 30 septembre 2021 était valable. Le ch. 1 du dispositif du jugement attaqué sera donc confirmé.
4. L'appelant soutient que le Tribunal aurait dû lui octroyer un sursis humanitaire jusqu'au 16 décembre 2022. 4.1 L'exécution forcée d'un jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire est réglée par le droit fédéral (cf. art. 335 ss CPC). En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l'évacuation d'une habitation est en jeu, il s'agit d'éviter que des personnes concernées ne soient soudainement privées de tout abri. L'expulsion ne saurait être conduite sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se soumettra spontanément au jugement d'évacuation dans un délai raisonnable (ATF 117 Ia 336 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_232/2018 du 23 mai 2018 consid. 7; 4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 3.1). L'art. 30 al. 4 LaCC concrétise le principe de la proportionnalité en prévoyant que le Tribunal peut, pour des motifs humanitaires, surseoir à l'exécution du jugement d'évacuation dans la mesure nécessaire pour permettre le relogement du locataire lorsqu'il est appelé à statuer sur l'exécution d'un jugement d'évacuation d'un logement, après audition des représentants du département chargé du logement et des représentants des services sociaux ainsi que des parties. S'agissant des motifs de sursis, différents de cas en cas, ils doivent être dictés par des "raisons élémentaires d'humanité". Sont notamment des motifs de ce genre la maladie grave ou le décès de l'expulsé ou d'un membre de sa famille, le grand âge ou la situation modeste de l'expulsé. En revanche, la pénurie de logements ou le fait que l'expulsé entretient de bons rapports avec ses voisins ne sont pas des motifs d'octroi d'un sursis (ACJC/269/2019 du 25 février 2019 consid. 3.1; ACJC/247/2017 du 6 mars 2017 consid. 2.1; ACJC/422/2014 du 7 avril 2014 consid. 4.2; arrêt du Tribunal fédéral du 20 septembre 1990, in Droit du bail 3/1991 p. 30 et les références citées). Le juge ne peut pas différer longuement l'exécution forcée et, ainsi, au détriment de la partie obtenant gain de cause, éluder le droit qui a déterminé l'issue du procès. Le délai d'exécution ne doit notamment pas remplacer la prolongation d'un contrat de bail à loyer lorsque cette prolongation ne peut pas être légalement accordée à la partie condamnée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_232/2018 précité consid. 7; 4A_389/2017 du 26 septembre 2017 consid. 8; 4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 3.1). 4.2 En l'espèce, le sous-locataire allègue qu'il occupe le logement d'une pièce avec son épouse et leurs deux enfants en bas âge. Depuis le début de la sous-location, à l'exception du paiement de 2'200 fr. à la sous-bailleresse, il ne verse plus aucun montant ni à celle-ci, ni à la régie. Il n'a effectué aucune recherche pour se reloger. Ses allégations relatives aux permis de séjour de la famille sont nouvelles donc irrecevables. D'un autre côté, le bail de sous-location est de durée déterminée et il n'est pas contesté que la sous-bailleresse, âgée de 74 ans, ne dispose pas d'une solution de relogement. Dans ces conditions, en octroyant à l'appelant un sursis au 15 février 2022, le Tribunal n'a pas mésusé de son large pouvoir d'appréciation. Le recours se révèle donc infondé, de sorte que le chiffre 2 du dispositif du jugement attaqué sera également confirmé.
5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers.

PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel et le recours interjetés le 17 janvier 2022 par A______ contre le jugement JTBL/1068/2021 rendu le 16 décembre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/20979/2021-7. Au fond : Confirme le jugement attaqué. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Monsieur Laurent RIEBEN, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.

Le président : Ivo BUETTI

La greffière : Maïté VALENTE

Indication des voies de recours :

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.