Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht
vom 1. Oktober 2013 (400 13 203)
Zivilgesetzbuch
Stockwerkeigentum: Beschlussfassung der Stockwerkeigentümerversammlung über einen Abberufungsantrag als Voraussetzung einer Klage auf gerichtliche Abberufung des Verwalters
Besetzung Präsidentin Christine Baltzer-Bader; Gerichtsschreiber Hansruedi Zwei- fel
Parteien
A.____, Kläger und Berufungskläger gegen
B., vertreten durch C., wiederum vertreten durch Advokat Patrick Frey, Solothurnerstrasse 21, Postfach 2110, 4002 Basel, Beklagte 1 und Berufungsbeklagte 1 C.____, vertreten durch Advokat Patrick Frey, Solothurnerstrasse 21, Postfach 2110, 4002 Basel, Beklagter 2 und Berufungsbeklagter 2
Gegenstand
Sachenrecht / Stockwerkeigentum Berufung gegen den Entscheid des Bezirksgerichtspräsidenten Arles- heim vom 15. Juli 2013
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A. Die Berufungsbeklagte 1 ist eine Stockwerkeigentümerschaft an der X.strasse in D., bestehend aus 10 Stockwerkeigentümern, zu denen auch der Berufungskläger zählt. Der Berufungsbeklagte 2 ist Verwalter der genannten Stockwerkeigentümergemeinschaft. Im September 2012 holte der Berufungskläger von 5 weiteren Stockwerkeigentümern das unter- schriftliche Einverständnis ein, dem Berufungsbeklagten 2 das Verwaltungsmandat per 31.12.2012 zu kündigen und ihm auf Wunsch auch zu ermöglichen, den Verwaltungsauftrag schon früher zu beendigen. Mit Schreiben vom 03.10.2012 kündigte der Berufungskläger "im Auftrag der Stockwerkeigentümergemeinschaft X.strasse in D." dem Berufungsbe- klagten 2 den Verwaltungsauftrag für die Stockwerkeigentümergemeinschaft X.strasse in D. per 31.12.2012 und räumte ihm Frist bis zum 10.10.2012 zur Mitteilung ein, ob er das Auftragsverhältnis mit sofortiger Wirkung auflösen möchte. Der Berufungsbeklagte 2 seinerseits teilte dem Berufungskläger mit Schreiben vom 19.10.2012 mit, dass er per 31.10.2012 alle Un- terlagen übergeben werde. Mit Schreiben vom 31.10.2012 lud der Berufungsbeklagte 2 die Stockwerkeigentümer zu einer ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung auf den 20.11.2012 ein, um die Verhältnisse zu klären, da der Berufungskläger mit seiner alleinigen Unterschrift weder eine Kündigung erwirken noch einen neuen Verwaltungsvertrag abschlies- sen könne. Anlässlich dieser Versammlung erfolgte kein Beschluss der Stockwerkeigentümer, den Verwalter abzuberufen. Mit Schreiben vom 06.03.2013 lud der Berufungsbeklagte 2 zur ordentlichen Jahresversammlung 2012 auf den 19.03.2013 ein. Für diese Versammlung wurde unter Punkt 6 die Entlastung der Verwaltung traktandiert. Mit Schreiben vom 11.03.2013 reichte der Berufungskläger dem Verwalter Ergänzungen zur Traktandenliste der ordentlichen Stock- werkeigentümerversammlung vom 19.03.2013 bzw. Anträge zur Beschlussfassung ein. Er be- antragte u.a., der Verwaltung die Erteilung der Décharge für das Geschäftsjahr 2012 vorerst zu verweigern. Mit Klage vom 05.04.2013 beantragte der Berufungskläger dem Bezirksgericht Arlesheim die Abberufung des bisherigen Verwalters mit sofortiger Wirkung und die Aufhebung der anlässlich der nichtig zu erklärenden Stockwerkeigentümerversammlung vom 19.03.2013 gefassten Be- schlüsse. Mit Entscheid vom 12.04.2013 trat der Bezirksgerichtspräsident Arlesheim auf die Klage betreffend Anfechtung der Stockwerkeigentümerversammlung bzw. deren Beschlüsse nicht ein und unterbreitete das Gesuch um Abberufung des bisherigen Verwalters den Gegen- parteien zur Stellungnahme. Die Gegenparteien nahmen mit Eingaben vom 07. resp. 10.05.2013 in abweisendem Sinne Stellung. B. Mit Entscheid vom 15.07.2013 wies der Bezirksgerichtspräsident Arlesheim die Klage auf Abberufung des Verwalters der Stockwerkeigentümerschaft kostenfällig ab, und zwar aus fol-
Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht genden Gründen: Zur Kündigung des Stockwerkeigentümerverwalters bedürfe es eines Beschlusses der Stock- werkeigentümer mit einfachem Mehr oder eines einstimmigen Zirkulationsbeschlusses. Die schriftlich eingeholten 6 Stimmen stellten keinen gültigen Zirkulationsbeschluss zur Abberufung des Stockwerkeigentümerverwalters dar. Die vom Berufungskläger ausgesprochene Kündigung sei daher ungültig. Daran ändere auch das Schreiben des Verwalters nichts, wonach er die vor- handenen Unterlagen per 31.10.2012 übergebe, weil er am 31.10.2012 zur ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung geladen habe und somit selbst auch nicht von der Gültigkeit der Kündigung ausgegangen sei. Die gerichtliche Abberufung des Stockwerkeigentümerverwal- ters setze voraus, dass die Versammlung die Abberufung des Verwalters trotz wichtiger Gründe ablehne. Die Abberufung des Stockwerkeigentümerverwalters sei an der Stockwerkeigentümer- versammlung vom 19.03.2013 gar nicht traktandiert gewesen. Ferner sei auch nicht behauptet worden, dass an dieser Versammlung seitens der Stockwerkeigentümer ein Beschluss über die Abberufung des Verwalters gefasst worden sei oder dass der Berufungskläger überhaupt einen Abberufungsantrag gestellt habe. Erwägungen
Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht Anwendung von Bundesrecht, womit er zulässige Berufungsgründe geltend macht. Gemäss § 5 Abs. 1 lit. a EG ZPO ist das Präsidium der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts für die Beur- teilung von Berufungen gegen Entscheide der Präsidien der Bezirksgerichte, die im summari- schen Verfahren ergangen sind, sachlich zuständig. Da auch die übrigen Formalien für das Rechtsmittel der Berufung eingehalten sind, ist auf diese einzutreten. 2. Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berück- sichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Soweit der Berufungskläger seine tatsächlichen Ausführungen im Vergleich zur Klageschrift vom 05.04.2013 ergänzt hat (vgl. Berufung S. 2 f., Ziff. II), sind diese nicht zu berücksichtigen, weil es ihm möglich gewesen wäre, diese Ergän- zungen bereits in seiner Klage an das Bezirksgericht vorzutragen. Sofern er auf die Stellung- nahmen der Gegenparteien hätte replizieren wollen, hätte er dies auch unaufgefordert nach dem Erhalt der vorinstanzlichen Verfügung vom 17.05.2013 tun können. Das von den Beru- fungsbeklagten mit der Berufungsantwort eingereichte Protokoll der Stockwerkeigentümerver- sammlung vom 19.03.2013 ist offenbar am 28.03.2013 verfasst und anschliessend an die Stockwerkeigentümer verschickt worden. Es wäre somit den Berufungsbeklagten möglich ge- wesen, dieses Protokoll bereits mit den Stellungnahmen an die Vorinstanz einzureichen. Daher ist diese Urkunde zufolge verspäteter Einreichung nicht zu berücksichtigen. 3. Gemäss Art. 712r Abs. 1 ZGB kann durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkei- gentümer der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberu- fen werden. Für diesen Beschluss genügt das einfache Mehr an der Stockwerkeigentümerver- sammlung. Ein auf schriftlichem Weg gefasster Zirkularbeschluss kommt nur bei Einstimmigkeit zustande (vgl. Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 66 Abs. 2 ZGB). Lehnt die Versammlung der Stock- werkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann gemäss Art. 712r Abs. 2 ZGB jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtli- che Abberufung verlangen. Wichtige Gründe liegen vor, wenn die Fortsetzung des Verwal- tungsverhältnisses nicht mehr als zumutbar erscheint, weil das Vertrauensverhältnis zerstört worden ist (BGE 126 III 177 E. 2a) oder der Verwalter seine Treuepflicht schwer verletzt hat (Meyer-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, Art. 712r ZGB N 18 f.). Leichte Pflichtverletzungen bil- den hingegen keine wichtigen Gründe zur Abberufung des Verwalters (BGE 127 III 534 E. 3a; BSK ZGB II-Bösch, Art. 712r N 5; vgl. zum Ganzen BGer 5C.204/2004 E. 2.1). Die gerichtliche Abberufung setzt zunächst einmal voraus, dass die Stockwerkeigentümerge- meinschaft beschlossen hat, einem Antrag auf Abberufung des Verwalters nicht Folge zu leis- ten. Anfechtungsobjekt der richterlichen Klage gemäss Art. 712r Abs. 2 ZGB ist stets ein ent-
Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht sprechender Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Der Weg, einen Verwalter durch Gerichtsentscheid abberufen zu lassen, steht also nur offen, wenn vorgängig der "körper- schaftsinterne" Rechtsweg beschritten worden ist, der Stockwerkeigentümergemeinschaft die Abberufung des Verwalters beantragt worden ist und die Stockwerkeigentümergemeinschaft über diesen Antrag in negativem Sinne entschieden hat. Sofern ein solcher Beschluss nicht vorliegt, ist es müssig Erörterungen darüber anzustellen, ob wichtige Gründe für eine Abberu- fung vorliegen. Der Vorderrichter hat zu Recht festgestellt, dass das im Zeitraum vom 07.09.2012 bis zum 19.11.2012 vom Berufungskläger eingeholte schriftliche Einverständnis von 6 Stockwerkeigen- tümern mangels Einstimmigkeit keinen gültigen Beschluss betreffend Abberufung des Verwal- ters darstellt und die gestützt darauf vom Berufungskläger mit Schreiben vom 03.10.2012 ge- genüber dem Verwalter ausgesprochene Kündigung ungültig ist. Ebenso zutreffend ist seine Feststellung, dass das Schreiben des Verwalters vom 19.10.2012 an den Berufungskläger nicht als Kündigung des Verwaltungsvertrags durch den Verwalter verstanden werden kann und darf. Dies ergibt sich zweifellos daraus, dass der Verwalter am 31.10.2012 zu einer ausserordentli- chen Stockwerkeigentümerversammlung geladen hat, um die Verhältnisse hinsichtlich seines Verwaltungsvertrags zu klären. Die an der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversamm- lung vom 20.11.2012 gefassten Beschlüsse sind nicht Gegenstand dieses Prozesses. Deren Anfechtung wäre ohnehin verspätet (vgl. Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 75 ZGB sowie Art. 712r Abs. 2 ZGB). Für die ordentliche Stockwerkeigentümerversammlung vom 19.03.2013 war die Abberufung der Verwaltung nicht traktandiert. Ebenso wenig beantragte der Berufungskläger im Vorfeld dieser Versammlung die Abberufung der Verwaltung. Vielmehr begehrte er in diesem Zusammenhang einzig, der Verwaltung für das Geschäftsjahr 2012 vorerst die Erteilung der Décharge zu ver- weigern. Zudem hat der Berufungskläger weder behauptet noch bewiesen, dass er im Verlauf der Stockwerkeigentümerversammlung vom 19.03.2013 einen Abberufungsantrag gestellt habe und dass die Versammlung dem Abberufungsantrag keine Folge geleistet habe. Die Vorinstanz hat daraus zu Recht geschlossen, dass mangels Vorliegens eines Beschlusses der Stockwerk- eigentümergemeinschaft betreffend Abberufung des Verwalters die Klage abzuweisen ist. Eine Prüfung der Frage, ob wichtige Gründe für eine Abberufung bestehen, erübrigte sich somit für die Vorinstanz. Die Rügen des Berufungsklägers, der Vorderrichter habe den Sachverhalt unrichtig festgestellt und das Recht unrichtig angewendet, erweisen sich daher als unbegründet.
Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht 4. Ob hinsichtlich der Verwaltung der Stockwerkeigentümerschaft X.strasse in D. dringliche Massnahmen angezeigt sind, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens um Abberufung des Verwalters. Soweit sich der Berufungskläger auf Bestätigungen der Rechts- auskunft des Bezirksgerichts beruft, scheint er den Umstand zu verkennen, dass solche Aus- künfte jeweils auf der Sachverhaltsdarstellung bloss einer Partei beruhen und daher immer un- präjudiziell erfolgen. 5. Aufgrund der obigen Erwägungen ist die Berufung abzuweisen. Zufolge vollumfänglichen Unterliegens gehen die Prozesskosten des Berufungsverfahrens gemäss Art. 106 ZPO zulasten des Berufungsklägers. Die Gerichtsgebühr ist in Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V.m. § 8 GebT auf CHF 1'000.00 festzusetzen. Ferner hat der Berufungskläger den Berufungsbeklagten eine Par- teientschädigung für die Kosten der berufsmässigen Vertretung zu leisten. Diese ist in Anwen- dung der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte vom 17.11.2003 (SGS 178.112, TO) festzusetzen. Da ein Berufungsprozess mit Streitwert vorliegt, hat sich die Honorarnote an den von § 7 bis § 10 TO vorgegebenen Rahmen zu halten. Die vom Rechtsbeistand der Berufungs- beklagten unterbereitete Honorarnote vom 30.08.2013 in Höhe von CHF 2'846.35 inkl. MWST von CHF 210.85 erweist sich als tarifkonform, weshalb die zu leistende Parteientschädigung auf diesen Betrag zu bemessen ist. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr von pauschal CHF 1'000.00 wird dem Berufungskl ä- ger auferlegt. Der Berufungskläger hat den Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von CHF 2'846.45 inkl. MWST von CHF 210.85 zu bezahlen. Präsidentin
Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiber
Hansruedi Zweifel