Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht
vom 8. Januar 2013 (410 2012 372)
Obligationenrecht
Mietrecht / Klare Rechtslage im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO in Bezug auf den Begriff des Geschäftsraums im Sinne von Art. 266l OR
Besetzung Präsidentin Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiber Daniel Noll
Parteien A.____, Beklagter und Beschwerdeführer
gegen B.____-Verein, vertreten durch Advokatin Margreth Spöndlin, Barfüssergasse 6, Post- fach 2129, 4001 Basel Klägerin und Beschwerdegegnerin
Gegenstand Rechtsschutz in klaren Fällen / Räumung der Parzellen Nr. 104 & 111 auf dem Kleintierareal X.____ in Y.____ Beschwerde vom 13. Dezember 2012 gegen das Urteil der Bezirksge- richtspräsidentin Arlesheim vom 01. November 2012
Sachverhalt
A. Mit Entscheid vom 01. November 2012 hiess die Bezirksgerichtspräsidentin Arlesheim das vom B.-Verein gegen A. im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen gestellte Räumungsbegehren gut und wies den Gesuchsbeklagten unter Androhung der polizeilichen
Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht Vollstreckung im Nichtbefolgungsfall sowie unter Androhung der Verwertung zurückgelassener Sachen richterlich an, das Mietobjekt, die Parzellen Nr. 104 und 111 auf dem Kleintierareal X.____ in Y., bis spätestens 31. Januar 2013, 12:00 Uhr mittags, zu räumen und sämtliche Schlüssel an die Vermieterschaft zu übergeben. Zur Begründung des Urteils wurde im Wesent- lichen ausgeführt, in tatsächlicher Hinsicht sei erwiesen und unbestritten, dass der Gesuchsbe- klagte als Mitglied des B.-Vereins auf dem durch die Gesuchsklägerin von der Gemeinde Y.____ gepachteten Kleintierareal X.____ in Y.____ im Jahr 2010 die Parzelle Nr. 104 und im Jahr 2011 die Parzelle Nr. 111 gemietet habe, wobei die Mietverträge zwischen den Parteien mündlich geschlossen worden seien und der Gesuchsbeklagte die auf den Parzellen stehenden Gartenhäuschen von den Vormietern käuflich erworben habe. Ferner sei erwiesen, dass der Gesuchsbeklagte anlässlich der Generalversammlung der Gesuchsklägerin vom 28. April 2011 aus dem Verein der Gesuchsklägerin ausgeschlossen worden sei, worauf die Gesuchsklägerin mit Schreiben vom 15. Februar 2012 die beiden Mietverträge über die Parzellen Nr. 104 und 111 unter Einhaltung der statutarisch vorgesehenen Frist gekündigt habe. In rechtlicher Hinsicht sei das Schreiben vom 15. Februar 2012 formal als rechtswirksame Kündigung zu qualifizieren. Nicht zu folgen sei dem Einwand des Gesuchsbeklagten, die Kündigung sei nichtig, da Mietge- genstand Geschäftsräume seien, die nur mittels amtlicher Formulare gekündigt werden könn- ten. Mietgegenstand seien vielmehr ausschliesslich die Landparzellen ohne den darauf stehen- den Gebäuden, weshalb von einer "Raum"miete im Sinne von Art. 266l OR nicht die Rede sein könne. Ausserdem handle es sich bei der vom Gesuchsbeklagten auf den gemieteten Parzellen betriebenen Kleintierzucht um ein reines Hobby, so dass es auch an der für die Geschäfts- raummiete geforderten Erwerbsorientierung der geschäftlichen Tätigkeit fehle. Im Weiteren würden sich weder aus den eingereichten Unterlagen noch aufgrund der Ausführungen der Par- teien die Behauptungen des Gesuchsbeklagten erhärten, wonach die Kündigungen nur ausge- sprochen worden seien, weil er Ansprüche gegenüber den Vormietern geltend gemacht habe. Vielmehr dränge sich der Schluss auf, dass eine weiterbestehende Vereinsmitgliedschaft des Gesuchsbeklagten und das damit verbundene Mietverhältnis aufgrund der bestehenden zwi- schenmenschlichen Konflikte für die Gesuchsklägerin nicht mehr zumutbar gewesen sei. Folg- lich sei die Kündigung auch unter dem Blickwinkel von Art. 2 ZGB in zulässiger Weise ausge- sprochen worden.
B. Gegen diesen Entscheid erklärte der Gesuchsbeklagte mit Eingabe vom 13. Dezember 2012 Beschwerde mit den Begehren, es sei in Aufhebung des angefochtenen Entscheides fest- zustellen, dass auf das Ausweisungsbegehren mangels klaren Rechts nicht einzutreten sei; dementsprechend seien die o/e-Kosten des bezirksgerichtlichen Verfahrens der Beschwerde- beklagten aufzuerlegen. Eventualiter sei festzustellen, dass dem Beschwerdeführer für das Ver- fahren vor Bezirksgericht zu Unrecht die unentgeltliche Rechtspflege verweigert worden sei. Ferner sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen. Schliesslich sei dem Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren die unentgeltliche Rechtspflege zu bewilligen, unter o/e Kostenfolge. Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass die auf den Parzellen stehenden Häuschen zwar Fahrnisbauten darstellen würden, aufgrund ihrer Unterkel- lerung seien sie aber faktisch untrennbar mit der Parzelle verbunden und würden deshalb vom Mietvertrag ebenfalls erfasst. Ferner treffe es zwar zu, dass die Kaninchenzucht ein Hobby dar- stelle, allerdings sei damit durchaus auch ein kleiner Nebenerwerb verbunden. Aufgrund der
Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht bundesgerichtlichen Praxis, welche im Hinblick auf den Schutzzweck des Mietrechts den Begriff des Raums und des Geschäfts weit fasse, sei der angefochtene Entscheid nicht haltbar. Jeden- falls liege keine klare Rechtslage im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO vor. Im Weiteren sei die Kündigung auch rechtsmissbräuchlich, da sie einzig deshalb ausgesprochen worden sei, weil der Beschwerdeführer gegenüber dem Verkäufer eines der Häuschen wegen nachträglich entdeckter Mängel eine Minderung des Kaufpreises - mithin ein gemäss OR garantiertes Recht
C. Mit Vernehmlassung vom 20. Dezember 2012 beantragte die Rechtsvertreterin der Ge- suchsklägerin die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter o/e Kostenfolge, und ver- wies zur Begründung im Wesentlichen auf die Verfahrensakten sowie auf die schriftliche Ur- teilsbegründung der Vorinstanz.
D. Mit Verfügung vom 17. Dezember 2012 hat das instruierende Kantonsgerichtspräsidium in Erwägung, dass die Ausweisung aus dem Mietobjekt erst per 31. Januar 2013 drohe, der Beschwerde vorläufig keine aufschiebende Wirkung eingeräumt.
Erwägungen
Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht dien der Bezirksgerichte, die im summarischen Verfahren ergangen sind, sachlich zuständig. Auf die vorliegende Beschwerde ist somit einzutreten.
Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen Ver- fahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Von einer liquiden Rechtslage ist auszugehen, wenn die Rechtsfolgen im Rah- men bewährter Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres feststehen, beziehungsweise wenn sich aus dem Wortlaut des objektiven Rechts oder aus einer gefestigten Ansicht in Lehre und/oder Praxis eine eindeutige Antwort ergibt (I. JENT-SØRENSEN, in: P. Oberhammer [Hrsg.], Kurzkommentar zur ZPO, Basel 2010, Art. 257 N 7). Massgebend ist somit, dass über die Be- deutung einer Rechtsvorschrift kein begründeter Zweifel bestehen kann (BGE 118 II 302, E. 3). Nicht unter den Begriff des klaren Rechts fallen Normen, die auf das Ermessen des Gerichts verweisen, eine Billigkeitsentscheidung gemäss Art. 4 ZGB fordern, als Generalklauseln aus- gestaltet sind oder eine Interessenabwägung beziehungsweise eine Würdigung der Umstände verlangen (TH. SUTTER-SOMM / C. LÖTSCHER, in: Th. Sutter-Somm / F. Hasenböhler / Ch. Leu- enberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich / Basel / Genf 2010, Art. 257 N 9; I. JENT-SØRENSEN, a.a.O., Art. 257 N 7; F. KOSLAR, in: Baker & M c Kenzie [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Bern 2010, Art. 257 N 14).
Strittig und zu prüfen ist im vorliegenden Fall, ob die fraglichen Parzellen Nr. 104 und 111 klarerweise keine Geschäftsräume im Sinne des Mietrechts darstellen und daher nicht der Schutzbestimmung von Art. 266l OR unterliegen. Die Vorinstanz verneint die Geschäftsmiete mit der Begründung, dass der Mietvertrag nur die Parzelle nicht aber die darauf befindlichen Räumlichkeiten umfasse. Es fehle folglich am erforderlichen Geschäfts"raum".
3.1 Grundsätzlich setzt der Geschäftsraum im Sinne von Art. 266l OR ein mehr oder weni- ger horizontal wie vertikal geschlossenes, fest mit dem Boden verbundenes und auf Dauer an- gelegtes Gebäude oder einen abgetrennten Teil davon voraus. Inwieweit einer Baute die Raumeigenschaft zukommt, hängt aber nicht nur von deren Beschaffenheit im erwähnten Sinne ab, sondern auch von der Art der Nutzung. So können etwa auch ein Marronihäuschen, ein Ki- osk oder gar ein gemieteter Stuhl in einem Coiffeursalon Raumeigenschaft aufweisen. Der Raumbegriff ist dem Schutzzweck entsprechend weit auszulegen. Kein Geschäftsraum ist grundsätzlich ein unbebautes Grundstück, in der Regel auch dann nicht, wenn sich eine durch die Mieterschaft erstellte Fahrnisbaute darauf befindet (vgl. R. PÜNTENER, in: D. Lachat / D. Stoll / A. Brunner [Hrsg.], Das Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, 4/4.3.1, S. 61 f.). Entsprechend hat das Bundesgericht entschieden, dass ein Mietvertrag über ein unbebautes Grundstück auch dann keinen Geschäftsraum darstelle, wenn der Mieter darauf eigenmächtig Bauten erstellt hat (BGer 4P.80/2002 vom 16. Mai 2002). In einem früheren Entscheid hat das Bundesgericht indessen festgehalten, dass die Schutzbestimmungen für die Raummieten in Ausnahmefällen auch auf die Miete von unbebauten Grundstücken zur Anwendung gelangen, nämlich dann, wenn ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt und der Mieter mit Wissen des Ver- mieters eine kostspielige Fahrnisbaute zu Wohn- oder Geschäftszwecken errichtet und damit rechnen darf, dass der Mietvertrag auf absehbare Zeit nicht gekündigt wird (BGE 98 II 199, E. 4b).
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3.2 Im vorliegenden Fall sind die fraglichen, im Eigentum des jeweiligen Parzellenmieters stehenden Häuschen nicht nur mit Wissen der Vermieterschaft errichtet worden, sondern für eine bestimmungsgemässe Nutzung der Parzellen geradezu vorausgesetzt, zumal die Klein- tierzucht ohne entsprechende Stallungen - wie sie offenbar vom Beschwerdeführer selbst auch umgebaut bzw. neu errichtet wurden - gar nicht betrieben werden kann. Nachdem ferner un- bestrittenermassen ein unbefristeter mündlicher Mietvertrag zwischen den Parteien geschlos- sen wurde, erscheint nicht ausgeschlossen, dass die Voraussetzungen des Ausnahmetatbe- standes gemäss BGE 98 II 199 erfüllt sind. Jedenfalls kann - entgegen dem Dafürhalten der Vorinstanz - insofern nicht von einer klaren Rechtslage im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO die Rede sein.
3.3 Die Vorinstanz argumentiert ferner, die vom Beschwerdeführer auf den gemieteten Par- zellen betriebene Kleintierzucht sei ein reines Hobby, so dass es auch an der für die Geschäfts- raummiete geforderten Erwerbsorientierung der geschäftlichen Tätigkeit fehle.
Der Raum muss grundsätzlich Geschäftszwecken dienen. In erster Linie kommt die Ausübung einer erwerbsorientierten beruflichen Tätigkeit oder der Betrieb eines Gewerbes in Betracht wie Handel, Fabrikation, Gewerbe, Dienstleistungen, künstlerische oder wissenschaftliche Tätigkei- ten. Ob diese Tätigkeiten haupt- oder nebenberuflich ausgeübt werden, ist unerheblich; eben- sowenig müssen sie gewinnbringend sein. Für die Auslegung des Begriffs Geschäftsraum ist die Benützung der Räumlichkeiten nicht notwendigerweise an die Ausübung einer Erwerbstä- tigkeit gebunden. Es können daher auch Tätigkeiten, die der Verfolgung ideeller oder nicht wirt- schaftlicher Zwecke dienen, in einem weiteren Sinn eine Geschäftstätigkeit darstellen. Gerade bei der Verfolgung nicht kommerzieller Tätigkeiten ist eine hohe Schutzbedürftigkeit gegen Missbräuche festzustellen (vgl. R. PÜNTENER, a.a.O., S. 62 f.). In mehreren Entscheiden hat das Bundesgericht wiederholt festgehalten, dass jedes Mietobjekt, das der Entfaltung der privaten oder wirtschaftlichen Persönlichkeit des Mieters dient, als Geschäftsraum zu betrachten sei (BGE 113 II 406 ff., 118 II 40 ff.). Dass die Kleintierzucht vorab der Entfaltung der privaten Per- sönlichkeit des Beschwerdeführers dient, steht somit nicht zwingend einer Qualifikation der fraglichen Parzellen als Geschäftsräume entgegen. Auch diesbezüglich ist somit nicht von einer klaren Rechtslage im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO auszugehen.
Abschliessend ist über die Verlegung der Prozesskosten für die Verfahren vor beiden Instanzen zu befinden. Massgebend für die Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen sind die Be- stimmungen der Art. 95 ff. ZPO. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO sind der unterliegenden Ge- suchsklägerin und Beschwerdegegnerin die Gerichtskosten beider Instanzen aufzuerlegen. Die Gerichtsgebühr für das Beschwerdeverfahren ist in Anwendung von § 9 Abs. 2 lit. b der Verord-
Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht nung über die Gebühren der Gerichte (Gebührentarif, GebT, SGS 170.31) auf CHF 900.00 fest- zulegen.
Ausserdem hat die unterliegende Gesuchsklägerin und Beschwerdegegnerin dem Beschwerde- führer für das vorinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung im Umfang der Honorarnote seines Rechtsvertreters zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Da der Beschwerdeführer im kan- tonsgerichtlichen Verfahren nicht anwaltlich vertreten wurde, sind die Parteikosten des Be- schwerdeverfahrens wettzuschlagen.
Demnach wird erkannt: ://: I. In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid der Bezirksgericht s- präsidentin Arlesheim vom 01. November 2012 aufgehoben und durch folgenden Entscheid ersetzt:
Auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 03. Sep- tember 2012 wird nicht eingetreten.
Die Gerichtsgebühr von CHF 500.00 wird der Gesuchsklägerin auferlegt.
Die Gesuchsklägerin hat dem Gesuchsbeklagten eine Parteient- schädigung von CHF 316.45 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteu- er) zu bezahlen.
II. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestehend aus einer Entschei d- gebühr von CHF 900.00, werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
Für die eigenen im Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten hat jede Partei selbst aufzukommen.
Präsidentin
Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiber
Daniel Noll