Urteilskopf 116 II 22542. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 21. Juni 1990 i.S. T. gegen T. (Berufung)
Regeste Güterrechtliche Auseinandersetzung. Zuordnung einer teilweise unentgeltlich, teilweise entgeltlich erworbenen Liegenschaft. Verzinsung der güterrechtlichen Forderung (Art. 154 und 240 ZGB in der Fassung von 1907). 1. Soweit der Wert der in einer Erbteilung übernommenen Liegenschaft dem Nettoerbteil des Übernehmers entspricht, gehört sie zu seinem eingebrachten Gut (E. 3b). 2. Sind mehrere Gütermassen am Erwerb einer Liegenschaft beteiligt gewesen, so ist deren Wert gemäss altem Eherecht proportional auf diese Massen aufzuteilen (Bestätigung der Rechtsprechung; E. 3c). 3. Erhält ein Ehegatte in einer Erbteilung gegen Übernahme bestehender Schulden eine Liegenschaft, so stellt sie nach altem Recht in diesem Umfang Errungenschaft dar (Bestätigung der Rechtsprechung; E. 3d). 4. Wird eine Liegenschaft zu einem günstigen Preis überlassen, ohne dass eine Schenkungsabsicht nachgewiesen ist, liegt keine gemischte Schenkung vor (E. 3e). 5. Wie ist der Anteil des eingebrachten Gutes zu bestimmen, wenn der genaue Wert des Vermögensgegenstandes nicht festgestellt werden kann (E. 3b)? 6. Verzinsung der Vorschlagsforderung bzw. des Liquidationsanteils am Gesamtgut bei der altrechtlichen Gütergemeinschaft (E. 5).
Sachverhalt ab Seite 226
BGE 116 II 225 S. 226
A.- Otto T. und Elisabeth T. haben am 1. Oktober 1966 geheiratet. Mit "Erbteilungsvertrag" vom 2. Oktober 1968 übernahm der Ehemann aus dem Nachlass seiner Eltern ein Haus in G. zum Wert von Fr. 38'500.--. Dies entsprach der Höhe der Hypotheken von Fr. 37'000.-- zuzüglich Fr. 1'500.--, die er an eine seiner beiden Schwestern zu bezahlen hatte. Im Jahre 1976 wurde das Haus für Fr. 230'000.-- verkauft und in W. eine neue Liegenschaft mit einer Metzgerei und einem Hotel erworben. Mit öffentlicher Urkunde vom 10. Juni 1987 wurde diese Liegenschaft zusammen mit dem Gewerbe vom Ehemann wiederum veräussert.
B.- Am 4. März 1986 klagte Otto T. beim Bezirksgericht X. auf Ehescheidung. Mit Urteil vom 8./11. Juli 1988 schied das Gericht die Ehe der Parteien und sprach Elisabeth T. einen BGE 116 II 225 S. 227güterrechtlichen Anspruch von Fr. 379'818.05 zu, abzüglich der bereits geleisteten Akontozahlungen von Fr. 55'000.--. Auf Berufung von Otto T. und Anschlussberufung von Elisabeth T. ermittelte das Kantonsgericht St. Gallen mit Urteil vom 9./12. und 22. Juni 1989 nach Berücksichtigung der bereits geleisteten Zahlungen einen verbleibenden güterrechtlichen Anspruch der Ehefrau von Fr. 207'276.05, nebst Zins zu 5% ab 2. Dezember 1988.
C.- Otto T. ficht diesen Entscheid mit Berufung an und verlangt, es sei Ziffer 1 des kantonsgerichtlichen Urteils aufzuheben und der güterrechtliche Anspruch der Beklagten vom Bundesgericht zu beziffern; eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen. In ihrer Berufungsantwort beantragt Elisabeth T. die Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei. Das Kantonsgericht St. Gallen hat keine Vernehmlassung eingereicht. Das Bundesgericht heisst die Berufung teilweise gut, soweit darauf einzutreten ist, aus folgenden
Erwägungen
Erwägungen:
a) Das Kantonsgericht St. Gallen betrachtete die Liegenschaft in G. vollständig als Errungenschaft (somit als hälftig zu teilendes Gesamtgut) und sprach dem eingebrachten Gut des Mannes nur eine Ersatzforderung im Betrag von Fr. 1'500.-- zu. Es ging davon aus, dass der Kläger die Liegenschaft wohl aus dem Nachlass seiner Eltern erhalten habe, es sich aber dennoch nicht um einen unentgeltlichen Erwerb handle. Der Kläger habe Hypothekarschulden im Betrag von Fr. 37'000.-- übernommen und überdies einer seiner Schwestern Fr. 1'500.-- bezahlt. Obgleich die Liegenschaft mit Sicherheit im Zeitpunkt der Übernahme einen höheren Wert gehabt habe, sei eine gemischte Schenkung nicht nachgewiesen, weil die Parteien sich des höheren Wertes nicht bewusst gewesen seien. Zudem sei ein wesentlicher Teil des Ausbaus der Liegenschaft während der Ehe durch die Ehegatten erfolgt und schon deshalb der Errungenschaft zuzurechnen. Die (nominale) Ersatzforderung des eingebrachten Gutes gegenüber der Errungenschaft begründete die Vorinstanz damit, dass eine der Schwestern für ihre früheren Arbeiten am Haus den erwähnten Betrag ausbezahlt erhalten habe. Da auch der Kläger vor der Ehe am Haus Arbeiten geleistet habe, stehe ihm ein gleicher Betrag (Fr. 1'500.--) zu. Dieser bleibe aber wertmässig unverändert, obgleich die Liegenschaft in G. und nachfolgend das als Ersatz angeschaffte Gewerbe in W. an Wert zugenommen haben. Der Kläger bestreitet nicht, dass er die Liegenschaft während der Dauer der Ehe erworben hat. Er macht jedoch geltend, der Erwerb sei teilweise unentgeltlich und teilweise als Ersatzanschaffung für eingebrachtes Gut erfolgt.
BGE 116 II 225 S. 229
b) Der Kläger wendet gegen das vorinstanzliche Urteil ein, der Wert der Liegenschaft in G. habe den Übernahmepreis überstiegen, den er sich in der Erbteilung habe anrechnen lassen. Da sein Erbteil einen Drittel des Nachlasses betrage, müsse auch ein Drittel des den Übernahmepreis übersteigenden Wertes als sein Erbteil und damit als unentgeltlich erworben angesehen werden. In diesem Umfang gehöre die Liegenschaft in G. zu seinem eingebrachten Gut. Die Vermögenswerte, die einem Ehegatten in einer Erbteilung zugewiesen werden, treten an die Stelle des bei Eröffnung des Erbganges erworbenen Erbteils. Haben sie den gleichen Wert wie dieser, so stellen sie grundsätzlich in ihrer Gesamtheit eingebrachtes Gut dar. Übersteigt der Wert der übernommenen Gegenstände den Erbteil und muss der Ehegatte deshalb seinen Miterben eine Ausgleichszahlung leisten, so handelt es sich im Umfang dieser Ausgleichszahlung um einen entgeltlichen Erwerb. In diesem Umfang liegt eine Ersatzanschaffung für die Errungenschaft, das eingebrachte Gut oder das Sondergut vor, je nachdem, welche Masse für die Gegenleistung aufkam. Handelt es sich beim in der Teilung zugewiesenen Wert um eine Liegenschaft, so ist diese deshalb proportional zu den Wertanteilen auf die entsprechenden Massen aufzuteilen (BGE 91 II 91). Das Kantonsgericht hat in für das Bundesgericht verbindlicher Weise festgestellt, dass der Wert der Liegenschaft in G. im Zeitpunkt, in dem sie der Kläger erworben hat, "um einiges höher lag als der Übernahmepreis". Das bedeutet aber, dass der Nachlass wertmässig die Schulden überstieg. Wie der Kläger zu Recht festhält, stand ihm somit ein Erbteil zu, der sein eingebrachtes Gut darstellt. Dieser Masse ist somit auch das Grundstück in G. im Rahmen seines Nettoerbteils zuzurechnen. Nun hat aber das Kantonsgericht den genauen Betrag, um den das Grundstück damals den Übernahmepreis überstieg - und damit auch den Nettowert des klägerischen Erbteils -, als nicht genau feststellbar bezeichnet. Damit durfte sich die Vorinstanz jedoch nicht begnügen. Wohl ist derjenige, der eingebrachtes Gut behauptet, dafür beweispflichtig (Art. 215 Abs. 3 ZGB in der Fassung von 1907; vgl. LEMP, Berner Kommentar, N. 41 zu Art. 215 ZGB; DESCHENAUX/STEINAUER, Le nouveau droit matrimonial, Bern 1987, S. 465). Wenn die Vorinstanz aber festhält, dass der Wert der Liegenschaft mit Sicherheit über dem Übernahmepreis lag, so ist damit bewiesen, dass diese teilweise BGE 116 II 225 S. 230eingebrachtes Gut darstellte. Zu ermitteln ist nur noch das Ausmass dieses Anteils. Dem Gesetz ist keine Regel zu entnehmen, wie vorzugehen ist, wenn zwar das Vorliegen, nicht aber der genaue Betrag des eingebrachten Gutes nachgewiesen werden kann. Es liegt ein ähnlicher Sachverhalt vor, wie wenn im Haftpflichtrecht das Vorliegen eines Schadens bewiesen ist, dessen Höhe aber nicht genau beziffert werden kann (Art. 42 Abs. 2 OR). Entsprechend erscheint es auch hier richtig, wenn der Sachrichter nach seinem pflichtgemässen Ermessen die Höhe des entsprechenden Betrages festlegt. Damit soll allerdings nicht die in Art. 215 Abs. 3 aZGB enthaltene Beweisregel aufgeweicht werden. Von einem strengen Beweis darf deshalb nur abgewichen werden, soweit das eingebrachte Gut als solches nachgewiesen ist und der Beweispflichtige das Möglichste getan hat, um auch die Höhe nachzuweisen (vgl. BREHM, Berner Kommentar, N. 46 ff. zu Art. 42 OR). Diese Voraussetzungen sind hier aber gegeben, denn das Kantonsgericht hält in für das Bundesgericht verbindlicher Weise fest, dass sich der damalige Wert der Liegenschaft nicht mehr genau feststellen lasse. Die Berufung erweist sich somit in diesem Punkt als begründet, und die Vorinstanz wird die Höhe des Nettoerbteils des Klägers festzustellen haben. c) Das Kantonsgericht hat dem Ehemann für seine Mitarbeit beim Ausbau des Hauses vor der Heirat Fr. 1'500.-- zugesprochen und diese als Beitrag zum Erwerb des Grundstücks dem eingebrachten Gut zugewiesen. Der Kläger scheint geltend machen zu wollen, dass dieser Betrag ungenügend sei. Seine Kritik beschränkt sich aber darauf auszuführen, dass Ansprüche aus Arbeitsleistung "zu Hauf" bestanden hätten. Dies stellt eine unzulässige Kritik an der Beweiswürdigung des Kantonsgerichts dar (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG). Indessen ist seine Kritik zu hören und trifft zu, soweit er vorbringt, die Vorinstanz habe bei der Behandlung dieses Betrages die Grundsätze über die güterrechtlichen Ersatzanschaffungen falsch angewendet. Das Bundesgericht hat in BGE 112 II 385 ff. die Frage, wie Investitionen einer güterrechtlichen Vermögensmasse in eine andere zu behandeln seien, einer neuerlichen Prüfung unterzogen und seine bisherige Rechtsprechung zusammengefasst und bestätigt. Im alten Eherecht steht einer Vermögensmasse, welche zum Erwerb, zur Verbesserung oder Erhaltung eines Vermögensgegenstandes einer anderen güterrechtlichen Masse beigetragen hat, grundsätzlich nur eine Ersatzforderung im Betrage der BGE 116 II 225 S. 231aufgewendeten Mittel zu (BGE 112 II 386 mit Verweisen). In Abweichung von diesem Grundsatz liegt indessen nicht nur eine nominale Ersatzforderung, sondern eine proportionale Beteiligung mehrerer Gütermassen an einem Vermögenswert vor, wenn die Investition einer fremden Gütermasse bereits beim Erwerb erfolgt ist und es sich um eine Liegenschaft handelt (BGE 112 II 387). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall ohne Zweifel gegeben. Der Betrag von Fr. 1'500.-- wurde dem Eigengut zugestanden, weil der Ehemann vor der Heirat wie seine Schwester am Ausbau des Hauses mitgewirkt und deshalb gegenüber der Erbschaft eine entsprechende Forderung hatte, die durch die Übernahme der Liegenschaft getilgt wurde. Die Investition des Eigenguts erfolgte somit bereits beim Erwerb des Vermögenswertes zu Alleineigentum, und es handelt sich überdies um eine Liegenschaft. Die Berufung erweist sich deshalb auch in diesem Punkt als begründet. Dem Eigengut des Klägers ist nicht nur eine nominale Ersatzforderung zuzuerkennen. Dieser Vermögensmasse steht vielmehr auch ein Teil der Wertsteigerungen zu, die dieser Vermögenswert und die anschliessend durch güterrechtliche Surrogation an seine Stelle getretene Liegenschaft in W. erfahren haben. Wie gross dieser Teil ist, kann das Bundesgericht nicht errechnen, weil - wie bereits ausgeführt - dem vorinstanzlichen Urteil der genaue Wert der Liegenschaft in G. im Zeitpunkt des Erwerbs nicht zu entnehmen ist. d) Neben den Fr. 1'500.--, die der Kläger seiner Schwester bezahlte, übernahm er als Gegenleistung für den Erwerb der Liegenschaft die auf ihr lastenden Schulden. Es fragt sich, welche güterrechtlichen Wirkungen diesen Vorgängen zukommen. aa) Das Bundesgericht hatte schon mehrfach Gelegenheit, sich dazu zu äussern, wie sich Kreditkäufe bei der Güterverbindung auf die Massenzugehörigkeit auswirken. Gemäss gefestigter Rechtsprechung ist eine Liegenschaft, welche die Ehefrau mit Kredit kauft, für die güterrechtliche Auseinandersetzung wertmässig der Errungenschaft des Ehemannes zuzurechnen (BGE 112 II 474 ff.). Das Bundesgericht stellte fest, dass es einen reinen Kreditkauf durch die Ehefrau nach der ursprünglichen Vorstellung des Gesetzgebers in der Güterverbindung gar nicht geben sollte (BGE 112 II 476). Die güterrechtliche Zuordnung könne deshalb in keinem Fall in einer diesem Güterstand vollständig entsprechenden Weise erfolgen. Eine Lösung müsse aber von den tragenden Gedanken der Güterverbindung ausgehen, BGE 116 II 225 S. 232und es sei darauf zu achten, dass die Interessen beider Ehegatten gleichmässig gewahrt würden und nicht ein Ehegatte einseitig privilegiert werde. Eine solche Privilegierung läge aber vor, wenn die Ehefrau allein darüber befinden könnte, ob sie sich über den Rahmen ihres Sondergutes oder ihres eingebrachten Gutes hinaus durch blosse Schuldenbegründung verpflichten wollte, um dadurch konjunkturelle Mehrwerte der Errungenschaft zu entziehen (BGE 112 II 477 f.). Wie die bisher ergangenen Entscheide zeigen, findet eine Zuordnung zur Errungenschaft des Ehemannes aber nicht nur statt, wenn die Liegenschaft ausschliesslich mit Kredit erworben wurde. Vielmehr hat das Bundesgericht regelmässig auch Grundstücke, welche die Ehefrau nur zum einen Teil mit Kredit finanzierte und zum andern Teil unentgeltlich erwarb (BGE 112 II 478 f.) oder mit eingebrachtem Gut finanzierte, wertmässig im Umfang der grundpfändlichen Belastung der Errungenschaft zugewiesen. Dabei kam es auch nie darauf an, ob die Schulden neu begründet oder bestehende Verpflichtungen übernommen wurden (vgl. den Sachverhalt in BGE 112 II 474 ff.). Was für den vollständigen oder teilweisen Kreditkauf durch die Frau gilt, muss für den gleichen Tatbestand auch beim Mann massgebend sein. Das Bundesgericht hat die güterrechtliche Zuordnung des von der Frau mit Kredit erworbenen Vermögenswerts zur Errungenschaft gerade damit begründet, dass eine Gleichbehandlung beider Ehegatten nötig sei und die Zuordnung zur Errungenschaft bei entsprechendem Erwerb durch den Ehemann ausser Zweifel stehe (BGE 112 II 478 E. 3c). Im vorliegenden Fall kann auch der Umstand, dass die Ehegatten nicht der Güterverbindung, sondern der altrechtlichen Gütergemeinschaft unterstehen, an der güterrechtlichen Zuordnung nichts ändern. Wird die Gütergemeinschaft durch Scheidung aufgehoben, so wird das Gesamtgut in gleicher Weise vom eingebrachten Gut geschieden wie in der Güterverbindung die Errungenschaft. bb) Der Berufungskläger vermag auch daraus nichts zu seinen Gunsten abzuleiten, dass unter neuem Recht bei einer teils schenkungsweise oder von Todes wegen und teils unter Übernahme von Schulden erworbenen Liegenschaft nach der Vorstellung des Reformgesetzgebers regelmässig nicht mehr auf einen entgeltlichen Erwerb im Umfang der Hypotheken zu schliessen ist (Protokolle der Kommission des Nationalrates, insbes. S. 1005 ff.; siehe auch: HAUSHEER/GEISER, Güterrechtliche Sonderprobleme, in: Hausheer BGE 116 II 225 S. 233(Hrsg.), Vom alten zum neuen Eherecht, Bern 1986, S. 91 f.; DESCHENAUX/STEINAUER, Le nouveau droit matrimonial, Bern 1987, S. 258, Anm. 97, mit Hinweisen). Diese Betrachtungsweise, zu der hier nicht Stellung zu nehmen ist, kann jedenfalls nicht auf das alte Recht übertragen werden, weil es in diesem dem Umstand Rechnung zu tragen gilt, dass die Beteiligung einer güterrechtlichen Masse an Mehrwerten im Unterschied zum neuen Recht dann nicht möglich ist, wenn die Investition erst nach dem Erwerb des Vermögenswerts erfolgt (BGE 112 II 387 E. 5a mit Hinweis). Wiese man die Hypothek im alten Recht dem Eigengut zu, weil das Grundstück teilweise unentgeltlich erworben wurde, so könnten Amortisationszahlungen aus der Errungenschaft - ein häufiger Vorgang - nur zu Ersatzforderungen zum Nominalwert führen, und die Errungenschaft bliebe trotz ihres wesentlichen Beitrags ohne jeden Anteil am Mehrwert. cc) Die von PIOTET an der Rechtsprechung zum alten Recht geübte Kritik sodann bezieht sich in erster Linie darauf, dass das Bundesgericht das von der Frau erworbene Grundstück im Rahmen der Grundpfandschulden der Errungenschaft des Mannes zuweist, um die Ehegatten gleich zu behandeln. Die Güterverbindung zeichne sich aber durch eine Ungleichbehandlung der Ehegatten aus, so dass die Gleichbehandlung kein Argument darstellen könne (PIOTET, JdT 1987 I, S. 606 f.). Diese Kritik ist für den vorliegenden Fall ohne Bedeutung, da es sich um den Erwerb eines Grundstückes durch den Ehemann und nicht durch die Ehefrau handelt. dd) Der Kläger macht des weitern geltend, die Hypothek könne nicht vollständig der Errungenschaft zugerechnet werden, weil sie bereits im Zeitpunkt des Erbgangs bestanden habe und somit im Rahmen seines Erbteils ein Drittel als Nachlassschuld auf ihn übergegangen sei. Eine Übernahme von Schulden als Gegenleistung für den Erwerb des Alleineigentums am Grundstück liege somit nur für die restlichen zwei Drittel vor, d.h. für die auf seine Schwestern entfallenden Teile. Dieser Betrachtungsweise kann mit der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht gefolgt werden. Eine Unterscheidung zwischen jenem Teil der Schuld, der dem Erben nach seiner Erbquote zufällt, und jenem, den er sich im Teilungsvertrag zu übernehmen verpflichtet, ist schon deshalb nicht angebracht, weil alle Erben für sämtliche Erbschaftsschulden solidarisch haften (Art. 603 Abs. 1 ZGB). Diese Haftung besteht sogar nach der Teilung weiter (Art. 639 BGE 116 II 225 S. 234ZGB). Das Bundesgericht weist im Rahmen des Zivilgesetzbuches von 1907 eine in einer Erbteilung erworbene Liegenschaft im Umfang der übernommenen Hypotheken der Errungenschaft zu, weil es sich insoweit beim Erbgang nicht um einen unentgeltlichen Erwerb handelt. Das trifft aber nicht nur für neu begründete oder die eigene Erbquote übersteigende bestehende, sondern für alle Schulden zu, die auf dem in der Erbteilung übernommenen Vermögenswert lasten. ee) Soweit der Kläger die Zuweisung des Grundstücks im Umfang der grundpfändlich gesicherten Schulden zur Errungenschaft kritisiert, erweist sich die Berufung somit als unbegründet. e) Wie dargelegt (vorn E. 3b), ist davon auszugehen, dass der Wert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Übernahme den Betrag überstieg, den sich der Kläger in der Erbteilung anrechnen lassen musste, und dass diese Wertdifferenz im Rahmen des klägerischen Erbteils (= 1/3) seinem eingebrachten Gut zuzurechnen ist. Die verbleibenden 2/3 der Wertdifferenz bilden den Nettowert der Erbteile, die den Schwestern des Klägers zustanden. Diese haben ihm ihre Anteile an der Liegenschaft unter dem Verkehrswert überlassen. Darin sieht der Kläger eine gemischte Schenkung. Auch im Umfang dieser unentgeltlichen Zuwendung stelle die Liegenschaft aber sein eingebrachtes Gut dar. aa) Damit eine gemischte Schenkung vorliegt, genügt es nicht, dass der wirkliche Wert des Gegenstandes den Wert der Gegenleistung übersteigt. Die Parteien müssen sich vielmehr dieser Wertdifferenz bewusst gewesen sein. Der Veräusserer muss mit dem Willen gehandelt haben, dem Erwerber eine unentgeltliche Zuwendung zu machen (BGE 98 II 358 f.; TERCIER, La partie spéciale du CO, Zürich 1988, S. 114, Rz. 887; CAVIN, Kauf, Tausch und Schenkung, in: SPR Bd. VII/1, S. 186 f.). Die Vereinbarung eines günstigen Preises wegen besonderer Beziehungen zwischen den Vertragsparteien macht den Verkauf noch nicht zu einer Schenkung, auch nicht teilweise (BGE 102 II 250 mit Hinweisen). Fehlt es am Schenkungswillen, so liegt ein Verkauf zu einem Freundschaftspreis vor, und der Vermögenswert stellt Errungenschaft dar, sofern nicht eine Ersatzanschaffung für eine andere Vermögensmasse nachgewiesen ist (BÜHLER/SPÜHLER, Berner Kommentar, N. 15 zu Art. 154 ZGB). Das Kantonsgericht hat in Anwendung dieser Grundsätze das Vorliegen einer gemischten Schenkung abgelehnt, weil anzunehmen sei, "dass nach dem Willen aller Vertragsparteien der Kläger nicht im Sinne einer Schenkung begünstigt werden BGE 116 II 225 S. 235sollte". Das Kantonsgericht hat somit den Schenkungswillen als nicht bewiesen erachtet. f) Zusammenfassend ergibt sich, dass das Kantonsgericht somit zu bestimmen haben wird, welchen Wert die Liegenschaft in G. im Zeitpunkt der Erbteilung hatte. Sodann ist der Nettoerbteil des Klägers zu berechnen. Das Verhältnis zwischen dem Nettoerbteil, erhöht um Fr. 1'500.--, und dem gesamten Wert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Erbteilung ergibt den Bruchteil, zu dem sie dem eingebrachten Gut des Mannes zuzurechnen ist. Da aus dem Verkaufserlös des Grundstückes in G. die Liegenschaft mit Metzgerei und Hotel in W. gekauft wurde, liegt eine Ersatzanschaffung vor. Dieser Vermögenswert stellt somit ebenfalls teilweise eingebrachtes Gut des Mannes dar. Sein Verkaufserlös ist entsprechend proportional zwischen dem Eigengut und der Errungenschaft aufzuteilen. Ob für den Erwerb dieses Vermögenswerts auch noch weitere Mittel verwendet wurden, ist dem kantonsgerichtlichen Urteil nicht zu entnehmen. Um den Anteil der güterrechtlichen Massen an der Liegenschaft mit Gewerbe bestimmen zu können, wird die Vorinstanz auch diese Frage zu klären haben.