100.2023.18U NYR/BIM/AMA Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung Urteil vom 5. September 2025 Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident Verwaltungsrichterin Herzog, Verwaltungsrichter Nyffenegger Gerichtsschreiberin Bickel A.________ AG handelnd durch die statutarischen Organe Beschwerdeführerin gegen
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.09.2025, Nr. 100.2023.18U, Seite 2 Prozessgeschichte: A. Die A.________ AG reichte am 19. Juni 2020 bei der Einwohnergemeinde (EG) Matten bei Interlaken ein Baugesuch ein für den Abbruch einer beste- henden Doppelgarage mit Schopf und den Neubau von zwei Reiheneinfami- lienhäusern mit je vier Wohnungen sowie von sechs ungedeckten Autoab- stellplätzen mit einem Wendehammer auf der Parzelle Matten bei Interlaken Gbbl. Nr. 1________. In der Folge nahm die A.________ AG drei Projektän- derungen vor (ein Technikraum anstelle von zwei Technikräumen sowie An- passungen des Umgebungsplans). Die Parzelle Nr. 1________ liegt in der Wohnzone W2 und im kommunalen Baumschutzgebiet. Gegen das Vorha- ben erhoben neben anderen B.________ und C., je Eigentümer der Nachbarparzellen Matten bei Interlaken Gbbl. Nr. 2 und Inter- laken Gbbl. Nr. 3________, Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 30. Juni 2022 erteilte der Regierungsstatthalter des Verwaltungskreises Interlaken- Oberhasli die Baubewilligung. Die Einsprachen wies er ab. B. Gegen den Gesamtentscheid erhoben B.________ und C.________ am 28. Juli 2022 gemeinsam Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Diese hiess die Beschwerde mit Entscheid vom 15. Dezember 2022 gut, hob den Gesamtentscheid auf und verweigerte die Baubewilligung. C. Dagegen hat die A.________ AG am 9. Januar 2023 Verwaltungsgerichts- beschwerde erhoben mit dem Antrag, der Entscheid der BVD sei aufzuheben und das Verfahren an die «entsprechende Vorinstanz» zurückzuweisen.
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.09.2025, Nr. 100.2023.18U, Seite 3 Mit Beschwerdeantwort vom 9. Februar 2023 beantragen B.________ und C., die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die BVD schliesst mit Vernehmlassung vom 26. Januar 2023 auf Abweisung der Beschwerde. Die EG Matten bei Interlaken hat auf eine Stellungnahme verzichtet. Zu diesen Eingaben hat die A. AG mit Replik vom
1.1Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teil- genommen, ist durch den angefochtenen Entscheid als Baugesuchstellerin
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.09.2025, Nr. 100.2023.18U, Seite 4 besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe- bung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestim- mungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. Fehlende Sachurteils bzw. Pro- zessvoraussetzungen, die – wie von den Beschwerdegegnern beantragt – zu einem Nichteintreten führen könnten (vorne Bst. C), sind nicht ersichtlich und werden auch nicht angeführt. 1.2Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 2. 2.1Die Parzelle Nr. 1________ liegt in der Wohnzone W2 und im kom- munalen Baumschutzgebiet (Zonenplan 1 und 2 vom 27.5.2009, einsehbar unter: <www.matten.ch>, Rubriken «Gemeinde/Reglemente und Verordnun- gen»). Im südlichen bzw. südöstlichen Teil der Bauparzelle sollen zwei neue Reiheneinfamilienhäuser errichtet werden (Haus A bzw. Haus B). Im nördli- chen Teil der Bauparzelle, die zur Alpenstrasse bzw. zum Lärchenweg hin schmaler wird, sollen eine bestehende Doppelgarage mit Schopf abgebro- chen und stattdessen sechs ungedeckte Autoabstellplätze mit einem Wen- dehammer eingerichtet werden. Die südwestliche Längsseite des Hauses A ist parallel zur Grenze der Nachbarparzelle Matten bei Interlaken Gbbl. Nr. 4________ geplant. Der Grenzabstand beträgt dort 6,8 m. Die Rei- heneinfamilienhäuser weisen eine Länge von 24 m und eine Breite von 11,4 m (ohne Pergola) auf (vgl. Baugesuch vom 19.6.2020, Akten RSA 4C pag. 2; Situationsplan sowie Umgebungsplan [Grafik], beide vom 27.11.2020, Akten RSA 4B Faszikel 12). 2.2Auf der Parzelle Nr. 1________ stehen mehrere Einzelbäume und Baumgruppen (vgl. Zustandsbericht und Baumbeurteilung vom 13.4.2015 der D.________ AG, Akten RSA 4B pag. 258 ff. [im Folgenden: Zustandsbe- richt]; vgl. auch Amtsbericht des Amtes für Landwirtschaft und Natur [LA- NAT], Abteilung Naturförderung [ANF], vom 4.4.2022, Akten RSA 4B
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.09.2025, Nr. 100.2023.18U, Seite 5 pag. 115 ff., Ziff. 1.2; vgl. auch Umgebungsplan [Grafik] vom 27.11.2020, Ak- ten RSA 4B Faszikel 12). Im Südwesten, entlang der Grenze zur Parzelle Nr. 4________, verläuft ein Grünstreifen (auch bezeichnet als Baumgruppe Nr. 13), u.a. bestockt mit Bergahorn, Stechpalmen und Hainbuchen. Die Baumhöhen betragen bis ca. 27 m (Bergahorn). Im Südosten des Hauses A stehen vier Sommerlinden (Bäume Nrn. 9-12; vgl. Zustandsbericht S. 4 f. mit Grundbuchplan «Aufnahme Baumbestand» im Anhang; Umgebungsplan [Grafik] vom 27.11.2020, Akten RSA 4B Faszikel 12).
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.09.2025, Nr. 100.2023.18U, Seite 6 Auszug aus Umgebungsplan vom 27. November 2020 (nicht exakt nach Norden ausgerichtet) 2.3Die Beschwerdeführerin hat im verwaltungsgerichtlichen Verfahren angepasste Pläne eingereicht (vgl. Replik act. 9 S. 5): Es ist unklar, ob sie damit das ursprüngliche Vorhaben im Umfang der Änderung ersetzen will.
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.09.2025, Nr. 100.2023.18U, Seite 7 Die Anträge sind nicht eindeutig. So hat sie mit Beschwerde eine Rückwei- sung beantragt (vorne Bst. C). Zulässig ist, vor Verwaltungsgericht ein Even- tualbegehren auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Prüfung ei- ner Projektänderung zu stellen (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 32-32d N. 13d mit Hinweisen). Der Antrag auf Rückweisung an die Vorinstanz (vorne Bst. C) ist damit nicht so zu verstehen, dass sie das ursprüngliche Bauvorhaben nicht beurteilt haben möchte bzw. dass sie dieses mit einer Projektänderung aufgeben wollte (zu den Anforderungen an die Abstandserklärung Michel Daum, in Her- zog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 39 N. 7). Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ist somit in erster Linie zu prü- fen, ob die Vorinstanz die Baubewilligung zu Recht verweigert hat, indem sie den Gesamtentscheid des Regierungsstatthalters vom 30. Juni 2022 aufge- hoben hat (vgl. aber auch hinten E.9). 3. In verfahrensrechtlicher Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin eine Verlet- zung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör. 3.1Die Beschwerdeführerin bringt zunächst vor, sie habe keine Möglich- keit gehabt, sich im vorinstanzlichen Verfahren zur Thematik des grossen Grenzabstandes von Haus A gegenüber der Grenze zum westlichen Nach- bargrundstück Nr. 4________ zu äussern (Beschwerde S. 2; vgl. auch Re- plik act. 9 S. 5). Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 21 ff. VRPG sowie Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV; SR 101) und Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern (KV; BSG 101.1) garantiert na- mentlich das Recht, dass die Behörde die Vorbringen der vom Entscheid in ihrer Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, prüft und bei der Ent- scheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt das Recht der betroffenen Per- son, sich vor Erlass eines Entscheids zur Sache zu äussern (statt vieler BGE 147 I 433 E. 5.1; BVR 2018 S. 281 E. 3.1). Aus den Akten ergibt sich, dass die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren Gelegenheit hatte, eine Beschwerdeantwort sowie Schlussbemerkungen einzureichen (vgl. auch Vernehmlassung der BVD act. 4); mithin konnte sie sich auch zur
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.09.2025, Nr. 100.2023.18U, Seite 8 Rüge der Beschwerdegegner äussern, der grosse Grenzabstand werde vom Haus A nicht eingehalten. Die Vorinstanz hat das Äusserungsrecht der Be- schwerdeführerin demnach nicht verletzt. Die Rüge erweist sich als unbe- gründet. 3.2Soweit die Beschwerdeführerin zudem beanstandet, die Vorinstanz habe ihr keine Gelegenheit gegeben, eine Projektänderung einzureichen (Replik act. 9 S. 1), ergibt sich Folgendes: Im vorinstanzlichen Verfahren hatte die Beschwerdeführerin Kenntnis davon, dass der grosse Grenzab- stand beim Haus A umstritten ist (vgl. E. 3.1 hiervor). Sie hätte dazu ohne Weiteres eine Projektänderung einreichen können, was sie aber nicht tat. Wird im Beschwerdeverfahren keine Projektänderung eingereicht, ist die Be- schwerdeinstanz nicht verpflichtet, der Bauherrschaft vor einem negativen Entscheid von Amtes wegen dazu Gelegenheit zu geben (BVR 2016 S. 79 E. 3.5; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13a). Auch diese Rüge ist un- begründet. 4. Die Beschwerdeführerin beanstandet weiter, die Vorinstanz habe den Streit- gegenstand unzulässig ausgedehnt. Die Beschwerdegegner hätten die Nichteinhaltung des grossen Grenzabstands erstmals im vorinstanzlichen Verfahren gerügt. Neue Einsprachegründe hätten zu diesem Zeitpunkt je- doch nicht mehr vorgebracht werden dürfen (Beschwerde S. 2; Replik act. 9 S. 3 f.). Die Beschwerdeführerin übersieht, dass die massgeblichen gesetz- lichen Bestimmungen zu den zulässigen Beschwerdegründen geändert wor- den sind: Wohl waren die Einsprecherinnen und Einsprecher nach Art. 40 Abs. 2 BauG in der ursprünglichen Fassung (GS 1985 S. 186 ff., 200) nur im Rahmen ihrer «Einsprachegründe» zur Beschwerde befugt. Seit der Revi- sion des BauG vom 9. Juni 2016, in Kraft seit 1. April 2017 (BAG 17-008), sind die zulässigen Rügen im Beschwerdeverfahren vor der BVD wie auch vor Verwaltungsgericht aber nicht mehr auf die Einsprachegründe be- schränkt (vgl. Michel Daum, a.a.O., Art. 20a N. 8 mit Hinweisen). Die Be- schwerdegegner durften im vorinstanzlichen Verfahren daher den Einwand
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.09.2025, Nr. 100.2023.18U, Seite 9 der Nichteinhaltung des grossen Grenzabstandes erheben. Die BVD hat den von den Beschwerdegegnern erhobenen Einwand zu Recht geprüft. 5. Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist sodann strittig, ob das geänderte Baureglement der EG Matten bei Interlaken vom 27. Mai 2009 anwendbar ist (GBR mit Änderungen vom 20.12.2020, einsehbar unter: <www.mat- ten.ch>, Rubriken «Gemeinde/Reglemente und Verordnungen»). Dazu er- gibt sich Folgendes: Nach Art. 36 Abs. 1 BauG sind Bauvorhaben nach dem zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs geltenden Recht zu beurteilen, so- weit das Bundesrecht nichts anderes bestimmt. Das Baugesuch datiert vom 19. Juni 2020 (vorne Bst. A). Die Änderungen des Baureglements sind am 31. März 2023 in Kraft getreten (vgl. Art. 705 ff. GBR), also während laufen- dem Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht. Damit ist grundsätzlich das Baureglement vor den Änderungen massgebend. Im Laufe des Beschwerdeverfahrens eingetretene Rechtsänderungen sind dann zu beachten, wenn zwingende Gründe für deren sofortige Berücksich- tigung sprechen oder das neue Recht für die gesuchstellende Person güns- tiger ist (lex mitior; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 36 N. 2a). Die Bestimmungen zum grossen Grenzabstand – dessen Einhaltung hier strittig ist (vgl. E. 6 hiernach) – haben im Rahmen der Teilrevisionen des Baureglements zwar gewisse Änderungen erfahren: So hat der Wortlaut von Anhang aA143 Abs. 1 GBR geändert und sieht das neue Baureglement für Gebäude, die über 15 m lang sind, keine Zuschläge auf dem Grenzabstand mehr vor (vgl. aArt. 212 Abs. 3 und Art. 212 Abs. 3 GBR sowie angefochtener Entscheid E. 3b). Dies ist aber – wie sich zeigen wird – für die Beurteilung der vorlie- genden Beschwerde nicht von Bedeutung. Es erübrigen sich deshalb Aus- führungen dazu, ob das neue Recht für die Beschwerdeführerin günstiger und deshalb anwendbar ist.
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.09.2025, Nr. 100.2023.18U, Seite 10 6. In der Sache ist umstritten, ob das Haus A den grossen Grenzabstand an der reglementarisch vorgesehenen Fassade einhält. 6.1Die Bauparzelle liegt in der Wohnzone W2. Projektiert ist der grosse Grenzabstand an der Nordostfassade des Hauses A. Nach aArt. 212 Abs. 1 GBR haben Bauten in der Wohnzone W2 einen grossen Grenzabstand von 10 m einzuhalten. Nach aA143 Abs. 1 GBR wird der grosse Grenzabstand rechtwinklig auf der besonnten Längsseite des Gebäudes gemessen. Für den Fall, dass die besonnte Längsseite nicht eindeutig bestimmt werden kann, regelt aA143 Abs. 2 GBR Folgendes: Ist die besonnte Längsseite nicht eindeutig bestimmbar (keine Seite mehr als 10 % länger oder bei Ost-West-Orientierung der Längsseite), bestimmt der Baugesuchsteller, auf welcher Fassade, die Nordfassade ausgenommen, der grosse Grenzabstand gemessen wird. 6.2Die Vorinstanz hat erwogen, nach dem Wortlaut von aA143 Abs. 2 GBR sei massgebend, ob die besonnte Längsseite eindeutig bestimmt wer- den könne. Dies sei nicht nur bei Südfassaden der Fall, sondern auch bei Fassaden, die nach Südwesten oder Südosten ausgerichtet seien, zumal diese Fassaden aufgrund der geografischen Lage jeweils stärker besonnt seien als die gegenüberliegende Nordost- bzw. Nordwestfassade. Die Be- stimmung der besonnten Längsseite bilde in solchen Fällen keine Probleme. Anderes gelte, wenn die Längsseiten exakt oder annähernd nach Osten und Westen ausgerichtet seien. Für diesen Fall sehe aA143 Abs. 2 GBR vor, dass die Bauherrschaft bestimmen könne, ob der grosse Grenzabstand nach Osten oder Westen oder an der südlichen Schmalseite gemessen werde. Da hier keine exakte oder annähernde Ost-West Orientierung der Längsseiten des Hauses A vorliege, dürfe die Beschwerdeführerin nicht bestimmen, an welcher Fassade der grosse Grenzabstand zu messen sei. Die gegenteilige Ansicht des Regierungsstatthalters sei unhaltbar (angefochtener Entscheid E. 3d). 6.3Nach dem Gesagten stellt sich die Frage, ob die Beschwerdeführerin als Baugesuchstellerin bestimmen durfte, ob der grosse Grenzabstand beim Haus A von der gegen Nordosten gerichteten Längsseite oder von der nach Südwesten gerichteten Längsseite zu messen ist. Dazu ist aA143 Abs. 2
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.09.2025, Nr. 100.2023.18U, Seite 11 GBR auszulegen. Die Gemeinde, die in erster Linie berufen ist zu bestim- men, wie sie ihre eigene Vorschrift verstanden haben will (statt vieler BVR 2019 S. 51 E. 6.2), hat sich weder im verwaltungsgerichtlichen noch im vorinstanzlichen Verfahren zur Auslegung von aA143 Abs. 2 GBR geäus- sert, so dass keine Zurückhaltung aufgrund der Gemeindeautonomie ange- bracht ist (vgl. dazu BGer 1C_116/2018 vom 26.10.2018 E. 4.4 mit Hinwei- sen; VGE 2020/409 vom 15.2.2022 E. 4.9; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 5). 6.4Nach aA143 Abs. 2 GBR darf die Bauherrschaft die für die Messung des grossen Grenzabstands massgebende Fassade (ausgenommen die Nordfassade) wählen, wenn die besonnte Längsseite nicht eindeutig be- stimmbar ist. Im Reglementstext wird in Klammern umschrieben, in welchen Situationen dies zutrifft: wenn keine Seite mehr als 10 % länger ist oder bei Ost-West-Orientierung der Längsseite. Eine solche Situation liegt hier unbe- stritten nicht vor. Die Vorinstanz weist allerdings zutreffend darauf hin, dass die Bestimmung der besonnten Längsseite Probleme bereiten kann, wenn das Gebäude nur geringfügig von einer exakten Ost-West-Orientierung abweicht (vorne E. 6.2). Hier beträgt die Abweichung von einer exakten Ost- West-Orientierung aber immerhin rund 25 Grad. Es ist deshalb nicht zu be- anstanden, dass die Vorinstanz die Südwestfassade aufgrund der geografi- schen Lage der Bauparzelle nördlich des Sonnenwendekreises abstrakt als eindeutig besser besonnt angesehen hat als die Nordostfassade. 6.5Die Beschwerdeführerin verweist auf die konkrete Besonnung des Hauses A; die Vorinstanz habe die Ausgestaltung des Hauses A (kein Vor- dach, grosse Fensteröffnungen, Orientierung der Räume) sowie dessen be- sondere Lage (Baumschutzgebiet) zu Unrecht nicht berücksichtigt. Sie reicht Berechnungsmodelle zu den Akten, welche die jährlichen Sonnenstunden an der Südwest- und Nordostfassade des Hauses A aufzeigen sollen (Be- schwerde S. 2 f.; Replik act. 9 S. 3 sowie Beilage 1 zur Replik [Version nach Baueingabe] act. 9A). 6.6Die Beschwerdeführerin will mit ihren Berechnungen in erster Linie zeigen, dass die Zahl der Sonnenstunden unabhängig von der geografi- schen Ausrichtung des Gebäudes bzw. der Längsseiten stets gleich bleibt und eine Drehung des Grundrisses nach Ost oder West nicht relevant ist
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.09.2025, Nr. 100.2023.18U, Seite 12 (vgl. Eingabe vom 1.3.2023, act. 9). Da die Gesamtzahl der Sonnenstunden für die Beantwortung der Frage, ob die besonnte Längsseite des Hauses A eindeutig bestimmbar ist, nicht von Bedeutung ist, kann offenbleiben, wie es sich mit den Berechnungen der Beschwerdeführerin im Einzelnen verhält. Näher zu prüfen ist demgegenüber der Einwand der Beschwerdeführerin, die Südwestfassade des Hauses A sei aufgrund dessen Lage im Baumschutz- gebiet nicht eindeutig stärker besonnt als die Nordostfassade: Die Südwest- seite des Hauses A liegt unmittelbar östlich der Baumgruppe Nr. 13, die re- lativ dicht bewachsen ist und deren Bäume eine Höhe von bis zu 27 m errei- chen (vorne E. 2.2). Dies hat zwar einen Einfluss auf die Besonnung der Südwestfassade (vgl. Zustandsbericht S. 5 mit Fotodokumentation im An- hang). Pflanzen und Bäume sind als leicht veränderbare Elemente bei der Festlegung der für den Grenzabstand massgeblichen besonnten Längsseite aber grundsätzlich nicht zu beachten; sie können entfernt werden, weshalb baurechtlich auf sie nur beschränkt abgestellt werden kann (vgl. BVR 2000 S. 416 [VGE 20785 vom 21.2.2000] nicht publ. E. 5c/bb, 1997 S. 97 E. 3d). Daran ändert auch die Lage des Baugrundstücks im kommunalen Baum- schutzgebiet (vorne Bst. A) nichts, denn nach Art. 524a GBR steht der Erhalt von ortsbildprägenden Bäumen unter dem Vorbehalt der Wohnhygiene und der zweckmässigen Überbauung. Geschützte Einzelbäume im Sinn von Art. 524b GBR enthält das Baugrundstück keine. Auch die Ausgestaltung des Hauses A (kein Vordach, grosse Fenster) ist nicht zu berücksichtigen, um die besonnte Längsseite festzulegen. Ansonsten könnte die Bauherr- schaft durch entsprechende Planung darauf einwirken, welche Längsseite als eindeutig besser besonnt gilt und damit, bei welcher Fassade der Grenz- abstand gemessen wird. Aus diesem Grund ist auch die Ausrichtung der Räume beim Haus A nicht zu beachten. Solches ist in aA143 Abs. 2 GBR denn auch nicht vorgesehen. 6.7Zusammenfassend ist die Südwestfassade als eindeutig besser be- sonnte Längsseite bestimmbar und damit für den grossen Grenzabstand massgebend. Die Vorinstanz ist deshalb zu Recht zum Schluss gekommen, das Projekt verletze die Vorschrift über den grossen Grenzabstand.
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.09.2025, Nr. 100.2023.18U, Seite 13 7. Die Beschwerdeführerin rügt weiter eine Verletzung des Gleichbehandlungs- gebots, da auf der Nachbarparzelle ein Bauprojekt mit dem grossen Grenz- abstand gegen Osten bewilligt worden sei. – Ob die Situation auf der Nach- barparzelle mit dem hier strittigen Bauprojekt vergleichbar ist, ist fraglich, kann aber letztlich offenbleiben, sind doch die strengen Voraussetzungen für eine Gleichbehandlung im Unrecht nicht erfüllt (vgl. dazu etwa BVR 2013 S. 85 E. 8.1, 2012 S. 494 E. 7.6; Tschannen/Müller/Kern, Allgemeines Ver- waltungsrecht, 5. Aufl. 2022, N. 520 ff.). So ist keine ständige rechtwidrige Praxis der Gemeinde erkennbar, die einen solchen Anspruch begründen könnte. Abgesehen davon würde das gewichtige öffentliche Interesse an der Wohnhygiene, das mit dem grossen Grenzabstand verfolgt wird (vgl. Art. 64 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]; VGE 2021/40 vom 19.1.2022 E. 6.3 und 7.3 [bestätigt durch BGer 1C_136/2022 vom 28.2.2023]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 8 Bst. a, Art. 70 N. 15), einer rechtswidrigen Begünstigung der Beschwerde- führerin im Weg stehen. Die Rüge erweist sich als unbegründet. 8. Die Beschwerdeführerin macht sodann geltend, es könne auch nur das Haus B ausgeführt werden – wenn das Haus A wegen des Grenzabstands nicht bewilligungsfähig sei. Sie rügt (sinngemäss), die Vorinstanz hätte eine Teilbaubewilligung prüfen müssen (Beschwerde S. 3; Replik act. 9 S. 4). Dazu ergibt sich Folgendes: Nach Art. 32 Abs. 1 Bst. c i.V.m. Art. 32c BauG besteht grundsätzlich die Möglichkeit, einzelne Gegenstände eines Bauvor- habens, für die kein Koordinationsbedarf besteht, separat zu beurteilen und hierfür gegebenenfalls eine Teilbaubewilligung zu erteilen. Dies setzt gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts allerdings in der Re- gel voraus, dass eine solche Teilbaubewilligung für bestimmte Bestandteile des Bauprojekts beantragt wird (BVR 2016 S. 79 E. 4.7; VGE 2022/280 vom 21.9.2023 E. 6.3). Die Beschwerdeführerin hat weder vor der Vorinstanz noch im Verfahren vor Verwaltungsgericht einen klaren (Eventual-)Antrag auf eine Teilbaubewilligung für eines der beiden Häuser gestellt. Dazu hätte
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.09.2025, Nr. 100.2023.18U, Seite 14 sie aufgrund des umstrittenen Grenzabstands beim Haus A aber Anlass ge- habt, wenn sie an einer solchen Bewilligung interessiert wäre. Es sind hier auch keine Umstände ersichtlich, welche (ausnahmsweise) ein Abweichen von den dargestellten Grundsätzen nahelegen könnten (vgl. dazu BVR 2016 S. 79 E. 4.7): Die Beschwerdeführerin hat das Bauvorhaben als Gesamtpro- jekt eingereicht (vgl. angefochtener Entscheid E. 3i; Gesamtentscheid vom 30.6.2022, Akten RSA 4B pag. 401; Plan «Berechnung Bruttogeschoss- fläche» vom 31.7.2020, Akten RSA 4C pag. 24). Daran ändert selbst dann nichts, wenn die Beschwerdeführerin die Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG aufgrund geänderter kommunaler Bestimmungen heute nicht mehr beanspruchen müsste – wie sie behauptet (Beschwerde S. 3). Mit der Vor- instanz ist anzunehmen, dass sich das Projekt insgesamt verändern würde, wenn das Haus A nicht realisiert wird (z.B. Anzahl Parkplätze, Umgebungs- gestaltung; angefochtener Entscheid E. 3i). Es ist deshalb nicht zu beanstan- den, dass die Vorinstanz eine Teilbaubewilligung nicht von Amtes wegen ge- prüft hat; dafür besteht auch für das Verwaltungsgericht kein Anlass. 9. Zu prüfen bleibt, ob die Projektänderung eine Rückweisung an die Vorin- stanz rechtfertigt. 9.1Die Beschwerdeführerin hat vor Verwaltungsgericht angepasste Pläne eingereicht (vorne Bst. C; zu deren Tragweite vorne E. 2.3). Das Ver- waltungsgericht kann eine Sache (ausnahmsweise) zwecks Prüfung einer Projektänderung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eine Rückweisung setzt voraus, dass die beabsichtigten Änderungen den Rahmen einer Projektän- derung nicht sprengen. Zudem wird vorausgesetzt, dass die Bauherrschaft zwecks Prüfung einer Projektänderung einen Rückweisungsantrag stellt oder zumindest erklärt hat, hierzu bereit zu sein, was hier zuzutreffen scheint (vorne E. 2.3). Ein Rechtsanspruch auf Rückweisung besteht jedoch nicht; der Entscheid liegt vielmehr im Ermessen des Gerichts. Sinnvoll ist die Rück- weisung nur dann, wenn die Aussicht oder zumindest die Möglichkeit be- steht, dass die Projektänderung bewilligt werden kann (zum Ganzen
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.09.2025, Nr. 100.2023.18U, Seite 15 BVR 2023 S. 25 E. 11.1, 2012 S. 74 E. 4.3.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32- 32d N. 13b). 9.2Strittig ist vorab, ob die Änderungen den Rahmen einer Projektände- rung sprengen. Nach Art. 43 Abs. 1 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) ist eine Projektänderung nur dann möglich, wenn das Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt. Die Grundzüge sind betroffen, wenn ein Haupt- merkmal wie Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Ge- schosseinteilung oder Zweckbestimmung wesentlich verändert wird oder wenn eine Mehrzahl geringer Änderungen dem Bau oder der Anlage eine gegenüber dem ursprünglichen Projekt veränderte Identität verleiht (BVR 2023 S. 25 [VGE 2021/161/162 vom 11.10.2022] nicht publ. E. 3.1.2, 1989 S. 400 E. 2a; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 12a). – Hier ändert sich gegenüber dem ursprünglichen Projekt der Standort der Reiheneinfami- lienhäuser. Das Haus B wird zur nordöstlichen Parzellengrenze um rund 2 Meter verschoben (Grenzabstand neu 4,5 m statt 6,2 m), das Haus A um rund 3 Meter in östlicher Richtung, wobei der Grenzabstand zur Nachbar- parzelle Nr. 4________ neu 10 m statt 6,8 m beträgt (vgl. Beilage 9 [Situati- onsplan vom 2.3.2023] zur Replik act. 9A sowie Beilagen 10 [Situationsplan vom 5.12.2023] und 11 [Umgebungsplan vom 5.12.2023] zur Eingabe vom 5.12.2023 act. 15). Damit ist ein Hauptmerkmal des strittigen Bauvorhabens betroffen. Es ist fraglich, ob es deshalb in seinen Grundzügen gleich bleibt oder von einer wesentlichen Veränderung auszugehen ist. Die Frage braucht hier nicht abschliessend geprüft zu werden, da weitere Gründe gegen eine Rückweisung sprechen. So ist unklar, inwiefern sich die Änderung des Standorts der Reiheneinfamilienhäuser auf das übrige Bauvorhaben auswir- ken würde – was auch die Vorinstanz bemerkt (Stellungnahmen vom 15.12.2023 act. 17 und vom 12.3.2024 act. 25 S. 1). Zwar hat die Beschwer- deführerin im verwaltungsgerichtlichen Verfahren einen neuen Umgebungs- plan eingereicht (Beilage 11 [Umgebungsplan vom 5.12.2023] zur Eingabe vom 5.12.2023 act. 15). Dieser weist gegenüber dem vom Regierungsstatt- halter bewilligten Umgebungsplan verschiedene Änderungen auf – zusätz- lich zum neuen Standort der Reiheneinfamilienhäuser sind insbesondere neue Bepflanzungen, Zufahrt und Fusswege zu den neu ausgerichteten
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.09.2025, Nr. 100.2023.18U, Seite 16 Wohnungseingängen erkennbar (vgl. Umgebungsplan vom 27.11.2020, Ak- ten RSA 4B Faszikel 12). Die Änderungen werden im neuen Umgebungs- plan aber nicht bzw. nicht abschliessend kenntlich gemacht oder schriftlich ausgeführt (zu den Anforderungen an ein Gesuch um Projektänderung vgl. BVR 2023 S. 25 nicht publ. 3.2.2 [VGE 2021/161/162 vom 11.10.2022] so- wie Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 15). Die Beschwerdeführerin erläu- tert zudem nicht, welche Auswirkungen die Projektänderung auf das Ge- samtprojekt hat. Das Verwaltungsgericht kann daher nicht beurteilen, ob die Anpassungen des Bauvorhabens im Rahmen einer Projektänderung möglich wären und die Möglichkeit besteht, dass die Projektänderung bewilligt wer- den kann. Diese Ausgangslage rechtfertigt keine (ausnahmsweise) Rück- weisung an die Vorinstanz zur Prüfung der Projektänderung. 10. Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde in allen Teilen als unbe- gründet und ist abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang wird die unter- liegende Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Es sind keine speziellen prozessualen Verhältnisse oder besonderen Umstände ersichtlich, die eine vom Grundsatz abweichende Kostenverlegung rechtfer- tigen würden (vgl. dazu Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 18 ff.). Namentlich ist die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin ihrer Ansicht nach «rechtens» ge- handelt hat, kein Grund für eine andere Kostenverlegung (Replik act. 9 S. 5). Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegnern zudem die Parteikos- ten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG), wobei die einge- reichte Kostennote zu keinen Bemerkungen Anlass gibt. Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.09.2025, Nr. 100.2023.18U, Seite 17 2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden der Beschwerdeführerin auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom- men. 3. Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegnern die Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf Fr. 5'553.10 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen. 4. Zu eröffnen: