OGH 5 Ob 49/84
5 Ob 49/84Ogh02.10.1984Originalquelle öffnen →
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr.
Marold als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Schubert, Dr. Jensik, Dr. Zehetner und Dr. Klinger als Richter in der Mietrechtssache der Antragstellerin Mag. Ursula S*****, vertreten durch Michael Auer, Sekretär der Mietervereinigung Österreichs, Wien 5., Siebenbrunnenfeldgasse 15, wider die Antragsgegnerin Marie F*****, vertreten durch Dr. Max Josef AllmayerBeck, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 (§§ 16, 44 Abs 2) MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 5. April 1984, GZ 41 R 72/8416, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 24. November 1983, GZ 43 Msch 3/8313, bestätigt wurde, folgenden
Beschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Begründung:
Die Antragstellerin ist Mieterin der Wohnung top Nr 12 im Hause der Antragsgegnerin in W*****. Die aus Zimmer, Küche, Vorraum und WC bestehende Wohnung hat eine Nutzfläche von 30,08 m2. Laut Mietvertrag vom 1. 11. 1977 beträgt der wertgesicherte monatliche Hauptmietzins 1.900 S. Der genannte Hauptmietzins wurde zu den Zinsterminen 1. 5. 1982 bis einschließlich 1. 10. 1982 in dieser Höhe vorgeschrieben und bezahlt.
Die Antragstellerin vertritt in ihrem Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8, § 44 Abs 3 MRG den Standpunkt, dass die Wohnung nach § 16 Abs 2 Z 3 MRG in die Kategorie C einzustufen sei. Die in der Küche vorhandene Dusche entspreche nicht dem zeitgemäßen Standard, der im Zimmer installierte Gaskonvektor beheize die anderen Räume der Wohnung nicht. Die Wohnung habe sich im Übrigen bereits vor der Durchführung der nicht als Standardanhebung iSd § 16 Abs 1 Z 5 oder 6 MRG zu beurteilenden Reparaturarbeiten durch die Antragsgegnerin in brauchbarem Zustand befunden.
Die Antragsgegnerin wendet ein, sie habe gemäß § 16 Abs 1 Z 5 MRG, in eventu gemäß § 16 Abs 1 Z 6 MRG einen angemessenen Hauptmietzins vereinbaren würden. Sie habe im Sommer 1977 unter Aufwendung erheblicher, nicht der Hauptmietzinsreserve entnommener Mittel in die Wohnung eine Duschkabine eingebaut (Merkmal der Kategorie B) und einen Gaskonvektor installiert (Merkmal der Kategorie A), zumindest aber die vorher unbrauchbare und daher in die Kategorie D fallende Wohnung unter Aufwendung dieser Mittel in brauchbaren Zustand versetzt, sodass sie bei Mietvertragsabschluss der Kategorie C zuzuordnen, also im Standard verbessert gewesen sei.
Das Erstgericht sprach aus, dass die Antragsgegnerin als Vermieterin gegenüber der Antragstellerin als Mieterin der Wohnung top Nr 12 im Hause W***** das gesetzlich zulässige Zinsausmaß durch Vorschreibung von monatlich 1.900 S als Hauptmietzins zu den Zinsterminen 1. 5. 1982 bis einschließlich 1. 10. 1982 um monatlich 1.403,68 S überschritten habe, und erkannte die Antragsgegnerin schuldig, der Antragstellerin binnen 14 Tagen bei Exekution 8.422,08 S samt 4 % Zinsen aus 4.211,04 S vom 29. 9. 1982 bis 18. 10. 1982 und aus 8.422,08 S ab 19. 10. 1982 zu bezahlen. Es stellte folgenden Sachverhalt fest:
Für Entrümpelung, Ausmalen der abgeschlagenen Wände, Verlegen eines PVCBelages in Küche, Vorzimmer und WC, Reparatur des Unterbodens, Schleifen und Versiegeln des Parkettbodens, Lackieren der Fenster und Türen sowie Verbau und Verfliesung der vorhandenen Duschkabine bezahlte die Hausinhabung 17.820 S. Wieviel von diesem Betrag jeweils auf die einzelnen durchgeführten Arbeiten entfällt, konnte nicht festgestellt werden.
Für die Herstellung einer neuen Gasleitung zum vorhandenen Gaskonvektor, die Anschaffung eines Gasherdes samt Einstemmen der Gasleitung sowie die Anschaffung eines 5 LiterWarmwasserapparates, einer Doppelabwäsche samt Verbaukasten und einer neuen Brausebatterie bezahlte die Hausinhabung 23.857 S, für die Neuverlegung der Lichtinstallationen 9.140 S. Die diesbezügliche Rechnung ist mit 12. 9. 1977 datiert.
Die Mittel zur Bezahlung dieser Rechnungen wurden nicht der Hauptmietzinsreserve entnommen, sondern von der Hausinhabung getragen.
Vor Durchführung der Renovierungsarbeiten war der Fußboden im Vorzimmer uneben und wies Löcher auf. Die Wände waren abgeschlagen und die Fenster schadhaft. Aus den Wänden hingen teilweise die Drähte heraus. Eine Duschnische war in einem Eck der Küche in der Weise eingerichtet, dass zwei Wände durch die Küchenwände und eine weitere Seitenwand durch eine Betonwand gebildet wurden. Es war eine Brausetasse, nicht jedoch ein Warmwasserapparat vorhanden. Die Wohnung befand sich in einem Zustand, der zwar eine Vermietung zu einem niedrigen Mietzins etwa 50 S ermöglicht, einen höheren Mietzins aber nicht gerechtfertigt hätte.
Nach Durchführung der Renovierungsarbeiten, im Zeitpunkt der Vermietung der Wohnung an die Antragstellerin, befand sich in einem Eck der Küche eine Duschkabine, die genau die Größe der Brausetasse, etwa 1 m x 1 m, hat. Zwei Wände der Duschkabine werden durch die Küchenwände, die bis in eine Höhe von rund 2 m verkachelt sind, gebildet. Die dritte, etwa 2 m hohe Wand besteht aus Glasziegeln. Die vierte Seite ist offen und nur mit einem Vorhang versehen. Nach oben hin ist die Duschkabine offen. Ein Abzug ist nicht vorhanden, Wasserab und zulauf funktionieren. Warmwasser wird über einen FünfliterGasdurchlauferhitzer bezogen. Das Warmwasser fließt jedoch nur sehr spärlich und langsam. Die Küche ist nicht heizbar, ebensowenig das Vorzimmer. Ein funktionstüchtiger Gaskonvektor befindet sich lediglich im Zimmer.
Diesen Sachverhalt unterzog das Erstgericht nachstehender rechtlichen Beurteilung:
Die in der Küchenecke befindliche Duschkabine stelle keine dem zeitgemäßen Standard entsprechende Badegelegenheit dar, weil sie lediglich die 1 m x 1 m große Brausetasse begrenze und dem Benützer keine Gelegenheit biete, sich in dem von der Küche abgegrenzten Raum auch aus und anzukleiden sowie abzutrocknen; Glasziegelwand und Vorhang dienten nur dazu, das Verspritzen von Wasser über den Rand der Brausetasse hinaus zu verhindern. Der im Zimmer installierte Gaskonvektor könne nicht als einer zentralen Wärmeversorgungsanlage oder Etagenheizung gleichwertige stationäre Heizung beurteilt werden. In Ermangelung der Ausstattungsmerkmale der Kategorie A und B sei die Wohnung daher als solche der Kategorie C zu qualifizieren. § 16 Abs 1 Z 6 MRG komme nicht zur Anwendung, weil selbst dann, wenn man davon ausgehen wollte, die Wohnung sei vor Durchführung der Renovierungsarbeiten unbrauchbar gewesen, die Standardanhebung von D auf C nicht unter Aufwendung erheblicher Mittel erfolgt wäre. Auf die Installierung der elektrischen Leitungen seien nur 9.140 S entfallen; der im Übrigen für die Brauchbarmachung der Wohnung aufgewendete Teil der Kosten sei nicht feststellbar gewesen. Im Wesentlichen habe es sich um Arbeiten zur Verschönerung bzw Verbesserung der Wohnung gehandelt.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin nicht Folge und erklärte den Revisionsrekurs an den Obersten Gerichtshof für zulässig. Es führte aus:
Gemäß § 16 Abs 1 Z 5 und 6 MRG sei die Vereinbarung eines angemessenen Hauptmietzinses nur dann zulässig, wenn eine Anhebung des Ausstattungsstandards von einer Kategorie in eine andere erfolgt sei. Unbekämpft habe sich vor der Renovierung der Wohnung das WC im Inneren befunden. Dabei komme es entgegen der Meinung der Antragsgegnerin nicht darauf an, ob die Klosettschale zerbrochen gewesen sei, denn die Reparatur der Klosettschale allein stelle noch keine Anhebung der Ausstattungskategorie von D auf C unter Anwendung erheblicher Mittel dar. Ob die Klosettschale tatsächlich zerbrochen gewesen sei, habe das Erstgericht daher nicht festzustellen brauchen. Im Übrigen sei in der Wohnung eine Wasserentnahmestelle vorhanden gewesen. Es sei daher nur noch zu prüfen gewesen, ob durch die Renovierungsarbeiten die Merkmale der Ausstattungskategorie B erreicht worden seien.
Eine Badegelegenheit entspreche nur dann dem zeitgemäßen Standard iSd § 16 Abs 2 Z 2 MRG, wenn sie falls sie nicht in einem eigenen Raum eingerichtet sei (Baderaum) eine gewisse, wenn auch nicht vollständige (= allseitige) Separierung (Abtrennung) von dem Raum aufweise, in dem sie sich befinde (Badenische). Ein zeitgemäßer Standard erfordere nämlich zum Zweck des Badens zumindest einen derart abgetrennten Raumteil, dass dessen bestimmungsgemäße Benützung und die bestimmungsgemäße Verwendung des anderen Raumteils einander nicht erheblich beeinträchtigten (vgl ImZ 1984, 132). Diesem Erfordernis entspreche auch eine in einem solcherart abgetrennten Raumteil eingerichtete Duschgelegenheit. Von einem Raumteil könne aber dann nicht gesprochen werden, wenn die Wände lediglich die Duschtasse begrenzten und daher nur dem Sicht und Nässeschutz während des Duschvorgangs dienten und nicht auch das Aus und Ankleiden sowie das Abtrocknen in dem derart abgetrennten Raumteil ermöglichten. Auch bei einer eingemauerten Badewanne könnte man nämlich nicht von einem Raumteil im oben ausgeführten Sinn sprechen, wenn die über den Wannenrand ragenden Wände lediglich die Wanne selbst begrenzten und der Vorhang unmittelbar am Wannenrand anschließen würde. Da also die in der Wohnung befindliche Duschgelegenheit nicht dem Erfordernis des § 16 Abs 2 Z 2 MRG entspreche, sei eine Mietzinsbildung nach § 16 Abs 1 MRG wegen fehlender Standardanhebung nicht zulässig.
Es könne dahingestellt bleiben, ob die Antragsgegnerin erhebliche Mittel aufgewendet habe.
Da das Erstgericht das Ausstattungsmerkmal einer Badegelegenheit zutreffend verneint habe, weise die Wohnung lediglich die Ausstattungsmerkmale der Kategorie C auf. Da die fehlende Badegelegenheit gemäß § 16 Abs 3 Satz 2 MRG durch andere Ausstattungsmerkmale nicht aufgewogen werden könne, brauche auch darauf nicht eingegangen zu werden, mit welcher Wärmeversorgungsanlage die am 1. 11. 1977 gemietete Wohnung zu heizen sei.
Der nach § 44 Abs 2 MRG zulässige Hauptmietzins betrage daher 495,38 S (richtig wohl 496,32 S) monatlich. Das Erstgericht habe somit den darüber hinausgehenden Betrag mit Recht für unzulässig erklärt.
Da die hier zu behandelnden Rechtsfragen außer in der zitierten Entscheidung des Obersten Gerichtshofs noch nicht behandelt worden seien, sei der Rekurs gemäß § 37 Abs 3 Z 18 MRG für zulässig zu erklären gewesen.
Gegen den bestätigenden Sachbeschluss des Rekursgerichts richtet sich der auf den Rechtsmittelgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung gestützte Revisionsrekurs der Antragsgegnerin mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluss im Sinne der Antragsabweisung abzuändern.
Die Antragstellerin hat sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.
Der Revisionsrekurs ist zwar gemäß § 37 Abs 3 Z 18 MRG zulässig; er ist aber nicht berechtigt.
Was zunächst den gegen den auf § 44 Abs 2 und 3 MRG gestützten Antrag der Antragstellerin nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG erhobenen, auf § 44 Abs 2 Z 1 MRG beruhenden Einwand der Antragsgegnerin betrifft, sie habe gemäß § 16 Abs 1 Z 5 MRG einen angemessenen Hauptmietzins vereinbaren dürfen, so scheitert dieser Einwand wie das Rekursgericht richtig erkannt hat schon daran, dass die Wohnung mangels Vorhandenseins einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) im Zeitpunkt der Vermietung am 1. 11. 1977 (§ 16 Abs 3 Satz 1 MRG) keine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B war. Wie der Oberste Gerichtshof bereits am 22. 11. 1983 zu 5 Ob 61/83 (veröffentlicht in ImZ 1984, 132) ausgesprochen hat (in dem dieser Entscheidung zugrundeliegenden Fall wurde der Mietvertrag am 10. 10. 1975 geschlossen), erfordert nämlich ein zeitgemäßer Standard zum Zweck des Badens (oder Duschens) unter anderem zumindest einen derart abgetrennten Raumteil, dass dessen bestimmungsgemäße Benützung und die bestimmungsgemäße Verwendung des anderen Raumteils einander nicht erheblich beeinträchtigen. Diesem Erfordernis wird aber hier nicht Genüge getan, weil Küchenecke, Glasziegelwand und Vorhang lediglich einen Sicht und Nässeschutz während des Duschvorgangs bildend die Duschtasse begrenzen, nicht aber auch das Aus und Ankleiden sowie das Abtrocknen in dem abgetrennten Raumteil ermöglichen (vgl dazu Schimetchek in ImZ 1983, 424, der die Auffassung vertritt, dass eine Badegelegenheit dann einen zeitgemäßen Standard aufweist, wenn ihr Ausstattungszustand im maßgeblichen Zeitpunkt nach objektiven Maßstäben beurteilt aufgrund von Kriterien wie Größe des Baderaums oder der Badenische usw der dem Durchschnittsbürger damals zur Verfügung gestandenen Badegelegenheit entsprochen hat, sowie dass eine in einer Ecke der Küche oder des Vorzimmers aufgestellte Fertigdusche heute nicht mehr als zeitgemäße Badegelegenheit angesehen werden kann). Dass die Wohnung insgesamt nur 30,08 m2 groß ist, führt zu keiner anderen Beurteilung.
Es versagt aber auch die Berufung der Antragsgegnerin auf § 16 Abs 1 Z 6 MRG. Es trifft wohl zu, dass WürthZingher (MRG 58 Anm 20 zu § 16; MRG2, 78 Anm 33 zu § 16) und Fenyves (ImZ 1983, 180) der Meinung sind, dass die mangelnde Brauchbarkeit der Wasserentnahmestelle oder des Klosetts in der Wohnung oder die mangelnde Brauchbarkeit der Wohnung an sich, wenn sie im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gegeben ist, zur Unterstellung der Wohnung unter die Kategorie D führen müsse, wobei letztere Unbrauchbarkeit auch nicht durch ein oder mehrere Ausstattungsmerkmale einer höheren Kategorie iSd § 16 Abs 3 Satz 2 MRG aufgewogen werden könne. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die unter die Erhaltung fallende Brauchbarmachung vorhandener Ausstattungsmerkmale der Kategorie C oder der Wohnung an sich (nach WürthZingher, MRG2, 77 Anm 26 zu § 16 befindet sich eine Wohnung in brauchbarem Zustand, wenn sie an sich zum Bewohnen geeignet ist, was zB dann zu verneinen wäre, wenn ortsübliche Energieanschlüsse nicht vorhanden sind und auch nicht ohne kostenaufwendige Arbeiten [wieder]hergestellt werden können; nach Fenyves aaO wäre eine Wohnung beispielsweise dann nicht in brauchbarem Zustand, wenn sie nicht beheizbar wäre) als eine eine nützliche Verbesserung darstellende Standardanhebung iSd § 16 Abs 1 Z 6 MRG zu beurteilen wäre, welche die Vereinbarung eines angemessenen Hauptmietzinses nach § 16 Abs 1 MRG erlauben und ein Herabsetzungsbegehren des Mieters nach § 44 Abs 2 und 3 MRG ausschließen würde (vgl § 3 Abs 2 Z 2 2. Fall MRG einerseits und § 4 Abs 2 Z 5 MRG andererseits). Die von der Antragsgegnerin vor Abschluss des Mietvertrags mit der Antragstellerin in der Wohnung festgestelltermaßen durchgeführten Renovierungsarbeiten, aber auch die von ihr zusätzlich behaupteten Renovierungsarbeiten (Ersatz der zerbrochenen Klosettschale, Neuanschaffung eines Gaskonvektors) haben daher keine Standardanhebung iSd § 16 Abs 1 Z 6 MRG bewirkt, ohne dass es dabei auch noch auf die Erheblichkeit der für die Renovierungsarbeiten aufgewendeten Mittel ankäme.
Es war daher dem Revisionsrekurs ein Erfolg zu versagen.
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