OGH 7 Ob 567/76
7 Ob 567/76Ogh29.04.1976Originalquelle öffnen →
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Neperscheni als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Flick, Dr. Petrasch, Dr. Kuderna und Dr. Wurz als Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Dr. F*, Kommerzialrat, , vertreten durch Dr. Herbert Grass, Rechtsanwalt in Wien, wider die a) achtbeklagte Partei K, Pensionist, * und b) die neuntbeklagte Partei L*, Pensionistin, ebendort, beide vertreten durch Dr. Franz Speierl, Rechtsanwalt in Wien, wegen Aufkündigung, infolge Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für ZRS Wien als Berufungsgerichtes vom 7. Oktober 1975, GZ 41 R 490/7531, womit infolge Berufung der klagenden Partei das (End-) Urteil des Bezirksgerichtes WienHernals vom 13. Juni 1975, GZ 4 C 110/7527, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, den beklagten Parteien die mit 1.218,40 S bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin Barauslagen 192,-- S, Umsatzsteuer 76,-- S) binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Entscheidungsgründe:
Mit den beim Erstgericht zur GZ 4 K 107, 109/74 eingebrachten Aufkündigungen kündigte der Kläger dem Acht- und der Neuntbeklagten die von ihnen gemieteten, im Hause , Bgasse *, gelegenen Wohnungen Nr. 10 und Nr. 11 gerichtlich auf. Gegen die vom Erstgericht erlassenen Aufkündigungen vom 8. 3. 1974, GZ K 107, 109/74, erhoben der Acht- und die Neuntbeklagte Einwendungen und beantragten deren Aufhebung.
In diesen beiden zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbundenen Kündigungsprozessen entschied das Erstgericht mit dem in Rechtskraft erwachsenen Zwischenurteil vom 12. 11. 1974 (ON 14), daß der geltend gemachte Kündigungsgrund nach § 19 Abs. 2 Z 4 MietG vorbehaltlich der Ersatzbeschaffung gegeben sei. Im Kopf des Urteils scheint allerdings – offensichtlich irrtümlich – als Klägerin noch die bisherige Eigentümerin des vorgenannten Hauses, H*, auf. Die übrigen mitverbundenen Kündigungsprozesse wurden bereits erledigt. In den beiden Schriftsätzen vom 19. 2. 1974 (GZ 4 C 248/753 und 4 C 247/754) bot der Kläger dem Achtbeklagten die im Hause , Pgasse *, gelegenen Wohnungen Nr. 28 und Nr. 38 und der Neuntbeklagten die im gleichen Hause gelegene Wohnung Nr. 33 sowie die im Hause , Lstraße *, gelegene Wohnung Nr. 23 als Ersatzwohnungen an. Mit der Behauptung, daß die ihnen angebotenen Ersatzwohnungen nicht entsprechend seien, beantragten der Acht- und die Neuntbeklagte die Fortsetzung des Verfahrens.
Das Erstgericht hob die vorgenannten Aufkündigungen mit Endurteil auf und wies das gegen den Acht- und die Neuntbeklagte gerichtete Begehren nach Räumung ihrer Wohnungen ab. Nach seinen Feststellungen war die der Neuntbeklagten als Ersatz angebotene Wohnung Nr. 33 im Hause , Pgasse , (im Zeitpunkte des Schlusses der Verhandlung erster Instanz) nicht mehr verfügbar, weil sie bereits vermietet worden war. Die aufgekündigte 28 m² große Wohnung des Achtbeklagten liegt im zweiten Stock des Hauses , Bgasse , und besteht aus einem Zimmer im Ausmaß von 5 m x 4,25 m und einer Küche im Ausmaß von 3,5 m x 1,8 m. Die beiden nach innen zu öffnenden Zimmerfenster sind auf die Bgasse gerichtet, während die Küche über ein Gangfenster verfügt. In der Küche befindet sich ein Wasseranschluß und ein Warmwasserspeicher. Das WC ist außerhalb des Wohnungsverbandes gelegen. Sowohl in der Küche als auch im Zimmer befinden sich Kunststoffbodenbeläge. Die Malerei in der Küche und im Zimmer ist in gutem Zustand und macht einen neuen Eindruck. Infolge der auf die Bgasse gehenden Fenster ist das Zimmer hell. An beiden Fenstern sind Rollos und Oberlichten vorhanden. Küche und Zimmer sind durch eine Tür mit Glasfüllung getrennt. In der Küche ist ein kleiner Koksofen vorhanden und ein alter Gasherd angeschlossen. Im Zimmer befinden sich keine Öfen. Es besteht jedoch ein Kaminanschluß. Am Gang sind (im zweiten Stock) zwei nebeneinander gelegene englische Klosetts vorhanden, deren eines zur Benützung für die Mieter der Wohnungen Nr. 9 und 10 bestimmt ist. Die Installationen der Klosette machen einen relativ neuen Eindruck. Die dem Achtbeklagten angebotenen Ersatzwohnungen sind im Hause , Pgasse , gelegen (Eckhaus Pgasse/Kgasse). Der gassenseitige Verputz dieses Hauses ist besonders im Bereich des Erdgeschoßes so stark beschädigt, daß teilweise das Ziegelmauerwerk sichtbar ist. Im Bereich der oberen Stockwerke macht jedoch der Verputz, abgesehen von kleineren Schäden, noch einen relativ guten Eindruck. An der Hoffassade weist der Verputz größere Schäden im Bereiche aller Stockwerke auf und ist offenbar erneuerungsbedürftig. Das Hofpflaster ist uneben. In der Nähe des Wohnhauses befindet sich ein Kinderspielplatz. Die Wohnung Nr. 28 liegt im zweiten Stock und besteht aus Zimmer und Küche, wobei das Zimmer ein Ausmaß von etwa 4,5 m x 5 m, die Küche ein solches von etwa 2,5 m x 3 m hat. Das Zimmer hat zwei auf die Pgasse gerichtete Fenster und ist verhältnismäßig hell. Die Malerei ist in einem stark verschmutzten und verstaubten Zustand und weist vereinzelt Sprünge auf. Die vorhandenen Fußböden befinden sich in einem verhältnismäßig guten, jedoch gleichfalls verschmutzten und verstaubten Zustand. Im Zimmer sind Reste von Linoleumbelägen vorhanden. Die Zimmerfenster sind nach innen zu öffnen, die Fensterscheiben jedoch teilweise zerbrochen. Im Zimmer ist ein Kaminanschluß vorhanden, ferner ein elektrischer Anschluß, ein Decken- und ein Wandauslaß. Die Malerei in der Küche ist in einem schlechten, zur Gänze erneuerungsbedürftigen Zustand. Der Fußboden ist von ähnlicher Beschaffenheit wie im Zimmer, jedoch fast zur Gänze mit einem verschmutzten und verstaubten Linoleum belegt. In der Küche befindet sich ein Gasanschluß, ferner ist ein alter Gasherd mit einem Gasrechaud und einem Backrohr vorhanden. Die Küche liegt gangseitig und verfügt über eine Tür mit Glasfüllungen. Der Gang wird durch ein zur Küche etwas schräg liegendes Gangfenster belichtet. Der Wasseranschluß liegt außerhalb des Wohnungsverbandes. Auch das WC liegt am Gang und dient zur Benützung der Mieter der Wohnung Nr. 28 und zweier weiterer Wohnungen. Die Wohnung Nr. 38 befindet sich im dritten Stock des Hauses. Sie besteht ebenfalls aus Zimmer und Küche, wobei das Zimmer ein Ausmaß von etwa 4,5 m x 5 m und die Küche ein solches von etwa 2,5 m x 3 m hat. Beide Zimmerfenster münden in die P*gasse. Das Zimmer ist hell, dessen Fenster sind nach innen zu öffnen. Eine Fensterscheibe weist Sprünge auf, ein innerer Fensterflügel ist nur noch schwer zu schließen. An den Fenstern sind schadhafte Papierrollos montiert. Beim Fußboden handelt es sich um einen mit Linoleum belegten Schiffboden. Die Wohnung verfügt über einen Kaminanschluß, einen Deckenauslaß und drei Wandauslässe. Die Malerei ist schadhaft und erneuerungsbedürftig. In der Küche befindet sich am Fußboden gleichfalls ein Bodenbelag. Die Malerei der Küche ist ebenfalls verschmutzt, verstaubt und erneuerungsbedürftig. In der Küche ist ein angeschlossenes Allgas-Gerät vorhanden. Es gibt ferner einen Deckenauslaß, einen Schukostecker und eine Wandbeleuchtung. Die Küche wird durch die Glasfüllung der Gangtüre von einem schräg gegenüberliegenden Gangfenster aus belichtet. Das WC für diese Wohnung befindet sich ebenfalls außerhalb des Wohnungsverbandes und wird noch von zwei Mietern mitbenützt. In der Verhandlungstagsatzung am 23. 4. 1975 (ON 24) erklärte sich der Kläger bereit, die Ersatzwohnungen ausmalen zu lassen, den Bodenbelag aus den aufgekündigten Wohnungen in die Ersatzwohnung zu übertragen oder – falls letzteres nicht möglich sein sollte – diesen neu herstellen zu lassen. Außerdem erbot sich der Kläger, dafür zu sorgen, daß in den angebotenen Ersatzwohnungen ein Wasseranschluß installiert und die Armaturen und Geräte soweit zulässig, dort montiert werden; die Außenfenster seien hingegen im Zuge einer Generalrenovierung zu überholen bzw. neu herzustellen. Der Hauptmietzins für die aufgekündigte Wohnung des Achtbeklagten auf Friedenskronenbasis beträgt monatlich S 32,27, der Betriebskostenschlüssel 6,5 %. Die Betriebskosten machen ca. 260,-- S monatlich aus. Der Hauptmietzins für die angebotene Ersatzwohnung Nr. 28 beträgt 111,60 S monatlich, für die Ersatzwohnung Nr. 38 107,47 S monatlich. Der Betriebskostenschlüssel sieht 2 % für die Wohnung Nr. 28 und 1,8 % für die Wohnung Nr. 38 vor. Die Betriebskosten betragen für die Wohnung Nr. 28 rund 90,-- S monatlich und für die Wohnung Nr. 38 rund 81,-- S monatlich. Der Hauptmietzins wird auf der Basis von 4,-- S pro Quadratmeter der Nutzfläche der Wohnung berechnet.
Das Erstgericht war der Ansicht, daß die dem Achtbeklagten angebotenen Ersatzwohnungen hinsichtlich Lage und Größe als annähernd gleichwertig mit der aufgekündigten Wohnung zu betrachten seien. Hinsichtlich des Mietzinses seien sie sogar günstiger als diese. Als schwerwiegender Nachteil müsse jedoch angesehen werden, daß sich in beiden Ersatzwohnungen der Wasseranschluß außerhalb des Wohnungsverbandes befinde. Ein entsprechender Ersatz liege somit nicht vor. Hingegen sei von den beiden der Neuntbeklagten angebotenen Ersatzwohnungen im Zeitpunkte des Schlusses der Verhandlung in erster Instanz eine nicht mehr zur Verfügung gestanden und die andere auch der siebentbeklagten Partei als Ersatzwohnung angeboten worden. Hinsichtlich der neuntbeklagten Partei sei daher die Aufkündigung schon aus diesem Grunde aufzuheben gewesen.
Das Berufungsgericht bestätigte das Ersturteil und erklärte die Revision für zulässig.
Der Kläger bekämpft das Urteil des Berufungsgerichtes mit Revision aus den Revisionsgründen des § 503 Z 2 und 4 ZPO und beantragt, es im Sinne einer Rechtswirksamerklärung der beiden Aufkündigungen abzuändern oder das angefochtene Urteil aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Der Acht- und die Neuntbeklagte beantragen in ihrer Revisionsbeantwortung, der Revision nicht Folge zu geben.
Die Revision ist nicht berechtigt.
Einen Verfahrensmangel erblickt der Revisionswerber in der von den Untergerichten unterlassenen Prüfung der Angemessenheit der beiden der neuntbeklagten Partei angebotenen Ersatzwohnungen. Damit rügt jedoch der Revisionswerber Feststellungsmängel des angefochtenen Urteils, die aus dem Revisionsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung der Sache geltend zu machen sind (RZ 1966/165 uam). Die diesbezüglichen Revisionsausführungen sind daher der erhobenen Rechtsrüge zu unterstellen. Die Geltendmachung des Revisionsgrundes nach § 503 Z 2 ZPO ist überdies nach § 502 Abs. 4 ZPO unzulässig, weil die aufgekündigten Bestandobjekte den Bestimmungen des Mietengesetzes unterliegen (MietSlg 18.679, 19.580, 23.667 uam).
In seiner Rechtsrüge vertritt der Revisionswerber zunächst die Auffassung, daß die von ihm als Kündigungstatbestand geltend gemachte wirtschaftliche Abbruchreife einen wichtigen Kündigungsgrund im Sinne des § 19 Abs. 1 MietG darstelle. Zu Unrecht hätten die Untergerichte diesen Kündigungsgrund dem § 19 Abs. 2 Z 4 MietG subsumiert. Die Bestimmungen des § 21 a Abs. 2 MietG (Anbot zweier entsprechender Ersatzwohnungen) seien daher auf die beiden Kündigungsfälle gar nicht anwendbar.
Der Revisionswerber übersieht jedoch völlig das in Rechtskraft erwachsene Zwischenurteil (ON 14), in dem das Erstgericht erkannte, daß der geltend gemachte Kündigungsgrund nach § 19 Abs. 2 Z 4 MietG vorbehaltlich einer Ersatzbeschaffung gegeben sei. Diesem Zwischenurteil kommt aber eine auf den gegenständlichen Rechtsstreit beschränkt materielle Rechtskraftwirkung zu (Fasching III S 594, SZ 34/51). Die Frage, welchem Kündigungsgrund der vom Revisionswerber geltend gemachte Kündigungstatbestand zu unterstellen sei, kann daher im Revisionsverfahren nicht mehr aufgerollt werden.
Der Revisionswerber ist ferner der Ansicht, die dem Achtbeklagten angebotenen Ersatzwohnungen seien deshalb als angemessener Ersatz für die aufgekündigten Bestandräumlichkeiten zu betrachten, weil er (durch seinen Rechtsvertreter) vor Schluß der Verhandlung erster Instanz die rechtsverbindliche Erklärung abgegeben habe, deren Standard der aufgekündigten Wohnung anzugleichen (Einleitung des Wassers in den Wohnungsverband und dergleichen).
Auch diese Ausführungen vermögen nicht zu überzeugen. § 21 a Abs. 2 MietG bedient sich hinsichtlich der Beschaffenheit der Ersatzobjekte des im § 19 Abs. 2 Z 6 MietG verwendeten Begriffes der entsprechenden (Ersatz-) Wohnung. Bei der Prüfung der Frage, ob die beiden angebotenen Ersatzwohnungen einen entsprechenden Ersatz für das aufgekündigte Bestandobjekt darstellen, kann daher, wie das Berufungsgericht richtig hervorhebt, auf die Rechtsprechung zum Kündigungsgrund nach § 19 Abs. 2 Z 6 MietG zurückgegriffen werden (Würth, „Der § 21 a MietG und seine praktische Anwendung“, ImmZ 1974/363). Nach der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur Eigenbedarfskündigung nach § 19 Abs. 2 Z 6 MietG muß aber die angebotene Ersatzwohnung im Zeitpunkte des Kündigungstermines, und wenn Einwendungen erhoben werden, spätestens bis Schluß der Verhandlung in erster Instanz beziehbar sein. Allenfalls notwendige Adaptierungsarbeiten der Ersatzwohnung müssen spätestens zu diesem Zeitpunkt beendet sein. Auf die bloße Bereitwilligkeit des Vermieters, vorhandene Mängel einer angebotenen Ersatzwohnung erst nach dem vorgenannten Zeitpunkt auf seine Kosten beheben zu lassen, ist daher kein Bedacht zu nehmen, weil sonst die Gefahr bestünde, daß die dem Kündigungsprozeß vorbehaltene Frage der Adäquanz der Ersatzbeschaffung neuerlich aufgerollt werden müßte (MietSlg 7.376, 7.378, 8.187, 15.345, 17.436, ImmZ 1960/76, zuletzt 3 Ob 176/75). Die gleichen Grundsätze sind daher im Hinblick auf die vorangehenden Darlegungen auch für die Ersatzraumbeschaffung nach § 21 a Abs. 2 (§19 Abs. 2 Z 4) MietG anzuwenden. Den Ausführungen des Revisionswerbers, ihm könne nicht zugemutet werden, Adaptierungsarbeiten in den in einem fremden Haus gelegenen Ersatzwohnungen vorzunehmen, weil der Achtbeklagte zur Annahme einer der beiden Ersatzwohnungen nicht gezwungen werden könne, ist entgegenzuhalten, daß für die Rechtswirksamkeit einer Aufkündigung nach § 19 Abs. 2 Z 4 MietG ein dem Mieter nach § 21 a MietG zu beschaffender Ersatz erforderlich ist.
Ob eine der beiden dem (nach § 19 Abs. 2 Z 4 MietG) gekündigten Mieter zur Auswahl angebotenen Wohnungen einen entsprechenden Ersatz für das aufgekündigte Bestandobjekt darstellt, ist nach den Umständen des konkreten Falles zu beurteilen, Dabei ist davon auszugehen, daß die gekündigte Wohnung und die angebotenen Ersatzwohnungen wohl nicht völlig gleichwertig seien, jedoch nach Größe und Beschaffenheit dem entsprechen müssen, was dem gekündigten Mieter billigerweise zugemutet werden kann (MietSlg 8.944, 23.372, 24.293 uam). Kommt den Nachteilen der angebotenen Ersatzwohnungen ein solches Gewicht zu, daß von einer einschneidenden Veränderung der Wohnungsbedingungen des Mieters gesprochen werden muß, so wird die Angemessenheit des Ersatzes zu verneinen sein (MietSlg 19.321). Einen derartigen Nachteil weisen aber die dem Achtbeklagten angebotenen beiden Ersatzwohnungen auf, weil bei ihnen im Gegensatz zum aufgekündigten Bestandobjekt der Wasseranschluß nicht innerhalb des Wohnungsverbandes, sondern auf dem Gang gelegen ist. Schon im Hinblick auf das Alter des Achtbeklagten von 76 Jahren kommt diesem Nachteil so großes Gewicht zu, daß dessen Wohnverhältnisse im Falle der Rechtswirksamerklärung der Aufkündigung eine einschneidende Veränderung erfahren würden. Mit Recht erblickten daher die Untergerichte in keiner der beiden angebotenen Ersatzwohnungen einen entsprechenden Ersatz für die dem Achtbeklagten aufgekündigten Bestandräumlichkeiten.
Der Revisionswerber ist schließlich der Ansicht, daß die Neuntbeklagte die ihr angebotenen Ersatzwohnungen bereits in ihrem Schriftsatz ON 22 endgültig abgelehnt und die Fortsetzung des Verfahrens beantragt habe. Er sei daher nicht mehr verpflichtet gewesen, die beiden Ersatzwohnungen weiterhin bereitzuhalten, zumal er annehmen mußte, daß sie für die Neuntbeklagte als Ersatzobjekte nicht in Frage kämen. Da diese einen Antrag auf Festsetzung einer Geldentschädigung nicht gestellt habe, müsse sie die Folgen ihres prozessualen Verhaltens selbst tragen. Letzteres zeige nämlich, daß die Neuntbeklagte an einer dem Gesetz vorschwebenden kooperativen Lösung nicht interessiert sei.
Auch diesen Ausführungen des Revisionswerbers kann nicht gefolgt werden. Da die Neuntbeklagte in ihrem Fortsetzungsantrag (ON 22) nur hervorhob, daß ihr eine entsprechende Ersatzwohnung nicht angeboten worden sei, kann darin eine endgültige Ablehnung der ihr angebotenen Ersatzräumlichkeiten noch nicht erblickt werden. Die vorgenannte Erklärung kann vielmehr, wie das Berufungsgericht zutreffend hervorhebt, nur so verstanden werden, daß das Erstgericht entscheiden möge, ob die beiden Wohnungen einen entsprechenden Ersatz für die aufgekündigten Bestandräumlichkeiten darstellen. Die vom Revisionswerber vertretene gegenteilige Ansicht würde den Vermieter von seiner Verpflichtung, die angebotenen Ersatzwohnungen verfügbar zu halten, schon dann befreien, wenn der gekündigte Mieter auch nur bestreitet, daß diese einen angemessenen Ersatz für das aufgekündigte Bestandobjekt darstellen. Bereits durch eine derartige Bestreitung würde daher der Mieter seinen Anspruch auf eine der ihm angebotenen Ersatzwohnungen verlieren. Dies würde aber für den gekündigten Mieter ein enormes Risiko darstellen, der schon im Falle der bloßen Bestreitung der Angemessenheit der angebotenen Wohnungen den Verlust der Ersatzbeschaffung befürchten müßte. Der Mieter müßte es sich daher sehr überlegen, ob er von der im Gesetz vorgesehenen gerichtlichen Überprüfung, ob die angebotenen Ersatzwohnungen einen entsprechenden Ersatz darstellen, überhaupt Gebrauch machen will. Zur Vermeidung des vorgenannten Risikos wäre daher der gekündigte Mieter in vielen Fällen gezwungen, selbst eine ihm nicht entsprechend erscheinende Ersatzwohnung anzunehmen. Die vom Revisionswerber angestrebte Auslegung des § 21 a MietG hätte zur Folge, daß diese zum Schutz der Mieter gegen die beim spekulativen Häuserabbruch aufgetretenen Mißstände geschaffenen Bestimmungen (vgl. Bericht des JA 1261 BlgNr l3 GP) in ihrer Wirksamkeit weitgehend eingeschränkt würden. Der Oberste Gerichtshof folgt daher der Rechtsansicht des Berufungsgerichtes, nach der der Vermieter verpflichtet ist, die beiden Ersatzwohnungen bis zum Schluß der Verhandlung in erster Instanz bereit zu halten, damit der Mieter – falls sich herausstellen sollte, daß sie einen entsprechenden Ersatz darstellen – noch von dem Angebot Gebrauch machen kann (siehe Würth, ImmZ 1974/362). Diese Verpflichtung des Vermieters ergibt sich eindeutig aus den Bestimmungen des § 21 a Abs. 3 Z 1 MietG, die die Annahme einer der beiden Ersatzwohnungen durch den Mieter noch während des Rechtsstreites in erster Instanz vorsehen. Im übrigen wird, um Wiederholungen zu vermeiden, auf die in dieser Richtung zutreffenden Ausführungen des Berufungsgerichtes verwiesen. Die Rechtsansicht der Untergerichte, daß die hinsichtlich der Neuntbeklagten erlassene Aufkündigung schon deshalb aufzuheben und das gegen sie gerichtete Räumungsbegehren abzuweisen gewesen sei, weil im Zeitpunkte des Schlusses der Verhandlung in erster Instanz eine der beiden Ersatzwohnungen nicht mehr verfügbar gewesen sei, ist somit frei von Rechtsirrtum. Feststellungen darüber, ob die angebotenen Ersatzwohnungen als entsprechend zu betrachten gewesen wären, erübrigen sich demnach.
Der Revision des Klägers war somit nicht Folge zu geben.
Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens stützt sich auf §§ 41, 50 ZPO.
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