OGH 5 Ob 23/75
5 Ob 23/75Ogh29.04.1975Originalquelle öffnen →
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Sobalik als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schragel, Dr. Marold, Dr. Samsegger und Dr. Griehsler als Richter in den verbundenen Rechtssachen I) der klagenden Parteien 1) M* B*, Private, 2) A* B*, Handelsfrau, 3) M* H*, Finanzbeamtin, und 4) H* H*, Angestellte, alle , alle vertreten durch Dr. Franz Mayer, Rechtsanwalt in Baden, wider die beklagten Parteien 1) E R*, Pensionistin, , 2) A W*, Pensionistin und 3) J* W*, Pensionist, beide , alle vertreten durch Dr. Walter Schlesinger, Rechtsanwalt in Baden, wegen Räumung (Streitwert S 4.000,–), AZ. C 658/73 des Bezirksgerichtes Baden, und II) der klagenden Parteien 1) E R*, Pensionistin , 2) A W*, Pensionistin, und 3) J* W*, Pensionist, beide , alle vertreten durch Dr. Walter Schlesinger, Rechtsanwalt in Baden, wider die beklagten Parteien 1) M B*, Private, 2) A* B*, Handelsfrau, 3) M* H*, Finanzbeamtin, 4) H* H*, Angestellte, und 5) H* H*, Angestellter, alle *, alle vertreten durch Dr. Franz Mayer, Rechtsanwalt in Baden, wegen Feststellung der Unwirksamkeit eines Mietvertrages (Streitwert S 15.000,–), AZ. C 662/73 des Bezirksgerichtes Baden, infolge Revision der zu I) beklagten und II) klagenden Parteien gegen das Urteil des Kreisgerichtes Wr. Neustadt als Berufungsgerichtes vom 29. Mai 1974, GZ. R 101/7418, womit infolge Berufung der zu I) beklagten und zu II) klagenden Parteien das Urteil des Bezirksgerichtes Baden vom 25. Februar 1974, GZ. C 658/73 (C 662/73)13, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die Revisionswerber sind schuldig, den Revisionsgegnern die mit S 1.867,45 (einschließlich S 96,– Barauslagen und S 131,20 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Entscheidungsgründe:
M* B*, A* B*, M* H* und H* H* (in der Folge Mehrheitseigentümer genannt) mit zusammen 80/96 Anteilen und E* R*, A* W* sowie J* W* (in der Folge als Minderheitseigentümer bezeichnet) mit zusammen 1/6 (= 16/96) Anteilen sind Miteigentümer der Liegenschaft EZ * des Grundbuches über die Katastralgemeinde R*. Die Minderheitseigentümer haben ihre Miteigentumsanteile aus dem Nachlaß nach L* W* geerbt, der bis zu seinem Tode im Dezember 1972 die hofseitig gelegene Wohnung des auf der Liegenschaft befindlichen Hauses bewohnte. Am 2. 1. 1973 haben die Mehrheitseigentümer diese Wohnung an H* H* gegen einen Mietzins von S 400,– monatlich, wertgesichert nach dem Verbraucherindex 1966, und einen Anteil an den Betriebskosten von 12 % vermietet.
Zur AZ. C 658/73 des Erstgerichtes haben die Mehrheitseigentümer die Minderheitseigentümer auf Räumung der genannten Wohnung geklagt und vorgebracht, daß die Beklagten darin nie gewohnt haben und für die Benützung der Wohnung auch keinen Rechtstitel besitzen; ihr Rechtsvorgänger L* W* sei nicht Mieter, sondern lediglich Benützer dieser Wohnung gewesen. Im Rahmen der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft sei die Wohnung nun von ihnen, den Mehrheitseigentümern, an H* H* vermietet worden.
Zur AZ. C 662/73 des Erstgerichtes begehrten die Minderheitseigentümer als Kläger die Feststellung, daß der von den beklagten Mehrheitseigentümern mit dem ebenfalls beklagten H* H* am 2. 1. 1973 geschlossene Mietvertrag über die oben genannte Wohnung unwirksam sei. Sie begründeten dieses Begehren damit, daß die Mehrheitseigentümer diesen Vertrag ohne Zustimmung der Minderheitseigentümer geschlossen haben, die zu dieser wichtigen Veränderung erforderlich sei, und daß die Minderheitseigentümerin A* W* ein gesetzliches Eintrittsrecht in die Mietrechte des Erblassers L* W* in Ansehung dieser Wohnung habe, weil sie mit diesem bis zu seinem Tode in Wohnungs- und Wirtschaftsgemeinschaft gelebt habe; sie begehrten die Abweisung der Räumungsklage.
Die Mehrheitseigentümer haben bestritten, daß die Wohnung an L* W* vermietet gewesen sei und A* W* bei ihm gewohnt habe, und beantragten die Abweisung der Feststellungsklage.
Das Erstgericht hat nach Verbindung der beiden Rechtsstreitigkeiten und nach gemeinsamer Verhandlung darüber der Räumungsklage der Mehrheitseigentümer stattgegeben und das Feststellungsklagebegehren der Minderheitskläger abgewiesen.
Es stellte im Wesentlichen folgenden Sachverhalt fest:
Die streitverfangene Wohnung wurde zum Teil durch Zubau im Jahre 1929 errichtet. Die Kosten des Zubaues (Küche und Veranda der Wohnung) trug L* W*. Der Grund für diesen Zubau lag darin, daß L* W* damals M* B* ehelichte, von der er 1961 nach ihrem Tode den nunmehr den Minderheitseigentümern gehörigen Liegenschaftsanteil (1/6) erwarb. A* W* hat seit 1950 L* W* und, bis zu deren Tod, auch dessen Ehefrau M* bei den Haushalts- und Gartenarbeiten unterstützt. Zu diesem Zwecke kam sie in den Sommermonaten jeweils gegen 7 Uhr morgens in die Wohnung L* Ws und verließ diese gegen 19 Uhr abends. In den Sommermonaten (offenbar richtig: Wintermonaten) kam sie morgens erst um etwa 9 Uhr und entfernte sich nachmittags gegen 16 oder 17 Uhr. Die Mahlzeiten nahm sie immer gemeinsam mit L W*, ihrem Bruder, ein. Während des letzten Lebensjahres M* Ws hielt sich A W* durchschnittlich einmal in der Woche auch nachts in der Wohnung ihres Bruders auf, um dessen kranke Gattin M* zu betreuen. A* W* hat sonst nie in der streitverfangenen Wohnung genächtigt; sie bewohnt seit 1894 in * eine aus zwei Zimmern und einer Küche bestehende Wohnung von ca. 40 m2. Bis zu seinem Tode verwaltete L* W* das Miteigentumsobjekt, wobei 1972 Mietzinseingänge von monatlich S 1.000,–, bei den Mietern P*, L* und S* erzielt wurden.
Die Mehrheitseigentümer haben die Minderheitseigentümer nicht von der beabsichtigten Vermietung der streitverfangenen Wohnung benachrichtigt, vielmehr erhielten diese von der Vermietung des Objekts an H* H* erst im Mai 1973 durch ihrem Vertreter Dr. Schlesinger Kenntnis.
Das Erstgericht nahm nicht als erwiesen an, daß L* W* Mieter der Wohnung war. Rechtlich folgerte es, daß mangels eines Mietvertrages mit L* W* dessen Schwester A* W* kein Eintrittsrecht haben könne, daß aber auch die sonstigen Eintrittsvoraussetzungen des § 19 Abs. 2 Z. 11 MietG. bei A* W* nicht vorlägen, und daß die Vermietung der streitverfangenen Wohnung durch die Mehrheitseigentümer an H* H*, auch ohne Zustimmung der Minderheitseigentümer wirksam sei, weil es sich dabei um eine zur ordentlichen Verwaltung des Hauses gehörige Maßnahme handle. Das Räumungsbegehren der Mehrheitseigentümer sei berechtigt, weil die Minderheitseigentümer für die Benützung der Wohnung keinen Rechtsgrund besäßen.
Die Berufung der Minderheitseigentümer gegen dieses Urteil des Erstgerichtes hatte keinen Erfolg. Das Berufungsgericht erachtete die Verfahrensrüge und die Bekämpfung der Beweiswürdigung sowie der Tatsachenfeststellungen als nicht berechtigt und übernahm die Tatsachenfeststellungen des Erstgerichtes zur Gänze.
Auf Grund dieses Sachverhaltes kam das Berufungsgericht zu folgenden rechtlichen Schlußfolgerungen:
Da feststehe, daß L* W* nicht Mieter der streitverfangenen Wohnung gewesen ist, könne A* W* schon deshalb kein Eintrittsrecht nach § 19 Abs. 2 Z. 11 MietG. geltend machen, da dies begrifflich ein Mietverhältnis des Erblassers voraussetze.
Aus dem Quoteneigentum an einer Sache erwachse allein noch kein Anspruch eines Teilhabers auf Benützung eines bestimmten abgegrenzten Teiles dieser Sache, sodaß die Minderheitseigentümer aus einer etwaigen Benützung der Wohnung seit Einantwortung als Erben keinen Rechtstitel ableiten könnten.
Die Vermietung der Wohnung durch die Mehrheitseigentümer sei wirksam erfolgt, denn der Abschluß von gewöhnlichen Mietverträgen unter den allgemein üblichen Bedingungen gehöre zum Bereich der ordentlichen Verwaltung. Es bestehe für die Mehrheitseigentümer keine gesetzliche Pflicht, vor Beschlußfassung im Bereich der ordentlichen Verwaltung die Minderheit zu hören; ein solches Erfordernis sei unannehmbar, weil es die in einer Eigentumsgemeinschaft ohnehin umständliche Willensbildung erschwere. Im Übrigen sei dem dadurch Rechnung getragen worden, daß die Minderheit jedenfalls im Prozeßverfahren von der Vermietung Kenntnis erlangt habe und die Mehrheit von ihrem Entschluß nicht ausgerückt sei; dies könne einer Beschlußfassung nach Anhörung gleichgesetzt werden.
Mit ihrer Revision bekämpfen die Minderheitseigentümer das Urteil des Berufungsgerichtes wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens und unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Sie beantragen die Abänderung des angefochtenen Urteiles dahin, daß das Räumungsbegehren der Mehrheitseigentümer abgewiesen und ihrem, der Minderheitseigentümer, Feststellungsbegehren Folge gegeben werde.
Die Mehrheitseigentümer und ihr mitbeklagter Streitgenosse H* H* begehren, der Revision nicht Folge zu geben.
Die Revision ist nicht berechtigt.
Die Revisionswerber haben sich zur Abwehr der Räumungsklage in erster Instanz darauf berufen, daß L* W* als ihr Rechtsvorgänger Mieter der streitverfangenen Wohnung gewesen sei und A* W* ein Eintrittsrecht in seine Mietrechte nach § 19 Abs. 2 Z. 11 MietG. habe. Erstmals im Revisionsverfahren behaupten sie, es habe zwischen den Miteigentümern außergerichtliche „Benützungsregelungen“ gegeben, nach denen seit ca. 40 Jahren immer die Nachkommen mit den Angeheirateten das im Miteigentum befindliche Haus benützten. Dieses Vorbringen ist als unzulässige Neuerung unbeachtlich, sodaß auf die darauf gegründete Rüge der Revisionswerber, es fehle an entsprechenden Sachverhaltsfeststellungen, nicht eingegangen werden kann.
Auch in Ausführung der Rechtsrüge versuchen die Revisionswerber, die erstmals behauptete angebliche „Benützungsregelung“ ins Treffen zu führen. Die rechtliche Beurteilung der Streitsache kann aber nur auf dem durch das Parteivorbringen in erster Instanz veranlaßten rechtserheblichen Sachverhaltsbereich, soweit darüber von den Unterinstanzen Tatsachenfeststellungen getroffen worden sind, erfolgen. Hätten die von den Mehrheitseigentümern auf Räumung der Wohnung geklagten Minderheitseigentümer schon in erster Instanz ihre nunmehrigen Sachverhaltsbehauptungen vorgebracht und sich auf die angebliche einvernehmlich getroffene „Benützungsregelung“ berufen, dann hätte sich das Erstgericht damit auseinanderzusetzen gehabt. Die Minderheitseigentümer haben aber ihre Rechtsverteidigung ausschließlich auf den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses bezüglich der streitverfangenen Wohnung abgestellt, in welches A* W* gemäß § 19 Abs. 2 Z. 11 MietG. eingetreten sei. Nach den Feststellungen der Unterinstanzen liegt aber kein Mietvertragsverhältnis in Ansehung dieses Objektes vor. Mit Recht wurde deshalb von den Unterinstanzen auch ein Eintrittsrecht der Minderheitseigentümerin A* W*, das begrifflich ein Mietvertragsverhältnis ihres Rechtsvorgängers L* W* zur Voraussetzung hätte, verneint.
Da einzelnen Miteigentümern ein Recht zur ausschließlichen Benützung eines Teiles des Miteigentums nur zusteht, wenn es ihnen vertraglich von den übrigen Miteigentümern (uzw. entweder auf Grund einer „Benützungsvereinbarung“ oder durch Miete oder prekaristisch) oder vom Außerstreitrichter (durch „Benützungsregelung“) eingeräumt worden ist (vgl. Koziol-Welser, Grundriß des bürgerlichen Rechtes3, II, 41), die beklagten Minderheitseigentümer sich zur Abwehr des Räumungsanspruches der Mehrheitseigentümer jedoch nur auf ein angebliches Mietrecht berufen haben, das nicht erwiesen wurde, und die Unterinstanzen auch nicht auf Grund etwaiger überschießender Beweisergebnisse das Vorliegen einer Benützungsvereinbarung, eines Prekariums oder einer Benützungsregelung des Außerstreitrichters feststellen konnten, ist das Räumungsbegehren der Mehrheitseigentümer berechtigt.
In ihrer Rechtsrüge gegen die Entscheidung des Berufungsgerichtes hinsichtlich ihres Feststellungsbegehrens beharren die Minderheitseigentümer auf ihrer Ansicht, der Abschluß des Mietvertrages zwischen den Mehrheitseigentümern und dem mitgeklagten Mieter H* H* vom 2. 1. 1973 sei deshalb unwirksam, weil er eine wichtige Veränderung im Sinne des § 834 ABGB. darstelle und ihre Zustimmung nicht eingeholt worden sei.
Der Schlußfolgerung der Revisionswerber, die Vermietung der streitverfangenen Wohnung an den Ehemann einer Miteigentümerin stelle schon deshalb eine außerordentliche Verwaltungsmaßnahme dar, weil dadurch der Minderheitseigentümerin A* W* die durch das Eigentum und die angebliche Benützungsvereinbarung titulierte Benützung der Wohnung entzogen werden soll, ist dadurch die Grundlage versagt, daß einerseits das Miteigentum allein keinen Rechtsgrund für die ausschließliche Benützung eines Teiles des Miteigentums durch einen Miteigentümer gibt und andererseits die angebliche Benützungsvereinbarung nicht berücksichtigt werden kann, weil sie erstmals im Revisionsverfahren behauptet wird und in den Sachverhaltsfeststellungen der Untergerichte keine Deckung findet.
Nach den Feststellungen der Unterinstanzen handelt es sich um einen durchaus üblichen Mietvertrag mit angemessenen wertgesicherten Mietzins und entsprechendem Betriebskostenanteil. Derartige Mietverträge sind nach herrschender Auffassung Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung im Sinne des § 833 ABGB. (Klang in Klang² III, 1110; MietSlg 22.049 bezüglich Gattin eines Mieteigentümers; MietSlg 18.192, 21.057 u.a.). Es war daher ein Beschluß der Mehrheit der Anteilseigentümer für den Abschluß des Mietvertrages ausreichend.
Die Minderheitseigentümer sind, den Feststellungen der Unterinstanzen zufolge, vor der Beschlußfassung der Mehrheitseigentümer nicht gehört worden. Der Rechtsansicht des Berufungsgerichtes, daß dieser Mangel ohne rechtliche Bedeutung sei, weil es im Gesetz an einem entsprechenden Gebot mangle, kann allerdings nicht beigestimmt werden. Von der vereinzelt gebliebenen Entscheidung SZ 2/44 abgesehen, hat der Oberste Gerichtshof in späterer Zeit in Übereinstimmung mit der Lehre (Klang in Klang2 III, 1111 f; Kastner, Grundriß des österreichischen Gesellschaftsrechtes, 42) wiederholt ausgesprochen (SZ 18/11; EvBl 1965/441), daß ungeachtet des Mangels einer ausdrücklichen gesetzlichen Vorschrift als Mindesterfordernis für eine gesetzliche Beschlußfassung der Mehrheit das Recht der Minderheit auf Gehör gewährleistet sein muß. Das ist ein Grundsatz, der sich schon aus einer sachgemäßen Auslegung des Mehrheitsprinzips an sich ergibt, wonach der Minderheit die Möglichkeit gegeben werden muß, ihre Gegenargumente vorzubringen, um so die Meinung der anderen Eigentümer beeinflussen zu können, er entspricht aber auch dem Grundgedanken des § 833 ABGB, allen von der Verwaltungsmaßnahme Betroffenen die Beteiligung an der Verwaltung einzuräumen (so zutreffend Kastner a.a.O. 42).
Aus diesem Grunde haben sich allerdings die Minderheitseigentümer nicht beschwert erachtet, sodaß auf den aufgezeigten Mangel bei der Beschlußfassung der Mehrheitseigentümer nicht Bedacht zu nehmen ist; ihre Einwendung gegen den Beschluß der Mehrheitseigentümer war nur darauf gegründet, daß es sich um eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung, und eine wichtige Veränderung im Sinne des § 834 ABGB. gehandelt habe, zu der sie ihre Zustimmung hätten geben müssen, und damit befanden sich die Minderheitseigentümer nicht im Recht.
Von der (inneren) Beschlußfassung der Miteigentümer losgelöst, die zur Vermietung des streitverfangenen Miteigentumsobjektes an H* H* führte, muß die Wirksamkeit des Mietvertrages im Außenverhältnis zu dem mitgeklagten Mieter H* H* betrachtet werden, denn sie hängt grundsätzlich nicht von der gesetzmäßigen Beschlußfassung der vermietenden Eigentümer ab (MietSlg 22.049). Daß aber etwa der Mieter verantwortlich an einem Mißbrauch der Vertretungsmacht der Mehrheitseigentümer bei Abschluß des Mietvertrages zum Schaden der Minderheit mitgewirkt habe (Kollusion, vgl. Koziol-Welser, Grundriß des bürgerlichen Rechts I, 131), haben die klagenden Minderheitseigentümer nicht behauptet. Aus diesem Grund ist ihre Feststellungsklage gegen den Mieter H* H* allein schon abzuweisen gewesen.
Aus den dargelegten Gründen erweist sich die Revision der Minderheitseigentümer in beiden Rechtssachen als nicht berechtigt.
Der Ausspruch über die Kosten des Revisionsverfahrens beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO.
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