OGH

22.12.1964

8Ob346/64

Mietengesetz §16 (2);

SZ 37/189

Für die Zulässigkeit einer Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses ist nicht das Zutreffen beider im § 16 (2) MietG. angeführten Voraussetzungen notwendig.

Entscheidung vom 22. Dezember 1964, 8 Ob 346/64. I. Instanz:

Bezirksgericht Waidhofen a. d. Thaya; II. Instanz: Kreisgericht Krems.

Der Kläger begehrte die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von 3732.48 S s. A. mit folgender Begründung: Er sei bücherlicher Eigentümer des Hauses in W., N.-Straße 4, das er von seinem Vater erworben habe. In diesem Hause habe sein Vater bis 1935 eine Gemischtwarenhandlung betrieben; dann habe sein Vater das Unternehmen an den Beklagten verpachtet. Im Jahre 1946 habe sein Vater zugunsten des Beklagten seine Gewerbeberechtigung zurückgelegt. Im November 1956 sei mit dem Beklagten vereinbart worden, daß dieser vom 1. Jänner bis 30. September 1956 monatlich 300 S und ab 1. Oktober 1956 monatlich 700 S Mietzins, wertgesichert auf der Grundlage des Index der Kleinhandelspreise des Österreichischen Statistischen Zentralamtes, bezahle. Diese Vereinbarung sei mündlich abgeschlossen und durch Korrespondenz bestätigt worden. In dem betreffenden Schreiben des Beklagten vom 30. November 1956 sei klargestellt worden, daß es sich bei dem Bestandverhältnis um eine Miete, nicht um eine Pacht handle; die Vereinbarung der Wertsicherung sei nicht bestritten worden. Der Beklagte zahle wohl den Mietzins von 700 S, lehne aber die Bezahlung der Aufwertung trotz Mahnung vom 6. September 1963 ab. Diese Aufwertung für die letzten 3 Jahre ergebe den Klagsbetrag.

Der Beklagte hat das Zustandekommen der Vereinbarung und überdies die Zulässigkeit der Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel bestritten.

Das Erstgericht hat ohne Durchführung einer Beweisaufnahme das Klagebegehren abgewiesen, da das Bestandverhältnis als Mietvertrag anzusehen sei und hinsichtlich der Mietzinsbildung den Bestimmungen des Zinsstoppgesetzes unterliege. Die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel sei daher unwirksam gewesen.

Das Berufungsgericht hat das erstgerichtliche Urteil unter Beisetzung eines Rechtskraftvorbehaltes aufgehoben und die Rechtssache an das Erstgericht zur Fortsetzung der Verhandlung und neuerlichen Entscheidung zurückverwiesen. Es hat in rechtlicher Hinsicht ausgeführt, daß durch die in der MietG.-Novelle 1955 erfolgte Neufassung der §§ 16 (2) und 16a MietG. die Beschränkung der freien Vereinbarung des Mietzinses durch das ältere Zinsstoppgesetz weggefallen sei. Da nach der Behauptung des Klägers die Zinsvereinbarung mit der Wertsicherungsklausel im November 1956 geschlossen worden sei, wäre eine rechtswirksame Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses zulässig gewesen. Das Erstgericht müsse daher das Zustandekommen der Vereinbarung untersuchen.

Der Oberste Gerichtshof gab dem Rekurs des Beklagten nicht Folge.

Aus der Begründung:

Der Rekurs bekämpft die Rechtsansicht des Berufungsgerichtes, die mit der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (SZ. XXX 56, XXXII 131 u. a.) übereinstimmt, nicht, meint aber, sie sei im vorliegenden Falle nicht anzuwenden, weil nicht die raschere Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen erzielt werden sollte, sondern der Vermieter lediglich ein höheres Entgelt verlangt habe. Damit will der Rekurswerber offenbar sagen, daß für die Zulässigkeit einer Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die Höhe des Mietzinses nach § 16 (2) MietG. beide in dieser Gesetzesstelle unter Z. 1 und 2 angeführten Voraussetzungen notwendig seien. Dies ist aber nicht richtig. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, widerspricht einer solchen Auslegung der Bestimmungen des § 16

(2) MietG. nicht nur der Wortlaut, sondern auch die Entstehungsgeschichte dieser Gesetzesstelle. Der Rekurswerber führt weiter aus, die Aufhebung des erstgerichtlichen Urteiles sei deshalb zu Unrecht erfolgt, weil der Kläger nicht das Vorliegen aller Voraussetzungen, die gemäß § 16 (3) MietG. für die Gültigkeit der Zinsvereinbarung erforderlich seien, behauptet habe. Nun könnte man allerdings annehmen, daß in dem Vorbringen des Klägers, es sei eine Zinsvereinbarung getroffen worden, auch die Behauptung enthalten ist, daß diese Vereinbarung gültig sei, somit die Voraussetzungen hiefür vorhanden gewesen seien. Auf jeden Fall aber wäre es Pflicht des Erstrichters gewesen (§ 182 ZPO.), die Gültigkeit der Zinsvereinbarung näher zu erörtern und die Parteien allenfalls zur Stellung von Beweisanträgen aufzufordern. Dieser Verpflichtung ist das Erstgericht nicht nachgekommen, so daß sich auch aus diesem Gründe die Aufhebung des erstgerichtlichen Urteiles als zutreffend erweist.

Dem Rekurs war somit nicht Folge zu geben.