OGH

04.10.1960

5Ob327/60

Mietengesetz §12 Abs2;

SZ 33/106

Die einjährige Frist des § 12 Abs. 2 MietG. für die als Betriebskosten zu ersetzenden Auslagen beginnt mit ihrer Fälligkeit gegenüber dem Vermieter.

Entscheidung vom 4. Oktober 1960, 5 Ob 327/60.

I. Instanz: Bezirksgericht Voitsberg; II. Instanz: Landesgericht für Zivilrechtssachen Graz.

Den Antragstellern sind in ihrem Haus in Verbindung mit dem behördlich verfügten Kanalanschluß zwischen dem 16. April 1957 und dem 25. November 1957 Auslagen im Gesamtbetrag von 7676 S 86 g erwachsen. Sie haben hievon einen Viertelanteil für ihr Gasthaus in Abzug gebracht. Der Rest von 5757 S 65 g einschließlich Zinsen soll auf fünf Jahre verteilt den Mietern als Betriebskosten nach § 2 Abs. 2 Z. 7 MietG. aufgerechnet werden. Davon entfallen auf die Antragsgegnerin monatlich 27 S 19 g. Die erstmalige Vorschreibung dieser Betriebskostenpost erfolgte mit dem Mietzins für den April 1959. Sie umfaßte nicht nur die Rate für den Monat April (27 S 19 g), sondern auch die Raten für die zwölf vorhergegangenen Monate (326 S 28 g), die als Nachtrag bezeichnet wurden.

Die Zulässigkeit der Vorschreibung dieser beiden Beträge ist Gegenstand des Revisionsrekurses der Antragsteller, die die Entscheidung des Rekursgerichtes bekämpfen, das in Abänderung der Entscheidung des Erstgerichtes den Antrag der Antragsteller auf Feststellung, daß durch die im April 1959 erfolgte Vorschreibung der Beträge von 27 S 19 g und 326 S 28 g das gesetzlich zulässige Zinsausmaß nicht überschritten wurde, abgewiesen und ausgesprochen hat, daß es über eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu entscheiden hatte.

Der Oberste Gerichtshof gab dem Revisionsrekurs der Antragsteller nicht Folge.

Aus der Begründung:

Daß die Frage, ob die einjährige Frist des § 12 Abs. 2 MietG. eingehalten wurde, bei der Entscheidung über die Zulässigkeit des begehrten Mietzinses zu prüfen und nicht, wie die Antragsteller in Übereinstimmung mit dem Erstrichter meinen, dem Streitrichter bei Entscheidung über eine Mietzinsklage zu überlassen ist, ergibt sich daraus, daß der zulässige Mietzins eben dann überschritten wird, wenn Betriebskosten verlangt werden, die wegen Überschreitung der einjährigen Frist des § 12 Abs. 2 MietG. nicht mehr verrechnet werden dürfen.

Die Entscheidung der Frage, ob diese Frist diesmal überschritten ist, hängt von der Lösung der Vorfrage ab, was unter "Fälligkeit" gemeint ist, wenn im Gesetz gesagt wird, daß Betriebskosten, deren Fälligkeit vor mehr als einem Jahr eingetreten ist, nicht mehr geltend gemacht werden können. Eine genaue Prüfung des § 12 Abs. 2 MietG. ergibt, daß in dieser Gesetzesbestimmung das Wort "fällig" in zwei voneinander ganz verschiedenen Bedeutungen gebraucht wird. Im ersten Satz werden als "fällig" Betriebskosten bezeichnet, sobald sie vom Mieter an den Vermieter zu zahlen sind. Auch der zweite Satz, erster Halbsatz, der Gesetzesstelle bezieht sich auf die Fälligkeit der Betriebskostenforderung gegenüber den Mietern. Dagegen werden im zweiten Satz, zweiter Halbsatz, wie aus dem Zusammenhang ganz klar hervorgeht, als fällig jene Auslagen und Abgaben bezeichnet, die dem Vermieter gegenüber fällig geworden sind. Es erhebt sich nun die Frage, welche der beiden Bedeutungen dem Begriff der "Fälligkeit" beizumessen ist, der im Zusammenhang mit der zur Geltendmachung der Betriebskosten gesetzten einjährigen Frist verwendet wird. Wäre hier, wie im ersten Satz der Gesetzesstelle, die Fälligkeit gegenüber den Mietern gemeint, würde das bedeuten, daß der Vermieter durch beliebig langes Hinausschieben des Fälligkeitstermines die einjährige Frist bedeutungslos machen könnte. Denn die Fälligkeit der Betriebskostenforderung gegenüber den Mietern im Sinne des ersten Satzes und des zweiten Satzes, erster Halbsatz, der Gesetzesstelle richtet sich danach, wann der Vermieter den Mietern die Höhe der Betriebskosten bekanntgegeben und die Rechnungsbelege vorgelegt hat. Erst mit dem auf diese Bekanntgabe und Vorlage folgenden Monatsersten können die allgemeinen Betriebskosten gefordert werden, und erst mit dem auf die Bekanntgabe und Vorlage folgenden Zinstermin beginnen die Ratenzahlungen für die im Satz 1 erwähnten besonderen Betriebskosten zu laufen. Eine solche Auslegung würde dem Zweck der Einführung der einjährigen Frist durch die Mietengesetznovelle 1929 widersprechen, die verhindern wollte, daß die Vermieter Betriebskosten durch längere Zeit zusammen kommen lassen und dann auf einmal unverhältnismäßig hohe Beträge von den Mietern verlangen. Es kann daher unter "Fälligkeit" nur der Tag gemeint sein, an dem die als Betriebskosten zu ersetzen den Auslagen dem Vermieter gegenüber fällig wurden. Innerhalb der Frist von einem Jahr nach diesem Tag der Fälligkeit muß der Vermieter die Betriebskosten von den Mietern unter Vorlage der Rechnungsbelege fordern. Das hat zur Folge, daß die Mieter die allgemeinen Betriebskosten an dem auf die Forderung folgenden Monatsersten und die im Satz 1 des § 12 Abs. 2 MietG. genannten Sonderbetriebskosten beginnend mit dem auf die Forderung folgenden Zinstermin in den dort festgesetzten Raten zahlen müssen. Unterläßt der Vermieter die Forderung innerhalb der einjährigen Frist, so kann er später Betriebskosten nicht mehr fordern, gleichgültig, ob es sich um allgemeine Betriebskosten oder um im Sinne des § 12 Abs. 2, erster Satz, MietG. in Raten zu zahlende, besondere Betriebskosten handelt.

Übrigens war der Antrag auch bei einer anderen Auslegung des Begriffes der "Fälligkeit" nicht schlüssig. Die Antragsteller verlangen die Ratenzahlungen für die letzten zwölf Monate und behaupten, für die früheren Monate aus dem Grund der "Verjährung" keine Ratenzahlungen zu verlangen, ohne zusagen, um wieviele Monate es sich dabei handelt. In Wahrheit könnten die Antragsteller bei einer anderen Auslegung des Begriffes der Fälligkeit für die Vergangenheit gar nichts, wohl aber für die Zukunft den ganzen für die Kanalisierung ausgelegten Betrag innerhalb von fünf Jahren, beginnend mit dem auf die Bekanntgabe der Höhe und Vorlage der Rechnungsbelege nachfolgenden Zinstermin, verlangen. Sie könnten dasselbe Begehren auch dann stellen, wenn sie den Ersatz der Kanalisationskosten nicht jetzt, sondern erst nach vielen Jahren verlangten. Daß dieses Ergebnis dem Wortlaut und dem Sinne des § 12 Abs. 2 MietG. widerspricht, wurde oben dargelegt.