OGH

21.09.1960

1Ob216/60

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Zweiten Präsidenten Dr. Fellner als Vorsitzenden und durch die Räte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schuster, Dr. Gitschthaler, Dr. Zierer und Dr. Bauer als Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Dipl. Kaufm. Anton F*****, kaufmännischer Angestellter, , vertreten durch Dr. Hubert Schmiedt, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Anna S, Geschäftsfrau, *****, vertreten durch Dr. Ernst Grossbies, Rechtsanwalt in Klosterneuburg, wegen Räumung infolge Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgerichtes vom 12. Mai 1960, GZ 45 R 191/60-13, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Klosterneuburg vom 16. Februar 1960, GZ C 236/59-9, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird Folge gegeben. Die Urteile zweiter und erster Instanz werden dahin abgeändert, dass sie zu lauten haben:

"Die Beklagte ist schuldig, dem Kläger die derzeit zum Gasthaus umgestalteten Magazins- und Kellerräume im Haus W*****straße 415 von eigener Fahrhabe geräumt binnen 14 Tagen bei Exekution zu übergeben. Die Beklagte ist schuldig, dem Kläger die mit 1.999,60 S bestimmten Prozesskosten binnen 14 Tagen bei Exekution zu bezahlen."

Die Beklagte ist weiters schuldig, dem Kläger die mit 751,15 S bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens und die mit 472,05 S bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen bei Exekution zu bezahlen.

Entscheidungsgründe:

Die Untergerichte stellten folgenden Sachverhalt fest:

Ein vom Kläger am 6. 10. 1956 der Beklagten gestelltes schriftliches Anbot eines Mietvertrages hinsichtlich des Kellers und Magazins des Hauses Wien 19, W***** wurde von der Beklagten nicht innerhalb der Annahmefrist angenommen und ist daher gegenstandslos. Am 19. 7. 1957 kam zwischen den Streitteilen folgende Vereinbarung zustande:

Der Kläger verkaufte der Beklagten die Liegenschaft unter Vorbehalt seines Eigentumsrechtes bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises. Die Zahlung sollte in bestimmten Raten erfolgen. Der Beklagten wurde das Recht eingeräumt, bereits nach Bezahlung der ersten Rate in das Magazin und den Weinkeller als "Mieterin" einzuziehen. Von diesem Rechte machte sie Gebrauch. Für den Fall eines Verzuges mit den Kaufpreiszahlungen von mehr als 30 Tagen wurde dem Kläger das Recht eingeräumt, die Beklagte als Mieterin der Räume zu kündigen und unabhängig davon vom Beginn der Benützung bis zur vollständigen Räumung einen Mietzins von 450 S monatlich zu verlangen, der sich bei einem Räumungsverzug von mehr als 6 Monaten auf 900 S pro Monat erhöhen sollte.

Die Beklagte zahlte auf den Kaufpreis insgesamt 21.000 S, geriet mit dem Rest des Kaufpreises in Verzug und hielt auch die bis 31. 12. 1958 verlängerte Frist nicht ein. Während dieser Prolongation bezahlte sie auf Verlangen des Klägers je 667 S monatlich an Stelle von 450 S.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren auf Räumung ab. Das Berufungsgericht bestätigte das Ersturteil und sprach aus, dass der Wert des Streitgegenstandes 10.000 S übersteige.

Die Untergerichte führten in rechtlicher Hinsicht übereinstimmend aus:

Am 6. 10. 1956 sei keine Vereinbarung zustandegekommen. Mit der Vereinbarung vom 19. 7. 1957 sei ein Mietvertrag geschlossen worden. Zwar sei ein Mietzins nur für den Fall des Verzuges der Beklagten mit der Kaufpreiszahlung vereinbart worden, aber die Folge dieses Verzuges sollte nicht die automatische Räumung, sondern ein Kündigungsrecht des Klägers sein. Es liege demnach ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vor, welches nur gemäß den §§ 19 - 23 Mietengesetz und keinesfalls außergerichtlich gekündigt werden könne. Der Kläger ficht das Urteil des Berufungsgerichtes wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung an und beantragt sinngemäß, es dahin abzuändern, dass dem Klagebegehren stattgegeben werde. Die gegenteilige Formulierung des Revisionsantrages auf Klagsabweisung beruht auf einem offenkundigen Versehen.

Die Revision ist begründet.

Vorauszuschicken ist, dass die Vernehmung von Zeugen und der Parteien nur der Feststellung des Sachverhaltes, nicht aber auch der Feststellung der Parteienabsicht diente, und dass die Untergerichte zur Auslegung des Vertrages und der Ermittlung der Parteienabsicht ausschließlich Urkunden heranzogen. Die Auslegung des Vertrages ist daher rechtliche Beurteilung und im Revisionsverfahren überprüfbar. Gemäß § 914 ABGB ist bei Auslegung von Verträgen nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdruckes zu haften, sondern die Absicht der Parteien zu erforschen, und der Vertrag so zu verstehen, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht. Daraus folgt, dass die von den Parteien gewählte rechtliche Bezeichnung der Vereinbarung nicht entscheidend ist. Maßgebend ist vielmehr nur der von den Parteien gewollte, aus dem Vertrag hervorleuchtende Zweck. Nach diesem war aber offenbar von keinem Teil ein Mietvertrag gewollt und vereinbart. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

Der Vertrag vom 19. 7. 1957 ist ein Kaufvertrag unter Eigentumsvorbehalt und der hiefür typischen körperlichen Übergabe zur Benützung. Zweck der sogenannten Mietvereinbarung sollte ein doppelter sein: einerseits sollte der Käufer noch vor Erfüllung des Vertrages und Übergang des Eigentumsrechtes auf sie die sofortige Benützung der im Vertrag näher bezeichneten freien Lokalitäten (Wohnung, Magazinsraum, Weinkeller) ermöglicht werden. Andererseits sollte aber der Verkäufer im Falle der Nichterfüllung des Kaufvertrages seitens der Käuferin vor Nachteilen, die sich aus der sofortigen Einräumung des Benützungsrechtes ergeben konnten, geschützt werden. Deshalb wurde festgelegt, dass die Beklagte in diesem Fall die von ihr in Benützung genommenen Räumlichkeiten zu räumen habe, und ungeachtet (unabhängig) dieser Räumungsverpflichtung rückwirkend von der Zeit des Beginnes der Benützung bis zur Räumung ein Entgelt zu entrichten habe. Daraus folgt, dass grundsätzlich, d.

h. für den anzunehmenden Fall der Erfüllung des Kaufvertrages überhaupt kein Entgelt für die Benützung der Räume zu leisten war. Wenn daher im Vertrag gesagt wird, die Beklagte ziehe als Mieterin ein, so ist diese Bezeichnung für den Regelfall jedenfalls unrichtig. Für den Fall der Nichterfüllung des Kaufvertrages hatte die Beklagte die Objekte zu räumen. Nur für den verhältnismäßig kurzen Zeitraum bis zur Räumung sollte sie in diesem Fall verpflichtet sein, rückwirkend ein als Mietzins bezeichnetes Entgelt zu leisten. Auch in diesem Fall liegt jedoch kein Bestandvertrag vor. Mit dem Ausdruck "Kündigung" ist sinngemäß der Rücktritt vom Vertrag zu verstehen. Das vereinbarte Entgelt ist daher trotz der gegenteiligen Bezeichnung kein Mietzins, sondern ein bloßes Benützungsentgelt (vgl § 2 Abs 2 Raten Ges.).

Für diese Lösung sprechen noch folgende Erwägungen: Der Kläger hatte ein Interesse, die Liegenschaft mit den freien Lokalitäten zu verkaufen, weil dadurch der Kaufpreis wesentlich erhöht wird. Es kann daher nicht angenommen werden, dass die Parteien für den Fall der Nichterfüllung des Kaufvertrages ein den Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes unterliegendes Mietverhältnis an den von der Beklagten in Benützung genommenen Räumlichkeiten gründen wollten. Eine solche Vereinbarung hätte der vertragsuntreuen Partei einen ganz unmotivierten Vorteil verschafft und geradezu einen Anreiz zur Nichterfüllung des Vertrages gebildet. Eine Auslegung des Vertrages, die zu derart unbefriedigenden Ergebnissen führt, ist jedoch abzulehnen. Nach dem Vertrag war eine Erhöhung des Entgeltes vorgesehen, falls die Beklagte nicht innerhalb von 6 Monaten nach Eintritt des ersten Verzuges das Objekt räume. Aus dieser Bestimmung geht zunächst hervor, dass die Räumungsverpflichtung der Beklagten eine unbedingte und sofortige sein sollte. Durch die Erhöhung des Entgeltes sollte ferner ein Druck auf die Beklagte ausgeübt werden, die Lokale möglichst rasch zu räumen. Aus dieser Bestimmung geht gleichfalls mit voller Deutlichkeit hervor, dass ein Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer nicht beabsichtigt war. Denn in diesem Falle wäre die Erhöhung des Entgeltes nicht verständlich, sondern wäre ein gleichbleibender Zins festgesetzt worden.

Der Umstand, dass die Parteien vor Abschluss des gegenständlichen Vertrages einen Mietvertrag in Erwägung gezogen haben, spricht nicht gegen die rechtliche Beurteilung, dass im vorliegenden Fall kein Mietvertrag beabsichtigt war, weil die Benützungsregelung im Zusammenhange mit dem Kaufvertrag getroffen wurde und daher eine wesentliche andere Sachlage gegeben ist.

Die Einwendung des Mangels der Aktivlegitimation, die darauf gestützt wird, dass der Kläger die Liegenschaft an einen Dritten verkauft und dem Käufer faktisch übergeben hat, ist nicht begründet, weil der Kläger unbestritten noch bücherlicher Eigentümer ist (vgl Entsch. MietSlg 1550, 2692, 3341, 3342, 4151, 5261, 5262, Spr. Rep. 199 alt u. a.). Wenn diese Entscheidungen auch nur die Frage der Legitimation zur Kündigung behandeln, so gelten die Erwägungen auch für die Legitimation zur Räumungsklage.

Aus diesen Erwägungen war der Revision Folge zu geben und in Abänderung der Urteile der Unterinstanzen dem Klagebegehren stattzugeben.

Der Ausspruch über die Prozesskosten gründet sich auf § 41 ZPO, jener über die Kosten des Revisions- und Berufungsverfahrens auf die §§ 41, 50 ZPO.