OGH

25.05.1960

1Ob104/60

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Zweiten Präsidenten Dr. Fellner als Vorsitzenden und durch die Räte des Obersten Gerichtshofes Dr. Stanzl, Dr. Zierer, Dr. Bachofner und Dr. Bauer als Richter in der Rechtssache der klagenden und widerbeklagten Partei (im folgenden kurz Kläger genannt) Dr. Josef T*****, Rechtsanwalt, ***** vertreten durch Dr. Heinrich Prettenhofer, Rechtsanwalt in Wien I., wider die beklagte und widerklagende Partei (im folgenden kurz Beklagte genannt) Hermine P*****, Geschäftsfrau, ***** vertreten durch Dr. Gustav Bauer, Rechtsanwalt in Wien I., wegen 16.875 S 15 g und 59.088 S infolge Revision der Beklagten gegen das Urteil des Oberlandesgerichtes Wien als Berufungsgerichtes vom 1. Februar 1960, GZ 6 R 20/60-27, womit infolge Berufung der Beklagten das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien vom 30. Oktober 1959, GZ 15 Cg 60/58-22, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die Beklagte ist schuldig, dem Kläger die mit 1.449 S 33 g bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen vierzehn Tagen bei Exekution zu bezahlen.

Entscheidungsgründe:

Der Kläger verlangt den Klagsbetrag von 16.875 S 15 g samt Nebengebühren als Anwaltshonorar, die Beklagte den Widerklagsbetrag von 59.088 S samt Nebengebühren als Schadenersatz wegen schlechter Vertretung, weil der Kläger daran Schuld trage, dass sie für das Wohnungseigentum an dem von ihr erworbenen Geschäftslokal je Quadratmeter den viel zu hohen Preis von 950 S bezahlt habe und ferner daran, dass sie nicht ins Grundbuch kommen könne, weil der Vertrag mit Wilhelmine P***** geschlossen worden sei, obwohl nicht sie, sondern der Verein ***** grundbücherlicher Eigentümer sei. Jede Partei beantragt die Abweisung des gegnerischen Begehrens. Das Erstgericht erkannte gemäß dem Klagebegehren und wies das Widerklagebegehren ab. Es stellte fest:

Der Wortlaut des § 20 WWG ist der Beklagten bereits mit dem Schreiben der Hausverwaltung T***** vom 14. 1. 1952 mitgeteilt worden. Am 21. 8. 1952 wurde statt Wilhelmine P***** der Verein ***** als Eigentümer der Liegenschaft intabuliert. Am 25. 1. 1954 hatte Dr. St***** (der Sachbearbeiter des Klägers) einen Brief der Beklagten erhalten, mit welchem sie mitgeteilt hatte, dass ihr der Verein erklärt hätte, sie müsste sich mit Frau P***** in Verbindung setzen, weil der Verein zwar die Ruine gekauft habe, ihm aber nur die Vergebung der Wohnungen zustehe, die Vergebung der Geschäftslokale sich aber Frau P***** vorbehalten habe und ihr diese Vergebung auch überlassen worden sei. Die Beklagte war von diesem Sachverhalt auch gemäß ihrem Schreiben vom 28. 1. 1954 unterrichtet. Gemäß dem Aktenvermerk vom 29. 1. 1954 ist der Beklagten von Dr. S***** mitgeteilt worden, dass Dr. P***** (der Vertreter Wilhelmine Ps) für die Einräumung des Wohnungseigentumsrechts verlangen könne, was er wolle, vom Altmieter aber nicht mehr als ein Dritter zu zahlen hätte, dass ferner die Beklagte dann nicht mit hundertprozentiger Sicherheit rechnen könne, das Wohnungseigentum zu erlangen, wenn Dr. P berechtigterweise so viel verlange, dass es die Beklagte nicht zahlen könne oder wolle. Die Altmietrechte waren zunächst streitig. Bei der Unterredung vom 29. 1. 1954 ist ein Preis von 500 S bis 600 S pro m2 erörtert worden, den aber die Beklagte zu hoch gefunden hat. Im Schreiben vom 28. 1. 1954 spricht sie auch von einem Preis von 500 S bis 600 S und überlässt es dem Kläger beziehungsweise Dr. S*****, vor Absendung eines Schreibens an Dr. P***** eine Schätzung durch einen Sachverständigen vornehmen zu lassen, falls sie dies für notwendig fänden. Der Vertrauensmann der Beklagten Dr. S***** hatte bei der Unterredung erklärt, man müsse aufpassen, dass man durch die Behauptung, der Preis wäre zu hoch, seiner Altmietrechte nicht verlustig gehe, denn es handle sich um ein Textilviertel, wo die Preise für derartige Lokale sehr hoch seien. Auf Anfrage von Dr. St***** hat Dr. P***** den Preis von 950 S genannt und zu Vergleichszwecken den von der Firma S***** bezahlten Preis herangezogen. Dr. St***** gab die Mitteilungen des Dr. P***** kommentarlos an die Beklagte weiter. Nach dieser Mitteilung hat Dr. St***** erwartet, dass nun ein Sachverständiger bestellt werden würde, damit die Angemessenheit des Preises ermittelt werden würde. Statt dessen rief die Beklagte am 5. 3. 1954 an, teilte mit, dass sie das Anbot Dris. P***** annehme, doch möge dies Dr. St***** dem Dr. P***** noch nicht bekanntgeben, da sie erst mit der Länderbank wegen Bedeckung des Kaufpreises sprechen müsste. Am 6. 3. 1954 hat die Beklagte neuerlich angerufen und mitgeteilt, dass die Flüssigmachung des erforderlichen Betrages bis nächste Woche zugesagt sei und dass Dr. St***** Dr. P***** mitteilen solle, dass sie das Anbot annnehme. Dies ist auch geschehen. Dass Dr. St***** mit Dr. P***** verhandelt und abgeschlossen hat, ergab sich aus der Zwangslage, die dadurch geschaffen worden war, dass der Verein bei Ankauf der Bombenruine der Wilhelmine P***** die Vergebung der Parterregeschäftsräumlichkeiten überlassen hat. Dass sich daraus Schwierigkeiten bei der Intabulierung ergeben würden, wurde offenbar nicht bedacht. Daraus ist aber ein Schaden nicht entstanden, die Intabulierung wird vielleicht trotz aller Schwierigkeiten erfolgen können. Dr. St***** ist ein Irrtum unterlaufen, indem er Dr. P*****, bzw Wilhelmine P***** als grundbücherliche, bzw Grundeigentümer bezeichnete. Über Preisrelationen ist nichts gesprochen worden, aber in der Unterredung, bei welcher Dr. S*****, der in derartigen Dingen selbst bewandert ist (Gebäudeverwalter), anwesend war, ist genau erörtert worden, was der Altmieter zu bezahlen habe. Darauf hat Dr. S***** geraten, mit dem Sachverständigen zuzuwarten und schließlich hat die Beklagte den von Dr. P***** geforderten Preis, ohne die Frage der Angemessenheit weiter zur Diskussion zu stellen, angenommen. Im Schreiben vom 8. 3. 1954 hat Dr. P***** erklärt, er habe veranlasst, dass der Verein sofort nach Eingang der Kaufsumme die Intabulierung der Firma P***** K***** in die Wege leite. Dr. St***** hatte sich vergewissert gehabt, dass Dr. P***** Wilhelmine P***** vertrete, dass er die Nationalbankgenehmigung verschaffe. Dass er mit P***** zu verhandeln habe, geschah auf Weisung des Vereins. Dr. P***** hatte auch erklärt, dass ein Sammelkaufvertrag gemacht werden würde. Mit Schreiben vom 15. 3. 1954 hat der Kläger dem Dr. P***** mitgeteilt, dass vor weiterer Verwendung des Kaufvertrages die zumindest treuhändige Übergabe des Vertrags über das Wohnungseigentum und die Nationalbankgenehmigung stattfinden müsste. Die Beklagte hat den Kläger mit Schreiben vom 23. 3. 1954 ersucht, die Kaufsumme treuhändig zu verwahren, bis Seitens P***** ein Vertragsabschluss erfolgt. Der Vertragsabschluss ist erfolgt. Die Beklagte hat das Lokal auch erhalten. Nachdem alle Zusicherungen gemacht worden waren, hat Dr. St***** das Geld ausgezahlt. Mit Schreiben vom 31. 3. 1954 hat der Verein der Eigentumsübertragung zugestimmt, mit Schreiben vom 7. 4. 1954 hat Dr. P***** erklärt, er werde alle Vorkehrungen treffen, dass die Eigentumsrechte der Firma P***** K***** in das Grundbuch eingetragen werden und auf die Sammeleintragung verwiesen. Damit waren alle Sicherungen gegeben, die der Sachlage nach möglich waren. Dr. St***** hat den Kaufpreis über fernmündliche Weisung der Beklagten ausgezahlt.

Rechtlich kam das Erstgericht zu dem Ergebnis, dass dem Klagebegehren stattzugeben sei, weil die Klagsforderung unbestritten sei. Das Widerklagebegehren sei unbegründet, weil die Frage, ob ein überhöhter Kaufpreis aus Verschulden des Klägers bezahlt worden sei, verneint werden müsse.

Die Berufung der Beklagten blieb erfolglos. Das Berufungsgericht fand keine Bedenken gegen die erstrichterliche Beweiswürdigung und rechtliche Beurteilung. Weiter führt das Berufungsgericht im Wesentlichen aus:

Der Kläger hat sich mit Schreiben vom 25. 1. 1954 geweigert, mit Dr. P***** Verhandlungen über die Erwerbung des Lokales zu führen und hat den Verein ***** aufgefordert, die Angelegenheit zu ordnen. Darauf wurde er, und zwar zunächst durch die Beklagte selbst mit dem Schreiben vom 28. 1. 1954 in Kenntnis gesetzt, dass die Geschäftslokale nach einer Mitteilung des Vereines ***** Eigentum des Dr. P***** (richtig der Gattin desselben, Wilhelmine P*****) sind. Als der Verein ***** dem Kläger dann auf dessen Schreiben vom 28. 1. 1954 mit Schreiben vom 11. 2. 1954 bekanntgab, dass tatsächlich alle Parterreräumlichkeiten der Voreigentümerin Wilhelmine P***** vorbehalten geblieben sind, blieb dem Kläger nichts anderes übrig, als die Verbindung mit Wilhelmine P***** aufzunehmen, was er erstmalig mit dem Schreiben vom 18. 2. 1954 getan hat. Die Rückübertragung der Eigentumsanteile an Wilhelmine P***** ist bisher nicht erfolgt, aber der Verein ***** hat sich bereit erklärt, als formeller Hauseigentümer mit der Beklagten einen Kaufvertrag zu den Bedingungen abzuschließen, die zwischen der Beklagten und P***** vereinbart worden waren, dies unter der Bedingung, dass Frau P***** dem Kaufvertrage zum Zeichen der Quittierung des Kaufpreises beitritt. Dazu aber hat sich Dr. P***** namens seiner Gattin mit Schreiben vom 8. 3. 1954 verpflichtet, nachdem auch der Verein ***** mit Schreiben vom 31. 3. 1954 eine gleiche Erklärung über die Veranlassung der grundbücherlichen Eigentumsrechtseinverleibung der Beklagten abgegeben hatte. Zur Errichtung des Kaufvertrages ist es nicht deshalb nicht gekommen, weil rechtliche Schwierigkeiten der Errichtung des Vertrages entgegenstanden, sondern deshalb, weil nach Ansicht des Vereines ***** zwischen der Beklagten und Frau P***** ein Streit wegen des Kaufpreises bestehe. Nach diesem Sachverhalt war die vom Kläger geleistete Vertretung durchaus nicht fehlerhaft. Auch die Preisvereinbarung kann die Beklagte ihrem Anwalt nicht zur Last legen. Vor allem hat sie, wie aus ihrem Schreiben an den Kläger vom 28. 1. 1954 hervorgeht, ganz genau gewusst, dass der von Dr. P***** verlangte m2-Preis zu hoch sein dürfte, und hat auch ganz genau gewusst, was dagegen unternommen werden kann. Die Beklagte hat den Preis nicht überprüfen lassen, weil sie das Lokal unter keinen Umständen verlieren wollte.

Die Beklagte bekämpft das Urteil des Berufungsgerichtes mit Revision wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens, Aktenwidrigkeit und unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Sie beantragt, es dahin abzuändern, dass das Klagebegehren abgewiesen und dem Widerklagebegehren Folge gegeben werde, allenfalls es aufzuheben und die Rechtssache im Rahmen der Widerklage an ein Untergericht zurückzuverweisen.

Der Kläger beantragt, der Revision nicht Folge zu geben.

Die Revision ist nicht begründet.

In den weitschweifigen und unübersichtlichen Revisionsausführungen, die vielfach von einem anderen als dem festgestellten Sachverhalt ausgehen und mit unzulässigen Angriffen gegen die Beweiswürdigung durchwirkt sind, wird zunächst versucht, ein Verschulden des Klägers daraus abzuleiten, dass er für die Beklagte mit Wilhelmine P***** abgeschlossen habe, obwohl sie nicht grundbücherliche Eigentümerin der Liegenschaft ist. Hier muss aber gemäß den untergerichtlichen Feststellungen davon ausgegangen werden, dass der Verein ***** sowohl die Beklagte selbst wie den Kläger an P***** gewiesen hat, weil der Verein von ihr zwar die Ruine gekauft, ihr aber die Vergebung der Geschäftslokale überlassen habe. Unter diesen Umständen blieb dem Kläger nichts anderes übrig, als mit P***** zu verhandeln und abzuschließen, wenn das Ziel, nämlich der Erwerb des Geschäftslokals, das die Beklagte unter keinen Umständen verlieren wollte, erreicht werden sollte. Die Beklagte hat Dr. St***** auch in diesem Sinn angewiesen. Soweit dies bei der verwickelten Lage möglich war, hat der Kläger dabei in ausreichender Weise die Interessen der Beklagten wahrgenommen. Insbesondere hat auch der grundbücherliche Eigentümer, nämlich der Verein *****, mit Schreiben vom 31. 3. 1954 dem Kläger bestätigt, dass der Verein damit einverstanden sei, dass die Beklagte das Geschäftslokal ins Eigentum übertragen erhält.

Wenn in der Revision ausgeführt wird, der Kläger hätte erkennen müssen, dass ein Kaufvertrag mit P*****, weil sie im Grundbuch nicht als Eigentümerin eingetragen sei, nicht abgeschlossen werden könne, so ist dies in dieser Allgemeinheit und insbesondere bei der hier bestandenen Sach- und Rechtslage nicht richtig. Da der Verein ***** zwar bücherlicher Eigentümer, Wilhelmine P***** aber nach ihrer und des Vereins übereinstimmender Angabe das Vergebungsrecht hinsichtlich der Geschäftslokale haben sollte, blieb nur die Möglichkeit, in dreiseitigem Einverständnis zwischen der Beklagten, Wilhelmine P***** und dem Verein mit dieser den Vertrag wegen Erwerb des Geschäftslokals abzuschließen. Nur so konnte dem Wunsch der Beklagten, keineswegs das Lokal zu verlieren, mit Aussicht auf Erfolg entsprochen werden. Die formaljuristischen Erwägungen der Revision gehen an diesem wirtschaftlichen Sachverhalt vorüber. Dabei spielt es keine entscheidende Rolle, wenn gelegentlich dem Kläger Verwechslungen hinsichtlich der materiellen Rechtslage und des bücherlichen Eigentums unterlaufen sind. Wichtig ist allein, dass auch das Einverständnis des bücherlichen Eigentümers zu dem Erwerb des Geschäftslokals durch die Beklagte sichergestellt wurde. Dass die vom Verein ***** erfundene Konstruktion des materiellen Eigentums der P***** an einigen Geschäftslokalen erst später aufgetaucht wäre, trifft nicht zu. Sie wurde vielmehr im Schreiben vom 11. 2. 1954 bereits dem Kläger ausdrücklich mitgeteilt, nachdem schon vorher in diesem Sinn die Beklagte selbst dem Kläger am 28. 1. 1954 geschrieben hatte. Dieser Konstruktion musste sich der Kläger anpassen, wenn er das der Beklagten entscheidend wichtige Ziel, nämlich das Geschäftslokal zu erwerben, erreichen wollte. Dass die Abmachung zwischen der Beklagten und P***** kein Kaufvertrag wäre, ist - davon, dass die rechtliche Qualifikation dieser Vereinbarung nicht streitentscheidend ist, abgesehen - nicht richtig. Die Beklagte hat von P***** das Wohnungseigentum gekauft, wobei allerdings die bücherliche Durchführung nur im Einvernehmen mit dem bücherlichen Eigentümer der Liegenschaft, nämlich mit dem Verein , möglich ist. Auf den Bericht des Vereins ***** an Dr. H vom 9. 9. 1958 kommt es im vorliegenden Fall nicht an, weil die für die Beklagte rechtlich entscheidende Erklärung, dass nämlich der Verein damit einverstanden sei, dass der Beklagten das Lokal ins Eigentum übertragen werde, schon lange vorher, nämlich am 31. 3. 1954 vom Verein gegenüber dem Kläger für die Beklagte abgegeben wurde. Welche Schwierigkeiten derzeit der Verbücherung des Wohnungseigentums für die Beklagte entgegenstehen, ist nicht ausschlaggebend, weil es nur darauf ankommt, ob sich der Kläger bei den Vertragsverhandlungen, bei Vertragsabschluss und bei Auszahlung des Kaufpreises sachgemäß verhalten hat. Diese Frage muss aber vor allem auch wegen der unübersichtlichen Sach- und Rechtslage, die verschiedene Entscheidungen und nicht von vornherein überblickbare Entwicklungen zuließ, bejaht werden.

Der weitere zunächst im Vordergrund gestandene angebliche Verschuldensgrund, dass nämlich der Kläger die Beklagte nicht wegen der Höhe des Kaufpreises richtig beraten habe, tritt in der Revision zurück. Ein Verschulden liegt auch hier nicht vor. Es steht nämlich fest, dass sich die Beklagte unter Ausschaltung des Klägers zur Annahme des Anbots von 950 S je m2, und zwar deswegen entschloss, weil sie das Lokal nicht verlieren wollte. Eine Aussprache über das Problem hat der Kläger der Beklagten ausdrücklich in seinem Berichtschreiben vom 2. 3. 1954 dadurch nahegelegt, dass er sie gebeten hat, sich mit ihm nach Erhalt des Schreibens ins Einvernehmen zu setzen. Die Beklagte hat aber den Rat des Klägers in dieser Frage nicht gesucht. Ob der Hinweis Seitens Ps auf den von S gezahlten Preis stichhältig sei, brauchte der Kläger von sich aus zunächst nicht zu prüfen. Es genügte, wenn er diesen Hinweis der beklagten Partei, die eine versierte Geschäftsfrau ist, mitteilte und es ihr überließ, ob sie sich selbst Klarheit verschaffen oder ob sie in dieser Einzelheit seine Bemühung in Anspruch nehmen wolle. Dass bei dem verwickelten Sachverhalt der Kläger in ausreichender Weise die grundbücherliche Durchführung sichergestellt hat, ist bereits oben dargetan; ob sie ohne weiteren Rechtsstreit geschehen kann und nicht durch spätere Ereignisse beinträchtigt wurde, ist hier nicht zu beurteilen.

Da der Beklagten nicht der Beweis gelungen ist, dass ihr der Kläger durch schlechte Beratung und Vertretung Schaden verursacht hat, war ihrer Revision nicht Folge zu geben. Das Widerklagebegehren bleibt demnach abgewiesen. Gegen die Stichhältigkeit des Klagebegehrens ist in der Revision überhaupt nichts mehr vorgetragen worden. Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens beruht auf den §§ 41, 50 ZPO.