OGH

10.05.1960

4Ob515/60

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Hohenecker als Vorsitzenden und durch die Räte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schuster, Dr. Stanzl, Dr. Machek und Dr. Bachofner als Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Renate W*****, verehel. W*****, Hausfrau, , vertreten durch Dr. Wilhelm Watzke, Rechtsanwalt in Klagenfurt, wider die beklagte Partei Desiree C, Hausfrau, *****, vertreten durch Dr. Gottfried Tschurtschenthaler, Rechtsanwalt in Klagenfurt, wegen Aufkündigung, infolge Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes Klagenfurt als Berufungsgerichtes vom 17. Februar 1960, GZ 1 R 785/59-22 womit infolge Berufung der beklagten Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Klagenfurt vom 30. Oktober 1959, GZ 10 C 356/59-17, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die Beklagte ist schuldig, der Klägerin die mit S 355,53 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen bei Exekution zu bezahlen.

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin hat der Beklagten die von ihr im Hause K*****, ***** O***** im ersten Stock, hofseitig benützten beiden Kabinette wegen Eigenbedarfes nach § 19 Abs 2 Z 12 MietG aufgekündigt. Die Beklagte hat rechtzeitig Einwendungen erhoben.

Das Erstgericht hat festgestellt: Die Klägerin ist Eigentümerin des Hauses K*****, ***** O***** zu einem Drittel. Zwischen ihr und ihrem Bruder Erich P*****, dem Eigentümer der beiden anderen Drittel, besteht eine Benutzungsregelung, wonach der Klägerin sämtliche Räumlichkeiten im ersten Stock des Hauses zur Benützung zustehen. Die Klägerin bewohnte bis zum Jahre 1935 die gesamten, im ersten Stock gelegenen Räume, mit ihrer Familie. Als sich ihr Gatte von ihr trennte, hat sie fortlaufend einen Teil dieser ihrer Wohnung an verschiedene Mieter weiter vermietet. Mit diesen Vermietungen hatte der Miteigentümer, ihr Bruder Erich P*****, nichts zu tun. Der vereinnahmte Zins fiel ausschließlich der Klägerin zu. Im Jahre 1938 stellte ihr ihr Bruder auch das Dachgeschoss-Kabinett zur Verfügung, damit sich die Klägerin wegen ihrer Nervosität fallweise dorthin zurückziehen könnte, was auch geschehen ist. Im Juni 1950 trat die Beklagte an die Klägerin, die sie von Kindheit an kannte, unter Hinweis auf ihre damalige Obdachlosigkeit mit der Bitte heran, sie vorübergehend in ihre Wohnung aufzunehmen. Die Klägerin stellte der Beklagten das südseitige der beiden hofseitig gelegenen Kabinette ihrer Wohnung voll möbiliert zur Verfügung. Nach einiger Zeit bot die Beklagte der Klägerin, um sich erkenntlich zu zeigen, ein Entgelt von monatlich S 100,- an und verwies darauf, dass die Klägerin nicht zu befürchten habe, sie würde sie nicht mehr los werden. Zu diesem Zeitpunkt bewohnte die Klägerin das zweite straßenseitige Zimmer der Wohnung des ersten Stockes, während das zweite hofseitige Kabinett mit ungarischen Flüchtlingen belegt und das erste straßenseitige Zimmer anderwertig vermietet war. Im August 1950 vermietete die Klägerin das zweite straßenseitige Zimmer an zwei Jugoslawen und zog sich vorübergehend in das Dachgeschoss zurück. Sie richtete sich die neben dem Dachgeschoss-Kabinett gelegene Waschküche zu Wohnzwecken her. Nach dem Auszug der beiden Jugoslawen am 22. 9. 1950 wohnte die Klägerin bis Frühjahr 1951 wieder in dem straßenseitigen Zimmer und vermietete dieses erst dann endgültig weiter. Am 23. 12. 1950 war das zweite hofseitige Kabinett frei geworden. Im Herbst 1951 ersuchte die Beklagte, die Klägerin möge ihr auch dieses zweite hofseitige Kabinett vorübergehend zur Unterbringung ihres Sohnes, der bis dahin in einem Internat war, überlassen. Die Beklagte bezahlte für dieses zweite Kabinett, das ebenfalls ganz mit Möbeln der Klägerin eingerichtet gewesen war, monatlich weitere 100 S. Zu diesem Zeitpunkt zog die Klägerin, welche in der Wohnung im ersten Stock keine Räume mehr zur Verfügung hatte, wiederum in die Waschküche, die seither nicht mehr bestimmungsgemäß verwendet wurde. Seit dieser Zeit bewohnte die Klägerin von ihrer im ersten Stock gelegenen Wohnung lediglich für kurze Zeit das zweite straßenseitige Zimmer, die Klägerin zog nach neuerlicher Vermietung dieses Zimmers in das Dach-Kabinett, vermietete die anschließende Waschküche an verschiedene Personen, ab 1951 an Leopold W*****, mit dem sie am 7. 11. 1959 die Ehe geschlossen hat.

Das Erstgericht hat ferner festgestellt, dass der Klägerin zu Wohnzwecken für sich und ihren Gatten nur das Dachkabinett im Ausmaß von 12 m2, das überdies bedeutende Baumängel aufweist, und die Waschküche, die einen Betonboden mit Abfluss hat, zur Verfügung steht und dass die Waschküche über Wunsch des Mehrheitseigentümers wieder ihrer ursprünglichen Bestimmung zugeführt werden muss. Die Klägerin leidet an Kreislaufschäden, hat einen Blutdruck von 220 mm Quecksilber (Hochdruck), befindet sich seit etwa 1953 im Wechsel, klagt über die üblichen Wechseljahrbeschwerden wie Neigung zu psychischen Depressionen, Blutandrang zum Kopf, Schweißausbrüche, gesteigerte Nervosität und Herzbeschwerden. Nach den Feststellungen des Erstgerichtes erscheint vom ärztlichen Standpunkt aus sowohl in physischer als auch in psychischer Hinsicht die Beschaffung besserer Wohnverhältnisse für die Klägerin als dringende Notwendigkeit. Die Fortdauer der derzeitigen Verhältnisse könnten zu einer Verschlechterung ihres Leidens führen, was einerseits einen Schlaganfall, andererseits eine geistige Umnachtung zur Folge haben könnte.

Das Erstgericht hat ferner nach Vornahme eines Lokalaugenscheins festgestellt, dass die Räume im ersten Stock des Hauses als eine abgeschlossene Wohnung anzusehen sind. Die zwei aufgekündigten Kabinette im Ausmaß von 3 ½ x 4 m und 2 ½ x 5 m können nur vom Vorzimmer aus, das gegen die Stiege mit einer Tür abgeschlossen ist, betreten werden, desgleichen ein straßenseitiges Zimmer. Das andere straßenseitige Zimmer kann von der Stiege her unmittelbar betreten werden. Die aufgekündigten Räume sind derzeit teils mit Möbeln der Klägerin, teils mit Möbeln der Beklagten ausgestattet. Das Erstgericht hat die Aufkündigung für rechtswirksam erklärt, weil es einen dringenden Eigenbedarf der Klägerin und damit den Kündigungsgrund nach § 19 Abs 2 Z 12 MietG als gegeben erachtet hat. Es liege zwar rechtlich ein Hauptmietverhältnis vor, das aber dennoch auf Grund der genannten Gesetzesstelle aufgekündigt werden könnte, weil zur Zeit der Begründung dieses Rechtsverhältnisses zwischen den Streitteilen ein Naheverhältnis wie bei einem Untermietverhältnis bestanden habe.

Über Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Feststellungen des Erstgerichtes übernommen, dessen Urteil bestätigt und ausgesprochen, dass die Revision zulässig ist.

In der Revision der Beklagten gegen das Berufungsurteil wird der Revisionsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung geltend gemacht und beantragt, die Aufkündigung für unwirksam zu erklären. Die Klägerin hat beantragt, der Revision nicht Folge zu geben.

Die Revision ist nicht begründet.

In der Revision wird nicht mehr bestritten, dass die Klägerin zur Kündigung legitimiert ist, dass dringender Eigenbedarf der Klägerin vorliegt und dass die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses wichtige Interessen der Klägerin verletzen würde. Vorgebracht wird zunächst, dass das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien nur ein Hauptmietverhältnis sein könnte und dass die Rechtsprechung bei solchen dann, wenn ähnliche Voraussetzungen vorliegen wie bei Untermieten, erleichterte Kündigungsmöglichkeiten gewähre. Eine solche Kündigung müsse aber auf § 19 Abs 1 MietG und nicht auf § 19 Abs 2 Z 12 MietG gestützt werden, sodass schon aus diesen Erwägungen die Kündigung aufzuheben gewesen wäre. Hiezu ist zu bemerken, dass es gleichgültig ist, wie die Klägerin den Kündigungsgrund ziffernmäßig bezeichnet hat, dass es vielmehr genügt, dass die Klägerin den Sachverhalt, auf dem sie die Kündigung stützt, eindeutig bezeichnet, was im vorliegenden Fall geschehen ist.

In der Revision wird weiter vorgebracht, dass die Untergerichte eine Feststellung des Inhaltes nicht getroffen haben, dass zwischen den Streitteilen eine weitgehende Wohngemeinschaft bestanden habe. Nach der ständigen Rechtsprechung kann ein Mietverhältnis zwischen dem Hauseigentümer und einem Mieter, gleichgültig ob es sich um eine ganze Wohnung oder um Teile einer solchen Wohnung handelt, immer nur ein Hauptmietvertrag sein, weil das Untermietverhältnis den Bestand eines Hauptmietvertrages voraussetzen würde. Allein ein Bestandverhältnis über einen Teil der Hausherrenwohnung kann nach der ständigen Rechtsprechung (vgl. MietSlg 5920 und die dort angeführten Entscheidungen, ferner 3 Ob 393/58 = MietSlg 6626 und 1 Ob 53/59 nicht veröffentlicht) nach § 19 Abs 2 Z 12 MietG aufgekündigt werden, wenn es ein Naheverhältnis mit sich bringt, wie es in der Regel zwischen Haupt- und Untermieter besteht. Ob ein solches Naheverhältnis besteht, ist nach der Lage des Einzelfalles zu beurteilen, ist also ein rechtlicher Schluss aus den festgestellten Tatsachen. Bei Begründung des vorliegenden Mietverhältnisses hat die Beklagte nur ein Kabinett der an sich abgeschlossenen klägerischen Wohnung im ersten Stock des Hauses in Miete erhalten. Sie musste das Vorzimmer und das Klosett (vgl. S 29) mit der Klägerin und deren übrigen Mietern mitbenützen. Die Klägerin hat ein Zimmer dieser Wohnung selbst benützt. Das Kabinett war mit den Möbeln der Klägerin eingerichtet. Legt man diese Verhältnisse der rechtlichen Beurteilung zugrunde, so bestand - auch nach Ansicht des OGH - im damaligen Zeitpunkt zwischen den Streitteilen ein Naheverhältnis, wie es für Untermieter typisch ist. Die Untergerichte haben daher mit Recht die Bestimmung des § 19 Abs 2 Z 12 MietG angewendet, obwohl das Rechtsverhältnis der Streitteile ein Hauptmietverhältnis ist. Abgesehen davon, dass es, wie schon erwähnt, auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses ankommt (vgl MietSlg Nr. 4689, 4688, 4071 u.a.), hat sich an dem damals geschaffenen Rechtsverhältnis weder dadurch etwas geändert, dass die Beklagte ein zweites Kabinett, das gleichfalls mit Möbeln der Klägerin eingerichtet und im selben Wohnungsverband gelegen war, dazu gemietet hat, noch dadurch, dass die Klägerin zeitweise im Dachbodenkabinett oder in der Waschküche gewohnt hat, zumal diese, wie die Untergerichte ausdrücklich (S 123 und S 174) festgestellt haben, nur für vorübergehende Zeit sein sollte.

Der Revision kann daher nicht Folge gegeben werden. Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO.