OGH

01.03.1960

3Ob80/60

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Ersten Präsidenten Dr. Heller als Vorsitzenden und durch die Räte des Obersten Gerichtshofes Dr. Dinnebier, Dr. Liedermann, Dr. Machek und Dr. Berger als Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Anna M*****, Hausbesitzerin in , vertreten durch Dr. Alois Bohn, Rechtsanwalt in Baden, wider die beklagten Parteien Otto und Rosa B, Hilfsarbeitersehegatten in *****, beide vertreten durch Dr. Walter Rosna, Rechtsanwalt in Baden, wegen Aufkündigung infolge Revision der beklagten Parteien gegen das Urteil des Kreisgerichtes Wr. Neustadt als Berufungsgerichtes vom 16. Dezember 1959, GZ R 528/59-24, womit infolge Berufung der beklagten Parteien das Urteil des Bezirksgerichtes Baden vom 13. Oktober 1959, GZ 3 C 44/59-19, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird Folge gegeben und das angefochtene Urteil, mit dem das erstgerichtliche Urteil bestätigt wurde, dahin abgeändert, dass die Aufkündigung K 12/59 des Bezirksgerichtes Baden vom 15. 1. 1959 aufgehoben wird.

Die klagende Partei ist schuldig, den beklagten Parteien die mit 1.281 S 62 g bestimmten Kosten des Verfahrens erster Instanz, die mit 694 S 45 g bestimmten Kosten des berufungsgerichtlichen Verfahrens und die mit 364 S 66 g bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin kündigte am 15. 1. 1959 als Eigentümerin des Hauses B*****, I*****straße 32 den Beklagten die gegen monatliche Kündigung gemietete, straßenseitig gelegene Wohnung, bestehend aus Zimmer und Küche samt Holzschuppen, Garten- und Klosettmitbenützung für den 31. 7. 1959 wegen Existenzgefährdung gemäß § 19 Abs 1 MietG auf. Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung für wirksam und verurteilte die Beklagten zur Übergabe der Wohnung samt Zubehör. Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung und erklärte die Revision für zulässig (§ 502 Abs 4 ZPO).

Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision der Beklagten wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, unter Urteilsabänderung die Kündigung aufzuheben oder unter Urteilsaufhebung die Sache an die zweite oder erste Instanz zurückzuweisen.

Die klagende Partei beantragt, der Revision nicht Folge zu geben.

Die Revision ist begründet.

Nach der ständigen Rechtsprechung des OGH ist eine Kündigung nach § 19 Abs 1 MietG wegen Existenzgefährdung nur dann zulässig, wenn die Auflösung des Mietverhältnisses zur Erhaltung der wirtschaftlichen Existenz des Vermieters unbedingt nötig ist (MietSlg 6473, 6474, 6475 ua). Ebenso ist es einhellige Rechtsprechung des OGH, dass in den dem Kündigungsgrund des § 19 Abs 2 Z 5 MietG ähnlichen Fällen des § 19 Abs 1 MietG eine Interessenabwägung vorzunehmen ist (MietSlg Nr 3917, 3918, 5777, SZ XXII 87 ua).

Im vorliegenden Fall ist festgestellt, dass die 69jährige Klägerin durch Krankheit in ihrer Erwerbsfähigkeit so sehr gemindert ist, dass sie nur leichte manuelle Arbeiten ohne schweres Heben und Tragen verrichten kann und daher insbesondere auch für die meisten Arbeiten in ihren beiden kleinen Weingärten nicht mehr arbeitsfähig ist. Das Bruttoerträgnis dieser beiden Weingärten beträgt jährlich im Durchschnitt S 6.000, unter Abzug der Fremdarbeitskosten S 4.000, der Ertrag ihres Obstgartens jährlich S 400. Das monatliche Gesamteinkommen im Jahresdurchschnitt beträgt S 450. In dem Haus der Klägerin bewohnen nur die Beklagten und die Klägerin je eine Kleinwohnung. Die Klägerin beabsichtigt, zur Erhöhung ihres unzureichenden Einkommens das Haus zu verkaufen, und würde nach den Marktverhältnissen bei Freimachung der aufgekündigten Wohnung einen Erlös von ca S 80.000 bis S 100.000, ohne diese Freimachung ca S 40.000 bis S 50.000 erzielen. Der Erstbeklagte hat als Hilfsarbeiter ein monatliches Durchschnittseinkommen von S 1.300 zuzüglich zwei Kinderbeihilfen und die Wohnungsbeihilfe. Bei den Beklagten wohnen ihre drei Kinder; nur die Tochter ist bereits selbsterhaltungsfähig, während ein Sohn Lehrling und der zweite Sohn noch Hauptschüler sind. Wird von diesen maßgebenden Feststellungen ausgegangen, ist rechtlich Folgendes zu sagen:

Bei der Klägerin ist anzuerkennen, dass eine Erhöhung ihres derzeitigen Einkommens zu ihrer Existenzerhaltung unbedingt nötig ist. Dabei muss aber bedacht werden, dass die Klägerin außer dem Haus und dem kleinen Obstgarten einen Weingartenbesitz hat, der zwar nicht groß ist, aber ihr im Jahresdurchschnitt auch bei Fremdbearbeitung ein Einkommen von S 4.000 sichert. Darauf muss bei der Lösung der Frage Rücksicht genommen werden, ob die Klägerin zur Erhaltung ihrer unbedingt nötigen Existenz das Haus unter Freimachung der aufgekündigten Wohnung um ca 80.000 bis 100.000 S verkaufen muss oder ob nicht eine Veräußerung ohne Freimachung der Wohnung um ca 40.000 bis 50.000 S genügt. Der OGH findet unter Bedachtnahme auf das sonstige Einkommen der Klägerin die zweite Möglichkeit zur Sicherung ihres notdürftigen Unterhaltes genügend. Auf die Frage der Anlage oder Verwendung des Erlöses ist dabei nach Ansicht des OGH deshalb nicht näher einzugehen, weil diesbezüglich jede Kontrollmöglichkeit fehlt. Dazu kommt aber noch dass die Interessenabwägung nach den Umständen des vorliegenden Falles entgegen der Meinung der Vorgerichte zugunsten der Beklagten ausfällt. Nach den Feststellungen muss davon ausgegangen werden, dass bei Stattgebung der Kündigung die Beklagten von wirklicher Obdachlosigkeit bedroht sind, da eine konkrete Ausweichmöglichkeit für sie nicht festgestellt ist. Bei dem geringen Einkommen des Erstbeklagten, bei seiner Fürsorgepflicht für Frau und jedenfalls zwei minderjährige Kinder und bei den gerichtsbekannten Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt ist der den Beklagten aus der Aufkündigung drohende Nachteil der Obdachlosigkeit größer als der Nachteil, den die Klägerin bei einem Verkauf des Hauses nach der zweiten Möglichkeit erleidet.

Es war daher der Revision Folge zu geben und spruchgemäß zu erkennen. Die Kostenentscheidung ist in § 41 ZPO, bzw §§ 41, 50 ZPO begründet.