OGH

29.10.1958

5Ob323/58

Mietengesetz §16;

SZ 31/128

Die Bestimmungen des § 16 Abs. 2 bis 4 MietG. sind auf Untermietverhältnisse nicht anwendbar.

Entscheidung vom 29. Oktober 1958, 5 Ob 323/58.

I. Instanz: Bezirksgericht für Zivilrechtssachen Graz; II. Instanz:

Landesgericht für Zivilrechtssachen Graz.

Die Antragstellerin hat von ihrer aus Küche, Zimmer und Kabinett bestehenden Wohnung in G., S.-Gasse 32, seit dem Jahre 1954 der Antragsgegnerin das Zimmer mit Einrichtungsgegenständen gegen einen monatlichen Zins von ursprünglich 200 S, seit Dezember 1956 von 260 S, untervermietet.

Auf Antrag der Untermieterin hat das Schlichtungsamt beim Magistrat G. entschieden, daß die Hauptmieterin in den Monaten Jänner 1957 bis einschließlich Jänner 1958 durch Verrechnung eines Untermietzinses von 260 S monatlich das zulässige Zinsausmaß um insgesamt 2159 S 19 g überschritten habe.

Das von der Hauptmieterin angerufene Erstgericht wies den Antrag der Untermieterin gemäß § 16 Abs. 2 Z. 2 MietG. zurück, da das Untermietverhältnis bereits mehr als ein halbes Jahr gedauert habe.

Das Rekursgericht hob diese Entscheidung auf, trug dem Erstgericht Fortsetzung des Verfahrens und Entscheidung auf und sprach gemäß § 32 Abs. 2 MietG. aus, daß es über eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung entschieden habe. Entgegen der Ansicht des Erstgerichtes gehe aus § 14 Abs. 1 MietG. die Anwendbarkeit des § 16 MietG. auf Untermietverhältnisse nicht hervor. Es halte jedoch in Übereinstimmung mit der Entscheidung MietSlg. 3892 diese Bestimmung auf Untermietverhältnisse unmittelbar für anwendbar. Die Zurückweisung durch das Erstgericht sei aber dennoch unbegrundet, da auch § 16 Abs. 3 MietG. anzuwenden sei, welcher bestimme, daß die Vorschriften des zweiten Absatzes in den Bundesländern außer Wien nur für Wohnungen gelten, die aus mehr als einem Wohnraum samt Küche bestehen. Als Wohnung im Sinne dieser Bestimmung sei das Untermietobjekt zu verstehen. Dieses bestehe nur aus einem Zimmer, daher müsse auf den Antrag der Untermieterin sachlich eingegangen werden.

Der Oberste Gerichtshof gab dem Revisionsrekurs der Antragstellerin nicht Folge.

Aus der Begründung:

Die entscheidende Frage, ob § 16 Abs. 2 MietG. auf Untermietverhältnisse unmittelbar anwendbar ist, wurde von beiden Unterinstanzen in positivem Sinne gelöst. Die Rechtsansicht der Untergerichte wird durch die bisherige Rechtsprechung des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien (so insbesondere MietSlg. 3892 und 1288) gestützt, die sich aber auch nur wieder auf einen Teil der Lehre grundet. Hier ist vor allem Klang (Die Mietennovelle 1933, JBl. 1933 S. 360) zu erwähnen, der er lediglich aus dem Umstand, daß § 16 Abs. 2 Z. 2 MietG. vom Mietverhältnis schlechthin spricht, abzuleiten vermag, daß diese Bestimmung auch für Untermietverhältnisse gilt. Kraemer (die Zinsvereinbarungen bei Untermieten nach dem jetzigen Mietengesetz, GerZ. 1929 S. 289 f.) meint, daß die Ausdrücke Miete, Vermieter und Mieter in § 16 Abs. 2 MietG. die Anwendbarkeit auch auf das Verhältnis zwischen Untervermieter und Untermieter "ohne allzu große Bedenken" zuließen. Zu bemerken ist, daß sich die Ansicht Kraemers auf die Fassung des § 16 MietG. vor Erlassung der Mietengesetznovelle 1933 stützt. Auch Sternberg (Das Mietengesetz, S. 246) ist der gleichen Auffassung wie Kraemer: Mietzins sei sowohl der Haupt- als auch der Untermietzins. Die freie Vereinbarung könne sich auch auf den Mietzins des § 14 Abs. 1 beziehen. Denn abgesehen davon, daß hier ausdrücklich vom Mietzins die Rede sei, könne aus § 16 Abs. 2 MietG. nicht gefolgert werden, daß es sich nur um einen Hauptmietzins handeln dürfe. Gegenstand der freien Vereinbarung sei die "Höhe des Mietzinses". Zingher (Das Mietengesetz, 10. Aufl. Anm. zu § 14 und Anm. 4 zu § 16) ist offenbar der bisherigen Rechtsprechung gefolgt, ohne durch eigene Argumente zur Lösung der Streitfrage beizutragen.

Demgegenüber vertritt Ohmeyer (Zur Anwendung der Mietengesetznovelle 1933, JBl. 1934 S. 299) die Rechtsansicht, daß, wenngleich der Wortlaut der Z. 2 des § 16 Abs. 2 MietG. nur schlechtweg von einem Mietverhältnis spreche, dieser doch nur die Hauptmiete ins Auge fasse. Dies ergebe sich schon daraus, daß die Novelle den Mieterschutz im Interesse des Hauseigentümers lockern und diesem in bestimmten Fällen Begünstigungen durch Befreiung von Kündigungs- und Mietzinsbeschränkungen, ja auch vom Mieterschutz überhaupt gewähren wollte. Insbesondere sei aber auf die neu gefaßte Bestimmung des § 16 Abs. 2 MietG. zu verweisen, die im Punkt 1 von der Vermietung von Wohnungen oder Geschäftsräumen durch den Hauseigentümer spreche und auch im Punkt 2, wenngleich hier nur schlechtweg von einem Mietverhältnis gesprochen werde, die Hauptmiete ins Auge faßte, da die folgenden, damit eng zusammenhängenden Abs. 3 und 4 auf eine bestimmte Höhe des Jahresmietzinses und die Verwendung des Hauptmietzinses verweisen.

Mit dieser Auffassung stimmt auch die Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes vom 19. Februar 1954, Slg.NF. 3314 (A.) überein, in der die Rechtsansicht ausgesprochen wird, daß die §§ 16 und 16 a MietG. nur auf Hauptmietverhältnisse anwendbar seien. § 14 Abs. 1 MietG. besage lediglich, daß der zulässige Untermietzins den entsprechenden, vom Hauptmieter zu entrichtenden gesetzlich zulässigen Zins nicht übersteigen dürfe, daß aber, wenn eine Erhöhung des Hauptmietzinses (insbesondere nach § 16 MietG.) zulässig sei, auch eine Erhöhung des Untermietzinses begrundet sei und hiebei die Bestimmungen der §§ 12 und 13 MietG. sinngemäß Anwendung zu finden hätten. Von einer Möglichkeit einer freien Vereinbarung über den Untermietzins (unabhängig vom Hauptmietzins) sei jedoch im § 14 MietG. nicht die Rede.

Da einerseits ein Teil des oben angeführten Schrifttums sich auf den § 16 MietG. in der Fassung der Mietengesetznovelle 1929, ein anderer Teil auf die gleiche Gesetzesstelle in der Fassung der Mietengesetznovelle 1933 bezieht und andererseits nur Materialien zur Mietengesetznovelle 1929, nicht aber zu der im Verordnungswege erlassenen Mietengesetznovelle 1933 zur Verfügung stehen, erscheint es angebracht, die beiden Fassungen des § 16 MietG. einander gegenüberzustellen.

Ein Vergleich des früheren Wortlautes des § 16 MietG. mit der Neufassung dieser Vorschrift durch die Mietengesetznovelle 1933 zeigt, daß § 16 Abs. 1 alte Fassung mit § 16 Abs. 1 neue Fassung wortlich gleichlautend und § 16 Abs. 2 und 3 alte Fassung mit § 16 Abs. 2 und 3 neue Fassung inhaltlich im wesentlichen übereinstimmt. Neu sind nur § 16 Abs. 2 Z. 1 und Abs. 4; diese Bestimmungen haben aber, woran nicht gezweifelt werden kann, nur Hauptmietverhältnisse im Auge.

Nun geht schon aus den Materialien zur Mietengesetznovelle 1929 (abgedruckt bei Hesse, Das Mietengesetz, S. 96 ff.) mit hinlänglicher Deutlichkeit hervor, daß bei der Normierung der freien Mietzinsvereinbarung nur an Hauptmietverhältnisse gedacht war. So sagt die Regierungsvorlage 1929 unter anderem: "Es ist mitunter behauptet worden, es sei nicht einzusehen, aus welchem Gründe sich ein Mieter während der Dauer der Miete zu höheren Zinszahlungen freiwillig bereit finden sollte, es sei denn, um dem Hauseigentümer einen Kündigungsgrund gewissermaßen abzukaufen". Der Ausschußbericht 1929 sagt unter anderem folgendes: "Anders liegen aber die Dinge bei sonstigen Vereinbarungen nach mindestens halbjähriger Dauer der Miete. Der Ausschuß ist der Meinung, daß in Wien die Mieter kleiner und mittlerer Wohnungen bis zu einem Jahresfriedenszins von 2000 K gegenüber höheren Zinsvereinbarungen gewissermaßen vor sich selbst geschützt werden müssen. Er hat daher für solche Mieter jede über die Deckung von großen Instandhaltungsauslagen, für die der normale Hauptmietzins keine Deckung bietet, hinausgehende Zinsvereinbarung und in den übrigen Bundesländern solche für Wohnungen mit nicht mehr als zwei Wohnräumen als ungültig erklärt ... Für andere Wohnungen und Geschäftsräume sollen aber nach mindestens halbjähriger Dauer der Miete rechtsgültig durch freie Vereinbarung die Mietzinse in einem höheren Ausmaß festgesetzt werden können."

Hieraus erhellt aber zweifelsfrei, daß der Gesetzgeber nur bei Hauptmietverhältnissen freie Zinsvereinbarungen unter gewissen Voraussetzungen für zulässig erklären wollte und daß an Untermietverhältnisse und eine Erleichterung der Steigerung von Untermietzinsen überhaupt nicht gedacht war.

Erwägt man nun, daß § 16 Abs. 2 und 3 MietG. in der Fassung der Mietengesetznovelle 1929 inhaltlich gleichlautend ist mit § 16 Abs. 2 und 3 MietG. in der Fassung der Mietengesetznovelle 1933, dann kann auch die neue Fassung keine andere Auslegung erfahren, dies um so weniger, als der neu gefaßt Abs. 4 sich nur auf Hauptmietverhältnisse bezieht und der neu eingefügte Punkt 1 des Abs. 2 gleichfalls nur Hauptmietverhältnisse betrifft.

Aus diesen Erwägungen kommt der Oberste Gerichtshof zu dem Ergebnis, daß § 16 Abs. 2 MietG. und daher auch die Bestimmungen der Abs. 3 und 4 auf Untermietverhältnisse nicht anwendbar sind. Damit wird die Frage, ob als Wohnung im Sinne des § 16 Abs. 3 MietG. das Untermietobjekt zu verstehen sei, gegenstandslos.

Das Erstgericht wird daher sachlich zu prüfen haben, ob ein zulässiger Mietzins (Entgelt) im Sinne des § 14 MietG. vereinbart wurde. Die Aufhebung des erstgerichtlichen Beschlusses erweist sich somit, wenn auch aus anderen Gründen, als gerechtfertigt.