OGH

28.12.1955

7Ob521/55

Mietengesetz §21;

SZ 28/269

Zur Frage, ob grobes Verschulden an der Nichtzahlung des Mietzinses vorliegt, wenn sich der Mieter in einem Zwangsausgleich befindet und zunächst die im Ausgleich übernommenen Verpflichtungen erfüllt.

Entscheidung vom 28. Dezember 1955, 7 Ob 521/55.

I. Instanz: Bezirksgericht Döbling; II. Instanz: Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.

Der Beklagte ist Mieter eines Geschäftslokales in dem dem Kläger gehörigen Hause Wien XVIII., H.-Gasse 1-3. Im Dezember 1954 war er trotz wiederholter Mahnungen mit dem Mietzinse für vier Quartale im Rückstand. Darauf kundigte der Kläger das Bestandverhältnis zum Maitermin 1955 auf und machte den Kündigungsgrund des § 19 Abs. 2 Z. 1 MietG. geltend. Im Zuge der mündlichen Streitverhandlung zahlte der Beklagte den geschuldeten Mietzins und beantragte, die Kündigung aufzuheben; ein grobes Verschulden liege nicht vor, weil er die im Zwangsausgleiche seiner Firma übernommenen Verpflichtungen erfüllen und diesen den Vorrang vor den Mietzinszahlungen einräumen mußte, um ein Wiederaufleben der alten Verpflichtungen zu vermeiden.

Beide Untergerichte haben grobes Verschulden des Beklagten an der Nichtzahlung des Mietzinses angenommen und die Kündigung für rechtswirksam erklärt.

Der Oberste Gerichtshof hob die Urteile der Untergerichte auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurück.

Aus der Begründung:

Der Beklagte hält auch in seiner Revision an dem in erster und zweiter Instanz eingenommenen Standpunkt fest und meint, es müsse ihm zugute gehalten werden, daß er die Verpflichtungen aus dem Zwangsausgleich seines Unternehmens einhalten mußte und aus diesem Gründe vorerst seine sonstigen Verpflichtungen nicht, erfüllen konnte; da er zahlungswillig gewesen sei, könne grobes Verschulden nicht angenommen werden.

Das Berufungsgericht wies darauf hin, daß der Mieter im Falle eines länger dauernden Zinsrückstandes verpflichtet sei, den Vermieter von seinen Zahlungsschwierigkeiten zu verständigen, um Stundung zu ersuchen, Ratenzahlungen anzubieten usw. Alles dies habe der Beklagte nicht getan. Einem Mieter, der auf diese Weise seiner Gleichgültigkeit gegenüber der Verpflichtung zur Zahlung des Bestandzinses Ausdruck gebe, könne nicht mehr zugebilligt werden, es treffe ihn kein grobes Verschulden am Zinsrückstande, möge er sich auch tatsächlich in Zahlungsschwierigkeiten befunden haben. Dazu komme noch, daß in der Aufrechterhaltung eines Mietvertrages, der mit den geschäftlichen Verhältnissen des Bestandnehmers nicht vereinbar sei und den Vermieter nötige, wiederholt mit Kündigungen vorzugehen, allein schon ein grob fahrlässiges Verhalten liege.

Dieser rechtlichen Beurteilung vermag der Oberste Gerichtshof nicht beizutreten. Es kommt nicht darauf an, in welchem Verhältnisse die Zinsschuld zu den übrigen Schulden des Beklagten gestanden ist und ob der Beklagte um Stundung ersucht oder Ratenzahlung angeboten hat, sondern darauf, warum er mit der Zahlung in Verzug gekommen ist, allenfalls auch darauf, ob die Aufrechterhaltung des Mietvertrages aus geschäftlichen Gründen gerechtfertigt war (MietSlg. 13.535).

Die Rechtswohltat des § 21 Abs. 2 MietG. kommt dem Mieter auch bei länger dauernden Zahlungsschwierigkeiten zugute, falls ihn kein grobes Verschulden trifft; Notlage schließt in der Regel grobes Verschulden aus (SZ. XIX 86).

Daß der Mieter, der infolge seiner bedrängten Lage nicht alle Schulden rechtzeitig zahlen konnte, andere Schulden anstatt des Zinsrückstandes bezahlt hat, begrundet noch kein grobes Verschulden (MietSlg. 13.545).

Auch dann, wenn der Mieter schon mehrmals den Zins nicht gezahlt hat, muß nicht unbedingt grobes Verschulden vorliegen, es ist vielmehr im Einzelfalle zu prüfen, ob der Zahlungsverzug auf Zahlungsunwillen oder auf wirtschaftliches Unvermögen zurückzuführen ist (MietSlg. 13.537).

Solange keine Feststellungen darüber getroffen sind, ob es dem Beklagten möglich gewesen wäre, ohne Gefährdung des Zwangsausgleiches auch die Zinsschuld rechtzeitig zu zahlen, kann die Frage, ob ihn ein grobes Verschulden trifft, nicht beurteilt werden.

Für die Annahme des Berufungsgerichtes, die Aufrechterhaltung des Mietvertrages sei mit den geschäftlichen Verhältnissen des Beklagten unvereinbar gewesen, fehlen Feststellungen in tatsächlicher Richtung. Hat der Beklagte daß Lokal für seinen Betrieb benötigt, kann in der Aufrechterhaltung des Mietvertrages wohl kein grobes Verschulden erblickt werden.

Zur Nachholung der fehlenden Feststellungen waren die Urteile der Untergerichte aufzuheben.