Landesverwaltungsgericht Wien VGW-111/077/18599/2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 11.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2026:VGW.111.077.18599.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seinen Richter Dr. OPPEL über die Beschwerde der A. GmbH, vertreten durch Rechtsanwälte GmbH, gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 64, vom 17.10.2025, Zl. ..., wegen einer Angelegenheit gemäß § 17 Abs. 5 iVm. § 58 Abs. 4 der Bauordnung für Wien (BO für Wien),

zu Recht e r k a n n t:

I. Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG wird der Spruch des angefochtenen Bescheides insofern abgeändert, dass er zu lauten hat:

„Gemäß § 17 Abs. 5 i.V.m. § 58 Abs. 2 lit. a und Abs. 4 der Bauordnung für Wien (BO), LGBI. für Wien Nr. 11/1930 i.d.g.F., wird der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Entschädigung am 10. Dezember 2021 im Grundbuch aufscheinenden Miteigentümerin des Grundstückes ..., inneliegend in EZ ... des Grundbuches der Kat.Gem. B., der A. GmbH (Anteile Nr. 11, 14, 15, 27, 34 sowie 42, je ...), für die nach Maßgabe des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes in das öffentliche Gut abgetretene Grundfläche im Ausmaß von 81 m2 eine Entschädigung in der Höhe von EUR 5.200,00/m², im anteiligen Ausmaß von EUR 107.598,01, zuerkannt.

Die Entschädigung ist innerhalb von drei Monaten nach Rechtskraft dieses Bescheides von der Stadt Wien auszuzahlen oder gerichtlich zu hinterlegen.

Das Ersuchen der oben genannten Miteigentümerin ihr die vollständige, auf die oben genannte Liegenschaft entfallende, Entschädigung zuzuerkennen wird gemäß § 17 Abs. 5 i.V.m. § 58 Abs. 4 BO abgewiesen.“

Im Übrigen wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen und der beschwerdegegenständliche Bescheid bestätigt.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Verfahrensgang:

1. Mit angefochtenem Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 64, vom 17.10.2025, Zl. ..., wurde dem Antrag der Beschwerdeführerin als Miteigentümerin des Grundstückes Nr. ..., EZ ..., des Grundbuches der KG B. (Anteile Nr. 14 und 15, je ...) insofern Folge gegeben, als der Beschwerdeführerin für die nach Maßgabe des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans in das öffentliche Gut abgetretene Grundfläche im Ausmaß von 81m² eine Entschädigung in der Höhe von EUR 5.200/m², im anteiligen Ausmaß von EUR 4.086,01, zuerkannt wurde. Das Ersuchen auf Zuerkennung der vollständigen, auf die abgetretene Liegenschaft entfallenden Entschädigung wurde gemäß § 17 Abs. 5 iVm. § 58 Abs. 4 BO für Wien abgewiesen.

Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die Entschädigung erst nach Übergabe der abzutretenden Fläche in den physischen Besitz der Stadt Wien fällig werde (§ 58 Abs. 4 BO). Die Magistratsabteilung 28 – Straßenverwaltung und Straßenbau (im Folgenden MA 28) habe bekannt gegeben, dass die gegenständliche Grundfläche seit 10.12.2021 im physischen Besitz der Stadt Wien stehe. Zu diesem Zeitpunkt sei die Entschädigung fällig geworden. Das amtliche Schätzgutachten der MA 28 vom 11.7.2025 habe einen örtlich parzellierten Grundwert von EUR 5.200/m² ergeben. Gemäß § 58 Abs. 4 BO sei die von der Gemeinde zu leistende Entschädigung fällig, sobald die abzutretende Verkehrsfläche übergeben worden sei, bzw. mit Rechtskraft des Bescheides über die Festsetzung der Entschädigung, wenn keine Abtretungsverpflichtung bestehe. Bei einem Eigentumswechsel in der Zeit zwischen der Festsetzung der Entschädigung und der Fälligkeit der Entschädigung sei diese an jene Person zu leisten, die zur Zeit der Fälligkeit Eigentümer sei. Da im gegenständlichen Fall eine Abtretungsverpflichtung zu erfüllen gewesen sei, sei die Entschädigung mit Übergabe (und grundbücherlicher Abtretung ins öffentliche Gut) fällig geworden.

Der Grundabteilungsbescheid sei am 11.09.2018 zur TZ ... grundbücherlich durchgeführt worden. Die Übernahme in den Besitz der Stadt Wien sei laut Stellungnahme der MA 28 vom 17.06.2025 am 10.12.2021 erfolgt. Der Stichtag für die Fälligkeit der Entschädigung sei somit der 10.12.2021. Zu diesem Zeitpunkt seien sämtliche zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch aufscheinenden Eigentümer der entschädigungsberechtigten Liegenschaft anspruchsberechtigt gewesen. Da Bewilligungen und Bescheiden nach der BO gemäß § 129b Abs. 1 BO dingliche Wirkung zukomme, hafte ein mittels Bescheid ausgesprochener künftiger Anspruch auf Zuerkennung einer Entschädigung, unabhängig von den jeweiligen Eigentumsverhältnissen, an der Liegenschaft.

2. Im dagegen gerichteten Rechtsmittel führte die Beschwerdeführerin zusammengefasst aus, dass sie zum Zeitpunkt der tatsächlichen Enteignung, sohin zum Zeitpunkt der grundbücherlichen Durchführung der Abtretung, Alleineigentümerin der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft gewesen sei und daher von der Enteignung benachteiligt sei. Es stehe ihr daher die gesamte Entschädigungssumme zu. Die Beschwerdeführerin erachte sich in ihren verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz (Art. 7 Abs. 1 BVG und Art. 2 StGG) sowie auf Unversehrtheit des Eigentums (Art 5 StGG und Art. 1 1. ZPEMRK) verletzt. In eventu erachte die Beschwerdeführerin die zugrunde liegende Rechtsgrundlage (§§ 17 Abs 5 und § 58 Abs. 2 lit. a und Abs 4 BO) als verfassungswidrig. Die zugrunde liegenden Bestimmungen seien verfassungskonform dahingehend auszulegen, dass der Fälligkeitszeitpunkt bzw. der Zeitpunkt der Festsetzung der Entschädigung an den Zeitpunkt der lastenfreien Abteilung und Abschreibung der Teilflächen in das öffentliche Gut, sohin mit der Durchführung des Bescheides am 09.04.2018, am 11.09.2018 im Grundbuch, also an den Zeitpunkt der tatsächlichen Enteignung des Teilgrundstücks, anknüpfen müsse, was sich auch aus der Rsp. des VwGH ergebe (VwGH 25.04.2002, 2000/05/0083). Da die Beschwerdeführerin zum Zeitpunkt der Enteignung die einzige Eigentümerin gewesen sei, sei sie auch als einzige von der Enteignung Betroffene anzusehen. Zudem habe die belangte Behörde den bekämpften Bescheid nur unzureichend begründet. Es fehlten entscheidungswesentliche Feststellungen. Es werde schließlich angeregt, einen Gesetzesprüfungsantrag gemäß Art. 140 Abs. 1 Z 1 lit. a BVG an den Verfassungsgerichtshof zu stellen.

3. Die belangte Behörde legte die Beschwerde, ohne eine Beschwerdevorentscheidung zu erlassen, dem Verwaltungsgericht Wien vor (hg. Einlangen am 02.12.2025).

Feststellungen:

Das Verwaltungsgericht Wien legt seiner Entscheidung folgende Feststellungen zugrunde:

Mit Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 64, vom 9.4.2018, Zl ..., wurde in Bezug auf die Liegenschaft ..., C.-gasse, EZ ... und … der KG B., die Abteilung des in den Teilungsplänen näher bezeichneten Grundstückes genehmigt, wobei vorgeschrieben wurde, ein in den Teilungsplänen näher bezeichnetes Grundstück gemäß § 17 Abs. 1 BO gegen Entschädigung ins öffentliche Gut zu übertragen. Die Grundabteilung wurde mit Beschluss des BG B. vom 11.9.2018 zur TZ ... grundbücherlich durchgeführt.

Das verfahrensgegenständliche Teilstück wurde mit Gehsteigkonstatierungsbescheid vom 10.12.2021 in den physischen Besitz der Stadt Wien übertragen. Die Beschwerdeführerin war zum Zeitpunkt der Übertragung in den physischen Besitz der Stadt Wien Miteigentümerin des Grundstückes Nr. ..., EZ ..., des Grundbuches der KG B. (Anteile Nr. 11, 14, 15, 27, 34 und 42 zu je ...).

Der von der Beschwerdeführerin gestellte Antrag auf Zuerkennung der vollständigen, auf die abgetretene Liegenschaft entfallende, Entschädigung gemäß § 17 Abs. 5 iVm § 58 Abs. 4 BO wurde mit Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 64, vom 17.10.2025, Zl. ..., abgewiesen und der Beschwerdeführerin eine Entschädigung von EUR 4.086,01 zuerkannt.

Der örtliche Grundwert der Entschädigungsfläche im Ausmaß von 81m² im Zeitpunkt der Fälligkeit der Entschädigung für die Enteignung wurde am 10.12.2021 mit EUR 5.200,--/m² ermittelt.

Beweiswürdigung:

Das Verwaltungsgericht Wien hat Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den Verwaltungsakt, Berücksichtigung des Beschwerdevorbringens sowie der Stellungnahmen der Beschwerdeführerin sowie der belangten Behörden. Auf dieser Grundlage steht der entscheidungserhebliche Sachverhalt unzweifelhaft fest.

1. Die Feststellungen betreffend das vorangegangene Grundabtretungsverfahren ergeben sich aus der Aktenlage, an deren Richtigkeit und Vollständigkeit kein Zweifel besteht.

2. Dass das abgetretene Grundstück am 10.12.2021 in physischen Besitz der Stadt Wien übernommen wurde, ergibt sich zweifelsfrei aus dem durch die belangte Behörde vorgelegten Schreiben der Magistratsabteilung 28 vom 17.6.2025, Zl. ....

3. Die Feststellungen zu den Eigentumsanteilen der Beschwerdeführerin an der Liegenschaft EZ ..., Katastralgemeinde B., ergeben sich insbesondere aus den im Akt befindlichen historischen Grundbuchsauszügen sowie aus der Stellungnahme der belangten Behörde vom 8.4.2026.

Rechtliche Beurteilung:

1. Eine im Zusammenhang mit einer Bauplatzbewilligung verfügte Abtretung einer Grundfläche in das öffentliche Gut ist eine Enteignung (VwGH 21.11.2017, Ro 2016/05/0015 mwN; VfSlg. 16.652/2002 mwN; s. auch VfSlg. 16.838/2003). Gemäß § 17 Abs. 5 BO ist in bestimmten Fällen der Grundabtretung (wenn die abzutretende Grundfläche mehr als 30 vH des zu schaffenden Bauplatzes oder Bauloses beträgt, für das darüber hinausgehende Ausmaß sowie für alle übrigen abzutretenden und nicht von § 17 Abs.4 BO erfassten Grundflächen) von der Gemeinde Entschädigung zu leisten. Für die Entschädigungsleistung sind gemäß § 17 Abs. 5 zweiter Satz BO die Bestimmungen der §§ 57 und 58 BO anzuwenden.

Wie der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung ausgesprochen hat, ist der Anspruch auf Entschädigung mit dem Eigentum an dem Bauplatz oder Baulos verbunden, anlässlich dessen Schaffung seinerzeit die Abtretung erfolgte. Es ist daher die Frage wesentlich, welches Grundstück seinerzeit mit jener Grundabtretungsverpflichtung belastet war, die sich im Zusammenhang mit der damals geplanten Verkehrsfläche ergeben hat (vgl. VwGH 20.07.2004, 2001/05/0026 und 19.01.1993, 92/05/0165). Sowohl bei der Verpflichtung zur Abtretung als auch bei der Entschädigung handelt es sich um einen sachbezogenen, öffentlich-rechtlichen, durch zivilrechtliche Vereinbarungen nicht veränderbaren und nicht um einen personenbezogenen Anspruch (vgl. VwGH 16.1.1978, 2205/75).

Gemäß § 57 Abs. 2 BO hat die bei Enteignungen zu leistende Entschädigung den Ersatz aller dem Enteigneten und den an enteigneten Grundflächen dinglich Berechtigten durch die Enteignung verursachten vermögensrechtlichen Nachteile zu umfassen. Der Enteignete ist so zu stellen, als ob die Enteignung nicht stattgefunden hätte (VwGH 21.11.2017, Ro 2016/05/0015 mwN).

Die Ermittlung der Entschädigungshöhe ist in § 57 Abs. 3, 4 und 5 BO näher geregelt. Gemäß § 57 Abs. 6 BO ist die Entschädigung vorbehaltlich anderers lautender Vereinbarung in Geld zu leisten.

Nach § 58 Abs. 4 BO sind die von der Gemeinde zu leistenden Entschädigungen fällig, sobald die abzutretenden Verkehrsflächen übergeben worden sind, bzw. mit Rechtskraft des Bescheides über die Festsetzung der Entschädigung, wenn keine Abtretungsverpflichtung besteht. Bei einem Eigentumswechsel in der Zeit zwischen der Festsetzung und der Fälligkeit der Entschädigung ist diese an jene Person zu leisten, die zur Zeit der Fälligkeit Eigentümer ist.

Nach § 17 Abs. 5 dritter Satz BO ist die Entschädigung nach Eintritt der Fälligkeit und nach Geltendmachung durch den Berechtigten von der Behörde festzusetzen und von der Gemeinde zu leisten.

2. Im gegenständlichen Fall war zu klären, ob die Beschwerdeführerin als ehemalige Alleineigentümerin des verfahrensgegenständlichen Grundstückes zum Stichtag der Fälligkeit der Entschädigung Alleineigentümerin war oder ob sie zu diesem Zeitpunkt – wie von der belangten Behörde angenommen – Miteigentümern war, sowie wie hoch ihr Miteigentumsanteil zum Fälligkeitszeitpunkt war.

Mit Schreiben vom 17.6.2025 wurde von der MA 28 erklärt, dass sich das verfahrensgegenständliche Teilstück seit 10.12.2021 im physischen Besitz der Stadt Wien befindet. Die Schätzung der MA 25 zum Zeitpunkt der Fälligkeit am 10.12.2021 wurde mit EUR 5.200,--/m² angegeben.

Daher ist die von der Gemeinde zu leistende Entschädigung gemäß § 58 Abs. 4 BO zu jenem Zeitpunkt fällig geworden, an dem die verfahrensgegenständliche Verkehrsfläche übergeben worden ist. Im vorliegenden Fall ist die Fälligkeit mit dem 10.12.2021, somit mit dem an diesem Datum erlassenen Gehsteigkonstatierungsbescheid, eingetreten. Es war daher im Hinblick auf die Entschädigung auf die Eigentümerstruktur zu diesem Stichtag abzustellen.

Da die Beschwerdeführerin zu diesem Zeitpunkt Eigentümerin der Anteile 11, 14, 15, 27, 34 und 42 zu je ... war, war ihr für diese Anteile eine Entschädigung zu leisten. Die Entschädigung wurde im angefochtenen Bescheid jedoch nur für die Anteile Nr. 14 und 16 und daher in der Höhe von EUR 4.086,01 festgelegt. Da zum Entschädigungsstichtag allerdings auch die Anteile 11, 27, 34 sowie 42 im Eigentum der Beschwerdeführerin standen, war der Beschwerdeführerin eine Entschädigung von insgesamt 107.580,01 zu gewähren. Dieser Betrag setzt sich aus der im angefochtenen Bescheid festgelegten Entschädigungssumme sowie der in der Stellungnahme vom 14.4.2026 neu berechneten zusätzlichen Entschädigungssumme idH von EUR 103.512 zusammen (diese setzt sich aus dem Anteil 11 [EUR 2.383,50], dem Anteil 27 [EUR 14.982,--], dem Anteil 34 [EUR 36.093,--] und dem Anteil 42 [EUR 50.053,50] zusammen).

3. Die Beschwerdeführerin bringt schließlich in ihrer Beschwerde vor, dass § 58 Abs. 4 BO verfassungskonform dahingehend auszulegen sei, dass die Entschädigung nicht an den Übergang des physischen Besitzes geknüpft werden dürfe, zumal sie ansonsten ihren verfassungsrechtlichen Zweck verfehle. Falls die Bestimmungen nicht derart auszulegen seien, würden sie sich als verfassungswidrig erweisen.

Beim erkennenden Gericht sind keine Normbedenken entstanden. Nach der Rsp. des VfGH und des EGMR sowie der hL sind bei Enteignungen grundsätzlich Entschädigungen zu leisten (der VfGH leitet die betreffende Pflicht aus dem Gleichheitssatz her, VfSlg. 6884/1972, 7234/1973 19.687/2012). Angemessene Schadloshaltung ist schon kraft Art. 5 StGG zu gewähren und sie hat sich am Wert der Sache zu orientieren. Den konkreten Umfang der angemessenen Entschädigung aber und die Art ihrer Berechnung gibt das Verfassungsrecht nicht vor: Das festzulegen ist innerhalb der verfassungsrechtlichen Grenzen Sache des einfachen Gesetzgebers (Korinek in Korinek/Holoubek/Bezemek/Fuchs/Martin/Zellenberg [Hrsg.], Österreichisches Bundesverfassungsrecht [5. Lfg. 2002] zu Art. 5 StGG Rz 48).

Im vorliegenden Fall hat der Landesgesetzgeber eine einfachgesetzliche Entschädigungsregel vorgesehen, die insbesondere den Umfang und die Art der Berechnung vorgibt. Diese nähere Ausgestaltung der Entschädigung obliegt dem einfachen Gesetzgeber, welchem ein weiter gesetzgeberischer Spielraum zur Verfügung steht. Dass sich diese näheren Regelungen nicht innerhalb der verfassungsrechtlichen Grenzen befänden, ist für das Verwaltungsgericht Wien nicht erkennbar.

Hinzu kommt, dass es dem Grundeigentümer jederzeit möglich ist, den Zeitpunkt der Fälligkeit und damit den Stichtag für die Entschädigung bei Grundgeschäften in einem Vertrag entsprechend zu berücksichtigen. Dass die Beschwerdeführerin dies allenfalls aus Unwissenheit unterlassen hat, führt nicht zur Verfassungswidrigkeit der Bestimmung oder zur Notwendigkeit der Auslegung im Sinne der Beschwerdeführerin.

4. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

5. Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.