Landesverwaltungsgericht Wien VGW-111/077/11488/2025; VGW-111/V/077/11489/2025; VGW-111/V/077/11490/2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 23.04.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2026:VGW.111.077.11488.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seinen Richter Dr. OPPEL über die Beschwerde des Herrn Dipl.-Ing. A. B., der Frau C. D. und der E. GmbH, alle vertreten durch Rechtsanwalt, gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, Baupolizei - Gebietsgruppe …, Großvolumige Bauvorhaben, vom 17.06.2025, Zl. ..., wegen einer Angelegenheit gemäß § 70 iVm. § 54 der Bauordnung für Wien (BO für Wien),

zu Recht e r k a n n t:

I. Der beschwerdegegenständliche Bescheid wird insoweit abgeändert, als die einen wesentlichen Bestandteil des Bescheides bildenden Einreichpläne in der 3. Überarbeitung von 22.11.2024 durch die einen wesentlichen Bestandteil des Erkenntnisses bildenden Einreichpläne in der 6. Überarbeitung vom 25.02.2026 ersetzt werden. Die Einreichpläne in der 6. Überarbeitung vom 25.02.2026 tragen einen amtlichen Sichtvermerk des Verwaltungsgerichts Wien. Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen und wird der beschwerdegegenständliche Bescheid bestätigt.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die Behörde hat mit dem beschwerdegegenständlichen Bescheid vom 17.06.2025 gemäß § 70 BauO für Wien die Bewilligung für die Errichtung eines Wohngebäudes in Wien, F.-gasse, erteilt.

Die Beschwerdeführer haben im Baubewilligungsverfahren rechtzeitig Einwendungen gegen das Bauvorhaben vorgebracht und rechtzeitig Beschwerde an das Verwaltungsgericht Wien erhoben.

Die Bauwerberin hat die Beschwerden zum Anlass genommen, die Einreichpläne zu überarbeiten, und hat mit Schriftsatz vom 31.10.2025 die Einreichpläne in ihrer 4. Überarbeitung vom 21.10.2025 vorgelegt. Die Überarbeitung beinhaltet keine Ausweitung des Bauvorhabens und beschränkt sich auf Klarstellungen bzw. geringfügige Redimensionierungen.

Zum Bauvorhaben wurde Befund und Gutachten eines bautechnischen Amtssachverständigen eingeholt. Der bautechnische Amtssachverständige hat mit Schreiben vom 05.12.2024 mitgeteilt, dass die Einhaltung der Gebäudehöhe, der bebauten Fläche und weiterer baurechtliche Anforderungen auf der Grundlage der Einreichunterlagen in ihrer 4. Überarbeitung nicht möglich ist.

Es wurde eine Verhandlung für den 02.02.2026 ausgeschrieben und der Bauwerberin aufgetragen, innerhalb einer gesetzten Frist verbesserte Einreichunterlagen vorzulegen.

Die Bauwerber hat mit Schriftsatz vom 12.01.2026 ihre Einreichpläne in der 5. Überarbeitung vom 09.01.2026 vorgelegt.

In der mündlichen Verhandlung am 02.02.2026 hat der bautechnische Amtssachverständige ausgeführt, dass die Einreichunterlagen auch in ihrer 5. Überarbeitung in wesentlichen Aspekten nicht nachvollziehbar sind und auf der Grundlage dieser 5. Überarbeitung die Wahrung der von den Beschwerdeführern geltend gemachten subjektiv-öffentliche Nachbarechte nicht schlüssig nachvollzogen werden kann.

Die Problematik bestand im Wesentlichen darin, dass das eingereichte Bauvorhaben eine in architektonischer und geometrischer Weise anspruchsvolle Gestaltung aufweist und der Planverfasser in einzelnen Bereichen Schnitte und Kotierungen verwendet hat, die zum Teil nicht aussagekräftig und zum Teil falsch waren. Diese Fehler und Ungenauigkeiten sind unter anderem dadurch entstanden, dass das Bauvorhaben im Zuge der Überarbeitungen schrittweise, wenn auch nur geringfügig, reduziert wurde, wodurch sich mittelbare Erfordernisse ergeben haben, Schnittführungen und Kotierungen zu ändern, was in dieser Überarbeitung noch nicht vollständig erfolgt ist. Zu Details wird auf das im Akt befindliche Protokoll über die mündliche Verhandlung vom 02.02.2026 verwiesen.

Die mündliche Verhandlung vom 02.02.2026 hatte im Wesentlichen folgenden Inhalt und Verlauf:

„Eröffnung des Beweisverfahrens

Auf die Verlesung des Akteninhaltes wird mit Zustimmung des BFV verzichtet; dieser gilt somit als verlesen.

Der Verhandlungsleiter gibt Gelegenheit sich zum Gegenstand der Verhandlung zu äußern.

Der BFV verweist auf das bisherige Vorbringen.

Zur Stellungnahme der Bauwerber von 12.01.2026 hält der VL einleitend fest, dass der ASV im Auftrag des Gerichtes tätig ist und unter anderem zu begutachten hatte, in welchem Ausmaß die Pläne im Sinne des Gerichtsauftrags nachvollziehbar sind. Die Frage, ob allenfalls nur eingeschränkt nachvollziehbare Darstellungen in den Plänen im Behördenverfahren üblich wären, hat im Gerichtsverfahren keine Verfahrensrelevanz.

Der ASV führt vom Ersuchen des Gerichtes aus, dass im Behördenverfahren die beiden ostseitigen Nachbarn EZ ... und EZ ... übergangen wurden, zumal sie in den Einreichunterlagen nicht als Nachbarn ausgewiesen wurden. Die beiden genannten Nachbarn sind im Norden bzw. im Süden der EZ ... durch eine Fahne mit einer Breite von 4,89m bzw. 5,04m im Einreichplan kotiert.

Der VL hält dazu fest, dass die genannten übergangenen Nachbarn nicht Parteien des gegenständlichen Beschwerdeverfahrens sind. Das Beschwerdeverfahren wird daher im Umfang der von den Beschwerdeführern behaupteten Verletzungen ihrer subjektiv öffentlichen Nachbarrechte fortgeführt. Die Behörde und die Bauwerber werden allenfalls nach der Verhandlung bzw. nach Abschluss des Beschwerdeverfahrens zu prüfen haben, ob es bei den Rechtsfolgen des § 134 BO für Wien bleiben soll oder ob diese Nachbarn allenfalls zu einem früheren Zeitpunkt dem Verfahren noch beigezogen werden können.

Zur Situierung der BFs wird anhand der Einreichpläne nachvollzogen, dass der BF1 Architekt DI B. südseitiger Nachbar und die beiden weiteren BFs jeweils auf der anderen Seite der F.-gasse westseitige Nachbarn sind.

Erörtert wird das Thema des Dachaufbaus:

Der ASV weist darauf hin, dass sich durch den Planwechsel eine Kote im Dachbereich von 13,705 Meter auf 13,82 Meter erhöht hat, ohne dass dies in der verbalen Beschreibung der erfolgten Änderungen nachvollziehbar erklärt wäre. In der Ansicht scheint demnach der obere Dachabschluss an dieser Stelle um fast 12 cm erhöht worden zu sein.

Der Planverfasser legt axonometrische Schaubilder als Beilage ./1 zur Veranschaulichung vor und erläutert anhand der Ansicht Süd des Einreichplans:

Es handelt sich um eine Dachfläche, die von Ost nach West von 13,705 Meter auf 14,095 Meter ansteigt. Durch die Projektänderung wurde auf Kubatur an der Ostseite verzichtet. Dadurch hat sich die Höhenkote nach hinten verlagert, und zwar auf die Stelle, an der diese Dachfläche 13,82 Meter hoch ist.

Der ASV gibt dazu an, dass aus den Einreichplänen eine Kubatur Verringerung im Dachbereich und damit die Änderung dieser Höhenkote nachvollziehbar sind.

Nach den Bebauungsbestimmungen (PD ... vom 09.09.1999, PR Zahl ..., 3.1.3 darf der höchste Punkt des Daches nicht höher als 4,5 Meter über der tatsächlich errichteten Gebäudehöhe liegen.

Auf die Frage des VL, ob diese Anforderung gemäß den Einreichplänen in nachvollziehbarer Weise erfüllt ist, legt der ASV dar, dass es einen Widerspruch in der Kotierung hinsichtlich der Ansicht Ost und der Ansicht Süd gebe. Es wäre an den Ansichten Ost und Süd auszuweisen, welche Gebäudehöhe für die Bestimmung der Firsthöhe als Basis herangezogen wird. Die Kotierung ist ostseitig weder auf die eine noch auf die andere vertikale Ebene, welche nach Süden gerichtet ist, kotiert. Dies kann durch stringente Kotierung und/oder entsprechende Schnitte nachgewiesen werden.

Erörtert wird das Thema Gebäudehöhe (Beschwerdevorbringen „fiktiver Pflanzentrog“):

Das Projekt stellt sich südseitig (Der Hang steigt von Süd nach Nord) wie folgt dar:

Von Süd nach Nord ist ein von der Fassade um 90 cm bis 1,50 Meter abgerückter Eingangsbereich dargestellt. Der Eingangsbereich verläuft eben und fällt damit gegenüber dem ansteigenden Gelände nach Art einer Schneise ab.

Zwischen der Fassade und diesem Eingangsbereich ist ein Grünstreifen ausgewiesen, der in seinem schmalsten Bereich eine Breite von 90 cm hat und sich nach Süden bis zu 1,3 Meter auswertet. Dieser Grünstreifen verfügt über einen Erdkern, ist von dem Eingangsbereich durch eine Stützmauer getrennt und nicht begehbar.

Das Höhenniveau dieses Grünstreifens entspricht weitgehend dem angrenzenden Gelände auf der anderen Seite dieser Eingangsschneise.

Der BF1 ergänzt, dass dieser Erdkern an allen Seiten von Wänden umgeben sei und dass der Erdkern erst nach Fertigstellung des Bauvorhabens hergestellt werden könne.

Der Bauwerbervertreter (BWV) ergänzt, dass dieser Erdkern nach unten nicht durch eine Betonplatte abgeschlossen sei und der Abschluss nach Süden lediglich das Ausmaß eines Betonsockels für den dortigen Zaun aufweise.

Balkon:

Am nordwestlichen Eck des Gebäudes kragt ein Balkon nach Westen aus. Dieser wurde vom BF als ursprüngliche Loggia im Zusammenhang mit der bebauten Fläche thematisiert. Dazu führt der ASV aus:

Das Problem bestand in einem früheren Stadium des Bewilligungsverfahrens darin, dass dieser Gebäudeteil nach Norden hin durch eine Stütze im Eckbereich und nach Süden direkt an die Front anschließend projektiert war. Dadurch war dieser Balkon mehr als 50% umbaut.

In der aktuellen Fassung der Einreichpläne ist die Stütze im Eckbereich entfallen und rückt der Balkon in Süden 10 cm von der Gebäudefront ab. Dadurch ist der Balkon nicht mehr zu mehr als 50% umbaut.

Der Balkon wurde in die bebaute Fläche nicht eingerechnet.

Der Planverfasser erläutert:

Im Vergleich zum Projekt im Baubewilligungsverfahren hat sich auch insoweit eine Änderung ergeben, als der Balkon in seiner Auskragung reduziert und in seiner Tiefe verlängert wurde.

Der BF1 ergänzt, dass sich dadurch die bebaute Fläche von 193,92 m2 auf 194,66 m2 geändert habe.

Der ASV hält dazu fest, dass die bebaute Fläche im bewilligten Plan mit 194,66 m2 ausgewiesen ist und nunmehr mit 194,61 m2 ausgewiesen ist. Im Nunmehr vorgelegten Plan ist die bebaute Fläche nach Angabe des ASV nachvollziehbar.

Der ASV weist zum Balkon auf folgenden bautechnischen Aspekt hin:

Der Balkon nimmt annähernd 100 der Frontlänge F2 ein, welche um 1,5 Meter normal zur Front F4 zurückversetzt ist. Eine zulässige Berechnung der Balkonlänge durch Addieren dieser beiden Fronten stellt eine Rechtsfrage dar.

Der BWV erklärt, dass die gewählte Art der Berechnung nach der durch ihn erfolgten Judikatur Recherche zulässig sei.

Da der BW aufgrund des bisherigen Verhandlungsergebnisses ohne dies die Einreichunterlagen überarbeiten wird, ersucht der VL den BW, mit dieser Überarbeitung auch die von ihm angesprochene Judikatur Recherche, aus der sich die Zulässigkeit dieser Berechnung ergeben soll, darzulegen.

Der ASV weist darauf hin, dass bei der Hinzurechnung der Balkonfläche die bebaute Fläche überschritten wäre.

Zum Thema „Schutzdach“:

Der ASV erläutert, dass dieser Gebäudeteil zur Gänze mit Erdreich überschüttet ist. Das Erdreich weist eine Dicke von 0,22 bis 0,60 Meter auf. Ob dieses Erdreich ausreichend ist, um die Anforderung des Plandokuments, dass darauf Bäume gepflanzt werden können, zu erfüllen, kann der ASV jedoch nicht angeben.

Der hinter dem Eingangsbereich projektierte unterirdischer Müllraum ist mit einem Terrassenaufbau überdeckt. Der Müllraum tritt nach außen nicht in Erscheinung.

Der VL hält fest, dass die Frage, ob auf dem Erdreich ein Baum gepflanzt werden kann, kein subjektiv öffentliches Nachbarrecht betrifft. Darüber hinaus umfasst der Begriff des Baumes sowohl Bäume, die eine Pfeilwurzel ausbilden, als auch flachwurzelnde Bäume, wie zb. Fichten.

Der VL ersucht den BW, anlässlich der ohnedies notwendigen Überarbeitung der Einreichpläne diesen vom BF relevierten Bereich des behaupteten „Schutzdaches“ mittels Schnitten und axonometrische Bilder leichter nachvollziehbar und leichter anschaulich darzustellen.

Der Verhandlungsleiter vertagt die Verhandlung unter Ladungsverzicht auf den 13.04.2026 um 09:00 Uhr, VHS 12.

In der Zwischenzeit sind folgende Schritte zu setzen:

Dem Bauwerber wird aufgetragen, bis längstens 09.03.2026 (einlangen für das Gericht) überarbeitete Einreichunterlagen (Austauschpläne, vollständige verbale Beschreibung sämtlicher Planänderungen im Vergleich zur heute verhandelten Vorversion, axonometrische Schaubilder, sowie die avisierte rechtliche Stellungnahme wie folgt zu übermitteln:

1. Dem VGW zur Zahl (Austauschpläne in dreifacher Ausfertigung).

2. Amtssachverständiger (Austauschpläne in einfacher Ausfertigung).

3. Wie zugesagt an den BFV in Papier (postalische Übermittlung, Austauschpläne in einfacher Ausfertigung).

4. Behörde in Papier (postalische Übermittlung, Austauschpläne in einfacher Ausfertigung).

Der VL ersucht die Behörde, das VGW rechtzeitig vor dem Verhandlungstermin zur GZ über etwaige neue Vorgänge hinsichtlich der beiden übergangenen Nachbarn auf dem Laufenden zu halten.

Etwaige sonstige Schriftsätze der Parteien mögen bis längstens 2 Wochen vor dem nächsten Verhandlungstermin (einlangend) übermittelt werden.

Auf die Verlesung der Verhandlungsschrift wird verzichtet.“

Die Verhandlung wurde auf den 13.04.2026 vertagt und der Bauwerberin aufgetragen, innerhalb einer gesetzten Frist die Einreichunterlagen neuerlich zu verbessern.

Die Bauwerber hat mit Schreiben vom 04.03.2026 die Einreichunterlagen in der 6. Überarbeitung vom 25.02.2026 vorgelegt. Diese Einreichunterlagen wurden von der Bauwerberin - entsprechend der Anordnung in der mündlichen Verhandlung vom 02.02. 2026 - in einem den Beschwerdeführern, der Behörde und dem bautechnischen Amtssachverständigen übermittelt.

Am 13.04.2026 wurde neuerlich eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Diese hatte im Wesentlichen folgenden Verlauf und Inhalt:

„Fortsetzung des Beweisverfahrens

Auf die Verlesung des Akteninhaltes wird mit Zustimmung des BFV verzichtet; dieser gilt somit als verlesen.

Der Verhandlungsleiter gibt Gelegenheit sich zum Gegenstand der Verhandlung zu äußern.

Der BFV bringt dazu vor, er habe von der Letztfassung der Pläne erst durch die Zuschrift des Gerichtes erfahren. Die unmittelbare Weiterleitung der überarbeiteten Pläne durch den Bauwerber (wie in der letzten VH vereinbart) habe er nicht früher erhalten, weil er nachweislich auf Urlaub gewesen sei. Er habe daher erst dieses Wochenende eine kurze Stellungnahme ausgearbeitet, welche er als Beilage ./1 vorlege. Als Beilage ./2 lege er die vom BF verfassten Schnitte vor, um das Vorbringen auch geometrisch nachvollziehbar zu machen.

Je ein Exemplar der Stellungnahme und der Schnitte wird vom BFV jeweils der Bauwerberin und dem Behördenvertreter überreicht.

Der Bauwerbervertreter (BWV) hält dem entgegen, er habe dem BFV die Stellungnahme und die Pläne innerhalb der festgesetzten Frist mit Zustellnachweis und Schnellzustellung übermittelt, und zwar am 04.03.2026.

Der BFV verweist darauf, dass die Feiertage sowie die Urlaube des BF und BFV insoweit unglücklich gefallen seien, als der BFV die Angelegenheit erst über das vergangene Wochenende bearbeiten habe können.

Zum Thema Firsthöhenüberschreitung legt der BF im Detail dar, dass die Darstellung in den Grundrissen und Schnitten aus seiner fachlichen Sicht als Ziviltechniker geometrisch und mathematisch nicht möglich sei.

Der ASV legt dar, dass die Firsthöhen in den Einreichplänen eindeutig kotiert sind. Die Kotierungen der Firsthöhen stimmen in den Schnitten, Grundrissen und Ansichten überein. Ob das in den Einreichplänen dargestellte Bauvorhaben in geometrischer Hinsicht umsetzbar ist, könne der ASV aufgrund der geometrischen Komplexität des Bauvorhabens und der erst heute vorgelegten Unterlagen in der heutigen Verhandlung nicht beurteilen.

Der BF legt dar, dass die Kotierungen der Firsthöhe nicht mit der Geometrie der Grundrisse übereinstimmen.

Der Verhandlungsleiter weist darauf hin, dass die vom BF aufgezeigte Frage des vorgebrachten Widerspruchs der Höhenkoten mit der Geometrie eine Rechtsfrage darstellt.

Der BF bringt weiters vor, bei der Ermittlung der Firsthöhen sei der obere Gebäudeabschluss nicht bauordnungskonform berücksichtigt worden. Wie insbesondere auf Seite 14 der geometrischen Grundlagen vom BF dargestellt worden sei, weise das Gebäude an der Südwestlichen Front Gebäudeteile von unterschiedlicher Höhe auf.

Der VL hält auf der Grundlage der vom BF dargestellten geometrischen Grundlagen und der Darlegungen des ASV folgendes fest:

Die Fassadenflächen an der „südwestlichen“ (westlichen) Front gliedern sich in einen höheren Teil im Norden und einen niedrigeren Teil im Süden. In den Einreichplänen ist die Firsthöhe einmal für den höheren Teil und einmal für den niedrigeren Teil ausgewiesen. Dadurch tritt an dieser Fassade ein Höhensprung auf.

Der BF bringt dazu vor, dass diese ermittlungsweise der Firsthöhe gegen die Richtlinie der MA 37 vom 04.08.2014 in der Fassung 06.09.2023, ELAK-Zahl: 856024-2014, verstoßen würde. Wäre die Richtline eingehalten, so würde sich daraus ergeben, dass das Bauvorhaben die Höchstzulässige Firsthöhe überschreiten würde. Nach dieser Richtlinie seien die beiden Endpunkte des oberen Fassadenabschlusses miteinander durch eine gerade Linie zu verbinden. Es sei unzulässig, diese beiden Eckpunkte durch eine Linie mit einem Treppenförmigen Sprung zu verbinden.

Der BF legt dazu als Beilage ./3 einen Auszug aus der von ihm zitierten Richtlinie vor, in welchem er mit Kugelscheiber die im Projekt erfolgte Ermittlung eingezeichnet habe, welche unzulässig sei.

Der BW bestreitet, dass die Firsthöhenermittlung gegen die zitierte Richtlinie und gegen die Bauordnung verstoßen würde.

Der ASV verweist auf das letzte Schaubild dieser Richtlinie, welches sehr wohl einen Höhensprung aufweise. Das gegenständliche Projekt lasse sich nicht zu 100% in den Schaubildern der Richtlinie finden.

Der ASV weist weiters auf folgendes hin:

Wenn man den niedrigeren Gebäudeteil wegdenkt, so würde der höhere Gebäudeteil ohne Firsthöhenüberschreitung verbleiben. An dem höheren Gebäudeanteil befinde sich an der Südseite ein innerer Giebel, der jedoch bei Projektion unter 45 Grad gegen die Südfassade keine gebäudehöhenrelevante Auswirkung hat.

Der BF hält dem entgegen, dass die vom ASV vorgenommene getrennte Beurteilung der beiden Gebäudeteile unzulässig sei. Es bestünde keine Notwendigkeit, aufgrund der Hanglage die Fassadenhöhe und die Firsthöhe treppenförmig auszubilden, und sei eine solche vorgangsweise bauordnungswidrig und richtlinienwidrig.

Die Bauwerberin bestreite dies.

Der VL hält dazu fest, dass insoweit eine vom Gericht zu beurteilende Rechtsfrage vorliegt.

Im Hinblick auf die in der Richtlinie in den Schaubildern dargestellten Giebel wird thematisiert, welche Giebel das gegenständliche Bauvorhaben aufweist.

Der ASV beschreibt die im Bauvorhaben dargestellten Giebel wie folgt:

Giebelflächen sind 1. an der Ostfassade, 2. im Gebäudeinneren (Höhensprung) und 3. an der Westfassade im Bereich des Rücksprungs an der Nordseite der Westfassade. Darüber hinaus sind keine Giebel ausgebildet.

Der BF bringt dazu vor, keinesfalls seinen Giebel an der Nordfassade und an der Südfassade (jeweils quer zum Hang) vorhanden. Dadurch sei die in der Richtlinie der MA 37 unter 3.2 dargestellte Situation nicht erfüllt, weshalb der treppenförmige Sprung unzulässig sei. Die Richtlinien spreche von mehreren Giebel parallel zum Hang.

Die BW bringt dazu vor, auf die möglichen Giebel an der Nord- und Südfront sei verzichtet worden. Daraus ergebe sich aber kein Widerspruch zur genannten Richtlinie.

Der BFV bringt vor, dass bei der Fassadenabwicklung keine Giebelflächen berücksichtig worden seien.

Der ASV weist dazu darauf hin, dass die Summe der Giebelflächen laut Plan 47,72 m2 beträgt. An der Nord- und Südseite sind keine Giebelflächen ausgewiesen.

Der BFV stellt keine weiteren Beweisanträge.

Der BFV fragt, ob zwischenzeitig eine Einbeziehung der beiden übergangenen Nachbarn erfolgt sei, wie dies in der letzten VH erörtert worden sei.

Der BehV führt auf Frage des VL aus, dass er diesbezüglich mit der Rechtabteilung Rücksprache gehalten habe. Diese habe gesagt, eine Einbeziehung könne derzeit nicht seitens der Behörde erfolgen, es sei die beste Lösung, wenn das Gericht die übergangenen Nachbarn einbeziehen könne.

Der BWV fragt, ob das Gericht das Erkenntnis auch den übergangenen Nachbarn zustellen könne.

Der VL hält dazu fest, dass die zu erlassene Entscheidung den übergangenen Nachbarn nicht zugestellt werden kann, weil diese Nachbarn nicht Parteien des Beschwerdeverfahrens sind und durch eine etwaige Zustellung der Entscheidung Instanzenzüge (Behördenverfahren und verwaltungsgerichtliches Verfahren) verlieren würden. Die Rechtstellung dieser übergangenen Nachbarn ist insbesondere im § 134 Abs. 4 BO für Wien geregelt.

Schluss des Beweisverfahrens

Der Verhandlungsleiter gibt Gelegenheit zu Schlussausführungen.

Der BWV verweist auf das Erkenntnis des Vwgh 24.10.1989, 87/05/0097, wonach Höhenkoten in den Einreichplänen der geometrischen Darstellung vorgingen.

Der BFV verweist auf sein bisheriges Vorbringen und hält seine Anträge aufrecht.

Der BWV hält ebenfalls sein bisheriges Vorbringen und seine Anträge aufrecht.

Die Parteien verzichten auf die Fortsetzung der mündlichen Verhandlung und auf die mündliche Verkündung der Entscheidung und stimmen einer schriftlichen Entscheidung zu.

Gemäß § 29 Abs. 3 VwGVG findet die Verkündung der Entscheidung nicht im Anschluss an die öffentliche mündliche Verhandlung statt. Gemäß Abs. 4 leg. cit. ergeht die Entscheidung über die Beschwerdesache schriftlich.“

Folgender entscheidungswesentliche Sachverhalt steht fest:

Für das am 24.11.2021 eingereichte Bauvorhaben gilt der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan vom 09.09.1999, Pr. Zl. ..., PD .... Für den Bauplatz sind folgende Widmungen festgesetzt: Wohngebiet in der Bauklasse I mit 7,5 m zulässiger Gebäudehöhe und der offenen Bauweise sowie gärtnerische Ausgestaltung für die restlichen Flächen. Gemäß Punkt 3.1.3 der Bebauungsbestimmungen darf der höchste Punkt des Daches der zur Errichtung gelangenden Gebäude nicht höher als 4,5 m über der tatsächlich errichteten Gebäudehöhe liegen. Zwei Baufluchtlinien verlaufen parallel zur Baulinie mit Abständen von 3 m und 18 m. Die 3. Baufluchtlinie ist normal zur Baulinie in einem Abstand von ca. 10,6 m zur südlichen Grundgrenze. Eine besondere Bestimmung ist für den Bauplatz nicht ausgewiesen.

Das eingereichte Projekt umfasst die Errichtung eines Wohngebäudes mit einem Hauptgeschoß, einem Kellergeschoß und 3 Dachgeschossen.

Die Ausrichtung erfolgt straßenseitig (Westseite) an der Baufluchtlinie, welche mit einer Vorgartentiefe von 3 m parallel zur Baulinie verläuft. An der Südseite wird ebenfalls bis an die Baufluchtlinie gebaut. An der Nord- und Westseite befinden sich die Gebäudeabschlüsse parallel zu den jeweiligen Grundgrenzen.

Im nord/westlichen Eckbereich erfolgt ein Gebäudeeinschnitt mit 1,50 m normal zur Baufluchtlinie und 2,995 m parallel zu dieser. Anschließend an diesen Gebäudeeinschnitt wird ein Teil der Westfassade F4 auf eine Länge von 1,87 m gestaffelt ausgeführt.

Im süd/östlichem Eckbereich erfolgt ein Gebäudeeinschnitt mit 2,33 m parallel zur südlichen Baufluchtlinie und 4,875 m parallel zur östliche Grundgrenze.

An der Ostseite grenzt die Liegenschaft EZ ... der Kat.-Gem. G. mit einem fahnenartigen Grundstreifen unmittelbar an, die Fahne hat eine Breite von ca. 5 m. Dahinter befinden sich die Liegenschaften EZ ... der Kat.-Gem. G. und EZ ... der Kat.-Gem. G.

Weiters werden Geländeveränderungen vorgenommen und entlang der Baulinie wird ein von Stützmauern eingefasster Zugang errichtet. Zwischen der Stützmauer und der Gebäudefront ist ein Erdkörper mit einer Breite von 0,8 m bis 1,2 m projektiert. Über dem Eingangsbereich im Keller ist eine Stahlbetondecke vorgesehen, welche eine Überschüttung von 0,22 m bis 0,60 m aufweist. Für den anschließenden unterirdischen Müllraum ist die Stärke der Überdeckung nicht ausgewiesen und beträgt ca. 0,3 m.

Die Liegenschaft des Beschwerdeführers DI A. B. grenzt südseitig an das Baugrundstück an und weist eine gemeinsame Liegenschaftsgrenze zum Baugrundstück auf. Diesem Beschwerdeführer ist die südseitige Schmalseite des geplanten Gebäudes zugeordnet.

Die Liegenschaft der Beschwerdeführerin D. befindet sich westlich vom Baugrundstück und ist von diesem durch die F.-gasse getrennt. Dieser Beschwerdeführerin ist die westseitige Längsseite des geplanten Gebäudes zugeordnet. Die Lage der Liegenschaft der Beschwerdeführerin befindet sich im südlichen Teil der Westseite. Der Liegenschaft der Beschwerdeführerin ist somit der südliche Teil der Westfront des Gebäudes zugeordnet.

Die Liegenschaft der Beschwerdeführerin E. GmbH befindet sich westlich vom Baugrundstück und ist von diesem durch die F.-gasse getrennt. Dieser Beschwerdeführerin ist die westseitige Längsseite des geplanten Gebäudes zugeordnet. Die Lage der Liegenschaft der Beschwerdeführerin befindet sich im nördlichen Teil der Westseite. Der Liegenschaft der Beschwerdeführerin ist somit der nördliche Teil der Westfront des Gebäudes zugeordnet.

In den Einreichunterlagen ist die zulässige Firsthöhe an der Westfront (den Beschwerdeführerinnen Frau D. und E. GmbH zugewandt) wie folgt ermittelt:

Die Westfront teilt sich in einen höheren Gebäudeteil im Norden und einen niedrigeren Gebäudeteil im Süden, wobei an der Grenze diese beiden Gebäudeteile eine Stufe verläuft, an der das Gebäude nach Norden hin ansteigt. Diese Stufe befindet sich lediglich an der Westfront, nicht aber an der gegenüberliegenden Front im Osten, in dem sich diese Stufe von West nach Ost auf Null reduziert.

Die Bauwerberin hat die zulässige Firsthöhe jeweils eigenständig für den nördlichen und für den südlichen Gebäudeteil ermittelt. Der obere Dachabschluss weist vergleichbar dem oberen Gebäudeabschluss eine von Nord nach Süd abfallende Stufe auf.

Legt man diese getrennte Ermittlung der Firsthöhe für ein nördlichen und für den südlichen Gebäudeteil zu Grunde, so folgt daraus die nachweisliche Einhaltung der zulässigen Firsthöhe von maximal 4,5 m über der tatsächlich errichteten Gebäudehöhe.

Die Beschwerdeführer argumentieren dagegen, dass aus dem Erlass der Magistratsabteilung 37 vom 04.08.2014, Version 2.00 vom 06.09.2023, ELAK-Zahl 856024-2014, für das gegenständliche Bauvorhaben hervorginge, dass für die Ermittlung der zulässigen Firsthöhe der nördliche obere Eckpunkt der Westfassade und der südliche obere Eckpunkt der Westfassade durch eine gerade Linie zu verbinden seien. Auf diese Weise würde sich eine von Nord nach Süd abfallende gerade Linie ergeben. Die zulässige Firsthöhe von maximal 4,5 m über der tatsächlich ausgeführten Gebäudehöhe würde sich von dieser von Nord nach Süd abfallenden geraden Linie ergeben.

Legt man die Interpretation der Beschwerdeführer zu Grunde, so würde die im Projekt vorgesehene Firsthöhe die maximal zulässige Firsthöhe insoweit überschreiten, als sie eine Stufe ausbilden würde.

In dem zitierten Erlass ist zunächst zu einer Gebäudeermittlung gemäß § 81 Abs. 2 BauO für Wien vorgesehen, dass die beiden äußeren oberen Eckpunkte der Fassade durch eine gerade Linie zu verbinden sind, wodurch sich für die maximal zulässige Firsthöhe ebenfalls eine gerade Linie ergibt. Diese geraden Linien weisen in der Darstellung im Erlass ein deutliches Gefälle auf. Stufen, um einen waagrechten Verlauf zu erreichen, werden demnach in den im Erlass dargestellten Beispielen nicht gebildet.

Der Erlass behandelt weiters unter Punkt 3 „Firsthöhe bei gestaffelten Gebäuden“ den Fall, dass sich ein Gebäude in einen niedrigeren und einen höheren Teil untergliedert, wodurch sich jeweils ein stufenförmiger Verlauf des oberen Gebäudeabschlusses und des Firstes ergibt.

In diesem Beispiel ist im Erlass Folgendes angeführt:

„Werden (meist aufgrund von Hanglagen) Gebäude in gestaffelter Bauweise ausgeführt, ist die maximal zulässige Firsthöhe je nach Dachorientierung auf zwei Arten zu ermitteln:

3. 1 Liegen die Giebel parallel zur Hangneigung, ist die Verbindungslinie zwischen den für die Bemessung der Gebäudehöhe maßgeblichen Schnittpunkten zu bilden und durch Parallelverschiebungen die (schräge) maximal zulässige Firsthöhe zu ermitteln - siehe obige Skizzen zu Pkt 2.

3. 2 Bei Bildung waagrechter Teilabschnitte entsprechend der Hangneigung (mehrere Giebel quer zum Hang) ist für jeden Teilabschnitt die Firsthöhe einzuhalten.“

Das Baugrundstück weist eine Hanglage auf, wobei das Gelände von Süden nach Norden deutlich ansteigt. Die im Erlass vorgesehenen Giebel sind nicht ausgeführt. Stattdessen sind Giebel wie folgt ausgeführt:

Giebelflächen sind (erstens) an der Ostfassade, (zweitens) im Gebäudeinneren im Bereich des Höhensprungs und (drittens) an der Westfassade im Bereich des Rücksprungs an der Nordseite der Westfassade ausgeführt. Darüber hinaus sind keine Giebel ausgeführt.

Das eingereichte Bauvorhaben bleibt insoweit umfangsmäßig hinter einem fiktiven Gebäude zurück, welches die im zitierten Erlass angeführten Giebel ausbildet.

Zum Vorbringen des Beschwerdeführers Dipl. Ing. B. in der mündlichen Verhandlung vom 13.04.2026, wonach sich die vollständige Einhaltung der kotierten Höhen in geometrischer Hinsicht nicht ausgehen würde, ist Folgendes festzustellen:

Die projektgegenständlichen Höhen des jeweiligen oberen Gebäudeabschlusses und des jeweiligen Firstabschlusses sind den Einreichunterlagen eindeutig zu entnehmen sowie ausdrücklich kotiert. Ein etwaiger oberer Gebäudeabschluss oder ein etwaiger Firstabschluss oberhalb der kotierten Höhen würde damit den Einreichunterlagen widersprechen. Der geometrische Höhenabgleich erfolgt über ein komplexes Zusammenwirken unterschiedlicher Neigungen im dreidimensionalen Raum. Die Behauptung des Beschwerdeführers Dipl. Ing. B., dass sich dieser Höhenausgleich – gemäß der vom Beschwerdeführer durchgeführten Prüfung mittels Planungssoftware – nicht ausgehen würde, konnte im Zuge des Beschwerdeverfahrens weder widerlegt noch bestätigt werden.

Es bleibt daher sachverhaltsmäßig die Möglichkeit bestehen, dass die Errichtung des eingereichten Bauvorhabens mit den kotierten Höhen des jeweiligen oberen Gebäudeabschlusses und des jeweiligen Firstabschlusses aus geometrischen Gründen nicht möglich sein könnte, ohne die Einreichpläne abzuändern. Sollte sich der Höhenabgleich in geometrischer Hinsicht mit den in den Einreichplänen vorgesehenen Neigungen und Stufen nicht ausgehen, so könnte die Ausführbarkeit des Bauvorhabens Planänderungen erfordern, beispielsweise durch eine Korrektur einzelner Neigungen oder Nutzung von Krümmungen oder Einfügung von treppenförmigen Verläufen. Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass sich der Höhenabgleich geometrisch ausgeht. Die Einreichpläne weisen insoweit ein Maß an Komplexität auf, welches für eine Überprüfung des geometrischen Höhenausgleichs spezielle Planungssoftware benötigt, wie sie von Ziviltechnikern verwendet werden. Für eine augenscheinliche Überprüfung dieser Frage ohne eine computerunterstützte Prüfung mittels Ziviltechnikersoftware (die oben angeführte Planungssoftware) ist die eingereichte geometrische Lösung zu komplex.

Ein gebäudeinterner Giebel weist nach Süden in die Richtung des Beschwerdeführers DI B.. Aus der Sicht der Liegenschaft des Beschwerdeführers DI B. stellt sich die Situation dieses Giebels wie folgt dar:

Die dem Beschwerdeführer zugewandte südliche Gebäudefront besteht zunächst aus einer Fassadenfläche, deren oberer Abschluss auf einer Höhe von 8,29 m liegt. Darüber befindet sich das Dach mit einer Dachneigung von 45°, welches bis auf eine Höhe von 12,38 m ansteigt. Diese Höhen gehen sich jeweils im Rahmen der Gebäudehöhenermittlung gemäß § 81 Abs. 2 BauO für Wien bzw. der zulässigen Firsthöhe oberhalb der tatsächlich ausgeführten Gebäudehöhe aus und wurden diese Höhen vom Beschwerdeführer DI B. auch nicht beanstandet. Giebel werden in diesem Dachbereich nicht ausgebildet.

Im nördlichen und somit vom Beschwerdeführer DI B. abgewandten Teil des Gebäudes springt die Gebäudehöhe und die Firsthöhe auf der westlichen Gebäudeseite mittels einer Stufe zum höheren Gebäudeteil an. An der östlichen Gebäudeseite ist dieser Anstieg zum höheren Gebäudeteil mit architektonischen Mitteln aufgelöst.

Der höhere Gebäudeteil bildet nach Süden hin einen internen Giebel aus, welcher an der westlichen Gebäudefront seine größte Höhe aufweist und sich nach osten hin bis auf Null verjüngt. Die Fläche dieses Giebels ist nach Süden in Richtung der Liegenschaft des Beschwerdeführers DI B. gerichtet, wobei sich der niedrigere Gebäudeteil zwischen diesem Giebel und der Liegenschaft des Beschwerdeführers DI B. befindet.

Hinsichtlich des unteren Gebäudeabschlusses stellt sich das Projekt südseitig (der Hang steigt von Süd nach Nord) wie folgt dar:

Von Süd nach Nord ist ein von der Fassade um 90 cm bis 1,50 Meter abgerückter Eingangsbereich dargestellt. Der Eingangsbereich verläuft eben und fällt damit gegenüber dem ansteigenden Gelände nach Art einer Schneise ab.

Zwischen der Fassade und diesem Eingangsbereich ist ein Grünstreifen ausgewiesen, der in seinem schmalsten Bereich eine Breite von 90 cm hat und sich nach Süden bis zu 1,3 Meter ausweitet. Dieser Grünstreifen verfügt über einen Erdkern, ist vom Eingangsbereich durch eine Stützmauer getrennt und nicht begehbar.

Das Höhenniveau dieses Grünstreifens entspricht weitgehend dem angrenzenden Gelände auf der anderen Seite dieser Eingangsschneise.

Dieser Erdkern ist an allen Seiten von Wänden umgeben und kann erst nach Fertigstellung des Bauvorhabens hergestellt werden. Dieser Erdkern ist nach unten nicht durch eine Betonplatte abgeschlossen. Der Abschluss des Erdkerns nach Süden weist lediglich das Ausmaß eines Betonsockels für den dortigen Zaun auf.

Balkone:

Im Projekt waren zunächst am nordwestlichen Eck des Gebäudes im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss jeweils ein Balkon vorgesehen, der nach Westen auskragte. Dieser wurde vom Beschwerdeführer als ursprüngliche Loggia im Zusammenhang mit der bebauten Fläche thematisiert.

Das Problem bestand in einem früheren Stadium des Bewilligungsverfahrens darin, dass diese Gebäudeteile nach Norden hin durch eine Stütze im Eckbereich und nach Süden direkt an die Front anschließend projektiert waren. Dadurch waren diese Balkone zunächst zu mehr als 50% umbaut.

In der 5. Überarbeitung der Einreichunterlagen ist die Stütze im Eckbereich entfallen und rückten die Balkone damit im Süden 10 cm von der Gebäudefront ab.

In der 6. Überarbeitung der Einreichunterlagen sind diese beiden Balkone zur Gänze entfallen.

Die bebaute Fläche ist im bewilligten Plan mit 194,66 m2 ausgewiesen und ab der 5. Überarbeitung der Einreichunterlagen mit 194,61 m2 ausgewiesen. Die Darstellung der bebauten Fläche ist ab der 5. Überarbeitung der Einreichunterlagen nachvollziehbar.

Zum Thema „Schutzdach“:

Dieser Gebäudeteil ist zur Gänze mit Erdreich überschüttet. Das Erdreich weist eine Dicke von 0,22 bis 0,60 Meter auf. Ob dieses Erdreich ausreichend ist, um die Anforderung des Plandokuments, dass darauf Bäume gepflanzt werden können, zu erfüllen, hängt wesentlich davon ab, welche Baumgattung man für die Bepflanzung auswählt. In Betracht kommen nur solche Baumgattungen, die einen flachen Wurzelbereich ausbilden und mit der vorhandenen Dicke des Erdreichs das Auslangen finden.

Der hinter dem Eingangsbereich projektierte unterirdischer Müllraum ist mit einem Terrassenaufbau überdeckt. Der Müllraum tritt nach außen nicht in Erscheinung.

Bei der Beweiswürdigung wurde erwogen:

Der festgestellte Sachverhalt beruht auf der Aktenlage, den Einreichplänen, dem Vorbringen der Parteien, der durchgeführten mündlichen Verhandlung, den Ausführungen des bautechnischen Amtssachverständigen sowie den jeweils fachkundigen Ausführungen der beiden am Verfahren beteiligten Ziviltechniker (Beschwerdeführer DI B. und der Planverfasser).

In rechtlicher Hinsicht hat das Verwaltungsgericht erwogen:

Der Antrag auf Baubewilligung wurde am 24.11.2021 eingebracht. Auf das Bauvorhaben anwendbar sind daher die Bauordnung für Wien in der Fassung vom 24.11.2021 sowie der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan zum Stand 24.11.2021. Es gilt daher der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan vom 09.09.1999, Pr. Zl. ..., PD .... Für den Bauplatz sind folgende Widmungen festgesetzt: Wohngebiet in der Bauklasse I mit 7,5 m zulässiger Gebäudehöhe und der offenen Bauweise sowie gärtnerische Ausgestaltung für die restlichen Flächen. Gemäß Punkt 3.1.3 der Bebauungsbestimmungen darf der höchste Punkt des Daches der zur Errichtung gelangenden Gebäude nicht höher als 4,5 m über der tatsächlich errichteten Gebäudehöhe liegen.

Zunächst ist auszuführen, dass es der Bauwerberin offensteht, das eingereichte Bauvorhaben während der Dauer des Baubewilligungsverfahrens abzuändern. Davon hat die Bauwerberin sowohl im Behördenverfahren als auch im Beschwerdeverfahren jeweils mehrfach Gebrauch gemacht. Die erstinstanzliche Bewilligung durch den beschwerdegegenständlichen Bescheid ist auf der Grundlage der 3. Überarbeitung der Einreichunterlagen erfolgt. Im Zuge des Beschwerdeverfahrens erfolgten drei weitere Überarbeitungen der Einreichunterlagen durch die Bauwerberin und befand sich das Bauvorhaben zum Zeitpunkt der Entscheidung in Stadium seiner 6. Überarbeitung.

Diese Überarbeitungen wurden amtswegig dahingehend geprüft, dass es sich dabei lediglich um Redimensionierungen (Verkleinerungen) des Projekts sowie um Klarstellungen und Verbesserungen der Einreichpläne handelt. Insbesondere wurde vom bautechnischen Amtssachverständigen bei den Fassungen vor der 6. Überarbeitung wiederholt Mängel der Einreichpläne hinsichtlich Widerspruchsfreiheit und Nachvollziehbarkeit beanstandet und erfolgten die Überarbeitungen jeweils, um Widersprüche auszuräumen und die Nachvollziehbarkeit der Einreichpläne zu gewährleisten. Weiters wurden bei den früheren Fassungen der Einreichpläne Aspekte konkretisiert, welche die Bewilligungsfähigkeit des Projekts gefährdet haben, und hat die Bauwerberin ihr Projekt im Zuge der Überarbeitungen schrittweise so verkleinert, dass die mit einem rechtlichen Genehmigungsrisiko behafteten Bauteile entfallen sind.

Rechtlich ist dazu auszuführen, dass das Gericht im Zuge der erfolgten Projektänderungen zwar von Amts wegen darauf zu achten hat, dass durch die Projektänderungen keine - auch lediglich von Amtswegen wahrzunehmende - Bauordnungswidrigkeiten in das Projekt Eingang finden, und dass keine Projektausweitungen erfolgen, durch die subjektiv-öffentliche Nachbarechte neu berührt werden.

Die Projektänderungen gingen jedoch - als bloße schrittweise Redimensionierungen des Projektes sowie als schrittweise Klarstellungen und Verbesserungen der Einreichpläne - mit keinen derartigen Auswirkungen einher. Die im Zuge des Beschwerdeverfahrens erfolgten Projektänderungen waren daher nicht zu beanstanden.

Zu den beiden ostseitigen Nachbarn EZ ... und EZ ... ist auszuführen, dass diese beiden Nachbarn von der Bauwerberin nicht als Nachbarn ausgewiesen und von der Behörde (im Vertrauen auf die diesbezügliche Richtigkeit der Einreichunterlagen) dem Baubewilligungsverfahren nicht beigezogen worden sind. Diese beiden Nachbarn haben insoweit auch keine Einwendungen im Baubewilligungsverfahren erhoben und wurden vom Gericht dem Beschwerdeverfahren nicht beigezogen.

Rechtlich ist dazu auszuführen, dass die Rechtstellung von übergangenen Nachbarn im § 134 Abs. 4 Bauordnung für Wien geregelt ist. Übergangene Nachbarn haben nach dieser Bestimmung bis längstens drei Monate nach dem Baubeginn Zeit, Einwendungen gegen das Bauvorhaben zu erheben. Für den Fall, dass ein übergangener Nachbar fristgerecht Einwendungen erheben und die Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Nachbarrechts geltend machen sollte, hätte die Behörde über diese Einwendungen zu entscheiden. Im Fall einer für den übergangenen Nachbarn beschwerenden Entscheidung hätte der Nachbar das Recht einer Beschwerde an das Verwaltungsgericht.

Vor dieser Rechtslage war es dem Verwaltungsgericht verwehrt, diese beiden Nachbarn dem Beschwerdeverfahren beizuziehen. Diese beiden Nachbarn haben bisher keine Einwendungen gegen das Bauvorhaben sowie keine Beschwerde an das Verwaltungsgericht erhoben und sind deshalb nicht Parteien des Beschwerdeverfahrens. Darüber hinaus würde eine etwaige Beiziehung dieser beiden Nachbarn im Beschwerdeverfahren bewirken, dass diese Nachbarn die Behördeninstanz verlieren würden, was unter anderem das verfassungsrechtlich gewährleistete Recht auf den gesetzlichen Richter (Entscheidung der Behörde über etwaige Einwendungen diese Nachbarn) verletzen würde. Auch wenn im Zuge des Beschwerdeverfahrens bekannt geworden ist, dass die beiden genannten Nachbarn im Baubewilligungsverfahren aufgrund eines Mangels der Einreichunterlagen übergangen worden sind, konnte dies vom Verwaltungsgericht im Zuge des Beschwerdeverfahrens nicht aufgegriffen werden.

Im Übrigen war das Bauvorhaben auf Grund der eingebrachten Nachbarbeschwerden lediglich im Hinblick auf eine etwaige Verletzung von geltend gemachten subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten zu prüfen.

Zu den einzelnen von den Beschwerdeführern geltend gemachten subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten ist Folgendes auszuführen:

Die Beschwerdeführer differenzieren in ihrer gemeinsam erhobenen und eingebrachten Beschwerde nicht danach, welcher Beschwerdeführer sich jeweils in welchem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht als verletzt erachtet. Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich daher auf alle drei Beschwerdeführer.

Betreffend das Vorbringen der Überschreitung der zulässigen Firsthöhe ist auszuführen:

In der Beschwerde ist zutreffend ausgeführt, dass gemäß dem für das Bauvorhaben geltenden Bebauungsplan PD ... vom 09.09.1999 der höchste Punkt des Daches nicht mehr als 4,5 m über der tatsächlich errichteten Gebäudehöhe liegen darf. An der dem Beschwerdeführer DI B. zugewandten südlichen Gebäudefront werde dies insoweit überschritten, als der vom Beschwerdeführer abgewandte nördliche Gebäudeteil höher ist als der ihm zugewandte südliche Gebäudeteil und dieser höhere Gebäudeteil nach Süden hin – gegen den niedrigeren Gebäudeteil gerichtet - einen Dachabschluss bilde, welcher mehr als 4,5 m über der tatsächlich errichteten Gebäudehöhe liege. Diese Überschreitung der zulässigen Firsthöhe ergibt sich dann, wenn man für die tatsächlich errichteten Gebäudehöhe vom nördlichen Abschluss des Gebäudes zum südlichen Abschluss des Gebäudes eine gerade Linie zieht und nicht - wieder Bauwerber - von einem treppenförmigen Verlauf des oberen Gebäudeabschlusses ausgeht.

Für die beiden anderen Beschwerdeführer ist dieses Vorbringen insoweit relevant, als ihnen jeweils die Westseite des Gebäudes zugewandt ist und sich für den Fall, dass die tatsächlich errichtete Gebäudehöhe mittels einer geraden Linie vom nördlichen Gebäudeabschluss zum südlichen Gebäudeabschluss zu beurteilen wäre, eine teilweise Überschreitung der zulässigen Firsthöhe ergeben würde.

Aufgrund der 3. bis 5. Überarbeitung der Einreichunterlagen war nicht ausreichend beurteilbar, ob das eingereichte Bauvorhaben die genannte Anforderung erfüllt. Die Problematik der Beurteilbarkeit bestand dabei unter anderem darin, dass das Bauvorhaben im Zuge der Überarbeitungen geringfügig verkleinert wurde, wodurch sich Auswirkungen auf in den Einreichplänen darzustellende Schnitte ergeben haben und die erforderlichen Anpassungen der Schnittführungen mangelhaft waren. Mit der 6. Überarbeitung der Einreichunterlagen vom 25.02.2026 wurden diese Mängel der Einreichunterlagen vollständig behoben. Es konnte nunmehr aus den Einreichunterlagen schlüssig nachvollzogen werden, dass bei einem treppenförmigen oberen Gebäudeabschluss der ebenso treppenförmige obere Dachabschluss an keiner Stelle mehr als 4,5 m über der tatsächlich ausgeführten Gebäudehöhe liegt.

Die Beschwerdeführer haben dem - in der mündlichen Verhandlung vom 13.04.2026 - lediglich entgegengehalten, dass es gegen den Erlass der Magistratsabteilung 37 vom 04.08.2014, Version 2.00 vom 06.09.2023, ELAK-Zahl 856024-2014, verstoßen würde, wenn das Bauvorhaben von einem treppenförmigen Verlauf der tatsächlich ausgeführten Gebäudehöhe ausgehe. Gemäß diesem Erlass sei für die Beurteilung der tatsächlich ausgeführten Gebäudehöhe eine gerade Linie vom nördlichen zum südlichen Gebäudeabschluss zu ziehen.

Dazu ist zunächst auszuführen, dass der zitierte Erlass für das Verwaltungsgericht nicht bindend ist und insoweit lediglich die Meinung der Behörde zu einer vom Gericht zu beurteilenden Rechtsfrage darstellt. Es ist daher nicht näher zu untersuchen, ob das Bauvorhaben mit dem von den Beschwerdeführern zitierten Erlass übereinstimmt oder nicht.

Weiters ist auszuführen, dass es Bauwerbern im Zuge der Baufreiheit freisteht, im Rahmen der Vorgaben des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans Gebäude auch treppenförmig zu konzipieren, sodass sich derartige Gebäude in einen höheren und einen niedrigeren Gebäudeteil gliedern. Von dieser Möglichkeit hat der Bauwerber Gebrauch gemacht. Die tatsächlich ausgeführte Gebäudehöhe hat daher einen treppenförmigen Verlauf. Dieser treppenförmige Verlauf spiegelt sich im oberen Dachabschluss wider, weshalb kein Teil des Daches mehr als 4,5 m über der tatsächlich ausgeführten Gebäudehöhe liegt und die oben genannte Bestimmung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans eingehalten wird.

Die von den Beschwerdeführern geltend gemachte Verletzung der Überschreitung der zulässigen Firsthöhe liegt daher nicht vor.

Betreffend die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe durch Einbeziehung eines fiktiven Pflanztrogs ist auszuführen:

Für die Ermittlung der Gebäudehöhe ist § 81 Abs. 2 BauO für Wien maßgeblich. Beurteilungsgrundlage ist das anschließende Gelände, wie es sich nach der Bauführung darstellt.

Das an der Westfassade anschließende Gelände besteht in einem Grünstreifen, der über einen Erdkern verfügt und in seinem schmalsten Bereich eine Breite von 90 cm aufweist sowie sich nach Süden bis zu 1,3 m ausweitet. Dieser Grünstreifen fällt nach Westen hin über eine Stützmauer zu einem tiefer gelegenen Eingangsbereich ab. Dieser Eingangsbereich stellt eine Schneise unterhalb des anschließenden Geländes dar und ist sowohl nach Westen als auch nach Osten jeweils durch eine Stützmauer begrenzt. Das Geländeniveau des Grünstreifens, der zwischen der Westfassade und der Eingangsschneise liegt, weist weitgehend das gleiche Niveau auf wie das Gelände, das westlich an die Eingangsschneise angrenzt.

Der Bauwerber hat das Niveau des oben ausgeführten Grünstreifens bei der Ermittlung der Gebäudehöhe als anschließendes Gelände zu Grunde gelegt. Von dieser Grundlage ausgehend ergibt sich die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe.

Die Argumentation der Beschwerdeführer besteht darin, dass es unzulässig wäre, das Geländeniveau dieses Grünstreifens als angrenzendes Gelände heranzuziehen. Als angrenzendes Gelände wäre vielmehr der tiefer gelegene Eingangsbereich heranzuziehen.

Die Beschwerdeführer sind mit diesem Vorbringen nicht im Recht. Der obgenannte Grünstreifen, der sich zwischen der Westfassade des Gebäudes und den tiefer gelegenen Eingangsbereich befindet, stellt anschließendes Gelände dar. Insbesondere liegt auch keine Umgehung vor, zumal sich dieser Grünstreifen in etwa auf dem gleichen Geländeniveau befindet wie das Gelände auf der anderen Seite der Eingangsschneise.

Die von den Beschwerdeführern behauptete „Manipulation“ der Gebäudehöhe mittels eines fiktiven Pflanztrogs liegt somit nicht vor, womit auch die von den Beschwerdeführern behauptete Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe nicht vorliegt.

Zur Überschreitung der flächenmäßigen Ausnützbarkeit ist Folgendes auszuführen:

Die Einreichpläne haben zunächst die Problematik aufgewiesen, dass zwei Balkone zum Teil als Loggien anzusehen und zum Teil in die bebaute Fläche einzurechnen gewesen wären.

Diese beiden Balkone wurden im Zuge der Überarbeitungen der Einreichunterlagen zunächst abgeändert und sind in der 6. Überarbeitung zur Gänze entfallen.

Die Ausnützbarkeit des Bauplatzes wird nachweislich eingehalten. Die Argumentation der Beschwerdeführer, wonach die beiden oben genannten Balkone in die bebaute Fläche einzurechnen wären, wodurch sich eine Überschreitung der Ausnützbarkeit des Bauplatzes ergeben würde, geht mit der 6. Überarbeitung der Einreichpläne und den darin vorgesehenen Entfall der beiden Balkone ins Leere. Die behauptete Rechtsverletzung liegt daher nicht vor.

Zum Beschwerdevorbringen, dass eine unzulässige Ablöse der Stellplätze stattgefunden habe, genügt es, auszuführen, dass eine allfällige unzulässige Ablöse von Stellplätzen kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht darstellt. Die subjektiv-öffentliche Nachbarechte sind im § 134a Abs. 1 BauO für Wien abschließend aufgezählt und die allenfalls unzulässige Ablöse von Stellplätzen ist in dieser Aufzählung nicht enthalten.

Die Beschwerde stellt sich daher nach der im Zuge des Beschwerdeverfahrens erfolgten 6. Überarbeitung der Einreichunterlagen als unbegründet dar. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.