Gesamter Gesetzestext

Landesverwaltungsgericht Wien VGW-101/042/10842/2021

Dokumenttyp: Entscheidungstext
Entscheidungsdatum: 22.07.2025
ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2025:VGW.101.042.10842.2021

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien erkennt durch seinen Richter Mag. DDr. Tessar über die Beschwerde der A. gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 50, Wiener Schlichtungsstelle, Dezernat IV, vom 1.6.2021, Zl. ..., mit welchem das auf Antrag der Beschwerdeführerin vom 28.4.2021 geführte Verfahren, dessen Verfahrensgegenstand deren Antrag auf Erlassung eines Wiederherstellungsauftrags i.S.d. § 9 Abs. 1 i.V.m. § 37 Abs. 1 Z 6 MRG im Hinblick auf die Wohnungen in Wien, B.-gasse Tür 20 und 21, ist, gemäß § 25 Abs. 2 Z 1 AußerstreitG ist, unterbrochen worden ist, zu Recht:

I. Gemäß § 28 Abs. 1 i.V.m. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG wird der Beschwerde stattgegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben.

II. Gegen diese Entscheidung ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz – VwGG eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG unzulässig.

B E G R Ü N D U N G

Der Spruch und die Begründung des gegenständlich bekämpften Bescheids lauten wie folgt:

„Das mit Antrag vom 28.04.2021 bei der Magistratsabteilung 50 (MA 50) - Gruppe Schlichtungsstelle eingeleitete Verfahren gemäß § 9 MRG auf Wiederherstellung betreffend die zusammengelegten Mietgegenstände Top Nr. 20 und 21 im Haus in Wien, B.-gasse, wird bis zur rechtskräftigen Entscheidung des beim BG C. zu GZ ... im anhängigen Verfahrens auf Feststellung des Umfanges ihres Bestandrechtes sowie auf Zustimmung der Antragstellerin auf Herstellung des konsensmäßigen Zustandes bzw. nachträgliche Einholung sämtlicher erforderlicher Bewilligungen bzw. Unterfertigung des der Klage angeschlossenen Einreichplanes (Erbringung einer unvertretbaren Leistung) gemäß § 25 Abs. 2 Z 1 AußStrG unterbrochen.

B E G R Ü N D U N G

Mit Antrag vom 28.04.2021, eingelangt am 29.04.2021, begehrte die Antragstellerin betreffend der zusammengelegten Wohnungen Top Nr. 20 und 21 im Haus in Wien, B.-gasse, die Schlichtungsstelle möge der Antragsgegnerseite unter Setzung einer angemessenen Frist von höchstens vier Wochen auftragen, die von ihnen vorgenommenen Veränderungen in den Mietobjekten Top Nr. 20 und 21 zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand der Top Nr. 20 wiederherstellen, insbesondere die dem Baukonsens gemäße Raumaufteilung der Top Nr. 20 und 21 (Bescheid MA 3 7 / … /…/90 vom 20.07.1992) gemäß Bauplan Dachgeschoß wiederherzustellen sowie den Antragsgegnern den Ersatz der Kosten des Verfahrens, gemäß § 19a RAO zu Händen der ausgewiesenen Rechtsvertretung der Antragstellerin auftragen.

Die Benützungsbewilligung vom 6.11.1997 sei auf Basis des Bauansuchens erteilt worden und umfasse daher die Benützung der Flachdächer des Hauses nicht.

Im Mietvertrag vom 25.8.2000 sei die Zusammenlegung der Top Nr. 20 und 21 gestattet worden.

Im Frühjahr 2020 habe man gesehen, dass der Baukonsens nicht mit dem in natura feststellbaren Zustand übereinstimme. Es liege keine baubehördliche Bewilligung der Zusammenlegung im Bauakt auf. Zur GZ ... sei am BG C. ein von den Antragsgegnern gegen die Antragstellerin geführtes Verfahren anhängig, in welchem die Antragsgegner gegenüber der Antragstellerin Mietrechte an den Flachdächern behaupten würden und würde die Zustimmung der Antragstellerin zu einem von Einreichplan begehrt, worin wesentliche bauliche Veränderungen auch im Inneren des Mietgegenstandes Top Nr. 21 (Versetzung von Türen, Trennwänden) und Top Nr. 20 (gänzlich geänderte Raumeinteilung, neue Abtrennungen) ersichtlich seien, welche gänzlich ohne Zustimmung und Anzeige durchgeführt worden seien. Die Antragstellerin sei nicht verpflichtet, diese Änderungen zu dulden und entsprächen diese Veränderungen im Inneren nicht der Übung des Verkehrs und keinem wichtigen Interesse der Antragsgegnerseite.

Der umfangreichen Äußerung der Antragsgegnerseite war zu entnehmen, dass jedenfalls die Frage der Mietrechte an den Flachdächern und die erfolgte Zustimmung als auch die Wesentlichkeit der Veränderungen strittig sind und die Antragsgegner eine Klage auf Feststellung des Umfanges ihres Bestandrechtes sowie auf Zustimmung der Antragstellerin auf Herstellung des konsensmäßigen Zustandes bzw. nachträgliche Einholung sämtlicher erforderlicher Bewilligungen bzw. Unterfertigung des der Klage angeschlossenen Einreichplanes, eingereicht haben. Diese Klage ist beim BG C. zur GZ ... anhängig und wurde der Verhandlungstermin vom 29.4.2021 auf den 21.09.2021 erstreckt.

§ 25 Abs. 2 AußStrG normiert, dass ein Verfahren ganz oder zum Teil von Amts wegen oder auf Antrag unterbrochen werden kann, wenn 1. eine Vorfrage über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses den Gegenstand eines anderen anhängigen oder eines von Amts wegen einzuleitenden Verfahrens vor einem Gericht oder einer Verwaltungsbehörde bildet, die Lösung der Vorfrage im anhängigen Verfahren nicht ohne einen erheblichen Verfahrensaufwand möglich und mit der Unterbrechung keine unzumutbare Verzögerung verbunden ist.

§ 39 Abs. 3 MRG normiert, dass die Gemeinde nach Vornahme der erforderlichen Ermittlungen, wenn der Versuch einer gütlichen Beilegung des Streites erfolglos geblieben ist, über den Antrag nach § 37 Abs. 1 zu entscheiden hat. Auf das Verfahren sind die Regelungen der § 8 Abs. 1, § 10 Abs. 2, §§ 17, 25 bis 28, § 31 Abs. 1 bis 4 und §§ 32 bis 34 AußStrG sowie § 37 Abs. 2, Abs. 2a, Abs. 3 Z 1 bis 12 und 18 und Abs. 4 entsprechend anzuwenden; im Übrigen gilt für das Verfahren das Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991.

§ 25 AußStrG ist demnach auch im Verfahren vor der Schlichtungsstelle anzuwenden.

Entscheidungsrelevant für die gegenständliche Bestreitung ist die Entscheidung darüber, ob die Flachdächer im Umfang des Bestandrechtes enthalten sind, als auch, die Entscheidung über eine Zustimmung der Vermieterseite zu den durch die Antragsgegnerseite (Mieterseite) durchgeführten Veränderungen.

In dem beim BG C. zur GZ ... anhängigen Verfahren ist eben dies zu entscheiden.

Bis zur rechtskräftigen Erledigung dieses Verfahrens ist daher die Unterbrechung des gegenständlichen Verfahrens zweckmäßig.

Es war sohin spruchgemäß zu entscheiden.

Das gegenständliche Verfahren kann nach Rechtskraft der Entscheidung GZ ... des Bezirksgericht C. auf Antrag einer Verfahrenspartei bei der MA 50 - Gruppe Schlichtungsstelle fortgesetzt werden.“

In der gegen diesen Bescheid eingebrachten Beschwerde führte die Beschwerdeführerin aus wie folgt:

„Die Antragstellerin erhebt gegen die Entscheidung der Gemeinde gemäß § 39 MRG, der MA 50 - Wiener Schlichtungsstelle, Dezernat I, GZ ..., Wien, B.-gasse vom 01.06.2021, der Antragstellervertretung zugestellt am 11.06.2021, innerhalb offener Frist nachstehende

BESCHWERDE

an das Verwaltungsgericht Wien, und führt diese aus wie folgt:

Mit dem angefochtenen Bescheid sprach die Magistratsabteilung 50 (MA50) - Gruppe Schlichtungsstelle aus, dass das mit Antrag vom 28.04.2021 bei der MA50 seitens der Antragstellerin eingeleitete Verfahren gemäß § 9 MRG auf Wiederherstellung betreffend die zusammengelegten Mietgegenstände Top 20 und 21 im Haus in Wien, B.-gasse bis zur rechtskräftigen Entscheidung des beim BG C. zu GZ ... anhängigen Verfahrens auf Feststellung des Umfangs ihres Bestandrechtes sowie auf Zustimmung der Antragstellerin auf Herstellung des konsensmäßigen Zustand bzw. nachträgliche Einholung sämtlicher erforderlicher Bewilligungen bzw. Unterfertigung des der Klage angeschlossener Einreichplanes (Einbringung einer unvertretbaren Leistung) gemäß § 25 Abs 2 Z 1 Außerstreitgesetz unterbrochen ist.

Seitens der Antragstellerin wird diese Entscheidung auf Verfahrensunterbrechung mangels Präjudizialität der Rechtskraft der Entscheidung des Verfahrens zu GZ ... des Bezirksgerichtes C. bekämpft.

Im gegenständlichen Schlichtungsantrag vom 28.04.2021, bei der MA 50 eingelangt am 29.04.2021, begehrte die Antragstellerin als Vermieterin betreffend die seitens der Antragsgegner zusammengelegten Wohnungen Top Nummer 20 und 21 im Haus in Wien, B.-gasse, die Schlichtungsstelle möge der Antragsgegnerseite unter Setzung einer angemessenen Frist von höchstens vier Wochen auftragen, die von ihnen vorgenommenen baulichen Veränderungen im Inneren der Mietgegenstände Top Nummer 20 und 21 zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand der Top 20 wiederherzustellen, insbesondere die den Baukonsens gemäß der Räumaufteilung der Top 20 und 21 (Bescheid MA37/…/…/90 vom 20.07.1992) gemäß Bauplan Dachgeschoss wiederherzustellen.

Voranzustellen ist, dass gemäß § 37 Abs 1 Z 6 Fall 1 MRG im außstr Verf die Feststellung der Pflicht des Vermieters zur Zustimmung zu vom antragstellenden Mieter beabsichtigten oder bereits durchgeführten Arbeiten im Mietgegenstand oder der Ersatz dieser Zustimmung beantragt werden kann. Ebenso ist - wie im gegenständlichen Fall über daraus abgeleitete Unterlassungs-, Entfernungs- und Wiederherstellungsbegehren des Vermieters im außstr Verf zu entscheiden. Verfahrensgegenstand ist dabei jeweils die Prüfung aller positiven und negativen Voraussetzungen des § 9 Abs 1 und 2 MRG.

Die Antragstellerin stützt sich gegenständlich auf das Nichtvorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen des § 9 MRG zu den von der Antragsgegnerin im Inneren der Mietgegenstände durchgeführten baulichen Veränderungen.

Die Antragstellerin macht keine Ansprüche aus dem Mietvertrag, ds solche, die über den Regelungsinhalt des § 9 MRG hinausgehen, geltend.

Hingegen ist das beim BG C. zu GZ ... anhängige Verfahren der Antragsgegner (dort als Kläger) gegenüber der Antragstellerin (dort als Beklagten) auf Zustimmung zu baulichen Änderungen außerhalb der beiden Mietgegenstände gerichtet, die nach stRsp eben nicht dem Regime des § 9 MRG und daher auch nicht dem Außerstreitverfahren unterliegen.

Die Schlichtungsstelle geht daher rechtsirrig davon aus, dass das rechtliche Ergebnis im streitigen Verfahren beim BG C. zu GZ ..., nämlich die Entscheidung darüber, ob die Flachdächer (!) im Umfang des Bestandrechtes enthalten sind, als auch die Entscheidung über eine Zustimmung der Vermieterseite zu den durch die ieterseite) durchgeführten Veränderungen für die Entscheidung im gegenständlichen Verfahren über den Antrag der Antragstellerin, die im Inneren der Mietgegenstände seitens der Antragsgegner durchgeführten baulichen Änderungen mangels erteilter Zustimmung rückgängig zu machen, präjudiziell wäre.

Die Antragsgegner, Kläger im Verfahren ... des Bezirksgerichtes C. begehren in ihrer dortigen Klage vom 08.03.2021 festzustellen, dass ihr Mietrecht auch die in Punkt 1 des Urteilsbegehrens genannten, außerhalb des Inneren des Mietgegenstandes liegenden Bereiche umfasse nämlich:

-das „Flachdach A" umfassend die in Beilage ./B mit „Terrasse 1“ und „Wintergarten“ umschriebenen Flächen;

-das „Flachdach B“, umfassend die in Beilage ./B mit „Terrasse 2“ umschriebene Fläche;

-die vom „Flachdach A “ auf den Steg f. Rauchfangkehrer zwecks Zuganges auf das darüber liegende „Flachdach C“ führende, errichtete Metalltreppe sowie diesen erwähnten Zugang über den Steg f. Rauchfangkehrer zu „Flachdach C“;

-das „Flachdach C“, Terrasse samt Aufbauten, umfassend die in Beilage ./B mit „Terrasse 3“ umschriebene Fläche.

Auch sonst zielt das Urteilsbegehren nach dem Vorbringen der Antragsgegner als Kläger im Verfahren ... gerade nicht auch auf die Genehmigung der hier verfahrensgegenständlichen, im Inneren der beiden Mietgegenstände vorgenommenen baulichen Änderungen ab; dazu erstatteten die Antragsgegner als Kläger im Verfahren ... des BG C. kein Vorbringen, sondern begehrten nur den Ersatz der Zustimmung zu den von den Antragsgegnern außerhalb des Mietgegenstandes errichteten Baulichkeiten, wie den Wintergarten auf dem Flachdach A, der Metalltreppe als Verbindungstreppe zum Flachdach C usw.

Selbst wenn das BG C. zu dem Ergebnis käme, dass die Antragsgegner an den „Flachdächern“ und Rauchfangkehrersteigen außerhalb des ursprünglichen Mietgegenstandes Mietrechte erworben haben sollten - und nur dazu begehren die Antragsgegner Feststellungen im genannten Gerichtsverfahren - ändert dies nichts daran, dass die Antragsgegner unzulässiger Weise (auch) bauliche Änderungen im Inneren des Mietgegenstandes vorgenommen haben, über die im gegenständlichen Außerstreitverfahren zu entscheiden ist.

Mit einer positiven Feststellung des Bezirksgerichtes C. über angebliche Mietrechte der Antragsgegner außerhalb der von ihnen angemieteten beiden Wohnungen sind bauliche Änderungen der Antragsgegner im Inneren der beiden Wohnungen nicht legitimiert.

Entgegen der Begründung der Rechtsauffassung der Schlichtungsstelle beinhaltet das Feststellungsbegehren der Antragsgegner im genannten streitigen Verfahren sohin gerade keinen Gegenstand, der im Verfahren nach § 9 MRG zu behandeln ist.

Durch die gegenständliche Unterbrechung des Verfahrens tritt für die Antragstellerin eine ungebührliche Verzögerung ein, zumal ihr somit auch das Recht genommen wird, das Verfahren zur Entscheidung an das Gericht abzuziehen.

Beweis;

im Verfahren von Antragsgegnerseite vorgelegter Klagsschriftsatz vom 08.03.2021;

wBv.

Aus den genannten Gründen stellt die Antragstellerin als Beschwerdeführerin den

ANTRAG.

das Verwaltungsgericht Wien möge der Beschwerde stattgeben und allenfalls nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung die Entscheidung der MA50 ... vom 01.06.2021 aufheben und der MA50 - Wiener Schlichtungsstelle, Dezernat I, die Entscheidung in der Sache selbst auftragen, sowie der Antragsgegnerseite den Kostenersatz auferlegen.“

Aus dem der Beschwerde beigeschlossenen erstinstanzlichen Akt ist ersichtlich:

Mit Schriftsatz vom 28.4.2021 stellte die Beschwerdeführerin einen Antrag auf Wiederherstellung des bisherigen Zustandes und auf Beseitigung der von den Mietern vorgenommenen baulichen Veränderungen im Hinblick auf das Herrn D. E. und Frau F. G. vermietete Bestandobjekt in Wien, B.-gasse/Top 20, sowie in Hinblick auf das an Herrn D. E. vermietete Bestandobjekt in Wien, B.-gasse/Top 21.

Wörtlich wird in diesem Antrag ausgeführt wie folgt:

„1. Die Antragstellerin ist grundbücherliche Eigentümerin der Liegenschaft Wien, B.-gasse.

Die Antragstellerin ließ im Jahr 1992 von Bmstr. Ing. H. I. das Dachgeschoß im Haus Wien, B.-gasse ausbauen, im Zuge dessen die Wohnung Top 21 hergestellt wurde.

Den Konsens stellt das mit Bescheid Zahl MA 37/.../.../90 vom 20.7.1992 bewilligte Bauansuchen dar.

Die Benützungsbewilligung wurde mit Bescheid MA 37/.../.../93 vom 06.11.1997 auf Basis des Bauansuchens vom 20.07.1992 erteilt.

Diese Benützungsbewilligung umfasst nicht die Benützung der Flachdächer des Hauses Wien, B.-gasse.

Der aktuelle Baukonsens hinsichtlich des Daches der Liegenschaft B.-gasse sowie der Wohnungen Top 20 und Top 21 ist in Beilage JA abgebildet.

Beweis: offenes Grundbuch

Bescheid MA 37/.../.../90 vom 20.07.1992, Beilage ./A

Bescheid Benützungsbewilligung vom 06.11.1997, Beilage ./B

Aktueller Baukonsensplan, Beilage ./C

Stellungnahme Bmstr. Ing. J. K. zum Baukonsens der Top 21, Beilage ./D

2. Der Erstantragsgegner mietete von der Antragstellerin mit Mietvertrag vom 20.07.1993 die Wohnung Top 21 im genannten Haus (Beilage ./E).

Mit Mietvertrag vom 25.08.2000 (Beilage ./F) mieteten die Antragsgegner von der Antragstellerin gemeinsam die Wohnung Top 20 im genannten Haus, bestehend aus zwei Zimmern, Küche und Klosett im Ausmaß von 46 m2; Mietbeginn war der 01.10.2000.

In § 6 des Mietvertrages vom 25.08.2000 Beilage ./F. wurde vereinbart:

„Der Mieter ist berechtigt die Wohnung top 20 und top 21 zusammen zu legen. Es dürfen nur befugte Professionisten mit der Adaptierung betraut werden und allfällige Schäden müssen ordnungsgemäß instand gesetzt werden. Die gesamten Kosten trägt der Mieter.

Gemäß § 4 Abs 6 und Abs 7 des Mietvertrages vom 25.08.2000 wurde ausdrücklich vereinbart, dass die Mieter in allen Fällen, in denen sie bauliche Veränderungen am Mietgegenstand vornehmen, auf ihre Kosten für die behördlichen Genehmigungen Sorge zu tragen haben.

Beweis: Mietvertrag vom 20.07.1993, Beilage ./E

Mietvertrag vom 25.08.2000, Beilage ./F

3. Der Hausverwalter der Liegenschaft, Herr L. M. von der N. GmbH wurde im Frühjahr 2020 anlässlich der Einsichtnahme in den Bauakt der Liegenschaft durch den von Antragstellerseite beauftragten Bmstr. Ing. J. K. darauf aufmerksam, dass der Baukonsens des Hauses Wien, B.-gasse, insbesondere hinsichtlich der Dachlandschaft des Hauses nicht mit dem in natura feststellbaren Zustand übereinstimmt.

So haben die Antragsgegner, deren Mietgegenstände quasi im Dachgeschoß des Hauses situiert sind, Flachdächer des Hauses zu Terrassen umfunktioniert, durch Metalltreppen verbunden und einen Wintergarten auf einem der Flachdächer errichtet.

Im Bauakt lag auch keine baubehördliche Bewilligung der im Mietvertrag vom 25.08.2000, Beilage ./F, an sich gestatteten Zusammenlegung der Wohnungen Top 20 und Top 21 auf.

Trotz mehrmaliger Nachfrage legten die Antragsgegner keine Unterlagen über die baubehördliche Bewilligung der Zusammenlegung der genannten Wohnungen vor.

Beweis: Stellungnahme Bmstr. Ing. J. K. vom 08.06.2020, Beilage ./D

4. Mittlerweile behängt zu GZ ... des Bezirksgerichtes C. ein von den Antragsgegnern gegen die Antragstellerin geführtes streitiges Verfahren, in welchem die Antragsgegner gegenüber der Antragstellerin Mietrechte an den Flachdächern behaupten.

Im Rahmen dieses Gerichtsverfahrens begehren die Antragsgegner die Zustimmung der Antragstellerin zu einem von den Antragsgegnern erstellten Einreichplan, aus welchem für die Antragstellerin erstmals ersichtlich wurde, dass die Antragsgegner auch im Inneren des Mietgegenstandes Top 21 die nachstehend angeführten, wesentlichen baulichen Änderungen ohne vorangehende Zustimmung der Antragstellerin vorgenommen haben:

4.1. Die Versetzung der Türe vom Vorzimmer der Top 21 zum Zimmer 1, einschließlich des damit verbundenen Durchbruches durch eine tragende Wand;

4.2. zwischen dem ersten und dem zweiten Zimmer der Top 21 wurde die Trennwand zur Gänze entfernt,

4.3. die Türe vom Flur ins Zimmer 1 wurde auf eine dem Baukonsens widersprechenden Breite und Höhe, nämlich 70/210 anstelle 80/200 geändert;

4.4. die Türe zwischen Zimmer 3 und Zimmer 4 wurde auf eine dem Baukonsens widersprechende Breite und Höhe, nämlich 70/210 anstelle 80/200 geändert;

4.5. die Türe zwischen Abstellraum und Zimmer 1 wurde versetzt und auf eine dem auf eine dem Baukonsens widersprechenden Breite und Höhe, nämlich 75/196 anstelle 80/200 geändert.

5. Im Inneren des Mietgegenstandes Top 20 wurde die Raumeinteilung gänzlich geänderte und neue Abtrennungen geschaffen, die der Antragstellerin im Vorfeld nicht angezeigte und sohin ohne deren Zustimmung durchgeführte wurden.

6. Diese Änderungen sind im angeschlossenen Einreichplan der Antragsgegner (Beilagen VA und ./B des Verfahrens ... des Bezirksgerichtes C., hier Beilage ./G) ersichtlich.

Bei diesen baulichen Änderungen handelt es sich um wesentliche Veränderungen des Mietgegenstandes, die der vorangehenden Zustimmung der Antragstellerin als Vermieterin bedürfen.

Insbesondere ist auch das Aufstellen von Zwischenwänden und die Änderung der Raumaufteilung laut ständiger Rechtsprechung keine unwesentliche Veränderung, die ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden darf. Eine solche Zustimmung wurde und wird seitens der Antragstellerin nicht erteilt.

Durch diese baulichen Änderungen wurde der für die gegenständliche Wohnung Top 21 bestehende Baukonsens gemäß Bescheid ZI MA 37/…/.../.../90 vom 20.07.1992, Beilage ./A., geändert.

Ebenso weist der Einreichplan über die gestattete Zusammenlegung der Top 21 mit Top 20 hinausgehende Änderungen der Raumaufteilung der Top 20 auf, die zuvor mit der Antragstellerin nicht abgestimmt waren.

Durch die unterbliebene Anzeige wurde der Antragstellerin die in § 9 Abs 1 MRG vorgesehene Möglichkeit genommen, die beabsichtigten Veränderungen des Antragsgegners abzulehnen bzw. einen Wiederherstellungsvorbehalt zu äußern. Da die von den Antragsgegnern durchgeführten Veränderungen nicht sämtliche in § 9 Abs 1 Z 1-7 MRG genannten Voraussetzungen erfüllen, ist die Antragstellerin nicht verpflichtet, diese zu dulden.

Insbesondere entsprechen die vorgenommenen Veränderungen im Inneren der Wohnungen nicht der Übung des Verkehrs (50b273/00h) und keinem wichtigen Interesse der Antragsgegner als Mieter.

Die Antragstellerin hat von den im Inneren der Tops 20 und 21 von den Antragsgegnern vorgenommenen baulichen Änderungen erstmals am 01.04.2021 durch Übermittlung des genannten Einreichplanes im Verfahren GZ ... des Bezirksgerichtes C. erfahren.

Beweis: Bescheid MA 37/.../.../90 vom 20.07.1992, Beilage ./A

Bescheid Benützungsbewilligung vom 06.11.1997, Beilage ./B

Aktueller Baukonsensplan, Beilage ./C

Stellungnahme Bmstr. Ing. J. K. zum Baukonsens der Top 21, Beilage ./D

Einreichplanung der Antragsgegner, Beilage ./G

beizuschaffender Akt zu d.g. GZ ...

ZG L. M., p. A. N. GmbH, Wien, O.-gasse

Lokalaugenschein

Die Antragstellerin stellt sohin den

ANTRAG.

es möge den Antragsgegnern unter Setzung einer angemessenen Frist von höchstens vier Wochen aufgetragen werden, die von ihnen vorgenommenen Veränderungen in den Mietobjekten Top 20 und Top 21 zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand der im Haus in Wien, B.-gasse gelegenen Wohnung Top Nr 20, insbesondere die dem Baukonsens gemäße Raumaufteilung der Top 20 und Top 21 gemäß Beilage ./C, wiederherzustellen sowie den Antragsgegnern den Ersatz der Kosten des Verfahrens, gemäß § 19a RAO zu Händen der ausgewiesenen Rechtsvertretung der Antragstellerin, auftragen.“

Beigeschlossen wurde nicht nur der am 20.7.1993 mit Herrn D. E. bezüglich des Objekts „B.-gasse, Stock DB, Tür 21“ geschlossene Mietvertrag, sondern auch eine Beilage zu diesem Mietvertrag, in welcher ausgeführt wird wie folgt:

„Beilage zum Mietvertrag

abgeschlossen zwischen der Hausverwaltung P. Co KG als Vertreterin der Hausinhabung und Herrn D. E., als Mieter bezüglich des Bestandobjektes in: Wien, B.-gasse, Top 21.

Von dem in § 3 vereinbarten Hauptmietzins werden monatlich S 5.400,-- (i. W.: Schilling fünftausendvierhundert) für die ersten zehn Jahre im Wege einer Mietzinsvorauszahlung in Höhe von S 648.000,-- (i.W.: Schilling sechshundertachtundvierzigtausend) zuzüglich 10 % USt von dem Mieter bei Mietbeginn an die Vermieterseite vorausbezahlt. Nach Ablauf dieser 10 Jahre reduziert sich der Hauptmietzins auf den Betrag von S 2.500,— (i.W.: zweitausendfünfhundert) zuzüglich der zu diesem Zeitpunkt geltenden Umsatzsteuer und BK und sämtlicher zu diesem Zeitpunkt geltenden sonstigen Abgaben, die keine gewinnbringende Einnahme des Vermieters sind. Der nach 10 Jahren reduzierte Hauptmietzins gilt auf der Basis Juni 1993 iS § 3 Z 3 des Mietvertrages wertgesichert.

Der Mieter erhält das Recht, das gegenständliche Bestandobjekt an einen Nachmieter, gegen den aus finanziellen und persönlichen Gründen keine Bedenken bestehen, weiterzugeben, wobei diesem namhaft gemachten Nachmieter das gegenständliche Eintrittsrecht diesfalls nicht mehr zusteht. Das Weitergaberecht wird mit 30.6.2022 befristet. Die Ausübung des einmaligen Weitergaberechtes erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters, sowie des namhaft gemachten Nachmieters an die Vermieterseite. Allfällige Bedenken gegen den namhaft gemachten Nachmieter muß die Vermieterseite dem Mieter, nicht jedoch dem namhaft gemachten Nachmieter, innerhalb von 14 Tagen nach Empfang dieser Mitteilung bekanntgeben.

Die an die Zimmer und das Vorzimmer anschließende Terrasse, die nicht begehbar ist und als Teil des Daches anzusehen ist, darf von dem Mieter nicht benützt werden. Sie stellt keinen Bestandteil des gegenständlichen Mietvertrages dar. Die Vermieterseite übernimmt daher auch keinerlei Haftung, sollte dem Mieter auf diesem Dachteil bei unbefugter Benützung etwas passieren. Sofern der Mieter als Geschäftsführer ohne Auftrag diesen Dachbodenteil, behördlich genehmigterweise, ausbaut und absichert, bietet ihm die Vermieterseite hiemit unverbindlich an, diesen Teil um einen Betrag von S 100,-- zuzüglich Umsatzsteuer und BK-Anteil zu vermieten.

Frau F. G., geb. ..., wird als Lebensgefährtin, sohin als eintrittsberechtigt, anerkannt.“

Zudem wurde ein zwischen der Beschwerdeführerin einerseits und Herrn D. E. und Frau F. G. andererseits am 25.8.2000 abgeschlossener Mietvertrag bezüglich des Objekts „B.-gasse, Stock 3, Tür 20“ beigeschlossen. In diesem Mietvertrag findet sich auf dessen letzten Seite nachfolgende „weitere Vereinbarung“:

„Der Mieter ist berechtigt die Wohnungen top 20 und top 21 zusammenzulegen. Es dürfen nur befugte Professionisten mit der Adaptierung betraut werden und allfällige Schäden müssen ordnungsgemäß instand gesetzt werden. Die Gesamten Kosten trägt der Mieter. Die Kosten der Fenstersanierungen, die im Zuge der Wohnungssanierung, die der Mieter auf eigenen Kosten vornimmt, notwendig wird, trägt der Mieter.“

Zu diesem Antrag der Beschwerdeführerin erstatteten Herr D. E. und Frau nachfolgende, mit 26.5.2021 datierte „Äußerung“:

„In außen bezeichneter Rechtssache erstatten die Antragsgegner durch ihre ausgewiesene Rechtsvertretung zum Antrag der Antragstellerin vom 28.04.2021 nachfolgenden

Äußerung und Urkundenvorlage

Grundsätzlich wird das antragstellerische Vorbringen bestritten, soweit es nicht ausdrücklich außer Streit gestellt wird und wird dem antragstellerischen Begehren/Antrag generell entgegengetreten.

Zur Vermeidung zu umfangreicher anfänglicher Ausführungen dürfen die Antragsgegner vorweg eine Gesamtdarstellung des vorliegenden Sachverhaltes skizzieren:

Der Erstantragsgegner mietete vorerst die tatsächlich im 4. Stock (nicht wie laut Mietvertrag im „DB“) gelegene Wohnung Top 21 im Haus Wien, B.-gasse;

Beginn des Mietverhältnisses war am 01.08.1993, abgeschlossen auf unbestimmte Zeit (siehe vorgelegte Beilage ./E).

In der Folge mieteten beide Antragsgegner gemeinsam die im selben Stockwerk (nicht wie laut Mietvertrag „Stock 3“) gelegene Wohnung Top 20; Beginn des Mietverhältnisses war am 01.10.2000, abgeschlossen auf unbestimmte Zeit (siehe vorgelegte Beilage ./F).

Wie in diesem Mietvertrag zugestanden (siehe S. 4, § 6), verbanden die Antragsgegner beide Wohnungen in der Folge mit einem Türdurchbruch, der aber keine tragende Mauer betraf;

zusätzlich blieben aber die jeweiligen Wohnungseingänge zu Top 21 sowie Top 20 weiterhin bestehen.

Schon im Zusammenhang mit dem Mietvertrag vom 01.08.1993 (Top 21) hat der Erstantragsgegner neben seinem Wohnungsmietrecht auch das Mietrecht auf die nunmehr teilweise in Streit gestellten Dachflächen sowie das Recht auf deren entsprechenden Umbau erworben. Die damit verbundenen Umbauarbeiten wurden von jenem auch im gegenständlichen Antrag erwähnten Bmst. H. I. - wie im gegenständlichen Antrag von der Antragstellerseite ausdrücklich zugestanden von dieser kommend und somit dieser nahestehend bzw. von dieser beauftragt - geplant, und, wie dem Erstantragsgegner zugesagt, bei der MA 37 eingereicht und letztlich auch durchgeführt.

Hinsichtlich der nunmehr von Antragstellerseite teilweise bemängelten Ausbauarbeiten war es tatsächlich so, dass 1993 von Architekt DI Q. Skizzen für den Dach- und Terrassenausbau erstellt, an Bmst. H. I. zur Kenntnis und Prüfung weitergeleitet und schließlich von der der Hausinhabung nahestehenden Firma R. GmbH, genehmigt an den Erstantragsgegner zurückgestellt wurden.

1995 wurden dann Arbeiten an den Kaminen durch Bmst. Ing. S. - ebenfalls beauftragt durch die Antragstellerin - und zur Vorbereitung der Terrassenausbauten durchgeführt sowie auch Sanierungen der Dachhaut bei den geplanten Bereichen. Zeitgleich ließ der Erstantragsgegner, im Einvernehmen mit den Antragstellern, Arbeiten zur Errichtung von Terrassen auf den Flachdächern „A“, „B" und „C“, der Metalltreppe vom Flachdach „A“ auf das Flachdach „C“, sowie des Wintergartens durchführen. Die Arbeiten führte in seinem Auftrag eine Firma T. durch. Mit Schreiben vom 25.04.1995 wurde die damalige Hausverwaltung über die Fertigstellung der Arbeiten informiert und ihr sämtliche Unterlagen wie Pläne, Fotos und Korrespondenz übergeben. Am 10.06.1995 besichtigte ein Herr U. von der Hausverwaltung der Antragstellerin die Umbauten und machte sich selbst ein Bild von deren ordnungsgemäßer Durchführung.

Mit der Erstellung des Konsensplanes über diese Umbauten war ebenfalls der bereits erwähnte Herr Bmst. H. I., der schon 1992 von der damaligen Hausverwaltung hiezu beauftragt worden war, betraut. Der Erstantragsgegner ging natürlich fix davon aus, dass die Einreichung ordnungsgemäß erfolgt war. Am 02.12.1995 sendete der Erstantragsgegner ein Fax-Schreiben an die damalige Hausverwaltung, in dem er bekannt gab, dass die Arbeiten beendet seien und daher, wie vertraglich vereinbart worden war, ab Jänner 1996 der erhöhte Mietzins von ATS 2.600,- vorgeschrieben werde könne. Tatsächlich erfolgte die erhöhte Vorschreibung durch die Hausverwaltung der Beklagten dann auch ab April 1996.

Im Jahr 2004 erfolgte die Verwaltungsübemahme durch eine neue Hausverwaltung und wurden dieser vom Erstantragsgegner bei einem Begehungstermin sämtliche relevanten Unterlagen neuerlich übergeben, da die frühere Hausverwaltung ihrer diesbezüglichen Verpflichtung offensichtlich nicht nachgekommen war.

Als der Erstantragsgegner im Jahr 2008 als Zeuge vor dem Bezirksgericht V. in einem Verfahren, welches die Antragstellerin gegen ihre frühere Hausverwaltung P. Co KG führte, aussagen musste, legte er dem Gericht sowie auch dem damaligen Rechtsvertreter der Antragstellerin diese Unterlagen neuerlich vor, dies inklusive einer Bestätigung der früheren Hausverwaltung P. Co KG, dass für die Erlangung sämtlicher behördlichen Bewilligungen ausschließlich der Vermieter/die Hausinhabung/die Antragstellerin zuständig sei.

Im Jahr 2013 wurden auf den gegenständlichen Dachflächen im Auftrag der Antragstellerin Isolierungs- und Schwarzdeckungsarbeiten am Flachdach, eine neue Bekiesung der Restdachflächen sowie die Abtragung des alten Lift-Maschinenhauses durchgeführt, wobei im Anschluss exakt jener Zustand wieder hergestellt wurde, wie er sich vorher aufgrund der Umbauarbeiten durch den Erstantragsgegner dargestellt hatte. An der anschließenden Abnahme nahmen unter anderem Herr M. von der nunmehrigen Hausverwaltung W. sowie deren Bauleiter DI X., der sowohl Planung als auch Bauüberwachung in Absprache mit dem Erstantragsgegner durchgeführt hatte, teil.

Mehr als 25 Jahre gab es keinerlei Diskussion über die im Vorigen geschilderten Gegebenheiten!

Erst im Frühjahr 2020 (!) wurden die Antragsgegner erstmalig mit den nunmehr erhobenen Behauptungen der Vermieterseite/Antragstellerin konfrontiert (E-Mail-Schreiben vom 18.05.2020, in der Folge dann auch ein ähnlich lautendes Schreiben von der Rechtsvertretung der Antragstellerin vom 29.06.2020).

Von Seiten der Antragsgegner/deren Rechtsvertretung wurde diesen Behauptungen massiv und detailliert ausgeführt widersprochen. Man war auch sehr bemüht, die Informationsdefizite auf Antragstellerseite auszuräumen/aufzuklären, dies auch unter Zurverfügungstellung umfassender Informationen.

Was das Vorbringen der Antragstellerin insbesondere auf Seite 3 des Antrages betrifft, so kann sogar durch Fotodokumente belegt werden, dass diese baulichen Änderungen der Antragstellerseite keinesfalls erstmals ersichtlich wurden, sondern vielmehr von dieser/ihren Gewährsleuten selbst veranlasst worden waren.

Es darf daher ausdrücklich festgehalten werden, dass sämtliche vorgenommenen baulichen Änderungen einerseits keine wesentlichen Änderungen darstellen, dass andererseits zu den Änderungen die Zustimmung der Vermieterseite/Antragstellerin erteilt worden war beziehungsweise diese Veränderungen schon von der Vermieterseite/Antragstellerin selbst- und eigenständig ohne wesentliches Zutun der Antragsgegner veranlasst worden waren, dieser aber jedenfalls seit 2 Jahrzehnten bekannt waren.

Da all die Zurverfügungstellung von aufklärenden Informationen auf Antragstellerseite jedoch zu keinerlei Einsicht führte, waren die Antragsgegner zur Klage auf Feststellung des Umfanges ihres Bestandrechtes sowie auf Zustimmung der Antragstellerin auf Herstellung des konsensmäßigen Zustandes beziehungsweise nachträgliche Einholung sämtlicher erforderlichen Bewilligungen beziehungsweise Unterfertigung des der Klage beigeschlossenen Einreichplanes gezwungen.

Das diesbezügliche Verfahren ist aktuell beim BG C. zu GZ ... anhängig.

Der erste Verhandlungstermin fand am 29.04.2021 statt, erstreckt wurde auf 21.09.2021.

Beweis:

beizuschaffender Akt des BG C., GZ ..., samt den darin erliegenden Urkunden, insbesondere Beilagen ./A und ./B, die der Klage beigeschlossen sind und einen integrierenden Bestandteil desselben bilden.

Hiermit vorgelegt:

Klage an das Bezirksgericht C. auf Feststellung und Erbringung einer unvertretbaren Leistung

Beweis für das gesamte Vorbringen:

Einvernahme der Antragsgegner

zeugenschaftliche Einvernahme von Herrn Arch. DI Y. Z.

vorzulegende Korrespondenz

vorzulegende Fotos

w.B.v.

Es erscheint tunlich, dass das gegenständliche Verfahren bis zur Entscheidung im Hauptverfahren vor dem Bezirksgericht C. unterbrochen beziehungsweise ruhen gelassen werde.

Die Antragsgegner stellen somit folgende

Anträge

grundsätzlichem im antragsabweisenden Sinn zu entscheiden; in eventu das gegenständliche Verfahren vorerst bis zur rechtskräftigen Entscheidung im Verfahren GZ ... des Bezirksgerichtes C. zu unterbrechen beziehungsweise ein Ruhen anzuregen.“

Dieser Äußerung wurde ein von Herrn D. E. mit 8.3.2021 datierter und in weiterer Folge gerichtlich eingebrachter Klagsschriftsatz beigeschlossen, in welchem ausgeführt wird wie folgt:

„In außen bezeichneter Rechtssache haben die Kläger der AA. Rechtsanwalts GmbH Wien. AB.-straße. Vollmacht erteilt und diese mit ihrer rechtsfreundlichen Vertretung beauftragt.

Die Kläger erstatten durch ihre ausgewiesene Rechtsvertretung nachfolgende Klage

wegen

Feststellung
Erbringung einer unvertretbaren Leistung

Der Erstkläger und die Zweitklägerin sind Mieter der Wohnung(en) Top 20-21 im Haus Wien, B.-gasse.

Im Detail mietete der Erstkläger mit Mietvertrag vom 20.07.1993 vorerst die im Haus gelegene Wohnung Top 21 von der beklagten Partei, diese damals vertreten durch die Hausverwaltung P. Co KG. Im Mietvertrag wird die Etage mit „DB**, gemeint Dachboden/Dachgeschoß, bezeichnet.

In der Folge mietete er dann mit Mietvertrag vom 25.08.2000 die in derselben Etage gelegene Wohnung Top 20, gemeinsam mit der Zweitklägerin, ebenfalls von der beklagten Partei, damals ebenfalls vertreten durch die Hausverwaltung P. Co KG. In diesem Vertrag wird die Etage mit „Stock 3“ bezeichnet. Tatsächlich gibt es im Haus einen Mezzanin und 4 Stockwerke; beide angeführten Wohnungen befinden sich im 4. Stock, ln Pkt. § 6 dieses Mietvertrages wurde dem/den Mieter(n) das Recht auf Zusammenlegung beider Wohnungen im Zuge der Wohnungssanierung eingeräumt. Diese bauliche Zusammenlegung erfolgte dann in der Folge auch mittels eines Türdurchbruches.

Die beklagte Partei ist grundbücherliche Alleineigentümerin dieser Liegenschaft EZ ... KG … BG C., Wien, B.-gasse. und Vermieterin.

Zum Grund für die Klagsführung:

Mit E-Mail vom 18.05.2020 wurde dem Erstkläger von der beklagten Partei durch deren nunmehrige Hausverwaltung N. GmbH, mitgeteilt, es hätte eine Planeinsicht bei der MA 37 stattgefunden und sei festgestellt worden, dass eine vom Erstkläger vor etwa 25 Jahren (!) durchgeführte Dachterrassensanierung nicht eingereicht bzw. behördlich genehmigt worden wäre sowie auch die Zusammenlegung der Top 20 und Top 21 und wurde er unter einem aufgefordert, diese rückgängig zu machen, in der Folge kam dann auch ein gleichlautendes Schreiben vom 29.06.2020 von der Rechtsvertretung der beklagten Partei an die Rechtsvertreterin der Kläger. Es wurde auch behauptet, der Erstkläger bzw. die Kläger hätten Dachflächen in diese Sanierung einbezogen und würden diese nutzen, die nicht mietvertraglich umfasst seien, nämlich

Die vom „Flachdach A" auf den Rauchfangkehrersteg zwecks Zuganges auf das darüber liegende Flachdach C errichtete Metalltreppe der Ausbau des „Flachdaches C“ zu einer Terrasse samt Aufhauten und der auf dem „Flachdach A " errichtete Wintergarten.

Zur exakteren Umschreibung wird auf die beigeschlossene Beilage. /B und die gelb markierten/umrahmten Flächen verwiesen sowie auf die rote Einzeichnung.

„Flachdach A" umfasst die mit „Terrasse 1" und “Wintergarten“ umschriebenen Flächen.

„Flachdach B" umfasst die mit „Terrasse 2“ umschriebene Fläche.

Die Metalltreppe - rot eingezeichnet - führt von „Flachdach A“ eine Etage höher hinauf zum „Steg f. Rauchfangkehrer“, der wiederum zu „Flachdach C“ führt.

„Flachdach C“ umfasst die mit „Terrasse 3" umschriebene, eine Etage höher gelegene Fläche.

Festgehalten darf werden, dass aus der bisherigen Korrespondenz seitens der beklagten Partei nicht exakt erkennbar ist. in welchem Ausmaß exakt Mietrechte der Kläger flächenmäßig infrage gestellt werden, sodass die Kläger das rechtliche Interesse an einer umfassenden Feststellung haben.

Diese Aufforderung entbehrt jeglicher Grundlage.

Da aber nicht auszuschließen ist, dass die seinerzeitige Einreichung nicht, nicht vollständig bzw. nicht korrekt erfolgte, ist die gegenständliche Klagsführung erforderlich, da die Verantwortlichkeit für die Einholung der entsprechenden behördlichen Genehmigungen ausschließlich die beklagte Partei bzw. deren jeweilige Hausverwaltungen trifft / getroffen hat und den Klägern der beklagten Partei gegenüber ein durchsetzbarer Anspruch auf rechtliche Sanierung des tatsächlichen Bauzustandes, wie sie ihn über ausdrückliche Genehmigung durch die beklagten Partei / deren Vertretung seinerzeit herbeigeführt haben, zusteht. Die Kläger haben sohin einerseits ein rechtliches Interesse an der Feststellung des Umfanges ihres Mietrechtes sowie an der Herstellung des konsensmäßigen Zustandes, welche nicht ohne Zutun der beklagten Partei möglich ist.

Zur Vorgeschichte:

Mit Mietvertrag vom 20.07.1993 (Mietbeginn war 01.08.1993) hat der Erstkläger neben seinem Wohnungsmietrecht auch das Mietrecht an den Dachflächen sowie das Recht auf deren entsprechenden Umbau erworben. Die damit verbundenen Umbauarbeiten wurden von einem Heim Bmst. H. I. - im Übrigen von der beklagten Partei kommend, somit dieser nahestehend bzw. von dieser beauftragt - geplant, bei der MA 37 eingereicht - mit positivem Baubewilligungsbescheid - und letztlich auch durchgeführt.

1995 wurden dann Arbeiten an den Kaminen durch Bmst. Ing. S. – ebenfalls beauftragt durch die beklagte Partei als Liegenschaftseigentümerin - und zur Vorbereitung der Terrassenausbauten durchgeführt sowie auch Sanierungen der Dachhaut bei den geplanten Bereichen. Zeitgleich ließ der Erstkläger, im Einvernehmen mit der beklagten Partei, Arbeiten zur Errichtung von Terrassen auf den Flachdächern „A", „B" und „C“, der Metalltreppe vom Flachdach „A" auf das Flachdach „C“, sowie des Wintergartens durchführen. Die Arbeiten führte in seinem Auftrag eine Firma T. durch. Mit Schreiben vom 25.04.1995 wurde die damalige Hausverwaltung über die Fertigstellung der Arbeiten informiert und ihr sämtliche Unterlagen wie Pläne, Fotos und Korrespondenz übergeben. Am 10.06.1995 besichtigte ein Herr U. - offenbar jener selbe, der in der Folge noch erwähnt werden wird - von der Hausverwaltung der beklagten Partei die Umbauten und machte sich selbst ein Bild von deren ordnungsgemäßer Durchführung. Mit der Erstellung des Konsensplanes über diese Umbauten war ebenfalls der bereits erwähnte Herr Bmst. H. I., der ebenfalls bereits 1992 von der damaligen Hausverwaltung hiezu beauftragt worden war, betraut. Offenbar war er diesem Auftrag der beklagten Partei allerdings nicht nachgekommen, wie die nunmehr erfolgten Recherchen zu Tage gebracht haben. Der Erstkläger ging natürlich fix davon aus, dass die Einreichung ordnungsgemäß erfolgt war, weil ihm dies nicht nur zugesagt, sondern ihm auch eine entsprechende Planunterlage durch Beauftragte der Hausverwaltung bereits 1993 gezeigt worden war. Am 2.12.1995 sendete der Erstkläger ein Fax-Schreiben an die damalige Hausverwaltung, in dem er bekannt gab, dass die Arbeiten beendet seien und daher, wie vertraglich vereinbart worden war, ab Jänner 1996 der erhöhte Mietzins von ATS 2.600,- vorgeschrieben werden könne.

Tatsächlich erfolgte die erhöhte Vorschreibung durch die Hausverwaltung der beklagten Partei dann auch ab April 1996.

Im Jahr 2004 wurden die oben bereits erwähnten, 1995 übergebenen Unterlagen anlässlich eines mit Schreiben der Hausverwaltung vom 26.04.2004 angekündigten Begehungstermines mit der Hausinhabung/der beklagten Partei über Anfrage neuerlich an deren für sie aktuell tätige Hausverwaltung N. GMBH am 06.05.2004 übergeben. Die Mieter waren nämlich ersucht worden, sämtliche Mietunterlagen vorzulegen, nachdem von der Vorverwaltung (gemeint: P. Co KG) immer noch keinerlei Mietunterlagen übergeben worden waren (!).

Als der Erstkläger im Jahr 2008 als Zeuge vor dem Bezirksgericht V. im Verfahren GZ: ..., welches die Hausinhabung gegen ihre frühere Hausverwaltung P. Co KG, führte, aussagen musste, legte er dem Gericht und über Ersuchen der Richterin auch dem damaligen Rechtsvertreter der Hausinhabung/beklagten Partei, Herrn RA Dr. AC., neuerlich diese Unterlagen vor, dies inklusive einer Bestätigung der früheren Hausverwaltung P. Co KG., dass für die Erlangung sämtlicher behördlichen Bewilligungen ausschließlich der Vermieter/die Hausinhabung/die beklagte Partei zuständig sei. Dieses Verfahren betraf im Übrigen die Kündigung der früheren Hausverwaltung P. Co KG, sowie der Herrschaften AD. AE. und AF. AG. (Ersterer ist der schon in dieser Klage erwähnte Herr AG.., der am 10.06.1995 die Umbauarbeiten des Erstklägers genehmigend besichtigt hatte). Geladen waren auch etliche andere Mieter; in der Ladung wurde als Vernehmungsthema angeführt: Allfällige (Ablöse) Zahlungen an die Beklagten im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrages. Auch der Erstkläger hatte eine erheblich hohe sechsstellige Summe in ATS bezahlt gehabt.

Im Jahr 2013 wurden auf den erwähnten Dachflächen durch eine Finna AH. im Auftrag der beklagten Partei Isolierungs- und Schwarzdeckungsarbeiten am Flachdach, eine neue Bekiesung der Restdachflächen sowie die Abtragung des alten Lift-Maschinenhauses durchgeführt. Dabei wurde im Anschluss exakt jener Zustand wieder hergestellt, wie er sich vorher nach den oben angeführten Umbauarbeiten durch den Erstkläger dargestellt hatte. An der anschließenden Abnahme nahmen unter anderem Herr M. von der nunmehrigen Hausverwaltung N. GmbH, sowie deren Bauleiter DI X., der sowohl Planung, als auch Bauüberwachung in Absprache mit dem Erstkläger durchgeführt hatte, teil.

Zur Zusammenlegung der Wohnungen Top 20 und 21:

Nach dieser - tatsächlich handelte es sich nur um einen bloßen Wanddurchbruch einer nicht tragenden Mauer - benachrichtigten die Kläger die Hausverwaltung der beklagten Partei und gaben ihr die für die bloße Bauanzeige - nur eine solche wäre erforderlich gewesen - erforderlichen Unterlagen; diese Bauanzeige dürfte dann aber auch nicht erfolgt sein.

Zur daraus resultierenden aktuellen Situation:

Ob der Ersuchen der Kläger hat Herr Arch. DI Y. Z. die nachträgliche Einreichung für eine Bewilligung der erfolgten Umbauten/des Durchbruches bzw. die nachträgliche Bauanzeige ausgearbeitet. Dieser Einreichplan wird der Klage beigeschlossen und bildet einen integrierenden Bestandteil derselben.

Geht man davon aus, dass tatsächlich Bewilligungsmängel vorliegen, so liegt eindeutig ein massives Versäumnis des seinerzeit von der Hausverwaltung beauftragten Herrn Bmst. I. vor, der offensichtlich damals keine oder nur eine völlig unzureichende/unrichtige Einreichung vorgenommen hatte.

Es ist sohin die Pflicht der beklagten Partei, den Klägern die vertraglich zugesicherte Benützung sämtlicher von ihr gemieteter Flächen umfassend zu gewähren und bei sonstiger Haftung diesen gegenüber für die Herstellung des entsprechenden Konsenses für den seinerzeit zugesagten und nunmehr seit zweieinhalb Jahrzehnten (!) tatsächlich bestehenden Zustand zu sorgen, dies durch nachträgliche Einholung sämtlicher erforderlicher Bewilligungen bzw. durch Korrektur der seinerzeit unrichtig erfolgten Einreichung bzw. durch nachträgliche Bauanzeige.

Beweis:

offenes Grundbuch

vorzulegende Korrespondenz

vorzulegende Fotos und Plandokumentationen

namhaft zu machende Zeugen

einen integrierenden Bestandteil der Klage darstellender Plan (Beilage JA),

ebenso einen integrierenden Bestandteil darstellende Skizze (Beilage ,/B)

w.B.v.

Die Kläger beantragen sohin nachfolgendes

U r t e i l :

Ad 1) Zwischen den Klägern und der beklagten Partei wird festgestellt, dass das Mietrecht der Kläger auch folgende Bereiche umfasst:

Das „Flachdach A". umfassend die in Beilage ./B mit „Terrasse 1“ und "Wintergarten” umschriebenen Flächen;

Das „Flachdach B", umfassend die in Beilage ./B mit „Terrasse 2“ umschriebene Fläche;

die vom „Flachdach A” auf den Steg f. Rauchfangkehrer zwecks Zuganges auf das darüber liegende Flachdach C führende, errichtete Metalltreppe sowie diesen erwähnten Zugang über den Steg f. Rauchfangkehrer zu „Flachdach C“;

das „Flachdach C”. Terrasse samt Aufbauten, umfassend die in Beilage ./B mit „Terrasse 3" umschriebene Fläche;

Weiters wird zwischen den Klägern und der beklagten Partei festgestellt, dass die Zusammenlegung der Wohnungen Top 20 und Top 21 rechtens ist und es in der Verantwortung der beklagten Partei liegt, eine entsprechende behördliche Genehmigung einzuholen, sofern eine solche nicht vorliegen sollte;

Ad 2) Die beklagte Partei ist den Klägern gegenüber schuldig, für die Herstellung des Konsenses durch nachträgliche Einholung sämtlicher erforderlicher Bewilligungen, Erstattung der Bauanzeige bezüglich der Wohnungszusammenlegung bzw. durch Korrektur der seinerzeit unrichtig erfolgten Einreichung zu sorgen, die dem tatsächlichen und vereinbarten Bauzustand entsprechen, dies insbesondere durch Unterfertigung als „Grundeigentümer“ und „Bauwerber“' des einen integrierenden Bestandteil der Klage bildenden Einreichplanes,

Beilage ./A, um den Klägern die ihnen vertraglich und im Wege von Zusatzvereinbarungen sämtlicher von ihnen gemieteter Flächen zu gewährleisten;

die beklagte Partei ist den Klägern gegenüber zur ungeteilten Hand schuldig die Prozesskosten zu Händen der Klagevertreterin zu ersetzen;

dies alles binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution.“

Zu diesem Beschwerdevorbringen wurde den beiden weiteren Verfahrensparteien mit hg Schriftsatz vom 5.8.2021 die Möglichkeit zur Erstattung einer Stellungnahme eingeräumt.

Von diesem Stellungnahmerecht nahm Herr D. E. mit Schriftsatz vom 6.10.2021 wie folgt Stellung:

„Die Unterbrechungsentscheidung der MA 50 - Wiener Schlichtungsstelle ist nicht nur tunlich, sondern auch völlig gerechtfertigt und gesetzeskonform.

Der Beschwerde der Antragstellerin kommt aus folgenden Gründen keine Berechtigung zu:

Der Prozessgegenstand der Klage der Antragsgegner (... BG C.) – und mittlerweile auch der Prozessgegenstand der Widerklage der Antragstellerin (…) beschränkt sich keineswegs auf bauliche Änderungen außerhalb der beiden Mietgegenstände (gemeint sind Top 20 und 21), mit welcher Argumentation die Antragstellerin die Problemstellung unrichtigerweise auf die Frage der Nutzung der diversen Flachdächer/Dachterrassen einschränken will. Tatsächlich ging es bereits im prozessualen Vorfeld auch um die Diskussion über Änderungen innerhalb der Wohnungen, konkret die Zusammenlegung/Verbindung der Wohnungen Top 20 und Top 21, weshalb das Klagebegehren der Antragsgegner sich nicht nur auf die Feststellung der Mietrechte hinsichtlich der Dachterrassen beschränkt, sondern ganz allgemein die Feststellung der Rechtmäßigkeit der baulichen Änderungen sowie die zugesagte Herstellung des Baukonsenses insbesondere durch Unterfertigung des einen integrierenden Teil der Klage bildenden Einreichplanes begehrt.

Hiezu auszugsweise aus dem Klagsbegehren zu GZ ...:

„Weiters wird zwischen den Klägern und der beklagten Partei festgestellt, dass die Zusammenlegung der Wohnungen Top 20 und Top 2l rechtens ist und es in der Verantwortung der beklagten Partei liegt, eine entsprechende behördliche Genehmigung einzuholen, sofern eine solche nicht vorliegen sollte;"

Ad 2) Die beklagte Partei ist den Klägern gegenüber schuldig, für die Herstellung des Konsenses durch nachträgliche Einholung sämtlicher erforderlicher Bewilligungen, Erstattung der Bauanzeige bezüglich der Wohnungszusammenlegung bzw. durch Korrektur der seinerzeit unrichtig erfolgten Einreichung zu sorgen, die dem tatsächlichen und vereinbarten Bauzustand entsprechen, dies insbesondere durch Unterfertigung des einen integrierenden Bestandteil der Klage bildenden Einreichplanes........."

In ihrem vorbereitenden Schriftsatz ON5 vom 21.04.2021 im Verfahren GZ ... des BG C. geht die Antragstellerin bereits selbst dezidiert auf die im vorliegenden Schlichtungsstelleverfahren gegenständlichen Themenpunkte ein, indem sie vorbringt, aus dem von den Antragsgegnern (dort Kläger) mit der Klage verbundenen Einreichplan diese baulichen Änderungen festgestellt zu haben, wobei sie auf diese Punkte im nachfolgenden Text dezidiert eingeht (siehe S. 7 oben, Pkt. 5.). Auf S. l1 zu Pkt. 9 geht die Antragstellerin neuerlich auf die von ihr beanstandeten Umgestaltungen ein.

Hieraus folgt einerseits eindeutig, dass die gegenständlichen Um- bzw. Ausbauten im Inneren der Top 20 und 21 sehr wohl Gegenstand des einen Bestandteil der Klage m GZ ... bildenden Einreichplanes sind, und andererseits, dass die Genehmigung der im Schlichtungsstellenverfahren verfahrensgegenständlichen, im Inneren der beiden Mietgegenstande vorgenommenen baulichen Änderungen, entgegen dem antragstellerischen Vorbringen (siehe S. 3, vorletzter Absatz der Beschwerde) sehr wohl auch den Gegenstand des Urteilsbegehrens und Verfahrens zu GZ ... darstellen.

Es ist sohin sehr wohl Präjudizialität der Entscheidung im Verfahren GZ ... gegeben, wobei auch darauf hingewiesen werden darf, dass das oben zitierte Vorbringen der Antragstellerin in ihrem Schriftsatz ON5 vom 21.04.2021 auch zeitlich vor dem hier gegenständlichen Schlichtungsstellenantrag vom 28.04.2021 liegt. Wenn sich die Antragstellerin sohin auf das Nichtvorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen des § 9 MRG zu den von den Antragsgegnern im Inneren der Mietgegenstände durchgeführten baulichen Veränderungen stützt, so ist diese Thematik eindeutig durch das Verfahren GZ ... beziehungsweise durch das mittlerweile damit verbundene Widerklageverfahren GZ ... vollinhaltlich abgedeckt.

Aufgrund der aufgezeigten faktischen und rechtlichen Synergien kann auch keinesfalls von einer ungebührlichen Verzögerung durch die angefochtene Unterbrechungsentscheidung gesprochen werden.

In Übereinstimmung mit den obigen Ausführungen hat auch die MA 50 – Wiener Schlichtungsstelle in ihrer Begründung dem ausdrücklichen Vorbringen der Antragstellerin folgend dieses Vorbringen dahingehend wiedergegeben, dass die Antragsgegner die Zustimmung der Antragstellerin zu einem Einreichplan begehrten, worin wesentliche bauliche Veränderungen auch im Inneren des Mietgegenstands Top Nr.2l (Versetzung von Türen, Trennwänden) und Top Nr. 20 (gänzlich geänderte Raumeinteilung, neue Abtrennungen) ersichtlich seien, welche gänzlich ohne Zustimmung und Anzeige durchgeführt worden seien."

Da seitens der entscheidenden Behörde aufgrund der ausführlichen Äußerung der Antragsgegnerseite auch dies als offensichtlich strittig und im Gerichtsverfahren anhängig erkannt wurde, erfolgte zu Recht die hier angefochtene Unterbrechungsentscheidung.

Rechtlich hat die entscheidende Behörde sohin gemäß § 25 Abs. 2 1 AußStrG völlig richtig erkannt, dass hier Präjudizialität des/der anhängigen Gerichtsverfahren/s gegeben ist, wobei dieses Verfahren schon relativ weit gediehen ist, weiters, dass für die entscheidende Behörde ein erheblicher Verfahrensaufwand mit der Klärung dieser Sach- und Rechtsfragen verbunden wäre und im Hinblick auf das/die fortgeschrittene Zivilverfahren mit der gegenständlichen Unterbrechung keine unzumutbare Verzögerung verbunden ist, sondern durch diese vielmehr unnötige Zweigleisigkeiten vermieden werden.

Von einer unzumutbaren Verzögerung wäre naheliegenderweise nur dann auszugehen, wenn es beispielsweise um Fragen des Besuchs-, Kontaktregelungs- oder Unterhaltsrechtes im Kindschaftsrecht geht, wo absolute Dringlichkeit unzweifelhaft gegeben ist (siehe Gitschthaler/Höllwert, Kommentar zum AußStrG, Bd. 1, 2. Auflage, RZ 44 zu § 25 (2) 1 AußStrG).

Präjudiziell ist eine Vorfrage, wenn ihre Beurteilung für die Lösung der Hauptfrage die logische Voraussetzung ist (ebendort, RZ 42).

Im gegenständlichen Fall ist einerseits Präjudizialität gegeben und kann andererseits von einer unzumutbaren Verzögerung durch die Unterbrechung nicht gesprochen werden. Im vorliegenden Fall geht es ja um Problemstellungen, die erst nach über 25 Jahren überhaupt erst aufgegriffen werden/auftauchen !

Abschließend erscheint es wichtig Folgendes anzumerken:

In der Zwischenzeit hat am 21.09.2021 eine weitere Verhandlung vor dem Bezirksgericht C. stattgefunden. Bei dieser haben sich die Parteien darauf verstanden, an einer gemeinsamen Lösung im Sinne der Klärung der Problematik und nachträglichen Einholung sämtlicher allenfalls fehlender Bewilligungen, auch unter Beiziehung von Fachkundigen, zu arbeiten, da unnötige Verfahrensweiterungen im Interesse keiner der Parteien gelegen sein können.

Beweis:

beizuschaffende Akten des BG C., GZ ... und ...,

samt den darin erliegenden Urkunden

Einvemahme der Antragsgegner

zeugenschaftliche Einvernahme von Herm Arch. DI Y. Z.

vorzulegende Korrespondenz

vorzulegende Fotos

w.B.v.“

Mit hg Schrifsatz vom 14.10.2021 wurde der Beschwerdeführerin und der belangten Behörde die Möglichkeit gegeben, zu diesem Schreiben eine Stellungnahme abzugeben.

Mit Stellungnahme vom 1.12.2021 führte die Beschwerdeführerin aus wie folgt:

„1. Entgegen den Behauptungen der Antragsgegner geht es im Streitverfahren zu GZ: ... vor dem Bezirksgericht C. nicht um die Zulässigkeit baulicher Umgestaltungen im Inneren der Mietgegenstände Top 20 und Top 21.

Dort bilden bauliche Änderungen, die die Antragsgegner ohne Zustimmung der Antragstellerin außerhalb des Mietgegenstandes an allgemeinen Teilen vorgenommen haben, den Streitgegenstand, wobei die Antragsgegner die Zulässigkeit der von ihnen außerhalb der Mietgegenstände vorgenommenen baulichen Änderungen auf vertragliche Vereinbarungen stützen.

Wie bereits in der Beschwerde ausgeführt, handelt es sich beim Streitgegenstand des genannten streitigen Verfahrens GZ ... vor dem Bezirksgericht C. eben nicht um Ansprüche gemäß § 9 MRG, die im Außerstreitverfahren abzuhandeln sind.

2. Aus dem Klagebegehren der Antragsgegner (dort als klagende Parteien) im genannten Streitverfahren ergibt sich, wie bereits in der Beschwerde dargetan, nichts Gegenteiliges und allein das Klagebegehren der Antragsgegner ist für den Streitgegenstand maßgeblich.

3. Das Vorbringen der Antragstellerin im Streitverfahren zu den von Antragsgegnerseite im Inneren durchgeführten bauliche Änderungen erschöpft sich nur darin, dass der Antragstellerin erstmals aus dem von den Antragsgegnern mit deren Klage vorgelegten Einreichplan, (dort Beilagen ,/A und ./B) weitere, im Inneren der Mietgegenstände Top 20 und Top 21 von den Antragsgegnern vorgenommene baulichen Änderungen bekannt wurden, zu denen die Antragstellerin keine Zustimmung erteilt hatte. Eine solche Äußerung führt jedoch weder zu einer Bestimmung noch zu einer Erweiterung des bezirksgerichtlichen Verfahrensgegenstandes und wäre dort keinesfalls abzuhandeln. Der in den von den Antragsgegnern streitigen Verfahren GZ ... vor dem Bezirksgericht C. vorgelegte Einreichplan führte erst zum gegenständlichen wohnrechtlichen Außerstreitverfahren, in welchem die Antragstellerin den Rückbau der ohne ihre Zustimmung durchgeführten baulichen Änderungen im Inneren der beiden Wohnungen Top 20 und Top 21 begehrt. Es geht wohlgemerkt nicht um die Zusammenlegung an sich, sondern die im Verhältnis zum Baukonsens von Antragstellerseite vorgenommenen baulichen Änderungen.

4. Die Antragsgegner vermögen somit nicht aufzuzeigen, weshalb die Beurteilung der Rechtsfragen des Streitverfahrens für die Lösung der Hauptfrage im Schlichtungsverfahren logische Voraussetzung wäre und daher Präjudizialität vorliegen solle.

Mangels der auch nur abstrakten Möglichkeit von Präjudizialität des Streitgegenstandes im Verfahren vor dem Bezirksgericht C. für das gegenständliche Schlichtungsverfahren ist eine Unterbrechung des Verfahrens vor der Schlichtungsstelle nicht zulässig.

Aufgrund der gänzlich unterschiedlichen Streitgegenstände ist es zudem auch völlig verfehlt, im Falle der parallelen Verfahrensführung von Zweigleisigkeiten zu sprechen. Es fehlt bereits die Grundvoraussetzung für die Anwendung des § 25 Abs 2 Z 1 AußStrG.

5. Da aufgrund der Unterbrechung des Schlichtungsverfahrens kein zeitnaher Abschluss des selbigen möglich ist und der Antragstellerin zugleich die Möglichkeit verwehrt wird, das Verfahren zu Gericht abzuziehen, ist jedenfalls von einer ungebührlichen Verfahrensverzögerung auszugehen.

Die seitens der Antragsgegner behaupteten „faktischen und rechtlichen Synergien“ zwischen dem Verfahren vor dem Bezirksgericht C. und dem gegenständlichen Schlichtungsverfahren können die Dauer bis zum rechtskräftigen Abschluss des Streitverfahrens nicht beeinflussen. Die Führung eines solchen Rechtsstreites, mitunter über mehrere Instanzen samt Aufhebungen und Zurückverweisungen an Unterinstanzen nimmt bekanntlich eine erhebliche Zeitspanne in Anspruch.

6. Schließlich kann die Unterbrechung des Schlichtungsverfahrens nicht von der Bereitschaft der Antragsgegner im bezirksgerichtlichen Verfahren abhängig gemacht werden, einen für die Antragstellerin (als dort beklagte Partei) akzeptablen Vergleichsvorschlag vorzulegen.

Die Möglichkeit das Streitverfahren frühzeitig zu beenden, oder aber über einen erheblichen Zeitraum fortzuführen liegt (zumindest auch) in der Einflusssphäre der Antragsgegner und liegt folglich die Dauer der Unterbrechung des Schlichtungsverfahrens außerhalb der Einflusssphäre der Antragstellerin.

Insofern kann das Schlussargument der Antragsgegner, wonach eine gemeinsame Lösung der Angelegenheit in Aussicht gestellt wurde, nicht geeignet sein, eine Verfahrensunterbrechung zu rechtfertigen; dies nicht zuletzt deshalb, weil die Antragsgegner trotz ihren Ankündigungen in der letzten Streitverhandlung am 22.09.2021 bislang keinen konkreten Vorschlag unterbreitet haben.

Beweis: beizuschaffender Akt zu GZ: ... des BG C. bzw. der von Antragsgegnerseite vorgelegte der Klagsschriftsatz vom 08.03.2021 samt Einreichplänen

ZG L. M., p.A. N. GmbH, Wien, O.-gasse“

Auf diesen Schriftsatz replizierten Herr E. und Frau G. mit Schreiben vom 24.1.2022 wie folgt:

„Zur Vermeidung von Wiederholungen und zur besseren Übersicht wird im Wesentlichen auf das detaillierte Vorbringen in der Stellungnahme der Antragsgegner vom 06.10.2021

verwiesen.

Es darf neuerlich festgehalten werden, dass die Unterbrechungsentscheidung der MA 50 - Wiener Schlichtungsstelle nicht nur tunlich, sondern auch völlig gerechtfertigt und gesetzeskonform ist.

Zur Stellungnahme der Antragstellerin / Beschwerdeführerin in Kürze Folgendes entsprechend der von der Antragstellerin / Beschwerdeführerin gewählten Systematik:

Ad 1. – 4. Hier darf noch einmal festgehalten werden, dass der Prozessgegenstand der Klage der Antragsgegner (... BG C.) sowie jener der Widerklage der Antragstellerin (...) sich keineswegs auf bauliche Änderungen außerhalb der beiden Mietgegenstände Top 20 und 21 beschränkt, sondern ging es bereits im prozessualen Vorfeld auch um die Diskussion über Änderungen innerhalb der Wohnungen, wie die Zusammenlegung / Verbindung der Wohnungen Top 20 und Top 21 und Etliches mehr.

Insbesondere wird die Feststellung der Rechtmäßigkeit der baulichen Änderungen sowie die zugesagte Herstellung des Baukonsenses insbesondere durch Unterfertigung des einen integrierenden Teil der Klage bildenden Einreichplanes begehrt (siehe das in der letzten Stellungnahme der Antragsgegner zitierte Klagebegehren).

Die Antragstellerin / Beschwerdeführerin geht in ihrem vorbereitenden Schriftsatz ON5 vom 21.04.2021 im Verfahren GZ ... des BG C. selbst dezidiert auf die im vorliegenden Schlichtungsstelleverfahren gegenständlichen Themenpunkte ein. Es werden die entsprechenden Passagen aus dem zitierten Schriftsatz in Kopie hiermit vorgelegt.

Beweis:

aus S. 7 oben, Pkt. 5. des vorbereitenden Schriftsatzes der Antragstellerin ON 5 vom 21.04.2021 im Verfahren GZ ... des BG C.
aus S. 11 oben, Pkt. 9 des vorbereitenden Schriftsatzes der Antragstellerin ON 5 vom 21.04.2021 im Verfahren GZ ... des BG C.

In Übereinstimmung mit diesen Ausführungen hat auch die MA 50 - Wiener Schlichtungsstelle in ihrer Begründung dem ausdrücklichen Vorbringen der Antragstellerin folgend dieses Vorbringen dahingehend wiedergegeben, dass „die Antragsgegner die Zustimmung der Antragstellerin zu einem Einreichplan begehrten, worin wesentliche bauliche Veränderungen auch im Inneren des Mietgegenstandes Top Nr. 21 (Versetzung von Türen, Trennwänden) und Top Nr. 20 (gänzlich geänderte Raumeinteilung, neue Abtrennungen) ersichtlich seien, welche gänzlich ohne Zustimmung und Anzeige durchgeführt worden seien.“

Es ist jedenfalls Präjudizialität der zu ergehenden Entscheidung im Verfahren GZ ... gegeben.

Ad 5. Von einer ungebührlichen Verzögerung durch die angefochtene Unterbrechungsentscheidung kann keinesfalls gesprochen werden.

Das anhängige Gerichtsverfahrens ist trotz der Corona-Situation schon relativ weit gediehen, wobei bereits für 15.02.2022 ein mehrstündiger Verhandlungstermin zur Durchführung eines Großteils des Beweisverfahrens sowie auch zur Führung von Vergleichsgesprächen anberaumt ist.

Im Weiteren darf auf die rechtlichen Ausführungen in der letzten Stellungnahme verwiesen werden sowie ausdrücklich auch darauf hingewiesen werden, dass es sich im vorliegenden Fall um baurechtlich und bautechnisch relativ unbedeutsame Problemstellungen handelt, die erstmals nach über 25, ja fast schon 30 Jahren, überhaupt erst aufgegriffen werden!

Ganz wichtig und grundsätzlich zu erwähnen ist aber noch einmal, dass die Zustimmung zur Durchführung von Änderungen außerhalb aber auch innerhalb des Bestandsobjektes eines der wesentlichen Beweisthemen des anhängigen streitigen Verfahrens darstellt, zumal die Antragsgegnerseite in jenem Verfahren anhand von schriftlichen und fotographischen Dokumenten überzeugt ist nachweisen zu können, dass diese Änderungen nicht nur mit Zustimmung, sondern in erster Linie - gerade jene im Inneren des Bestandsobjektes – direkt von Verantwortlichen der Antragstellerin, mit deren Wissen und Willen, vorgenommen wurden (= deren Professionisten, deren Architekt(en), deren Hausverwaltung).

Ad 6. Hier ist das Vorbringen der Antragstellerin unrichtig beziehungsweise völlig unvollständig. Die Antragstellervertreterin weiß ganz genau, dass umfangreiche Aktivitäten, insbesondere seit der letzten streitigen Verhandlung, gesetzt wurden, um eine für alle Beteiligten zufriedenstellende Lösung treffen zu können.

Hier dürfen die mittlerweile getroffenen Veranlassungen in Kürze zusammengefasst werden wie folgt:

Einsichtnahme des hier auch als Zeugen geführten DI Y. Z. in den Bauakt bei der Baupolizei aufgrund ausdrücklicher Ermächtigung durch die Antragstellerin.
Überarbeitung des Einreichplanes und Erstellung eines Vorweg-Gutachtens durch das angesehene Statikbüro „AI.“.
Am 11.10.2021 Besichtigungstermin vor Ort durch DI Y. Z..
Am 08.11.2021 Besichtigungstermin vor Ort durch DI Y. Z. und den Statiker DI AJ. AK. von Büro „AL. GmbH“.
Durch die verschärfte Corona-Situation in der Zeit vor Weihnachten trat ein vorübergehender Stillstand ein, weil diverse Recherchen nicht durchführbar waren; aktuell sind die Genannten (Architekt und Statiker) aber wieder intensiv tätig.
Festzuhalten ist, dass auch laufende Kontakte zwischen Antragstellervertreterin und Antragsgegnervertreter stattfanden / stattfinden; in Aussicht genommen wurde nämlich ein gemeinsamer Termin beider beteiligter Seiten unter Teilnahme der oben genannten Fachleute sowie von Baumeister K. von Seiten der Antragstellerin; ein solcher Termin macht aber erst Sinn, wenn alle erforderlichen Grundlagen von Antragsgegnerseite und den von dieser beauftragten Fachleuten geschaffen sind, wie es auch zwischen den Parteien vereinbart worden war.

Beweis:

Wie bisher:

beizuschaffende Akten des BG C., GZ ... und ...,

samt den darin erliegenden Urkunden

Einvernahme der Antragsgegner
zeugenschaftliche Einvernahme von Herrn Arch. DI Y. Z.
vorzulegende Korrespondenz
vorzulegende Fotos
w.B.v.

Sowie hiermit vorgelegte Kopien der zitierten Passagen aus dem vorbereitenden Schriftsatz der Antragstellerin:

aus S. 7 oben, Pkt. 5. des vorbereitenden Schriftsatzes der Antragstellerin ON 5

vom 21.04.2021 im Verfahren GZ ... des BG C.

aus S. 11 oben, Pkt. 9 des vorbereitenden Schriftsatzes der Antragstellerin ON5

vom 21.04.2021 im Verfahren GZ ... des BG C.“

Mit Schriftsatz vom 11.5.2022 teilte Beschwerdeführerin dem erkennenden Gericht u.a. mit:

„In umseits bezeichneter Rechtssache gibt die Antragstellerin (Beschwerdeführerin) bekannt, dass mit den Antragsgegnern (Beschwerdegegnern) außerbehördliche Gespräche geführt werden, die auf die Herstellung des Baukonsenses infolge der von Antragsgegnerseite durchgeführten baulichen Änderungen abzielen.

Der Entwurf des geänderten Einreichplanes wurde der Antragstellerin (Beschwerdeführerin) von Antragsgegnerseite (den Beschwerdegegnern) bereits übermittelt und wird gegengeprüft.“

Mit Schriftsatz vom 4.11.2022 teilten Beschwerdeführerin einerseits und Herr E. und Frau G. andererseits dem erkennenden Gericht übereinstimmend u.a. mit:

„Anlässlich der letzten Verhandlung am 21.10.2022 vor dem Bezirksgericht C. wurde aufgrund Übereinstimmung der Parteien das Verfahren von der zuständigen Richterin längerfristig erstreckt auf 24.03.2023, um es den Parteien zu ermöglichen, bis dahin eine einvernehmliche Erledigung der Rechtssache anzustreben.

Aus diesem Grund sind die Parteien übereingekommen, die Verhandlung am 08.11.2022 auf einen Termin nach diesem anberaumten Verhandlungstermin vor dem Bezirksgericht C., also nach dem 24.03.2023, zu verlegen und einen entsprechenden gemeinschaftlichen Antrag zu stellen.“

Mit Schriftsatz vom 13.12.2023 teilte die Beschwerdeführerin mit, dass mit den Antragsgegnern (Beschwerdegegnern) nach wie vor außerbehördliche Gespräche geführt werden, die auf die Herstellung des Baukonsenses infolge der von Antragsgegnerseite durchgeführten baulichen Änderungen abzielen, jedoch wegen der Komplexität der Sache noch andauern.

Mit Schriftsatz vom 9.7.2023 teilte die Beschwerdeführerin mit, dass mit den Antragsgegnern (Beschwerdegegnern) nach wie vor außerbehördliche Gespräche geführt werden, die auf die Herstellung des Baukonsenses infolge der von Antragsgegnerseite durchgeführten baulichen Änderungen abzielen, bzw. bereits bei der Baubehörde eine Einreichung zur Behebung des Baukonsenses Schritte gesetzt wurden, deren Erfolg jedoch aktuell noch nicht absehbar sei.

Da der verfahrensgegenständliche Sachverhalt unstrittig ist und auch der Antrag auf Anberaumung einer mündlichen Verhandlung zu keinem strittigen Beweisthema gestellt wurde, war gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung abzusehen.

Das Verwaltungsgericht Wien hat erwogen:

Aufgrund des unstrittigen Akteninhalts wird festgestellt:

Die Beschwerdeführerin ist die Alleineigentümerin des Gebäudes in Wien, B.-gasse.

Die Beschwerdeführerin hat mit Herrn E. im Jahre 1993 einen Mietvertrag im Hinblick auf die Wohnung in Wien, B.-gasse/Top 21, abgeschlossen.

Die Beschwerdeführerin hat mit Herrn E. und Frau G. im Jahre 2000 einen Mietvertrag im Hinblick auf die Wohnung in Wien, B.-gasse/Top 22, abgeschlossen.

Die Beschwerdeführerin hat mit Schriftsatz vom 28.4.2021 bei der Magistratsabteilung 50 (MA 50) - Gruppe Schlichtungsstelle den Antrag gestellt, dass Herrn D. und Frau F. G. gemäß § 9 MRG der Auftrag auf Wiederherstellung betreffend die zusammengelegten Wohnungen in Wien, B.-gasse/Top 20 und 21 aufgetragen werde. Beantragt wurde, dass Herr D. E. und Frau F. G. unter Setzung einer angemessenen Frist von höchstens vier Wochen auftragen werde, die von ihnen vorgenommenen Veränderungen in den Mietobjekten Top Nr. 20 und 21 zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand der Top Nr. 20 wiederherstellen, und zwar insbesondere die dem Baukonsens gemäße Raumaufteilung der Top Nr. 20 und 21 (Bescheid MA 3 7 /…/…/90 vom 20.07.1992) gemäß Bauplan Dachgeschoß wiederherzustellen.

Erläuternd wurde von der Beschwerdeführerin in diesem Antrag vorgebracht, dass die Benützungsbewilligung für die Wohnung Wien, B.-gasse/Top 20, vom 6.11.1997 auf Basis des Bauansuchens erteilt worden sei und daher die Benützung der Flachdächer des Hauses nicht umfasse.

Eingestanden wurde, dass im mit Herrn D. E. und Frau E. geschlossenen Mietvertrag vom 25.8.2000 die Zusammenlegung der Wohnungen Top Nr. 20 und 21 gestattet worden.

Im Frühjahr 2020 habe man gesehen, dass der Baukonsens nicht mit dem in natura feststellbaren Zustand übereinstimme. Es liege keine baubehördliche Bewilligung der Zusammenlegung im Bauakt auf.

Begründet wurde dieser Antrag daher auch insbesondere damit, dass die beiden Wohnungen von Herrn D. E. und Frau F. G. ohne baubehördliche Bewilligung miteinander verbunden worden sind.

Weiters geht aus dem Akt hervor, dass die Beschwerdeführerin an Herrn D. E. die Wohnung Top Nr. 21 im Haus in Wien, B.-gasse vermietet hat, und dass die Beschwerdeführerin an Herrn D. E. und an Frau F. G. die Wohnung Top Nr. 20 im Haus in Wien, B.-gasse, jeweils unbefristet vermietet hat.

Weiters ergibt sich aus dem Akt, dass beim BG C. zur GZ ... ein Verfahren auf Feststellung des Umfanges der Bestandrechte von Herrn D. E. und Frau F. G. im Hinblick auf die Wohnungen in Wien, B.-gasse/Top 20 und 21 anhängig ist. Kläger sind Herr D. E. und Frau F. G., während die Beschwerdeführerin die Beklagte ist.

In diesem Verfahren wurde zudem die Beschwerdeführerin geklagt, der Herstellung des konsensgemäßen Zustands im Hinblick auf die beiden Wohnungen und den von den Klägern beanspruchten Flugdächern zuzustimmen bzw. der nachträglichen Einholung sämtlicher erforderlicher Bewilligungen zuzustimmen und den der Klage angeschlossenen Einreichplänen (Erbringung einer unvertretbaren Leistung) zuzustimmen.

Gestützt wurde diese Klage insbesondere auf das Vorbringen, dass Herr D. E. und Frau F. G. auch die nächst den Wohnungen gelegenen Flachdächer gemietet haben.

In ihrer Äußerung vor der Schlichtungsstelle zu diesem oa. Antrag der Beschwerdeführerin führten Herr D. E. und Frau F. G. aus, dass diese die oa. Klage eingebracht haben, da jedenfalls die Frage der Mietrechte an den Flachdächern und die erfolgte Zustimmung als auch die Wesentlichkeit der Veränderungen strittig seien.

Diese Klage sei daher auf Feststellung des Umfanges ihres Bestandrechtes sowie auf Zustimmung der Antragstellerin auf Herstellung des konsensmäßigen Zustandes bzw. nachträgliche Einholung sämtlicher erforderlicher Bewilligungen bzw. Unterfertigung des der Klage angeschlossenen Einreichplanes, welcher u.a. auch die Flächen innerhalb des innerhalb des Gebäudes liegenden Wohnbereichs umfasst, gerichtet.

Gegenstand dieses bezirksgerichtlichen Verfahrens ist daher auch, ob die Beschwerdeführerin allen oder einigen des innerhalb des innerhalb des Gebäudes liegenden Wohnbereichs zugestimmt hat.

§ 9 Mietrechtsgesetz lautet wie folgt:

„Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes

(1) Der Hauptmieter hat eine von ihm beabsichtigte wesentliche Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes dem Vermieter anzuzeigen. Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige die beabsichtigte Veränderung ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt. Der Vermieter kann seine Zustimmung und eine erforderliche Antragstellung bei der Baubehörde nicht verweigern wenn,

die Veränderung dem jeweiligen Stand der Technik entspricht,

die Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient,

die einwandfreie Ausführung der Veränderung gewährleistet ist,

der Hauptmieter die Kosten trägt,

durch die Veränderung keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder eines anderen Mieters zu besorgen ist,

durch die Veränderung keine Schädigung des Hauses, im besonderen keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, erfolgt,

die Veränderung keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen bewirkt.

(2) Die Voraussetzung des Abs. 1 Z 2 ist jedenfalls gegeben, wenn es sich handelt um

die Errichtung oder die den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der Einrichtung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen,

die der Senkung des Energieverbrauchs dienende Ausgestaltung eines Mietgegenstandes,

die Verbesserungen, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert werden,

die Einleitung eines Fernsprechanschlusses oder

die Anbringung der nach dem Stand der Technik notwendigen Antennen und sonstigen Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang sowie für Multimediadienste, sofern der Anschluß an eine bestehende Einrichtung nicht möglich oder nicht zumutbar ist.

(3) Handelt es sich um eine wesentliche Veränderung (Verbesserung), die nicht im Abs. 2 angeführt ist, so kann der Vermieter seine Zustimmung von der Verpflichtung des Hauptmieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes bei der Zurückstellung des Mietgegenstandes abhängig machen.“

§ 37 Mietrechtsgesetz lautet wie folgt:

„Entscheidungen im Verfahren außer Streitsachen

(1) Über die Anträge in den im folgenden genannten Angelegenheiten entscheidet das für Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht, in dessen Sprengel das Miethaus gelegen ist:

Anerkennung als Hauptmieter (§ 2 Abs. 3);

Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten (§§ 3, 4 und 6);

Durchsetzung der Anbotspflicht (§ 5 Abs. 2);

Durchsetzung des Anspruchs auf Wiederherstellung (§ 7);

Duldung von Eingriffen in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten einschließlich des Anspruches auf angemessene Entschädigung (§ 8 Abs. 2 und 3 und § 18c Abs. 2);

Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes (§ 9) sowie Feststellung der Höhe und Ersatz von Aufwendungen auf eine Wohnung (§ 10);

Wohnungstausch (§ 13);

Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses (§§ 12a, 16, 43, 44, 45, 46, 46a, 46c), Untermietzinses (§ 26) und Anrechnung von Dienstleistungen auf den Hauptmietzins (§ 28);

8a.

Aufgliederung eines Pauschalmietzinses (§ 15 Abs. 4);

8b.

Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrags (§ 16b Abs. 2);

Verteilung der Gesamtkosten und Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten (§ 17);

10.

Erhöhung der Hauptmietzinse (§§ 18, 18a, 18b, 19) sowie Höhe und Zuordnung der Kosten von Baumaßnahmen gemäß § 18c (§ 18c Abs. 4);

11.

Legung der Abrechnungen (§ 20 Abs. 3 und 4, § 21 Abs. 5, § 24 Abs. 3, § 45 Abs. 2) Vorlage und Kopie des Energieausweises (§ 20 Abs. 5);

12.

Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben, Auslagen für die Verwaltung, Aufwendungen für die Hausbetreuung, besondere Aufwendungen (§§ 21 bis 24);

12a.

Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und sonstige Leistungen (§ 25);

13.

Angemessenheit des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags und Rückzahlung sowie Bekanntgabe der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten (§ 45);

14.

Rückzahlungen von verbotenen Leistungen und Entgelten (§ 27).

(2) Liegen im Falle eines Wohnungstausches (Abs. 1 Z 7, § 13) die Miethäuser in den Sprengeln verschiedener Bezirksgerichte, so ist, sofern der Antrag gemeinsam bei einem der Bezirksgerichte gestellt wird, dieses, sonst das zuerst angerufene der beiden Bezirksgerichte zuständig.

(2a) Gilt der Verteilungsschlüssel für die Gesamtkosten des Hauses (§ 17 Abs. 1) gemäß § 32 Abs. 1 zweiter Satz WEG 2002 auch für die Miteigentümer der Liegenschaft, so stehen jedem dieser Miteigentümer in den im Abs. 1 Z 9 angeführten Angelegenheiten die im Abs. 3 und 4 genannten Rechte und Pflichten in gleicher Weise wie einem Hauptmieter zu.

(3) Für das Verfahren über die in Abs. 1 genannten Angelegenheiten gelten die allgemeinen Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren in Rechtsangelegenheiten außer Streitsachen mit folgenden Besonderheiten:

Kommt auf einer Seite mehr als sechs Personen Parteistellung zu, so kann im verfahrenseinleitenden Antrag die namentliche Nennung dieser Personen durch die allgemeine Bezeichnung ihrer Rechtsstellung und die Vorlage eines Verzeichnisses dieser Personen ersetzt werden.

In einem Verfahren, das von einem oder mehreren Hauptmietern des Hauses gegen den oder die Vermieter eingeleitet wird, ist der verfahrenseinleitende Antrag auch jenen anderen Hauptmietern des Hauses zuzustellen, deren Interessen durch eine stattgebende Entscheidung darüber unmittelbar berührt werden könnten; diesen Hauptmietern ist Gelegenheit zur Teilnahme am Verfahren zu geben, wofür es genügt, wenn sie zu einem Zeitpunkt, zu dem dies noch zulässig ist, Sachvorbringen erstatten können.

In einem Verfahren, das vom Vermieter gegen Hauptmieter des Hauses eingeleitet wird, kommt auch jenen anderen Hauptmietern des Hauses Parteistellung zu, deren Interessen durch eine stattgebende Entscheidung über den Antrag unmittelbar berührt werden könnten.

Die Zustellung an die anderen, in ihren Interessen unmittelbar berührten Hauptmieter des Hauses nach Z 2 kann durch Anschlag an einer für alle Hausbewohner deutlich sichtbaren Stelle des Hauses (bei mehreren Stiegenhäusern an einer entsprechenden Mehrzahl solcher Stellen) vorgenommen werden. Der Anschlag darf frühestens nach 30 Tagen abgenommen werden. Die Zustellung des verfahrenseinleitenden Antrags gilt mit Ablauf dieser Frist als vollzogen, spätere Zustellungen hingegen schon mit dem Anschlag. Die Gültigkeit der Zustellung wird dadurch, dass der Anschlag noch vor Ablauf dieser Frist abgerissen oder beschädigt wurde, nicht berührt.

Kommt in einem Verfahren nach Z 3 mehr als sechs Hauptmietern Parteistellung zu, so kann die Zustellung an diese Hauptmieter durch Anschlag nach Z 4 und damit verbundene individuelle Zustellung an einen dieser Hauptmieter, der vom Gericht zu bestimmen ist, vorgenommen werden.

Mehreren Parteien, die durch einen gemeinsamen Antrag ein Verfahren eingeleitet haben, ist nur einmal zuzustellen, und zwar zu Handen des von ihnen namhaft gemachten Vertreters oder Zustellungsbevollmächtigten, sonst zu Handen der im Antrag zuerst genannten Partei. Überdies kann das Gericht für namentlich bestimmte Parteien, deren Interessen nicht offenbar widerstreiten, jederzeit auch von Amts wegen einen gemeinsamen Zustellungsbevollmächtigten bestellen; § 97 ZPO ist darauf entsprechend anzuwenden.

Zustellungen an den oder die Vermieter können auch zu Handen des für das Haus bestellten Verwalters vorgenommen werden.

Den für das Verfahren bestellten und dem Gericht ausgewiesenen Parteienvertretern ist jedenfalls zuzustellen.

In erster und zweiter Instanz können die Parteien selbst vor Gericht handeln und sich durch jede Person vertreten lassen, die volljährig und geschäftsfähig ist und für die in keinem Bereich ein gerichtlicher Erwachsenenvertreter bestellt oder eine gewählte oder gesetzliche Erwachsenenvertretung oder Vorsorgevollmacht wirksam ist. In dritter Instanz müssen sich die Parteien entweder durch einen Rechtsanwalt oder Notar oder durch einen Interessenvertreter vertreten lassen. Interessenvertreter ist ein Funktionär oder Angestellter eines Vereins, zu dessen satzungsmäßigen Zwecken der Schutz und die Vertretung der Interessen der Vermieter oder der Mieter gehören und der sich regelmäßig mit der Beratung seiner Mitglieder in Mietangelegenheiten in mehr als zwei Bundesländern befasst; er ist zur Vertretung von Parteien in allen Instanzen befugt.

10.

Die Beweise sind in mündlicher Verhandlung vor dem erkennenden Gericht aufzunehmen, sofern nicht die Aufnahme eines Beweises durch einen ersuchten oder beauftragten Richter angeordnet wird.

11.

Jede Partei kann während des Verfahrens erster Instanz beantragen, dass ein im Verfahren strittiges Rechtsverhältnis oder Recht, von dessen Bestehen oder Nichtbestehen die Entscheidung über den Antrag ganz oder zum Teil abhängt, in dem über den Hauptantrag ergehenden Sachbeschluss (Z 13) oder in einem demselben vorausgehenden Zwischensachbeschluss festgestellt werde, sofern die Wirkung einer solchen Feststellungsentscheidung über jene der Entscheidung über den Hauptantrag hinausgeht und auch für die beantragte Feststellung das Verfahren nach § 37 zulässig ist.

12.

In den Fällen des § 25 Abs. 1 Z 1, 2 und 4 AußStrG wird das Verfahren nur unterbrochen, wenn der Unterbrechungsgrund bei einer Partei eintritt, der ungeachtet der Regelungen in Z 4 und 5 individuell zugestellt werden muss. Ein Verfahren kann, sofern dies zweckmäßig ist, mit einem anderen Verfahren nach Abs. 1, § 52 WEG 2002, § 22 WGG oder § 25 HeizKG verbunden werden.

13.

Die Entscheidung in der Sache ergeht mit Sachbeschluss. § 44 AußStrG ist nicht anzuwenden.

14.

Im Rekursverfahren sind abweichend von § 49 AußStrG neu vorgebrachte Tatsachen und neu angebotene Beweismittel - außer zur Dartuung oder Widerlegung der geltend gemachten Rekursgründe - nicht zu berücksichtigen. § 46 Abs. 3 und § 52 Abs. 2 letzter Halbsatz AußStrG sind nicht anzuwenden. § 47 Abs. 1 AußStrG gilt mit der Maßgabe, dass auch die Vertretung durch einen Interessenvertreter eine mündliche Rekurserhebung ausschließt.

15.

Die Frist für den Rekurs gegen einen Sachbeschluss und für die Rekursbeantwortung hiezu beträgt abweichend von § 46 Abs. 1 und § 48 Abs. 2 AußStrG vier Wochen. Für die Zustellung eines Rekurses sind die Z 4 und 5 schon bei der Zustellung an mehr als zwei Hauptmieter anzuwenden.

16.

Für die Zulässigkeit des Revisionsrekurses gelten die §§ 62 bis 64 AußStrG mit der Maßgabe, dass die in Abs. 1 genannten Entscheidungsgegenstände rein vermögensrechtlicher Natur sind und dass die gemäß § 59 Abs. 2, § 62 Abs. 3 und 5 und § 63 Abs. 1 AußStrG maßgebliche Wertgrenze 10 000 Euro beträgt. Die Frist für den Revisionsrekurs oder die Zulassungsvorstellung gegen einen Sachbeschluss und für den Revisionsrekurs gegen einen Aufhebungsbeschluss (§ 64 AußStrG), mit dem ein Sachbeschluss aufgehoben wurde, sowie für die Revisionsrekursbeantwortung hiezu beträgt abweichend von § 63 Abs. 2, § 65 Abs. 1 und § 68 Abs. 1 AußStrG vier Wochen. Der Revisionsrekurs und die Revisionsrekursbeantwortung haben abweichend von § 65 Abs. 3 Z 5 und § 68 Abs. 1 AußStrG die Unterschrift eines Rechtsanwalts, eines Notars oder eines Interessenvertreters zu enthalten. Z 15 zweiter Satz gilt entsprechend.

17.

Die Verfahrenskosten einschließlich der Kosten der Vertretung durch einen Rechtsanwalt, Notar oder Interessenvertreter sind von den Parteien nach Billigkeit zu tragen, wofür zu berücksichtigen ist, in welchem Ausmaß die Parteien mit ihren Anträgen durchgedrungen sind, in wessen Interesse das Verfahren durchgeführt wurde, welcher nicht zweckentsprechende Verfahrensaufwand zumindest überwiegend durch das Verhalten einzelner Parteien verursacht wurde und ob eine Partei durch den Kostenersatz an eine Vielzahl von Verfahrensgegnern übermäßig belastet würde. Hat demnach eine durch einen Interessenvertreter vertretene Partei Anspruch auf Ersatz ihrer Vertretungskosten, so beträgt dieser 400 Euro für das Verfahren erster Instanz und jeweils 180 Euro für das Verfahren zweiter und dritter Instanz. Werden mehrere Parteien eines Verfahrens durch ein und denselben Interessenvertreter vertreten, so erhöht sich ihr gemeinschaftlicher Kostenersatzanspruch bei zwei gemeinsam vertretenen Personen um 10 vH, bei drei Personen um 15 vH, bei vier Personen um 20 vH und bei fünf oder mehr Personen um 25 vH.

18.

In den in Z 2 genannten Verfahren erstreckt sich die Rechtskraft von antragsstattgebenden Sachbeschlüssen über Feststellungsbegehren auf alle Hauptmieter, denen der verfahrenseinleitende Antrag nach Z 2 zugestellt wurde.

19.

Die Bestimmung des § 79 AußStrG ist nicht anzuwenden.

20.

Zur Sicherung von Ansprüchen, die gemäß Abs. 1 in einem Verfahren nach Abs. 3 geltend zu machen sind, kann das Gericht einstweilige Verfügungen nach der Exekutionsordnung erlassen. Soll die einstweilige Verfügung der Sicherung eines Anspruchs auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten nach § 3 Abs. 3 Z 2 dienen, so kann ihre Bewilligung nicht von einer Sicherheitsleistung nach § 390 Abs. 2 der Exekutionsordnung abhängig gemacht werden. Wird ein Antrag auf Erlassung einer einstweiligen Verfügung bei Gericht gestellt, so kann ab diesem Zeitpunkt ein Verfahren vor der Gemeinde gemäß § 39 nicht mehr anhängig gemacht werden; für ein bereits vor der Gemeinde anhängiges Verfahren gilt § 40 Abs. 2 zweiter Satz sinngemäß. Der Antrag in der Hauptsache ist in diesen Fällen bei Gericht einzubringen.

(4) Ergibt sich in einem Verfahren nach Abs. 1 ein Anspruch des antragstellenden Mieters auf Rückforderung oder Ersatz, so ist sein Gegner auch zur Zahlung des hienach zustehenden Betrages samt Zinsen binnen 14 Tagen bei Exekution zu verhalten.“

Nach der höchstgerichtlichen Judikatur sind auch die Vermieter eines nach dem MRG vermieteten Bestandobjekts befugt, mit einem Antrag i.S.d. § 37 Abs. 1 Z 6 MRK die Rückgängigmachung von Änderungen im Bestandobjekt, welche von einem Bestandnehmer vorgenommen wurden, zu begehren.

So führen etwa Hausmann/Vonkilch aus. (vgl. Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht - MRG, § 37 MRG RZ 31, S. 948f):

„Gegenstand des Verfahrens ist die Prüfung aller positiven und negativen Voraussetzungen des § 9, die für eine Antragsstattgebung vorliegen müssen (5 Ob 167/10k). Der Anspruch des Mieters, gemäß § 9 die Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes auch gegen den Willen des Vermieters durchzusetzen, ist im Außerstreitverfahren geltend zu machen, soweit er nicht auf eine Vereinbarung gestützt wird. Eine bloß „grundsätzliche Zustimmung“ reicht zur Annahme einer Vereinbarung nicht aus (wobl 1992, 31/25 = MietSlg 42.212; anders MietSlg 43.304, wo lediglich auf den Inhalt des Entscheidungsbegehrens abgestellt wird und der streitige Rechtsweg allein aufgrund des ausdrücklich auf vertragliche Ansprüche gestützten Begehrens für zulässig erachtet wurde). Wird der Anspruch auf eine „inhaltsleere“ Vertragsbestimmung gestützt, die nur die unabhängig davon gegebene Rechtslage wiedergibt, dann ist darüber nach nun wohl herrschender Ansicht im Außerstreitverfahren zu entscheiden (wobl 1998, 378/239 [zust Dirnbacher] = MietSlg 50.280 = immolex 1998, 200/122; gegenteilig noch wobl 1995, 110/49 [krit Dirnbacher] = MietSlg 47.438; vgl hierzu iü oben Rz 14). Ebenso im Außerstreitverfahren zu klären ist die Frage, ob eine geplante oder eine schon vorgenommene Veränderung der Duldungspflicht des Vermieters nach § 9 entspricht, also in den Katalog des § 9 Abs 2 fällt oder nicht und daher der Vermieter seine Zustimmung von der Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes abhängig machen kann (dazu näher Rz 54 zu § 9). Auch der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung oder Beseitigung vorgenommener Veränderungen ist im Außerstreitverfahren geltend zu machen (MietSlg 38.521/13, 47.438; wobl 1996, 154/54). Besteht ein auf Vereinbarungen gestützter Anspruch des Vermieters auf Entfernung ist dieser im Rechtsweg durchzusetzen. Für die Beurteilung, ob über die konkret geltend gemachten Ansprüche im außerstreitigen Verfahren oder am Rechtsweg zu entscheiden ist, sind ausschließlich der Inhalt des Entscheidungsbegehrens und das Sachvorbringen maßgeblich (LGZ Wien 40 R 168/10t). Für die Besitzstörung ist nur der Rechtsweg zulässig. Eine noch nicht rechtskräftige Entscheidung im Außerstreitverfahren über die Frage der Duldungspflicht des Vermieters betreffend vom Mieter eigenmächtig vorgenommene Veränderungen bedeutet noch keine Tatsache iSd § 35 EO, die den Anspruch der betreibenden Partei aus dem im Besitzstörungsverfahren ergangenen Endbeschluss aufheben würde; der provisorische Besitzschutz endet erst mit der rechtskräftigen Entscheidung im „Streit“ über das Recht (MietSlg 37.266); solange keine rechtskräftige Entscheidung vorliegt, ist der Anspruch aus dem Endbeschluss noch nicht erloschen (MietSlg 52.827; MietSlg 53.735 = immolex 2001, 242/136).“

§ 39 Mietrechtsgesetz lautet wie folgt:

„Entscheidung der Gemeinde

(1) Verfügt eine Gemeinde über einen in Mietangelegenheiten fachlich geschulten Beamten oder Angestellten und rechtfertigt die Anzahl der dort nach § 37 Abs. 1 anfallenden Verfahren die Betrauung der Gemeinde zum Zwecke der Entlastung des Gerichtes, so kann ein Verfahren nach § 37 Abs. 1 bei Gericht hinsichtlich der in der Gemeinde gelegenen Mietgegenstände nur eingeleitet werden, wenn die Sache vorher bei der Gemeinde anhängig gemacht worden ist.

(2) Auf welche Gemeinden die im Abs. 1 genannten Voraussetzungen zutreffen, stellt der Bundesminister für Justiz gemeinsam mit dem Bundesminister für Inneres durch Kundmachung fest.

(3) Die Gemeinde hat nach Vornahme der erforderlichen Ermittlungen, wenn der Versuch einer gütlichen Beilegung des Streites erfolglos geblieben ist, über den Antrag nach § 37 Abs. 1 zu entscheiden. Auf das Verfahren sind die Regelungen der § 8 Abs. 1, § 10 Abs. 2, §§ 17, 25 bis 28, § 31 Abs. 1 bis 4 und §§ 32 bis 34 AußStrG sowie § 37 Abs. 2, Abs. 2a, Abs. 3 Z 1 bis 12 und 18 und Abs. 4 entsprechend anzuwenden; im Übrigen gilt für das Verfahren das Allgemeine Verwaltungsverfahrensgesetz 1991.

(4) Die Entscheidung der Gemeinde kann durch kein Rechtsmittel angefochten werden. Sie bildet, wenn die Frist zur Anrufung des Gerichtes nach § 40 Abs. 1 abgelaufen ist, einen Exekutionstitel im Sinn des § 1 der Exekutionsordnung.

(5) Die im Verfahren vor der Gemeinde erforderlichen Schriften, die vor ihr abgeschlossenen Vergleiche sowie die von ihr ausgestellten Rechtskraftbestätigungen und Bescheinigungen gemäß § 40 Abs. 3 sind von den Stempel- und Rechtsgebühren befreit.“

§ 40 Mietrechtsgesetz lautet wie folgt:

„Anrufung des Gerichtes

(1) Die Partei, die sich mit der Entscheidung der Gemeinde über den Antrag nach § 37 Abs. 1 nicht zufriedengibt, kann die Sache innerhalb von vier Wochen ab Zustellung der Entscheidung bei Gericht anhängig machen. Durch die Anrufung des Gerichtes tritt die Entscheidung der Gemeinde außer Kraft. Sie tritt jedoch wieder in Kraft, wenn der Antrag auf Entscheidung des Gerichtes zurückgezogen wird. Die Entscheidung über einen Antrag auf Bewilligung der Wiedereinsetzung gegen den Ablauf der Anrufungsfrist obliegt dem Gericht; der Wiedereinsetzungsantrag ist unmittelbar bei Gericht einzubringen.

(2) Das Gericht kann ferner von jeder Partei angerufen werden, wenn das Verfahren vor der Gemeinde nicht binnen drei Monaten zum Abschluß gelangt ist. Sobald ein solches Begehren bei Gericht eingebracht wurde, hat die Gemeinde das Verfahren einzustellen.

(3) Über den Tag, an dem das Verfahren bei der Gemeinde anhängig gemacht wurde, über den Inhalt der Entscheidung der Gemeinde oder, wenn es zu einer solchen nicht kommt, darüber, daß der Vergleichsversuch erfolglos geblieben ist, hat die Gemeinde der Partei auf Verlangen eine Bestätigung auszustellen. Begehrt die Partei die Entscheidung des Gerichtes, so hat sie diesem die Bestätigung vorzulegen. Die Gemeinde hat dem Gerichte auf Ersuchen die Akten zu übermitteln.“

§ 25 Außerstreitgesetz lautet wie folgt:

„Unterbrechung des Verfahrens

(1) Das Verfahren wird unterbrochen, wenn

die unvertretene Partei stirbt oder die Fähigkeit verliert, selbständig vor Gericht als Partei zu handeln;

der gesetzliche Vertreter der Partei stirbt oder die Vertretungsbefugnis verliert, und die Partei weder selbständig vor Gericht handeln kann, noch durch eine mit Prozessvollmacht ausgestattete Person vertreten ist;

der Rechtsanwalt oder Notar stirbt oder die Fähigkeit verliert, die Vertretung der Partei fortzuführen, soweit eine solche Vertretung gesetzlich geboten ist;

ein Insolvenzverfahren über das Vermögen einer Partei eröffnet wird, sofern die Bestimmungen der Insolvenzordnung dies vorsehen;

das Gericht infolge eines Krieges oder eines anderen vergleichbar schwerwiegenden Ereignisses seine Amtstätigkeit einstellt.

(2) Das Verfahren kann ganz oder zum Teil von Amts wegen oder auf Antrag unterbrochen werden, wenn

eine Vorfrage über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses den Gegenstand eines anderen anhängigen oder eines von Amts wegen einzuleitenden Verfahrens vor einem Gericht oder einer Verwaltungsbehörde bildet, die Lösung der Vorfrage im anhängigen Verfahren nicht ohne einen erheblichen Verfahrensaufwand möglich und mit der Unterbrechung keine unzumutbare Verzögerung verbunden ist,

sich der Verdacht einer strafbaren Handlung ergibt, deren Ermittlung und Aburteilung für die Entscheidung im anhängigen Verfahren voraussichtlich von maßgeblichem Einfluss ist, oder

eine Partei infolge eines Krieges oder eines anderen vergleichbar schwerwiegenden Ereignisses an einer Verfahrensbeteiligung verhindert ist und zugleich die Besorgnis besteht, dass die abwesende Partei dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.“

Für die Unterbrechung nach § 25 Abs 2 Z 1 AußStrG ist Grundvoraussetzung ein anhängiges (oder ein von Amts wegen einzuleitendes) Verfahren vor einem Gericht oder vor einer Verwaltungsbehörde, in welchem – als Hauptfrage! – über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses zu entscheiden ist, das im zu unterbrechenden Verfahren als Vorfrage zu beurteilen ist. Die Vorfrage muss für das (zu unterbrechende) Außerstreitverfahren präjudiziell sein; sie muss also in dem anderen Verfahren bindend für dieses Verfahren gelöst werden. (RS0131141).

§ 25 Abs. 2 AußStrG normiert daher, dass ein Verfahren ganz oder zum Teil von Amts wegen oder auf Antrag unterbrochen werden kann, wenn 1. eine Vorfrage über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses den Gegenstand eines anderen anhängigen oder eines von Amts wegen einzuleitenden Verfahrens vor einem Gericht oder einer Verwaltungsbehörde bildet, die Lösung der Vorfrage im anhängigen Verfahren nicht ohne einen erheblichen Verfahrensaufwand möglich und mit der Unterbrechung keine unzumutbare Verzögerung verbunden ist.

§ 39 Abs. 3 MRG wiederum normiert, dass die Gemeinde nach Vornahme der erforderlichen Ermittlungen, wenn der Versuch einer gütlichen Beilegung des Streites erfolglos geblieben ist, über den Antrag nach § 37 Abs. 1 zu entscheiden hat. Auf das Verfahren sind die Regelungen der § 8 Abs. 1, § 10 Abs. 2, §§ 17, 25 bis 28, § 31 Abs. 1 bis 4 und §§ 32 bis 34 AußStrG sowie § 37 Abs. 2, Abs. 2a, Abs. 3 Z 1 bis 12 und 18 und Abs. 4 AußStrG entsprechend anzuwenden; im Übrigen gilt für das Verfahren das Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991.

§ 25 AußStrG ist demnach auch im Verfahren vor der Schlichtungsstelle anzuwenden.

Gegenständlich strittig ist, ob die Voraussetzungen für eine Unterbrechung des gegenständlichen Verfahrens gemäß § 25 Abs. 2 Z 1 AußStrG vorgelegen sind bzw. weiterhin vorliegen.

Es ist daher zu prüfen:

ob das Verfahren vor dem Bezirksgericht C. zur GZ ...

für das gegenständliche Verfahren präjudiziell ist, sowie

bejahendenfalls, ob die Lösung der als präjudiziell im Verfahren vor dem

Bezirksgericht C. zur GZ ... zu lösenden Vorfrage nur mit

einem erheblichen Verfahrensaufwand möglich ist, sowie

bejahendenfalls, ob mit der Unterbrechung eine unzumutbare

Verfahrensverzögerung verbunden ist.

zur Frage des Vorliegens einer Präjudizialität:

Mit der dem Verfahren vor dem Bezirksgericht C. zur GZ ... zugrunde liegenden Klage wurde u.a. begehrt, dass die Beschwerdeführerin verpflichtet werden, der Herstellung des konsensgemäßen Zustands zuzustimmen bzw. der nachträglichen Einholung sämtlicher erforderlicher Bewilligungen zuzustimmen und den der Klage angeschlossenen Einreichplänen (Erbringung einer unvertretbaren Leistung) zuzustimmen. Mit diesem Antrag ist insbesondere auch die Einholung der erforderlichen Bewilligungen im Hinblick auf den zwischen den beiden Wohnungen vorgenommenen Durchbruch begehrt worden. Unstrittig wurde von der Beschwerdeführerin Herrn E. und Frau G. vertraglich die Vornahme dieses Durchbruchs eingeräumt, sodass dieser Durchbruch vereinbarungsgemäß erfolgt ist.

Mit dem gegenständlichen Antrag vom 28.4.2021 wiederum hat die Beschwerdeführerin den Antrag gestellt hat, dass Herrn D. und Frau F. G. gemäß § 9 MRG die Wiederherstellung betreffend die zusammengelegten Wohnungen in Wien, B.-gasse/Top 20 und 21 aufgetragen werde. Beantragt wurde insbesondere, dass Herr D. E. und Frau F. G. auftragen werde, die von ihnen vorgenommenen Veränderungen in den Mietobjekten Top Nr. 20 und 21 zu beseitigen. Mit diesem Antrag ist insbesondere auch die Beauftragung zur Verschließung des vorgenommenen Durchbruchs zwischen den beiden Wohnungen begehrt worden.

In diesem Umfang der Frage der Zulässigkeit der Vornahme dieses Durchbruches weisen daher beide Verfahren scheinbar denselben Verhandlungsgegenstand auf, sodass zu fragen ist, warum weder das Bezirksgericht C. noch die Magistratsabteilung 50 den jeweiligen Antrag jedenfalls in diesem Umstand mangels Zuständigkeit zurückgewiesen haben.

Die Lösung ist darin zu erblicken, dass im Falle, dass die Zulässigkeit dieses Durchbruchs vertraglich vereinbart worden ist, die mit diesem Durchbruch verbundenen beiderseitigen Verpflichtungen verbundenen beiderseitigen Verpflichtungen der Vertragsparteien nicht in einem Verfahren gemäß 9 i.V.m. § 37 Abs. 1 Z 6 erster Fall MRG geklärt werden können. Für die Klärung dieser Fragen ist daher insbesondere infolge Nichtanwendbarkeit des § 37 Abs. 1 Z 5 i.V.m. § 39 Abs. 1 MRG nicht die Schlichtungsstelle entscheidungskompetent.

Andererseits wäre bei Zutreffen des Vorbringens der Beschwerdeführerin, dass dieser Durchbruch ohne vertragliche Bewilligung durch die Beschwerdeführerin erfolgt ist, vom Vorliegen eines gemäß § 9 i.V.m. § 37 Abs. 1 Z 6 erster Fall MRG zu führenden Wiederherstellungsverfahrens auszugehen.

Jedenfalls im Hinblick auf die Bestimmung des § 40 MRG ist zu folgern, dass letztlich durch das zuständige (Bezirks-)Gericht zur Klärung dieser Frage, nach welchem Verfahren der diesbezügliche Streitgegenstand zu lösen ist, zuständig ist.

Abgesehen davon, dass das oa. Verfahren vor dem Bezirksgericht C. schon zum Zeitpunkt der gegenständlichen Antragstellung anhängig war, und auch das gemäß § 40 MRG im Hinblick auf die verfahrensgegenständliche Rechtsfrage anzurufende Bezirksgericht das Bezirksgericht C. ist, ist daher von einer Präjudizialität der im gegenständlichen, bereits vor dem Bezirksgericht C. anhängigen Verfahren zu Lösenden Frage, ob der Mauerdurchbruch auf einen Vertragskonsens beruht, auszugehen.

Die Voraussetzung der durch Vorgabe des Vorliegens einer Präjudizialität i.S.d. § 25 Abs. 2 Z 1 erste Voraussetzung AußStrG liegt daher vor.

zur Frage der Erforderlichkeit eines erheblichen Verfahrensaufwands:

Letztlich ist daher „nur“ klärungsbedürftig, wie der zwischen der Beschwerdeführerin einerseits und Herrn E. und Frau G. andererseits abgeschlossenen Mietvertrag vom 25.8.2000, mit welchem die Zusammenlegung der Wohnungen Top Nr. 20 und 21 gestattet wurde, auszulegen ist.

Dass die Klärung dieser Rechtsfrage nur von der Auslegung des Vertragstextes abhängt, und sohin nicht mit einem erheblichen Verfahrensaufwand verbunden sein kann, liegt auf der Hand.

Potentiell könnte in diesem Verfahren auch zu prüfen sein, ob hinsichtlich der übrigen Änderungen innerhalb des Gebäudebereichs, in welchem die beiden Wohnungen liegen, ein Antrag auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands gemäß § 9 MRK oder aber auf Bewilligung dieser Änderungen gemäß § 9 MRK abzusprechen ist. Doch handelt es sich auch bei dieser Frage um eine reine Rechtsfrage, welche mit keinem relevanten Verfahrensaufwand verbunden sein kann.

Damit liegt aber die Voraussetzung des § 25 Abs. 2 Z 1 zweite Voraussetzung AußStrG nicht vor. Somit war schon aus diesem Grunde die gegenständliche Verfahrensaussetzung nicht auf die Bestimmung des § 25 Abs. 2 Z 1 AußStrG stützbar.

zur Frage des Vorliegens einer unzumutbaren Verfahrensverzögerung:

In Anbetracht des Umstands, dass der Gegenstand des gegenständlichen anhängigen bezirksgerichtlichen Verfahrens schwerpunktmäßig bauliche Veränderungen außerhalb des Gebäudebereichs des gegenständlichen Wohnhauses zum Gegenstand hat, war bereits bei einer Beurteilung ex ante davon auszugehen, dass dieses bezirksgerichtliche Verfahren eine sehr lange Verfahrensdauer von realistisch mehr als einem Jahr in Anspruch nehmen wird.

Diese Betrachtung ex ante wird zudem auch durch eine Betrachtung ex post bestätigt, zumal dieses Verfahren nunmehr schon fast viereinhalb Jahre dauert.

Diese Verfahrensverzögerung ist insbesondere im Hinblick auf die Vorgaben der Wr. Bauordnung, welche eine unverzügliche Herstellung des konsensgemäßen Zustands bei sonstiger verwaltungsstrafrechtlicher Verfolgung gebietet, für die Beschwerdeführerin als unzumutbar einzustufen, abgesehen davon, dass grundsätzlich jede Verfahrensverzögerung von mehr als einem Jahr als unzumutbar einzustufen ist.

Damit liegt aber die Voraussetzung des § 25 Abs. 2 Z 1 dritte Voraussetzung AußStrG nicht vor. Somit war schon aus diesem Grunde die gegenständliche Verfahrensaussetzung nicht auf die Bestimmung des § 25 Abs. 2 Z 1 AußStrG stützbar.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Die Revision gegen diese Entscheidung ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

LVwG W VGW-101/042/10842/2021

Regest

Gesamter Gesetzestext

Landesverwaltungsgericht Wien VGW-101/042/10842/2021

Begründung

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