Landesverwaltungsgericht Wien VGW-111/077/861/2025; VGW-111/V/077/863/2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 03.07.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2025:VGW.111.077.861.2025

Begründung

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seinen Richter Dr. OPPEL über die Beschwerde des Herrn Dr. A. B. und der Frau C. B., beide vertreten durch Rechtsanwalts GmbH, gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, Baupolizei - Gebietsgruppe …, Stadterneuerung II, vom 18.12.2024, Zl. ..., wegen der Versagung einer Bewilligung gemäß § 70 und § 71 der Bauordnung für Wien (BO für Wien), den

BESCHLUSS

gefasst:

I. Gemäß § 28 Abs. 3 2. Satz VwGVG wird der Bescheid aufgehoben und das Verfahren an den Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, Baupolizei - Gebietsgruppe Ost, Stadterneuerung II, zurückverwiesen.

II. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

Begründung

Herr Dr. A. B. und Frau C. B. (im Folgenden: Beschwerdeführer) sind Eigentümer der Liegenschaft und des darauf befindlichen Gebäudes in Wien, E.-gasse, und haben am 18.06.2024 bei der Magistratsabteilung 37 um Umwidmung der von ihnen als „Wohnungen“ bezeichneten Objekte Top 6, 9, 12 und 17A in dem genannten Gebäude in Unterkunfträume angesucht. Dem Ansuchen waren Einreichpläne angeschlossen.

Begründet haben die Beschwerdeführer ihr Ansuchen damit, dass diese „Wohnungen“ jeweils eine Wohnfläche von lediglich etwa 20 m² aufweisen und damit die gemäß § 119 Abs. 2 BauO für Wien gebotene Mindestgröße von 30 m² nicht erreichen würden. Diese Objekte würden jeweils einen Grundriss aufweisen, der lediglich Badgrößen, WC-Größen und Küchengrößen ermöglichen würde, welche die Wohnqualität massiv benachteiligen würden. Eine Vergrößerung der Flächen sei technisch nicht möglich und wirtschaftlich nicht sinnvoll. Die gegenständlichen Objekte seien an drei Seiten durch schlecht isolierte Außenwandflächen umgeben und würden daher einen sehr hohen Heizwärmebedarf aufweisen. Weiters würden diese Objekte sehr schlechte Belichtung aufweisen. Im Gebäude bestünden bereits andere Beherbergungsbetriebe. Die Objekte würden somit eine sehr schlechte Wohnqualität aufweisen. Das Gebäude befände sich in einer Wohnzone. Die Voraussetzungen für eine Umwidmung in Beherbergungsstätten gemäß § 7a Abs. 5 BauO für Wien seien gegeben.

Die Behörde hat die beantragte Bewilligung mit dem beschwerdegegenständlichen Bescheid vom 18.12.2024 versagt. In der Begründung hat die Behörde im Wesentlichen dargelegt, dass im Behördenverfahren eine Beurteilung durch einen medizinischen Amtssachverständigen der Magistratsabteilung 15 erfolgt sei. Dem eingeholten Gutachten des medizinischen Amtssachverständigen zu Folge würde die von den Beschwerdeführern behauptete geminderte Wohnqualität der gegenständlichen vier „Wohnungen“ nicht vorliegen.

Die Beschwerdeführer haben gegen diesen Bescheid rechtzeitig Beschwerde an das Verwaltungsgericht Wien erhoben.

Im Zuge des Beschwerdeverfahrens wurde am 31.03.25 und am 16.06.2025 eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Weiters haben die Beschwerdeführer durch Einholung von Befund und Gutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen Herrn F. G., MBA, PMM, und Vorlage desselben mit Schriftsatz vom 09.2025 zur Sachverhaltsermittlung beigetragen. In der mündlichen Verhandlung vom 16.06.2025 hat dieser Sachverständige an der Ermittlung des Sachverhalts mitgewirkt und wurde weiters der medizinische Amtssachverständige zu dem von ihm im Behördenverfahren abgegebenen Gutachten befragt.

Nach dem Schluss der Verhandlung wurde den Parteien die Möglichkeit eingeräumt, innerhalb einer Frist von 14 Tagen noch ein ergänzendes Vorbringen erstatten zu können. Von dieser Möglichkeit haben die Beschwerdeführer Gebrauch gemacht.

Die Beschwerdeführer haben schließlich am 02.07.2025 (Datum des Einlangens) einen Austauschplan in dreifacher Ausfertigung vorgelegt. Dieser Austauschplan weist den formellen Mangel auf, dass das Datum der Planerstellung mit 06.05.2024 unverändert belassen wurde und somit nicht schlüssig erscheint. Um diesen Plan von Vorversionen mit gleichem Datum der Planerstellung unterscheiden zu können, wurde auf den Austauschplänen der Einlaufstempel des Verwaltungsgerichts mit Eingangsdatum 02.07.2025 angebracht.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungswesentliche Sachverhalt als erwiesen fest:

Das gegenständliche Gebäude wurde im Jahr 1871 baubehördlich bewilligt und unmittelbar anschließend errichtet und fertiggestellt. Es weist ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss, einen ersten, zweiten und dritten Stock sowie einen Dachboden auf. Das Gebäude ist ein Wohngebäude mit überwiegend größeren gründerzeitlichen Wohnungen. Hofseitig befinden sich das Treppenhaus und daran anschließend ein rechteckiger Gebäudeteil, der eine Fläche von jeweils etwa 20 m² aufweist und jeweils in zwei längliche Räume unterteilt ist. Es handelt sich dabei jeweils um einen Raum und einen Nebenraum. Dieser Gebäudeteil ist an drei Seiten von den Außenmauern des Gebäudes und an der vierten Seite vom Stiegenhaus umschlossen.

Aufgrund der Stammbewilligung ist davon auszugehen, dass es sich bei den vier genannten Objekten im Errichtungszeitpunkt nicht um Wohnungen, sondern um Dienstbotenzimmer gehandelt hat. Diese wurden bis zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht in eine Widmung als Wohnung übergeleitet. Es handelt sich vielmehr jeweils um einen Aufenthaltsbereich für Dienstboten. Das Objekt im Erdgeschoss stellt ein Dienstzimmer für den Hausbesorger dar, die übrigen Objekte stellen Dienstzimmer für anderes Personal dar. Es ist nicht ersichtlich, dass diese vier Objekte über Wasser, über eine Kochgelegenheit oder über eine Schlafgelegenheit verfügen haben. Hinweise darauf, dass diese Dienstzimmer auch das Wohnbedürfnis der jeweiligen Dienstnehmer gedeckt hätten, konnten nicht eruiert werden.

Die Beschwerdeführer haben das Gebäude im Jahr 2007 gekauft und erworben.

Sie haben im Jahr 2012 eine baubehördliche Bewilligung für einen Dachgeschossausbau zuzüglich Aufzugseinbau, Wohnungszusammenlegung und Garageneinbau eingeholt und dieses Bauvorhaben anschließend ausgeführt und fertiggestellt. Die beschwerdegegenständlichen Objekte waren dabei im Erdgeschoss, 1. Stock und 2. Stock unverändert als jeweils zwei Zimmer ohne nähere Bezeichnung sowie ohne konkreten Verwendungszweck ausgewiesen. Im 3. Stock war top 12 als vergrößerte Einheit mit einer Fläche von 37,96 m² sowie der Bezeichnung „Zimmer + Kochgelegenheit“ ausgewiesen.

Im Jahr 2014 haben die Beschwerdeführer mittels Bauanzeige gemäß § 62 BauO für Wien Änderungen im Inneren des Gebäudes angezeigt. Diese Änderungen betreffen auch die vier gegenständlichen Objekte. Dabei weisen diese vier Objekte in dieser Bauanzeige erstmals die Bezeichnung „Zimmer/Wohnküche“ und damit durch den Begriff „Wohnküche“ einen möglichen Hinweis auf Wohnzwecke auf. Im Zuge dieser Bauanzeige wird für diese vier Objekte erstmals der Einbau von Bad und WC sowie einer Küchenzeile vorgesehen. Hinsichtlich der künftigen Verwendung dieser vier Objekte für Wohnzwecke oder für kurzfristige Beherbergungszwecke differenziert diese Bauanzeige nicht und ist insoweit daher nicht eindeutig.

Eine bisherige Nutzung dieser vier Objekte jeweils als Wohnung konnte nicht festgestellt werden. Vielmehr haben die Beschwerdeführer mit dem Einbau von Bad und WC sowie einer Küchenzeile angestrebt, diese Objekte für kurzfristige Verwendungszwecke zu nutzen.

Die gegenständlichen vier Objekte stellen sich wie folgt dar:

Die Objekte weisen konkret jeweils eine Nutzfläche von 20,31 m² (top 6 im 1. Obergeschoss), 20,31 m² (top 9 im 2. Obergeschoss), 20,30 m² (top 12 im 3. Obergeschoss) und 22,29 m² (top 17a im 4. Obergeschoss) auf.

Die Belichtung der Objekte ist aus medizinischer Sicht jeweils ausreichend, entspricht dabei aber jeweils der schlechtesten Kategorie für ausreichend belichtete Wohnräume.

Die Beheizbarkeit der Objekte ist aus medizinischer Sicht jeweils ausreichend, entspricht dabei aber jeweils der schlechtesten Kategorie für ausreichend beheizbare Wohnräume.

Eine bessere Wärmedämmung lässt sich aus eigentumsrechtlichen Gründen (das Gebäude ist bereits unmittelbar an die Grundgrenze angebaut) nur durch bauliche Maßnahmen im Inneren des Objekts verwirklichen, was zu einer weiteren Verringerung der Nutzfläche führen würde.

Aufgrund der schlechten Dämmung der Außenwände für Wärme und für Feuchtigkeit sind fortlaufende Maßnahmen gegen die Bildung von Schimmel erforderlich. Die erforderlichen Maßnahmen bestehen zunächst darin, dass der Kasten, der für jedes dieser vier Objekte vorgesehen ist, in einem Abstand von zumindest etwa 10 cm von der Außenwand aufgestellt werden muss. Weiters muss durch das Anbringen von Belüftungslöchern jeweils an der Rückseite des Kastens und durch eine regelmäßige Entleerung des Kastens für eine ausreichende Durchlüftung gesorgt werden, um Schimmelbildung zu verhindern. Mit Einhaltung dieser Maßnahmen ist ein in medizinischer Sicht für Wohnzwecke ausreichender hygienischer Zustand der Objekte zu erreichen.

Ein etwaiger Langzeitmieter dieser Objekte müsste folgende Einschränkungen in Kauf nehmen:

Zunächst müsste er mit einer sehr geringen Nutzfläche das Auslangen finden. Die Einschränkung, dass der Kasten wegen des Problems der Schimmelbildung nicht an die Außenwand gerückt werden kann, sondern zumindest etwas im Rauminneren stehen muss, führt zu einer weiteren Verringerung der Nutzfläche.

Dies bedeutet, dass der Mieter für die Dauer seiner Wohnnutzung sowohl alleinstehend bleiben als auch mit sehr wenig Hausrat das Auslangen finden müsste. Der Anspruch, für unterschiedliche Jahreszeiten unterschiedliches Gewand (Sommerkleidung, Winterkleidung, Kleidung für die Übergangszeit) sowie Bettwäsche zu besitzen, würde die räumlichen Möglichkeiten bereits weitgehend ausschöpfen.

Eine weitere gewichtige Einschränkung stellt das Erfordernis dar, den Kasten jeweils periodisch ausräumen und durchlüften lassen zu müssen, um eine Bildung von Schimmel vorzubeugen. Dabei müsste ein solcher Mieter auf Grund der erforderlichen Belüftungslöcher des Kastens auch mit einer erhöhten Gefahr eines Befalls durch Motten zurechtkommen.

Durch den Aufzugseinbau grenzt nunmehr auch der Aufzug an die gegenständlichen Objekte. Die Lage jeweils unmittelbar angrenzend an den Aufzug und an das Stiegenhaus stellt jeweils eine schlechte Lage dar. Weitere Nachteile müsste ein solcher Mieter jeweils durch eine relativ schlechte Beheizung und eine relativ schlechte Belichtung in Kauf nehmen.

Die Küchenzeile ist äußerst klein und beinhaltet jeweils keine Kochgelegenheit. Die räumlichen Verhältnisse lassen eine zeitgemäße Vorratshaltung an Küchenutensilien (Kochgeschirr etc.) und Lebensmitteln gleichzeitig kaum zu. Eine Ergänzung durch das Aufstellen etwa einer elektrischen Kochplatte als Kochgelegenheit ist möglich. Ein etwaiger Bewohner wäre jedoch weitgehend darauf angewiesen, die Kochutensilien auf wenige Stück zu beschränken und die jeweils benötigten Lebensmittel vor der Zubereitung weitgehend frisch zu kaufen. Dies betrifft insbesondere Lebensmittel, die nicht im bereitgestellten Kühlschrank untergebracht werden können. Insbesondere ist dabei zu berücksichtigen, dass der Stauraum unter dem Abwaschbecken nur sehr eingeschränkt für das Vorrätighalten von Lebensmitteln genutzt werden kann, weil dieser Stauraum zugleich auch für unterschiedliche weitere Lagerzwecke benötigt wird, etwa für Küchenutensilien und Reinigungsmittel. Für weitere Ausstattungselemente wie Geschirrspüler, Waschmaschine etc. besteht aufgrund der engen räumlichen Verhältnisse kaum eine Möglichkeit.

Für den Fall einer Kurzzeitvermietung für wenige Wochen würde ein Teil dieser Schwierigkeiten entfallen:

Etwaige Gäste, die sich nur wenige Wochen aufhalten, benötigen weniger Platz und weniger Stauraum als ein Langzeitmieter. Insbesondere ist der Hausrat weitgehend auf das eingeschränkt, was man für den Aufenthalt benötigt und im Reisegepäck mit sich führt. Für einen kurzfristigen Aufenthalt ist eine Kochgelegenheit grundsätzlich verzichtbar bzw. kann gegebenenfalls auf das Wärmen von bereits zubereiteten Speisen beschränkt werden. Die erforderliche regelmäßige Durchlüftung des Kastens, um einer etwaigen Schimmelbildung vorzubeugen, ist ebenfalls gewährleistet, weil bei jeder Abreise der Kasten vollständig ausgeräumt wird und im Zuge der nach der Abreise erforderlichen Reinigung gelüftet werden kann.

Ergänzend war festzustellen, dass für die gegenständliche Liegenschaft seit dem Jahr 2004 eine Schutz- und Wohnzone festgelegt worden ist. Es gilt das Plandokument Pr. Zl. ..., Nr. ... vom 22.10.2004. Davor galt das Plandokument Pr. Zl. ..., Nr. ... vom 20.11.1987, das für diese Liegenschaft keine Schutz- und keine Wohnzone vorgesehen hat.

Die Behörde hat keine inhaltliche Prüfung der Frage vorgenommen, ob das eingereichte Projekt im Fall des Vorliegens der Voraussetzungen des § 7a Abs. 5 BauO für Wien bewilligungsfähig wäre. Insbesondere hat keine Prüfung der Behörde stattgefunden, ob die Einreichpläne für eine Bewilligung des eingereichten Projekts ausreichen oder allenfalls Präzisierungen oder Ergänzungen der Einreichpläne erforderlich sind. Eine etwaige brandschutztechnische Prüfung, ob das in den Plänen dargestellte Projekt in brandschutztechnischer Hinsicht bewilligungsfähig ist, ist nicht erfolgt. Eine allfällige Prüfung der Fluchtwegesituation ist ebenfalls nicht erfolgt. Auch eine Prüfung der Vereinbarkeit des Projekts mit den Anforderungen an die beabsichtigte betriebliche Nutzung der Objekte ist nicht erfolgt. Die Behörde hat das diesbezügliche Ermittlungsverfahren unterlassen, weil sie davon ausgegangen ist, dass bereits die Voraussetzungen des § 7a Abs. 5 BauO für Wien für eine Bewilligung des Projekts nicht vorliegen würden und somit ein Einstieg in die weitere inhaltliche Prüfung des Projekts für die Behörde nicht erforderlich erschien.

Bei der Beweiswürdigung hat das Gericht erwogen:

Der entscheidungswesentliche Sachverhalt ergibt sich aus dem durchgeführten Ermittlungsverfahren, dem Parteivorbringen, der Aktenlage und der Hauseinlage.

Zu den im Beschwerdeverfahren vorliegenden Gutachten einerseits des medizinischen Amtssachverständigen Herrn Dr. H. vom 24.10.2024 und andererseits des Immobiliensachverständigen Herrn Baumeister G., MBA, PMM ist zunächst auszuführen, dass die beiden Sachverständigengutachten die Wohnqualität der gegenständlichen Objekte aus vollkommen unterschiedlichen fachlichen Perspektiven beurteilen.

Die Beurteilung des medizinischen Sachverständigen erfolgt dabei ausdrücklich aus medizinischer Sicht. Aus medizinischer Sicht sind demnach die Objekte hinsichtlich ihrer Wohnqualität nicht zu beanstanden. Insbesondere sind dem medizinischen Gutachten zu Folge die Objekte für etwaige Wohnzwecke hinsichtlich Belichtung, Belüftung, Wärmedämmung und Hygiene medizinisch nicht zu beanstanden. Diese Beurteilung hat auf der Grundlage eines Ortsaugenscheins des Amtssachverständigen stattgefunden, wobei im Wesentlichen die sinnliche Wahrnehmung des Sachverständigen die Grundlage für sein Gutachten gebildet hat. Eine technische Beurteilung ist dabei nicht erfolgt, zumal der Amtssachverständige etwaige technische Beurteilungen (zutreffend) in den Aufgabenbereich technischer Sachverständiger verwiesen hat.

Die Beurteilung des Immobiliensachverständigen hat die Einschätzung der Wohnqualität hingegen aus nichtmedizinischer Sicht vorgenommen und sich dabei maßgeblich auf technischer Messungen gestützt und Kategorisierungen nach Qualitätskriterien vorgenommen.

Im Ergebnis standen somit kaum Berührungspunkte zwischen den beiden Gutachten. Somit hat sich die Frage nicht ergeben, ob das Gericht dem einen oder dem anderen Gutachten folgt. Vielmehr haben sich beide Gutachten von ihrem jeweiligen Fachgebiet aus als schlüssig und nachvollziehbar erwiesen und konnte das Gericht daher davon ausgehen, dass beide Gutachten die gegenständlichen Objekte aus der Perspektive ihres jeweiligen Fachgebiets zutreffend beurteilt haben.

Zur Feststellung, dass es sich bei den gegenständlichen Objekten nicht um Wohnungen, sondern um Dienstzimmer handelt, ist Folgendes auszuführen:

Es haben sich aus dem ursprünglichen Konsens (vgl. die in den Sachverhaltsfeststellungen genannte Stammbewilligung) keine Hinweise ergeben, dass es sich bei den gegenständlichen Objekten um Wohnungen gehandelt hätte. Insbesondere waren diese Objekte bereits damals zu klein, um als Arbeiterwohnung genutzt zu werden. Diesbezüglich wird auf folgende Ausführungen von Lothar Abel, Allgemeiner Baurathgeber, 1893, Seite 776, hingewiesen:

„Arbeiterwohnungen müssen im geringsten Ausmaasse wenigstens ein Zimmer, eine Küche und eine Kammer umfassen. Das Zimmer soll 20-25 m² haben; die Küche, in welcher doch auch gewaschen wird und viele andere Arbeiten verrichtet werden sollen, kann nicht unter 12 bis 15 m² erhalten, gleichzeitig muss auch noch ein entsprechender Boden- und Kellerraum vorhanden sein (…).“

Weiters führt Lothar Abel, Allgemeiner Baurathgeber, 1893, Seite 777, zu Zinshäusern aus:

„Zinshäuser. Die Miethwohnungen sind von sehr verschiedenen Anordnungen und Größen. Kleine Wohnungen bestehen aus einem Zimmer, einem Cabinet und einer Küche. Mittlere Wohnungen haben ein Vorzimmer, eine Küche, ein Dienstbotenzimmer und drei bis vier Wohnräume. Große oder sogenannte Herrschaftswohnungen umfassen eine größere Anzahl von Wohnräumen (…). Ein Wohnzimmer muss wenigstens 25 bis 30 m² Fußbodenfläche haben, während man bei einer mittleren Wohnung für ein Cabinet, eine Küche, ein Dienstbotenzimmer, eine Speisekammer, eine Waschküche mindestens für jeden Raum 15 bis 20 m² Bodenfläche annehmen muss. (…)“

Dazu wird festgehalten, dass Lothar Abel Architekt war und sein Allgemeiner Baurathgeber den inhaltlichen Fokus auf Wien hatte, wie auch aus dem Abdruck der Bauordnung für die k.k. Reichshaupt- und Residenzstadt Wien vom 17.01.1883, LGBl. Nr. 35/1883 hervorgeht. Richtig ist weiter, dass die Bauordnung für die k.k. Reichshaupt- und Residenzstadt Wien vom 17.01.1883 keine Mindestgröße für Wohnungen normiert hat und somit seinerzeit auch einzelne Räume – weitgehend unabhängig von ihrer Ausstattung – grundsätzlich als Wohnungen in Betracht gekommen sind. Im konkreten Anlassfall erschien es jedoch wesentlich plausibler und wahrscheinlicher, dass es sich bei diesen Objekten um Dienstbotenzimmer gehandelt hat. Ein Erfordernis, dass sich Dienstbotenzimmer innerhalb des Wohnungsverbundes befinden mussten und nicht etwa disloziert auf der anderen Seite des Treppenhauses angebracht sein konnten, war in der Bauordnung für die k.k. Reichshaupt- und Residenzstadt Wien vom 17.01.1883 ebenfalls nicht verankert.

Der Sachverständige Herr G., MBA, PMM, hat dazu auf Seite 49 seines Gutachtens ausgeführt:

„(…) Vermutlich wurde zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes dieser Teil für die Befriedigung der „Wohnbedürfnisse“ des Personals oder andere Dienstboten bestimmt. Diese Vermutung ergibt sich aus den beiliegenden Plänen und meiner Erfahrung im Bereich Gründerzeithäuser. Bei vielen Häusern wurde der „schlechteste Teil des Hauses“ an die Dienstboten vergeben (…).“

Vor diesem Hintergrund war davon auszugehen, dass die gegenständlichen Objekte von ihrem Stammkonsens her als Aufenthaltsräume für Dienstboten (Dienstbotenzimmer) bestimmt waren und verwendet wurden. Etwaige andere Nutzungen (z.B. für betriebliche Zwecke, als Abstellflächen oder als Wohnungen) können zwar nicht zur Gänze ausgeschlossen werden, weisen aber im Vergleich zu der angenommenen Bestimmung und Nutzung als Dienstbotenzimmer eine wesentlich geringere Wahrscheinlichkeit und Plausibilität auf.

Die Feststellung, dass die Objekte von etwaigen Mietern als Bewohner für längere Zeit den Ledigenstand abverlangen würden, folgt daraus, dass Wohnräume mit einer Nutzfläche von mindestens 18 m² (einschließlich WC und Sanitärräume), aber weniger als seinerzeit 35 m², in der Stammfassung der BauO für Wien und einigen nachfolgenden Jahrzehnten lediglich in begründeten Ausnahmefällen als Ledigenräume, nicht aber als Wohnungen vorgesehen waren. Solche Ledigenräume konnten nach der Stammfassung der BauO für Wien aus dem Jahr 1930 – für damals neue Bauvorhaben – nur dann ausnahmsweise bewilligt werden, „wenn durch den Bauwerber an und für sich schon die Gewißheit besteht, dass solche Wohnungen wirklich nur von einer Einzelperson bewohnt werden. Als derartige Bauwerber werden Genossenschaften, der Bund, die Gemeinde und ähnliche in Betracht kommen“ (Wolf/Schmid, Die Bauordnung für Wien (1930), Seite 172, Anmerkung zu § 90). Erst mit der Bauordnungsnovelle 1976 wurde im § 90 Abs. 3 die Möglichkeit verankert, dass auch Objekte mit lediglich einem Aufenthaltsraum von zumindest 18 m² unter bestimmten Voraussetzungen eine Wohnung darstellen können, wobei solche Einheiten jedoch über diese 18 m² hinausgehend noch zusätzlich über Nebenräume für Dusche oder Badegelegenheit und Abort und einen Abstellraum verfügen müssten, was insbesondere von den Anforderungen an die Wohnungsgröße deutlich über die früheren Ledigenräume hinausging.

Die Nutzfläche der Objekte liegt jeweils nur knapp über dem seinerzeitigen flächenmäßigen Mindesterfordernis an Ledigenräume (vgl. z.B. Krzizek, Die Bauordnung für Wien, 1965, § 90 Abs. 2) und unterhalb der mit der Bauordnungsnovelle 1976 eingeführten Mindestanforderungen an Wohnungen mit lediglich einem Aufenthaltsraum. Das Gericht geht davon aus, dass die seinerzeitige Rechtslage, für Objekte mit einer derart geringen Größe lediglich die ausnahmsweise Möglichkeit der Bewilligung als Ledigenraum vorzusehen, den Hintergrund hatte, dass Räume mit einer derart geringen Nutzfläche tatsächlich nur als Ledigenräume nutzbar waren. Auch wenn sich in der heutigen Zeit die Ansprüche an das Mindestmaß an Nutzfläche von Wohnungen moderat (von zuvor grundsätzlich 35 m² auf 30 m²) gesenkt haben mögen, lag es doch nahe, davon auszugehen, dass Räume, die lediglich knapp das flächenmäßige Mindesterfordernis an die seinerzeitigen Ledigenräume erfüllt haben, auch weiterhin in zumutbarer Weise nur von Ledigen für die Dauer ihres Ledigenstandes genutzt werden können. Darüber hinaus entspricht es auch der allgemeinen Erfahrung, dass zwei Personen gemeinsam mehr Platz benötigen als eine Person für sich alleine, und eine Nutzfläche von lediglich rund 20 m² bereits für eine ledige Person eine Herausforderung durch Platzmangel darstellt.

In rechtlicher Hinsicht hat das Verwaltungsgericht erwogen:

Gemäß § 7a Abs. 3 BauO für Wien in der zum Zeitpunkt der Einreichung des Bauvorhabens geltenden Fassung dürfen Aufenthaltsräume in Wohnzonen, die als Wohnung oder Teile einer solchen Wohnung im Zeitpunkt der Festsetzung der Wohnzone gewidmet waren oder rechtmäßig verwendet wurden oder später neu errichtet werden, auch weiterhin nur als Wohnung oder Teile einer Wohnung verwendet werden. Ein Aufenthaltsraum wird auch dann als Wohnung oder Teil einer Wohnung verwendet, wenn in ihm auch Tätigkeiten ausgeübt werden, die zwar nicht unmittelbar Wohnzwecken dienen, jedoch üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden; die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke stellt keine solche Tätigkeit dar.

Gemäß § 7a Abs. 5 BauO für Wien in der zum Zeitpunkt der Einreichung des Bauvorhabens geltenden Fassung können Ausnahmen von Abs. 3 auf Antrag durch die Behörde unter anderem dann zugelassen werden, wenn die Wohnqualität in den betroffenen Aufenthaltsräumen durch äußere Umstände wie Immissionen, Belichtung, Belüftung, fehlende sonstige Wohnnutzungen im selben Haus oder die besonders schlechte Lage im Erdgeschoss und Ähnliches gemindert ist.

Die Bestimmungen sind insoweit einschlägig, als die Liegenschaft in einer Wohnzone liegt.

§ 7a Abs. 3 und Abs. 5 BauO für Wien umfasst nach dem klaren Gesetzeswortlaut nicht nur Wohnungen, sondern auch Aufenthaltsräume. Die gegenständlichen Objekte weisen keine Widmung als Wohnung auf. Die -mangels erfolgter Widmungsänderung weiterhin aufrechte – Widmung als Dienstbotenzimmer entspricht jedoch einer Widmung als Aufenthaltsraum. Es ist daher für die beabsichtigte Nutzung der Objekte für kurzfristige Behebungszwecke eine Ausnahmebewilligung gemäß § 7a Abs. 5 BauO für Wien erforderlich.

Nur der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass eine etwaige Änderung der Widmung der gegenständlichen Objekte von Dienstbotenzimmer auf Wohnung seit Inkrafttreten der Stammfassung der Bauordnung für Wien bis heute zu keinem Zeitpunkt rechtlich möglich gewesen wäre. Die Stammfassung der Bauordnung für Wien hat im § 90 Abs. 1 vorgesehen, dass jede Wohnung einschließlich der Nebenräume mindestens 35 m² Grundfläche einnehmen, aus mindestens zwei Aufenthaltsräume bestehen, von denen einer eine Kochgelegenheit besitzen muss, und einen eigenen Abort im Wohnungsverband enthalten muss. Die Dienstbotenzimmer haben diese Anforderungen an eine Wohnung nicht erfüllt. Gemäß § 119 Abs. 2 BauO für Wien in der aktuellen Fassung hat die Nutzfläche eine Wohnung mindestens 30 m² zu betragen. Jede Wohnung muss über mindestens eine Toilette, eine Dusch- oder Badegelegenheit und eine Kochgelegenheit im Wohnungsverband verfügen. Auch diese Anforderungen haben die gegenständlichen Objekte bereits von ihrer Größe her nicht erfüllt. Darüber hinaus wurde eine solche Umwidmung in Wohnungen auch nie beantragt und nie bewilligt. Die Tatsache, dass diese Objekte sowohl von den Beschwerdeführern selbst als auch von der Behörde als Wohnungen bezeichnet worden sind, hat keine rechtliche Relevanz. Es handelt sich daher - auch weiterhin um Aufenthaltsräume, die ursprünglich den Zweck eines Dienstbotenzimmers bzw. eines Zimmers für den Hausbesorger hatten.

Gemäß § 7a Abs. 5 BauO für Wien können Ausnahmen von Abs. 3 auf Antrag durch die Behörde unter anderem dann zugelassen werden, wenn die Wohnqualität in den betroffenen Aufenthaltsräumen durch äußere Umstände wie Immissionen, Belichtung, Belüftung, fehlende sonstige Wohnnutzungen im selben Haus oder die besonders schlechte Lage im Erdgeschoss und Ähnliches gemindert ist.

Bei dieser Beurteilung haben Umstände, die keine äußeren Umstände darstellen, außer Betracht zu bleiben. Die mangelnde Kochgelegenheit stellt keinen äußeren Umstand dar und hat daher außer Betracht zu bleiben. Desgleichen ist es für die Beurteilung ohne Relevanz, ob die jeweiligen Objekte in ihrem Inneren in einem einwandfreien Zustand sind oder nicht.

Zu den äußeren Umständen, die zu beachten waren, zählt jedoch zunächst die geringe Größe der Objekte, die deutlich hinter den Anforderungen der Bauordnung für Wien an die Mindestgröße von Wohnungen zurückbleibt. Einheiten in einer Größe von lediglich rund 20 m² (sowie mit einer Größe des einzigen Aufenthaltsraumes unter 18 m²) waren nicht als Wohnungen gedacht, zumal bereits zum Zeitpunkt der Errichtung Arbeiterwohnungen eine deutlich höhere Nutzfläche zumindest aufweisen sollten. Die Größe der Objekte entsprach im Wesentlichen zum Errichtungszeitpunkt der Größe für ein Dienstbotenzimmer und hätte nach Inkrafttreten der Stammfassung der Bauordnung für Wien in einem Zeitfenster bis zur Bauordnungsnovelle 1976 allenfalls gemäß § 90 Abs. 2 in Ledigenräume umgewidmet werden können, soweit durch die Person des Bauwerbers sichergestellt gewesen wäre, dass diese Räume wirklich nur von einer Einzelperson bewohnt werden. Eine solche Umwidmung ist allerdings nicht erfolgt.

Die Frage, ob eine etwaige Nutzung der Objekte zu dauerhaften Wohnzwecken überhaupt widmungskonform wäre, kann gegenständlich auf sich belassen werden. Wie bereits ausgeführt wurde, waren die gegenständlichen Objekte für den Aufenthalt der Dienstboten von Bewohnern des Hauses gedacht. Eine geminderte Wohnqualität ist den Objekten aufgrund ihrer für Wohnungen zu geringen Größe jedoch jedenfalls zu bescheinigen.

Eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnqualität liegt weiters darin, dass es aufgrund des Bauzustandes des Hauses notwendig ist, den Kasten, der zur Aufbewahrung des Hausrats des Bewohners dient, zumindest 10 cm von der Außenwand wegzudrücken, sowie für eine laufende Belüftung des Kastens zu sorgen (Lüftungslöcher auf der Kastenrückseite) und diesen regelmäßig zwecks besserer Durchlüftung auszuräumen. Diese Situation ist auf äußere Umstände zurückzuführen, insbesondere auf die fehlende Außendämmung und den Umstand, dass die Außenwand unmittelbar an die Grundgrenze anschließt und der Anbringung einer zusätzlichen Außendämmung eigentumsrechtliche Hindernisse entgegenstehen.

Das Verwaltungsgericht hat bei der Beurteilung, ob die Wohnqualität der Objekte durch äußere Umstände gemindert ist, auch eine Gesamtbetrachtung einbezogen. Diese Gesamtbetrachtung ist insbesondere vor dem Hintergrund erfolgt, dass zumindest die grundsätzliche Möglichkeit besteht, einzelne Umstände, welche die Wohnqualität mindern, durch andere Umstände auszugleichen oder zumindest abzumildern, wenn diese anderen Umstände die Wohnqualität erhöhen.

Im Anlassfall lagen jedoch die meisten in Betracht kommenden anderen äußeren Umstände im unteren Qualitätsbereich und somit nicht geeignet, die oben ausgeführten Defizite in der Wohnqualität auszugleichen oder zumindest abzumildern.

Die Belichtung der gegenständlichen Objekte war dabei aus medizinischer Sicht ausreichend und insoweit nicht als Defizit zu beanstanden. Die Belichtung entsprach dabei aber, wie vom Immobiliensachverständigen schlüssig und glaubwürdig dargelegt, dem untersten Qualitätsniveau einer ausreichenden Belichtung. Über eine gute Belichtung konnten die Defizite der Wohnqualität daher nicht abgemildert werden.

Auch die Belüftung der gegenständlichen Objekte war aus medizinischer Sicht ausreichend und nicht als Defizit zu beanstanden. Die Belüftung entsprach dabei aber ebenfalls, wie vom Immobiliensachverständigen schlüssig und glaubwürdig dargelegt, dem untersten Qualitätsniveau. Über eine gute Belüftung konnten die Defizite der Wohnqualität daher nicht abgemildert werden.

Die Lage der Objekte zwischen Treppenhaus und Aufzugschacht sowie an drei Seiten umgeben von schlecht isolierten Außenwänden war dabei ein weiterer Faktor für die Minderung der Wohnungsqualität.

Insgesamt hätten die Lage der Objekte, die schlechte Wärmedämmung, das Feuchtigkeitsproblem sowie die geringwertige Belichtung und Belüftung für sich allein sowie auch gemeinsam im Anlassfall nicht ausgereicht, ein ausreichendes Maß an geminderter Wohnqualität infolge äußerer Umstände zu begründen, wenn die Objekte wenigstens eine ausreichende Nutzfläche aufgewiesen hätten und über die Nutzfläche andere Defizite ausgeglichen hätten. Gegenständlich kam jedoch jeweils zu einer Fülle an äußeren Umständen, welche die Wohnqualität jeweils gemindert haben, noch die für eine Wohnung unzureichende Nutzfläche hinzu. Die geringe Größe der Objekte hat im Rahmen der Gesamtbetrachtung den Ausschlag gegeben.

Die inhaltlichen Voraussetzungen dafür, die beschwerdegegenständlichen Objekte (Dienstbotenzimmer) gemäß § 7a Abs. 5 BauO für Wien für die betriebliche Nutzung umzuwidmen, lagen daher in der Form von durch äußere Umstände verminderter Wohnqualität vor.

Gemäß § 28 Abs. 3 2. Satz VwGVG kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen, wenn die Behörde die notwendigen Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen hat. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

Die Bauordnung für Wien sieht - im Gegensatz zu einzelnen anderen Bauordnungen - kein Vorverfahren vor, in dem über die grundsätzliche Zulässigkeit eines Projekts zu entscheiden ist, bevor in die Detailprüfung des Projekts eingestiegen wird. Die Detailprüfung des Projekts ist bisher unterblieben, weil die Behörde im Ergebnis unzutreffend davon ausgegangen ist, dass die Bewilligungsvoraussetzung des Vorliegens einer durch äußere Umstände geminderten Wohnqualität der gegenständlichen Objekte (Dienstbotenzimmer) nicht vorliegen würde. Die Behörde hat ihr Ermittlungsverfahren im Wesentlichen auf jene Ermittlungsschritte beschränkt, die einem solchen Vorverfahren über die grundsätzliche Zulässigkeit des Projekts entsprechen. Die inhaltliche Prüfung des Projekts ist daher noch zur Gänze ausständig. Die Voraussetzungen des § 28 Abs. 3 2. Satz VwGVG lagen daher vor.

Die Behörde wird im weiteren Verfahren davon auszugehen haben, dass die Voraussetzung der geminderten Wohnqualität im Sinne des § 7a Abs. 5 BauO für Wien auf alle vier Objekte zutrifft.

Das fortgesetzte Verfahren wird sich daher insbesondere darauf zu beziehen haben, ob das eingereichte Projekt auf der Detailebene auf der Grundlage der eingereichten Pläne genehmigt werden kann.

In diesem Rahmen wird auch zu berücksichtigen sein, dass die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 01.07.2025 einen Planwechsel vorgenommen haben. Sollten die Beschwerdeführer im fortgesetzten Verfahren weitere Austauschpläne vorlegen, so wäre - aus Anlass der Planvorlage vom 02.07.2025 - darauf zu achten, dass etwaige weitere Pläne ein plausibles Datum ihrer Erstellung (anstatt wiederum die Datumsangabe 06.05.2024) aufweisen. Ein Zusatz „zuletzt aktualisiert am …“ wäre insoweit als ausreichend anzusehen.

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da Rechtsfragen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen waren, denen grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.