Landesverwaltungsgericht Wien VGW-111/026/10686/2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 02.12.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2024:VGW.111.026.10686.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seine Richterin Mag.a Ebner, LL.M. über die Beschwerde der A. GmbH, vertreten durch Rechtsanwälte GmbH, vom 31.07.2024 gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37 Gebietsgruppe …, Stadterneuerung II vom 10.07.2024, Zl. ..., mit dem der Antrag gemäß § 70 der Bauordnung für Wien (BO für Wien) auf Bewilligung des Gesamtabbruchs des Gebäudes auf der Liegenschaft Wien, B.-gasse abgewiesen worden war,

zu Recht erkannt:

I.Gemäß § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz - VwGVG wird der angefochtene Bescheid behoben.

II.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

Entscheidungsgründe

Mit Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37 Gebietsgruppe …, Stadterneuerung II, vom 10.07.2024, Zl. ..., wurde der Antrag der nunmehrigen Beschwerdeführerin gemäß § 70 der Bauordnung für Wien (BO für Wien) auf Bewilligung des Gesamtabbruchs des Gebäudes auf der Liegenschaft Wien, B.-gasse abgewiesen.

Begründend führte die belangte Behörde dazu nachfolgendes aus:

„[…]

Der Abbruch von Bauwerken in Schutzzonen und Gebieten mit Bausperre sowie der Abbruch von Gebäuden, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden und die aus Stadtbildgründen erhaltenswürdig sind, ist gemäß § 60 Abs. 1 lit. d BO bewilligungspflichtig.

Eine Abbruchbewilligung darf nur erteilt werden, wenn an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht oder sein Bauzustand derart schlecht ist, dass die Instandsetzung technisch unmöglich ist oder trotz Einbeziehung von öffentlichen Förderungen und der Berücksichtigung von wirtschaftlichen Ertragsoptimierungspotentialen am Bauwerk nur durch wirtschaftlich unzumutbare Aufwendungen bewirkt werden kann. Aufwendungen, die durch eine fahrlässige oder vorsätzliche Vernachlässigung der Erhaltungspflicht entstehen, bleiben bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife außer Betracht. Dies gilt auch für Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolger der Eigentümerin oder des Eigentümers (Miteigentümerin oder Miteigentümers), wenn sie von der fahrlässigen oder vorsätzlichen Vernachlässigung der Erhaltungspflicht Kenntnis hatten oder bei gehöriger Aufmerksamkeit Kenntnis haben mussten.

Die Vernachlässigung der Erhaltungspflicht im ggst. Fall dokumentiert sich unter anderem aus einem Bauauftrag aus dem Oktober 2018. Gegen diesen Auftrag wurde von Seiten der Voreigentümerin kein Rechtsmittel ergriffen, weshalb dieser mit 29. November 2018 in Rechtskraft erwachsen ist. Aufgrund der Nichterfüllung desselben erging 2019 die Androhung der Ersatzvornahme. Beides ging an die Voreigentümerin und muss sich der nunmehrige Antragsteller und neue Grundeigentümer zurechnen lassen.

Am 27. Mai 2020 wurde ein Ansuchen um Bewilligung des Gesamtabbruchs aus Stadtbildgründen eingebracht, welche mit Bescheid vom 14. Juni 2021 versagt wurde. Die darauffolgende Beschwerde der D. GmbH an das Verwaltungsgericht Wien wurde mit Erkenntnis vom 10. März 2022 abgewiesen und die Versagung der Abbruchbewilligung bestätigt. Die Entscheidung erging an die D. GmbH und E. s.r.o..

Der Erwerb der Liegenschaft erfolgte mit Kaufvertrag vom 06. Mai 2021 und 04. April 2022. Dazu finden sich im Grundbuch folgende Eintragungen:

54/1600 Anteile am 06.05.2021 von E. s.r.o. an F. GmbH um 92.000 €. Übergabe erfolgt am auf den Treuhanderlag folgenden Tag (4 Wochen ab Vertragsunterzeichnung)

1546/1600 Anteile wurden erst mit KV vom 04.04.2022 D. GmbH an A. GmbH um 4,2 Mio. €. Übergabe ebenfalls mit Treuhanderlag (3 Wochen ab Vertragsunterzeichnung); Punkt „Übernahme der Bauaufträge“

Letztlich erging zu dem obgenannten Bauauftrag aus Oktober 2018 am 30. Oktober 2023 eine Vollstreckungsverfügung an die neue Eigentümerin, welche ein Rechtsmittel dagegen erhob. Es wurde vorgebracht, dass zwischenzeitig ein Abbruchantrag gestellt wurde und da keine Gefahr für Leib und Leben bestehe, lediglich Sicherungspflichten bei Abbruchwille bestünden. Das Verwaltungsgericht bestätigte schließlich im Wesentlichen die Vollstreckungsverfügung.

Erst am 03. November 2023 wurde das gegenständliche Abbruchansuchen wegen wirtschaftlicher Abbruchreife gestellt, dem Unterlagen zur Schadhaftigkeit des Gebäudes angeschlossen waren. Zur Thematik einer nicht schuldhaften Vernachlässigung der Erhaltungspflicht wird auf Seite 5 des Ergänzungsgutachtens vom 22. April 2024 (ausschließlich) folgendes ausgeführt:

„Gemäß Auskunft der derzeitigen Eigentümerin wurde das Haus in gutem Gewissen als Abbruchobjekt erworben, weil es weder unter Denkmalschutz noch in einer Schutzzone liegt.“

Die Antragstellerin wurde nachweislich über die Anforderungen zur Erteilung einer Abbruchbewilligung, insbesondere auch auf jenes des Verschuldens am Zustand des Gebäudes hingewiesen. Dennoch erschöpfen sich die diesbezüglichen Darlegungen der Antragstellerin in dem obzitierten Postulat.

Die neue Eigentümerin muss sich die Ereignisse und Handlungen der Voreigentümer grundsätzlich zurechnen lassen. Damit musste auch offenkundig sein, dass das ggst. Gebäude nicht ohne weiteres als abbruchreif zu qualifizieren ist. Es ist ersichtlich, dass das Gebäude respektive die Erhaltungspflicht insofern vernachlässigt wurde, als Maßnahmen zu dessen Instandhaltung unterlassen wurden, obwohl bekannt war, dass das Gebäude sanierungsbedürftig war.

Die Sanierungsbedürftigkeit ist durch den Instandsetzungsauftrag spätestens seit Oktober 2018 bekannt. Auch wurde der Antrag auf Abbruchbewilligung versagt und sogar vom Verwaltungsgericht Wien bestätigt. Von diesen Umständen hatte die Antragstellerin Kenntnis. Der bloße Verweis auf den Erwerb als Abbruchobjekt kann nicht von der schuldhaften Vernachlässigung entlasten, insbesondere ist laut § 60 Abs. 1 lit. d BO auch das Verschulden des Voreigentümers anrechenbar.

Die Antragstellerin vermochte daher nicht darzulegen, dass sie an dem offenkundig bestehenden Sanierungsrückstau, der ihr objektiv zuzurechnen ist, kein Verschulden trifft. Eine weitere Beurteilung etwaiger Wirtschaftlichkeit scheidet daher gänzlich aus und ist das diesbezügliche Ansuchen insgesamt abzuweisen.

[…]“

Dieser Bescheid der belangten Behörde wurde der Beschwerdeführerin am 12.07.2024 (vgl. Behördenakt AS 1451) zugestellt.

In ihrer fristgerecht durch ihren ausgewiesenen Rechtsfreund erhobenen Beschwerde brachte die Beschwerdeführerin unter anderem wie folgt vor:

„[…]

3. Beschwerdegründe

3.1. Die Beschwerdeführerin erachtet sich in ihrem Recht auf Erteilung der beantragten Abbruchbewilligung bei Vorliegen der Voraussetzungen verletzt.

4. Inhaltliche Rechtswidrigkeit des Bescheides

4.1. Mit Eingabe vom 3. November 2023 stellte die Beschwerdeführerin den Antrag auf Erteilung einer Abbruchbewilligung (§ 60 Abs 1 lit d Wr BauO) für das auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft EZ ... KG C. vor dem 1. Jänner 1945 errichtete Bestandsgebäude. Die Beschwerdeführerin legte ein umfassendes Privatsachverständigengutachten samt zahlreichen Beilagen vor, das auf einer zuvor erfolgten Bestandserhebung der Stufe 3 gemäß OIB-Richtlinie 1 basiert. Aus dem Gutachten geht hervor, dass die für die Sanierung des desolaten Bestandsgebäudes aufzuwendenden Mittel bei Weitem den bei einer angenommenen Restnutzungsdauer von 40 Jahren erzielbaren Ertrag übersteigen.

4.2. Die belangte Behörde geht an keiner Stelle auf die vorgelegten Unterlagen ein und führt unter Wiedergabe des Gesetzestextes (§ 60 Abs 1 lit d Wr BauO) aus, Aufwendungen, die durch eine fahrlässige oder vorsätzliche Vernachlässigung der Erhaltungspflicht entstehen, würden bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife außer Betracht bleiben. Dies gelte auch für die Rechtsnachfolgerinnen oder Rechtsnachfolger der Eigentümerin oder des Eigentümers (Miteigentümerin oder Miteigentümer), wenn sie von der fahrlässigen oder vorsätzlichen Vernachlässigung der Erhaltungspflicht Kenntnis hatten oder bei gehöriger Aufmerksamkeit Kenntnis haben mussten.

4.3. Angewendet auf den gegenständlichen Fall bedeute dies nach Ansicht der belangten Behörde, dass die Erhaltungspflicht des Eigentümers aufgrund eines Bauauftrages aus Oktober 2018, der am 29. November 2018 rechtskräftig wurde, vernachlässigt wurde. Dieses Verfahrensergebnis reicht nach Ansicht der belangten Behörde aus, um keine weiteren Ermittlungstätigkeiten in Hinblick auf die vorliegende wirtschaftliche Abbruchreife des Bestandsgebäudes anzustellen.

4.4. In diesem Bauauftrag (Bescheid des Magistrats der Stadt Wien, MA 37, vom 22. Oktober 2018, GZ ...) wurde der damalige Eigentümer der Liegenschaft – der Rechtsvorgänger im Eigentum der Beschwerdeführerin – zu nachstehenden Leistungen verpflichtet:

1. ) die vorschriftswidrig an der straßenseitigen Fassade der Front B.-gasse unterhalb des Gesimse hergestellten Öffnungen (9 Stück) sind zu verschließen.

2. ) das schadhafte Hauptgesimse an der straßenseitigen Fassade der Front B.-gasse ist bauordnungsgemäß und fachgerecht instand zu setzen.

3. ) die schadhafte straßenseitige Fassade im Bereich des Erdgeschosses der Front B.-gasse ist bauordnungsgemäß und fachgerecht instand zu setzen.

4. ) die vorschriftswidrig an der hofseitigen Fassade unterhalb des Gesimse hergestellten Öffnungen (7 Stück) sind zu verschließen.

5. ) die gesamte schadhafte hofseitige Fassade inklusive der Gesimse ist bauordnungsgemäß und fachgerecht instand zu setzen.

6. ) die gesamte schadhafte Fassade am hofseitigen Nebengebäude ist bauordnungsgemäß und fachgerecht instand zu setzen.

8. ) der Handlauf der Stiege im Gangbereich des 1. Stocks ist bauordnungsgemäß und fachgerecht instand zu setzen.

9. ) der Handlauf der Stiege im Gangbereich des 2. Stocks ist bauordnungsgemäß und fachgerecht instand zu setzen.

10. ) der Boden im Gangbereich des 2. Stocks ist eben und trittsicher herzustellen.

11. ) es ist ein nachvollziehbarer Befund von einem befugten Sachverständigen über die Tragfähigkeit der Decke über dem 2. Stock vorzulegen.

4.5. Gegen eine am 30. Oktober 2023 gegenüber der Beschwerdeführerin als Grundeigentümerin ergangene Vollstreckungsverfügung erhob die Beschwerdeführerin fristgerecht Beschwerde an das Verwaltungsgericht Wien, welches der Beschwerde dahingehend Folge gab, als die Vollstreckungsverfügung insoweit behoben wurde, als sie sich auf die Punkte 1.) und 2.) des Bescheides vom 22. Oktober 2018, GZ ... bezog. Dies, da die Punkte 1.) und 2.) zwischenzeitig erfüllt worden waren.

4.6. Die belangte Behörde führt im gegenständlich bekämpften Bescheid aus, die Beschwerdeführerin müsse sich als neue Eigentümerin der Liegenschaft die Ereignisse und Handlungen der Voreigentümer grundsätzlich zurechnen lassen. Aufgrund des Bauauftrages (Bescheid vom 22. Oktober 2018) sei offensichtlich gewesen, dass das Gebäude nicht ohne weiteres als abbruchreif zu qualifizieren sei. Es sei ersichtlich, dass das Gebäude respektive die Erhaltungspflicht insofern vernachlässigt worden seien, als Maßnahmen zur Instandhaltung des Gebäudes unterlassen wurden, obwohl bekannt gewesen sei, dass das Gebäude sanierungsbedürftig gewesen sei.

4.7. Entgegen der Ansicht der belangten Behörde ergibt sich diese Schlussfolgerung aus dem gegenständlichen Sachverhalt nicht. Selbst wenn die Beschwerdeführerin zum Zeitpunkt des Liegenschaftserwerbs von dem bestehenden Bauauftrag Kenntnis gehabt haben sollte, ändert dies nichts an ihrem mangelnden Verschulden in Zusammenhang mit der wirtschaftlichen Abbruchreife des Gebäudes. Wie bereits unter Punkt 4.5. beschrieben, wurde der Bauauftrag vom 22. Oktober 2018 in zwei Punkten bereits erfüllt. Diese beiden Punkte haben bei der schuldhaften Vernachlässigung daher jedenfalls außer Betracht zu bleiben. Darüber hinaus ist festzuhalten, dass – auch wenn die im Bauauftrag vom 22. Oktober 2018 festgelegten und vorgeschriebenen Maßnahmen gesetzt worden wären – dies nichts an der wirtschaftlichen Abbruchreife des Gebäudes geändert hätte:

4.8. Mangelndes Verschulden der Beschwerdeführerin am abbruchreifen Zustand des Gebäudes

4.8.1. Gegenständlich ist der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, Plandokument Nr. ..., anwendbar. Für den Bereich des verfahrensgegenständlichen Gebäudes wurde durch das am 25. Juli 2013 kundgemachte Plandokument keine Schutzzone festgesetzt. Der bewilligungsfreie Abbruch des Gebäudes wäre damit bis zum Inkrafttreten der Novelle zur Wr BauO LGBl. Nr. 37/2018 am 30. Juni 2018 möglich gewesen. Erst mit dieser Novelle wurden Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden, pauschal dahingehend unter Schutz gestellt, als seither für den Abbruch dieser Gebäude eine Bewilligung erforderlich ist.

4.8.2. Bis zum Inkrafttreten dieser Novelle war der bewilligungsfreie Abbruch jeglicher Gebäude außerhalb von Schutzzonen möglich. Es war somit auch möglich, bis dahin eingetretene Mängel von Gebäuden (§ 129 Wr BauO) insofern zu sanieren, als das mangelhafte Gebäude abgebrochen werden konnte.

4.8.3. Demgegenüber dürfen Bauaufträge für Gebäude in Schutzzonen nur erteilt werden, wenn sie wirtschaftlich sind. Der Verwaltungsgerichtshof vertritt in ständiger Rechtsprechung den Standpunkt, dass eine Instandsetzung betreffend ein Gebäude in der Schutzzone nicht angeordnet werden darf, wenn sie wirtschaftlich unzumutbar ist und die Abtragung daher das gelindere Zwangsmittel darstellt. Auch der Fall der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit eines Instandsetzungsauftrages ist nach dieser Rechtsprechung ein Fall, in dem die Abtragung "erforderlich" ist (zum Begriff der wirtschaftlichen Zumutbarkeit ist auf die Erkenntnisse des Verwaltungsgerichtshofes vom 29. Juni 1955, Slg. N. F. Nr. 3795/A, und vom 18. April 1961, Slg. N. F. Nr. 5540/A, hinzuweisen).

4.8.4. Der Verwaltungsgerichtshof hat dazu in seiner Entscheidung vom 20. November 2018, Ra 2018/05/0039, etwa Folgendes ausgeführt:

„bei Aufträgen nach § 129 Abs. 4 BO kommt es zwar grundsätzlich nicht auf die wirtschaftliche Zumutbarkeit an (vgl. zuletzt VwGH 28.2.2020, 2010/05/ 0222); anderes gilt aber dann, wenn das Gebäude in einer Schutzzone situiert ist. In diesem Fall dürfen nur wirtschaftlich zumutbare Instandsetzungen aufgetragen werden (vgl. VwGH 24. Mai 1976, 797/74, VwSlg 9063 A).“ (Hervorhebungen durch den Verfasser)

4.8.5. In Schutzzonen besteht ein Rechtsanspruch auf die Erteilung eines Abtragungsauftrages, der bei der Behörde beantragt werden kann, wenn die Instandsetzung des Gebäudes dem Hauseigentümer (wirtschaftlich) nicht zugemutet werden kann. Dies, da sonst die wegen der fehlenden Alternative eines jederzeitigen Abbruches relevante Frage, ob im Hinblick auf die wirtschaftliche Zumutbarkeit eine Instandsetzungspflicht besteht, nicht geklärt werden kann (VwSlgNF 9063A; VwGH 27. Februar 2006, 2005/05/0344, vgl. auch Moritz, BauO Wien6, Seite 129 oben).

4.8.6. Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden, genießen seit der Novelle LGBl. Nr. 37/2018 den gleichen Schutz wie Gebäude in Schutzzonen. Aufgrund der mit dieser Novelle geschaffenen Bewilligungspflicht für den Abbruch jeglicher Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden („Altbauten“), ist die aufgezeigte Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs zur Zumutbarkeit von Bauaufträgen nunmehr auch auf Altbauten wie das gegenständliche Gebäude anzuwenden.

4.8.7. Im Ergebnis bedeutet das, dass Bauaufträge für das gegenständliche Gebäude wirtschaftlich sein müssen, um überhaupt erteilt werden zu dürfen. Bereits die Prüfung dieser Frage hat die belangte Behörde völlig verabsäumt. Doch selbst wenn die Behörde diesen Umstand geprüft hätte, hätte sie nicht zum Ergebnis gelangen können, dass aufgrund der Nichterfüllung der Bauaufträge aus dem Bescheid vom 22. Oktober 2018 eine wirtschaftliche Abbruchreife eingetreten ist. Vielmehr besteht die wirtschaftliche Abbruchreife ungeachtet der teilweise nicht erfüllten Bauaufträge, wie bereits aufgezeigt wurde.

4.8.8. Schließlich erhellt sich, dass ein Verschulden der Beschwerdeführerin oder deren Rechtsvorgänger im Eigentum an der gegenständlichen Liegenschaft für unerledigte Sanierungsmaßnahmen allenfalls seit dem 30. Juni 2018 vorliegen kann. Seit diesem Datum ist der bewilligungsfreie Abbruch von Gebäuden und die Erfüllung von Bauaufträgen im Wege eines Abbruches nicht mehr möglich. Erst seit dem 30. Juni 2018 können Bauaufträge, die sich auf vor dem 1. Jänner 1945 errichtete Gebäude außerhalb von Schutzzonen richten, nicht anders erfüllt werden, als durch entsprechende Sanierung. Voraussetzung dafür ist – wie beschrieben – die wirtschaftliche Zumutbarkeit des Bauauftrages.

4.9. Vor Festsetzung einer Schutzzone bzw. vor der seit 30. Juni 2018 für Gebäude, die vor 1945 errichtet wurden, geltenden Rechtslage

4.9.1. Das gegenständliche Gebäude befand sich bis 1993 in keiner Schutzzone und wurde aufgrund seines Errichtungszeitpunktes vor 1945 erst ab 30. Juni 2018 unter besonderen Abbruchschutz gestellt.

4.9.2. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwSlgNF 7789A verst. Senat, VwGH 27. Februar 2006, 2005/05/0344 uva.) ist die wirtschaftliche Zumutbarkeit einer mittels Bescheid gemäß § 129 Abs. 4 Wr. BauO aufgetragenen Instandsetzung grundsätzlich irrelevant, da dem Eigentümer die Möglichkeit des Abbruchs jederzeit offensteht (vgl. auch Moritz, BauO Wien6, Seite 395 oben).

4.9.3. Dies gilt aber nicht in Schutzzonen. In verfassungskonformer Auslegung (Gleichheitsgebot) dürfen in Schutzzonen daher nur wirtschaftlich zumutbare Instandsetzungen aufgetragen werden (VwSlgNF 9063A; VwGH 24. Februar 2015, 2013/05/0020; 20. November 2018, Ra 2018/05/0039). Gleiches gilt seit 30. Juni 2018 auch für Gebäude, die vor 1945 errichtet wurden.

4.9.4. Die wirtschaftliche Zumutbarkeit ist vor Instandsetzungsaufträgen in Schutzzonen von der Behörde von Amts wegen zu prüfen (VwSlgNF 9063A).

4.9.5. Aus dieser Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ergibt sich auch klar, dass im gegenständlichen Fall keine schuldhafte Vernachlässigung des Gebäudes denkbar ist. Dies aus folgendem Grund:

Bis 1993 bestand für das gegenständliche Gebäude keine Schutzzonenausweisung bzw. bis zum 30. Juni 2018 der ab diesem Zeitpunkt geltende Schutz aufgrund des Errichtungsjahres vor 1945.

Die Behörde hätte somit jederzeit einen Instandsetzungsauftrag gemäß § 129 Abs. 4 Wr. BauO erteilen können. Dabei wäre die wirtschaftliche Zumutbarkeit nicht zu prüfen gewesen, zumal den Voreigentümern der Beschwerdeführerin jederzeit die Möglichkeit des Abbruchs des Gebäudes offenstand. Es war somit in deren freiem Ermessen, in welchem Ausmaß und in welcher Art sie das Gebäude instandgehalten haben. Hätte die Behörde einen Instandsetzungsauftrag (der naturgemäß nur bei baulichen Gebrechen erteilt werden darf) erteilt, wäre es im freien Ermessen der Voreigentümer der Beschwerdeführerin gelegen gewesen, das Gebäude abzubrechen, anstatt den Instandsetzungsauftrag zu erfüllen.

Es steht Liegenschaftseigentümern baurechtlich jedenfalls frei, die Verpflichtung zur Instandsetzung des Gebäudes, wenn diese wirtschaftlich unzumutbar ist, durch den Abbruch des Gebäudes zu erfüllen. Eine allgemeine Bewilligungspflicht für den Abbruch von Gebäuden, die vor dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden, hat erst mit der Novelle LGBl. 37/2028 Einzug in die Wr. BauO gefunden.

4.9.6. Wenn es zulässig ist, ein Gebäude ohne Bewilligung abzubrechen, muss es umso mehr zulässig sein, ein Gebäude, das seine natürliche Lebensdauer bereits erreicht hat, nicht mit unverhältnismäßigem Aufwand instandzusetzen. Die Beschwerdeführerin übersieht auch nicht den Regelungsinhalt des § 129 Abs 2 Wr. BauO, wonach der Eigentümer des Gebäudes dafür zu sorgen hat, dass dieses in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften der Wr. BauO entsprechendem Zustand erhalten wird. Diese Verpflichtung ist nach der Judikatur des VwGH jedoch dahingehend eingeschränkt zu verstehen, dass sich die Erhaltungspflicht betreffend Gebäude, die – wie das gegenständliche – zum Abbruch bestimmt waren und sind, auf Sicherungsmaßnahmen beschränkt (vgl VwGH 22. März 1979, 335/78). Vom damaligen Eigentümer wurde die Entscheidung getroffen, keine unwirtschaftliche Instandsetzung des Gebäudes durchzuführen und dieses stattdessen hinkünftig abzubrechen, was zu diesem Zeitpunkt auch ohne weiteres erlaubt war. Im Rahmen der Eigentumsfreiheit stand es dem damaligen Eigentümer frei, auch einen Abbruch des Gebäudes vorzusehen, und deshalb keine Generalsanierung durchzuführen.

Der Verwaltungsgerichtshof stellt in seiner Entscheidung vom 12. September 1966, Zl. 893/66/2, zu dieser Frage Folgendes klar:

„… Es ist dem Beschwerdeführer beizupflichten, daß die im § 129 Abs. 2 der Bauordnung für Wien normierte Instandhaltungspflicht keine unbedingte ist. Sie wandelt sich in dem Zeitpunkt, in dem der Eigentümer beschließt, das Gebäude abzutragen, in die Verpflichtung zur Durchführung unbedingt notwendiger Sicherungsmaßnahmen. In einem solchen Falle muß es, wie der Verwaltungsgerichtshof mehrfach, so etwa in dem Erkenntnis vom 1. Juni 1962, Zl 254/62, ausgesprochen hat, als ausreichend angesehen werden, wenn alle jene Maßnahmen getroffen werden, die erforderlich sind, um eine unmittelbar drohende Gefahr für das Leben und die Gesundheit der Bewohner des Gebäudes, der Nachbarschaft und der Straßenbenützer bis zu dem Zeitpunkte hintanzuhalten, in dem voraussichtlich mit dem Abbruch des Gebäudes zu rechnen ist.“ (Hervorhebungen durch den Verfasser)

4.9.7. Bei zum Abbruch bestimmten Gebäuden beschränkt sich die Instandhaltungspflicht auf Sicherungsmaßnahmen (vgl. Moritz, BauO Wien6, Seite 391 oben unter Bezugnahme auf VwGH vom 22. März 1979, 335/78).

4.9.8. Wie in Punkt 4.9.5 f ausgeführt, beauftragten die damaligen Voreigentümer keine Sanierung des damals bereits seit Jahrzehnten schwer baufälligen Gebäudes. Vom damaligen Eigentümer wurde die Entscheidung getroffen, anstatt das Gebäude zu sanieren, dieses hinkünftig abzubrechen. Damit wandelte sich die Instandhaltungspflicht nach § 129 Abs. 2 Wr. BauO in eine bloße Sicherungspflicht.

4.9.9. Als Fazit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes haben Eigentümer die freie Möglichkeit, Gebäude, anstatt einen allfälligen Instandsetzungsauftrag zu erfüllen, jederzeit abzubrechen (VwGH 27. Februar 2006, 2005/05/0344). Auch die Erhaltungspflicht gemäß § 129 Abs. 2 Wr. BauO wandelt sich bis zum Abbruch in eine bloße Sicherungspflicht, die von den Voreigentümern der Beschwerdeführerin erfüllt wurde. Vor diesem Hintergrund ist kein Verschulden der Voreigentümer denkbar.

Dementsprechend ist es auch denkunmöglich, dass die Beschwerdeführerin Kenntnis von einem Verschulden der Voreigentümer hatte bzw. hätte haben müssen.

4.10. Die rechtswidrige Annahme einer Vernachlässigung der Erhaltungspflicht

4.10.1. Anstatt sich mit der im Verfahren vorgelegten umfassenden und klaren Historie zu beschäftigen, trifft die Behörde in Verkennung der ihr zukommenden Begründungspflicht die Annahme, dass keine ausreichenden Erhaltungsmaßnahmen getroffen wurden, was den Tatbestand der fahrlässigen Vernachlässigung der Erhaltungspflicht indiziere.

4.10.2. Wie begründet dargestellt, liegt das von der Behörde angenommene Verschulden nicht vor. Aber selbst, wenn man ein solches unzulässigerweise annehmen möchte, wird der Bescheid mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit belastet. Dies deshalb, da gemäß § 60 Abs 1 lit d) Wr. BauO lediglich Aufwendungen, die durch eine schuldhafte Vernachlässigung der Erhaltungspflicht entstehen, bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife außer Betracht zu bleiben haben. Die Behörde hätte somit jene Aufwendungen bei der Berechnung, ob wirtschaftliche Abbruchreife vorliegt, definieren müssen, welche ihrer Meinung nach auf eine schuldhafte Vernachlässigung der Erhaltungspflicht zurückzuführen sind. Die Aufwendungen für diese Maßnahmen hätte die Behörde sodann aus der Berechnung (Gutachten Univ. Prof. Dipl Ing. Dr. Techn. G. H. vom 30. Jänner 2023) herausnehmen (herausrechnen) müssen, zumal nur diese Aufwendungen nicht anzusetzen wären. Stattdessen macht es sich die Behörde in rechtswidriger Weise leicht, wenn sie ohne jede Begründung ausführt, es läge – wofür auch immer – eine fahrlässige Vernachlässigung der Erhaltungspflicht vor, um auf dieser Basis den verfahrenseinleitenden Antrag abzuweisen.

4.10.3. Bei dem in § 60 Abs 1 lit d) Wr. BauO normierten Tatbestand der schuldhaften Vernachlässigung der Erhaltungspflicht handelt es sich um einen Versagungstatbestand, der einer Bewilligung des Abbruchs entgegenstehen kann. Die Beschwerdeführerin hat die Antragsunterlagen über den Zustand des Hauses und die gutachterliche Berechnung der sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Abbruchreife vorgelegt. Dafür, dass der Versagungstatbestand einer schuldhaften Vernachlässigung der Erhaltungspflicht erfüllt ist, trifft die Behörde die Beweislast. Im Sinne des § 52 AVG ist von der Behörde umfassend zu begründen, worauf sie die Erfüllung dieses Versagungstatbestandes stützt. Die Behörde hätte somit klar begründen müssen, wofür und aus welchem Grund die Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Gebäudes ein Verschulden dafür trifft, dass das Gebäude in der Vergangenheit in einen nach wie vor bestehenden schlechten Zustand geraten ist.

Dadurch, dass die Behörde ohne Begründung den Versagungstatbestand als erfüllt annimmt, belastet sie den Bescheid mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit.

[…]“

Vom erkennenden Gericht wurde Einsicht in den in der Urkundensammlung des offenen Grundbuches einliegenden Kaufvertrag vom 06.05.2021 und in jenen vom 04.04.2022 genommen.

Das Verwaltungsgericht Wien hat erwogen:

Gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG erkennen Verwaltungsgerichte über Beschwerden gegen einen Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit. Gemäß § 27 iVm § 9 Abs. 1 Z 3 und 4 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der belangten Behörde gegeben findet, den angefochtenen Bescheid auf Grund der Gründe, auf die sich die Behauptung der Rechtswidrigkeit stützt, und des Begehrens zu überprüfen.

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Die Beschwerdeführerin ist zu 1546/1600 Anteilen Eigentümerin der Liegenschaft Wien, B.-gasse, EZ ... der Kat. Gem. C., mitsamt der darauf errichteten Baulichkeit. Die Baulichkeit selbst – ein dreigeschossiges Wohngebäude mit seinerzeit 21 Wohneinheiten (vgl. Behördenakt AS 48, Gutachten von Architekt Dipl.-Ing. Dr. H. vom 31.10.2023) – wurde 1881/82, also (weit) vor dem 01.01.1945, errichtet.

Die Beschwerdeführerin hat diese 1546/1600 Anteile an der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft mit Kaufvertrag vom 04.04.2022 von der Verkäuferin und Rechtsvorgängerin D. GmbH, FN ..., um einen Kaufpreis von EUR 4.200.000,-- erworben. Punkt 4. „Haftung und Gewährleistung/ Zusicherungen“ des Kaufvertrages vom 04.04.2022 enthält in seinem Absatz 3 nachfolgende zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Regelung:

„[…]

4. 3 Die verkaufende Partei haftet außerdem dafür, dass

a) mit Ausnahme der Bauaufträge zu ... und zu ..., welche von der kaufenden Partei übernommen werden, keine unerledigten baubehördlichen Aufträge vorliegen oder angedroht wurden, dass kein Denkmalschutz besteht bzw. kein diesbezügliches Verfahren anhängig ist, keinerlei behördlichen oder gerichtlichen Verfahren, keine Schlichtungsstellenverfahren oder daran anschließende gerichtlichen Verfahren anhängig sind oder angedroht wurden und die Liegenschaft nicht streitverfangen ist; Die Übernahme der hier erwähnten Bauaufträge durch die kaufende Partei wurde in der Kaufpreisvereinbarung bereits entsprechend berücksichtigt.

[…]“

Der an den Kaufvertrag vom 04.04.2022 angefügte Beglaubigungsvermerk des öffentlichen Notars Dr. I. J., B.R.Zl: ..., bestätigt die Echtheit der Firmazeichnung des Herrn K. L., geb. ..., als selbständig vertretungsbefugter Geschäftsführer der Beschwerdeführerin und bestätigt weiters, dass Herr K. L. berechtigt ist, für die Beschwerdeführerin selbständig rechtsverbindlich zu zeichnen. Abschließend bestätigt der an den Kaufvertrag vom 04.04.2022 angefügte Beglaubigungsvermerk des öffentlichen Notars Dr. I. J., B.R.Zl: ..., dass die Parteien erklärt haben, dass sie den Inhalt der Urkunde – also des vorliegenden Kaufvertrages vom 04.04.2022 – kennen und deren Unterfertigung frei von Zwang erfolgt ist.

Mit Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37 Gebietsgruppe …, Bauinspektion, vom 22.10.2018, Zl. ..., wurde die D. GmbH – als Voreigentümerin und Verkäuferin der 1546/1600 Anteile an der Liegenschaft Wien, B.-gasse, EZ ... der Kat. Gem. C. samt der darauf befindlichen Baulichkeit und somit der Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin – zu folgenden in diesem Bescheid aufgeführten Leistungen verpflichtet, wobei die Maßnahmen nach Punkt 1 10 binnen 8 Monaten nach Rechtskraft, jene nach Punkt 11 binnen 1 Monat nach Rechtskraft des genannten Bescheides durchzuführen waren:

1)Die vorschriftswidrig an der straßenseitigen Fassade der Front B.-gasse unterhalb der Gesimse hergestellten Öffnungen (9 Stück) sind zu verschließen.

2)Das schadhafte Hauptgesimse an der straßenseitigen Fassade der Front B.-gasse ist bauordnungsgemäß und fachgerecht instand zu setzen.

3)Die schadhafte straßenseitige Fassade im Bereich des Erdgeschoßes der Front B.-gasse ist bauordnungsgemäß und fachgerecht instand zu setzen.

4)Die vorschriftswidrig an der hofseitigen Fassade unterhalb des Gesimse hergestellten Öffnungen (7 Stück) sind zu verschließen.

5)Die gesamte schadhafte hofseitige Fassade inklusive der Gesimse ist bauordnungsgemäß und fachgerecht instand zu setzen.

6)Die gesamte schadhafte Fassade am hofseitigen Nebengebäude ist bauordnungsgemäß und fachgerecht instand zu setzen.

7)Die gartenseitige Einfriedung (Holzlattenzaun) zur Liegenschaft Wien, M.-gasse, ist bauordnungsgemäß und fachgerecht instand zu setzen.

8. Der Handlauf der Stiege im Gangbereich des 1. Stocks ist bauordnungsgemäß und fachgerecht instand zu setzen.

9)Der Handlauf der Stiege im Gangbereich des 2. Stocks ist bauordnungsgemäß und fachgerecht instand zu setzen.

10. Der Boden im Gangbereich des 2. Stocks ist eben und trittsicher herzu stellen.

11. Es ist ein nachvollziehbarer Befund von einem befugten Sachverstän digen über die Tragfähigkeit der Decke über dem 2. Stock vorzulegen.

Dieser Bauauftrag der belangten Behörde vom 22.10.2018, Zl. ..., ist rechtskräftig und vollstreckbar und ist jener Bauauftrag, auf den sich Punkt 4. Abs. 3 des Kaufvertrages vom 04.04.2022 bezieht.

Mit Anbringen vom 03.11.2023 stellte die Beschwerdeführerin durch ihren bevollmächtigten Vertreter – unter Vorlage einer Vollmacht vom 17.02.2023 (vgl. Behördenakt AS 20) – und Planverfasser N. GmbH den Antrag auf Gesamtabbruch der auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft befindlichen Baulichkeit (vgl. Behördenakt AS 15).

Mit Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2023 (Bauordnungsnovelle 2023) wurde in Artikel I Z 41 der § 60 Abs. 1 lit. d BO in die nachstehende nunmehr geltende Fassung abgeändert:

§ 60 Abs. 1 lit. d lautet:

„d) Der Abbruch von Bauwerken in Schutzzonen und Gebieten mit Bausperre sowie der Abbruch von Gebäuden, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden, wenn der Anzeige des Abbruchs gemäß § 62a Abs. 5a keine gültige Bestätigung des Magistrats angeschlossen ist, dass an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht. Für Bauwerke in Schutzzonen und Gebäude, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden, darf die Abbruchbewilligung nur erteilt werden, wenn an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht oder sein Bauzustand derart schlecht ist, dass die Instandsetzung technisch unmöglich ist oder trotz Einbeziehung von öffentlichen Förderungen und der Berücksichtigung von wirtschaftlichen Ertragsoptimierungspotentialen am Bauwerk nur durch wirtschaftlich unzumutbare Aufwendungen bewirkt werden kann. Aufwendungen, die durch eine fahrlässige oder vorsätzliche Vernachlässigung der Erhaltungspflicht entstehen, bleiben bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife außer Betracht. Dies gilt auch für Rechtsnachfolgerinnen oder Rechtsnachfolger der Eigentümerin oder des Eigentümers (Miteigentümerin oder Miteigentümer), wenn sie von der fahrlässigen oder vorsätzlichen Vernachlässigung der Erhaltungspflicht Kenntnis hatten oder bei gehöriger Aufmerksamkeit Kenntnis haben mussten.“

Gemäß Artikel IV Abs. 3 der Novelle LGBl. Nr. 37/2023 ist Artikel I Z 41 der Novelle LGBl. Nr. 37/2023 mit 14.12.2023 in Kraft getreten.

Gemäß der Übergangsbestimmung in Artikel V Abs. 4 der Novelle LGBl. Nr. 37/2023 ist Artikel I Z 41 dieser Novelle betreffend § 60 Abs. 1 lit. d BO auch auf Verfahren anzuwenden, die nach dem 01.07.2023 anhängig gemacht wurden.

Die obgenannten Feststellungen konnte das erkennende Gericht ohne weiteres aus dem soweit unbedenklichen Akteninhalt, sowohl des Behördenakts und der unter anderem dort konkret bezeichneten Fundstellen als auch des hg. Beschwerdeaktes, entnehmen.

Die Feststellungen zur Eigentümerschaft der Beschwerdeführerin und zum Kaufvertrag vom 04.04.2022 gründen sich auf das offene Grundbuch und die dort einliegenden Urkunden.

Die Feststellungen zum Bauauftrag der belangten Behörde vom 22.10.2018, Zl. ..., gründen sich auf eine Einsichtnahme des erkennenden Gerichts in diesen Bescheid sowie das inhaltlich korrespondierende und soweit unbedenkliche Vorbringen der Parteien des Beschwerdeverfahrens in ihren schriftlichen Ausführungen, zumal Rechtskraft und Vollstreckbarkeit dieses Bauauftrages im Übrigen unbestritten sind.

Die Feststellungen zur Antragstellung für den Gesamtabbruch gründen sich auf die konkret bezeichnete Fundstelle im Behördenakt, wie sich die Feststellungen zu der anzuwendenden Rechtslage auf die Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2023 (Bauordnungsnovelle 2023) gründen.

Die im Beschwerdeverfahren anzuwendende Bestimmung der Bauordnung für Wien – BO für Wien, LGBl. für Wien Nr. 11/1930, in der hier maßgeblichen Fassung LGBl. für Wien Nr. 37/2023, lautet wie folgt:

Ansuchen um Baubewilligung

§ 60.

(1) Bei folgenden Bauvorhaben ist, soweit nicht die §§ 62, 62a, 70a oder 70b zur Anwendung kommen, vor Beginn die Bewilligung der Behörde zu erwirken:

a) – c)

[…..]

d)

Der Abbruch von Bauwerken in Schutzzonen und Gebieten mit Bausperre sowie der Abbruch von Gebäuden, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden, wenn der Anzeige des Abbruchs gemäß § 62a Abs. 5a keine gültige Bestätigung des Magistrats angeschlossen ist, dass an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht. Für Bauwerke in Schutzzonen und Gebäude, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden, darf die Abbruchbewilligung nur erteilt werden, wenn an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht oder sein Bauzustand derart schlecht ist, dass die Instandsetzung technisch unmöglich ist oder trotz Einbeziehung von öffentlichen Förderungen und der Berücksichtigung von wirtschaftlichen Ertragsoptimierungspotentialen am Bauwerk nur durch wirtschaftlich unzumutbare Aufwendungen bewirkt werden kann. Aufwendungen, die durch eine fahrlässige oder vorsätzliche Vernachlässigung der Erhaltungspflicht entstehen, bleiben bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife außer Betracht. Dies gilt auch für Rechtsnachfolgerinnen oder Rechtsnachfolger der Eigentümerin oder des Eigentümers (Miteigentümerin oder Miteigentümer), wenn sie von der fahrlässigen oder vorsätzlichen Vernachlässigung der Erhaltungspflicht Kenntnis hatten oder bei gehöriger Aufmerksamkeit Kenntnis haben mussten.

e) – j)

[…]

In den Erläuternden Bemerkungen zur Bauordnungsnovelle 2023 hat der Gesetzgeber dieser Novelle nachstehende Überlegungen zur Neufassung des § 60 Abs. 1 lit d) BO angestellt (vgl. zu Z 40 bis Z 43 [§ 60], S. 17, 18 der EB):

„[…]

Durch die Ergänzung in Abs. 1 lit. d im Zusammenhang mit der wirtschaftlichen Abbruchreife wird eine nachhaltige Vernachlässigung von Gebäuden derart sanktioniert, dass die dadurch hervorgerufenen Instandsetzungskosten (sog. „Instandhaltungsrückstau“) bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife keine Berücksichtigung finden. Schäden an Gebäuden, die aus Gründen entstanden sind, die nicht auf eine Vernachlässigung der Erhaltungspflicht zurückzuführen sind, sind bei der Ermittlung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Instandsetzung zu berücksichtigen. Bereits fahrlässiges Verhalten stellt eine schuldhafte Vernachlässigung der Erhaltungspflicht dar.

Die Vernachlässigung der Erhaltungspflicht haftet am Gebäude. Sie erstreckt sich auch auf Rechtsnachfolgerinnen, wenn diese vom jeweiligen rechtswidrigen Zustand Kenntnis hatten oder bei gehöriger Aufmerksamkeit Kenntnis haben mussten (vgl. die ähnlichen Regelungen beispielsweise in § 138 Abs. 4 WRG und § 74 Abs. 2 AWG) und sind Aufwendungen, die aufgrund einer schuldhaften Vernachlässigung der Erhaltungspflicht bereits bei früheren Eigentümerinnen entstanden sind.

Bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit sind sie nicht in die Berechnung miteinzubeziehen.

Bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Instandsetzung eines Gebäudes sind Förderungen von öffentlichen Stellen (sowohl nicht rückzahlbare öffentliche Mittel als auch niedrigverzinste Darlehen) sowie auch wirtschaftliche bzw. ertragssteigernde Änderungen und Optimierungen am Gebäude („Ertragsoptimierungspotentiale“) in die Berechnung miteinzubeziehen. Mit Ertragsoptimierungspotentialen sind Baumaßnahmen gemeint, die im konkreten Fall zwar einen wirtschaftlichen Aufwand bedeuten, aber gleichzeitig langfristig zu einer Ertragssteigerung führen. Die Kosten, die für eine solche Maßnahme anfallen, sind in die Berechnung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit aufzunehmen. Solche Maßnahmen sind beispielsweise Verbesserungen der Ausstattungskategorie (§ 15a MRG), Umnutzungen sowie geschoßflächenunwirksame Ausbauten (zB des vorhandenen Dachraumes). Nicht davon erfasst sind größere Zubauten (zB ganzer Geschoße).

Es sind nur solche Ertragsoptimierungsmaßnahmen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzunehmen, die über die verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes zu einem positiven Saldo führen. Diese Beurteilung, ob ein Optimierungspotential im Sinne einer wirtschaftlichen Änderung am Bauwerk vorliegt oder nicht, hat durch einen Sachverständigen zu erfolgen.

[…]“

Ausgehend von der Entwicklungsgeschichte des § 60 Abs. 1 lit. d) BO in der Fassung Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2023 – die Phasen der Entwicklung der Bestimmung beginnend mit der Rechtslage vor dem Inkrafttreten der Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2018, mit deren Inkrafttreten und danach dem Inkrafttreten der Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2023 sind im Beschwerdevorbringen durchaus zutreffend dargestellt – und der Feststellung des erkennenden Gerichts zum Errichtungszeitpunkt des beschwerdegegenständlichen Gebäudes besteht im anhängigen Beschwerdefall kein Zweifel, dass im Falle eines beabsichtigten Abbruchs des gegenständlichen Gebäudes eine Abbruchbewilligung einzuholen ist.

So wie der „Abbruch“ der (technische) contrarius actus zum „Bau“ ist, stellt die Abbruchbewilligung gewissermaßen das entgegengesetzte (inverse) Element zur Baubewilligung dar – so wie aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung etwas errichtet werden darf und damit in die Tatsachenwelt tritt, so darf aufgrund einer rechtskräftigen Abbruchbewilligung etwas abgebrochen und damit aus der Tatsachenwelt getilgt werden. Von ihrer Rechtsnatur und wesensmäßig sind Baubewilligung und Abbruchbewilligung gleich, allein in der Wirkung sind sie entgegengesetzt.

Zur Baubewilligung hat der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung festgehalten, dass der Bauwerber einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer solchen hat, wenn er die in den jeweiligen Bauvorschriften festgelegten gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt (vgl. dazu VwGH 31.07.2012, Zl. 2011/05/0192).

Nichts anderes gilt für die Beurteilung einer Abbruchbewilligung – erfüllt der Abbruchwerber die Voraussetzungen für die Erteilung der Abbruchbewilligung, so hat er einen Rechtsanspruch auf deren Erteilung. Insoweit ist das Vorbringen der Beschwerdeführerin zum Rechtsanspruch im Ergebnis zutreffend – der Rechtsanspruch auf Erteilung der Abbruchbewilligung besteht, soweit eben die Voraussetzungen dafür erfüllt sind.

Die Voraussetzungen für die Erteilung der Abbruchbewilligung regelt im konkreten Beschwerdefall § 60 Abs. 1 lit. d BO in der Fassung der Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2023. Im Vergleich zur Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2018, die den Anwendungsbereich des § 60 Abs. 1 lit. d BO auf „Gebäude, die vor dem 01.01.1945 errichtet wurden“ – und sohin deutlich – erweitert hat, bringt die Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2023 weitere zusätzliche Elemente, wie etwa jenes der Fahrlässigkeit, in die Regelung ein, die – und so legen es auch die weiter oben zitierten Erläuternden Bemerkungen nahe – bei der Beurteilung der Tatbestandsvoraussetzungen des beantragten Abbruches jedenfalls zu beachten und zu prüfen sind, ohne dass aber nach Ansicht des erkennenden Gerichts a priori gesagt werden könnte, dass es sich dabei um echte Tatbestandsvoraussetzungen handeln würde oder könnte.

Die Bestimmung des § 60 Abs. 1 lit. d BO in der Fassung der Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2023 ist daher auszulegen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist auch im öffentlichen Recht nach der grundlegenden Auslegungsregel des § 6 ABGB vorzugehen. Es darf daher einem Gesetz in der Anwendung kein anderes Verständnis beigelegt werden, als welches aus der eigentümlichen Bedeutung der Worte in ihrem Zusammenhang und der klaren Absicht des Gesetzgebers hervorleuchtet (vgl. etwa VwGH 20.6.2018, Ro 2015/ 08/0018, mwN; 13.6.2024, Ra 2022/02/0163, Rn. 16).

Davon ausgehend und dem Wortlaut „Für Bauwerke in Schutzzonen und Gebäude, die vor dem 01.01.1945 errichtet wurden, darf die Abbruchbewilligung nur erteilt werden, wenn an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht oder sein Bauzustand derart schlecht ist, dass die Instandsetzung technisch unmöglich ist oder trotz Einbeziehung von öffentlichen Förderungen und der Berücksichtigung von wirtschaftlichen Ertragsoptimierungspotentialen am Bauwerk nur durch wirtschaftlich unzumutbare Aufwendungen bewirkt werden kann.“ folgend, lassen sich drei Tatbestände erkennen, von denen alternativ (argumentum „oder“) zumindest einer vorliegen und erfüllt sein muss, damit eine Abbruchbewilligung überhaupt erteilt werden darf.

Dabei handelt es sich um folgende drei Tatbestände:

-kein öffentliches Interesse, infolge der Wirkung auf das örtliche Stadtbild

-technische Unmöglichkeit der Instandsetzung

-wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Instandsetzung

Zu letzterem (dritten) Tatbestand wird im Gesetz ausgeführt, dass die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Instandsetzung unter Einbeziehung von öffentlichen Förderungen und der Berücksichtigung von wirtschaftlichen Ertragsoptimierungspotentialen zu beurteilen ist. Beide dieser Elemente legen daher nach Ansicht des erkennenden Gerichts einen Maßstab für die Beurteilung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Instandsetzung fest, beziehungsweise geben die Berechnungsmethode vor ohne aber echte Tatbestandsvoraussetzungen zu sein, indem sie als Positionen in der Berechnung und zwar in Gegenüberstellung zum (Gesamt)Aufwand der Instandsetzung als jeweils Abzugspositionen von diesem (Gesamt)Aufwand zu berücksichtigen sind, weil Förderungen und die Hebung von Ertragsoptimierungspotentialen, so sie denn als Förderungen vom Abbruchswerber tatsächlich erlangt werden könnten (ob er sie konkret auch beantragen würde, darauf kommt es erkennbar, auch nach den Ausführungen in den Erläuternden Bemerkungen, nicht an) oder als Ertragsoptimierungspotentiale der Instandsetzung tatsächlich bestehen (auch hier kommt es nicht konkret darauf an, dass der Abbruchwerber die Ertragspotentiale auch konkret hebt, allerdings lässt sich aus den Erläuternden Bemerkungen dazu jedenfalls ablesen, dass schlechterdings nicht jedes Ertragsoptimierungspotential zur Einbeziehung in die Beurteilung geeignet ist, sondern nur jene, die in den Erläuternden Bemerkungen hier generell abstrakt umschrieben sind) die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Instandsetzung für den Abbruchwerber beseitigen können – was vorher ohne Betrachtung öffentlicher Förderungen und der wirtschaftlichen Ertragsoptimierungspotentiale wirtschaftlich unzumutbare Aufwendungen für die Instandsetzung des Gebäudes indiziert hat, mag nach Anwendung des hier im Gesetz angelegten Prüfungsmaßstabes durchaus anders – im Sinne einer Verneinung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Aufwendungen für die Instandsetzung und damit einer Abweisung des Antrages auf Abbruchbewilligung – erscheinen.

Der Gesetzgeber der Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2023 hat sodann – und hierin unterscheidet sich die seitdem geltende Regelung des § 60 Abs. 1 lit. d BO deutlich von ihrer Vorgängerregelung in der Fassung des LGBl. für Wien Nr. 37/2018 – das Element der Fahrlässigkeit ausdrücklich in die Gesetzesstelle eingeführt, indem er dort festlegt: „Aufwendungen, die durch eine fahrlässige oder vorsätzliche Vernachlässigung der Erhaltungspflicht entstehen, bleiben bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife außer Betracht.“. Zum Telos (Zweck) dieser Bestimmung lässt sich aus den Erläuternden Bemerkungen nichts Weiterführendes ablesen, nach Ansicht des erkennenden Gerichts liegt es aber auf der Hand, dass mit dieser Bestimmung durch die Verknüpfung von Fahrlässigkeit mit jenen Aufwendungen, die aus dieser Fahrlässigkeit herrühren, ein Abbruchwerber, der seine Erhaltungspflicht fahrlässig oder sogar vorsätzlich verletzt hat, aus diesem fahrlässigen oder vorsätzlichen Verhalten keinen weiteren wirtschaftlichen Nutzen ziehen soll. Demgemäß wird mit dieser Anordnung im Gesetz so wie zuvor bei den öffentlichen Förderungen und der Hebung von Ertragsoptimierungspotentialen mit dieser Regelung ein Maßstab für die Beurteilung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Instandsetzung formuliert. Indem in dieser Anordnung davon die Rede ist, dass Aufwendungen, deren Ursache in der Vernachlässigung des Gebäudes liegt, bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife außer Betracht zu bleiben haben, wird mit dieser Anordnung ebenso eine Berechnungsmethode (für jenen Endsaldo, anhand dessen am Schluss der Berechnung die wirtschaftliche Abbruchreife beurteilt werden soll beziehungsweise beurteilt werden wird) vorgegeben.

Mit seiner konkreten Formulierung dieser Anordnung lässt der Gesetzgeber nachvollziehbar erkennen, dass die Rechtsfolge von Fahrlässigkeit oder Vorsatz auf der wirtschaftlichen Ebene abgehandelt werden soll, indem die entsprechenden Positionen in der Gesamtberechnung, nichts Anderes stellt im Ergebnis die Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife dar, zu berücksichtigen und in der Rechnung für den Abbruchwerber demgemäß als Abzugsposition zu behandeln sind. Folgt man den Erläuternden Bemerkungen hierzu, enthalten diese nichts Gegenteiliges zu der vom erkennenden Gericht vertretenen Auffassung, vielmehr lässt die dort gegebene Erläuterung, dass eine nachhaltige Vernachlässigung von Gebäuden derart sanktioniert wird, dass die dadurch hervorgerufenen Instandsetzungskosten (der Gesetzgeber nennt dieses Phänomen „Instandhaltungsrückstau“) bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife keine Berücksichtigung finden, eindeutig eine Rechtsfolge identifizieren, die auf der wirtschaftlichen Ebene eintritt und dort in wirtschaftlicher Hinsicht wirkt. Der darauffolgende nächste Satz in den Erläuternden Bemerkungen, dass Schäden an Gebäuden, die aus Gründen entstanden sind, die nicht auf eine Vernachlässigung der Erhaltungspflicht des Gebäudes zurückzuführen sind, bei der Ermittlung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Instandsetzung zu berücksichtigen sind, bestätigt dieses Verständnis der durch die Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2023 eingeführten Anordnung in dem erwähnten Satz über die Aufwendungen, die durch fahrlässige oder vorsätzliche Vernachlässigung der Erhaltungspflicht, entstehen.

Fahrlässigkeit bedeutet die Außerachtlassung der gebotenen Sorgfalt. Der Sorgfaltsmaßstab der Instandhaltungspflicht findet sich konkret in § 129 Abs. 2 BO, indem dort angeordnet wird, dass der Eigentümer (jeder Miteigentümer) dafür zu sorgen hat, dass die Bauwerke (Gärten, Hofanlagen, Einfriedungen und dergleichen) in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten werden. Die Instandhaltungspflicht besteht daher von Gesetzes wegen (vgl. dazu Geuder/Fuchs, Wr. Baurecht7, E 1 zu § 129 Abs 2, 596 und die dort zitierte Rspr). Fahrlässig handelt daher bereits, wer die gebotene Sorgfalt in Einhaltung des gesetzlichen Gebotes des § 129 Abs. 2 BO außer Acht lässt und die Instandhaltung schuldhaft vernachlässigt, ohne dass es auf die Erlassung eines Bauauftrages gemäß § 129 Abs 2 und Abs. 4 BO selbst oder dessen anschließende Nichterfüllung durch den/die Verpflichteten ankommen würde. Dass es überhaupt zur Erlassung eines Bauauftrages kommt beziehungsweise gekommen ist, zeigt, dass es davor zumindest zu einer fahrlässigen Verletzung des gesetzlichen Gebots des § 129 Abs. 2 BO durch den/die Verpflichteten gekommen ist.

Der rechtskräftige Bauauftrag der belangten Behörde vom 22.10.2018, Zl. ..., objektiviert sohin nicht nur die vorgefundenen Baugebrechen und damit die objektive Sorgfaltswidrigkeit, sondern indiziert auch die subjektive Sorgfaltswidrigkeit der damalig verpflichteten Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin. Demgemäß besteht für das erkennende Gericht hier kein Zweifel, dass die Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin jedenfalls Fahrlässigkeit in Bezug auf das gesetzliche Gebot des § 129 Abs. 2 BO zu verantworten hat. Daran ändert auch der Rückgriff der Beschwerdeführerin auf das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 22.03.1979, Zl. 335/78 nichts, weil der dieser Entscheidung zugrundeliegende Sachverhalt sich ausweislich dieses Erkenntnisses vom 22.03.1979 entscheidungswesentlich von dem im hg. Beschwerdefall zugrundeliegenden Sachverhalt darin unterscheidet, dass dem dortigen Beschwerdeführer tatsächlich („mit Bescheid vom 5. November 1969“) die Abtragung des dort beschwerdegegenständlichen Hauses aufgetragen worden war, währenddessen im aktuellen hg. Beschwerdefall ein solcher Abbruchauftrag gerade nicht besteht – weder für die Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin noch für die Beschwerdeführerin selbst – der zulassen würde, dass von einem „zum Abbruch bestimmten Gebäude“ gesprochen werden kann und die im Erkenntnis vom 22.03.1979 dargestellten Rechtsfolgen – die „Abmilderung“ der Instandhaltungspflicht in eine bloße Sicherungspflicht – eintreten können.

Der Gesetzgeber der Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2023 hat schließlich auch eine „Erstreckung“ oder einen „Übergang“ der Fahrlässigkeit eines Rechtsvorgängers auf dessen Rechtsnachfolger in die Neufassung des § 60 Abs. 1 lit. d BO unter bestimmten qualifizierten Umständen aufgenommen, indem angeordnet wird, dass die Regelung zum Außerbetrachtbleiben der Aufwendungen, die aus der fahrlässigen oder vorsätzlichen Vernachlässigung der Erhaltungspflicht entstehen, nicht nur für den/die unmittelbaren Verpflichteten (und allfälligen Abbruchwerber aus eigenem) gelten sollen, sondern auch für dessen/deren Rechtsnachfolger. Diese Absicht des Gesetzgebers lässt sich ebenso nachvollziehbar aus den Erläuternden Bemerkungen herauslesen, als dort festgehalten ist, dass die Vernachlässigung der Erhaltungspflicht am Gebäude haftet und sich auch auf Rechtsnachfolger oder Rechtsnachfolgerinnen erstreckt, wenn diese vom jeweiligen rechtswidrigen Zustand Kenntnis hatten oder bei gehöriger Aufmerksamkeit Kenntnis haben mussten, sohin den jeweiligen rechtswidrigen Zustand fahrlässig verkannt haben. Diese Ergänzung im § 60 Abs. 1 lit. d BO in der Fassung der Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2023 erweitert zweifellos die ohnehin schon von der ständigen Rechtsprechung angenommene quasi dingliche Wirkung von Bauaufträgen, jedenfalls dann, wenn die qualifizierenden Umstände – Kenntnis des rechtswidrigen Zustandes oder fahrlässige Verkennung desselben – dafür vorliegen. Die Rechtsfolge ist dann ganz eindeutig jene, dass der/die Rechtsnachfolger die Verantwortung für die Vernachlässigung der Erhaltungspflicht, die kraft Fahrlässigkeit oder Vorsatz ihren/ihre Rechtsvorgänger trifft, überbunden bekommen und daher – und auch darin lassen die Erläuternden Bemerkungen keinen Zweifel – Sanierungsaufwendungen, die bereits aus der fahrlässigen oder vorsätzlichen Vernachlässigung der Erhaltungspflicht durch einen Rechtsvorgänger (den/die Voreigentümer) herrühren, in der Beurteilung der eigenen wirtschaftlichen Zumutbarkeit des aktuellen Abbruchwerbers (und Rechtsnachfolgers) ebenso nicht in die Berechnung miteinzubeziehen sind und es nach der nunmehr geltenden Gestaltung der Bestimmung des § 60 Abs. 1 lit. d BO daher dazu kommen kann, dass man für „fremde“ Fahrlässigkeit die Rechtsfolgen auf der wirtschaftlichen Ebene genauso zu tragen hat wie für allfällige eigene Fahrlässigkeit und Vorsatz in Vernachlässigung der Erhaltungspflicht. Liest man den diesbezüglichen Abschlusssatz – „Bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit sind sie nicht in die Berechnung miteinzubeziehen.“ – im Gesamtzusammenhang des Absatzes in den Erläuternden Bemerkungen, der sich mit dieser „Überbindung“ der Fahrlässigkeit oder des Vorsatzes des Rechtsvorgängers beschäftigt (vgl. EB zu Z 40 bis Z 43 [§ 60], S. 17, 18 von 44), so besteht kein Zweifel an dieser hier dargelegten Auffassung.

Wenn daher die belangte Behörde in der Begründung des hier angefochtenen Bescheides vom 10.07.2024 ausführt, dass sich die nunmehrige Antragstellerin und neue Grundeigentümerin die fahrlässige Vernachlässigung der Erhaltungspflicht durch ihren Rechtsvorgänger zurechnen lassen muss, es also zu der im Gesetz angeordneten „Überbindung“ der Verantwortung des Rechtsvorgängers für dessen Verstoß gegen das gesetzliche Gebot des § 129 Abs. 2 BO auf seinen Rechtsnachfolger, konkret die Antragstellerin für die Abbruchbewilligung, gekommen ist, so ist dies vor dem Hintergrund der Rechtslage des § 60 Abs. 1 lit. d BO in der anzuwendenden Fassung der Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2023 nach Ansicht des erkennenden Gerichts nicht zu beanstanden. Die zumindest fahrlässige Vernachlässigung der Erhaltungspflicht durch den Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin konnte die belangte Behörde vertretbar und sohin zu Recht annehmen, als der rechtskräftige Bauauftrag vom 22.10.2018 diese Vernachlässigung des in § 129 Abs. 2 BO verankerten Gebots feststellt. Es unterliegt sohin auch keinem Zweifel, dass diese Vernachlässigung vom seinerzeit verpflichteten Rechtsvorgänger (dem Voreigentümer) zumindest fahrlässig herbeigeführt wurde, denn es liegt auf der Hand, dass es zu keinem Bauauftrag gekommen wäre, wenn der seinerzeit verpflichtete Voreigentümer (und Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin) die gebotene Sorgfalt in Ansehung der in § 129 Abs. 2 BO enthaltenen Verpflichtung, das Gebäude in gutem und den Bauvorschriften entsprechenden Zustand zu erhalten, angewendet hätte.

Vor dem Hintergrund der getroffenen Feststellungen aus dem Kaufvertrag vom 04.04.2022 begegnet nach Ansicht des erkennenden Gerichts die Beurteilung der Behörde, dass die Beschwerdeführerin auch Kenntnis vom rechtswidrigen Zustand hatte, ebenso keinen Bedenken. Der Bauauftrag vom 22.10.2018, ..., ist im Kaufvertrag vom 04.04.2022 neben einem weiteren hier nicht beschwerdegegenständlichen Bauauftrag der MA 36 ausdrücklich erwähnt wie auch in diesem Kaufvertrag festgehalten ist, dass die Übernahme dieser im Kaufvertrag erwähnten Bauaufträge durch die kaufende Partei – konkret also durch die Beschwerdeführerin – in der Kaufpreisvereinbarung bereits entsprechend berücksichtigt worden ist.

Diese Passagen im Kaufvertrag und allein für sich der Umstand, dass es lebensfremd ist, anzunehmen, dass ein Kaufvertrag mit einem Kaufpreis von EUR 4.200.000,-- vor der Unterfertigung von den zur Vertretung nach außen befugten Organen der kaufenden Partei, sohin dem vertretungsbefugten Geschäftsführer, nicht gelesen wird und so dessen einzelne Bestimmungen ungelesen hingenommen werden – wie auch, dem am Kaufvertrag vom 04.04.2022 angebrachten notariellen Beglaubigungsvermerk folgend, nicht angenommen werden kann, dass die Vertragsparteien inhaltlich nicht zutreffende Erklärungen über die Kenntnis des Vertragsinhaltes abgegeben haben – lassen nach Ansicht des erkennenden Gerichts keinen Zweifel daran, dass die Beschwerdeführerin Kenntnis vom rechtswidrigen Zustand des Gebäudes hatte und die belangte Behörde daher rechtsrichtig davon ausgegangen ist, dass im gegenständlichen Fall eine Erstreckung der (Verantwortung für die) Vernachlässigung der Erhaltungspflicht von der Verkäuferin als Voreigentümerin auf die Beschwerdeführerin gemäß der novellierten Regelung des § 60 Abs. 1 lit d BO in dem Sinne erfolgt ist, der aus den Erläuternden Bemerkungen als Absicht des Gesetzgebers der Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2023 herauszulesen ist.

Wenngleich die belangte Behörde das Thema der Erstreckung der (Verantwortung für die) Vernachlässigung der Erhaltungspflicht von der Verkäuferin als Voreigentümerin auf die Beschwerdeführerin rechtsrichtig im Sinne der dazu geltenden Bestimmung des § 60 Abs. 1 lit d BO beurteilt hat, überschreitet sie mit ihrer Schlussfolgerung, dass eine weitere Beurteilung etwaiger Wirtschaftlichkeit daher gänzlich ausscheide, weil die Antragstellerin nicht darzulegen vermocht habe, dass sie an dem offenkundig bestehenden Sanierungsrückstau, der ihr offenkundig zuzurechnen sei, kein Verschulden treffe, und der darauf aufgebauten Versagung der beantragten Abbruchbewilligung, den normativen Inhalt dieser Gesetzesbestimmung, indem sie in offenkundig unrichtiger rechtlicher Beurteilung abseits des Wortlautes und des daraus zu gewinnenden Verständnisses dieser Gesetzesbestimmung, das Element der Fahrlässigkeit unzulässiger Weise entgegen dem Wortlaut dieser Bestimmung auf die Tatbestandsebene hebt und als direkte Rechtsfolge von Fahrlässigkeit (oder Vorsatz) der Vernachlässigung der Erhaltungspflicht die Versagung unmittelbar ausspricht.

Das ist nach Ansicht des erkennenden Gerichts durch den Wortlaut des § 60 Abs. 1 lit d BO in der Fassung der Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2023 nicht gedeckt, weil die Rechtsfolge von Fahrlässigkeit (oder Vorsatz) der Vernachlässigung der Erhaltungspflicht, wie vom erkennenden Gericht aufgrund der Auslegung des Gesetzeswortlauts unter Bedachtnahme auf den in den Erläuternden Bemerkungen zu dieser Novelle zum Ausdruck kommenden Willen des Gesetzgebers bereits dargestellt, auf der wirtschaftlichen Ebene, in der wirtschaftlichen Sphäre des Abbruchwerbers eintreten soll. Es ist daher rechtlich falsch, bei Vorliegen von Fahrlässigkeit oder Vorsatz allein auf der Basis dieser Feststellung die Versagung zu begründen, weil eine derartige rechtliche Beurteilung vom Wortlaut des Gesetzes nicht gedeckt ist, sondern vielmehr davon ausgegangen werden muss, dass eine Gesamtberechnung der Wirtschaftlichkeit erfolgen muss, in der die vom Gesetzgeber in § 60 Abs. 1 lit d BO zu Ungunsten des Abbruchwerbers genannten „Abzugspositionen“ – öffentliche Förderungen, wirtschaftliche Ertragsoptimierungspotentiale und Aufwendungen, die durch eine fahrlässige oder vorsätzliche Vernachlässigung der Erhaltungspflicht entstehen – betragsmäßig ermittelt und sodann in dieser Gesamtberechnung ausgewiesen werden, weil danach erst die wirtschaftliche Zumutbarkeit oder Unzumutbarkeit der Aufwendungen für die Instandsetzung abschließend beurteilt werden kann. Diese Vorgangsweise gibt nach Ansicht des erkennenden Gerichts jedenfalls der Wortlaut der anzuwendenden Gesetzesbestimmung vor.

Wenn daher die Beschwerdeführerin in Rz 4.10.2 ihrer Beschwerde vorbringt, dass der Bescheid mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit belastet werde, weil gemäß § 60 Abs. 1 lit d BO lediglich Aufwendungen, die durch eine schuldhafte Vernachlässigung der Erhaltungspflicht entstehen, bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife außer Betracht zu bleiben haben und die Behörde somit jene Aufwendungen bei der Berechnung, ob wirtschaftliche Abbruchreife vorliegt, hätte definieren müssen, welche ihrer Meinung nach auf eine schuldhafte Vernachlässigung der Erhaltungspflicht zurückzuführen sind, stattdessen es sich die belangte Behörde in rechtswidriger Weise leicht mache, wenn sie ohne jede Begründung ausführt, es läge eine fahrlässige Vernachlässigung der Erhaltungspflicht vor, um auf dieser Basis den verfahrenseinleitenden Antrag abzuweisen, zeigt sie damit zutreffend diese vom erkennenden Gericht oben dargelegte unrichtige rechtliche Beurteilung auf, mit dem die belangte Behörde den angefochtenen Bescheid in diesem Aspekt mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit belastet, weil die belangte Behörde entgegen dem Wortlaut des Gesetzes zu Unrecht davon ausgegangen ist, dass allein schon das Bestehen einer (hier von der belangten Behörde zutreffend und rechtsrichtig festgestellten) fahrlässigen Vernachlässigung der Erhaltungspflicht als Rechtsfolge notwendig die Versagung der beantragten Abbruchbewilligung nach sich zieht, ohne dass es in einem derartigen Fall noch auf eine Beurteilung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Instandsetzung ankommt. Gerade das lässt sich aber nach Ansicht des erkennenden Gerichts aus dem Gesetz in Zusammenschau mit den diesbezüglichen Erläuternden Bemerkungen dazu nicht herauslesen oder erkennen. Entgegen der im angefochtenen Bescheid vertretenen Rechtsansicht der belangten Behörde ist bei Bestehen von fahrlässiger oder vorsätzlicher Vernachlässigung der Erhaltungspflicht eine solche Feststellung jener Aufwendungen, die aus dieser Vernachlässigung entstehen, von der belangten Behörde im Ermittlungsverfahren durchzuführen – es kommt also eine weitere Kostenabschätzung hinsichtlich dieser Aufwendungen sehr wohl in Betracht (vgl. dazu die im Behördenakt AS 1318 im Merkblatt der belangten Behörde über die wirtschaftliche Abbruchreife abgedruckte Schlussfolgerung „Sollte ein solches Verschulden vorliegen, kommt eine weitere Kostenschätzung hinsichtlich dieser Aufwendungen nicht in Betracht.“, die nach Ansicht des erkennenden Gerichts nach seinem Verständnis des § 60 Abs. 1 lit d BO und insbesondere vor dem Wortlaut dieser Gesetzesbestimmung nicht [weiter] bestehen bleiben kann), weil sonst die dem Gesetzgeber vorschwebende Gesamtbeurteilung gar nicht abschließend durchgeführt werden kann.

Indem die belangte Behörde ihrer Entscheidung eine unrichtige rechtliche Beurteilung zugrunde gelegt hat, hat sie den angefochtenen Bescheid auch mit Rechtswidrigkeit infolge der Verletzung von Verfahrensvorschriften belastet, als sie den entscheidungswesentlichen Sachverhalt, abgesehen vom Bestehen einer fahrlässigen Vernachlässigung des Gebäudes, gar nicht ermittelt hat, worauf die Beschwerdeführerin im Ergebnis zutreffend in ihrem Vorbringen Rz 6 ff in der Beschwerde verweist. Weder hat die belangte Behörde ein (amts)sachverständiges Gutachten zur amtswegigen Feststellung der materiellen Wahrheit – des tatsächlichen Bestehens der wirtschaftlichen Abbruchreife des Gebäudes – eingeholt, noch hat sie sich mit dem von der Abbruchwerberin im Zuge der Antragstellung vorgelegten Privatgutachten des Herrn Architekten em. Univ. Prof. Dipl. Ing. Dr. tech. G. H. vom 31.10.2023 und dessen Ergänzung vom 22.04.2024 im Sinne der Erforschung der materiellen Wahrheit auseinandergesetzt, obgleich von der belangten Behörde in deren Einreichmodalitäten ein solches „Gutachten einer Ziviltechnikerin, eines Ziviltechnikers, einer zertifizierten Sachverständigen bzw. eines zertifizierten Sachverständigen des einschlägigen Fachgebietes über die wirtschaftliche Abbruchreife“ regelmäßig verlangt wird (vgl. dazu das im Behördenakt AS 1317 einliegende Merkblatt der belangten Behörde), woraus für das erkennende Gericht zu folgern ist, dass mit der Vorlage dieses genannten Gutachtens wie auch der anderen am oben genannten Ort (vgl. Behördenakt AS 1317) angeführten Belege für einen Antrag auf Erteilung einer Abbruchbewilligung jenes Tatsachensubstrat dargetan werden soll, aufgrund dessen die belangte Behörde von amtswegen sachverständig und/oder aus eigener Fachkunde den entscheidungswesentlichen Sachverhalt zu ermitteln hat. Die weitere Schlussfolgerung, die sich daraus für das erkennende Gericht ergibt, ist jene, dass die hier dem angefochtenen Bescheid zugrunde gelegte Rechtsansicht der belangten Behörde auch deswegen nicht richtig sein kann, weil bei einem Abstellen auf das bloße Vorliegen von Fahrlässigkeit oder Vorsatz in der Vernachlässigung der Erhaltungspflicht, das für den Antragsteller doch recht aufwendig erscheinende Beibringen eines Privatgutachtens und weiterer Belege völlig bedeutungslos erscheinen würde, wenn es ausreichen würde, dass bloß diese/r festgestellte/r Fahrlässigkeit oder Vorsatz in der Vernachlässigung der Erhaltungspflicht zu einer Versagung der Abbruchbewilligung führte.

Angesichts der hier von der belangten Behörde vorgenommenen und vom erkennenden Gericht ausführlich dargestellten unrichtigen rechtlichen Beurteilung und des Umstandes, dass die Ermittlung des entscheidungswesentlichen Sachverhalts durch die belangte Behörde deswegen überhaupt unterblieben ist, mit Ausnahme ihrer zutreffenden rechtlichen Beurteilung der „Überbindung“ der Fahrlässigkeit der Verkäuferin und Rechtsvorgängerin auf die Beschwerdeführerin als deren Rechtsnachfolgerin, war vom erkennenden Gericht mit einer Behebung des angefochtenen Bescheides vom 10.07.2024 vorzugehen.

Im Weiteren wird die belangte Behörde unter Zugrundelegung der in diesem Erkenntnis dargelegten Rechtsansicht des erkennenden Gerichts den entscheidungswesentlichen Sachverhalt dahingehend zu ermitteln haben, als betragsmäßige Feststellungen zu den in § 60 Abs. 1 lit. d BO genannten Bezugsgrößen – öffentliche Förderungen, wirtschaftliche Ertragsoptimierungspotentiale und Aufwendungen, die durch fahrlässige oder vorsätzliche Vernachlässigung der Erhaltungspflicht entstehen – zu treffen sein werden, was sodann in eine abschließende Gesamtbeurteilung im Sinne des § 60 Abs. 1 lit. d BO führt. Dabei wird sich die belangte Behörde mit dem von der Antragstellerin und Beschwerdeführerin vorgelegten Material inhaltlich auseinandersetzen müssen, wobei im Hinblick darauf, dass die Erläuternden Bemerkungen davon sprechen, dass die Beurteilung, ob ein Optimierungspotential im Sinne einer wirtschaftlichen Änderung am Bauwerk vorliegt oder nicht durch einen Sachverständigen zu erfolgen habe (vgl. EB zu Z 40 bis Z 43 [§ 60], S. 18 von 44), es offenkundig geboten und insgesamt sinnvoll sein wird, diese Auseinandersetzung, jedenfalls zu dem hier in den Erläuternden Bemerkungen ausdrücklich erwähnten Aspekt der Optimierungspotentiale, sachverständig durch einen Amtssachverständigen oder einen externen, soweit keine Amtssachverständigen zur Verfügung stehen, durchzuführen. Dieser entscheidungswesentliche Sachverhalt ist jedenfalls auf der Ebene der belangten Behörde zu ermitteln und nicht nachträglich und erstmalig vom erkennenden Gericht selbst, um auf diese Weise etwa die materielle Wahrheitsforschungspflicht der belangten Behörde zu substituieren. Dabei mag sich in Anwendung des § 60 Abs. 1 lit. d BO in der Fassung der Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2023 herausstellen, dass diese neue Gesetzesbestimmung aufgrund ihrer inneren Komplexität zu durchaus aufwendigeren Ermittlungsverfahren auf der Ebene der belangten Behörde als bisher führt – das ändert aber nichts daran, dass das Prinzip der amtswegigen materiellen Wahrheitsforschung des AVG weiterhin auch für die belangte Behörde gilt und nicht etwa durch die Novelle LGBl. für Wien Nr. 37/2023 im Bereich des § 60 Abs. 1 lit. d BO aufgehoben oder etwa suspendiert wurde. Würde das erkennende Gericht in Fällen wie dem vorliegenden erstmals die von der belangten Behörde aufgrund Verkennung der neuen Rechtslage des § 60 Abs. 1 lit. d BO nicht durchgeführte Ermittlung des entscheidungswesentlichen Sachverhaltes vornehmen – im Ergebnis also tatsächlich nachholen – so würde es überdies den Parteien des Verfahrens den Instanzenzug verkürzen, als gegen die Entscheidung des erkennenden Gerichts nur noch eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof bliebe, der überdies keine Tatsacheninstanz ist, sodass einer Beschwerdeführerin/einem Beschwerdeführer diesfalls auch keine Instanz zur Überprüfung dieser vom erkennenden Gericht dann erstmals getroffenen Sachverhaltsfeststellungen mehr zur Verfügung stünde (und die Beweiswürdigung des erkennenden Gerichts nur mehr im Rahmen eines Verstoßes gegen die Denkgesetze zu bekämpfen wäre). Gegenständlich konnte daher nur mit einer Behebung des angefochtenen Bescheides der belangten Behörde vorgegangen werden.

Indem die Beschwerdeführerin in ihrem Vorbringen in den Rzz 4.10.2 und 4.10.3 der Beschwerde im Ergebnis zutreffend die inhaltliche Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides aufgezeigt hat, die für sich allein schon zu seiner Behebung führen musste, war auf das weitere Beschwerdevorbringen im engeren Sinne wie auch auf die unter Rz 5 ff der Beschwerde ausführlich dargelegte, inhaltlich eher den Umfang einer Verfassungsbeschwerde einnehmende, Anregung an das erkennende Gericht, konkret von der Beschwerdeführerin bezeichnete Wortfolgen des § 60 Abs. 1 lit. d BO zur Normprüfung dem Verfassungsgerichtshof vorzulegen, hier und jetzt nicht mehr weiter einzugehen.

Die Beschwerdeführerin hat eine mündliche Verhandlung beantragt.

Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG kann das Verwaltungsgericht, soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist, ungeachtet eines Parteienantrages von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutz der Menschenrechte und Grundfreiheiten, BGBl. Nr. 210/1958, noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union, ABl. Nr. C 83 vom 30.03.2010 S. 389 entgegenstehen.

Hierzu hat der EGMR in seinen Entscheidungen vom 10. Mai 2007, Nr. 7401/04 (Hofbauer/Österreich Nr. 2), und vom 3. Mai 2007, Nr. 17.912/05 (Bösch/Österreich), unter Hinweis auf seine frühere Rechtsprechung dargelegt, dass der Beschwerdeführer grundsätzlich ein Recht auf eine mündliche Verhandlung vor einem Tribunal hat, außer es lägen außergewöhnliche Umstände vor, die eine Ausnahme davon rechtfertigten. Der EuGH hat das Vorliegen solcher außergewöhnlichen Umstände angenommen, wenn das Verfahren ausschließlich rechtliche oder "hoch-technische" Fragen ("exclusively legal or highly technical questions") betrifft. Der Gerichtshof verwies im Zusammenhang mit Verfahren betreffend ziemlich technische Angelegenheiten ("rather technical nature of disputes") auch auf das Bedürfnis der nationalen Behörden nach zweckmäßiger und wirtschaftlicher Vorgangsweise, das angesichts der sonstigen Umstände des Falles zum Absehen von einer mündlichen Verhandlung berechtigte.

In der vorliegenden Beschwerdesache konnte die mündliche Verhandlung gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG unterbleiben, da aufgrund der unbedenklichen Aktenlage mit einer Bescheidbehebung vorzugehen war. Die dabei zu beurteilenden Rechtsfragen waren dergestalt, dass zu deren Lösung im Sinne der Judikatur des EGMR eine mündliche Verhandlung nicht geboten war. Art. 6 EMRK und Art. 47 GRC, dessen Auslegung anhand der zu Art. 6 EMRK entwickelten Prinzipien und der zu diesem Artikel ergangenen Rechtsprechung vorzunehmen ist, standen somit dem Absehen von der beantragten mündlichen Verhandlung nicht entgegen.

Es war sohin spruchgemäß zu entscheiden.