Landesverwaltungsgericht Wien VGW-112/072/11807/2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 02.04.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2024:VGW.112.072.11807.2023

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seine Richterin Dr.in Lettner über die Beschwerde der A. GmbH, vertreten durch RA, gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, Baupolizei - Gebietsgruppe …, Bauinspektion, vom 10.08.2023, Aktenzahl MA37/...-2023-1, mit welchem gemäß § 129 Abs. 2 und 4 Bauordnung für Wien (BO) Aufträge zur Instandsetzung der Fassade des Gebäudes in Wien, B.-weg, EZ ..., KG C., erteilt wurden, zu Recht e r k a n n t :

I.Der Beschwerde wird keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

II.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Aufgrund einer Anzeige vom 28.4.2023, wonach Teile der Fassade des Gebäudes auf die Straße gefallen seien und fast einen Passanten getroffen hätten, erfolgte hinsichtlich des Bauzustandes des Gebäudes in Wien, B.-weg, EZ ..., KG C., ein Lokalaugenschein der Behörde. Es wurde festgestellt, dass die Fassade schadhaft ist. In der Folge wurden die Miteigentümer der Liegenschaft von diesem Baugebrechen in Kenntnis gesetzt und es wurde ihnen mitgeteilt, dass bei Nichtbehebung des Baugebrechens ein Bauauftrag ergehen werde.

Die Hausverwaltung teilte daraufhin mit, es seien hinsichtlich dieses Gebäudes in naher Zukunft Baumaßnahmen geplant, im Zuge derer auch die Fassade instand-gesetzt würde. Die Planung sei bereits fortgeschritten, es würde gerade die Zustimmung der Miteigentümer eingeholt.

Eine neuerliche Erhebung der Behörde nach Ablauf von etwa einem Monat ergab einen unveränderten Zustand des Gebäudes. Es wurde den Miteigentümern daher mit dem angefochtenen Bescheid vom 31.7.2023 folgender Auftrag erteilt:

„Der Magistrat erteilt gemäß § 129 Abs. 2 und 4 der Bauordnung für Wien (BO) derdem Eigentümerin der Baulichkeit auf der im Betreff genannten Liegenschaft nachstehenden Auftrag:

1. Der schadhafte und fehlende Verputz, sowie die schadhaften Zierelemente der Straßenschaufläche sind über die gesamte Breite der Baulichkeit im Bereich zwischen dem Kordongesimse oberhalb vom Erdgeschoss bis auf die Höhe des ersten Stockes instandsetzen zu lassen.

2. Der schadhafte und fehlende Verputz der Straßenschaufläche der gegenständlichen Baulichkeit ist über die gesamte Breite der Baulichkeit im Bereich des aufgesetzten Brüstungsmauerwerkes oberhalb des Krönungsgesimses inklusive des Schriftzuges "D." instandsetzen zu lassen.

Die Maßnahme sind binnen 4 Monaten nach Rechtskraft dieses Bescheides durchzuführen.“

In der Begründung des Bescheides nimmt die Behörde Bezug auf die Feststellungen anlässlich der Erhebungen und führt aus, welche Baugebrechen die Fassade des verfahrensgegenständlichen Gebäudes aufweist.

Der Bescheid wurde den Miteigentümern zugestellt. Die Zustellung an die A. GmbH (in der Folge: Beschwerdeführerin) erfolgte laut aktenkundigem Rückschein am 2.8.2023. Mit Schreiben zur Post gegeben am 31.8.2023 erhob die Beschwerdeführerin Beschwerde. Die Beschwerde ist rechtzeitig.

Nach Ausführungen zu Verfahrensgang und Sachverhalt sowie der Rechtzeitigkeit und Zulässigkeit der Beschwerde brachte die Beschwerdeführerin Folgendes vor:

Die Behörde habe ihre Verpflichtung zur Durchführung amtswegiger Ermittlungen nicht ordnungsgemäß ausgeführt. Offenbar seien die Erhebungen vor Abschlagung der losen Elemente der Fassade am 11. und 12.4.2023 durch Professionisten durchgeführt worden oder diese Arbeiten seien bei den Feststellungen nicht berücksichtigt worden. Die Fassade des Hauses sei nicht in neuwertigem, aber in ordnungsgemäßem Zustand.

Hätte die Behörde das Gebäude gründlich inspiziert, wäre sie zu dem Ergebnis gekommen, dass kein Baugebrechen vorliege. Unklar sei auch, wie die Behörde zu der Annahme gelange, dass die Standfestigkeit des Gebäudes beeinträchtigt sein könne.

Es bestehe derzeit nicht die Gefahr von Wassereintritten und damit der Schädigung der Bausubstanz des Gebäudes. Die Fassade im Erdgeschoß des Gebäudes sei erst vor Kurzem erneuert worden. Eine Überprüfung der Firma E. habe ergeben, dass ein ausreichender Zustand des Gebäudes vorliege, der auch dem Konsens entspreche. Auch eine Beeinträchtigung des Stadtbildes sei auszuschließen, vielmehr bereichere die Ausgestaltung der gegenständlichen Fassade aufgrund des historischen Schriftzuges „D." das Stadtbild.

Beantragt werde daher die Durchführung einer mündlichen Verhandlung, die Aufhebung des angefochtenen Bauauftrages in eventu die Zurückverweisung der Angelegenheit an die Behörde.

Der Beschwerde ist eine Kopie der Rechnung der Firma E. vom 24.4.2023 angeschlossen, wonach am gegenständlichen Gebäude der lose Putz auf der strassenseitigen Fassade abgeschlagen und das Schuttmaterial entsorgt wurde.

Aufgrund der Beschwerde wurde eine mündliche Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien durchgeführt. Die Verhandlung hatte folgenden Verlauf:

„(…) Der BFV verweist auf das bisherige Vorbringen.

Die im Spruch des angefochtenen Bescheides erwähnten Baugebrechen werden anhand der vom BehV angefertigten und im Akt befindlichen Fotos erörtert. Der BehV teilt mit, dass er, über die Lokalaugenscheine im behördlichen Verfahren (28.04.2023, 03.07.2023) hinaus, am 07.02.2024 einen weiteren Lokalaugenschein durchgeführt hat und die dort angefertigten Fotos in den Akt aufgenommen hat. An den Baugebrechen hat sich jedoch gegenüber den vorangegangenen Lokalaugenscheinen nichts geändert.

Der BehV führt aus, dass circa 2 bis 3 Wochen nachdem die Fassadenarbeiten laut BF durchgeführt worden sein sollen (Abschlagen der losen Fassadenteile) eine Beschwerde eingelangt sei. Beim nachfolgenden Lokalaugenschein sei festgestellt worden, dass Fassadenteile auf dem Gehsteig lagen.

Auf die Frage des BFV, weshalb im behördlichen Bescheid davon die Rede sei, dass die Statik des Hauses durch die vorhandenen Fassadenschäden gefährdet sei, erörtert der BehV, dass durch das Eindringen von Feuchtigkeit in das nackte Ziegelmauerwerk und das nachfolgende Frieren bzw. Auftauen der Feuchtigkeit mit Schäden an den Ziegeln und nachfolgend mit einer Beeinträchtigung der statischen Voraussetzungen des Gebäudes gerechnet werden muss.

Zum Auftrag im Punkt 2 des Spruches des angefochtenen Bescheides, wonach der Schriftzug oberhalb des Krönungsgesimses in Stand zu setzen sei, wird erörtert, dass eine Instandsetzung nur dann aufgetragen werden kann, wenn aus dem Konsens hervorgeht, dass diese Buchstaben Gegenstand der Baubewilligung waren.

In diesem Zusammenhang wird der BehV ersucht, binnen 2 Wochen ab der heutigen Verhandlung mitzuteilen, ob der Schriftzug Konsens ist und gegebenenfalls die entsprechenden bewilligten Einreichunterlagen in Kopie vorzulegen.

Andernfalls wäre bei der MA 19 nachzufragen, ob es durch die Schäden an diesem Schriftzug zu einer gröblichen Störung des Stadtbildes kommt und dieser Schriftzug aus Gründen des Stadtbildes zu erhalten sind.

Der BFV stellt keine weiteren Beweisanträge.

Die Verhandlung wird auf unbestimmte Zeit vertagt. (…)“

Von der Behörde wurde in der Folge der mit Bescheid vom 7.1.1914 zur Zahl M.B.A…. …/13 erteilte Konsens betreffend die Fassade des verfahrensgegenständlichen Gebäudes nachgereicht. Aus dem Einreichplan ist erkennbar, dass ursprünglich die derzeit an der Fassade angebrachten Buchstaben (in leicht abgeänderter Position) eingetragen waren, diese wurden in der Folge jedoch durchgestrichen, sodass nicht davon ausgegangen werden kann, dass sie Teil des Konsenses sind.

--Grafik nicht anonymisierbar--

Vom Gericht wurde eine Stellungnahme der MA 19 – Architektur und Stadtgestaltung eingeholt, in der (zusammengefasst) mitgeteilt wurde, dass der aktuell gegebene Verfall des verfahrensgegenständlichen (historischen) Gebäudes aus dem Gesichtspunkt der Stadtgestaltung eine gröbliche Störung des Stadtbildes darstellt. Dies betrifft die Fassade selbst und auch die daran angebrachten Buchstaben. Aus dem Gesichtspunkt der Stadtgestaltung wäre es wünschenswert, die Buchstaben im Zuge der Sanierung der Fassade abzunehmen und danach wieder anzubringen.

Diese Beweisergebnisse wurden den Parteien zur Kenntnis gebracht und es wurde ihnen Gelegenheit gegeben, dazu eine Stellungnahme abzugeben. Die Beschwerdeführerin teilte dazu im Wesentlichen mit, dass der Sachverhalt aufgrund dieser Beweisergebnisse ihrer Ansicht nach nicht anders einzuschätzen sei, als dies in der Beschwerde ausgeführt wurde; beide Spruchpunkte seien ersatzlos zu beheben.

Aufgrund des Akteninhalts und des Ergebnisses der mündlichen Verhandlung steht folgender Sachverhalt als erwiesen fest:

Verfahrensgegenständlich ist das Gebäude in Wien, B.-weg, EZ ..., KG C.. Die Beschwerdeführerin ist Miteigentümerin dieses Gebäudes.

Das Gebäude wies zum Zeitpunkt der Erhebungen der Behörde am 28.4.2023 und am 3.7.2023 folgende Schäden auf:

Der Verputz und die Zierelemente der Straßenschaufläche waren über die gesamte Breite der Baulichkeit im Bereich zwischen dem Kordongesimse oberhalb vom Erdgeschoss bis auf die Höhe des ersten Stockes schadhaft. Der Verputz war teilweise abgeplatzt und das nackte Mauerwerk kam zum Vorschein (z.B. über dem Kordongesimse oberhalb des Erdgeschoßes unter den Fenstern bzw. im Bereich der säulenartigen Zierglieder). Dies ist aus den im Behördenakt enthaltenen Fotos, die im Zuge der Ortsaugenscheine vom 28.4.2023 und vom 3.7.2023 durch den Sachbearbeiter der Behörde angefertigt wurden, ersichtlich und wurde von der Beschwerdeführerin nicht fundiert bestritten.

Der Verputz der Straßenschaufläche der gegenständlichen Baulichkeit war weiters über die gesamte Breite der Baulichkeit im Bereich des aufgesetzten Brüstungsmauerwerkes oberhalb des Krönungsgesimses inklusive des Schriftzuges "D." schadhaft, da der Verputz großflächig abgeplatzt war und das nackte Mauerwerk zum Vorschein kam. Auch dies ist auf den aktenkundigen Fotos ersichtlich. Ersichtlich ist weiters, dass der aus einzelnen im Bereich des aufgesetzten Brüstungsmauerwerkes oberhalb des Krönungsgesimses bestehende Schriftzug „D.“ beschädigt war.

Am 28.4.2023 langte bei der Behörde eine Beschwerde ein, wonach Fassadenteile auf die Straße gestürzt seien. Der nachfolgende Lokalaugenschein der Behörde ergab, wie vom Behördenvertreter in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien ausgeführt, dass Fassadenteile auf dem Gehsteig lagen.

Es wurde von der Beschwerdeführerin auch nicht nachgewiesen, dass die Schäden bis zur Erlassung des angefochtenen Bescheides behoben wurden. Vielmehr hat der Behördenvertreter in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien unter Hinweis auf die aktenkundigen Fotos das Vorliegen der im Bescheid genannten Schäden an der Fassade bei sämtlichen Lokalaugenscheinen bestätigt.

In rechtlicher Hinsicht ist Folgendes festzuhalten:

Gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist. Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 129 Abs. 2 BO hat der Eigentümer (jeder Miteigentümer) dafür zu sorgen, dass die Bauwerke (Gärten, Hofanlagen, Einfriedungen u. dgl.) in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten werden. (…)

Gemäß § 129 Abs. 4 BO hat die Behörde nötigenfalls die Behebung von Baugebrechen unter Gewährung einer angemessenen Frist anzuordnen. Sie ordnet die erforderlichen Sicherungsmaßnahmen an und verfügt die aus öffentlichen Rücksichten notwendige Beseitigung von Baugebrechen. (…) Aufträge sind an den Eigentümer (jeden Miteigentümer) des Bauwerkes zu richten;

Im vorliegenden Fall wurde Folgendes erwogen:

Gemäß § 129 Abs. 4 BO hat die Behörde die Behebung von Baugebrechen unter Gewährung einer angemessenen Frist anzuordnen. Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs liegt ein Baugebrechen im Sinne des § 129 Abs. 2 und 4 BO immer dann vor, wenn der Zustand einer Baulichkeit so mangelhaft geworden ist, dass dadurch öffentliche Interessen berührt werden. Dies kann durch eine gröbliche Störung des Stadtbildes oder durch die Gefährdung der Sicherheit und Gesundheit gegeben sein, wobei es genügt, wenn eine Gefahr für Leben, Gesundheit oder körperliche Sicherheit auch nur einer Person herbeigeführt oder vergrößert werden kann. Auf die Ursache des Baugebrechens kommt es dabei nicht an.

Die Beschwerdeführerin hat eingewendet, dass sich die Fassade des verfahrensgegenständlichen Gebäudes zwar nicht in einem neuwertigen, aber in einem ordnungsgemäßen Zustand befinde. Die Behörde habe nicht berücksichtigt, dass die Fassade am 11. und 12.4.2023 von Professionisten abgeschlagen worden sei.

Ganz allgemein ist dazu festzuhalten, dass ein Baugebrechen nicht erst dann vorliegt, wenn Gefahr im Verzug besteht, da in einem solchen Fall bereits eine Sofortmaßnahme gemäß § 129 Abs. 6 BO gerechtfertigt wäre. Weiters ist bei der Beurteilung von Baugebrechen eine zeitliche Komponente zu berücksichtigen, da das Vorhandensein von Baugebrechen den Bauzustand des Gebäudes über die Jahre verschlechtert.

Ob im vorliegenden Fall die von der Beschwerdeführerin behaupteten Arbeiten an der Fassade am 11.4.2023 und am 12.4.2023 durchgeführt wurden, ist insofern nicht entscheidungsrelevant, als diese Arbeiten die verfahrensgegenständlichen Schäden an der Fassade offenbar nicht beseitigt bzw. behoben haben, zumal am 28.4.2023 Fassadenteile auf den Gehsteig gestürzt sind.

Weiters wird der Verpflichtung, ein Baugebrechen zu beheben, nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs nur dann entsprochen, wenn dieses selbst beseitigt wird, und nicht schon dann, wenn dessen mögliche Auswirkungen gemildert werden (VwGH 2007/05/0279). Das bloße Abschlagen und Abstangeln einer Fassade erfüllen daher nicht die Verpflichtung, das Baugebrechen zu beseitigen, wenn diese erst durch die Anbringung eines entsprechenden Verputzes erfüllt werden kann (VwGH Ra 2014/05/0013).

Aus den Fotos vom 3.7.2023 ist ersichtlich, dass sich die Fassade auch zu diesem Zeitpunkt in keinem ordnungsgemäßen Zustand (insbes. teilweise fehlender Verputz) befand.

Im Übrigen ist zur Frage, ob in den o.a. Fassadenschäden ein Baugebrechen liegt, auf die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs zu verweisen, wonach das Fehlen des Verputzes ein Baugebrechen darstellt, welches einen Instandsetzungsauftrag rechtfertigt. Dies wird damit begründet, dass der schadhafte Verputz die Außenmauern des Hauses Einflüssen der Witterung aussetzt, die im Inneren des Gebäudes zu Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbildung und in der Folge zu einer Gesundheitsgefährdung der Bewohner des Hauses führen können (VwGH 2008(05/0257). Weiters stellt das Fehlen des Verputzes ein Baugebrechen dar, wenn der Verputz an Mauern fehlt, die wegen der Gefahr des Eindringens von Niederschlägen eines Verputzes bedürfen, um dem gesetzlichen Erfordernis der Standfestigkeit und Tragfähigkeit zu genügen. Gewöhnliches Rohziegelmauerwerk ist gegen Witterungseinflüsse anfällig, weil die Niederschläge in die freigewordenen Mörtelbänder eindringen kann (VwGH 2007/05/0290).

Nachdem aus den aktenkundigen Fotos der angesprochenen Fassade eindeutig erkennbar ist, dass diese Fassade aus Ziegelmauerwerk besteht, das ursprünglich einen vollflächigen Verputz aufwies, an dem nunmehr aber Schäden durch Verputzabplatzungen bestehen, die das nackte Mauerwerk freiliegen lassen, steht bereits aufgrund der oben zitierten Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs fest, dass darin Baugebrechen zu sehen sind. Dabei muss erfahrungsgemäß damit gerechnet werden, dass sich der Bauzustand des Gebäudes aufgrund der Fassadenschäden durch die Durchfeuchtung des Mauerwerks im Lauf der Zeit weiter verschlechtert, zusätzliche Verputzabplatzungen auftreten, Fassadenteile auf den Gehsteig fallen, die Durchfeuchtung des Mauerwerks fortschreitet und schließlich eine Gefährdung für die Statik des Gebäudes eintritt.

Auch liegt durch den schlechten Zustand der Fassade eine gröbliche Störung des Stadtbildes vor.

Ein behördlicher Auftrag nach § 129 Abs. 4 BO muss nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs ausreichend konkretisiert sein, sodass einem Fachmann erkennbar ist, welche Maßnahmen durchzuführen sind. So bedeutet ein Auftrag, den schadhaften Verputz einer Feuermauer oder einer Schauseite instand zu setzen, nicht, dass der gesamte Verputz instandgesetzt werden muss, ist doch bei einem schadhaften Verputz von Außenwänden die Umschreibung des Schadens nie in allen Einzelheiten möglich (VwGH 2011/05/0075). Die Umschreibung der durchzuführenden Arbeiten an den Fassaden im angefochtenen Bescheid ist daher ausreichend.

Der angefochtene Auftrag war daher hinsichtlich Spruchpunkt 1.) zu bestätigen.

Die o.a. Erwägungen zum Vorliegen eines Baugebrechens sind auch auf den in Spruchpunkt 2.) des angefochtenen Bescheides angeführten Fassadenteil zu übertragen.

Was die an der Fassade im Giebelbereich angebrachten Buchstaben betrifft, so bezieht sich der Konsens des Gebäudes, der der Maßstab des Umfangs der Instandsetzung ist, nicht darauf. Sie sind allerdings de facto Teil der Fassade, da sie ursprünglich fest mit der Fassade verbunden waren. Aufgrund des schlechten Erhaltungszustandes (in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem Schriftzug fehlen bereits Verputzteile) besteht die Gefahr, dass einzelne Buchstaben oder Fassadenteile, auf denen Buchstaben angebracht sind, herabstürzen. Die Instandsetzung der Fassade muss daher auch den Schriftzug umfassen, soweit dieser erhalten werden soll. Eine Verpflichtung zu seiner Erhaltung besteht nicht. Der Auftrag ist auch erfüllt, wenn die Buchstaben abgenommen und die dahinterliegende bzw. diese umgebende Fassade instandgesetzt wird. Solange die Buchstaben Teil der Fassade sind, sind sie jedoch in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen, weshalb der Auftrag auch hinsichtlich Spruchpunkt 2. zu bestätigen war.

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.