Landesverwaltungsgericht Wien VGW-111/072/11615/2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.11.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2023:VGW.111.072.11615.2023

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seine Richterin Dr.in Lettner über die Beschwerde der Firma A. GmbH, vertreten durch Frau E. F., gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, Baupolizei - Gebietsgruppe …, Bauinspektion, vom 08.08.2023, Aktenzahl MA37/...-2015, mit welchem gemäß § 74 Abs. 2 Bauordnung für Wien (BO) für bewilligte Bauführungen keine Nachfrist gewährt wurde,

zu Recht e r k a n n t :

I.Der Beschwerde wird keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

II.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit Bescheid der MA 37 vom 29.1.2016, Zahl MA37/...-2015-1, wurde über Antrag der G. AG u.a. die Baubewilligung für einen Dachgeschosszubau, bauliche Herstellungen, bauliche Änderungen und die Errichtung eines Aufzugschachtes auf der Liegenschaft in Wien, B.-gasse 45 ident C.-gasse 11, EZ …, KG D., erteilt.

Mit Bescheid vom 16.12.2019, Zahl MA 37/...-2015-37, wurden der A. GmbH (in der Folge: Beschwerdeführerin) Abweichungen vom o.a. bewilligten Bauvorhaben (1. Planwechsel) und ein Zubau auf der genannten Liegenschaft bewilligt.

Mit Bescheid vom 28.6.2023, Zahl MA37/...-2015-61, wurden neuerlich Abweichungen vom o.a. bewilligten Bauvorhaben (2. Planwechsel) und ein Zubau bewilligt.

Der Baubeginn erfolgte laut Baubeginnsanzeige vom 15.3.2018 am 19.3.2018.

Mit Schreiben vom 29.9.2022 ersuchte die Beschwerdeführerin um Verlängerung der Bauvollendungsfrist bis Juni 2023 und begründete dies mit den Bauverzögerungen im Zuge der COVID-19-Epidemie. Mit Bescheid der MA 37 vom 13.10.2022, Zahl MA37/...-2015, wurde eine Nachfrist bis 18.3.2023 gewährt.

Mit Schreiben vom 9.2.2023 ersuchte die Beschwerdeführerin neuerlich um Verlängerung der Bauvollendungsfrist und teilte mit, dass die Bauvollendung mit Oktober 2023 angestrebt werde. Sie begründete dies damit, dass die Fenster im 1. Dachgeschoß bereits eingesetzt seien. Es würden aber noch einige Monate zur Bauvollendung benötigt. Es habe zwischenzeitlich auch einen Eigentümerwechsel im 1. OG gegeben.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid vom 8.8.2023, Zahl MA 37/...-2015, wurde die beantragte Fristverlängerung versagt. Begründend verwies die Behörde auf die bereits gewährte Bauvollendungsfrist von 5 Jahren. Diese werde von der Behörde als ausreichend erachtet.

Die Beschwerdeführerin erhob dagegen Beschwerde. Ein Zustellnachweis, aus dem das Zustelldatum des angefochtenen Bescheides an die Beschwerdeführerin hervorginge, ist im vorgelegten Behördenakt nicht vorhanden. Im Hinblick darauf, dass der Bescheid das Datum 8.8.2023 trägt und die Beschwerde am 24.8.2023 eingebracht wurde, ist aber von der Rechtzeitigkeit der Beschwerde auszugehen.

Die Beschwerdeführerin führte aus, dass die Versagung nicht angemessen sei, da das Bauvorhaben durch unvorhergesehene Umstände erheblich beeinträchtigt worden sei. Insbesondere sei es während der Bauzeit aufgrund der Corona Pandemie zu Firmenschließungen und Lieferverzögerungen gekommen. Dies habe zu unvermeidlichen Verzögerungen bei der Bauvollendung geführt.

Weiters habe es im Verlauf der Bauzeit innerhalb des Projektes Grundstücksweiterverkäufe gegeben. Die neuen Eigentümer hätten sämtliche bisherigen Baustrukturen abgerissen und den Bauprozess von Grund auf neu begonnen. Auch diese unvorhergesehene Entwicklung habe dazu geführt, dass eine rechtzeitige Bauvollendung nicht möglich gewesen sei. Es werde daher um eine letzte Nachfrist ersucht, um das Bauvorhaben vollenden zu können.

Eine mündliche Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien wurde nicht beantragt.

Das Gericht hat die Einreichpläne zu den o.a. Baubewilligungs- und Planwechselverfahren von der Behörde beigeschafft und in Kopie dem Gerichtsakt angeschlossen.

Vom Gericht wurde an die Beschwerdeführerin eine Aufforderung gerichtet, binnen zwei Wochen ab Zustellung des Schreibens folgende ergänzende Unterlagen vorzulegen:

+) Welche der bewilligten Baumaßnahmen wurden bereits durchgeführt?

+) Welche der bewilligten Baumaßnahmen, die für die Erstattung einer Fertigstellungsanzeige abgeschlossen sein müssen, sind noch ausständig?

+) Ist noch ein Planwechsel erforderlich bzw. bei der Behörde anhängig?

+) Es ist nachvollziehbar darzulegen, welcher Zeitraum für diese Baumaßnahmen erforderlich ist. Welcher Zeitplan besteht für die Durchführung dieser Arbeiten?

+) Die Gründe, aus denen die Einhaltung der gesetzlichen bzw. von der Behörde verlängerte Bauvollendungsfrist nicht eingehalten werden konnte, sind näher darzulegen.

Das Schreiben wurde an die Beschwerdeführerin zu Handen ihrer Geschäftsführerin, Frau E. F., an deren laut einer eingeholten ZMR-Auskunft aufrechter Meldeadresse adressiert und nachweislich am 11.10.2023 durch Hinterlegung zugestellt. Diese Adresse wurde von der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde auch angeführt. Das Schreiben wurde nicht behoben und blieb unbeantwortet. Es wurden kein ergänzendes Vorbringen erstattet und keine Unterlagen zu den gestellten Fragen vorgelegt.

Aufgrund des Akteninhalts steht folgender Sachverhalt fest:

Der Verlauf des Baubewilligungsverfahrens wurde bereits oben dargestellt. Zum Umfang der bewilligten Baumaßnahmen ist ergänzend festzuhalten, dass mit der Baubewilligung vom 29.1.2016 ein zweigeschossiger Dachgeschoßzubau nach Abtragung der bestehenden Dachkonstruktion für den Einbau von zwei Wohnungen samt Dachgaupen, Dachterrassen und Dachfenstern bewilligt wurde. Weiters wurden bauliche Änderungen im 1. DG und im Keller, die Herstellung eines Wintergartens und eines Balkones für Top 7, eines Rauchfangkehrersteges im 1. und 2. DG und eines Laubenganges vom Mezzanin bis zum 4. Stock (im Lichthof), der Einbau einer Garage mit zwei Stapelparkern für 6 KFZ und die Errichtung eines Liftschachtes vom Hochparterre bis zum 1. DG bewilligt.

Der erste Planwechsel vom 16.12.2019 umfasste Abweichungen von der Baubewilligung betreffend die Raumeinteilung und Raumwidmung im 1. und 2. DG sowie die Baubewilligung gemäß § 70 für einen Zubau (Anhebung des Dachstuhles um 30 cm zur Anbringung einer Wärmedämmebene).

Der 2. Planwechsel vom 28.6.2023 umfasste die Abmauerung von Öffnungen in den Innenhof vom Mezzanin bis ins 1. DG und die Herstellung eines Balkons in den Innenhof im 1. DG, sowie die Baubewilligung gemäß § 70 BO für einen Zubau (im Innenhof vom Mezzanin bis in den 3. Stock zur Herstellung von Lagerräumen und die Herstellung eines extensiv begrünten Flugdaches im Lichthof).

Aktenkundig ist ein Aktenvermerk der Behörde über eine Überprüfung der Baustelle vom 9.9.2019, aus dem hervorgeht, dass zum Zeitpunkt der Überprüfung am 6.9.2019 nur Arbeiten am Fassadengerüst durchgeführt wurden. Eine Zugänglichkeit des Dachgeschoßes war zu diesem Zeitpunkt nicht gegeben. Soweit ersichtlich waren die Arbeiten im Dachgeschoß nach außen sichtbar bereits abgeschlossen. Im Antrag auf Fristverlängerung vom 10.2.2023 wird weiters ausgeführt, dass die Fenster im 1. Dachgeschoß bereits eingebaut wurden. Darüber hinaus ist aus dem vorgelegten Akt und aus den Anträgen auf Fristverlängerung nicht ersichtlich, welchen Baufortschritt das Projekt bereits gemacht hat bzw. welche Baumaßnahmen bis zur Erstattung der Fertigstellungsanzeige noch erforderlich sind.

Die Bauvollendungsfrist endete ursprünglich am 19.3.2022 und wurde mit Bescheid der MA 37 vom 13.10.2022, Zahl MA37/...-2015, bis 18.3.2023 verlängert. Die am 10.2.2023 beantragte neuerliche Verlängerung bis Oktober 2023 wurde von der Behörde mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid versagt. Der Antrag ist rechtzeitig.

Zum Zeitpunkt der Planwechsel war ausweislich der bewilligten Einreichpläne die Beschwerdeführerin Grundeigentümerin der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft. Aus dem Grundbuch geht hervor, dass in den letzten Jahren Wohnungseigentum geschaffen und die Wohnungen verkauft wurden.

Eine nähere Begründung des verfahrensgegenständlichen Antrags auf Verlängerung der Bauvollendungsfrist über die Mitteilung, dass ein Eigentümerwechsel im 1. OG stattgefunden habe, hinaus, erfolgte nicht. Eine solche Begründung wurde auch über Aufforderung des Gerichtes nicht nachgereicht.

In rechtlicher Hinsicht ist Folgendes festzuhalten:

Gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist. Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 73 Abs. 1 BO sind beabsichtigte Abweichungen von Bauplänen, die nach diesem Gesetz ausgeführt werden dürfen, wie Änderungen an bereits bestehenden Bauwerken zu behandeln, wobei die Abweichungen den Umfang des § 60 Abs. 1 lit. c nicht überschreiten dürfen; dadurch wird die Gültigkeitsdauer der ursprünglichen Baubewilligung beziehungsweise Bauanzeige nicht verlängert.

Gemäß § 74 Abs. 1 BO werden Baubewilligungen gemäß § 70 unwirksam, wenn nicht binnen vier Jahren, vom Tage ihrer Rechtskraft gerechnet, Bauanzeigen nach § 62 und Einreichungen gemäß § 70a und § 70b, wenn nicht binnen vier Jahren, vom Tage der vollständigen Vorlage der Baupläne und erforderlichen Unterlagen gerechnet, mit der Bauführung begonnen oder der Bau nicht innerhalb von vier Jahren nach Baubeginn vollendet wird.

Gemäß § 74 Abs. 2 BO kann in begründeten Ausnahmefällen die Bauvollendungsfrist verlängert werden, wenn öffentliche Rücksichten nicht entgegenstehen. Um die Verlängerung der Frist ist vor ihrem Ablauf bei der Behörde schriftlich anzusuchen. Durch die rechtzeitige Einbringung des Ansuchens wird der Ablauf der Frist bis zur Entscheidung gehemmt.

Im vorliegenden Fall wurde Folgendes erwogen:

§ 74 Abs. 1 BO sieht eine Bauvollendungsfrist von vier Jahren ab Baubeginn vor. Diese Frist kann gemäß § 74 Abs. 2 BO in begründeten Ausnahmefällen verlängert werden, wenn öffentliche Rücksichten nicht entgegenstehen.

Diese Bestimmung soll nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs die Möglichkeit einräumen, dass Umständen, die erst nach Erlassung des Bewilligungsbescheides eintreten oder zu Tage treten, und die eine zeitgerechte Fertigstellung der Bauarbeiten nicht zulassen, Rechnung getragen werden kann, ohne dass der Konsens untergeht und bereits durchgeführte Baumaßnahmen rückabgewickelt werden müssen. Allerdings besteht grundsätzlich ein öffentliches Interesse daran, dass Bauarbeiten fristgerecht fertiggestellt werden, damit einerseits die Einhaltung der aktuellen Raumordnungs- und Sicherheitsvorschriften gewährleistet ist und andererseits die Entstehung von ewigen Baustellen und ruinenhaften Bautorsi hintangehalten wird.

Die von der Beschwerdeführerin in ihrem ersten Fristverlängerungsantrag vorgebrachte Begründung, dass während der Corona Pandemie die Bauarbeiten nicht fortgeführt werden konnten, ist nachvollziehbar. Diesem Antrag wurde daher von der Behörde stattgegeben. Im 2. Fristverlängerungsantrag hat die Beschwerdeführerin lediglich auf einen Eigentümerwechsel verwiesen, der für sich alleine jedoch keine ausreichende Begründung für eine Fristverlängerung darstellt.

So soll eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist (die ja eine Ausnahme darstellt) die Fertigstellung des bewilligten Projektes ermöglichen, nicht aber die Durchführung einer umfangreichen Projektänderung ohne neue Baubewilligung ermöglichen. In diesem Zusammenhang ist auch auf § 73 Abs. 1 BO zu verweisen, wonach durch einen Planwechsel nach dieser Bestimmung die Gültigkeitsdauer der ursprünglichen Baubewilligung bzw. Bauanzeige nicht verlängert wird. Dieser Grundsatz ist auch bei einer Verlängerung der Bauvollendungsfrist mit zu berücksichtigen.

In der Beschwerde hat die Beschwerdeführerin neuerlich auf die Bauverzögerung durch Firmenschließungen und Lieferverzögerungen im Zusammenhang mit der Corona Pandemie verwiesen, die jedoch bereits Grundlage für die erste Fristverlängerung waren. Weiters hat sie (nicht näher substantiiert) ausgeführt, dass es im Verlauf der Bauzeit zu Grundstücksweiterverkäufen gekommen sei und die neuen Eigentümer sämtliche bisherigen Baustrukturen abgerissen und den Bauprozess von Grund auf neu begonnen hätten. Dies habe dazu geführt, dass eine rechtzeitige Bauvollendung nicht mehr möglich gewesen sei.

Für eine Prüfung, ob im vorliegenden Fall tatsächlich Umständen, die erst nach Erlassung des Bewilligungsbescheides eingetreten oder zu Tage getreten sind, und die eine zeitgerechte Fertigstellung der Bauarbeiten nicht zulassen, vorliegen bzw. ob einer Verlängerung der Bauvollendungsfrist öffentliche Interessen entgegen stehen, sind jedoch genauere Angaben zu den bereits durchgeführten und zu den bis zu einer Fertigstellungsanzeige noch fehlenden Arbeiten, zu den Gründen der Bauverzögerung (diese wurden von der Beschwerdeführerin nur sehr schwammig dargestellt) und zum Bauzeitenplan (der darlegt, in welchem Zeitrahmen die noch fehlenden Baumaßnahmen durchgeführt werden sollen) erforderlich. Erst aufgrund dieser Angaben könnte beurteilt werden, ob die Fertigstellung der bewilligten Baumaßnahmen innerhalb eines angemessenen Zeitraumes plausibel ist.

Entsprechende Angaben wurden von der Beschwerdeführerin trotz Aufforderung durch das Gericht nicht fristgerecht vorgelegt. Die vorhandenen Angaben weisen nicht nach, dass die bewilligten Baumaßnahmen innerhalb eines angemessenen Zeitraumes fertigstellt werden können und eine entsprechende Verlängerung der Bauvollendungsfrist daher zu gewähren ist.

Nachdem § 74 Abs. 2 BO bestimmt, dass eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist nur in begründeten Ausnahmefällen zulässig ist, ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerin verpflichtet ist, diese Begründung, soweit sie in ihrer Sphäre gelegen ist, ausreichend konkret vorzubringen bzw. zu belegen. Dies hat sie vorliegend trotz Aufforderung durch das Gericht unterlassen.

Der Beschwerde war daher keine Folge zu geben und der angefochtene Bescheid spruchgemäß zu bestätigen.

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.