Landesverwaltungsgericht Wien VGW-011/104/13669/2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 02.10.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2023:VGW.011.104.13669.2022

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seinen Richter Mag. Posch über die Beschwerde des Herrn A. B., vertreten durch die RAe, Wien, C.-gasse, gegen das Straferkenntnis des Magistrates der Stadt Wien vom 3. Oktober 2022, GZ: ..., betreffend eine Verwaltungsübertretung nach der BO für Wien, nach Durchführung von öffentlichen mündlichen Verhandlungen am 23. Mai und am 3. Juli 2023

zu Recht e r k a n n t:

I. Gemäß § 50 Abs. 1 VwGVG wird der Beschwerde insoweit Folge gegeben, dass das angefochtene Straferkenntnis hinsichtlich Punkt "sowie c) das ohne baubehördliche Genehmigung, ca. 2,20 m von der Grundgrenze zur Liegenschaft Wien, D.-gasse errichtete Schwimmbecken mit den Maßen 4,5 m Länge und 3,00 m Breite," behoben wird sowie die Wort- und Zeichenfolge "und § 60 Abs. 1 lit. b (c) Schwimmbecken)" gestrichen wird und das Verfahren diesbezüglich gemäß § 45 Abs. 1 Z 1 und 2 VStG eingestellt wird.

Die verhängte Geldstrafe wird folglich von € 6.800,– auf € 5.000,– und die für den Fall der Uneinbringlichkeit festgesetzte Ersatzfreiheitsstrafe von einem Tag und 22 Stunden auf 30 Stunden herabgesetzt. Im Übrigen wird das angefochtene Straferkenntnis mit der Maßgabe bestätigt, dass die Strafsanktionsnorm "§ 135 Abs. 1 Bauordnung für Wien, LGBl. für Wien Nr. 11/1930, idF LGBl. für Wien Nr. 69/2018" zu lauten hat.

Dementsprechend wird der Beitrag zu den Kosten des Verfahrens bei der belangten Behörde gemäß § 64 Abs. 2 VStG mit € 500,– festgesetzt, das sind 10% der verhängten Geldstrafe.

II. Gemäß § 52 Abs. 8 VwGVG hat der Beschwerdeführer keinen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens zu leisten.

III. Gemäß § 9 Abs. 7 VStG haftet die H., Genossenschaft mit beschränkter Haftung für die über den Beschwerdeführer verhängte Geldstrafe, die Verfahrenskosten sowie für sonstige in Geld bemessene Unrechtsfolgen zur ungeteilten Hand.

IV. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Verfahrensgang

1. Auf Grund einer anonymen Anzeige vom 22. September 2021 erlangte die belangte Behörde, zuständige Magistratsabteilung 37 (MA 37), Kenntnis von bewilligungslos errichteten Bauwerken auf der Liegenschaft EZ …, Gst. Nr. …, KG …, E.-gasse (im Folgenden: "beschwerdegegenständliche Liegenschaft")

2. Am 23. September 2021 führte das zuständige Organ der MA 37 einen vom Nachbargrundstück aus durchgeführten Ortsaugenschein auf der Liegenschaft durch. Am 8. November 2021 erfolgte eine Augenscheinsverhandlung auf der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft im Beisein des Herrn F. G. (im Folgenden: "Nutzungsberechtigter").

3. Mit Bescheid vom 17. November 2021 erteilte die belangte Behörde, zuständige MA 37, der H. (im Folgenden: "H.") den Auftrag

"1.) de[n] ohne baubehördliche Genehmigung an der südseitigen Fassadenfront, im Bereich des Haus 13 angebaute Zubau, in Massivbauweise, mit den Maßen von ca. 8,00m x 4,30m und einer Höhe von ca. 3,90 m, [...] samt Fundament zu entfernen und die Außenwand im Erdgeschoss, sowie der Balkon im Obergeschoss laut Bestandsplan vom 01.03.1977, Zl.: MA 37/19-…, herzustellen.

2. ) das ohne baubehördliche Genehmigung, an den in Punkt 1 beschriebenen Zubau, angebaute Flugdach in Holzbauweise, mit den Maßen von ca. 5,90m x 4,70m und einer Höhe von ca. 2,70m, [...] zu entfernen.

3. ) [das] ohne baubehördliche Genehmigung, ca 2,20 m von der Grundgrenze zur Liegenschaft Wien, D.-gasse entfernt, errichtete Schwimmbecken [...] zu entfernen.

Die Maßnahmen nach Punkt 1-3 [seien] binnen 6 Monaten nach Rechtskraft dieses Bescheids durchzuführen."

4. Am 24. Juni 2022 führte das zuständige Organ der MA 37 einen weiteren Ortsaugenschein betreffend die beschwerdegegenständliche Liegenschaft von der Straßenseite der D.-gasse aus durch.

5. Mit Straferkenntnis vom 3. Oktober 2022 verhängte die belangte Behörde, zuständige MA 64, wegen Übertretung des § 135 Abs. 1 der Bauordnung für Wien (BO für Wien) iVm § 129 Abs. 10 BO für Wien eine Geldstrafe in Höhe von € 6.800,00 und eine Ersatzfreiheitsstrafe im Ausmaß von einem Tag und 22 Stunden gemäß § 135 Abs. 1 BO für Wien.

Der Beschwerdeführer habe es als Vorstand und somit als gemäß § 9 Abs. 1 VStG zur Vertretung nach außen berufenes Organ der H. zu verantworten, dass diese Gesellschaft als Baurechtsberechtigte der Liegenschaft und Eigentümerin der darauf befindlichen baulichen Anlagen in Wien, E.-gasse, EZ …, KG …, in der Zeit von 18. November 2021 bis 24. Juni 2022 insofern Abweichungen von den Bauvorschriften nicht behoben hat, als

a) der ohne baubehördliche Genehmigung an der südseitigen Fassadenfront, im Bereich des Haus 13 angebaute Zubau in Massivbauweise, mit den Maßen von ca. 8,00 m Länge und 4,30 m Breite und einer Höhe von ca. 3,90 m und

b) das ohne baubehördliche Genehmigung, an den in Punkt a) beschriebenen Zubau, angebaute Flugdach in Holzbauweise, mit den Maßen von ca. 5,90 m Länge und 4,70 m Breite und einer Höhe von ca. 2,70 m sowie

c) das ohne baubehördliche Genehmigung, ca. 2,20 m von der Grundgrenze zur Liegenschaft Wien, D.-gasse errichtete Schwimmbecken mit den Maßen 4,5 m Länge und 3,00 m Breite, nicht beseitigt wurden,

obwohl diese gemäß § 60 Abs. 1 lit. a (a) Zubau und b) Flugdach) und § 60 Abs. 1 lit. b (c) Schwimmbecken) der Bauordnung für Wien bewilligungspflichtigen Änderungen weder gemäß § 70 oder § 71 BO für Wien rechtskräftig bewilligt waren, noch nach einer Einreichung gemäß § 70a oder 70b für Wien infolge der Nichtuntersagung des Bauvorhabens oder durch das Unterbleiben von Einwendungen durch Nachbarn gemäß § 70a Abs. 8 oder § 70b Abs. 8 BO für Wien als gemäß § 70 BO für Wien bewilligt galten und für diese Abweichungen auch kein Ansuchen um Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung bei der Baubehörde eingebracht worden war.

6. Mit Eingabe vom 31. Oktober 2022 erhob der Beschwerdeführer Beschwerde gegen das angefochtene Straferkenntnis. Darin bringt er im Wesentlichen vor, es sei zum einen ein Regel- und Kontrollsystem eingerichtet, zum anderen seien Zuständigkeitsressorts vorhanden, wobei der Bereich Hausverwaltung/Bestandsmanagement von einem anderen Vorstand geleitet werde. Der Beschwerdeführer nehme in seiner Funktion als Vorstand stichprobenartige Einsicht. Grundsätzlich sei der zuständige Hausverwalter für die Einhaltung verwaltungsstrafrechtlicher Bestimmungen verantwortlich. Im Übrigen ergebe sich aus den gesetzlichen Bestimmungen der Wiener Bauordnung keine verwaltungsstrafrechtliche Verantwortlichkeit des Bestandgebers bei eigenmächtiger Bauführung des Bestandnehmers ohne Kenntnis des Bestandgebers. Aus § 129 Abs. 10 Wr. BauO ergebe sich lediglich, dass ein Beseitigungsauftrag an Bauwerkseigentümer zu richten sei. Entgegen der rechtsirrigen Auslegung der belangten Behörde ergebe sich aus dem Wortlaut des § 129 Abs 10 der BO für Wien gerade nicht die verwaltungsstrafrechtliche Verantwortlichkeit des Eigentümers des Bauwerks. In erster Linie sei es dem Beschwerdeführer aufgrund der Größenverhältnisse und als nicht ressortzuständiges Vorstandsmitglied nicht zumutbar, einzelne behördliche als Zeuge Schritte eines Nutzungsberechtigten zu überprüfen oder die MA 37 zu kontaktieren. Es sei auch nicht zumutbar gewesen, selbst für die Entfernung der vom Besitzschutz umfassten Baulichkeiten vorzugehen oder selbst um eine Bewilligung anzusuchen. Auf die Zusagen des Nutzungsberechtigten betreffend nachträglicher Bauansuchen durfte berechtigt vertraut werden und es seien auch gerichtliche Schritte angedroht worden. Letztlich sei auch keine Gefahr von den Baulichkeiten ausgegangen und die verletzten Rechtsgüter wie auch das Verschulden seien gering. Auch die Strafzumessung sei mit Mängeln behaftet. So seien nicht sämtliche Milderungsgründe, wie achtenswerte Beweggründe, gewürdigt worden und die Schätzung der Einkommenssituation sei nicht exakt genug vorgenommen worden.

7. Die belangte Behörde traf keine Beschwerdevorentscheidung und legte dem Verwaltungsgericht Wien einlangend am 9. November 2022 die Beschwerde sowie den Akt des Verwaltungsverfahrens vor.

8. Das Verwaltungsgericht Wien führte am 23. Mai und am 3. Juli 2023 öffentliche mündliche Verhandlungen in Anwesenheit der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers und in teilweise Anwesenheit der belangten Behörde durch, wobei diese auf Grund des engen Zusammenhanges gemeinsam mit den Rechtssachen VGW-011/104/13671/2022 VGW-011/104/13673/2022, VGW-011/104/13675/2022, VGW-011/104/13678/2022 und VGW-011/104/5606/2023

erfolgten und die Zahl VGW-011/104/13669/2022 als Hauptakt geführt wurde, auf den sich auch die Verweise beziehen.

II. Sachverhalt

Für das Verwaltungsgericht Wien steht folgender entscheidungswesentlicher Sachverhalt als erwiesen fest:

1. Der Beschwerdeführer war im gesamten Tatzeitraum Vorstand der H. (im Folgenden: "H.").

2. Die H. ist auf Grund des Baurechtsvertrages mit der Stadt Wien vom 19. Februar 1975 Baurechtsberechtigte auf der Liegenschaft EZ 290 bis 31. Dezember 2051 und Eigentümerin der darauf befindlichen bewilligten baulichen Anlagen in Wien, E.-gasse, EZ …, KG ….

3. Die H. hat in der Zeit von 18. November 2021 bis 24. Juni 2022 insofern Abweichungen von den Bauvorschriften nicht behoben, als

a) der ohne baubehördliche Genehmigung an der südseitigen Fassadenfront, im Bereich des Haus 13 angebaute Zubau in Massivbauweise, mit den Maßen von ca. 8,00 m Länge und 4,30 m Breite und einer Höhe von ca. 3,90 m und

b) das ohne baubehördliche Genehmigung, an den in Punkt a) beschriebenen Zubau, angebaute Flugdach in Holzbauweise, mit den Maßen von ca. 5,90 m Länge und 4,70 m Breite und einer Höhe von ca. 2,70 m auf der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft nicht beseitigt wurden und auch kein Ansuchen um nachträgliche Baubewilligung eingebracht wurde.

4. Herr F. G. ist Nutzungsberechtigter betreffend das auf der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft befindliche Reihenhaus Nr. 13 im ungefähren Ausmaß von 122 m2 zuzüglich eines Kellerabteils Nr. 13 sowie Zubehör (Grünfläche im Ausmaß von 184 m2). Der Nutzungsberechtigte hatte die unter Punkt II.3.a) und b) genannten Bauwerke sowie ein Schwimmbecken mit den Maßen 4,5 m Länge und 3,00 m Breite auf der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft ohne Baubewilligung und ohne Wissen und Zustimmung der H. errichtet. Die H. erlangte am 18. November 2021 durch Zustellung des an sie gerichteten Bescheids vom 17. November 2021 Kenntnis von den ohne Baubewilligung errichteten Bauwerken auf der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft.

5. Der Nutzungsberechtigte errichtete die Bauwerke in Belassungsabsicht. Eine vertragliche Vereinbarung zwischen der Liegenschaftseigentümerin und dem Nutzungsberechtigten (über die Errichtung von Bauwerken) lag nicht vor. Der beschwerdegegenständliche Zubau und das angebaute Flugdach waren fest mit dem Boden verbunden und wiesen eine feste Verbindung zum Hauptgebäude auf.

6. Die H. ließ den Nutzungsberechtigten über die als Hausverwalterin tätige I. zwar auffordern, die Baubewilligungen nachträglich einzuholen bzw. die Bauwerke zu entfernen. Die H. unternahm (über die beauftragte I.) jedoch bis zum Ablauf der bescheidmäßigen Frist keine behördlichen oder gerichtlichen Schritte, sondern räumte dem Nutzungsberechtigten nach Ablauf der bescheidmäßigen Frist eine weitere Frist zur Einholung der Bewilligungen ein. Gerichtliche Klagen erfolgten erst am 24. August 2022 (Aufkündigung) und 20. März 2023 (Beseitigung/Wiederherstellung). Die H. ging selbst davon aus, Eigentümerin der konsenslos errichteten Bauwerke zu sein.

7. Die H. hat keine (nach außen in Erscheinung tretende) gesellschaftsvertragliche Aufteilung der Zuständigkeiten der Vorstände vorgenommen. Es existiert kein verwaltungsstrafrechtlicher Beauftragter. Ein effektives Kontrollsystem war nicht eingerichtet.

8. Es konnte nicht festgestellt werden, dass das auf der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft befindliche und ohne baubehördliche Genehmigung errichtete Schwimmbecken mit den Maßen 4,5 m Länge und 3,00 m Breite, von der Grundgrenze zur Liegenschaft 1190 Wien, D.-gasse ca. 2,20 m entfernt war. Fest steht, dass die Innenwanne des Schwimmbeckens zum Zeitpunkt des Augenscheins am 24. Juni 2022 bereits beseitigt worden war.

9. Der Beschwerdeführer ist verwaltungsstrafrechtlich unbescholten.

10. Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Beschwerdeführers und allfällige Sorgepflichten konnten mangels Angaben des Beschwerdeführers nicht festgestellt werden. Das Verwaltungsgericht Wien geht von zumindest durchschnittlichen Vermögensverhältnissen aus.

III. Beweiswürdigung

Das Verwaltungsgericht Wien erhob Beweis durch Einsichtnahme in den Verwaltungsakt, in die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgelegten Unterlagen, durch Einholung der Akten MA 37/… und MA37/…, durch Würdigung des Beschwerdevorbringens und des Vorbringens der Rechtsvertreter, der belangten Behörde, und von vier Zeugen in den mündlichen Verhandlungen vor dem Verwaltungsgericht Wien.

1. Die Feststellungen (II.1.) zur Stellung des Beschwerdeführers als Vorstand in der H. im Tatzeitraum ergibt sich aus dem im Verwaltungsakt befindlichen Firmenbuchauszug (AS 17) und den entsprechenden Ausführungen der Beschwerdeführervertreter in der Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien (ONr. 24 des Aktes des Verwaltungsgerichtes Wien, Seite 3).

2. Die Feststellung (II.2), wonach die H. Baurechtsberechtigte und Eigentümerin der auf dem beschwerdegegenständlichen Grundstück errichteten bewilligten Bauwerke ist, ergibt sich aus dem Grundbuchsauzug (AS 24) und den entsprechenden Ausführungen der Beschwerdeführervertreter in der Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien (ONr. 24, Seite 3).

3. Die Feststellungen (II.3) zur Tatbegehung ergeben sich aus der glaubhaften Aussage des zuständigen Organs der MA 37 vor dem Verwaltungsgericht Wien, der die Übertretungen im Zuge eines Ortsaugenscheins am 23. September 2021 und der Augenscheinsverhandlung am 8. November 2021 sowie auch im Folgenden die aufgetragenen, jedoch nicht erfolgten Beseitigungen im Zuge eines weiteren Ortsaugenscheins am 24. Juni 2022 festgestellt hatte. Für das Verwaltungsgericht schilderte dieser nachvollziehbar und glaubhaft, dass der Zubau und das Flugdach bis 24. Juni 2022 nicht beseitigt worden waren. Dies korrespondiert auch mit dem vorgelegten Foto vom zweiten Ortsaugenschein vom 24. Juni 2022 (ONr. 43), auf dem sowohl der Zubau als auch das (unveränderte) Flugdach ersichtlich sind. Vor diesem Hintergrund erweisen sich auch die vagen und zeitmäßig unbestimmt gebliebenen entgegenstehenden Aussagen des Nutzungsberechtigten, er habe (neben dem Schwimmbecken) auch das Dach des Flugdachs entfernt (ONr. 24, Seite 8) als nicht glaubwürdig. Dass bis zum 24. Juni 2022 auch kein Ansuchen um nachträgliche Baubewilligung einlangte, ergibt sich aus dem vom Verwaltungsgericht Wien eingeholten Bauakt MA37/…, der das Einlangen mit 30. August 2022 dokumentiert.

4. Die Feststellungen (II.4) zur Nutzungsberechtigung ergeben sich aus dem im beigeschafften Bauakt (MA37/…) inne liegenden Nutzungsvertrag vom 30. Mai 2017. Dass die Errichtung der beschwerdegegenständlichen Bauwerke ohne Bewilligung erfolgte, ergibt sich aus der glaubhaften Aussage des Organs der MA 37 als Zeuge vor dem Verwaltungsgericht Wien, der den Bestand und das Fehlen der Baubewilligung in Zusammenschau mit der Hauseinlage während der Augenscheinsverhandlung feststellte (ONr. 38). Dass die Errichtung der bewilligungslos aufgeführten Bauwerke ohne Kenntnis und Zustimmung der H. erfolgte, ist aus dem Schriftverkehr zwischen Nutzungsberechtigten und der beauftragten Hausverwaltung ersichtlich (AS 203 ff.). Dass die H. zumindest ab 18. November 2021 Kenntnis von den bewilligungslosen Bauten erlangte, ergibt sich aus dem Zustellnachweis (AS 10) und korrespondiert mit den Angaben des Hausverwalters als Zeugen vor dem Verwaltungsgericht Wien (ONr. 24, Seite 10).

5. Die Feststellung (II.5) zur Belassungsabsicht durch den bauführenden Nutzungsberechtigten ergibt sich aus dem vom Beschwerdeführer vorgelegten Aktenvermerk (AS 209). Daraus geht hervor, dass der Nutzungsberechtigte der Baurechtsberechtigten gegenüber klar zum Ausdruck brachte, dass er bei Auszug nicht zurückbauen möchte. Es besteht für das Verwaltungsgericht Wien darauf basierend auch kein Zweifel daran, dass die Belassungsabsicht auch bereits bei Bauführung bestanden hat. Auch aus der festgestellten Konstruktion der Bauwerke, die zum einen aus den angefertigten Lichtbildern (AS 34), aber auch aus dem Ansuchen des Nutzungsberechtigten um nachträgliche Baubewilligung hervorgeht (MA37/…), ist nichts Gegenteiliges abzuleiten. Dass auch keine Superädifikatsvereinbarung mit der Grundeigentümerin vorliegt, ergibt sich zum einen aus dem Inhalt des verwaltungsbehördlichen Aktes zum anderen auch aus dem Fehlen einer entsprechenden Behauptung im gesamten Verwaltungsverfahren.

6. Die Feststellungen (II.6) betreffend die von der H. unternommenen Schritte ergeben sich aus dem im Verwaltungsakt ersichtlichen Schriftverkehr zwischen der beauftragten Hausverwaltung und dem Nutzungsberechtigten (AS 203 ff.). Dass die H. dem Nutzungsberechtigten selbst nach Ablauf der bescheidmäßigen Frist eine weitere Frist zur Entsprechung gewährte und im vorgeworfenen Tatzeitraum keine Klage eingebracht hatte, ergibt sich aus der Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 31. August 2022 (AS 62). Die Feststellungen zu den eingebrachten Klagen ergeben sich aus dem Vorbringen der Beschwerdeführervertreter in der Verhandlung vom 23. Mai 2023 (ONr. 24, Seite 12) und den vorgelegten Schriftstücken (ONr. 20 des ebenso mitverhandelten Aktes des Verwaltungsgerichtes Wien VGW-011/104/5606/2023).

Die Feststellung (II.5), wonach die H. selbst davon ausging, Eigentümerin der konsenslosen Bauwerke zu sein, ergibt sich zum einen schon aus der dem Nutzungsberechtigten in Aussicht gestellten Mieterhöhung wegen erhöhter Nutzungsfläche durch den Zubau (AS 203), zum anderen auf Grund des Nutzungsvertrages Punkt XII.2 ("Bauliche Veränderungen und Investitionen des Nutzungsberechtigten") wonach, "Erd-, mauer-, niet,- und nagelfeste mit den baulichen Herstellungen in Verbindung gebrachte Investitionen [...] im Zeitpunkt der Errichtung in das Eigentum der GBV [übergehen]" (MA37/…). Diesen übersandte die H. auch der MA 37, mit dem Hinweis, dass daraus hervorgehe, wer Eigentümer der konsenslos errichteten Bauwerke sei (Akt MA37/…). Auch wenn dies für die sachenrechtliche Zuordnung nicht von Relevanz sein mag, ist es für das Verwaltungsgericht Wien darauf basierend nicht glaubhaft, dass die H. nicht auch selbst davon ausging, Eigentümerin der konsenslos errichteten Bauwerke zu sein.

7. Die Feststellung (II.7.) zur nicht vorhandenen gesellschaftsvertraglichen Aufteilung der Zuständigkeiten der Vorstände und zur Nichtbestellung eines verwaltungsstrafrechtlichen Beauftragten ergibt sich aus den Angaben der Beschwerdeführervertreter im Verfahren (ONr. 24, Seite 5 f.) sowie des Hausverwalters als Zeugen vor dem Verwaltungsgericht Wien (ONr. 24, Seite 12). Es war zwar – wie aus der Aussage des zuständigen Hausverwalters als Zeuge hervorging – (in der zur Hausverwaltung beauftragten I., deren Vorstandsdirektor J. auch im Vorstand der H. tätig ist) grundsätzlich ein System eingerichtet, bei dem die jeweils zuständigen Personen informiert und auch Weisungen an die Rechtsabteilung erteilt wurden sowie und in der Folge auch die Vorstände der H. im Zuge von Vorstandssitzungen von entsprechenden Verfahren informiert wurden. Jedoch weist diese System zum einen offensichtliche Schwächen in der Kommunikation zwischen den Beteiligten (Vorstände, Abteilungsleiter, Rechtsabteilung) innerhalb der I. und in weiterer Folge der H. auf – so wurde schon aus der Aussage des abteilungsleitenden Hausverwalters hinsichtlich der Vorgänge in der Rechtsabteilung ersichtlich, dass dieser über die dortigen Vorgänge nicht ausreichend informiert war und auch, abgesehen von vierteljährlichen Vorstands- und Aufsichtsratssitzungen, kein regelmäßiger Informationsfluss zwischen I. und H. erfolgte (ONr. 24, Seite 10). Weiters ist aus dem Fehlen interner Richtlinien (ONr. 24, Seite 10) und dem Fehlen von Kontrollen vor Ort oder die Anforderung von Nachweisen, ob entsprechende Zusagen (wie im vorliegenden Fall durch den Nutzungsberechtigten) tatsächlich eingehalten wurden (ONr. 24, Seite 9 und 10 f.), ersichtlich, dass kein effektives Kontrollsystem vorliegt. Dass das Kontrollsystem und auch der Informationsaustausch mit der Behörde laut Beschwerdeführervertreter zwar überprüft wurde, jedoch im Wesentlichen beibehalten wurde (ONr. 24, Seite 12), legt für das Verwaltungsgericht Wien auch nahe, dass sich der Beschwerdeführer als nach außen vertretungsbefugtes Organ seiner verwaltungsstrafrechtlichen Verantwortung (weiterhin) nicht in ausreichendem Maße bewusst sein dürfte. Dies spiegelt sich auch im Beschwerdevorbringen wider, wonach das verletzte Rechtsgut als relativ geringfügig einzustufen sei (AS 199).

8. Die negative Feststellung (II.8) betreffend das bewilligungslos errichtete Schwimmbecken ergibt sich zum einen aus dem Bescheid betreffend Beseitigung (AS 6) und der Aufforderung zur Rechtfertigung vom 7. Juli 2022 (AS 38). Zusammen mit der Aussage des Organs der MA 37 ist ersichtlich, dass der festgestellte Grenzabstand von 2,20 Meter nicht zur Grundgrenze der Liegenschaft D.-gasse vorlag, sondern allenfalls zur Grundgrenze der Liegenschaft K.-gasse nicht eingehalten wurde. Aus der Aussage des Organs der MA 37 vor dem Verwaltungsgericht Wien ging zudem nicht mit der für ein Verwaltungsstrafverfahren notwendigen Sicherheit hervor, dass er im Zuge des vorgenommenen Augenscheins vom 24. Juni 2022, der nach seiner Schilderung von der Straße aus erfolgte, eindeutig wahrnehmen konnte, welche konkreten Veränderungen am Schwimmbecken vorgenommen wurden. Auf dem Foto, das dem Verwaltungsgericht Wien vorgelegt wurde, ergibt sich (im Unterschied zu den übrigen Bauwerken) auf Grund der maßgeblich tiefer liegenden Straße im Hinblick auf das Schwimmbecken keine derartige Einsicht, die eine eindeutige Wahrnehmung bezüglich der vorgenommenen Veränderungen am Schwimmbecken zugelassen hätte (ONr. 38).

9. Die Feststellung (II.9.) zur Unbescholtenheit ergeben sich aus dem Auszug aus dem Verwaltungsstrafregister (ONr. 15) und dem angefochtenen Straferkenntnis selbst (AS 102).

10. Die negativen Feststellungen (II.10.) betreffend die wirtschaftlichen Verhältnisse und Sorgepflichten ergeben sich aus den Nichtangaben des Beschwerdeführers im gesamten Verfahren (ONr. 24, Seite 5). Die vorgebrachte Gesamtaufwandsentschädigung für den Vorstand im Jahr 2021 in Höhe von € 11.000,– lassen zudem keinen Rückschluss auf die konkreten aktuellen wirtschaftlichen Verhältnisse des Beschwerdeführers zu. Im Unterschied zur belangten Behörde geht das Verwaltungsgericht Wien darauf basierend von zumindest durchschnittlichen wirtschaftlichen Verhältnissen aus.

IV. Rechtsgrundlagen

Die §§ 60, 62, 70a, 70b, 129 der Bauordnung für Wien, LGBl. 11/1930, idF LGBl. 61/2020, § 62a leg.cit. idF LGBl. 70/2021, § 70 und 71 leg.cit. idF LGBl. 69/2018, und § 135 leg.cit. idF LGBl. Nr. 70/2021, lauten:

"7. Teil

Formelle Erfordernisse bei Bauvorhaben

Ansuchen um Baubewilligung

§ 60. (1) Bei folgenden Bauvorhaben ist, soweit nicht die §§ 62, 62a, 70a oder 70b zur Anwendung kommen, vor Beginn die Bewilligung der Behörde zu erwirken:

a) Neu-, Zu- und Umbauten. Unter Neubau ist die Errichtung neuer Gebäude zu verstehen; ein solcher liegt auch vor, wenn nach Abtragung bestehender Bauwerke die Fundamente oder Kellermauern ganz oder teilweise wieder benützt werden. Ein einzelnes Gebäude ist ein raumbildendes Bauwerk, die in ihrer Bausubstanz eine körperliche Einheit bildet und nicht durch Grenzen eines Bauplatzes oder Bauloses oder durch Eigentumsgrenzen geteilt ist, ausgenommen die zulässige Bebauung von Teilen des öffentlichen Gutes. Der Bezeichnung als ein einzelnes Gebäude steht nicht entgegen, dass in ihm Brandmauern enthalten sind oder es auf Grundflächen von verschiedener Widmung, verschiedener Bauklasse oder verschiedener Bauweise errichtet ist. Ein Raum liegt vor, wenn eine Fläche zumindest zur Hälfte ihres Umfanges von Wänden umschlossen und von einer Deckfläche abgeschlossen ist; ein Aufenthaltsraum muss allseits umschlossen sein. Flugdächer mit einer bebauten Fläche von mehr als 25 m2 oder einer lotrecht zur bebauten Fläche gemessenen Höhe von mehr als 2,50 m gelten als Gebäude. Zubauten sind alle Vergrößerungen eines Gebäudes in waagrechter oder lotrechter Richtung, ausgenommen die Errichtung von zulässigen Aufbauten (§ 81 Abs. 6). Unter Umbau sind jene Änderungen des Gebäudes zu verstehen, durch welche die Raumeinteilung oder die Raumwidmungen so geändert werden, dass nach Durchführung der Änderungen das Gebäude als ein anderes anzusehen ist. Ein Umbau liegt auch dann vor, wenn solche Änderungen selbst nur ein einzelnes Geschoß betreffen. Der Einbau von Wohnungen oder Teilen davon in das Dachgeschoß gilt nicht als Umbau.

b) Die Errichtung aller sonstigen Bauwerke über und unter der Erde, zu deren Herstellung ein wesentliches Maß bautechnischer Kenntnisse erforderlich ist, die mit dem Boden in eine kraftschlüssige Verbindung gebracht werden und wegen ihrer Beschaffenheit geeignet sind, öffentliche Rücksichten zu berühren. Öffentliche Rücksichten werden, unbeschadet des § 62a Abs. 1 Z 21 zweiter Halbsatz, jedenfalls berührt, wenn Einfriedungen gegen öffentliche Verkehrsflächen, Friedhöfe und Grundflächen für öffentliche Zwecke errichtet werden.

c) Änderungen oder Instandsetzungen von Bauwerken, wenn diese von Einfluss auf die Festigkeit, die gesundheitlichen Verhältnisse, die Feuersicherheit oder auf die subjektiv-öffentlichen Rechte der Nachbarn sind oder durch sie das äußere Ansehen oder die Raumeinteilung geändert wird, sowie jede Änderung der bewilligten Raumwidmungen oder des bewilligten Fassungsraumes eines Bauwerks; im Falle einer Änderung der Verwendung von Aufenthaltsräumen in Wohnzonen die rechtmäßig bestehende Benützung der Aufenthaltsräume als Wohnungen oder Betriebseinheiten im gesamten Gebäude, sofern diese unter Berücksichtigung der beantragten Änderung nicht ausdrücklich als Wohnungen oder Betriebseinheiten bereits gewidmet sind.

d) Der Abbruch von Bauwerken in Schutzzonen und Gebieten mit Bausperre sowie der Abbruch von Gebäuden, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden, wenn der Anzeige des Abbruchs gemäß § 62a Abs. 5a keine gültige Bestätigung des Magistrats angeschlossen ist, dass an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht. Für Bauwerke in Schutzzonen und Gebäude, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden, darf die Abbruchbewilligung nur erteilt werden, wenn an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht oder sein Bauzustand derart schlecht ist, dass die Instandsetzung technisch unmöglich ist oder nur durch wirtschaftlich unzumutbare Aufwendungen bewirkt werden kann.

e) Änderungen an Gebäuden in Schutzzonen, die die äußere Gestaltung, den Charakter oder den Stil eines Gebäudes beeinflussen.

f) Veränderungen oder Beseitigungen von das örtliche Stadtbild oder die äußere Gestaltung, den Charakter oder den Stil eines Gebäudes beeinflussenden baulichen Ziergegenständen in Schutzzonen.

g) Die Veränderung der Höhenlage einer Grundfläche, soweit sie von Einfluss auf bestehende Bauwerke auf eigenen oder benachbarten Grundflächen oder deren widmungsgemäße Verwendung ist.

h) Das Anlegen von Steinbrücken, Schotter-, Sand-, Lehm- und Tongruben sowie anderer Anlagen zur Ausbeutung des Untergrundes, ferner das Anlegen von Schlacken-, Schutt- und Müllhalden.

i) Die Aufstellung von Motoren und Maschinen mit motorischem Antrieb, wenn dadurch die Festigkeit des Bauwerkes beeinflusst wird.

j) Die Anbringung von Photovoltaikanlagen an Gebäuden mit einem Fluchtniveau von mehr als 11 m.

(2) Für die Beurteilung als Bauwerk ist es ohne Belang, auf welche Dauer sie errichtet wird und ob sie im Grunde verankert oder mit dem Grund nur durch ihr Gewicht verbunden ist. Nicht als Bauwerk sind jedoch Wohnwagen und ähnliche rollende Einrichtungen anzusehen, wenn sie innerhalb gewidmeter Zeltplätze aufgestellt werden oder wenn sie ortsbeweglich ausgestaltet sind und nicht in einer Art und Weise ständig oder regelmäßig auf derselben Liegenschaft benützt werden, die dem Verwendungszweck eines ortsfesten Bauwerkes gleichkommt.

(3) Bestimmungen des Bebauungsplanes stehen der Zulässigkeit von Bauführungen gemäß Abs. 1 lit. c nicht entgegen, wenn dadurch zusätzliche Abweichungen vom Bebauungsplan nicht bewirkt werden.

[…]

Bauanzeige

§ 62. (1) Eine Bauanzeige genügt für

1. den Einbau oder die Abänderung von Badezimmern und Sanitäranlagen, wenn durch eine Be- und Entlüftung des Raumes eine Änderung der äußeren Gestaltung des Bauwerks bewirkt wird;

2. Loggienverglasungen;

3. den Austausch von Fenstern und Fenstertüren in Schutzzonen und bei Gebäuden, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden;

4. alle sonstigen Änderungen und Instandsetzungen von Bauwerken (§ 60 Abs. 1 lit. c), die keine wesentliche Änderung der äußeren Gestaltung des Bauwerkes bewirken, nicht die Umwidmung von Wohnungen oder die Schaffung von Stellplätzen betreffen und keine Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen auslösen.

(2) Der Bauanzeige sind Baupläne in zweifacher Ausfertigung anzuschließen; sie sind vom Planverfasser zu unterfertigen. Die Bauanzeige kann elektronisch über das von der Behörde im Internet bekanntgegebene Portal eingebracht werden. Der elektronischen Bauanzeige sind Baupläne in elektronischer Form anzuschließen. Diese sind vom Planverfasser elektronisch zu unterfertigen. Im Rahmen der elektronischen Bauanzeige ist eine Erklärung abzugeben, dass der Bauwerber oder sein bevollmächtigter Vertreter an der elektronischen Zustellung im Sinne des § 1b E-GovG, BGBl. I Nr. 10/2004 idF BGBl. I Nr. 104/2018, teilnimmt. Der Bauanzeige gemäß Abs. 1 Z 4 ist außerdem eine statische Vorbemessung oder ein Gutachten, dass es sich um ein geringfügiges Bauvorhaben mit technisch einfacher Tragkonstruktion handelt, bei dem aus statischen Belangen keine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen sowie das Eigentum zu besorgen ist, anzuschließen; diese Unterlagen sind von einem nach den für die Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften berechtigten Sachverständigen für das einschlägige Fachgebiet zu erstellen. Bei Bauführungen gemäß Abs. 1 Z 2 und 3, die mehr als 25 vH der Oberfläche der Gebäudehülle betreffen, sind ein Energieausweis (§ 118 Abs. 5) und ein Nachweis über die Berücksichtigung hocheffizienter alternativer Systeme (§ 118 Abs. 3 und 3a) einzuholen. Solche Energieausweise sind der Behörde in elektronischer Form zu übermitteln. In Gebieten für geförderten Wohnbau ist der Bauanzeige bei der Schaffung von Wohnungen und Wohneinheiten in Heimen der Nachweis gemäß § 6 Abs. 6a erster Satz anzuschließen.

(3) Nach Vorlage der vollständigen Unterlagen, bei Bauführungen gemäß Abs. 1 Z 1, 2 und 3 in Schutzzonen sowie bei Bauführungen, bei denen gemäß Abs. 2 eine statische Vorbemessung erforderlich ist, nach einem Monat, darf nach Anzeige des Baubeginns mit der Bauführung begonnen werden. Wurde die Bauanzeige elektronisch eingebracht, hat auch die Anzeige des Baubeginns elektronisch über das von der Behörde im Internet bekanntgegebene Portal zu erfolgen.

(4) Ergibt die Prüfung der Angaben in Bauplänen, dass die zur Anzeige gebrachten Baumaßnahmen nicht den gesetzlichen Erfordernissen entsprechen oder einer Baubewilligung bedürfen, hat die Behörde binnen sechs Wochen ab tatsächlicher Vorlage der vollständigen Unterlagen die Bauführung mit schriftlichem Bescheid unter Anschluss der Baupläne zu untersagen. In diese Frist wird die Dauer eines Verfahrens zur Mängelbehebung gemäß § 13 Abs. 3 AVG, BGBl. Nr. 51/1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 58/2018, nicht eingerechnet. Maßgebend für die Beurteilung des Bauvorhabens ist die Rechtslage im Zeitpunkt der Vorlage der vollständigen Unterlagen. Wird die Bauführung untersagt, ist sie einzustellen.

(5) Untersagungsbescheide gemäß Abs. 4 gelten auch dann als rechtzeitig zugestellt, wenn sie der Behörde wegen Unzustellbarkeit zurückgestellt werden.

(6) Erfolgt keine rechtskräftige Untersagung der Bauführung, gilt das Bauvorhaben hinsichtlich der Angaben in den Bauplänen als gemäß § 70 bewilligt. Ist das betreffende Gebäude gemäß § 71 bewilligt, so gilt das Bauvorhaben ebenfalls als gemäß § 71 bewilligt.

(7) Die Fertigstellung von Baumaßnahmen gemäß Abs. 1 Z 1 bis 3 ist der Baubehörde vom Bauwerber, vom Eigentümer (Miteigentümer) der Bauwerke oder vom Grundeigentümer unter Anschluss einer Erklärung des Bauführers, dass das Bauwerk entsprechend der Bauanzeige und den Bauvorschriften ausgeführt worden ist, zu melden. Wurde durch diese Baumaßnahmen die Anzahl, die Raumwidmung (z.B. Wohnung, Büro, Geschäftslokal u.dgl.) oder die Geschoßzuordnung der Nutzungseinheiten eines Gebäudes abgeändert, ist für das betreffende Gebäude weiters eine Bestätigung über die Registrierung der Gebäudebeschreibung gemäß § 128b anzuschließen. Die Behörde kann bei geringfügigen Bauführungen auf die Vorlage dieser Bestätigung verzichten. Wurde die Bauanzeige elektronisch über das von der Behörde im Internet bekanntgegebene Portal eingebracht, muss auch die Meldung der Fertigstellung samt der elektronisch unterfertigten Erklärung des Bauführers sowie die Bestätigung über die Registrierung der Gebäudebeschreibung auf diese Weise eingebracht werden.

Bewilligungsfreie Bauvorhaben

§ 62a (1) Bei folgenden Bauführungen ist weder eine Baubewilligung noch eine Bauanzeige erforderlich:

1. die nicht unter §§ 60, 61 und 62 fallenden Bauvorhaben,

2. Abbrüche von Bauwerken, die nicht einer Bewilligungspflicht gemäß § 60 Abs. 1 lit. d unterliegen;

3. Baumaßnahmen, die auf Grund eines nach diesem Gesetz erlassenen behördlichen Auftrages ausgeführt werden;

4. Badehütten auf bewilligten Trennstücken im Erholungsgebiet - Grund--flächen für Badehütten;

5. Gartenhäuschen, Lauben, Saletteln, Geräte- und Werkzeughütten und dergleichen mit einer Grundfläche von höchstens 12 m² und einer Gebäudehöhe beziehungsweise lotrecht zur bebauten Fläche gemessenen Höhe von höchstens 2,50 m im Bauland in der Höhenlage des angrenzenden Geländes, auf Grundflächen für Badehütten und im Erholungsgebiet – Sport- und Spielplätze;

6. Baustelleneinrichtungen für die Dauer der Bauausführung;

7. Verkaufsstände wie Würstelstände, Maronibrater und dergleichen bis zu einer Grundfläche von 12 m2, einer Gebäudehöhe von höchstens 2,80 m und in einer Entfernung von Hauptfenstern von mindestens 2,50 m, sofern sie auf dem öffentlichen Verkehr dienendem Gemeindegrund oder in Sondergebieten errichtet werden;

8. Stände auf Märkten in einem Marktgebiet im Sinne der Marktordnung;

9. die Aufstellung von Wohnwagen und ähnlichen rollenden Einrichtungen innerhalb gewidmeter Zeltplätze;

10. Telefonhütten, Internetstützpunkte, Stromtankstellen und dergleichen sowie Wartehäuschen und Fahrradboxen auf öffentlichen Verkehrsflächen;

11. öffentliche Toilettenanlagen;

12. Zirkuszelte, Veranstaltungszelte, Podien, Tribünen, Ringelspiele und dergleichen für kurzfristige Nutzungen;

13. Flugdächer mit einer bebauten Fläche von höchstens 25 m² und einer lotrecht zur bebauten Fläche gemessenen Höhe von höchstens 2,50 m auf unmittelbar bebaubaren Flächen, ausgenommen in Schutzzonen und Gebieten mit Bausperre;

14. Pergolen;

15. Hauskanäle, Senkgruben und Hauskläranlagen;

16. gemauerte Gartengriller und dergleichen sowie Gartenterrassen;

17. Folientunnel im ländlichen Gebiet, im Betriebsbaugebiet und in Gebieten für friedhofsbezogene Nutzungen;

18. Straßenkanäle und Versorgungsleitungen einschließlich Schächte, Stollen und unterirdischer Kammern, öffentliche Straßen und zugehörige Anschlussbauwerke, Stützmauern, Treppenanlagen, Rampen und dergleichen, ausgenommen Gehsteigauf- und -überfahrten, sowie Zufahrtsbrücken und Stege zur Aufschließung von Liegenschaften;

19. Anlagen der öffentlichen Beleuchtung, öffentliche Uhren, Anlagen zur Anbringung von Verkehrszeichen und Ampeln, Fahnenstangen und dergleichen auf öffentlichen Verkehrsflächen;

20. Brücken- und Tunnelbauwerke sowie zugehörige Anschlussbauwerke und Steuerzentralen, Bauwerke zum Schutz vor Beeinträchtigungen durch den Verkehr (Lärmschutzwände und dergleichen), Bauwerke, die der Verkehrssicherheit dienen (Leiteinrichtungen und dergleichen) sowie Bauwerke, die der Sicherheit dienen (Mauern, Poller und dergleichen) im Zuge von öffentlichen Verkehrsflächen;

21. Einfriedungen bis zu einer Höhe von 2,50 m, soweit sie nicht gegen öffentliche Verkehrsflächen, Friedhöfe oder Grundflächen für öffentliche Zwecke gerichtet sind; gegen öffentliche Verkehrsflächen gerichtete Einfriedungen bis zu einer Höhe von 2,50 m, wenn sie bloß als Ersatz für Einfriedungen, die im Zuge des Ausbaus dieser Verkehrsfläche abgebrochen wurden, errichtet werden;

22. Schwimmbecken mit einem Abstand von mindestens 3 m von Nachbargrenzen bis zu einem Ausmaß von 60 m3 Rauminhalt im Bauland in der Höhenlage des angrenzenden Geländes, sofern der oberste Abschluss des Beckens nicht mehr als 1,50 m über dem angrenzenden Gelände liegt;

23.

Stützmauern, die auf Grund der Neigungsverhältnisse des Geländes erforderlich sind, mit einem Abstand von mindestens 3 m von der Grundgrenze bis zu einer Höhe von 1 m über dem Gelände und die damit verbundenen Geländeveränderungen, soweit diese nicht von Einfluss auf bestehende Bauwerke auf eigenen oder benachbarten Grundflächen sind, auch wenn sie von Einfluss auf die widmungsgemäße Verwendung der Grundflächen sind;

24. Antennen-, Funk-, Solar- und Parabolanlagen außerhalb vom Grünland – Schutzgebiet sowie von Schutzzonen und Gebieten mit Bausperre, sofern diese Anlagen nicht einer Genehmigungspflicht gemäß § 60 Abs. 1 lit. j unterliegen;

25. Skulpturen, Zierbrunnen sowie Ziergegenstände und dergleichen bis zu einer Höhe von 3 m außerhalb von Schutzzonen;

26. Grabanlagen auf Friedhöfen;

27. Werbeanlagen, wie Plakatwände und dergleichen bis zu einer Höhe von 3,50 m, soweit sie nicht an oder im Nahebereich von Grundgrenzen errichtet werden, sowie Litfaßsäulen, beides außerhalb von Schutzzonen; Ankündigungsanlagen für längstens zwei Monate; in Wahlzeiten gemäß der Verordnung des Magistrats der Stadt Wien betreffend die Freihaltung des Stadtbildes von störenden Werbeständern Anlagen bis zu einer Höhe von 3,50 m, die ausschließlich der politischen Werbung vorbehalten sind;

28. Sportanlagen, ausgenommen Gebäude und auf Dauer errichtete Tribünen;

29. Kinder- und Jugendspielplätze sowie Kleinkinderspielplätze, einschließlich deren Ausstattung mit Spiel- und Sportgeräten und dergleichen, sowie die Ausstattung von Kinder- und Jugendspielräumen mit solchen Geräten;

30. einzelne beleuchtete und unbeleuchtete Werbeschilder oder Werbezeichen an Gebäuden im Ausmaß von höchstens 3 m² umschriebener Rechtecksfläche außerhalb von Schutzzonen und Gebieten mit Bausperre;

31. die nachträgliche Anbringung einer Wärmedämmung an nicht gegliederten Fassaden und auf Dächern sowie die nachträgliche Herstellung einer Hinterlüftungsebene einschließlich der mit diesen Maßnahmen verbundenen Änderung des Daches im Ausmaß gemäß Art. V Abs. 5 bei rechtmäßig bestehenden Gebäuden außerhalb von Schutzzonen und Gebieten mit Bausperre;

32. Leitungen innerhalb von Gebäuden;

33. Außenjalousien, Markisen und dergleichen außerhalb von Schutzzonen und Gebieten mit Bausperre;

34. der Austausch von Fenstern und Fenstertüren, sofern er nicht unter § 62 Abs. 1 Z 3 fällt;

35. die Aufstellung von Containern für politische Zwecke in Wahlzeiten gemäß der Verordnung des Magistrats der Stadt Wien betreffend die Freihaltung des Stadtbildes von störenden Werbeständern, als Ausweichlokale während Bauführungen sowie als notwendige Einrichtungen zur staatlich organisierten Versorgung der Bevölkerung anlässlich bereits eingetretener oder bevorstehender Ereignisse (wie zB Naturereignisse oder Epidemien).

(1a) Bauführungen gemäß Abs. 1 Z 13, 25, 27, 30 und 33 in Schutzzonen bedürfen weder einer Baubewilligung noch einer Bauanzeige, wenn sie dem Gebrauchsabgabegesetz 1966, LGBl. für Wien Nr. 20/1966, in der jeweils geltenden Fassung unterliegen.

(2) Der Bauherr hat sich zur Ausführung aller bewilligungsfreier Bauvorhaben nach Abs. 1 Z 2 bis 34, soweit dafür ein wesentliches Maß bautechnischer Kenntnisse erforderlich ist, eines Bauführers zu bedienen, der nach den für die Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften zur erwerbsmäßigen Vornahme dieser Tätigkeit berechtigt ist.

(3) Anlagen nach Abs. 1 müssen den Bauvorschriften einschließlich der Bebauungsvorschriften entsprechen und sind andernfalls zu beseitigen; gegebenenfalls kann die Behörde Aufträge gemäß § 129 Abs. 10 erteilen. Solche Aufträge müssen erteilt werden, wenn augenscheinlich eine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen besteht. Anlagen nach Abs. 1, deren Bestand einen Zeitraum von drei Monaten nicht überschreitet und die durch dieses Gesetz eingeräumte subjektiv-öffentliche Nachbarrechte nicht verletzen, müssen den Bebauungsvorschriften nicht entsprechen; das Gleiche gilt für Anlagen nach Abs. 1 Z 6, 12 und 35, auch wenn sie länger als drei Monate bestehen.

(3a) In sachlich begründeten Ausnahmefällen kann die Behörde über Antrag für Anlagen nach Abs. 1, die den Bauvorschriften einschließlich der Bebauungsvorschriften nicht voll entsprechen und die nicht dem Gebrauchsabgabegesetz 1966 unterliegen, eine Bewilligung nach § 71 erteilen.

(4) Bauführungen gemäß Abs. 1, ausgenommen solche betreffend Hauskanäle, sind nicht Anlass zur Erbringung von Leistungen, die sonst im Zusammenhang mit der Baubewilligung oder Bauausführung vorgeschrieben sind.

(5) Beim Abbruch von Gebäuden hat der Bauführer der Behörde sowohl den Beginn als auch die Vollendung der Arbeiten schriftlich zur Kenntnis zu bringen.

(5a) Der Abbruch von Bauwerken in Schutzzonen und Gebieten mit Bausperre sowie der Abbruch von Gebäuden, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden, ist vor dem geplanten Beginn der Arbeiten der Behörde vom Bauherrn schriftlich anzuzeigen. Der Anzeige ist eine gültige Bestätigung des Magistrats anzuschließen, dass an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht. Nach Vorlage einer solchen Bestätigung darf mit dem Abbruch begonnen werden.

(6) Die Fertigstellung von Hauskanälen, Senkgruben und Hauskläranlagen ist, sofern nicht § 128 zur Anwendung kommt, der Behörde vom Bauwerber, vom Eigentümer (einem Miteigentümer) des Bauwerkes oder vom Grundeigentümer (einem Grundmiteigentümer) schriftlich zu melden. Dieser Meldung ist ein positives Gutachten über den Kanal, die Senkgrube bzw. die Hauskläranlage anzuschließen. § 128 Abs. 4 gilt sinngemäß.

(7) Werden Anlagen nach Abs. 1 im Zusammenhang mit bewilligungs- oder anzeigepflichtigen Bauvorhaben in Bauplänen dargestellt, erstreckt sich die für diese Pläne erwirkte Baubewilligung oder Bauanzeige nicht auf sie

(8) Bei Bauführungen gemäß Abs. 1 Z 31 und 34, die mehr als 25 vH der Oberfläche der Gebäudehülle betreffen, hat der Bauherr einen Energieausweis (§ 118 Abs. 5) und einen Nachweis über die Berücksichtigung hocheffizienter alternativer Systeme (§ 118 Abs. 3 und 3a) einzuholen. Solche Energieausweise sind der Behörde in elektronischer Form zu übermitteln. Weisen Energieausweise Mängel auf, gilt die Verpflichtung zur Übermittlung als nicht erfüllt.

[…]

Bauverhandlung und Baubewilligung

§ 70. (1) Besteht die Möglichkeit, dass durch ein Bauvorhaben subjektiv-öffentliche Nachbarrechte berührt werden (§ 134a), ist, wenn nicht das vereinfachte Baubewilligungsverfahren zur Anwendung kommt, eine mündliche Verhandlung durchzuführen, zu der auch der Planverfasser und der Bauführer, sofern nicht § 65 Abs. 1 anzuwenden ist, zu laden sind. Wohnungseigentümer benützter Gebäude sind nur durch Anschlag an allgemein zugänglicher Stelle des Hauses (jeder Stiege) zu laden. Dieser Anschlag ist von der Behörde so rechtzeitig anzubringen, dass die Verhandlungsteilnehmer vorbereitet erscheinen können. Mit der Anbringung dieses Anschlages ist die Ladung vollzogen. Die Wohnungseigentümer haben die Anbringung des Anschlages zu dulden und dürfen ihn nicht entfernen. Eine etwaige Entfernung vor dem Verhandlungstermin bewirkt nicht die Ungültigkeit der Ladung. Sämtliche an die Wohnungseigentümer gerichteten verfahrensleitenden Schriftstücke der Behörde sind auf die gleiche Art und Weise wie Ladungen zur mündlichen Verhandlung anzuschlagen und gelten mit der Anbringung dieses Anschlags als zugestellt.

(2) Eine mündliche Verhandlung gemäß Abs. 1 entfällt, wenn

1. die Behörde die Eigentümer benachbarter Liegenschaften (§ 134 Abs. 3) vom Einlangen eines Ansuchens um Baubewilligung nachweislich verständigt und ihnen unter Bekanntgabe der Zeit und des Ortes der möglichen Akteneinsicht die Gelegenheit einräumt, allfällige Einwendungen im Sinne des § 134 Abs. 3 gegen die geplante Bauführung binnen einer angemessenen Frist, die zumindest drei Wochen beträgt, bei der Behörde einzubringen, und

2. innerhalb der gesetzten Frist keine zulässigen Einwendungen erhoben werden.

(3) Über das Ansuchen um Baubewilligung hat die Behörde durch schriftlichen Bescheid zu entscheiden. Wird die Baubewilligung erteilt, ist damit über Einwendungen abgesprochen.

Vereinfachtes Baubewilligungsverfahren

§ 70a (1) Wird den Einreichunterlagen gemäß § 63 oder gemäß § 63a die im Rahmen seiner Befugnis abgegebene und nach den für die Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften gefertigte Bestätigung eines Ziviltechnikers, der vom Bauwerber und vom Planverfasser verschieden ist und zu diesen Personen in keinem Dienst- oder Organschaftsverhältnis steht, angeschlossen, dass sie unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften verfasst sind, findet das vereinfachte Baubewilligungsverfahren und nicht das Baubewilligungsverfahren gemäß § 70 Anwendung. Hievon sind ausgenommen:

1. Bauvorhaben, für die eine Bewilligung von Abweichungen nach §§ 69, 76 Abs. 13 oder 119 Abs. 6 erforderlich ist;

2. Bauvorhaben, für die eine Bewilligung gemäß § 71 beantragt ist;

3. Bauvorhaben in Schutzgebieten, und zwar auf Grundflächen im Wald- und Wiesengürtel sowie in Parkschutzgebieten;

4. Bauvorhaben in Erholungsgebieten, und zwar auf Grundflächen in Parkanlagen und auf sonstigen für die Volksgesundheit und Erholung der Bevölkerung notwendigen Grundflächen;

5. Bauvorhaben in Gebieten, für die Bausperre besteht;

6. der Abbruch von Bauwerken in Schutzzonen sowie von Gebäuden, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden;

7. entfällt; LGBl. Nr. 24/2008 vom 11.4.2008

8. Bauvorhaben in Gebieten der Bauklasse VI;

9. Bauvorhaben, für die eine Grundabteilungsbewilligung erforderlich ist, aber noch nicht vorliegt, sowie Bauvorhaben auf Bauplätzen oder Baulosen, die mit einem Bauverbot behaftet sind;

10. Bauwerke, deren Höhe 26 m überschreitet;

11. Bauvorhaben für Betriebe, die in den Anwendungsbereich der Richtlinie 2012/18/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4.7.2012 zur Beherrschung der Gefahren schwerer Unfälle mit gefährlichen Stoffen, zur Änderung und anschließenden Aufhebung der Richtlinie 96/82/EG des Rates fallen;

12. entfällt; LGBl. Nr. 24/2008 vom 11.4.2008

13. das Anlegen von Steinbrüchen, Schotter-, Sand-, Lehm- und Tongruben sowie anderer Anlagen zur Ausbeutung des Untergrundes, ferner das Anlegen von Schlacken-, Schutt- und Müllhalden;

14. bestehende, jedoch nicht bewilligte Bauwerke,

15. Bauvorhaben, die sich auf bereits begonnene Bauführungen beziehen und über den Umfang des § 60 Abs. 1 lit. c hinausgehen.

(2) Werden die Voraussetzungen für das vereinfachte Baubewilligungsverfahren gemäß Abs. 1 nicht erfüllt oder ist deren Erfüllung aus den vorgelegten Unterlagen nicht beurteilbar, ist dies dem Einreicher innerhalb von einem Monat ab der Einreichung mitzuteilen. Nach dieser Mitteilung hat die Behörde das Baubewilligungsverfahren gemäß § 70 durchzuführen.

(3) Auf Grund der vollständig vorgelegten Unterlagen hat die Behörde insbesondere zu prüfen:

1. die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit dem Flächenwidmungsplan und dem Bebauungsplan;

2. die Einhaltung der baulichen Ausnützbarkeit des Bauplatzes beziehungsweise Bauloses;

3. die Einhaltung der Bebauungsbestimmungen;

4. die Einhaltung der Abstände von den Grenzen des Bauplatzes beziehungsweise Bauloses;

5. die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe, Gebäudeumrisse beziehungsweise Strukturen;

6. die Versorgung mit gesundheitlich einwandfreiem Trinkwasser;

7. die Einhaltung der Bestimmungen über die äußere Gestaltung von Bauwerken (§ 85).

(4) Ergibt die Prüfung nach Abs. 3 und § 67 Abs. 1, dass die Bauführung unzulässig ist, hat die Behörde binnen drei Monaten ab tatsächlicher Vorlage der vollständigen Unterlagen, in Schutzzonen binnen vier Monaten, die Bauführung mit schriftlichem Bescheid unter Anschluss der Baupläne zu untersagen. Wird die Bauführung untersagt, ist sie einzustellen. Wenn außerhalb von Schutzzonen das Bauvorhaben von maßgeblichem Einfluss auf das örtliche Stadtbild ist und deswegen der Fachbeirat für Stadtplanung und Stadtgestaltung befasst wird, beträgt die Frist für die Untersagung vier Monate; dies ist dem Einreicher innerhalb der Frist von drei Monaten ab tatsächlicher Vorlage der vollständigen Unterlagen mitzuteilen. In diese Fristen wird die Dauer eines Verfahrens zur Mängelbehebung gemäß § 13 Abs. 3 AVG, BGBl. Nr. 51/1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 161/2013, nicht eingerechnet.

(5) Untersagungsbescheide gemäß Abs. 4 und Mitteilungen gemäß Abs. 2 und 4 gelten auch dann als rechtzeitig zugestellt, wenn sie der Behörde wegen Unzustellbarkeit zurückgestellt werden.

(6) Erfolgt keine Mitteilung gemäß Abs. 2, darf mit der Bauführung begonnen werden.

(7) entfällt; LGBl. Nr. 24/2008 vom 11.4.2008

(8) Nachbarn (§ 134 Abs. 3) können ab Einreichung des Bauvorhabens bei der Behörde Akteneinsicht (§ 17 AVG) nehmen und bis längstens drei Monate nach dem Baubeginn (§ 124 Abs. 2) Einwendungen im Sinne des § 134a vorbringen und damit beantragen, dass die Baubewilligung versagt wird. Vom Zeitpunkt der Erhebung solcher Einwendungen an sind die Nachbarn Parteien. Eine spätere Erlangung der Parteistellung (§ 134 Abs. 4) ist ausgeschlossen.

(9) Die Versagung der Baubewilligung hat mit schriftlichem Bescheid unter Anschluss der Baupläne zu erfolgen. Wird die Baubewilligung versagt, ist die Bauführung einzustellen.

(10) Erfolgt keine rechtskräftige Versagung der Baubewilligung oder erlangen die Nachbarn keine Parteistellung gemäß Abs. 8, gilt das Bauvorhaben als mit rechtskräftigem Bescheid gemäß § 70 bewilligt. War die Bestätigung gemäß Abs. 1 inhaltlich unrichtig und ergibt sich daraus eine Verletzung von subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten (§ 134a), ist das Verfahren auf Antrag eines in seinen Nachbarrechten verletzten Nachbarn wieder aufzunehmen, wenn der Nachbar ohne sein Verschulden daran gehindert war, dies gemäß Abs. 8 geltend zu machen; Verschulden liegt insbesondere dann nicht vor, wenn die Tafel (gemäß § 124 Abs. 2a) nicht zeitgerecht angebracht oder vorzeitig entfernt worden ist und die Bauführung für Nachbarn als solche nicht erkennbar war. Eine Wiederaufnahme ist unzulässig, wenn seit der Fertigstellungsanzeige mehr als drei Jahre verstrichen sind.

(11) Leistungen, deren Erbringung gesetzlich als Voraussetzung zur Erteilung der Baubewilligung gefordert wird oder die anlässlich der Baubewilligung vorzuschreiben sind, hat die Behörde unmittelbar nach angezeigtem Baubeginn vorzuschreiben. Dies gilt auch für die bescheidmäßige Feststellung, um wie viel die Zahl der Stellplätze hinter dem gesetzlich geforderten Ausmaß zurückbleibt, sowie die Bekanntgabe oder Stundung gemäß § 54 Abs. 2 und 3 und die Bekanntgabe gemäß § 54 Abs. 9.

Baubewilligungsverfahren für Bauwerke kleinen Umfangs

§ 70b. (1) Bei Bauvorhaben im Gartensiedlungsgebiet sowie bei Bauvorhaben in der Bauklasse I mit einer bebauten Fläche von höchstens 150 m2

sind der Behörde nur vorzulegen:

1. Baupläne (§ 64) in zweifacher Ausfertigung; die Baupläne sind von einem nach den für die Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften hiezu Berechtigten zu verfassen und von diesem zu unterfertigen;

1a. Zustimmung des Eigentümers (aller Miteigentümer), wenn der Bauwerber nicht selbst Eigentümer oder nur Miteigentümer der Liegenschaft ist;

2. der Nachweis der Bewilligung des Bauplatzes oder Bauloses, wenn die erforderliche Abteilungsbewilligung noch nicht verbüchert ist.

3. die Nachweise gemäß § 63 Abs. 1 lit. e, g, h, j, k und l.

(1a) Bei Bauvorhaben im Sinne des Abs. 1 hat der Bauwerber für das elektronische Baubewilligungsverfahren in elektronischer Form über das von der Behörde im Internet bekanntgegebene Portal nur einzureichen:

1. Baupläne (§ 64), die von einem nach den für die Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften hiezu Berechtigten verfasst und elektronisch signiert sind (§ 65 Abs. 1);

2. Nachweis der Bewilligung des Bauplatzes oder Bauloses, wenn die erforderliche Abteilungsbewilligung noch nicht verbüchert ist;

3. Zustimmung des Eigentümers (aller Miteigentümer), wenn der Bauwerber nicht selbst Eigentümer oder nur Miteigentümer der Liegenschaft ist;

4. die Nachweise gemäß § 63 Abs. 1 lit. e, g, h, j, k und l;

5. Erklärung, dass der Bauwerber oder sein bevollmächtigter Vertreter an der elektronischen Zustellung im Sinne des § 1b E-GovG, BGBl. I Nr. 10/2004 idF BGBl. I Nr. 104/2018, teilnimmt.

(2) Ausgenommen von Abs. 1 sind:

1. Bauvorhaben, für die eine Bewilligung von Abweichungen nach §§ 69, 76 Abs. 13 oder 119 Abs. 6 erforderlich ist;

2. Bauvorhaben, für die eine Bewilligung gemäß § 71 beantragt ist;

3. Bauvorhaben in Gebieten, für die Bausperre besteht;

4. der Abbruch von Bauwerken in Schutzzonen sowie von Gebäuden, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden;

5. Bauvorhaben, für die eine Grundabteilungsbewilligung erforderlich ist, aber noch nicht vorliegt, sowie Bauvorhaben auf Bauplätzen oder Baulosen, die mit einem Bauverbot behaftet sind;

6. Bauvorhaben, die sich auf bereits begonnene Bauführungen beziehen und über den Umfang des § 60 Abs. 1 lit. c hinausgehen.

(3) Nach Vorlage der vollständigen Unterlagen darf nach Anzeige des Baubeginns (§ 124 Abs. 2) mit der Bauführung begonnen werden.

(4) Ergibt die Prüfung der Angaben in den Bauplänen gemäß Abs. 1 oder Abs. 1a, dass die Bauführung unzulässig ist, hat die Behörde binnen drei Monaten ab tatsächlicher Vorlage der vollständigen Unterlagen, in Schutzzonen binnen vier Monaten, die Bauführung mit schriftlichem Bescheid unter Anschluss der Baupläne zu untersagen. Wird die Bauführung untersagt, ist sie einzustellen.

(5) Untersagungsbescheide gemäß Abs. 4 gelten auch dann als rechtzeitig zugestellt, wenn sie der Behörde wegen Unzustellbarkeit zurückgestellt werden.

(6) Nachbarn (§ 134 Abs. 3) können ab Einreichung des Bauvorhabens bei der Behörde Akteneinsicht (§ 17 AVG) nehmen und bis längstens drei Monate nach dem Baubeginn (Abs. 3) Einwendungen im Sinne des § 134a vorbringen und damit beantragen, dass die Baubewilligung versagt wird. Vom Zeitpunkt der Erhebung solcher Einwendungen an sind die Nachbarn Parteien. Eine spätere Erlangung der Parteistellung (§ 134 Abs. 4) ist ausgeschlossen. Bei nachträglichen Baubewilligungen hat der Bauwerber die Nachbarn von der Einreichung des Bauvorhabens bei der Behörde nachweislich in Kenntnis zu setzen; dieser Nachweis ist den Einreichunterlagen anzuschließen. Der Lauf der Frist für die Einwendungen beginnt in diesem Fall mit dem Tag, an dem die Nachbarn von der Einreichung des Bauvorhabens nachweislich Kenntnis erhalten haben.

(7) Die Versagung der Baubewilligung hat mit schriftlichem Bescheid unter Anschluss der Baupläne zu erfolgen. Wird die Baubewilligung versagt, ist die Bauführung einzustellen.

(8) Erfolgt keine rechtskräftige Untersagung der Bauführung oder Versagung der Baubewilligung oder erlangen die Nachbarn keine Parteistellung gemäß Abs. 6, gilt das Bauvorhaben hinsichtlich der Angaben in den Bauplänen gemäß Abs. 1 oder Abs. 1a als mit rechtskräftigem Bescheid gemäß § 70 bewilligt; § 70a Abs. 11 gilt sinngemäß. Maßgebend für die Beurteilung des Bauvorhabens ist die Rechtslage im Zeitpunkt der Vorlage der vollständigen Unterlagen.

(9) Leistungen, deren Erbringung gesetzlich als Voraussetzung zur Erteilung der Baubewilligung gefordert wird oder die anlässlich der Baubewilligung vorzuschreiben sind, hat die Behörde unmittelbar nach angezeigtem Baubeginn vorzuschreiben. Dies gilt auch für die bescheidmäßige Feststellung, um wie viel die Zahl der Stellplätze hinter dem gesetzlich geforderten Ausmaß zurückbleibt, sowie die Bekanntgabe oder Stundung gemäß § 54 Abs. 2 und 3 und die Bekanntgabe gemäß § 54 Abs. 9.

Bewilligung für Bauten vorübergehenden Bestandes

§ 71. Bauwerke, die vorübergehenden Zwecken dienen oder nicht dauernd bestehen bleiben können, sei es wegen des bestimmungsgemäßen Zweckes der Grundfläche, sei es, weil in begründeten Ausnahmefällen die Bauwerke den Bestimmungen dieses Gesetzes aus sachlichen Gegebenheiten nicht voll entspricht, kann die Behörde auf eine bestimmte Zeit oder auf Widerruf bewilligen. Für sie gelten die Bestimmungen dieses Gesetzes sowie des Wiener Garagengesetzes 2008 insofern nicht, als nach Lage des Falles im Bescheid auf die Einhaltung dieser Bestimmungen verzichtet worden ist. Der Bewilligung dürfen durch dieses Gesetz gegebene subjektiv-öffentliche Rechte nicht entgegenstehen und es darf die Bebaubarkeit der Nachbargrundflächen nicht vermindert werden, es sei denn, dass der Berechtigte der Bewilligung ausdrücklich zugestimmt hat oder keine Parteistellung (§ 134 Abs. 3) erlangt hat.

[…]

Bauführer und Bauwerber

Benützung und Erhaltung der Gebäude; vorschriftswidrige Bauwerke

§ 129. (1) Für die bewilligungsgemäße Benützung der Räume ist der Eigentümer (jeder Miteigentümer) des Bauwerkes verantwortlich. Im Falle der Benützung der Räume durch einen anderen geht die Haftung auf diesen über, wenn er vom Eigentümer über die bewilligte Benützungsart in Kenntnis gesetzt worden ist. Im Falle der Benützung von Räumen als Heim oder wie Unterkunftsräume in einem Heim haftet jedenfalls nur der Eigentümer.

(2) Der Eigentümer (jeder Miteigentümer) hat dafür zu sorgen, dass die Bauwerke (Gärten, Hofanlagen, Einfriedungen u. dgl.) in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten werden. Für Gebäude in Schutzzonen besteht darüber hinaus die Verpflichtung, das Gebäude, die dazugehörigen Anlagen und die baulichen Ziergegenstände in stilgerechtem Zustand und nach den Bestimmungen des Bebauungsplanes zu erhalten. Instandhaltungsmaßnahmen, durch die öffentliche Interessen berührt werden können, sind vom Eigentümer (jedem Miteigentümer) eines Gebäudes mit mehr als zwei Hauptgeschoßen zu dokumentieren. Diese Dokumentation ist, gegebenenfalls in elektronischer Form, aufzubewahren und muss der Behörde auf Verlangen zur Einsicht zur Verfügung gestellt werden.

(3) Den Vertretern der Behörde ist zur Ermöglichung der Aufsicht über den Bauzustand und der Überwachung der genauen Einhaltung der den Eigentümern (Miteigentümern) und etwaigen Benützern des Bauwerkes gesetzlich obliegenden Verpflichtungen der Zutritt zu allen Teilen eines bestehenden Bauwerkes zu jeder Tageszeit, bei Gefahr im Verzuge auch zur Nachtzeit zu gestatten; hiebei ist auf die in anderen Gesetzen enthaltenen Vorschriften und Verbote Bedacht zu nehmen. Der Eigentümer (jeder Miteigentümer), der Hausbesorger und die Benützer der Bauwerke sind verpflichtet, alle erforderlichen Auskünfte zu erteilen.

(4) Die Behörde hat nötigenfalls die Behebung von Baugebrechen unter Gewährung einer angemessenen Frist anzuordnen. Sie ordnet die erforderlichen Sicherungsmaßnahmen an und verfügt die aus öffentlichen Rücksichten notwendige Beseitigung von Baugebrechen entsprechend dem Stand der Technik im Zeitpunkt der Erteilung des Bauauftrages. Ist das Bauwerk aus öffentlichen Interessen, wie etwa solchen des Denkmalschutzes, entsprechend dem Stand der Technik im Zeitpunkt seiner Errichtung zu erhalten, ist es in den der Baubewilligung entsprechenden Zustand zu versetzen, sofern keine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen besteht. Aufträge sind an den Eigentümer (jeden Miteigentümer) des Bauwerkes zu richten; im Falle des Wohnungseigentums sind sie gegebenenfalls an den Wohnungseigentümer der betroffenen Nutzungseinheit zu richten. Bei benützten Gebäuden sind rechtskräftige Aufträge durch den Verpflichteten an allgemein zugänglicher Stelle des Gebäudes (jeder Stiege) anzuschlagen. Die Räumung oder der Abbruch von Bauwerken oder Bauwerksteilen ist anzuordnen, wenn die technische Unmöglichkeit der Behebung der Baugebrechen erwiesen ist. Die Räumung oder der Abbruch von Bauwerken oder Bauwerksteilen ist weiters auch dann anzuordnen, wenn durch die Art, die Vielfalt und das Ausmaß der bestehenden Baugebrechen sich die Bauwerke oder Bauwerksteile in einem solchen gefährlichen Bauzustand befinden, dass die Sicherheit der Bewohner und Benützer des Gebäudes bedroht ist und auch durch einfache Sicherungsmaßnahmen auf längere Zeit nicht hergestellt und gewährleistet werden kann. In allen Fällen steht dem Eigentümer (Miteigentümer) des Bauwerkes oder der Bauwerksteile die Möglichkeit offen, innerhalb der Erfüllungsfrist den der Baubewilligung und den Vorschriften dieses Gesetzes entsprechenden Zustand wiederherzustellen. Für Bauwerke oder Bauwerksteile in Schutzzonen hat die Behörde darüber hinaus die Behebung von Schäden aufzutragen, die das äußere Erscheinungsbild beeinträchtigen; im Zuge der Instandsetzung des Baukörpers eines Bauwerks oder Bauwerksteiles kann die Behörde dessen Ausgestaltung nach den Bebauungsbestimmungen gemäß § 5 Abs. 4 und § 7 Abs. 3 oder entsprechend dem § 85 Abs. 5 verfügen.

(5) Der Eigentümer (jeder Miteigentümer) eines Bauwerkes ist verpflichtet, deren Bauzustand zu überwachen. Lässt dieser das Vorliegen eines Baugebrechens vermuten, hat er den Befund eines Sachverständigen einzuholen. Lassen sich Art und Umfang eines vermuteten Baugebrechens nicht durch bloßen Augenschein feststellen, ist er über Auftrag der Behörde verpflichtet, über das Vorliegen des vermuteten Baugebrechens und gegebenenfalls über dessen Art und Umfang den Befund eines Sachverständigen vorzulegen. Der dem Befund zugrunde gelegte Sachverhalt muß durch die Behörde überprüfbar sein.

(6) Bei Gefahr im Verzuge kann die Behörde auch ohne Anhörung der Partei die erforderlichen Verfügungen und Sicherungsmaßnahmen auf Gefahr und Kosten des Eigentümers (jedes Miteigentümers) eines Bauwerkes anordnen und sofort vollstrecken lassen.

(7) Wenn im Falle eines Notstandes die Rettung von Menschen nur von einem benachbarten Gebäude oder Grundstück aus möglich ist, ist jeder Eigentümer (Miteigentümer) und Benützer verpflichtet, das Betreten des Gebäudes oder Grundstückes und die Vornahme der notwendigen Veränderungen zu dulden. Bei Gefahr im Verzuge können die Verfügungen gleichfalls ohne Anhörung der Partei angeordnet und vollstreckt werden. Der hiemit verbundene Schaden ist wieder gutzumachen. Hiefür gelten sinngemäß die Bestimmungen des § 126. Wurden wegen Gefahr im Verzuge diese Maßnahmen von der Behörde selbst vorgenommen, ist die Gemeinde zur Wiedergutmachung des Schadens verpflichtet, unbeschadet ihres Anspruches auf Rückersatz durch den Verpflichteten.

(8) Bei Gefahr im Verzuge ist jeder Baugewerbetreibende verpflichtet, der Behörde zum Zwecke der Behebung von Baugebrechen gegen angemessene Vergütung, jedoch ohne dass im Streitfall die Ausführung verzögert werden darf, die verlangte Unterstützung in seinem Fache zu gewähren. Nach Fertigstellung der Arbeiten hat der Magistrat die Höhe der Vergütung über Verlangen binnen einem Monat festzustellen und den festgesetzten Betrag zu bezahlen oder zu erlegen.

(9) Freistehende Feuermauern und ebensolche Feuermauerteile sind, auch wenn sie nur vorübergehend ungedeckt bleiben, von außen zu verputzen. Die Behörde kann, wenn es die Rücksicht auf das örtliche Stadtbild erfordert, eine entsprechende Ausgestaltung sichtbarer Feuermauerteile verlangen. Werden aus welchem Anlass immer bisher verdeckte Feuermauerteile freigelegt, so kann der Eigentümer (jeder Miteigentümer) verhalten werden, mindestens einen glatten Verputz herzustellen.

(10) Jede Abweichung von den Bauvorschriften einschließlich der Bebauungsvorschriften ist zu beheben. Ein vorschriftswidriges Bauwerk, für den eine nachträgliche Bewilligung nicht erwirkt oder eine Bauanzeige nicht rechtswirksam (§ 62 Abs. 6) erstattet wurde, ist zu beseitigen. Gegebenenfalls kann die Behörde Aufträge erteilen; solche Aufträge müssen erteilt werden, wenn augenscheinlich eine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen besteht. Aufträge sind an den Eigentümer (jeden Miteigentümer) des Bauwerkes zu richten; im Falle des Wohnungseigentums sind sie gegebenenfalls an den Wohnungseigentümer der betroffenen Nutzungseinheit zu richten. Im Falle der Verwendung von Flächen zum Einstellen von Kraftfahrzeugen ohne baubehördliche Bewilligung (§ 3 Abs. 1 Z 2 WGarG 2008) durch einen vom Eigentümer (den Miteigentümern) verschiedenen Nutzungsberechtigten sind Aufträge gegebenenfalls an diesen zu richten. In Schutzzonen sind überdies Abweichungen von den Bebauungsbestimmungen im Bebauungsplan, für die eine Baubewilligung weder nachgewiesen noch infolge des erinnerlichen Bestandes des Gebäudes vermutet werden kann, zu beheben und die Bauwerke und Bauwerksteile in stilgerechten und den Bebauungsbestimmungen entsprechenden Zustand zu versetzen. Lassen sich Art und Umfang von vermuteten Abweichungen von den Bauvorschriften nicht durch bloßen Augenschein feststellen, ist der Eigentümer (jeder Miteigentümer) eines Bauwerkes verpflichtet, über das Vorliegen der vermuteten Abweichungen und gegebenenfalls über deren Art und Umfang den Befund eines Sachverständigen vorzulegen. Der dem Befund zugrunde gelegte Sachverhalt muß durch die Behörde überprüfbar sein.

(11) Die Erfüllung von Aufträgen nach Abs. 4 und Abs. 10 ist der Behörde vom Verpflichteten unter Anschluss eines Nachweises über die vorschriftsgemäße Durchführung schriftlich zu melden.

[…]

Baustrafen

§ 135. (1) Übertretungen dieses Gesetzes und der auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Verordnungen werden, unbeschadet der Abs. 2 und 3, mit Geld bis zu 50.000 Euro, im Fall der Uneinbringlichkeit mit Ersatzfreiheitsstrafe bis zu zwei Wochen, bestraft.

(2) Wer

1. ein in einer Schutzzone gelegenes Gebäude ohne die gemäß § 60 Abs. 1 lit. e erforderliche Baubewilligung verändert oder

2. entgegen einem behördlichen Auftrag zur Baueinstellung (§ 127 Abs. 8a) eine Bauführung, sofern diese nicht nur anzeigepflichtigen Baumaßnahmen oder Nebengebäude betrifft, fortsetzt,

ist mit Geld bis zu 100.000 Euro, im Fall der Uneinbringlichkeit mit Ersatzfreiheitsstrafe bis zu vier Wochen, zu bestrafen.

(3) Wer durch eine Übertretung dieses Gesetzes oder einer auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Verordnung bewirkt, dass

1. eine Gefahr für Leben oder Gesundheit von Personen eintritt oder

2. ein Gebäude ohne die gemäß § 60 Abs. 1 lit. d erforderliche Baubewilligung ganz oder teilweise abgebrochen wird,

ist mit Geldstrafe bis zu 300.000 Euro, im Fall der Uneinbringlichkeit mit Ersatzfreiheitsstrafe bis zu sechs Wochen, oder mit Freiheitsstrafe bis zu sechs Wochen zu bestrafen. Wird die Verwaltungsübertretung gemäß Z 2 vorsätzlich begangen, beträgt die Mindeststrafe 30.000 Euro. Handelt es sich bei dem Bestraften um einen Gewerbetreibenden, hat die Behörde das Straferkenntnis zusätzlich der Gewerbebehörde zu übermitteln, um eine Überprüfung der für die Ausübung des Gewerbes erforderlichen Zuverlässigkeit zu ermöglichen.

(4) Mit der Strafe kann gleichzeitig der Verfall von Baustoffen, Werkzeugen und Baueinrichtungen ausgesprochen werden.

(5) Wer die Verwaltung eines Gebäudes ausübt, ist für Verletzungen der dem Eigentümer durch dieses Gesetz oder eine dazu erlassene Verordnung auferlegten Pflichten an dessen Stelle verantwortlich, wenn die Tat ohne Veranlassung und Vorwissen des Eigentümers begangen wurde. Der Eigentümer ist neben dem Verwalter verantwortlich, wenn er es bei dessen Auswahl oder Beaufsichtigung an der nötigen Sorgfalt fehlen ließ.

(6) Der gemäß § 124 Abs. 1a benannte baurechtliche Geschäftsführer ist der Behörde gegenüber für Verletzungen der dem Bauführer durch dieses Gesetz oder eine dazu erlassene Verordnung auferlegten Pflichten verantwortlich. Der Bauführer haftet für die über den baurechtlichen Geschäftsführer verhängten Geldstrafen, sonstige in Geld bemessene Unrechtsfolgen und die Verfahrenskosten zur ungeteilten Hand.

(7) § 33a Verwaltungsstrafgesetz 1991 – VStG, BGBl. Nr. 52/1991, in der Fassung BGBl. I Nr. 57/2018, findet nur auf Übertretungen des § 49 und § 79 Abs. 7 in Verbindung mit § 135 dieses Gesetzes Anwendung."

V. Rechtliche Beurteilung

Zur Vorfrage des Eigentums an den bewilligungslos errichteten Bauwerken

1. Gemäß § 293 ABGB sind Sachen, welche ohne Verletzung ihrer Substanz von einer Stelle zur andern versetzt werden können, beweglich; im entgegengesetzten Falle sind sie unbeweglich. Sachen, die an sich beweglich sind, werden im rechtlichen Sinne für unbeweglich gehalten, wenn sie vermöge des Gesetzes oder der Bestimmung des Eigentümers das Zugehör einer unbeweglichen Sache ausmachen.

Unter Zugehör versteht man gemäß § 294 ABGB dasjenige, was mit einer Sache in fortdauernde Verbindung gesetzt wird. Dahin gehören nicht nur der Zuwachs einer Sache, so lange er von derselben nicht abgesondert ist, sondern auch die Nebensachen, ohne welche die Hauptsache nicht gebraucht werden kann, oder die das Gesetz oder der Eigentümer zum fortdauernden Gebrauche der Hauptsache bestimmt hat.

Ebenso gehören zu den unbeweglichen Sachen gemäß § 297 ABGB diejenigen, welche auf Grund und Boden in der Absicht aufgeführt werden, dass sie stets darauf bleiben sollen, als: Häuser und andere Gebäude mit dem in senkrechter Linie darüber befindlichen Luftraume; ferner: nicht nur Alles, was erd- mauer- niet- und nagelfest ist, als: Braupfannen, Branntweinkessel und eingezimmerte Schränke, sondern auch diejenigen Dinge, die zum anhaltenden Gebrauche eines Ganzen bestimmt sind: z. B. Brunneneimer, Seile, Ketten, Löschgeräte und dergleichen.

Aus den Bestimmungen der §§ 297, 417 f ABGB folgt, dass Gebäude (Bauwerke) grundsätzlich Bestandteil der Liegenschaft, auf der sie errichtet sind, werden (OGH 13.04.1994, 3 Ob 119/93). Eines der Grundprinzipien des österreichischen Sachenrechtes besteht in dem aus dem römischen Recht stammende Grundsatz "superficies solo cedit" (das Gebäude fällt dem Grundeigentümer zu). Demnach ist ein auf einer Liegenschaft errichtetes Gebäude grundsätzlich unselbständiger und daher sonderrechtsunfähiger Bestandteil der Liegenschaft (OGH 27.04.2001, 7Ob222/00y mwN). Soweit es sich um eine grundfest errichtete Anlage handelt, ist davon auszugehen, dass abgesehen von im Baurecht errichteten Gebäuden auf fremden Grund errichtete Gebäude nur dann sonderrechtsfähig sind, wenn sie Überbauten sind (OGH 13.04.1994, 3 Ob 119/93).

Gemäß § 1 Abs. 1 BauRG handelt es sich beim Baurecht um das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben. Das Recht entsteht gemäß § 5 Abs. 1 BauRG durch die bücherliche Eintragung als Last des Grundstückes.

Gemäß § 6 Abs. 1 BauRG gilt das Baurecht als unbewegliche Sache, das auf Grund des Baurechtes erworbene oder hergestellte Bauwerk als Zugehör des Baurechtes. Gemäß § 6 Abs. 2 BauRG stehen dem Bauberechtigten am Bauwerk die Rechte des Eigentümers und an dem Grundstück, soweit im Baurechtsvertrag nichts anderes bestimmt ist, die Rechte des Nutznießers zu.

Selbst vertragswidrig errichtete Bauwerke auf der Baurechtsliegenschaft werden nur dann keine Baurechtsbauwerke, wenn im Grundbuch eine Begrenzung der Rechtsausübung in Analogie zu § 12 Abs 2 GBG (wie bei Dienstbarkeiten) erfolgte (OGH 17.12.2012, 5 Ob 122/12w; Kletečka in Kletečka/Rechberger/Zitta, Bauten auf fremdem Grund², Rz 33 mwN; vgl. auch Dobler/Prader in Prader/Sporer/Dobler [Hrsg], Baurechtsgesetz [2022] § 1 BauRG, explizit auch im Hinblick auf die Errichtung durch einen Dritten). Nur, wenn eine diesbezügliche vertragliche Einschränkung des Nutzungsrechts des Bauberechtigten auf bestimmte Grundstücksteile gemäß § 5 GBG im Hauptbuch Bezug genommen oder diese gemäß § 12 Abs 2 GBG genau bezeichnet wird, wirkt diese dinglich, so dass ein in Überschreitung einer grundbücherlich eingetragenen räumlichen Begrenzung der Bebauungsbefugnis errichtetes Bauwerk durch den Bauberechtigten Bestandteil der Liegenschaft wird, da dem Bauberechtigten der Rechtstitel für eine Eigentumsbegründung fehlt (Urbanek in Rudolph/Urbanek (Hrsg), Baurechtsgesetz2 (2020) § 1 BauRG, Rz 46).

Aus der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes und dem Gesetzeswortlaut des § 6 Abs. 1 BauRG folgt zwar, dass grundsätzlich nur ein auf Grund des Baurechtes hergestelltes Bauwerk als Zugehör des Baurechts und damit als Eigentum des Bauberechtigten anzusehen ist (OGH 11.7.2001, 3 Ob 284/99g; vgl. auch Urbanek, § 6 BauRG, in Urbanek/Rudolph [Hrsg.] Baurechtsgesetz Praxiskommentar2 [2020], Rz 3; vgl. auch Beilage 34 zu den stenographischen Protokollen des Herrenhauses, XXI. Session 1911, Seite 6). Die Regelung gilt daher nicht für ein Bauwerk, das auf Grund einer anderen mit dem Grundeigentümer geschlossenen Vereinbarung hergestellt wird, und schließt daher die Superädifikatseigenschaft nicht aus (OGH 11.7.2001, 3 Ob 284/99g). Ist die mangelnde Belassungsabsicht (jedoch) nicht aus dem äußeren Erscheinungsbild ableitbar, und errichtet der Bauführer dennoch in Kenntnis, dass es sich nicht um seinen Grund handelt, ohne Vereinbarung mit dem Grundeigentümer auf dessen Grundstück ein Bauwerk, kann ein Superädifikat nicht begründet werden (OGH 12.01.1994, 3 Ob 144/93).

Im Unterschied zum Superädifikat, ist jedoch bei Fehlen einer Vereinbarung mit dem Grundeigentümer und dem Vorliegen einer Belassungsabsicht eine analoge Anwendung der Bestimmung des § 418 ABGB über das "Bauen auf fremdem Grund" zu befürworten. Schlechtgläubige Bauführung auf dem Baurechtsgrund bewirkt daher ein Zuwachsen des vom Dritten errichteten Bauwerks zum Baurecht (vgl. Urbanek in Rudolph/Urbanek (Hrsg), Baurechtsgesetz2 (2020) § 1 BauRG, Rz 48, vgl. dazu auch Kletečka in Kletečka/Rechberger/Zitta, Bauten auf fremdem Grund², Rz 33 mwN).

2. Wie das Beweisverfahren ergeben hat, ist die gesamte Liegenschaft und folglich auch der beschwerdegegenständliche Teil mit einem Baurecht der H. belastet und es liegt auch keine Beschränkung auf einzelne Grundstücksteile vor. Auch wenn der Nutzungsberechtigte ohne Wissen und Zustimmung der H. als Baurechtsberechtigte die Bauwerke aufführte, ändert dies nichts daran, dass für den originären Eigentumserwerb der Grundeigentümerin an den Bauwerken sachenrechtlich kein Raum verbleibt. Da beim bauführenden Nutzungsberechtigten Belassungsabsicht vorlag und auch keine Vereinbarung mit der Grundeigentümerin über die Errichtung eines Superädifikats getroffen wurde, ist auch ein originärer Eigentumserwerb durch den Nutzungsberechtigten ausgeschlossen. Selbst wenn ein Superädifikat vorgelegen hätte (was vorliegend nicht der Fall ist), wäre dies in der Folge auf Grund der schuldrechtlichen Vereinbarung im Nutzungsvertrag auf die Baurechtsberechtigte eigentumsrechtlich übergegangen. Dies hat zur Folge, dass die H. als Baurechtsberechtigte Eigentümerin der (bewilligungslos) vom Nutzungsberechtigten errichteten Gebäude ist. Im Übrigen wäre, selbst wenn man den Zuwachs an die Grundeigentümerin und nicht – wie vorliegend festgestellt – an die Baurechtsberechtigte annähme, auf Grund der rechtlichen Unselbstständigkeit der errichteten Gebäudeteile in Form des Zubaus und des an den Zubau angebauten Flugdachs im Sinne einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit des Rückbaus des wertgesteigerten Gebäudes – denknotwendig zumindest Miteigentum der Baurechtsberechtigten entstanden.

Zur Verwaltungsübertretung

3. Gemäß § 31 Abs. 1 VStG ist die Verfolgung einer Person unzulässig, wenn gegen sie binnen einer Frist von einem Jahr keine Verfolgungshandlung (§ 32 Abs. 2 VStG) vorgenommen worden ist. Diese Frist ist von dem Zeitpunkt zu berechnen, an dem die strafbare Tätigkeit abgeschlossen worden ist oder das strafbare Verhalten aufgehört hat; ist der zum Tatbestand gehörende Erfolg erst später eingetreten, läuft die Frist erst von diesem Zeitpunkt. Gemäß § 32 Abs. 2 VStG ist eine Verfolgungshandlung jede von einer Behörde gegen eine bestimmte Person als Beschuldigten gerichtete Amtshandlung (Ladung, Vorführungsbefehl, Vernehmung, Ersuchen um Vernehmung, Beratung, Strafverfügung u. dgl.), und zwar auch dann, wenn die Behörde zu dieser Amtshandlung nicht zuständig war, die Amtshandlung ihr Ziel nicht erreicht oder der Beschuldigte davon keine Kenntnis erlangt hat.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind an Verfolgungshandlungen iSd § 32 Abs. 2 VStG hinsichtlich der Umschreibung der angelasteten Tat die gleichen Anforderungen zu stellen wie an die Tatumschreibung im Spruch des Straferkenntnisses nach § 44a Z 1 VStG. Eine die Verfolgungsverjährung nach § 31 VStG unterbrechende Verfolgungshandlung iSd § 32 Abs. 2 VStG ist insofern auf eine bestimmte physische Person als Beschuldigten, auf eine bestimmte Tatzeit, den ausreichend zu konkretisierenden Tatort und sämtliche Tatbestandselemente der durch die Tat verletzten Verwaltungsvorschrift im Sinne des § 44a Z 2 VStG zu beziehen; die (korrekte) rechtliche Qualifikation der Tat ist hingegen nicht erforderlich. Anders formuliert, muss die Verfolgungshandlung (auch) alle der späteren Bestrafung zugrundeliegenden Sachverhaltselemente umfassen (vgl. u.a. VwGH 31.8.2016, 2013/17/0811; 5.12.2017, Ra 2017/02/0186; 20.11.2018, Ra 2017/02/0242; 4.3.2020, Ra 2020/02/0013).

Maßgebliche Gesichtspunkte bei der Konkretisierung der Tat und der Frage, ob eine taugliche Verfolgungshandlung gesetzt wurde, sind die Wahrung der Verteidigungsrechte des Beschuldigten und die Vermeidung der Gefahr einer Doppelbestrafung (VwGH 7.8.2019, Ra 2019/06/0121; 26.2.2020, Ra 2019/05/0305). Dem Beschuldigten muss die Tat – im Spruch des Straferkenntnisses – in so konkretisierter Umschreibung vorgeworfen werden, dass er im ordentlichen Verwaltungsstrafverfahren in die Lage versetzt wird, auf den konkreten Tatvorwurf bezogene Beweise anzubieten und eben diesen Tatvorwurf zu widerlegen; zudem muss der Spruch geeignet sein, die beschuldigte Person rechtlich davor zu schützen, wegen desselben Verhaltens nochmals zur Verantwortung gezogen zu werden (VwSlg 11.894 A/1985; VwGH 27.6.2019, Ra 2019/15/0054; 29.10.2019, Ra 2019/09/0146). Vor diesem Hintergrund haben Ungenauigkeiten bei der Konkretisierung der Tat nur dann keinen Einfluss auf die Rechtmäßigkeit des Strafbescheides, wenn dadurch keine Beeinträchtigung der Verteidigungsrechte des Beschuldigten und keine Gefahr der Doppelbestrafung bewirkt wird. Die Umschreibung der als erwiesen angenommenen Tat hat sich hierbei am jeweils in Betracht kommenden Tatbild zu orientieren (VwGH 20.11.2018, Ra 2017/02/0242).

Die Berichtigung eines bestimmten Tatbestandsmerkmales durch das Verwaltungsgericht setzt voraus, dass hinsichtlich dieses Merkmales innerhalb der Verfolgungsverjährungsfrist eine entsprechende Verfolgungshandlung durch die Behörde erfolgt ist (vgl. VwGH 24.3.1993, 92/03/0033; 21.1.1998, 97/03/0244; 22.3.2022, Ra 2021/10/0075). Dabei ist die Verfolgungshandlung einer berichtigenden Auslegung nicht zugänglich (VwGH 22.3.2022, Ra 2021/10/0075).

Gemäß § 45 Abs. 1 Z 1 VStG hat die Behörde von der Einleitung oder Fortführung eines Strafverfahrens abzusehen und die Einstellung zu verfügen, wenn 1. die dem Beschuldigten zur Last gelegte Tat nicht erwiesen werden kann oder keine Verwaltungsübertretung bildet oder 2. der Beschuldigte die ihm zur Last gelegte Verwaltungsübertretung nicht begangen hat oder Umstände vorliegen, die die Strafbarkeit aufheben oder ausschließen:

Im Hinblick auf das errichtete Schwimmbecken hat die belangte Behörde dem Beschwerdeführer vorgeworfen, den Abstand zur Grundgrenze der D.-gasse nicht eingehalten zu haben. Wie das Beweisverfahren vor dem Verwaltungsgericht Wien ergab, war jedoch der Abstand zur Grundgrenze der K.-gasse unterschritten worden. Eine diesbezügliche Berichtigung durch das Verwaltungsgericht Wien (außerhalb der Verfolgungsverjährungsfrist) ist ohne Austausch der vorgeworfenen Tat nicht möglich und folglich auch nicht zulässig.

Darüber hinaus ist auf Grund des nur von der Straße durchgeführten zweiten Ortsaugenscheins, bei dem allfällige bauliche Veränderungen am Schwimmbecken nicht direkt wahrgenommen werden konnten, nicht mit der erforderlichen Sicherheit feststellbar, ob der Nutzungsberechtigte – wie behauptet – innerhalb der bescheidmäßigen Frist nicht auch entsprechende bauliche Veränderungen am Schwimmbecken im Sinne eines Vergrößerung des Abstandes von der Grundgrenze der K.-gasse vorgenommen hatte, zumal er nachweislich die Innenschalung des Schwimmbeckens entfernen hatte lassen.

Vor diesem Hintergrund ist die spruchgemäße Behebung und Einstellung im Hinblick auf Spruchpunkt c) Schwimmbecken vorzunehmen.

4. Gemäß § 135 Abs. 1 BO werden Übertretungen der Bauordnung für Wien und der auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Verordnungen – unbeschadet des § 135 Abs. 2 und 3 BO – mit Geldstrafe bis zu EUR 50.000,–, im Fall der Uneinbringlichkeit mit Ersatzfreiheitsstrafe bis zu zwei Wochen, bestraft.

§ 135 Abs. 1 BO ist eine Blankett-Strafvorschrift, welche selbst keinen Tatbestand enthält, sondern auf die Vorschriften der Bauordnung für Wien und der auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Verordnungen verweist, die damit Teil des Verwaltungsstraftatbestandes werden. Es muss insofern in jedem Einzelfall geprüft werden, ob eine Bestimmung der Bauordnung für Wien eine Norm enthält, der zuwidergehandelt werden kann (VwGH 15.7.2003, 2002/05/0107).

Gemäß § 129 Abs. 10 BO ist jede Abweichung von den Bauvorschriften, einschließlich der Bebauungsvorschriften, zu beheben. Ein vorschriftswidriges Bauwerk, für das eine nachträgliche Bewilligung nicht erwirkt oder eine Bauanzeige nicht rechtswirksam (§ 62 Abs. 6 BO) erstattet wurde, ist zu beseitigen. Gegebenenfalls kann die Behörde Aufträge erteilen; solche Aufträge müssen erteilt werden, wenn augenscheinlich eine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen besteht. Aufträge sind an den Eigentümer (jeden Miteigentümer) des Bauwerkes zu richten; im Falle des Wohnungseigentums sind sie gegebenenfalls an den Wohnungseigentümer der betroffenen Nutzungseinheit zu richten.

Voraussetzung für die Strafbarkeit nach § 129 Abs. 10 BO ist nicht die Erteilung eines baupolizeilichen Auftrages; diese Norm enthält vielmehr ein Gebot, dem zuwidergehandelt werden kann. Ob ein Bauauftrag ergangen ist, welche Erfüllungsfristen er vorsah, welche Rechtsmittel gegen ihn ergriffen wurden, oder gar, ob der Verwaltungsgerichtshof einer Beschwerde im Bauauftragsverfahren aufschiebende Wirkung zuerkannt hat, spielt für die Strafbarkeit – so lange nicht Verjährung eingetreten ist – keine Rolle (VwGH 15.7.2003, 2002/05/0107).

Gemäß § 60 Abs. 1 lit. a BO ist für Neu-, Zu- und Umbauten – soweit nicht die §§ 62, 62a, 70a oder 70b BO zur Anwendung kommen – vor Beginn die Bewilligung der Behörde zu erwirken. Flugdächer mit einer bebauten Fläche von mehr als 25 m2 oder einer lotrecht zur bebauten Fläche gemessenen Höhe von mehr als 2,50 m gelten als Gebäude. Zubauten sind alle Vergrößerungen eines Gebäudes in waagrechter oder lotrechter Richtung, ausgenommen die Errichtung von zulässigen Aufbauten (§ 81 Abs. 6).

Verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich für die Beseitigung konsensloser Bauwerke ist nicht etwa der Errichter, sondern der Eigentümer eines Bauwerkes. Wer Eigentümer des Bauwerkes ist, muss hier anhand des § 297 ABGB beurteilt werden (VwGH 3.7.2001, 98/05/0236).

Gemäß § 9 Abs. 1 VStG ist für die Einhaltung der Verwaltungsvorschriften durch juristische Personen oder eingetragene Personengesellschaften, sofern die Verwaltungsvorschriften nicht anderes bestimmen und soweit nicht verantwortliche Beauftragte iSd § 9 Abs. 2 VStG bestellt sind, strafrechtlich verantwortlich, wer zur Vertretung nach außen berufen ist. Gemäß § 9 Abs. 7 VStG haften juristische Personen und eingetragene Personengesellschaften für die über die zur Vertretung nach außen Berufenen oder über einen verantwortlichen Beauftragten verhängten Geldstrafen, sonstige in Geld bemessene Unrechtsfolgen und die Verfahrenskosten zur ungeteilten Hand.

Eine bloß interne Aufgabenverteilung vermag ein einzelnes Vorstandsmitglied nicht von vornherein und ohne nähere Behauptungen von der Verantwortlichkeit gemäß § 9 Abs. 1 VStG zu entlasten (vgl. in diesem Sinn das hg. Erkenntnis vom 4. Juli 2008, Zl. 2008/17/0072, mit weiteren Hinweisen). Die eben zitierte Rechtsprechung setzt implicite voraus, dass die Zuweisung der "Verantwortung" an ein Vorstandsmitglied durch die unternehmensinterne Geschäftsverteilung (auch mit Zustimmung dieses Vorstandsmitgliedes) für sich genommen noch keine Bestellung als "verantwortlicher Beauftragter" für die Einhaltung der Verwaltungsvorschriften gemäß § 9 Abs. 2 erster Satz VStG darstellt. Vielmehr müsste sich ein derartiger Übertragungsakt – anders als die Übertragung der unternehmensinternen Verantwortung – hinreichend klar erkennbar (auch) auf die spezifische verwaltungsstrafrechtliche Verantwortung im Verständnis des (österreichischen) Verwaltungsstrafgesetzes beziehen (VwGH 28.03.2014, 2014/02/0003).

Ein Verwalter ist lediglich bei Delikten im Rahmen der ordentlichen Verwaltung der zunächst verwaltungsstrafrechtlich Verantwortliche (Hinweis E vom 27. Juni 2006, 2004/05/0113). Dazu gehört aber nicht die Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues oder die Einbringung eines Bauansuchens, weshalb für die Einhaltung des § 129 Abs. 10 Wr BauO nicht der Verwalter, sondern stets der Eigentümer (jeder Miteigentümer) verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich ist (VwGH 23.07.2013, 2013/05/0037; 27.06.2006, 2004/05/0113).

5. Hinsichtlich der Spruchpunkte a) Zubau und b) Flugdach steht im Lichte der obigen Beweisergebnisse für das Verwaltungsgericht Wien fest, dass es der Beschwerdeführer als nach außen vertretungsbefugtes Organ der H. zu verantworten hat, dass diese als Eigentümerin der konsenslos errichteten Gebäude das Tatbild der ihr angelasteten Verwaltungsübertretung verwirklicht hat. Wie das Beweisverfahren ergeben hat, liegt eine Vergrößerung des bestehenden Gebäudes in waagrechter Richtung und ein Flugdach im Ausmaß von über 27 m2 und einer Höhe von mehr als 2,5 m vor, weshalb es sich auch hierbei um ein bewilligungspflichtiges Gebäude handelt. Die H. wusste spätestens ab 18. November 2021 über die konsenslose Bauführung auf dem Grundstück Bescheid. Zwar wurden dem Nutzungsberechtigten rechtliche Schritte angedroht, jedoch wurde bis 24. Juni 2022 weder ein Ansuchen um nachträgliche Baubewilligung gestellt noch die Bauwerke beseitigt, sondern es wurde dem Nutzungsberechtigten eine weitere Frist eingeräumt, um eine nachträgliche Baubewilligung einzuholen. Da es sich vorliegend auch nicht um eine Sache der ordentlichen Verwaltung handelt, ist auch nicht der Verwalter verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich.

Gemäß § 5 Abs. 1 VStG genügt, wenn eine verwaltungsstrafrechtliche Vorschrift über das Verschulden nichts anderes bestimmt, zur Strafbarkeit fahrlässiges Verhalten. Da sich die tatbildmäßige Handlung in einem bestimmten Verhalten erschöpft, ist die angelastete Verwaltungsübertretung als Ungehorsamsdelikt zu qualifizieren. Im Fall, dass die Tat nicht mit einer Geldstrafe von über EUR 50.000,– bedroht ist und das tatbildmäßige Verhalten festgestellt wurde, gilt bei derartigen Delikten gemäß § 5 Abs. 1 und 1a VStG die gesetzliche Vermutung einer fahrlässigen Tatbegehung. Es obliegt insofern dem Beschuldigten, glaubhaft zu machen, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft.

Der Beschwerdeführer hat diesbezüglich kein substantiiertes Vorbringen erstattet, weshalb nicht glaubhaft gemacht werden konnte, dass ihm die Einhaltung der übertretenen Rechtsvorschriften ohne sein Verschulden nicht möglich oder nicht zumutbar gewesen wäre. Das Verschulden ist als durchschnittlich anzusehen, es wäre dem Beschwerdeführer jedenfalls zumutbar gewesen, fristgerecht darauf hinzuwirken, dass die konsenslos errichteten Bauwerke beseitigt werden oder dafür eine entsprechende Baubewilligung eingeholt wird. Auch die Berufung auf das eingerichtete Kontrollsystem geht ins Leere, zumal dies keine entsprechende Wirksamkeit aufwies. Die behauptete interne Zuständigkeitsverteilung vermag den Beschwerdeführer nicht zu exkulpieren, zumal dieser als Vorstand der H. – sofern nicht dafür explizit die Person eines verwaltungsstrafrechtlichen Verantwortlichen ernannt wurde – insbesondere in einem Bereich, der das Kerngeschäft der H. tangiert, für die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften Sorge zu tragen hat.

Der Beschwerdeführer hat die ihm zur Last gelegte Verwaltungsübertretung damit sowohl in objektiver als auch in subjektiver Hinsicht verwirklicht.

Die dem Beschwerdeführer zur Last gelegte Tat schädigte in nicht unerheblichem Ausmaß das Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften und der Hintanhaltung von Gefährdungen durch illegale Bauführungen. Die Intensität dieser Rechtsgutbeeinträchtigung durch die Tat war schon im Hinblick auf die damit in Zusammenhang stehende Beeinträchtigung des öffentlichen Interesses keinesfalls als gering zu werten. Dabei ist irrelevant, ob von den Bauwerken eine unmittelbare Gefahr (bspw. für Leib und Leben dritter Personen) ausging oder nicht. Im Übrigen dient gerade auch die (rechtzeitige) Einholung einer Baubewilligung in weiterer Folge dazu, die Behörde in die Lage zu versetzen, vom Bauvorhaben Kenntnis zu erlangen und die bewilligungskonforme Errichtung und allfällige vom Bauwerk ausgehende Gefahren zeitnah zu erkennen sowie bei Zuwiderhandlungen unter anderem gemäß § 129 Wr. Bauordnung im Rahmen der Gefahrenabwehr vorzugehen.

Die von der belangten Behörde verhängte Geld- und Ersatzfreiheitsstrafe erweist sich vor dem Hintergrund der vorliegenden verwaltungsstrafrechtlichen Unbescholtenheit des Beschwerdeführers als grundsätzlich tat- und schuldangemessen. Im Hinblick auf die spruchgemäße Einstellung im Hinblick auf das Schwimmbecken, ist jedoch auch die Strafe entsprechend herabzusetzen. Da sich die verhängte Strafe ohnehin im unteren Bereich des Strafrahmens befindet, ändert auch die Annahme der durchschnittlichen Vermögensverhältnisse des Beschwerdeführers durch das Verwaltungsgericht Wien nichts an der Angemessenheit der verhängten Strafen. Der vom Beschwerdeführer vorgebrachte Milderungsgrund der Tatbegehung aus achtenswerten Motiven (Gemeinnützigkeit und Mitgefühl mit dem Nutzungsberechtigten) liegt schon deshalb nicht vor, da nur solche Beweggründe sind als achtenswert anzuerkennen, die auch einem rechtstreuen Menschen die Begehung einer strafbaren Handlung nahelegen (VwGH 30.03.2001, 2000/02/0195). Für das Verwaltungsgericht Wien ist das achtenswerte Motiv in keinster Weise erkennbar, zumal gerade das rechtstreue Verhalten im Sinne des Hinwirkens auf die rechtzeitige Einholung einer nachträglichen Baubewilligung den Nutzungsberechtigten vor einem vermögensrechtlichen Nachteil (im Sinne einer Beseitigung der Gebäude) oder einem persönlichen Nachteil (der Kündigung des Nutzungsvertrages) nachhaltig bewahren hätte können. Eine weitere Herabsetzung der Strafe ist zudem nicht angezeigt, zumal zum einen bei der Bemessung der Strafe schlussendlich auch generalpräventive Überlegungen zu berücksichtigen sind, weil auch sonstigen Personen das besondere Gewicht der betreffenden Verwaltungsvorschriften aufzuzeigen ist (zur Zulässigkeit der Berücksichtigung generalpräventiver Erwägungen vgl. u.a. VwGH 15.5.1990, 89/02/0116; 25.4.1996, 92/06/0038). Zum anderen erscheint eine weitere Herabsetzung der Strafe auch deshalb aus spezialpräventiven Gründen nicht angezeigt, zumal dem Beschwerdeführer – wie das Beweisverfahren hervorbrachte – die Wichtigkeit der Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften und des Schutzes der damit in Zusammenhang stehenden Rechtsgüter insbesondere vor dem Hintergrund des Geschäftskreises der H. nicht hinreichend bewusst sein dürfte und sohin weitere Übertretungen zu befürchten wären.

6. Dem Gebot des § 44a Z 2 VStG zur Bezeichnung jener Verwaltungsvorschrift, die durch die Tat verletzt worden ist, wird nicht entsprochen, wenn diese Vorschrift nicht unter Zitierung der entsprechenden Norm im Spruch angeführt wird. Hierzu zählt auch die Angabe der – richtigen – Fundstelle, wobei dem Gebot der ausreichend deutlichen Angabe der Fundstelle der verletzten Verwaltungsvorschrift nur dann Rechnung getragen wird, wenn die Fundstelle jener Novelle angegeben wird, durch welche die als verletzt betrachtete Norm ihre zum Tatzeitpunkt gültige Fassung erhalten hat. Ein diesbezüglich unrichtiger oder unvollständiger Ausspruch im Spruch kann durch Ausführungen in der Begründung des Straferkenntnisses nicht ersetzt werden (VwGH 6.8.2020, Ra 2020/09/0013).

Neben der jedenfalls anzugebenden Bezeichnung der Rechtsvorschrift (gegebenenfalls mit dem Kurztitel oder auch einer Abkürzung, deren Kenntnis beim Beschuldigten erwartet werden kann) wird daher im Regelfall die Angabe einer "Fundstelle", insbesondere der Gesetz- oder Amtsblattnummer, mit der die Norm kundgemacht (und gegebenenfalls zuletzt geändert) wurde, im Sinne der Zielsetzung des § 44a VStG zweckmäßig sein, um dem Beschuldigten zu erleichtern, die Norm in den entsprechenden Kundmachungsorganen auffinden und den zeitlichen Anwendungsbereich prüfen zu können. Dies ermöglicht der beschuldigten Person insbesondere die Überprüfung, ob die Behörde bzw. das Verwaltungsgericht rechtsrichtig die Fassung der betreffenden Norm zum Tatzeitpunkt, zum Entscheidungszeitpunkt oder zu einem im konkreten Fall gegebenenfalls anderen relevanten Zeitpunkt herangezogen hat (VwGH 27.06.2022, Ra 2021/03/0328).

Sofern nicht aus besonderen Gründen – etwa aufgrund gestaffeltem, verzögertem oder später geändertem Inkrafttreten – für den Rechtsanwender Unsicherheit über die angewendete Fassung bestehen kann, liegt eine Verletzung der Anforderungen des § 44a Z 2 und 3 VStG daher jedenfalls nicht vor, wenn die angewendete Rechtsvorschrift in ihrer Gesamtheit mit der zuletzt (vor dem Tatzeitpunkt) erfolgten Novellierung zitiert wird, oder wenn die zuletzt vor dem Tatzeitpunkt erfolgte Novellierung bezogen auf einzelne Paragraphen oder Artikel der Rechtsvorschrift zitiert wird, ohne dass mit den zitierten Änderungen zwingend auch die jeweils konkret anzuwendende Untergliederung der Rechtsvorschrift geändert wurde. Selbst ein Unterbleiben der Angabe der Fundstelle kann aber dann keine Verletzung in einem subjektiven Recht der beschuldigten Person bewirken, wenn die herangezogene Rechtsvorschrift für diese aus dem Zusammenhang nicht zweifelhaft sein konnte (VwGH 27.06.2022, Ra 2021/03/0328).

Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes war hinsichtlich der im angefochtenen Straferkenntnis genannten Strafsanktionsnorm deren genaue Fundstellen zu ergänzen.

7. Die Kostenentscheidung und der Haftungsausspruch gründen sich auf die im Spruch zitierten Gesetzesstellen.

8. Die mündliche Verkündung ist gemäß § 29 Abs. 3 Z 2 VwGVG aufgrund der umfassenden Beweiswürdigung entfallen (u.a. VwGH 11.9.2019, Ra 2019/02/0110, Rz 20). Im Übrigen verzichtete der Beschwerdeführer auch darauf.

9. Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.