Landesverwaltungsgericht Wien VGW-111/072/1521/2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 18.05.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2022:VGW.111.072.1521.2022

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seine Richterin Dr. Lettner über die Beschwerde der Frau A. B. gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, Baupolizei - Gebietsgruppe Ost, Kleinvolumige Bauvorhaben, vom 18.11.2021, Zl. MA37/…9-2019-1, mit welchem in Spruchpunkt I.) gemäß § 70 Bauordnung für Wien (BO) iVm § 54 BO und iA Wiener Garagengesetz 2008 die Baubewilligung für die Errichtung eines Wohnhauses auf der im Betreff genannten Liegenschaft erteilt wurde, in Spruchpunkt II.) gemäß § 54 Abs. 3 BO die Stundung der Verpflichtung zur Gehsteigherstellung erfolgte und in Spruchpunkt III.) gemäß § 54 Abs. 9 BO die Gehsteigauf- und -überfahrt bekannt gegeben wurde,

zu Recht e r k a n n t:

I. Der Beschwerde wird keine Folge gegeben.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit Schreiben vom 2.7.2019 suchte die E. GmbH (in der Folge: Bauwerberin) um Bewilligung gemäß § 70 BO für die Errichtung einer Wohnhausanlage für 20 Wohnungen in Wien, C.-gasse 20, EZ …3, KG D. an.

Mit Schreiben vom 17.9.2020 erfolgte die Verständigung gemäß § 70 Abs. 2 BO u.a. an Frau A. B. (in der Folge: Beschwerdeführerin), Miteigentümerin der Liegenschaft in Wien, F.-gasse 6, EZ …1, KG D.. Die Zustellung erfolgte laut aktenkundigem Rückschein am 21.9.2020.

Mit E-Mail vom 13.10.2020 erhob u.a. die Beschwerdeführerin Einwendungen gegen das Bauvorhaben. Sie brachte vor, dass an der Nordseite ein Aufbau geplant sei, der bei 9 m nicht um 45° nach hinten versetzt sei. Die Fassade sei im Norden 11,90 m hoch, die Gebäudehöhe 15 m zzgl. Aufzugaufbau. Die letzte Festsetzung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans sei in Plandokument 7166 erfolgt, wo unter II., 1. die rechtliche Bedeutung der Planzeichen vom 1. September 1996 maßgebend gewesen seien und einen Bestandteil dieses Beschlusses gebildet hätten. Es werde ersucht, die damaligen Bestimmungen bei der Bauhöhe zu berücksichtigen. Weiters dürfe BK1 nicht höher als die Straßenbreite + 2 m, höchstens 9 m sein. Hier wäre daher die Bemaßung der geplanten Privatstraße von Interesse.

Zur Zufahrt wendete die Beschwerdeführerin ein, dass aus den Plänen die Position der geplanten Privatstraße nicht hervorgehe. Im Umlegungsverfahren sei für das betreffende Grundstück EZ …3 …/3 ein Bauverbot festgelegt worden, da es keinen Zugang zum öffentlichen Straßennetz gab, stattdessen gebe es ein 1-m-Servitutsrecht bis zur G.-gasse. Laut Umlegungsbescheid sei die Straße zwar an die MA 28 abgetreten worden, befinde sich aber so lange im Besitz der abgebenden Grundstücke, bis die MA 28 Grundstück EZ …6, …/4, in Besitz nehme. Ein Teil dieser Straße sei von der Beschwerdeführerin daher nach dem Umlegungsverfahren nach Rücksprache mit der MA 50 zur gärtnerischen Nutzung eingezäunt worden. Laut Auskunft der MA 28 gebe es in absehbarer Zukunft keine Straßenbaupläne an dieser Stelle. Es sei daher zu berücksichtigen, dass nur ein Teilbereich von Grundstück EZ …6, …/4 während der Bauphase bzw. später als Zufahrt genutzt werden könne und auch, wie oben erwähnt, für die Bauhöhe als Referenz herangezogen werden müsse.

Aufgrund der Einwendungen wurde von der Behörde am 1.12.2020 eine mündliche Verhandlung durchgeführt, in der die Beschwerdeführerin die von ihr schriftlich erhobenen Einwendungen aufrechterhielt.

Mit Bescheid der MA 37 vom 18.11.2021, Zahl MA37/…9-2019-1, wurde in Spruchpunkt I.) die Errichtung eines Wohngebäudes auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft bewilligt, in Spruchpunkt II.) erfolgte die Stundung der Verpflichtung zur Gehsteigherstellung und in Spruchpunkt III.) die Bekanntgabe einer Gehsteigauf- und –überfahrt.

Die Bewilligung bezieht sich auf ein unterkellertes Wohngebäude mit 3-5 oberirdischen Geschoßen (20 Wohnungen). Die Ein- und Ausfahrt soll über die C.gasse erfolgen.

In der Begründung führte die Behörde u.a. aus, dass eine Ausnahme vom Bauverbot gemäß § 19 Abs. 2 lit.b BO gewährt werden könne, da eine beleuchtete Zufahrt mit befestigter Oberfläche zum ausgebauten Straßennetz sowie die Versorgung mit gesundheitlich einwandfreiem Trinkwasser sichergestellt sei und sämtliche Abwässer über einen Privatkanal in den öffentlichen Straßenkanal eingeleitet werden. Die Zustimmung von Wien Kanal, Wiener Wasser und der LiegenschaftseigentümerInnen über welche die Verbindungsleitungen führten, lägen vor.

Zu den Einwendungen der Beschwerdeführerin erwog die Behörde Folgendes:

„Für die Liegenschaft C.-gasse 20 ist laut gültigen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan (Plandokument PD 7166) die Widmung Wohngebiet Bauklasse I(eins), geschlossene Bauweise festgesetzt. Zur C.-gasse, welche im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan als 8 m breite öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesen ist, ist ein 5 m tiefer Vorgarten festgesetzt. Das Wohngebäude wird an der 5m von der Baulinie entfernten Baufluchtlinie errichtet.

Gemäß § 81 Abs. 2 BO ist die Gebäudehöhe wie folgend zu ermitteln: Die Summe der Längen aller Gebäudefronten darf nicht größer als das Produkt aus der Summe der Längen aller Gebäudefronten und der höchsten zulässigen Gebäudehöhe sein. Hierbei darf die höchste zulässige Gebäudehöhe an nicht an Verkehrsflächen liegenden Grundgrenzen und bis zu einem Abstand von 3 m von diesen Grundgrenzen überhaupt nicht und an den übrigen Fronten an keiner Stelle um mehr als 3 m überschritten werden.

Bei dieser Ermittlung sind die Wände an der Bauplatz- oder Baulosgrenze (Feuermauern) ab 15 m hinter der Baulinie, Straßenfluchtlinie oder Verkehrsfluchtlinie wie Fronten in Rechnung zu stellen. Giebelflächen zählen bei dieser Ermittlung mit, jedoch bleiben je einzelner Giebelfläche höchstens 50 m2, je Gebäude höchstens 100 m2 außer Betracht. Der oberste Abschluss des Daches darf keinesfalls höher als 7,5 m über der zulässigen Gebäudehöhe liegen.

In dem Plan „Fassadenabwicklung“ ist die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe schlüssig dargestellt. Gemäß § 75 Abs. 4 darf die Gebäudehöhe an Baufluchtlinien nicht mehr als das um 2 m vergrößerte Maß des Abstandes der gegenüberliegenden Baufluchtlinien betragen. Der Abstand der Baufluchtlinie an der C.-gasse 20 zur gegenüberliegenden Baufluchtlinie beträgt laut gültigen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan 18 m. Die Maximale Gebäudehöhe an der Gebäudefront Richtung C.-gasse beträgt 11,90m. Somit ist die Bestimmung des § 76 Abs. 4 BO eingehalten.

Im Plandokument PD 7166 ist unter II. 1. festgehalten, dass die Zeichenerklärung vom 1. September 1996 des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes Bestandteil des Beschlusses ist. In der Zeichenerklärung ist keine andere Gebäudehöhe enthalten sondern es sind lediglich die Abkürzungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes erklärt.

Die Einwendungen hinsichtlich der Bauhöhe werden als im Gesetz nicht begründet abgewiesen. Die Einwendungen hinsichtlich der Zufahrt und der Einhaltung des Bauverbots wegen mangelndem Ausbau der Straße sind keine subjektiv öffentlichen Nachbarrechte gem. § 134a BO und werden als unzulässig zurückgewiesen.“

Der Bescheid wurde der Beschwerdeführerin laut dem aktenkundigen Rückschein am 29.11.2021 zugestellt.

Mit E-Mail vom 19.12.2021 erhob die Beschwerdeführerin Beschwerde. Die Beschwerde ist rechtzeitig.

Die Beschwerdeführerin führte in ihrer Beschwerde Folgendes aus:

„Sehr geehrte Damen und Herren,

ich lege fristgerecht Beschwerde gegen den im Betreff genannten Bescheid ein.

III.) 12.)

Es fehlt die Angabe der Breite der geplanten Privatstraße außerhalb des Grundstücks. Die gewidmete Straße wird nicht von der MA 28 in Besitz genommen, eine privatrechtliche Vereinbarung liegt nicht von den Eigentümern vor, die die Fläche der geplanten Privatstraße aktuell nutzen bzw. hatte es hier Eigentümerwechsel (H., C.-gasse 18) gegeben. Es ist daher sehr wohl ein Eingriff in die subjektiv öffentlichen Nachbarrechte, wenn kein Anspruch auf die Privatstraße gegeben ist, die aktuell von den angrenzenden Grundstücken (gärtnerisch, Parkplatz) genutzt wird. Außerdem ist unklar, wie breit die Baustellenzufahrt für ein 5geschoßiges Gebäude sein muss.

Daher ist es nicht rechtens, dass mangels Ausbau der Straße das Bauverbot aufgehoben wird, da es seit Beschluss des Bauverbots keine Änderung gab und laut Telefonat mit der MA 28 auch kein Ausbau/Inbesitznahme längerfristig geplant ist.

III.) Hinweis auf Rechtsvorschriften

Grundbuchrechtlicher Anspruch auf Löschung des Servituts von C.-gasse 20 bis K.-gasse von einem Meter fehlt.

Grundsätzlich möchte ich anmerken, dass Baumschutz schon Gegenstand des Bauverfahrens sein soll, wenn durch Umplanung Bäume bestehen bleiben können. Lt MA37 sind auf Bauland jedoch keine Rücksichtnahmen im Gesetz vorgesehen. Ich möchte anmerken, dass in den letzten 2 Jahren bereits etliche Bäume (großteils in der Brutperiode) gefällt wurden, aufgrund der Nutzung durch die angrenzende H.-baustelle. Seitdem hört man in der Gegend keine Vögel mehr. Auf beiden Grundstücken wurde keine Ersatzpflanzung vorgenommen, am Nebengrundstück (H.) ist der einzige Garten versiegelt. Da es auch hier zu einer beinah kompletten Versiegelung kommt, ist zumindest eine verpflichtende Fassadenbegrünung erstrebenswert.

Weiters ist auch Tierschutz nicht berücksichtigungswürdig lt MA37, hier sehe ich die MA37 als unzuständig. Auf dem Grundstück gibt es Weißbauchigel und etliche Fledermäuse. Ich ersuche, dass die geschützte Tierwelt hier berücksichtigt wird.

Fraglich ist auch, ob der Betrieb der von der Stadt Wien geförderten Solaranlage auf unserem Dach in den Wintermonaten weiterhin möglich ist, wenn auf der Südseite des Grundstücks nun ein 5-geschoßiges Gebäude in Bauklasse I errichtet wird und ersuche um Abklärung eines Sachverständigen.

Bauhöhe

Das Plandokument, das einen Bestandteil dieses Beschlusses bildete stammt vom 1.9.1996. 2014 ist eine Änderung/Erläuterung der Gaupenberechnung ersichtlich (https://www.wien.gv.at/wohnen/baupolizei/pdf/gebaeudehoehenberechnung.pdf), daher bitte ich um Überprüfung der damals baurechtlichen Möglichkeiten, die die Entscheidungsgrundlage dieses Plandokumentes waren. Bei Abweichungen bitte um Review der Flächenwidmung lt Plandokument 7166, ob hier in Bauklasse 1 tatsächlich 5geschoßige Gebäude angedacht wurden.“

Die Beschwerde wurde der Bauwerberin zu Kenntnis gebracht und es wurde ihr Gelegenheit gegeben, dazu eine Stellungnahme abzugeben.

Mit E-Mail vom 3.3.2022 übermittelte Herr Ing. L., Geschäftsführer der L. Projektmanagement GmbH, eine Vollmacht der Bauwerberin und eine Stellungnahme zur Beschwerde.

Er führte zum Beschwerdevorbringen aus, dass die Bedingungen und Auflagen betreffend die "Privatstrasse" im seinerzeitigen Umlageverfahren und den privaten Vereinbarungen mit den "Hälfteeigentümern" derselben geregelt seien und bei der/den Behörden auflägen. Subjektiv-öffentliche Nachbarrechte im Sinne der Bauordnung Wien würden davon nicht berührt. Gleiches gelte für die Löschung des Servituts von der C.-gasse 20, die nicht Gegenstand des Bauverfahrens sei, sowie die Bedenken der Beschwerdeführerin hinsichtlich Baum- und Tierschutz bzw. die Möglichkeit zur Nutzung der Solarenergie.

Die laut BO und Plandokument zulässige Bauhöhe/Gebäudehöhe würde eingehalten; dies sei von der Behörde überprüft worden.

Aufgrund der Beschwerde wurde am 13.5.2022 eine mündliche Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien durchgeführt. Die Verhandlung hatte folgenden Verlauf:

„Auf die Verlesung des Akteninhaltes wird mit Zustimmung der Parteien verzichtet; dieser gilt somit als verlesen.

Die Verhandlungsleiterin gibt Gelegenheit sich zum Gegenstand der Verhandlung zu äußern.

Die BF verweist auf das bisherige Vorbringen.

Zum Beschwerdevorbringen, wonach sich außerhalb des Grundstückes eine Privatstraße befinde, die sich zwar im Eigentum der Stadt Wien befinde, von der MA 28 aber erst zu einem Teil übernommen worden sei, führt die BF ergänzend aus, dass der Teil, der noch nicht übernommen worden sei, von den Anrainern als Garten genützt werden dürfe. Man sei daher daran interessiert, für den Fall, dass dieser Bereich als Baustellenzufahrt genützt werden solle, ein Einvernehmen mit der Bauwerberin herzustellen. Es habe bereits Gespräche gegeben, es sei jedoch noch zu keiner Einigung gekommen.

Über Vorhalt, dass die subjektiv öffentlichen Rechte der Nachbarn im § 134a BO abschließend geregelt seien, teilt die BF mit, dass die Breite der Straße für die Berechnung der Gebäudehöhe relevant sei. Es komme daher darauf an, welcher Teil der Straße für diese Berechnung herangezogen werde, zumal die Straße noch nicht ausgebaut sei.

Die Bauwerberin entgegnet, dass die Zufahrt zur Baustelle auch über den 4 m breiten vorhandenen Weg möglich sei. Eine Verbreiterung der Zufahrt um den Teil der Straße, der derzeit von der BF genützt werde, würde die Zufahrt erleichtern, sei aber nicht notwendig.

Hingewiesen werde weiters drauf, dass laut Flächenwidmungs- und Bebauungsplan die Straße mit 8 m Breite geplant sei. Dies sei bei der Planung des verfahrensggst. Gebäudes berücksichtigt worden.

Die BehV führt aus, dass im Zuge der Bauplatzschaffung ein Bauverbot erfolgte und zwar in Zusammenhang mit dem Ausbau der Straße. Im angefochtenen Bescheid ist dargestellt, aus welchen Gründen von dem Bauverbot abgesehen werden konnte.

Zum Vorbringen betreffend die Gebäudehöhe sei darauf hinzuweisen, dass im vorliegenden Fall die zulässige Gebäudehöhe gem. § 81 Abs. 2 BO zu beurteilen sei, da sich das Gebäude nicht an der Baulinie befinde, sondern ein Vorgarten bestehe. Die Breite der davorliegenden Straße habe daher keine Auswirkung auf die zulässige Gebäudehöhe.

Zum Beschwerdepunkt betreffend Löschung des Servituts wird die BF darauf hingewiesen, dass es sich dabei nicht um ein subjektiv öffentliches Recht der Nachbarn im Sinne des § 134a BO handelt.

Dasselbe gilt für das Vorbringen betreffend die Fällung von Bäumen und für den Tierschutz.

Zum Beschwerdevorbringen, wonach durch das verfahrensggst. Gebäude der Lichteinfall auf die Solaranlage am Gebäude der BF verhindert werde, wird sie darauf hingewiesen, dass es nach der BO kein Recht der Nachbarn auf Lichteinfall gibt. Die Nachbarn haben lediglich ein Recht drauf, dass die zulässige Gebäudehöhe eingehalten wird und der im Bebauungsplan vorgesehene Abstand zu den Nachbargrundstücken.

Die Bauwerberin entgegnet dem Beschwerdevorbringen, dass das Gebäude der BF ca. 30 m vom zu errichtenden Gebäude entfernt sei und daher eine Beeinträchtigung des Lichteinfalls unwahrscheinlich sei.

Zum Vorbringen der BF betreffend die Bauhöhe wird anhand des Einreichplans Fassadenabwicklung erörtert, dass Bauklasse I eine Gebäudehöhe bis 9 m zulässt. Im vorliegenden Fall wurde die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe mittels Fassadenabwicklung nachvollziehbar dargestellt. Für das ggst. Grundstück ist die Errichtung eines 7,5 m hohen Daches zulässig.

Der Bauwerbervertreter ersucht, ins Protokoll aufzunehmen, dass die Abweisung der Beschwerde beantragt werde.“

Aufgrund des Akteninhalts und des Ergebnisses der mündlichen Verhandlung steht folgender Sachverhalt als erwiesen fest:

Das verfahrensgegenständliche Gebäude soll auf der Liegenschaft in Wien, C.gasse 20, EZ …3, KG D., errichtet werden. Hinsichtlich dieser Liegenschaft wurden mit Bescheid vom 17.7.2009, MA 64-…/2007 Bauplätze geschaffen. Sie sind mit einem Bauverbot behaftet. Mit oben angeführten Bescheid wurde unter Pkt. 5.) vorgeschrieben: Die Bauplätze rot A, prov. Grundstück rot …/3, und rot B, prov. Grundstück rot …/2, haben gemäß § 19 Abs. 1 lit. c BO solange unbebaut zu bleiben, bis die vor diesen gelegene Verkehrsfläche mit dem bestehenden Straßennetz in Verbindung gebracht und befestigt wird und in dieser ein öffentlicher Rohrstrang einer Trinkwasserleitung und ein Straßenkanal verlegt worden sind.

Die Liegenschaft befindet sich laut Grundbuchsauszug im Eigentum der Bauwerberin.

Die Beschwerdeführerin ist Miteigentümerin der Liegenschaft in Wien, F.-gasse 6, EZ …1, KG D.. Diese Liegenschaft ist, jenseits der nicht mehr als 20 m breiten C.gasse, zur zu bebauenden Liegenschaft benachbart. Die Beschwerdeführerin ist daher Anrainerin. Sie hat im behördlichen Verfahren Einwendungen erhoben und im Rahmen der zulässigen Einwendungen Parteistellung erworben.

Der Liegenschaft der Beschwerdeführerin ist die Nordfront des projektierten Gebäudes zugewandt. Die in den Planunterlagen als „Nord 2“ bezeichnete Front befindet sich hinter der Nordfront in der Tiefe der zu bebauenden Liegenschaft und wird der Liegenschaft der Beschwerdeführerin gegenüber durch diese Nordfront völlig abgedeckt. Sie ist der Liegenschaft der Beschwerdeführerin daher nicht zugewandt.

Auf die zu bebauende Liegenschaft ist das Plandokument PD 7166 (29.4.1999, PR.Zl. 532 GPZ/98) anzuwenden. Es weist für diese Liegenschaft die Widmung Gemischtes Baugebiet, Bauklasse I, geschlossene Bauweise aus. Die Unterbrechung der geschlossenen Bauweise ist gemäß BB 1 zulässig. Zur C.-gasse ist ein 5 m tiefer Vorgarten festgesetzt.

Das verfahrensgegenständliche Projekt sieht an der Nordseite der zu bebauenden Liegenschaft einen 5 m tiefen Vorgarten vor.

Die Gebäudehöhe beträgt an der Nordfront von der linken Gebäudeecke an über eine Breite von 4,02 m 8,90 m, daran anschließend über eine Breite von 4,24 m 11,90 m und daran anschließend über eine Breite von 3,32 m bzw. 3,77 m 8,90 m.

Die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe wurde von der Bauwerberin durch eine den Einreichunterlagen angeschlossene Fassadenabwicklung nachgewiesen. In Plannummer 308 „Fassadenabwicklung“ befindet sich ein Grundriss des projektierten Gebäudes, aus dem die Längen der der Fassadenabwicklung zu Grunde liegenden Fassadenabschnitte ersichtlich sind. Weiters sind die einzelnen Fassadenansichten dargestellt. Schließlich wird in einer Tabelle die rechnerische Fassadenabwicklung vorgenommen. Diese Fassadenabwicklung ist rechnerisch richtig und bezieht sich nachvollziehbar auf die o.a. Fassadenabschnitte. Sie ergibt die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe von 9 m.

Die zulässige Gebäudehöhe wird in keinem Fassadenabschnitt um mehr als 3 m überschritten. Der Bereich an der Nordfront, in dem die Gebäudehöhe 11,90 m beträgt, hält zu den Grundgrenzen einen Abstand von 3 m ein. Die zulässige Firsthöhe von 7,5 m wird nicht überschritten.

In rechtlicher Hinsicht ist Folgendes festzuhalten:

Gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist. Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 BVG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 19 Abs. 1 lit c BO ist ein Bauverbot auszusprechen, wenn die vor einem Bauplatz, einem Baulos oder vor Teilen von solchen gelegenen Verkehrsflächen noch nicht befestigt oder mit dem bestehenden Straßennetz noch nicht in Verbindung gebracht sind oder in ihnen nicht bereits ein öffentlicher Rohrstrang einer Trinkwasserleitung und ein Straßenkanal verlegt worden sind.

Gemäß Abs. 2 Z 3 sind Ausnahmen von den Bauverboten für Wohngebäude zu gewähren, wenn vom ausgebauten Straßennetz eine beleuchtete Zufahrt von mindestens 3 m Breite mit befestigter Oberfläche und die Versorgung mit gesundheitlich einwandfreiem Trinkwasser sichergestellt sind, sämtliche Abwässer in gemäß § 99 Abs. 2 ausgeführte Anlagen eingeleitet werden und deren ordnungsgemäße Räumung und Beseitigung sichergestellt ist; (…)

Gemäß § 60 Abs. 1 lit a BO ist bei Neu-, Zu- und Umbauten, soweit nicht die §§ 62, 62a, 70a oder 70b zur Anwendung kommen, vor Beginn die Bewilligung der Behörde zu erwirken. Unter Neubau ist die Errichtung neuer Gebäude zu verstehen.

Gemäß § 75 Abs. 1 und 2 BO setzt die Bauklasseneinteilung die Gebäudehöhe für Wohngebiete und gemischte Baugebiete fest.

(2) Die Gebäudehöhe hat, soweit sich nicht nach den Bestimmungen der Abs. 4 bis 6 und des § 81 sowie des Bebauungsplanes eine andere Gebäudehöhe ergibt, zu betragen:

in Bauklasse I mindestens 2,5 m, höchstens 9 m, (…)

Gemäß § 75 Abs. 4 lit a BO darf bei Gebäuden an der Baulinie, Straßenfluchtlinie, Verkehrsfluchtlinie oder der diesen Fluchtlinien zunächstgelegenen Baufluchtlinie, auch wenn sich nach den Bebauungsbestimmungen eine größere Gebäudehöhe ergäbe, an diesen Linien die Gebäudehöhe nicht mehr betragen als in der Bauklasse I und II das um 2 m vergrößerte Maß des Abstandes dieser Fluchtlinien;

Gemäß § 81 Abs. 2 BO darf bei den über eine Gebäudetiefe von 15 m hinausragenden Teilen von Gebäuden an der Baulinie, Straßenfluchtlinie oder Verkehrsfluchtlinie sowie bei allen nicht an diesen Fluchtlinien gelegenen Gebäuden darf die Summe der Flächeninhalte aller Gebäudefronten nicht größer als das Produkt aus der Summe der Längen aller Gebäudefronten und der höchsten zulässigen Gebäudehöhe sein. Hierbei darf die höchste zulässige Gebäudehöhe an nicht an Verkehrsflächen liegenden Grundgrenzen und bis zu einem Abstand von 3 m von diesen Grundgrenzen überhaupt nicht und an den übrigen Fronten an keiner Stelle um mehr als 3 m überschritten werden; (…) Bei dieser Ermittlung sind die Wände an der Bauplatz- oder Baulosgrenze (Feuermauern) ab 15 m hinter der Baulinie, Straßenfluchtlinie oder Verkehrsfluchtlinie wie Fronten in Rechnung zu stellen. Giebelflächen zählen bei dieser Ermittlung mit; jedoch bleiben je einzelner Giebelfläche in der Bauklasse I in der offenen, offenen oder gekuppelten sowie in der gekuppelten Bauweise und im Gartensiedlungsgebiet höchstens 25 m², je Gebäude höchstens 50 m², ansonsten je einzelner Giebelfläche höchstens 50 m², je Gebäude höchstens 100 m² außer Betracht. Der oberste Abschluss des Daches darf, sofern der Bebauungsplan nicht anderes bestimmt, in Wohngebieten der Bauklasse I in der offenen, offenen oder gekuppelten bzw. gekuppelten Bauweise keinesfalls höher als 4,5 m, ansonsten keinesfalls höher als 7,5 m über der zulässigen Gebäudehöhe liegen.

Gemäß § 81 Abs. 4 BO darf durch das Gebäude darf jener Umriss nicht überschritten werden, der sich daraus ergibt, dass in dem nach Abs. 1 bis 3 für die Bemessung der Gebäudehöhe maßgeblichen oberen Abschluss der Gebäudefront ein Winkel von 45°, im Gartensiedlungsgebiet von 25°, von der Waagrechten gegen das Gebäudeinnere ansteigend, angesetzt wird. Dies gilt auch für den Fall, dass im Bebauungsplan eine besondere Bestimmung über die Höhe der Dächer festgesetzt ist. Ist im Bebauungsplan eine besondere Bestimmung über die Neigung der Dächer festgesetzt, ist der dieser Festsetzung entsprechende Winkel für die Bildung des Gebäudeumrisses maßgebend.

Gemäß § 134 Abs. 3 BO sind im Baubewilligungsverfahren und im Verfahren zur Bewilligung von Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplanes außer dem Antragsteller (Bauwerber) die Eigentümer (Miteigentümer) der Liegenschaften Parteien. Personen, denen ein Baurecht zusteht, sind wie Eigentümer der Liegenschaften zu behandeln. Die Eigentümer (Miteigentümer) benachbarter Liegenschaften sind dann Parteien, wenn der geplante Bau und dessen Widmung ihre im § 134a erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechte berührt und sie, unbeschadet Abs. 4, gemäß § 70 Abs. 2 bzw. spätestens bei der mündlichen Verhandlung Einwendungen im Sinne des § 134a gegen die geplante Bauführung erheben. Nachbarn erlangen keine Parteistellung, wenn sie der geplanten Bauführung auf den Bauplänen oder unter Bezugnahme auf diese ausdrücklich zugestimmt haben. Das Recht auf Akteneinsicht (§ 17 AVG) steht Nachbarn bereits ab Einreichung des Bauvorhabens bei der Behörde zu. Alle sonstigen Personen, die in ihren Privatrechten oder in ihren Interessen betroffen werden, sind Beteiligte (§ 8 AVG). Benachbarte Liegenschaften sind im Bauland jene, die mit der vom Bauvorhaben betroffenen Liegenschaft eine gemeinsame Grenze haben oder bis zu einer Breite von 6 m durch Fahnen oder diesen gleichzuhaltende Grundstreifen oder eine höchstens 20 m breite öffentliche Verkehrsfläche von dieser Liegenschaft getrennt sind und im Falle einer Trennung durch eine öffentliche Verkehrsfläche der zu bebauenden Liegenschaft gegenüberliegen. In allen übrigen Widmungsgebieten sowie bei Flächen des öffentlichen Gutes sind jene Liegenschaften benachbart, die in einer Entfernung von höchstens 20 m vom geplanten Bauwerk liegen.

Gemäß § 134a Abs. 1 BO werden subjektiv-öffentliche Nachbarrechte, deren Verletzung die Eigentümer (Miteigentümer) benachbarter Liegenschaften (§ 134 Abs. 3) im Baubewilligungsverfahren geltend machen können, ausschließlich durch folgende Bestimmungen, sofern sie ihrem Schutze dienen, begründet:

a) Bestimmungen über den Abstand eines Bauwerkes zu den Nachbargrundgrenzen, jedoch nicht bei Bauführungen unterhalb der Erdoberfläche;

b) Bestimmungen über die Gebäudehöhe;

c) Bestimmungen über die flächenmäßige Ausnützbarkeit von Bauplätzen, Baulosen und Kleingärten;

d) Bestimmungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Fluchtlinien;

e) Bestimmungen, die den Schutz vor Immissionen, die sich aus der widmungsgemäßen Benützung eines Bauwerkes ergeben können, zum Inhalt haben. Die Beeinträchtigung durch Immissionen, die sich aus der Benützung eines Bauwerkes zu Wohnzwecken, für Schulen oder Kinderbetreuungseinrichtungen oder für Stellplätze im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß ergibt, kann jedoch nicht geltend gemacht werden;

f) Bestimmungen, die den Nachbarn zu Emissionen berechtigen.

Im vorliegenden Fall wurde Folgendes erwogen:

Das Mitspracherecht des Nachbarn im Baubewilligungsverfahren ist in zweifacher Weise beschränkt: Es besteht einerseits nur insoweit, als dem Nachbarn nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften subjektiv-öffentliche Rechte zukommen, und andererseits nur in jenem Umfang, in dem der Nachbar solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam geltend gemacht hat. Im § 134a BO sind die subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte taxativ aufgezählt. Die hier genannten Nachbarrechte werden durch die Tatbestandsvoraussetzung "sofern sie ihrem" (gemeint: der Nachbarn) "Schutze dienen" eingeschränkt. Dies bedeutet, dass trotz objektiven Verstoßes gegen eine unter § 134a BO subsumierbare baurechtliche Vorschrift auf die Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Rechtes eines Nachbarn dann nicht zu erkennen ist, wenn nach der Situierung des bewilligten Bauvorhabens schon der Lage nach in subjektive Rechtes des Nachbarn nicht eingegriffen werden kann (vgl. das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 13. April 2010, Zl. 2008/05/0152, mwH).

Zum Beschwerdevorbringen betreffend die Privatstraße vor den Grundstücken wurde in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien geklärt, dass für die Beschwerdeführerin vor allem wesentlich ist, dass der Teil der Straße, der noch nicht von der MA 28 übernommen wurde, weiterhin von der Beschwerdeführerin als Garten genutzt werden könne, und nicht schon im Zuge der Schaffung einer Baustellenzufahrt geräumt werden müsse. Die Verhandlung hat auch ergeben, dass diesbezüglich bereits Gespräche mit der Bauwerberin stattgefunden haben, die jedoch zu keiner Einigung geführt haben. Eine baurechtlich relevante Thematik liegt darin jedoch nicht, da sich dieses Vorbringen nicht unter die in § 134a BO abschließend geregelten subjektiv-öffentlichen Rechte der Nachbarn subsumieren lässt.

Ein subjektiv-öffentliches Recht der Nachbarn auf Einhaltung eines Bauverbotes sieht die Bauordnung ebenfalls nicht vor (VwGH 2005/05/0103). Die Frage, ob der Zugang und die Zufahrt zu öffentlichen Gut bereits in ausreichendem Ausmaß sichergestellt ist bzw. die Voraussetzungen für ein Absehen vom Bauverbot vorliegen, konnte daher dahingestellt bleiben.

Auch hinsichtlich der von der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde geltend gemachten Löschung eines Servituts, der Erhaltung von Bäumen auf der zu bebauenden bzw. benachbarten Liegenschaft, des Tierschutzes und der Erhaltung der für den Betrieb der Solaranlage auf dem Gebäude der Beschwerdeführerin erforderlichen Sonneneinstrahlung bestehen gemäß § 134a Abs. 1 BO keine subjektiv-öffentlichen Rechte der Nachbarn.

Die Verpflichtung zur Erhaltung von Bäumen bzw. die Voraussetzungen, unter denen Bäume umgeschnitten werden dürfen, sind im Wiener Baumschutzgesetz geregelt. Dieses Gesetz kennt jedoch keine Parteistellung von Nachbarn. Dass das verfahrensgegenständliche Projekt die Verpflichtung zur gärtnerisch Ausgestaltung gemäß § 79 Abs. 1 BO nicht einhalten würde, hat die Beschwerdeführerin nicht fundiert behauptet.

Die BO sieht auch kein subjektiv-öffentliches Recht der Nachbarn auf Licht- und Sonneneinfall vor. Dem Nachbarn steht grundsätzlich nur ein Recht darauf zu, dass der Abstand zu seinem Grundstück eingehalten wird. Dieser Voraussetzung genügt das projektierte Gebäude, da es nach den insoweit nachvollziehbaren Einreichunterlagen unter Einhaltung des festgesetzten Vorgartens errichtet werden soll.

Dem Vorbringen der Beschwerdeführerin, die Breite der Privatstraße sei für die Berechnung der zulässigen Gebäudehöhe relevant, da sich diese u.a. an der Breite der vor dem Gebäude liegenden Verkehrsfläche orientiere, ist Folgendes entgegen zu halten:

Im vorliegenden Fall soll das Gebäude nicht an der Baulinie errichtet werden. Vielmehr sieht der Bebauungsplan einen 5 m tiefen Vorgarten vor. Die Gebäudehöhe ist demnach gemäß § 81 Abs. 2 BO im Wege einer Fassadenabwicklung zu berechnen. Die zulässige Gebäudehöhe in Bauklasse I beträgt gemäß § 75 Abs. 2 BO mindestens 2,5 m und höchstens 9 m. Die von der Beschwerdeführerin angesprochene Regelung des § 75 Abs. 4 lit a BO bestimmt, dass bei Gebäuden an der Baulinie, Straßenfluchtlinie, Verkehrsfluchtlinie oder der diesen Fluchtlinien zunächstgelegenen Baufluchtlinie, auch wenn sich nach den Bebauungsbestimmungen eine größere Gebäudehöhe ergäbe, an diesen Linien die Gebäudehöhe nicht mehr betragen darf als in der Bauklasse I und II das um 2 m vergrößerte Maß des Abstandes dieser Fluchtlinien. Dabei ist der Beurteilung die Straßenbreite laut Bebauungsplan und nicht die in der Natur tatsächlich vorhandene Straßenbreite zu Grunde zu legen.

Der Abstand der Fluchtlinien beträgt laut Bebauungsplan 18 m (5 m Vorgarten für die Liegenschaft der Beschwerdeführerin, 8 m Straßenbreite, 5 m Vorgarten für die zu bebauende Liegenschaft). Die höchste Gebäudehöhe an der Nordfront des projektierten Gebäude beträgt 11,90 m. Die Bestimmung des § 75 Abs. 4 BO ist daher jedenfalls eingehalten.

Zum Vorbringen der Beschwerdeführerin betreffend das anzuwendende Plandokument bzw. allfällige Änderungen dieses Plandokuments bis zum Zeitpunkt der Baueinreichung bzw. Erlassung des nunmehr angefochtenen Bescheides ist festzuhalten, dass PD 7166 für das verfahrensgegenständliche Projekt unverändert zu Anwendung kommt.

In der mündlichen Verhandlung wurde erörtert, dass das von der Beschwerdeführerin angesprochene „fünfgeschoßige Gebäude“ an der Nordfront über eine Breite von 4,24 m eine Gebäudehöhe von 11,90 m aufweist. Damit hält das Gebäude an der Nordfront, die der Liegenschaft der Beschwerdeführerin zugewandt ist, nicht über die gesamte Breite die zulässige Gebäudehöhe von 9 m ein. Die Einhaltung der Gebäudehöhe ist jedoch, da das Gebäude nicht an der Baulinie gelegen ist, gemäß § 81 Abs. 2 BO mittels Fassadenabwicklung über das gesamte Gebäude nachzuweisen. Dieser Nachweis ist, wie oben dargestellt, aus dem Einreichplan „Fassadenabwicklung“ ersichtlich.

Das Projekt sieht weiters zwei Dachgeschoße vor. Gemäß § 81 Abs. 2 BO darf der oberste Abschluss des Daches in Wohngebieten der Bauklasse I in der offenen, offenen oder gekuppelten bzw. gekuppelten Bauweise keinesfalls höher als 4,5 m, ansonsten keinesfalls höher als 7,5 m über der zulässigen Gebäudehöhe liegen. Da gegenständlich die geschlossene Bauweise vorgesehen ist, darf die Firsthöhe 7,5 m betragen. Diese Vorgabe hält das projektierte Gebäude nach den Einreichunterlagen ein. Auch überschreiten die Giebelflächen laut Einreichplan nicht die in § 81 Abs. 2 BO vorgesehene Größe, bei der sie für die Berechnung der Gebäudehöhe außer Betracht bleiben.

Die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe und der zulässigen Firsthöhe wurde daher im vorliegenden Fall in den Einreichunterlagen nachgewiesen. Ein Vorbringen, inwiefern dies trotz dieses Nachweises nicht der Fall wäre, hat die Beschwerdeführerin nicht erstattet.

Die Beschwerde war daher, soweit sie sich gegen Spruchpunkt 1. des angefochtenen Bescheides richtet, abzuweisen. Soweit sie sich gegen die Spruchpunkte 2. und 3. richtet, war sie als unzulässig zurückzuweisen, da den Anrainern diesbezüglich keine subjektiv-öffentlichen Rechte zukommen.

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.