Landesverwaltungsgericht Wien VGW-011/017/8773/2021

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 16.12.2021
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2021:VGW.011.017.8773.2021

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seine Richterin Mag. Föger-Leibrecht über die Beschwerde des Herrn A. B., vertreten durch RA, gegen das Straferkenntnis des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 64 vom 18.05.2021, Zl. MA64/…/2021, betreffend eine Übertretung nach der Bauordnung für Wien (BO f. Wien), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 12.10.2021,

zu Recht e r k a n n t:

I.Gemäß § 50 VwGVG wird die Beschwerde in der Schuldfrage abgewiesen und das angefochtene Straferkenntnis bestätigt.

In der Straffrage wird der Beschwerde insofern Folge gegeben, als die Geldstrafe auf EUR 2.000,--, bei Uneinbringlichkeit 15 Stunden Ersatzfreiheitsstrafe herabgesetzt wird.

II.Gemäß § 64 Abs. 2 VStG wird der Beitrag zu den Kosten des Verfahrens der belangten Behörde mit EUR 200,-- festgesetzt.

III.Gemäß § 52a VwGVG hat der Beschwerdeführer keinen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens zu leisten.

IV. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Der Spruch des angefochtenen Straferkenntnisses lautet wie folgt:

„Datum: 30.01.2020 - 15.03.2020 und 02.05.2020 - 26.02.2021

Ort: Wien, C.-gasse 1 ident mit Wien, D.-gasse

23, EZ … der Katastralgemeinde E.

Sie haben als Verwalter der Liegenschaft und der darauf befindlichen baulichen Anlagen in Wien, C.-gasse 1 ident mit Wien, D.-gasse 23, EZ … der Katastralgemeinde E.

ohne Veranlassung und Vorwissen der Eigentümer

(F. G., H. K., I. K., J.-gmbH, L. M., Mag. N. O., P. Q., R. S., T. U., Mag. V., Mag. W., X. Y.)

in der Zeit von 30.01.2020 bis 15.03.2020 und 02.05.2020 bis 26.02.2021

insofern nicht dafür gesorgt, dass das Gebäude und die baulichen Anlagen in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften der Bauordnung für Wien entsprechendem Zustand erhalten wurden, als Sie es unterlassen haben,

den im Ausmaß von ca. 30 % schadhaften Verputz der Fassade einschließlich der Gesimse der Straßenschauflächen in der D.-gasse 23 und C.-gasse 1

bauordnungsgemäß und fachgerecht instand setzen zu lassen.

Sie haben dadurch folgende Rechtsvorschrift verletzt:

§ 135 Abs. 1 der Bauordnung für Wien (BO für Wien), LGBl. für Wien Nr. 11/1930 in der Fassung LGBl. für Wien Nr. 69/2018, in Verbindung mit § 135 Abs. 5 BO für Wien, LGBl. für Wien Nr. 11/1930 in der Fassung LGBl. für Wien Nr. 41/2008, und § 129 Abs. 2 BO für Wien, LGBl. für Wien Nr. 11/1930 in der Fassung LGBl. für Wien Nr. 25/2014

Wegen dieser Verwaltungsübertretung wird über Sie folgende Strafe verhängt:

Geldstrafe von EUR 3.200,00

falls diese uneinbringlich ist,

Ersatzfreiheitsstrafe von22 Stunden

Gemäß gemäß § 135 Abs. 1 BO für Wien

Ferner haben Sie gemäß § 64 des Verwaltungsstrafgesetzes 1991 - VStG zu zahlen:

EUR 320,00 als Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens, das sind 10 % der Strafe.

Der zu zahlende Gesamtbetrag (Strafe/Kosten/Barauslagen) beträgt daher

EUR 3.520,00.“

In der dagegen fristgerecht erhobenen Beschwerde wird im Wesentlichen vorgebracht, dass die Firma Z. mit der Durchführung der erforderlichen Arbeiten betreffend die Fassade ordnungsgemäß und zeitgerecht beauftragt worden sei. Es habe Besprechungen gegeben und habe die Firma Z. zugesichert, sich um die Bewilligung für die Aufstellung eines Gerüsts zu kümmern. Die Firma Z. sei eine verlässliche und namhafte Firma und sei nicht damit zu rechnen gewesen, dass die notwendig beauftragten Schritte nicht durchgeführt werden würden. Es sei im Ergebnis nicht nachvollziehbar, welchen Überwachungspflichten er nicht nachgekommen wäre. Auch sei der Spruch zu unbestimmt. Es sei völlig unklar, was darunter zu verstehen sei, dass er nicht dafür gesorgt hätte, dass die baulichen Anlagen der Liegenschaft in einem „guten“ den Vorschriften der Bauordnung für Wien entsprechenden Zustand erhalten werden. Auch sei der Tatzeitraum nicht nachvollziehbar. Auch liege kein Baugebrechen vor. Weiters hätten die aufgrund von Covid-19 erfolgten erheblichen Verzögerungen berücksichtigt werden müssen. Der zweite Lockdown sei völlig ausgeklammert worden. Weiters handle es sich um keine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung, zumal nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zur ordentlichen Verwaltung alle Maßnahmen gehören würden, die der Erhaltung und Verwaltung der Baulichkeit dienen, sich im gewöhnlichen Lauf der Dinge als notwendig und zweckmäßig erweisen, im Wesentlichen den Interessen der Eigentümer dienen und keine besonderen Kosten erfordern. Die Kosten der Sanierungsarbeiten hätten sich auf EUR 165.000,-- belaufen und keine ausreichende Rücklage im Reparaturfonds sei vorhanden gewesen. Bei der Strafbemessung sei die Covid-19 Pandemie, sein hohes Alter und sein schlechter Gesundheitszustand, sowie der Umstand, dass zwischenzeitig bereits die Gerüstaufstellungen erfolgt sei, zu berücksichtigen.

Aufgrund des Beschwerdevorbringens fand am 12.10.2021 eine öffentliche mündliche Verhandlung statt, zu der der Beschwerdeführervertreter, die Vertreterin der belangten Behörde sowie die Zeugen Ab. Ac., Wkm. Ad. Af. sowie der Zeuge Ag. Z. ladungsgemäß erschienen sind.

Nach Durchführung des ergänzenden Ermittlungsverfahrens, insbesondere aufgrund der Ergebnisse der mündlichen Verhandlung und des dort verlesenen Akteninhalts, steht folgender Sachverhalt als erwiesen fest:

Der Beschwerdeführer hat im Tatzeitraum die gegenständliche Liegenschaft verwaltet. Bei der am 12.12.2019 von der MA 37 durchgeführten Ortserhebung am 12.12.2019 wurden festgestellt, dass 30 Prozent der straßenseitigen Fassade einschließlich des Gesimses schadhaft sind. Daraufhin erging der Bescheid der MA 37 vom 08.03.2020, mit dem die Instandsetzung der Fassade binnen 6 Monaten ab Rechtskraft des Bescheides aufgetragen wurde. Diese Frist wurde bis 30.11.2020 erstreckt. Bei der Ortsaugenscheinserhebung am 26.02.2021 war die Fassade noch nicht instandgesetzt worden.

Beweiswürdigung

Die Feststellungen gründen auf den Akteninhalt der belangten Behörde und durchgeführte Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien und sind im wesentlichen unstrittig. Bestritten wurde vom Beschwerdeführer das Vorliegen eines Baumangels.

Die Feststellungen zum Baumangel ergeben sich aufgrund der Erhebungen des Werkmeisters, der auch in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar darlegen konnte, weshalb ein Baugebrechen im Tatzeitraum vorlag. Der Werkmeister verfügt über den entsprechenden Sachverstand, um einen Sachverhalt wie den vorliegenden korrekt wiedergeben zu können und ob ein Mangel als Baugebrechen einzustufen ist. Er konnte in der Verhandlung auch Fotos vorlegen und schlüssig erklären, weshalb ein Baugebrechen vorlag.

Dazu wurde erwogen:

Gemäß § 129 Abs. 2 Bauordnung für Wien hat der Eigentümer (jeder Miteigentümer) dafür zu sorgen, dass die Bauwerke (Gärten, Hofanlagen, Einfriedungen u. dgl.) in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten werden. Für Gebäude in Schutzzonen besteht darüber hinaus die Verpflichtung, das Gebäude, die dazugehörigen Anlagen und die baulichen Ziergegenstände in stilgerechtem Zustand und nach den Bestimmungen des Bebauungsplanes zu erhalten. Instandhaltungsmaßnahmen, durch die öffentliche Interessen berührt werden können, sind vom Eigentümer (jedem Miteigentümer) eines Gebäudes mit mehr als zwei Hauptgeschoßen zu dokumentieren. Diese Dokumentation ist, gegebenenfalls in elektronischer Form, aufzubewahren und muss der Behörde auf Verlangen zur Einsicht zur Verfügung gestellt werden.

Gemäß § 135 Abs. 5 Bauordnung für Wien ist, wer die Verwaltung eines Gebäudes ausübt, für Verletzungen der dem Eigentümer durch dieses Gesetz oder eine dazu erlassene Verordnung auferlegten Pflichten an dessen Stelle verantwortlich, wenn die Tat ohne Veranlassung und Vorwissen des Eigentümers begangen wurde. Der Eigentümer ist neben dem Verwalter verantwortlich, wenn er es bei dessen Auswahl oder Beaufsichtigung an der nötigen Sorgfalt fehlen ließ.

Die Instandhaltungspflicht wird verletzt, wenn der Eigentümer oder der Verwalter eines Gebäudes oder eines sonstigen Bauwerkes auftretende Baugebrechen nicht beseitigt.

Das strafbare Verhalten liegt nicht in der Nichterfüllung eines auf die Beseitigung des Baugebrechens gerichteten baupolizeilichen Auftrages, sondern in der Verletzung der dem Eigentümer kraft Gesetzes obliegenden Instandhaltungspflicht.

Der baupolizeiliche Auftrag nimmt dem Eigentümer nur die Möglichkeit, sich damit zu verantworten, von dem Vorhandensein des Baugebrechens keine Kenntnis besessen zu haben. Eine solche Verantwortung ist allerdings auch deswegen nicht durchschlagend, weil jeder Eigentümer oder Verwalter verpflichtet ist, sich laufend vom guten Zustand seines Bauwerkes zu überzeugen.

Eine Verwaltungsstrafe wegen Verletzung der Instandhaltungspflicht kann auch vor Ablauf der im baupolizeilichen Instandsetzungsauftrag festgesetzten Erfüllungsfrist verhängt werden (VwGH v. 15.11.1960, Zl. 2461/59). Die Fristerstreckung dient lediglich der Hintanhaltung einer Ersatzvornahme (VwGH v. 2.6.1969, Zl. 249/69).

Die MA 37 erstattete die Anzeige im gegenständlichen Fall nach Ablauf der Erfüllungsfrist, und zwar am 08.03.3021.

Was die bestrittene rechtliche Beurteilung der Mängel als Baugebrechen im Sinne des § 129 Abs. 2 der Wiener Bauordnung anbelangt, so ist hinsichtlich der Definitionsmerkmale der Baugebrechen im Sinne dieser Bestimmung auf die höchstgerichtliche Rechtsprechung zu verweisen. Ein Baugebrechen liegt demnach schon immer dann vor, wenn sich der Zustand einer Baulichkeit derart verschlechtert, dass hiedurch öffentliche Interessen berührt werden. Ein solches ist immer schon dann gegeben, wenn durch den bestehenden Zustand eine Gefahr für das Leben, die Gesundheit oder die körperliche Sicherheit einer Person herbeigeführt oder vergrößert werden kann (vgl. dazu das Erkenntnis vom 15.06.2010, Zl. 2007/05/0279, mvH). Dass das Fehlen von Verputz an Außenmauern grundsätzlich als Baumangel anzusehen ist, hat der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung bestätigt, da das blank liegende Mauerwerk nicht nur die Standsicherheit herabmindert, sondern auch die Gefahr weiterer Verputzlockerungen vergrößert (siehe dazu das Erkenntnis vom 16.09.2009 Zl. 2007/05/0290).

Der in der mündlichen Verhandlung einvernommene Zeuge Wkm. Af. konnte glaubhaft darlegen, dass die Fassade schadhaft war und aufgrund der Schäden Wasser in das Mauerwerk eindringen könne und zu einer Vergrößerung des Schadens führe und sich dadurch weitere Verputzteile lösen können. Das Ausmaß des Schadens werde auf 30 Prozent der Fassade geschätzt. Der ebenfalls in der mündlichen Verhandlung einvernommene Zeuge Ag. Z. gab den Schadensgrad mit 40 bis 50 Prozent an. Der Zeuge Wkm. Af. verfügt über ausreichende Sachkenntnisse um einen derartigen Sachverhalt korrekt wieder zu geben und hatte das erkennende Gericht keine Zweifel, dass er den festgestellten Sachverhalt korrekt wiedergegeben hat. Die Einwendungen des Beschwerdeführers waren jedoch bloße Schutzbehauptungen, ohne dass diese weiter fachlich fundiert gewesen wären.

Zum Einwand, die gegenständliche Sanierung falle aufgrund der Höhe der Kosten von EUR 165,000,-- nicht mehr unter die ordentliche Verwaltung, ist auszuführen, dass es der Beschwerdeführer übernommen hat, sich um die Instandsetzung zu kümmern, er hat die Geldmittel beschafft und schließlich den Auftrag an das Unternehmen Z. erteilt. Es kann sohin dahingestellt bleiben, ob es sich bei der Sanierung – und davon geht das erkennende Gericht aus – um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handelt oder nicht. Es war daher die dem Hausverwalter obliegende Instandhaltungspflicht im Tatzeitraum verletzt worden und war der objektive Tatbestand daher als erwiesen anzusehen.

Das Verfahren hat auch nicht ergeben, dass der Hausverwalter in irgendeiner Weise an der Behebung der Mängel gehindert wurde. Der Beschwerdeführer bringt dazu in seiner Rechtfertigung selbst vor, dass das Unternehmen Z. auf Basis des vorgelegten Kostenvoranschlages um einen Betrag von EUR 165.000,-- beauftragt wurde, die Mittel zunächst aufgrund des nicht ausreichenden Reparaturfonds aber noch besorgt werden mussten. Der Auftrag wurde schließlich im November 2020 an das Unternehmen Z. erteilt. Da somit keine Hinderung durch die Eigentümer gegeben war, ergibt sich aus § 5 Abs. 1 VStG unter der dazugehörigen Judikatur des VwGH (vgl. VwGH vom 20.06.1995, Zl. 95/05/0132), dass den Hausverwalter die Verpflichtung traf, alles in seinen Kräften Stehende (Ausschöpfung der tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten) zu unternehmen, um das Baugebrechen innerhalb kürzester Zeit zu beseitigen.

Aufgrund der Coronapandemie hat die MA 37 eine großzügige Erstreckung der Erfüllungsfristen gewährt. Im gegenständlichen Bauauftrag war zunächst die Frist zur Behebung der Mängel mit sechs Monaten festgesetzt worden. Die Frist wurde bis 30.11.2020 von der MA 37 erstreckt. Das Verfahren hat ergeben, dass das Unternehmen Z. Im November 2020 mit der Durchführung der Arbeiten beauftragt wurde, der Beschwerdeführer offensichtlich darauf vertraut hat, dass dieser den Auftrag auch bis Jahresende erfüllt werde. Der in der Verhandlung einvernommene Zeuge Z. hat ausgeführt, sein Malerunternehmen habe früher für Herrn Ac. kleinere Sanierungen erledigt, nicht aber in den letzten Jahren und noch nie so einen großen Auftrag. Herr Z. habe ein weiteres Unternehmen –den Namen wollte Herr Z. in der Verhandlung nicht nennen- für die technische Abwicklung, Einholung einer Bewilligung für die Gerüstaufstellung und Aufstellung des Gerüstes beauftragt. Dieses Unternehmen habe ihn immer wieder vertröstet, doch hätte er vertraut, dass alles erledigt werde, jedoch aufgrund der Corona-Pandemie länger dauere. Er habe auf die regelmäßig erfolgten Nachfragen des Herrn Ac. immer wieder zugesagt, dass alles im Laufen sei. Der Zeuge Ab. Ac., der sich ab Herbst 2020 um die Angelegenheit gekümmert hat, führte in der Verhandlung aus, darauf vertraut zu haben. Erst durch die Aufforderung zur Rechtfertigung habe man herausgefunden, dass noch keine Bewilligung für die Einholung des Gerüstes beantragt worden sei. Daraufhin sei der Auftrag dem Unternehmen Z. entzogen worden. Der Beschwerdeführer ist damit seinen Kontrollpflichten keinesfalls entsprechend nachgekommen. Dem Beschwerdeführer wurde großzügig eine Fristerstreckung bis 30.11.2020 eingeräumt und hätte ihm bewusst sein müssen, dass zu diesem Zeitpunkt zumindest mit den Arbeiten bereits begonnen hätte werden müssen. Es ist im Verfahren hervorgekommen, dass die Verzögerungen aufgrund der Untätigkeit des Unternehmens Z. bzw. seines Subunternehmers zurückzuführen und die Corona Pandemie – wenn überhaupt - nur am Rande eine Rolle gespielt hat. Wäre der Beschwerdeführer ordnungsgemäß seinen Kontrollpflichten nachgekommen, hätte er bemerken müssen, dass das von ihm beauftragte Unternehmen Z. eine Subfirma für die technische Abwickung herangezogen hat und keine Bewilligung für die Gerüstaufstellung eingeholt wurde.

Wenn der Beschwerdeführer einwendet, er habe bereits ein hohes Alter und sei gesundheitlich angeschlagen, ist dazu auszuführen, dass er in diesem Fall rechtzeitig für eine Vertretung sorgen hätte müssen. Offensichtlich hat der Beschwerdeführer erst im Herbst 2020 seinen Sohn um Mithilfe bei Erledigung dieses Auftrages gebeten. Da somit in keiner Weise glaubhaft gemacht wurde, dass dem Beschwerdeführer an der Verletzung der in Rede stehenden Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft, hat er den Tatbestand auch in subjektiver Hinsicht verwirklicht.

Zur Strafbemessung:

Gemäß § 19 Abs. 1 VStG sind Grundlage für die Bemessung der Strafe die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat.

Gemäß § 19 Abs. 2 VStG sind im ordentlichen Verfahren (§§ 40 bis 46) überdies die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommende Erschwerungs- und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Eigenart des Verwaltungsstrafrechtes sind die Bestimmungen der §§ 32 bis 35 des Strafgesetzbuches sinngemäß anzuwenden. Die Einkommens-, Vermögens- und Familienverhältnisse der Beschuldigten sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Im Einzelnen ist festzustellen, dass die vorliegende Tat das Interesse an der Einhaltung eines ordnungsgemäßen und mängelfreien Zustandes von Gebäuden schädigte. Der Unrechtsgehalt der Tat an sich war selbst bei Fehlen sonstiger nachteiliger Folgen keineswegs als gering zu werten.

Zum Verschulden ist auszuführen, dass der Beschwerdeführer keinesfalls untätig war, Hausversammlungen durchgeführt hat, eine Einigung für die Fassadensanierung erzielt hat und auch die Geldmittel beschaffen konnte. Weiters hat er Kostenvoranschläge eingeholt und schließlich das Unternehmen Z. mit der Sanierung beauftragt. Das Gericht verkennt nicht, dass dies, insbesondere vor dem Hintergrund der Pandemie, eine gewisse Zeit in Anspruch nahm. Aufgrund der Corona Pandemie und der damit einhergehenden Auswirkungen auf das gesamte Wirtschaftsleben ist die MA 37 den Beschwerdeführer mit einer großzügigen Fristerstreckung entgegengekommen. Dem Beschwerdeführer ist aber anzulasten, dass er sich nach der Beauftragung mit Vertröstungen von Herrn Z. zufrieden gegeben hat und ist er damit seinen Kontrollpflichten nicht in geeigneter Form nachgekommen. Hätte er das Unternehmen Z. entprechend überwacht, so wäre nicht erst bei der Aufforderung zur Rechtfertigung aufgefallen, dass nicht einmal die Bewilligung zur Aufstellung des Gerüstes eingeholt worden war. Außerdem kann wohl nicht von einer ständigen Geschäftsbeziehung ausgegangen werden, wenn der letzte Auftrag an das Unternehmen Z. mehr als 10 Jahre zurückliegt und es sich immer nur um kleinere Sanierungsarbeiten gehandelt hat. Für eine Vertrauensbasis für die Fassadensanierung fehlt somit wohl auch jegliche Grundlage.

Die verwaltungsstrafrechtliche Unbescholtenheit ist nicht gegeben, einschlägige Vormerkungen liegen jedoch nicht vor.

Mangels Angaben war von durchschnittlichen wirtschaftlichen Verhältnissen auszugehen. Unter Beachtung dieser Strafzumessungsgründe, insbesondere der erschwerten wirtschaftlichen Lage aufgrund der Corona Pandemie sowie des Umstandes, dass mittlerweile ein Fassadengerüst aufgestellt wurde und an der Instandsetzung gearbeitet wird, konnte das Strafausmaß spruchgemäß herabgesetzt werden und erscheint auch im Hinblick auf das fortgeschrittene Alter des Beschwerdeführers und der im Raum stehenden Übergabe der Verwaltungstätigkeit an den Sohn ausreichend. Von einer weiteren Herabsetzung war jedoch aufgrund des bis zu EUR 50.000,-- reichenden Strafrahmens sowie unter der Bedachtnahme auf die generalpräventiven Erwägungen abzusehen.

Der Kostenausspruch stützt sich auf die im Spruch angeführten zwingenden gesetzlichen Bestimmungen.

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.