Landesverwaltungsgericht Wien VGW-111/077/6534/2020/E; VGW-111/077/6535/2020/E

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.06.2021
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2021:VGW.111.077.6534.2020.E

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seinen Richter Dr. Oppel über die Beschwerde der A. GmbH, und der B. GmbH, beide vertreten durch Rechtsanwälte, gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 64, vom 12.07.2017, Zl. ..., mit welchem I.) gemäß § 13 Abs. 2 lit. a der Bauordnung für Wien (BO), LGBl. f. Wien Nr. 11/1930 idgF, die Abteilung von Grundstücken bewilligt sowie gleichzeitig Vorschreibungen gemäß Bauordnung für Wien verfügt wurden, II.) gemäß § 50 BO iVm § 55 BO der Eigentümer des Bauplatzes rot 2, prov. Grundstück (…) verpflichtet wurde, der Gemeinde eine Ersatzleistung in der Höhe von EUR 1.238.280,00 zu entrichten und III.) gemäß § 50 BO iVm § 55 BO der Eigentümer des Bauplatzes rot 1, prov. Grundstück (…) verpflichtet wurde der Gemeinde eine Ersatzleistung in der Höhe von EUR 384.200,00 zu entrichten,

zu Recht e r k a n n t :

I.Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG wird die Beschwerde gegen Spruchpunkt II des beschwerdegegenständlichen Bescheides (Ersatzleistung für Trennstück F2 in Höhe von insgesamt € 1.238.280,00) abgewiesen und der Bescheid Spruchpunkt II bestätigt.

II.Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG wird der Beschwerde gegen Spruchpunkt III des beschwerdegegenständlichen Bescheides (Ersatzleistung für Trennstück F1 in Höhe von insgesamt € 384,200,00) insoweit teilweise stattgegeben, als die zu leistende Ersatzleistung mit 279.647 € bemessen wird, das sind 494,95 € x 565 m², aufgerundet auf volle Euro. Das Mehrbegehren der Beschwerdeführerinnen, die Ersatzleistung noch niedriger zu bemessen bzw. keine Ersatzleistung vorzuschreiben, wird abgewiesen.

III.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit dem beschwerdegegenständlichen Bescheid vom 12.7.2017, ..., hat der Magistrat der Stadt Wien dem damaligen Eigentümer der Liegenschaft … Wien, C.straße, EZ … der KG …, Herrn D. E., die von ihm beantragte Grundabteilung auf der Liegenschaft … Wien, C.-straße, bewilligt und gemäß § 50 BauO für Wien eine Ersatzleistung für abzutretende Grundflächen, die sich bereits im öffentlichen Gut der Gemeinde Wien befinden, in Höhe von € 1.238.280,00 vorgeschrieben. Der Bescheid wurde dem damaligen Liegenschaftseigentümer am 14.7.2017 zugestellt.

Die Beschwerdeführerinnen haben die obgenannte Liegenschaft mit Kaufvertrag vom 20.3.2017 bzw. 16.5.2017 (Daten der Unterfertigung) erworben. Der Eigentumsübergang an dieser Liegenschaft fand am 8.8.2017 (Datum des Einlangens des Antrages auf Einverleibung beim Grundbuchsgericht) statt. Der Vollzug der Eintragung im Grundbuch erfolgte am 29.8.2017.

Die Beschwerdeführerinnen haben am 10.8.2017 und damit rechtzeitig Beschwerde gegen die im obgenannten Bescheid vorgeschriebene Ersatzleistung eingebracht und das Bestehen der Ersatzleistungspflicht dem Grunde und der Höhe nach bestritten.

Es wurde eine mündliche Verhandlung durchgeführt.

Folgender entscheidungswesentliche Sachverhalt steht fest:

Herr D. E. war bis einschließlich 7.8.2017 grundbücherlicher Eigentümer der Liegenschaft ... Wien, C.-straße, und hat bei der Magistratsabteilung 64 um Grundabteilung zwecks Schaffung zweier Bauplätze angesucht, welche ihm mit dem beschwerdegegenständlichen Bescheid erteilt wurde.

Mit Kaufverträgen vom 20.3.2017 bzw. 16.5.2017 (Daten der Unterfertigung) hat Herr E. die obgenannte Liegenschaft mit einem Anteil von 80/100 an die Erstbeschwerdeführerin (A. GmbH) und mit einem Anteil von 20/100 an die Zweitbeschwerdeführerin (B. GmbH) verkauft. Der grundbücherliche Übergang des Eigentums an der gegenständlichen Liegenschaft an die Beschwerdeführerinnen erfolgte mit 8.8.2017 (Einlangen des Antrages auf Einverleibung beim Grundbuchsgericht).

Strittig ist, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe für die im Teilungsplan als Teilungsflächen F1 und F2 bezeichneten Flächen eine Ersatzleistungspflicht zu leisten ist.

Die Trennfläche F1 hat eine Größe von 565 m². Bei der Größenangabe „555 m²“ im Verhandlungsprotokoll vom 21.6.2021 handelt es sich um einen Schreibfehler, der darauf zurückzuführen ist, dass Diktate mit FFP2-Maske und Plexiglasscheibe (auf Grund der COVID 19-Schutzmaßnahmen) über die schlechtere Hörbarkeit fehleranfällig sind. Auf Grund des Akteninhaltes ist offenkundig, dass die Größe richtig „565 m²“ zu lauten hat.

Die Trennfläche F2 hat eine Größe von 1.821 m².

Die Trennfläche F1 hat folgende Historie:

Die Baulinie, welche die Abtretungspflicht hinsichtlich F1 nach § 17 Abs. 4 Bauordnung für Wien ausgelöst hat, wurde erstmals mit Plandokument F., Gemeinderatsbeschluss vom ..., Pr.Zl. ... festgesetzt. Dieses Plandokument wurde mit ... kundgemacht.

Die Trennfläche F1 war jedoch in diesem Zeitraum Teil einer vom Bund durch Gesetz aufgelassenen Bundesstraße, sodass die Abtretungsverpflichtung hinsichtlich der Fläche F1 bis 31.12.2008 als erfüllt galt (Art IV Abs. 5 Bauordnung für Wien). Daraus folgt, dass die Abtretungsverpflichtung hinsichtlich der Fläche F1 mit 1.1.2009 (Ablauf der Übergangsfrist des Art IV Abs. 5 Bauordnung für Wien) entstand. Das Plandokument G., Gemeinderatsbeschluss vom ..., Pr.Zl. ..., hat hier keine entscheidungswesentlichen Änderungen gebracht, zumal die betreffende Baulinie mit dem letztgenannten Plandokument neuerlich festgesetzt wurde. Das letztgenannte Plandokument wurde am … kundgemacht.

Die Trennfläche F2 hat folgende Historie:

Die Baulinie, welche die Abtretungspflicht hinsichtlich F1 nach § 17 Abs. 4 Bauordnung für Wien ausgelöst hat, wurde erstmals mit Plandokument G., Gemeinderatsbeschluss vom ..., Pr.Zl. ... festgesetzt. Dieses Plandokument wurde mit … kundgemacht.

Der von den Beschwerdeführerinnen beigezogene Privatsachverständige hat den Verkehrswert der Trennflächen F1 und F2 dahingehend ermittelt, dass er nach der Vergleichswertmethode den rechtsgeschäftlichen Erwerb vergleichbarer Trennflächen ermittelt hat. Grundlagen seiner Bewertung waren somit bereits aus früheren Baugrundstücken abgetrennte Flächen, die als Trennstücke selbst Gegenstand des rechtsgeschäftlichen Verkehrs sind. Derartige Trennstücke haben sehr eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten und folglich einen deutlich niedrigeren Verkehrswert pro Quadratmeter als insbesondere unparzellierte Baugrundstücke.

Die vom Verwaltungsgericht für die Bewertung der Flächen F1 und F2 beigezogene Amtssachverständige hat den Verkehrswert der Trennflächen F1 und F2 dahingehend ermittelt, dass diese noch als Teil des unparzellierten Baulandes, aus dem heraus die Abtretung zu leisten ist, erfolgt ist. Zu diesem Zweck hat die Amtssachverständige gleichfalls die Vergleichswertmethode angewendet, zu diesem Zweck aber Transaktionen von Baugrundstücken herangezogen, wobei etwaige Unterschiede wie insbesondere bereits bestehende Parzellierungen durch Zu- bzw. Abschläge ausgeglichen wurden.

Den Beschwerdeführerinnen war durch den Verfahrensgang – insbesondere durch die weitergeleiteten Gutachten und durch den ersten Verhandlungstermin am 15.2.2021 – bekannt, dass die Amtssachverständige insoweit von einer anderen Bewertungsgrundlage ausgeht und dass das Verwaltungsgericht diese Bewertungsgrundlage als rechtlich zutreffend in Erwägung zieht. Die Beschwerdeführerinnen haben somit ausreichend Gelegenheit gehabt, die diesbezügliche Bewertungsgrundlage ihres Privatsachverständigen umstellen und ihren Privatsachverständigen ein Gutachten auf den letztgenannten Bewertungsgrundlagen erstellen lassen zu können. Von dieser Möglichkeit haben die Beschwerdeführerinnen keinen Gebrauch gemacht. Stattdessen haben sie bis zum Schluss des Beweisverfahrens an ihrer Argumentation festgehalten, dass die Trennstücke als bereits abgetrennte Flächen und nicht als Teile der Baugrundstücke, aus denen heraus sie abzutreten seien, zu bewerten seien, und dass ihre Rechtsansicht aus dem zum gegenständlichen Beschwerdeverfahren ergangenen Erkenntnis des VwGH vom 04.05.2020, Ra 2019/05/0104 bis 0105-9, hervorginge.

Die Amtssachverständige für Grundstücksbewertung hat den Verkehrswert für die Trennfläche F1 für den 1.1.2009 mit etwa 290,00 € pro m² bewertet.

Die Wertsicherung nach dem Immobilienpreisspiegel hat die Amtssachverständige für Grundstücksbewertung für den Verkehrswert zum Stichtag 30.06.2005 berechnet, und zwar bis „laufend“, was für ihre Berechnung vom Februar 2021 bis Jänner 2021 bedeutet. Dabei ergab die Wertsicherung nach dem Immobilienpreisspiegel zum Stichtag 01.01.2019 mit 319,00 € einen höheren Wert als der nach der Vergleichswertmethode ermittelte Verkehrswert der Fläche F1 für den Stichtag 01.01.2019.

Es war somit offenkundig, dass die Bewertung mit 245,00 € für den Stichtag 30.06.2005 unter Berücksichtigung einer Wertsicherung nach dem Immobilienpreisspiegel für die Beschwerdeführerinnen ungünstiger wäre als eine Bewertung mit 290,00 € für den Stichtag 01.01.2009 unter Berücksichtigung einer Wertsicherung nach dem gleichen Index.

Die Ersatzleistung wurde mit dem beschwerdegegenständlichen Bescheid vom 12.07.2017 mit Juli 2017 festgesetzt (Zustellnachweis vom 14.07.2017 an den Beschwerdeführervertreter befindet sich im Behördenakt). Die vorgeschriebene Ersatzleistung wurde von den Beschwerdeführerinnen im April 2019 mit Vorbehalt bezahlt.

In der mündlichen Verhandlung wurden aus der Wertsicherung des Betrages von 245,00 € für den Stichtag 30.06.2005 nach dem Immobilienpreisindex folgende Beträge für eine Wertsicherung des Betrages von 290,00 € für den Stichtag 01.01.2009 rückgerechnet:

Für Juli 2017 € 441,82 pro m² sowie für April 2019 € 494,95 pro m2.

Diese Rechnungen wurden vom Beschwerdeführerinnenvertreter ohne Rundungen mit diesen Ergebnissen durchgeführt und von der Amtssachverständigen rechnerisch bestätigt, jedoch jeweils auf volle Eurobeträge aufgerundet.

Das Verwaltungsgericht ist in diesem Punkt der Aufrundung durch die Amtssachverständige nicht gefolgt, weil der nächste Rechengang ohnedies in einer Multiplikation mit der Anzahl der Quadratmeter bestand und nach Einschätzung des Verwaltungsgerichtes mit einer allfälligen Rundung zugewartet werden konnte, ob eine solche nach der Multiplikation mit der Anzahl der Quadratmeter noch notwendig erscheint.

Das Verwaltungsgericht gelangt somit zu folgenden, nach dem Immobilienpreisspiegel valorisierten Werten für das Trennstück F1:

Stichtag 01.01.2009: 163.850 € (290 € x 565 m²).

Stichtag Juli 2017: 249.628 € (441,82 € x 565 m², abgerundet auf volle Euro).

Stichtag April 2019: 279.647 € (494,95 € x 565 m², aufgerundet auf volle Euro).

Die Trennfläche F2 hat folgende Historie:

Die Baulinie, welche die Abtretungspflicht nach § 17 Absatz 4 Bauordnung für Wien auslöst, wurde erstmals mit Plandokument G., Gemeinderatsbeschluss vom ..., Pr.Zl. ..., festgesetzt. Dieses Plandokument wurde am … kundgemacht.

Die Amtssachverständige für Grundstücksbewertung hat den Quadratmeterpreis für das Trennstück F2 zum Bewertungsstichtag 20.10.2016 mit 680,00 € bewertet.

Eine allfällige Wertsicherung bis „laufend“, d.h. bis Februar 2021 (E-Mail der Amtssachverständigen vom 26.02.2021 im Gerichtsakt), nach dem Immobilienpreisspiegel ergibt für den 14.07.2017 keine Änderung (keine Erhöhung der Immobilienpreise von Februar 2016 auf Juli 2017) und für Februar 2021 einen Anstieg auf 923,00 € pro m².

Nimmt man für die Teilfläche F2 keine Wertanpassung vor, so errechnet sich der Grundstückswert für den Stichtag 20.10.2016 mit 1.238.280 € (680 € x 1.821 m²).

Aus diesen Grundlagen hat das Verwaltungsgericht folgende Beträge berechnet:

Trennfläche F1 zum Stichtag April 2019: 279.647 €.

Trennfläche F2 zum Stichtag 20.10.2016 1.238.280 €

Summe Trennflächen F1 und F2 1.486.880 €.

Die Beweiswürdigung gründet auf das durchgeführte Ermittlungsverfahren, den schlüssigen und nachvollziehbaren Gutachten der beiden dem Verfahren beigezogenen Amtssachverständigen sowie der Aktenlage. Dabei war die Beweiswürdigung maßgeblich dadurch gekennzeichnet, dass die Sachverhaltsfragen selbst für die Verfahrensparteien weitgehend unstrittig waren und die Lösung von Rechtsfragen, die jeweils Grundlage der darauf aufbauenden Sachverhaltsfragen darstellten, im Zentrum des Beschwerdeverfahrens standen. Im Wesentlichen sind daher die Beschwerdeführerinnen dem grundstückstechnischen Amtssachverständigen überhaupt nicht und der Amtssachverständigen für Grundstücksbewertung nicht auf der Grundlage der gleichen Annahmen entgegengetreten.

Insbesondere sind die Beschwerdeführerinnen der Bewertung der Trennstücke durch die Amtssachverständige ausgehend von der abweichenden Annahme, dass diese Trennstücke als eigenständige Objekte des rechtsgeschäftlichen Verkehrs zu bewerten seien, entgegengetreten, bestanden unterschiedliche Annahmen hinsichtlich des rechtlich maßgeblichen Bewertungsstichtages und vertraten die Beschwerdeführerinnen konsequent die Rechtsansicht, dass eine Wertanpassung überhaupt nicht vorzunehmen sei. Insoweit standen rechtlich zu lösende Grundsatzfragen im Vordergrund, wohingegen die sachverhaltsmäßigen Ergebnisse für den Fall, dass die Grundlagen für die sachverständig durchzuführende Bewertung rechtlich korrekt sein sollten, im Zuge der mündlichen Verhandlung nicht in Zweifel gezogen und sogar in weiten Bereichen außer Streit gestellt wurden. Die Problematik des Beschwerdeverfahrens lag somit insgesamt nicht in der Beweiswürdigung. Die Sachverhaltsfeststellungen ergaben sich schlüssig und nachvollziehbar aus den Fragestellungen und aus den diesen Fragestellungen zu Grunde liegenden rechtlichen Beurteilungen bzw. Annahmen.

In rechtlicher Hinsicht wurde erwogen:

§ 50 BauO für Wien lautet:

„Ersatzleistung für Grundabtretungen zu Verkehrsflächen; Kostenersatz

§ 50. (1) In den Fällen des § 10 Abs. 1 lit. b und c besteht die Verpflichtung zur Entrichtung einer Ersatzleistung in der Höhe des vollen Grundwertes, wenn von den Anrainern unentgeltlich abzutretende (§§ 17 Abs. 1 und 4 und 18) Grundflächen bereits im Eigentum der Gemeinde stehen.

(2) Erfolgt der Ausbau der Verkehrsfläche durch die Gemeinde, besteht die Verpflichtung zum Ersatz der Kosten für die Freimachung der Grundflächen sowie die Herstellung der Höhenlage.

(3) Die Verpflichtung zur Entrichtung einer Ersatzleistung und zum Kostenersatz entfällt, wenn seit dem Ausbau der Verkehrsfläche und dem Eigentumserwerb der Gemeinde mehr als dreißig Jahre verstrichen sind.“

§ 129b BauO für Wien lautet:

„Verantwortlichkeit des Grundeigentümers; Vorzugspfandrecht

§ 129b. (1) Bewilligungen und Bescheiden nach diesem Gesetz kommt dingliche Wirkung zu. Dies gilt auch für Bescheide oder Verfahrensanordnungen im Ersatzvornahmeverfahren.

(2) Der Eigentümer (jeder Miteigentümer) einer Liegenschaft haftet der Behörde gegenüber für alle diesem Gesetz widersprechenden Zustände auf seiner Liegenschaft, die von einer dritten Person mit oder ohne seine Zustimmung hervorgerufen worden sind, neben dieser. Jeder Eigentümer (Miteigentümer) einer Liegenschaft ist verpflichtet, der Behörde bekanntzugeben, wer Eigentümer der Bauwerke auf seiner Liegenschaft ist. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, sind die Aufträge zur Beseitigung aller diesem Gesetz widersprechenden Zustände auf seiner Liegenschaft unbeschadet seiner privatrechtlichen Ersatzansprüche gegen den Dritten ihm zu erteilen.

(3) Für alle Kosten, die der Stadt Wien für eine im Wege der Ersatzvornahme (§ 4 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes) in Vollziehung eines baupolizeilichen Auftrages erbrachte Leistung erwachsen sind, besteht an der Liegenschaft für die Stadt Wien ein gesetzliches Vorzugspfandrecht vor allen privaten Pfandrechten. Das gleiche gilt für die Kosten von Maßnahmen, die die Behörde auf Grund des § 123 Abs. 3 oder des § 129 Abs. 6 gesetzt hat.“

Der VwGH hat in dem im gegenständlichen Beschwerdeverfahren Erkenntnis vom 04.05.2020, Ra 2019/05/0104 bis 0105-9, auszugsweise Folgendes ausgeführt:

„13 Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

14 Die Revision ist in Anbetracht der Frage der Bemessung der Ersatzleistung zulässig.

15 In der Revision wird im Wesentlichen ausgeführt, es sei kein entgeltlicher Erwerb der gegenständlichen Flächen durch die Stadt Wien erfolgt. § 50 BO in der Fassung vor der Novelle LGBl. Nr. 25/2014 habe vorausgesetzt, dass die jeweiligen Grundflächen gegen Entgelt erworben worden seien. Aus den Gesetzesmaterialien gehe hervor, dass mit der neuen Formulierung des § 50 BO nicht von dem Prinzip abgewichen werden sollte, dass die Flächen, für die eine Ersatzleistung begehrt werden könne, entgeltlich von der Stadt Wien erworben sein müssen. 16 Auch nach einer Wortinterpretation könne sich eine Ersatzleistung nur dann ergeben, wenn zuvor durch die Gemeinde für diese Fläche auch tatsächlich irgendwelche Aufwendungen erforderlich gewesen seien. Dies sei im vorliegenden Fall nicht gegeben. Daher liege auch eine Bereicherung der Stadt Wien und damit ein Wertungswiderspruch zu § 17 Abs. 4a BO vor, wobei auf das Erkenntnis VwGH 17.12.2018, Ro 2018/05/0008, zu verweisen sei. Abgesehen davon wäre § 50 BO jedenfalls dahingehend teleologisch zu reduzieren, dass Abs. 1 dieser Bestimmung nur dann anzuwenden sei, wenn die jeweilige Grundfläche entgeltlich von der Gemeinde erworben worden sei. Dies sei auch im Rahmen einer verfassungskonformen Interpretation des § 50 Abs. 1 BO zu fordern. Eine sachliche Rechtfertigung dafür, dass eine Ersatzleistung an die Gemeinde zu leisten sei, unabhängig davon, ob die Grundfläche von dieser entgeltlich oder unentgeltlich erworben worden sei, bestehe nicht.

17 Außerdem habe die Gemeinde anlässlich der an sie erfolgten unentgeltlichen Übertragung auch noch Zweckzuschüsse für Aufwendungen betreffend die gegenständlichen Grundflächen als ehemalige Bundesstraßen erhalten. Es würde sich daher, wenn sie nunmehr auch noch Ersatzleistungen bekäme, eine sachlich ungerechtfertigte Bereicherung der Gemeinde ergeben. Dies widerspräche den allgemeinen Grundsätzen der Rechtsordnung. Nach dem Erkenntnis VwGH 17.12.2018, Ro 2018/05/0008, dürfe sich weder eine Bereicherung noch ein Schaden der Gemeinde ergeben. Lediglich die Republik Österreich habe die gegenständlichen Flächen entgeltlich erworben, dies jedoch vor mehr als 30 Jahren. 18 Die "Verjährungsbestimmung" des § 50 Abs. 3 BO sei jedenfalls dahingehend auszulegen oder zumindest analog so anzuwenden, dass im Fall eines unentgeltlichen Erwerbes durch die Stadt Wien hinsichtlich der anzuwendenden Frist auf den letzten entgeltlichen Erwerb einer Gebietskörperschaft (Land Wien bzw. Republik Österreich), mit dem die gegenständlichen Flächen in das öffentliche Gut als Verkehrsflächen übertragen worden seien, abzustellen sei. Da die gegenständliche Verkehrsfläche bereits mehr als 30 Jahre im öffentlichen Gut, nämlich im Eigentum der Republik Österreich, dann des Landes Wien und schließlich der Gemeinde gestanden sei und vor mehr als 30 Jahren, nämlich 1972 bis 1974, ausgebaut worden sei, sei § 50 Abs. 3 BO hier anzuwenden, sodass auch aus diesem Grund keine Ersatzleistung zu entrichten sei. Dem Gesetz könne nicht unterstellt werden, die Zugehörigkeit zum öffentlichen Gut über mehr als 30 Jahre, sei es infolge eines entgeltlichen Erwerbs durch die Republik Österreich, sei es infolge eines entgeltlichen Erwerbs durch die Gemeinde, ohne sachliche Rechtfertigung unterschiedlich zu regeln. 19 Art. IV Abs. 5 BO habe bereits vor dem Inkrafttreten der Novelle LGBl. Nr. 25/2014 gegolten. Damals sei keine planwidrige Lücke vorgelegen, da § 50 BO in der Fassung vor der Novelle LGBl. Nr. 25/2014 ausdrücklich vorausgesetzt habe, dass die Flächen von der Gemeinde gegen Entgelt erworben worden seien. Erst durch die Novelle LGBl. Nr. 25/2014 ergebe sich eine planwidrige Gesetzeslücke, die durch eine analoge Anwendung des § 50 Abs. 3 BO zu schließen sei.

20 Für die Ermittlung der Ersatzleistung sei nicht auf die Widmung der an die Verkehrsfläche angrenzenden Liegenschaft, sondern auf den Verkehrswert der konkret gegenständlichen Verkehrsfläche abzustellen. Maßgeblich sei nur der Verkehrswert (Tauschwert) derselben.

21 Eine Verletzung von Verfahrensvorschriften ergebe sich im Übrigen daraus, dass aufgrund eines aktenwidrig angenommenen Datums des Kaufvertrages der gegenständliche Kaufvertrag nicht in die Vergleichswertberechnung einbezogen worden sei (wurde näher ausgeführt).

22 Mit § 1 lit. a des Bundesgesetzes über die Auflassung und Übertragung von Bundesstraßen, BGBl. I Nr. 50/2002, wurden die im Verzeichnis 3, Bundesstraßen B, des Bundestraßengesetzes 1971 enthaltenen Straßenzüge als Bundesstraßen aufgelassen. Das bücherliche und außerbücherliche Eigentum sowie dingliche Rechte des Bundes an den aufgelassenen Bundesstraßen samt ihren Bestandteilen ging gemäß § 4 Abs. 1 leg. cit. entschädigungslos von Gesetzes wegen auf die Bundesländer über, in deren Gebiet die Bundesstraßen oder Bundesstraßenteile lagen. Das Bundesgesetz über die Auflassung und Übertragung von Bundesstraßen ist gemäß seinem § 17 am 1. April 2002 in Kraft getreten.

23 Gemäß Art. IV Abs. 5 BO in der Fassung LGBl. Nr. 18/2002 gelten für die vom Bund durch Gesetz aufgelassenen Bundesstraßen die gemäß § 17 Abs. 4 BO und § 18 BO bestehenden Verpflichtungen zur unentgeltlichen Übertragung der Verkehrsflächen in das öffentliche Gut sowie die Anliegerleistungen gemäß §§ 50, 51 und 54 BO bis 31. Dezember 2008 als erfüllt.

24 § 17 BO idF LGBl. Nr. 25/2014 lautet auszugsweise: (…)

25 § 39 BO regelt die Enteignung für Verkehrsflächen und öffentliche Aufschließungsleitungen.

26 § 50 BO idF LGBl Nr. 25/2014 lautet: (…)

28 Die Gesetzesmaterialien (BlgWrLT Nr. 9/2014, LG-02618- 2013/0001, S 8) zu § 50 BO in der hier maßgebenden Fassung LGBl. Nr. 25/2014 lauten:

"Zu Z 27 (§ 50): Die bisherige Bestimmung des § 50 hat in mehrfacher Hinsicht zu Unklarheiten geführt. Einerseits war nach der Überschrift ein bloßer ‚Beitrag zu den Kosten der Erwerbung von Verkehrsflächen' einzuheben, andererseits entstand nach dem Text der Vorschrift eine Verpflichtung zum ‚Kostenersatz', was einen vollständigen Ersatz der der Gemeinde für die Erwerbung von Verkehrsflächen entstandenen Kosten bedeutete. Die Verpflichtung zum Kostenersatz entstand weiters nur dann, wenn der Erwerb der betreffenden Grundflächen ausdrücklich ‚zur Eröffnung von Verkehrsflächen' erfolgte und entfiel daher in jenen Fällen, in denen die Flächen zu anderen Zwecken, etwa zur Errichtung einer Parkanlage, erworben wurden und erst später im Bebauungsplan eine Verkehrsfläche vorgesehen wurde. Darüber hinaus kann in der Praxis, wenn seit dem Erwerb lange Zeit verstrichen ist, oftmals nicht oder nicht mit Gewissheit geklärt werden, ob eine Grundfläche ausdrücklich für den Straßenausbau erworben wurde und welcher Betrag seinerzeit dafür entrichtet wurde. Durch die Neufassung des § 50 wird klar gestellt, dass die in dieser Bestimmung vorgesehene Geldleistung in jenen Fällen zu entrichten ist, in denen die unentgeltliche Abtretung einer Grundfläche zu einer Verkehrsfläche entweder nicht möglich ist, weil die betreffende Fläche bereits öffentliches Gut ist, oder die Abtretung eine Transaktion erfordern würde, weil die Fläche im privaten Eigentum der Gemeinde steht. Sie stellt daher gemäß Abs. 1 keinen ‚Kostenersatz', sondern eine ‚Ersatzleistung' dar, für die der volle Grundwert maßgeblich ist. Darüber hinaus sind gemäß Abs. 2 der Gemeinde jene Kosten zu ersetzen, die ihr im Falle eines Ausbaus der Verkehrsfläche für die Freimachung der Grundflächen und die Herstellung der Höhenlage erwachsen. Diese Verpflichtungen sollen gemäß Abs. 3 im Sinne einer Verjährung dann nicht mehr bestehen, wenn die Verkehrsfläche bereits ausgebaut wurde und seit diesem Ausbau und dem Eigentumserwerb der Gemeinde - ähnlich wie nach § 58 Abs. 2 lit. d und Abs. 3 - mehr als 30 Jahre verstrichen sind; in diesem Zusammenhang ist auch auf die Judikatur des VwGH zu verweisen, wonach der lange andauernde Gemeingebrauch einer Grundfläche, die im Eigentum einer Gebietskörperschaft steht, dieser Fläche die Qualifikation eines öffentlichen Gutes verliehen wird (vgl. VwGH 14.12.2004, 2003/05/0194). Der Entfall des Erfordernisses eines Ankaufs im Privateigentum der Gemeinde stehender Flächen und der anschließenden unentgeltlichen Abtretung dieser Flächen zur öffentlichen Verkehrsfläche stellt einerseits eine Verfahrenserleichterung sowohl für den Abtretungsverpflichteten als auch für die Gemeinde dar und führt darüber hinaus zu einer Gleichbehandlung der Eigentümer abtretungsverpflichteter Liegenschaften."

29 Unstrittig ist im vorliegenden Fall, dass hinsichtlich der in den Abteilungsplänen als F 1 und F 2 bezeichneten Flächen eine unentgeltliche Abtretungspflicht im Zuge der Schaffung der Bauplätze der Revisionswerberinnen gemäß § 17 Abs. 1 und 4 BO besteht. Unstrittig ist weiters, dass die Flächen F 1 und F 2 nicht im Eigentum der Revisionswerberinnen stehen, sondern im Eigentum der Gemeinde Wien.

30 Entgegen der Auffassung der Revisionswerberinnen kommt es bei der Ersatzleistungspflicht gemäß § 50 Abs. 1 BO nicht darauf an, ob die Gemeinde die nunmehr unentgeltlich abzutretenden Grundflächen seinerzeit gegen Entgelt oder unentgeltlich erworben hat. Nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut kommt es nur darauf an, dass diese Flächen im Eigentum der Gemeinde stehen. 31 Wie sich auch aus den oben wiedergegebenen Gesetzesmaterialien in diesem Zusammenhang ergibt, geht es bei der Ersatzleistung nicht darum, der Gemeinde ihre Aufwendungen beim Erwerb der Grundflächen zu ersetzen. Die Leistung ist vielmehr ein Ersatz dafür, dass dann, wenn die abzutretenden Grundflächen bereits im Eigentum der Gemeinde stehen, keine Abtretung in natura zu erfolgen hat. Der bloße Umstand, dass die abzutretenden Grundflächen nicht im Eigentum des Abtretungsverpflichteten oder eines Dritten (vgl. dazu § 17 Abs. 4a BO) stehen, sondern bereits im Eigentum der Gemeinde, soll keine Besserstellung des Abtretungsverpflichteten gegenüber anderen Abtretungsverpflichteten ergeben. Eine Ersatzleistungspflicht im Sinne des § 50 Abs. 1 BO ist daher im vorliegenden Fall zu bejahen.

32 Der eindeutige Gesetzeswortlaut des § 50 Abs. 3 BO bietet im Übrigen auch keinen Anhaltspunkt für die Auffassung der Revisionswerberinnen, dass ein anderer Zeitpunkt eines Eigentumserwerbes als jener durch die Gemeinde nach dieser Bestimmung relevant wäre. Dies fügt sich auch systematisch in den Zusammenhang mit § 50 Abs. 1 BO, nach dem es, wie bereits dargelegt, ausschließlich auf das jetzige Eigentum der Gemeinde ankommt.

33 Steht eine abzutretende Grundfläche im Eigentum derselben Person wie der Bauplatz, ist die Grundfläche in natura in das öffentliche Gut zu übertragen. Befindet sich die abzutretende Grundfläche im Eigentum eines Dritten, ermöglicht § 17 Abs. 4a BO dem Abteilungswerber, seiner Abtretungsverpflichtung durch die Entrichtung einer Geldleistung nachzukommen. Steht die Grundfläche im Eigentum der Gemeinde, bedeutet dies nicht, dass die Abtretungsverpflichtung allein aufgrund dessen entfällt, sondern es ist dann jedenfalls eine Geldleistung zu entrichten. Fraglich bleibt aber, wie die Ersatzleistung zu bemessen ist, damit sie in "der Höhe des vollen Grundwertes" im Sinne des § 50 Abs. 1 BO festgesetzt wird.

34 Wie der Verwaltungsgerichtshof bereits im hg. Erkenntnis vom 17.12.2018, Ro 2018/05/0008, zu § 17 Abs. 4a erster Satz BO festgehalten hat, nimmt der Gesetzestext durch die Wendung "in der Höhe des vollen Grundwertes" systematisch auf jene Grundflächen Bezug, bezüglich derer der Verpflichtung zur Übertragung in natura nicht entsprochen werden kann. Im Zusammenhang mit § 17 Abs. 4a BO kam der Verwaltungsgerichtshof zu dem Schluss, dass die Geldleistung nach dieser Bestimmung dazu dient, der Gemeinde die ihr durch den (für den Straßenausbau notwendigen) Grunderwerb erwachsenden Aufwendungen zu ersetzen. Auf Grund des § 17 Abs. 4a BO darf der Gemeinde weder eine Bereicherung noch auch ein Schaden entstehen. Maßgeblich müsse daher sein, wie viel die Gemeinde im Fall der Enteignung an den Dritten zu zahlen hätte. Der Verwaltungsgerichtshof hat dem Verwaltungsgericht Wien beigepflichtet, dass die Ermittlung der Höhe der Geldleistung nach § 17 Abs. 4a BO dementsprechend nicht anhand der Eigenschaften des Bauplatzes, sondern anhand der Eigenschaften der abzutretenden Grundfläche zu erfolgen hat. Bei der Bewertung der abzutretenden Grundfläche habe aber im Übrigen die Festlegung als Verkehrsfläche, die der Gemeinde ja erst die Enteignung gemäß § 39 BO ermögliche, außer Betracht zu bleiben. Es sei somit auf diejenige fiktive Nutzungsmöglichkeit der betroffenen Grundfläche abzustellen, die sich ergeben hätte, wenn die Festlegung als Verkehrsfläche nicht erfolgt wäre.

35 Diese Grundsätze sind auch auf den vorliegenden Fall anzuwenden: Ausgangspunkt hat die Erfüllung der Abtretungsverpflichtung in natura zu sein. Es kommt daher auf den Wert der abzutretenden Flächen an, nicht aber auf den Wert irgendwelcher anderer Grundflächen, insbesondere auch nicht der angrenzenden (hier: neugeschaffenen) Bauplätze.

36 Wie der Verwaltungsgerichtshof im zitierten Erkenntnis vom 17.12.2018, Ro 2018/05/0008, hervorgehoben hat, bestand bis zur Novelle LGBl. Nr. 41/2005 die Regelung, wonach der Abteilungswerber die betreffenden Grundflächen jedenfalls, wenn nötig auch im Wege der Enteignung, zunächst selbst zu erwerben hatte, um sie anschließend in das öffentliche Gut zu übertragen. Die oben zitierten Gesetzesmaterialien zeigen, dass dieser an sich überflüssige Vorgang des doppelten Eigentumserwerbes durch die Regelung des § 50 BO entfallen soll, wenn die Fläche bereits im Eigentum der Gemeinde steht. Dabei macht es auch keinen Unterschied, ob die Fläche bereits öffentliches Gut ist oder sich in einer Privateinlage der Stadt Wien befindet (vgl. auch dazu die oben zitierten Gesetzesmaterialien).

37 Wie im Fall des § 17 Abs. 4a BO erspart sich der Abtretungsverpflichtete auch im Fall des § 50 BO den Eigentumserwerb, um seiner Abtretungsverpflichtung in natura nachkommen zu können, er muss aber stattdessen in beiden Fällen eine Geldleistung erbringen. In Bezug auf die Höhe der Geldleistung ist daher auch hier ausschlaggebend, wieviel für den Erwerb der abzutretenden Grundflächen zu zahlen wäre. Diesen Wert muss der Abtretungsverpflichtete nunmehr als Geldleistung im Sinne des § 50 BO erbringen. Dabei hat allerdings, entsprechend den Ausführungen in VwGH 17.12.2018, Ro 2018/05/0008, die Festsetzung als Verkehrsfläche der Gemeinde, die ja die Anliegerverpflichtungen erst auslöst, außer Betracht zu bleiben. 38 Für den vorliegenden Fall bedeutet dies nun, dass zunächst festzustellen ist, wann die Baulinie, die die Abtretungsverpflichtung nach § 17 Abs. 4 BO auslöst, festgesetzt wurde (bemerkt wird, dass, so lange eine Bundesstraße gegeben war, keine Abtretungsverpflichtung nach § 17 Abs. 4 BO bestehen konnte und dieser Zeitpunkt daher erst nach Auflösung der Bundesstraße liegen kann). Sodann ist der "volle Grundwert", den die abzutretenden Flächen unmittelbar zuvor hatten, zu ermitteln. 39 Das angefochtene Erkenntnis war auf Grund der obigen Darlegungen gemäß § 42 Abs. 2 Z 1 BO wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufzuheben.“

Ausgehend von diesem Erkenntnis war daher zunächst die Rechtsfrage zu lösen, ob der „volle Grundwert“ für die Trennstücke F1 und F2 danach zu ermitteln ist, welchen Verkehrswert derartige Trennstücke im rechtsgeschäftlichen Verkehr haben, oder danach, welcher Wert grundsätzlich als Enteignungsentschädigung an den Eigentümer des unparzellierten Baugrundstücks zu leisten wäre, falls er diese Flächen gegen Entschädigung abtreten müsste.

Die Beschwerdeführerinnen haben das zit. Erkenntnis des VwGH dahingehend interpretiert, dass es auf den Wert der Trennstücke F1 und F2 im rechtsgeschäftlichen Verkehr ankommen würde. Auf dieser rechtlichen Annahme baut auch der von den Beschwerdeführerinnen beigezogene Privatsachverständige auf.

Dieser rechtlichen Interpretation durch die Beschwerdeführerinnen ist entgegen zu halten, dass dem zit. Erkenntnis des VwGH zu Folge maßgeblich ist, wie viel die Gemeinde im Fall der Enteignung an den Dritten zu zahlen hätte (Rz 34 des zit. Erkenntnisses). In Bezug auf die Höhe der Geldleistung ist daher ausschlaggebend, wie viel für den Erwerb der abzutretenden Grundflächen zu zahlen wäre (Rz 37 des zit. Erkenntnisses).

Durch die Enteignungsentschädigung soll der Enteignete in seinem Vermögen so gestellt werden, wie er ohne die Enteignung gestellt wäre. Die Enteignungsentschädigung soll somit den Vermögensverlust des Enteigneten ausgleichen.

Gegenstand einer solchen vergleichsweise gedachten Enteignung sind jedoch nicht die Trennstücke F1 und F2, weil diese durch die Grundabtretung erst geschaffen würden. Der gedachte Enteignete ist somit nicht Eigentümer der bereits abgetretenen Trennstücke F1 und F2. Diese sind vielmehr noch Teil des unparzellierten Baulandes. Der gedachte Enteignete verliert somit einen Teil des noch nicht parzellierten Baulandes.

Zweck der Enteignungsentschädigung ist es, die Vermögensminderung des Enteigneten auszugleichen. Es ist daher durch die Enteignungsentschädigung der Verlust eines Teils des noch nicht parzellierten Baugrundstückes auszugleichen.

Der Verkehrswert der bereits abgetrennten Flächen F1 und F2 ist aus diesen Erwägungen bereits dem Grunde nach nicht geeignet, eine Grundlage für die gedachte Enteignungsentschädigung des Abtretungspflichtigen zu begründen. Der Verkehrswert der bereits abgetretenen Flächen F1 und F2 hat insoweit keine Aussagekraft darüber, welche Vermögensminderung durch die Grundabtretung eintritt und welche Enteignungsentschädigung daher notwendig wäre, um eine solche Vermögensminderung auszugleichen.

Die diesbezügliche Rechtsansicht der Beschwerdeführerinnen und das auf der Annahme der Richtigkeit dieser Rechtsansicht aufbauende, von den Beschwerdeführerinnen vorgelegten Privatgutachten gehen daher ins Leere.

Zum Trennstück F1 ist zunächst auszuführen, dass dem zit. Erkenntnis des VwGH (Rz 38) zufolge zunächst festzustellen ist, wann die Baulinie, die die Abtretungsverpflichtung nach § 17 Abs. 4 Bauordnung für Wien auslöst, festgesetzt wurde. Diese Festsetzung erfolgte mit ... (Kundmachung des Plandokumentes F., Gemeinderatsbeschluss vom ..., Pr.Zl. ...). Allerdings konnte, wie das zit. Erkenntnis des VwGH (Rz 38) ausdrücklich hinweist, eine Abtretungsverpflichtung nach § 17 Abs. 4 Bauordnung für Wien nicht bestehen, so lange eine Bundesstraße gegeben war, und dieser Zeitpunkt daher erst nach Auflösung der Bundesstraße liegen. Dem aufrechten Bestehen eine Abtretungsverpflichtung stand darüber hinaus bis 31.12.2008 die Bestimmung des Art. IV Abs. 5 Bauordnung für Wien entgegen, weil die Abtretungsverpflichtung dieser Bestimmung zufolge bis 31.12.2008 als erfüllt galt. Daraus leitet sich als maßgeblicher Bewertungsstichtag (Tag des Entstehens einer aufrechten Abtretungsverpflichtung) der 1.1.2009 ab.

Der Amtssachverständige hat für das Trennstück F1 für den Bewertungsstichtag 1.1.2009 schlüssig und nachvollziehbar einen Verkehrswert von € 290/m² ermittelt, und zwar ausgehend davon, welche Enteignungsentschädigung für die Abtretung dieser Fläche aus dem unparzellierten Bauland zu zahlen wäre, wenn die durch die Abtretung herbeigeführte Vermögensminderung ausgeglichen werden soll.

Zur Frage der Valorisierung dieses Betrages hat das Verwaltungsgericht Folgendes erwogen:

Zur Frage der Valorisierung der Entschädigungssumme besteht umfangreiche Rechtsprechung des OGH, die in einschlägiger Kommentarliteratur zusammengefasst ist. Die nachfolgende Darstellung folgt Eliskases/Linimayer in Schwimann/Kodek, ABGB Praxiskommentar, Band 3, 5. Auflage 2020, § 365 ABGB, Rz 41:

„Nur in Ausnahmefällen lässt die Rechtsprechung die Valorisierung der Entschädigungssumme zu - in Fällen eines krassen Missverhältnisses zwischen dem Wert der enteigneten Liegenschaft im Zeitpunkt der Enteignung und im Zeitpunkt der Festsetzung der Entschädigung sowie starker Geldwertveränderung. Solange aber der Enteignete noch den Nutzen aus der Sache ziehen kann und ihm diese daher als Äquivalent zur Verfügung steht, gibt es keinen Grund für eine Valorisierung. Wurde die Enteignung aber vollzogen, steht dem Enteigneten weder die Sache noch deren Gegenwert zur Verfügung, weshalb ein Ausgleich für die Geldentwertung gerechtfertigt ist. Bejaht hat der OGH eine Aufwertung des Entschädigungsbetrages bei einer Verfahrensdauer von mehr als zehn Jahren bei Indexsteigerung von 32 %, Verfahrensdauer von elf Jahren und einer Geldentwertung von 29 %, Verfahrensdauer von sechs Jahren bei Indexsteigerung von 13 %, Verfahrensdauer in 1. Instanz von mehr als sieben Jahren und einer Geldentwertung von 16,9 %. Verneint wurde sie bei einer Verfahrensdauer von rund vier Jahren, von rund viereinhalb Jahren und von rund siebeneinhalb Jahren.“

Zur Frage des für die Bemessung maßgeblichen Zeitpunktes führen Eliskases/Linimayer in Schwimann/Kodek, ABGB Praxiskommentar, Band 3, 5. Auflage 2020, § 365 ABGB, Rz 37, aus, die ältere Rechtsprechung habe auf die Erlassung des Enteignungsbescheides erster Instanz abgestellt, die neuere Rechtsprechung Stelle jedoch auf den Eintritt seiner Rechtskraft ab. Entgegen der Rechtsprechung gehe ein Teil der Lehre davon aus, dass bei gerichtlicher Bestimmung des Entschädigungsbetrages ein anderer Wertermittlungsstichtag als bei verwaltungsbehördlicher Bestimmung heranzuziehen sei. Maßgeblich seien die Wertverhältnisse am Tag der Verhandlung der jeweils letzten gerichtlichen Tatsacheninstanz. Wurde ein Teilbetrag bereits geleistet, verschiebe sich der maßgebliche Zeitpunkt nur für den Mehrbetrag.

Das Verwaltungsgericht hat dazu erwogen, dass die Rechtsprechung des OGH zur Enteignungsentschädigung und zu deren Valorisierung sinngemäß auf die Bemessung und etwaige Valorisierung im Verwaltungsverfahren und verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu übertragen ist, soweit der Judikatur des VwGH nicht ausdrücklich Gegenteiliges zu entnehmen sein sollte.

Bewertungsstichtag für das Trennstück F1 ist, wie bereits ausgeführt wurde, der 1.1.2009. Der Zweck der Enteignungsentschädigung liegt darin, dass die Vermögensminderung durch den Entschädigungsbetrag ausgeglichen und der Enteignete in die Lage versetzt wird, mit dem Entschädigungsbetrag ein gleichwertiges Ersatzobjekt zu erwerben.

Der Entschädigungsbetrag wird gegenständlich durch das Verwaltungsgericht im Zuge des Beschwerdeverfahrens festgesetzt. Der Zeitpunkt der Festsetzung des Entschädigungsbetrages durch das Verwaltungsgericht kommt jedoch als Bewertungsstichtag nicht in Betracht, weil Bewertungsstichtag, wie ausgeführt, der 1.1.2009 ist. Die Wertänderungen zwischen dem 1.1.2009 und dem Zeitpunkt der Festsetzung des Entschädigungsbetrages durch das Verwaltungsgericht kann daher lediglich mittels Valorisierung berücksichtigt werden.

Eine Valorisierung nach dem Verbraucherpreisindex wäre nicht geeignet, die Vermögensminderung so auszugleichen, dass sich der Enteignete mit der Enteignungsentschädigung ein gleichwertiges Ersatzobjekt kaufen könnte. Die Valorisierung hat demnach nach dem Immobilienpreisindex zu erfolgen, um diesen Zweck erfüllen zu können.

Eine Besonderheit des Anlassfalles liegt jedoch darin, dass die Beschwerdeführerinnen die nicht rechtskräftig von der Behörde festgesetzte Enteignungsentschädigung im April 2019 mit Vorbehalt bezahlt haben. Die nicht rechtskräftige Festsetzung der Enteignungsentschädigung ist mit Juli 2017 erfolgt.

Die Festsetzung der Enteignungsentschädigung mit Juli 2017 kam als abschließender Zeitpunkt der Valorisierung aus mehreren Gründen nicht in Betracht. Zum einen hat der OGH seine Rechtsprechung, wenn auch insoweit auf den Bewertungsstichtag abstellend, von der Festsetzung der Enteignungsentschädigung in erster Instanz auf die Festsetzung der Enteignungsentschädigung in der letzten Tatsacheninstanz als maßgeblichen Zeitpunkt umgestellt. Wenn dieser Zeitpunkt sinngemäß auf die Valorisierung zu übertragen ist, so muss auch hier die noch nicht rechtskräftige Festsetzung der Entschädigung in erster Instanz ohne Relevanz sein. Zum anderen ändert die Festsetzung der Enteignungsentschädigung ohne deren Rechtskraft nichts daran, dass sich etwaige Wertänderungen fortsetzen und die Entschädigungssumme zum Zeitpunkt ihrer rechtskräftigen Festsetzung wegen starker Wertänderungen völlig ungeeignet sein kann, die Vermögensminderung auszugleichen.

Anders verhält es sich nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes jedoch mit dem Zeitpunkt, zu dem die Beschwerdeführerinnen die Entschädigungssumme mit Vorbehalt bezahlt haben (April 2019). Durch eine solche Zahlung mit Vorbehalt steht dem Zahlungsempfänger der geleistete Geldbetrag bereits zur Verfügung. Ab diesem Zeitpunkt besteht daher nach Einschätzung des Verwaltungsgerichtes kein Anlass mehr für eine Fortsetzung der Valorisierung. Eliskases/Linimayer in Schwimann/Kodek, ABGB Praxiskommentar, Band 3, 5. Auflage 2020, § 365 ABGB, Rz 41, führen zu Valorisierung aus: „Solange aber der Enteignete noch den Nutzen aus einer Sache ziehen kann und ihm diese daher als Äquivalent zur Verfügung steht, gibt es keinen Grund für eine Valorisierung.“ Nach Einschätzung des Verwaltungsgerichtes lässt sich dieser Gedanke auf den Anlassfall sinngemäß dahingehend übertragen, dass der Grund für eine Valorisierung zu dem Zeitpunkt wegfällt, zu dem eine noch nicht rechtskräftig festgesetzte Entschädigungssumme mit Vorbehalt bezahlt wird und dem Zahlungsempfänger damit, wenn auch mit dem Risiko einer etwaigen Rückzahlungsverpflichtung, zur Verfügung steht.

Der Zeitraum vom Bewertungsstichtag 1.1.2009 bis zur Zahlung der noch nicht rechtskräftig festgesetzten Entschädigungssumme unter Vorbehalt im April 2019 beträgt mehr als zehn Jahre und ist durch einen signifikanten Anstieg der Grundstückspreise gemäß Immobilienpreisindex gekennzeichnet. Die durch den OGH herausgearbeiteten Kriterien für eine Valorisierung der Entschädigungssumme lagen daher vor.

Die sich für den Zeitraum 1.1.2009 bis April 2019 anhand der Entwicklung der Immobilienpreise (Immobilienpreisindex) ergebende Valorisierung wurde in der mündlichen Verhandlung schlüssig und nachvollziehbar berechnet, wobei die Amtssachverständige für Grundstückbewertung und der Beschwerdeführerinnenvertreter zum gleichen rechnerischen Ergebnis gelangt sind. Aus der Lösung der oben dargelegten (strittigen) Rechtsfragen ergab sich somit schlüssig und nachvollziehbar durch die im Beschwerdeverfahren amtssachverständig durchgeführte Berechnung ein valorisierter Verkehrswert des Trennstückes F1 von € 494,95 pro m². Dieser Quadratmeterwert musste lediglich mit der Fläche des Trennstückes F1 im Ausmaß von 565 m² multipliziert und auf ganze Euro gerundet werden.

Zum Trennstück F2 ist auszuführen, dass dieses zum maßgeblichen Bewertungsstichtag 20.10.2016 einen Verkehrswert von € 680 pro m2 hatte. Der Zeitraum bis April 2019 (Zahlung der Entschädigungssumme mit Vorbehalt) und die Entwicklung des Immobilienpreisindex in diesem Zeitraum lagen in einem Rahmen, der nach der oben wiedergegebenen Rechtsprechung des OGH eine Valorisierung der Entschädigungssumme noch nicht gerechtfertigt. Überhaupt ist dieser Rechtsprechungsübersicht zu entnehmen, dass Enteignungsentschädigung bis zu einem Zeitraum von etwa fünf Jahren im Allgemeinen nicht zu valorisieren sind und Valorisierungen bei Zeiträumen von mehr als fünf Jahren in Erwägung zu ziehen sind. Zwar relativiert sich dieser zeitliche Bezugsrahmen durch das Ausmaß der Wertänderung. Es war jedoch auch zu berücksichtigen, dass die Valorisierung der Entschädigungssumme nach der sinngemäß übertragbaren Rechtsprechung des OGH nur in Ausnahmefällen vorzunehmen ist, und zwar dann, wenn es ohne eine Valorisierung zu einem krassen Missverhältnis zwischen dem Wert der Enteigneten Liegenschaft im Zeitpunkt der Enteignung und im Zeitpunkt der Festsetzung der Entschädigungssumme kommen würde. Ein solches krasses Missverhältnis ist bei einem Zeitraum bis zu fünf Jahren grundsätzlich noch nicht anzunehmen und hinsichtlich der Entschädigungssumme für das Trennstück F2 gegenständlich nicht hervorgekommen und nicht anzunehmen. Die Entschädigungssumme für das Trennstück F2 war daher nicht zu valorisieren.

Im Übrigen sind folgende Feststellungen und Ausführungen, die Teil des durch den VwGH behobenen Erkenntnisses vom 16.02.2018, VGW-111/V/077/11606/2017-2, waren und denen die Ausführungen des VwGH nicht entgegenstehen, weiterhin gültig und seien aus richterlicher Vorsicht an dieser Stelle wiederholt:

„Die Beschwerdeführerinnen bringen zunächst vor, die Ersatzleistungspflicht würde deswegen dem Grunde nach nicht bestehen, weil die Gemeinde Wien die von der Abtretungspflicht betroffenen Flächen seinerzeit unentgeltlich erworben und darüber hinaus Zweckzuschüsse des Bundes erhalten habe. Die Ersatzleistungspflicht würde bei verfassungskonformer Interpretation des § 50 Abs. 1 BauO für Wien nur dann bestehen, wenn die Gemeinde Wien die Flächen seinerzeit entgeltlich erworben hätte. Würde man § 50 Abs. 1 BauO für Wien so interpretieren, dass auch nach unentgeltlichem Erwerb eine Ersatzleistungspflicht bestünde, so wäre die Gemeinde Wien in sachlich nicht gerechtfertigter Weise bereichert. Außerdem würden auf diese Weise zwei unterschiedliche Sachverhalte – entgeltlicher und unentgeltlicher Erwerb – in ungerechtfertigter Weise gleich behandelt.

Dem ist entgegen zu halten, dass die Ersatzleistungspflicht des § 50 Abs. 1 BauO für Wien in der gegenständlich anzuwendenden Fassung des Landesgesetzes LGBl. Nr. 25/2014 nicht Kostenersatz ist, sondern eine Ersatzleistung für die den Abteilungswerber sonst treffende Grundabtretungspflicht (vgl. EB (LGBl. Nr. 25/2014) zu § 50 BauO für Wien). Durch die Grundabteilung werden Bauplätze geschaffen. Mit der Schaffung von Bauplätzen gehen – bei der gebotenen typisierenden Betrachtung – für den Liegenschaftseigentümer ein Wertzuwachs und für die Gemeinde ein Zuwachs an Pflichten einher. Der Wertzuwachs besteht insbesondere in der für Bauplätze im Vergleich zu unparzelliertem Grund größeren Nutzungsmöglichkeit. Die Pflichten bestehen insbesondere darin, dass Bauplätze typischer Weise die Anforderungen an die Infrastruktur erhöhen. Die Ersatzleistungspflicht stellt insoweit einen gewissen Ausgleich zwischen dem Zuwachs an Wert auf Seiten des Liegenschaftseigentümers und dem Zuwachs an Pflichten auf Seiten der Gemeinde dar. Das diesbezügliche Vorbringen der Beschwerdeführerinnen ist daher insoweit unbegründet.

Die Beschwerdeführerinnen bringen weiters vor, der Ersatzleistungsanspruch bestehe aus den Gründen des § 50 Abs. 3 BauO für Wien nicht zu recht. Der Bund habe die Flächen vor mehr als 30 Jahren in das öffentliche Gut übernommen und zu Verkehrsflächen ausgebaut. Der Eigentumserwerb durch den Bund sei einem Eigentumserwerb durch die Gemeinde gleichzuhalten und § 50 Abs. 3 BauO für Wien insoweit zumindest analog anzuwenden.

Dazu ist zunächst festzuhalten, dass die erste Voraussetzung des § 50 Abs. 3 BauO für Wien sachverhaltsmäßig zutrifft. Seit dem Ausbau der Verkehrsfläche – als ehemalige Bundesstraße – in den 1970er-Jahren sind mehr als 30 Jahre vergangen. Die zweite Voraussetzung, dass der Eigentumserwerb durch die Gemeinde Wien mehr als 30 Jahre zurückliegt, trifft insoweit nicht zu, als die Gemeinde Wien die gegenständlichen Flächen erst im Jahr 2006 erworben hat, und zwar unentgeltlich vom Land Wien. Auch der Eigentumserwerb durch das Land Wien erfolgte vor weniger als 30 Jahren, nämlich im Jahr 2002 unentgeltlich vom Bund im Zuge der Übertragung der ehemaligen Bundesstraße B 3 Donau Straße vom Bund auf das Land Wien. Lediglich der – entgeltliche – Erwerb der Flächen durch den Bund in den 1970er-Jahren liegt mehr als 30 Jahre zurück.

Zu den Überlegungen der Beschwerdeführerinnen betreffend eine analoge Anwendung des § 50 Abs. 3 BauO für Wien ist auszuführen, dass § 50 Abs. 3 BauO für Wien eine Ausnahmebestimmung für eine an sich bestehende Ersatzleistungspflicht darstellt, die als solche eng auszulegen ist. Der Anlassfall lässt sich unter den Wortlaut der Ausnahmebestimmung nicht subsumieren, weil die Voraussetzung eines Eigentumserwerbs durch die Gemeinde Wien vor mehr als 30 Jahren nicht erfüllt ist. Ein Anspruch der Beschwerdeführerinnen, diese Ausnahme in Analogie auch auf einen Eigentumserwerb durch den Bund, der mehr als 30 Jahre zurückliegt, anzuwenden, lässt sich nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes nicht ableiten. Die von den Beschwerdeführerinnen vorgebrachten verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die Nichtberücksichtigung von Fällen, in denen der Eigentumserwerb vor mehr als 30 Jahren durch den Bund zum Zwecke des Ausbaus einer Bundesstraße erfolgt ist, vermag das Verwaltungsgericht nicht nachzuvollziehen, zumal die Ersatzleistung einen Ausgleich zwischen dem Liegenschaftseigentümer, der durch die Grundabteilung einen Wertzuwachs erfährt, und der Gemeinde, für die die Grundabteilung mit einer Erhöhung ihrer Pflichten zur Bereitstellung von Infrastruktur einhergeht, darstellt. Der Anregung der Beschwerdeführerinnen, das Verwaltungsgericht möge beim VfGH ein Gesetzesprüfungsverfahren veranlassen, war daher nicht näher zu treten.

Die Beschwerdeführerinnen bringen weiters vor, der volle Grundwert würde sich nicht nach dem Baugrundstück, sondern nach den Verkehrsflächen richten. Vergleichbare Verkehrsflächen seien zu einem wesentlich geringeren Quadratmeterpreis verkauft worden als der von der Amtssachverständigen ermittelte Quadratmeterpreis für Baugrundstücke.

Dem ist entgegen zu halten, dass es – wie das Verwaltungsgericht bereits unter anderem im Erkenntnis vom 21.11.2017, VGW-111/077/7914/2017, judiziert hat – bei der Ermittlung des vollen Grundwertes nicht auf den Wert der abzutretenden Fläche, sondern auf den Wert des Baugrundstückes ankommt. Aus diesem Grund hat das Verwaltungsgericht beispielsweise Abschläge für eine geringe Größe der abzutretenden Fläche oder für deren Geländeneigung verneint (VGW 21.11.2017, VGW-111/077/7914/2017) und kann nicht als wertmindernd berücksichtig werden, dass die abzutretende Fläche regelmäßig nicht für Wohnzwecke oder vergleichbare wertbestimmende Zwecke bebaubar ist. Durch ein Abstellen auf den Verkehrswert der abzutretenden Fläche würde der Abteilungswerber, den gemäß § 50 Abs. 1 BauO für Wien eine Ersatzleistungspflicht trifft, unsachlich besser gestellt werden als der Abteilungswerber, der seine Abtretungspflicht in natura erfüllen muss und einen Teil seines Baulandes abzutreten hat. Die Ersatzleistungspflicht tritt an die Stelle der Abtretung in natura und hat sich daher am Wert des Baugrundstückes, aus dem heraus abzutreten ist, zu orientieren.

Die Beschwerdeführerinnen bringen weiters vor, dass der Verkehrswert von Grundstücken, die für geförderten Wohnbau bestimmt sind oder verwendet werden, niedriger ist als der Verkehrswert von Grundstücken, die für freifinanzierten Wohnbau verwendet werden. Die Flächenwidmung sei im Hinblick auf ein vorher ausgearbeitetes Projekt für einen geförderten Wohnbau erfolgt. Die Ermittlung des Verkehrswertes durch die Amtssachverständige würde die politischen Vorgaben, durch geförderten Wohnbau leistbares Wohnen zu schaffen, konterkarieren.

Dazu ist zunächst festzuhalten, dass die Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen für das Baugrundstück eine Zweckbestimmung für geförderten Wohnbau nicht aufweist, zumal im Flächenwidmungsplan die für eine solche Zweckbestimmung vorgesehene Widmung „WFB“ nicht enthalten ist. Der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan würde ebenso freifinanzierten Wohnbau zulassen.

Wenn die Beschwerdeführerinnen vorbringen, die aktuelle Flächenwidmung sei erfolgt, um ein bereits vorher ausgearbeitetes Projekt des geförderten Wohnbaues zu ermöglichen, so ist dem entgegen zu halten, dass diesem Vorbringen keine rechtliche Relevanz zukommt. Der Grundwert der von der Abtretungspflicht betroffenen Flächen ist vom konkreten Bauvorhaben des Liegenschaftseigentümers unabhängig. Die BauO für Wien bietet insoweit keine gesetzliche Handhabe, um die Ersatzleistungspflicht dann niedriger zu bemessen, wenn der Liegenschaftseigentümer auf der Liegenschaft geförderten Wohnbau errichten will, und dann höher zu bemessen, wenn das nicht zutrifft oder der Liegenschaftseigentümer gegebenenfalls von diesem Vorhaben abgeht.

Wenn die Beschwerdeführerinnen diesbezüglich auf die politischen Vorgaben verweisen, durch geförderten Wohnbau leistbaren Wohnraum zu schaffen, dann ist dazu festzuhalten, dass solche politischen Vorgaben, soweit sie bestehen sollten, keine vom Verwaltungsgericht anwendbaren Rechtsquellen darstellen.

Wenn die Beschwerdeführerinnen vorbringen, bei der Ermittlung des Verkehrswertes der von der Abtretungspflicht betroffenen Fläche sei ein Abschlag auf den Quadratmeterwert wegen der Größe der Fläche vorzunehmen, so ist dem Folgendes entgegen zu halten:

Die Größe der Baugrundstücke ermöglicht – wie die Amtssachverständige in der mündlichen Verhandlung dargelegt hat – die Erzielung einer vergleichsweise größeren Nutzfläche und stellt damit für die Beschwerdeführerinnen einen wirtschaftlich günstigen Umstand dar. Wäre die Größe der beiden Baugrundstücke als Einschränkung empfunden worden, so wäre es möglich gewesen, bei gleicher Größe der Abtretungsflächen, eine Parzellierung in kleinere Baugrundstücke vorzusehen. Auf diese Weise hätte jedoch lediglich eine deutlich geringere Nutzfläche erzielt werden können. Die erzielbare Nutzfläche beträgt unstrittig etwa 19.000 m². Mit abnehmender Größe der Parzellierung würde ein deutlicher Verlust an erzielbarer Nutzfläche einhergehen. Die Größe der beiden Baugrundstücke ist daher kein den Grundwert pro Quadratmeter mindernder Faktor.

Wenn die Beschwerdeführerinnen darauf verweisen, dass eine große Nutzfläche vergleichsweise schwerer zu verwerten sei als eine kleinere Nutzfläche, weil mit der Größe der Nutzfläche das Risiko eines schwer nutzbaren Restes ansteige, so betrifft diese Argumentation nicht den Wert der Grundfläche, sondern den Wert der Nutzfläche. Dass der Wert der Nutzfläche grundsätzlich sinkt, je größer die Nutzfläche ist, ist für das Verwaltungsgericht zwar schlüssig nachvollziehbar. Auf den Grundwert bezogen wirkt sich das aber deswegen nicht aus, weil einem gegebenenfalls etwas niedrigeren Wert pro Quadratmeter Nutzfläche eine vergleichsweise höhere Zahl an Quadratmetern Nutzfläche gegenübersteht und die Erzielbarkeit einer großen Nutzfläche daher kein den Wert des Baugrundstückes vermindernder Faktor ist.

Zu der von der Amtssachverständigen herangezogenen Vergleichswertmethode haben die Beschwerdeführerinnen in der mündlichen Verhandlung hinterfragt, warum die Amtssachverständige für das Vergleichsobjekt EZ … (H.-straße) zu einem Kaufpreis von € 733 pro m² kommt und nicht zu dem sich nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen rechnerisch ergebenden Kaufpreis von € 727 pro m². Die Amtssachverständige hat dazu ausgeführt, dass die Liegenschaft mit einem darauf befindlichen Bauwerk verkauft worden ist, welches vom Käufer abgerissen werden musste, um die Liegenschaft verwerten zu können. Sie habe daher den Kaufpreis wertberichtigt, indem sie die Abbruchkosten hinzugerechnet habe, woraus sich der etwas höhere Quadratmeterpreis ergebe. Die Beschwerdeführerinnen haben dem entgegen gehalten, dass die Kosten der Abbrucharbeiten nicht hinzugerechnet, sondern abgezogen werden müssten.

Dazu hat das Verwaltungsgericht erwogen, dass ein auf der erworbenen Liegenschaft befindliches Gebäude, das der Käufer auf eigene Kosten abreißen muss, um das Grundstück verwerten zu können, einen wertmindernden Faktor darstellt. Die rechnerische Bereinigung des Grundwertes hat daher dadurch zu erfolgen, dass die geschätzten Kosten des Abbruches zum Kaufpreis hinzuzurechnen sind. Genau das hat die Amtssachverständige bei ihrer Wertermittlung nach der Vergleichswertmethode auch getan. Das Vorbringen der Beschwerdeführerinnen in der mündlichen Verhandlung, dass die Abbruchkosten vom Kaufpreis abzuziehen seien, ist daher rechtlich verfehlt. Ebenso wäre es verfehlt, diese rechnerische Bereinigung nicht vorzunehmen. Das Gutachten der Amtssachverständigen ist daher diesbezüglich schlüssig und nachvollziehbar.

Zur Frage der Beschwerdeführerinnen, warum die Amtssachverständige im Hinblick auf die Widmungen BB4 und BB5 keine Abzüge vorgenommen hat, ist folgendes festzustellen und auszuführen:

Mit der Widmung BB4 ist festgehalten, dass die Wohnnutzflächen gemäß § 2 Z 9 WWFSG „von überwiegend dem anschließenden Gelände liegenden Räumen“ insgesamt höchstens das 1,5-fache der jeweiligen Teile der bezeichneten Grundfläche betragen dürfen. Mit der Widmung BB5 ist festgehalten, dass mindestens 700 m² der Nutzfläche des Erdgeschoßes einer Nutzung als Kinderbetreuungseinrichtung, Bildungs- oder Sozialeinrichtung vorbehalten ist. Die Amtssachverständige hat dies in ihrem Befund vom 4.10.2017 schlüssig dargestellt.

Unstrittig ist, dass im Anlassfall mit etwa 19.000 m² eine besonders große Nutzfläche erzielt werden kann. Die Festlegung in BB4 wäre dem Grunde nach allenfalls geeignet, das Ausmaß der erzielbaren Nutzfläche einzuschränken. Von einer Wertminderung durch eine solche Einschränkung der erzielbaren Nutzfläche kann jedoch nicht die Rede sein, weil die erzielbare Nutzfläche unstrittig nicht geringer ist, als es den Vergleichsobjekten entsprechen würde. Wenn daher die Amtssachverständige in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, dass die Festlegung in BB4 keine Auswirkungen auf die Nutzfläche habe, so ist das schlüssig und nachvollziehbar. Die Amtssachverständige hat daher zu Recht wegen der Festlegung in BB4 keinen Abschlag vom Grundwert vorgenommen.

Zur Festlegung in BB5 hat die Amtssachverständige in der mündlichen Verhandlung ebenfalls dargelegt, dass diese Festlegung keinen Einfluss auf die Nutzfläche und auf den Grundwert habe. Bei einer – unstrittig – erzielbaren Nutzfläche von etwa 19.000 m² und den Bauklassen II und in Teilbereichen III und IV mit einer maximalen Gebäudehöhe von 18 m stellen 700 m² nur einen Teil der entstehenden Erdgeschoßflächen und einen noch geringeren Teil der erzielbaren Nutzfläche dar. Wenn die Amtssachverständige vor diesem Hintergrund der Festlegung, dass mindestens 700 m² der Nutzfläche des Erdgeschoßes einer Nutzung als Kinderbetreuungseinrichtung, Bildungs- oder Sozialeinrichtung vorbehalten ist, nicht die Bedeutung einer Minderung des Grundwertes beigemessen hat, so ist der Amtssachverständigen insoweit nicht entgegen zu treten. Die Zweckbindung eines Teiles der Nutzfläche wird dadurch ausgeglichen, dass insgesamt eine besonders große Nutzfläche erzielt werden kann.“

Diese Aspekte wurden im fortgesetzten Verfahren nicht nochmals erörtert, zumal sich im fortgesetzten Verfahren die Verhandlung auf die zuvor näher dargestellten Rechtsfragen fokussiert hat.

Wenn die Beschwerdeführerinnen schließlich ausgeführt haben, aus heutiger Sicht hätte auch das gegenständliche Baugrundstück in die Vergleichswertberechnung einbezogen werden müssen, was im Ergebnis zu einem niedrigeren Quadratmeterpreis geführt hätte, so ist dieses Thema aufgrund des Erkenntnisses des VwGH vom 4.5.2020, RA 2019/05/0104 bis 0105-9, obsolet, weil die Vergleichswerte in zeitlicher Nähe zum jeweils maßgeblichen Bewertungsstichtag liegen müssen und eine „heutige Sicht“ daher für Jahre zurückliegende Bewertungsstichtage keine Grundlage hätte.

Darüber hinaus hat die Amtssachverständige dieser Argumentation entgegengehalten, dass „aus heutiger Sicht“ noch weitere in der Zwischenzeit erfolgte Liegenschaftsverkäufe einzubeziehen wären, was im Hinblick auf einen zwischenzeitigen spürbaren Anstieg der Verkaufspreise zu einem für die Beschwerdeführerinnen schlechteren Ergebnis im Sinne eines höheren Grundwertes führen würde. Die Beschwerdeführerinnen sind den Ausführungen der Amtssachverständigen, dass zwischenzeitig auch andere Liegenschaftstransaktionen stattgefunden haben und bei diesen ein Preisanstieg zu verzeichnen ist, nicht entgegengetreten.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.