Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-318-34/2026-R19

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 01.06.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2026:LVwG.318.34.2026.R19

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch den Richter Mag. Manuel Fleisch über die Beschwerde der Mag. Dr. C L, G, und des W N, G, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde G vom 05.03.2026, Zl, betreffend Herstellung des rechtmäßigen Zustandes nach dem Baugesetz, zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit angefochtenem Bescheid wurde der Beschwerdeführerin gemäß § 40 Abs 1 lit b Baugesetz die Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustandes, somit der vollständige Abbruch des ohne Baubewilligung im Grenzbereich der Liegenschaften GST-NR AAAA/AA, KG BBBBB G, Kstraße xxxx, G, und GST-NR AAAA/B, KG BBBBB, Kstraße yyy, G, errichteten Baumhauses (entsprechend den einen Bestandteil dieses Bescheids bildenden Anlagen) binnen einer Frist von drei Monaten aufgetragen.

2. Gegen diesen Bescheid haben die Beschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringen sie im Wesentlichen vor, dass der gegenständliche Bescheid seinem gesamten Inhalt und Umfang nach angefochten werde.

Mangelhaftes Ermittlungsverfahren, Verletzung des rechtlichen Gehörs

Richtig sei, dass die Beschwerdeführer im März 2020 ein Baumhaus in Holzbauweise auf einem Kirschbaum errichtet hätten. Der Großteil der Plattform, welche dieses Baumhaus trage, sei über der Grundstücksfläche von GSt AAAA/B situiert. Nur etwa 1,5 m² liege über dem Grundstück der beiden Beschwerdeführer. Hierfür hätten sie die mündliche Zustimmung der Grundstückseigentümer AAAA/B erhalten.

Auch richtig sei, dass dieses Baumhaus in der aktuell vorliegenden Ausführung nicht sämtlichen baurechtlichen Vorgaben bzw Abständen entspreche. Allerdings könnte durch – noch im Detail zu prüfende – Adaptierungsarbeiten allenfalls eine entsprechende (Rechts)Konformität erzielt werden, da der Hauptstamm jenes Baumes, das den Aufbau trage, zweigeteilt sei, und durch eine Situierung des Aufbaues auf dem weiter südlich gelegenen Seitenstamm samt Ausläufern ein Mindestabstand von 2 m erreicht werden könnte. Hierzu sei anzuführen, dass der Hauptstamm derzeit 1,20 m von der nachbarlichen Grundstücksgrenze entfernt sei und nicht „unmittelbar angrenzt“ wie in der bekämpften Entscheidung angeführt.

In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass den Beschwerdeführern keine Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden sei.

Inhaltlich unrichtige rechtliche Beurteilung:

Die im Vorigen angeführte mangelhafte Verfahrensführung führe auch zu einer unrichtigen rechtlichen Beurteilung, was die konkrete bzw aktuelle Nutzung des „Baumhauses“ betreffe. Um diese darstellen zu können, werde wie folgt ausgeführt:

Sowohl die Terrasse als auch das Carport des Wohnhauses der Beschwerdeführer seien mit einer – von Frühling bis Herbst unterschiedlich blühenden – Dachbepflanzung ausgestattet, welche als Futterquelle für Fluginsekten diene. Ab Herbst 2023 hätten Rabenkrähen damit begonnen, diese Dachbegrünung mit ihren Schnäbeln umzugraben und hätten dabei nicht nur große Teile der Begrünung, sondern auch die Silikondichtfuge entlang der nördlichen Außenmauer zerstört, sodass Wasser in das Bedienpaneel der Klingel- und Türöffnungsanlage gelangt sei. Die Erstbeschwerdeführerin habe daraufhin über die Polizei G den zuständigen Jäger E N kontaktiert, um diesen bezüglich Vergrämungs- bzw Sicherungsmaßnahmen zu befragen.

Da diese Vergrämungsmaßnahmen – ua Spannen von Reflektorbändern, Aufstellung von Schallabgabequellen mit Bewegungsmelder – nicht gefruchtet hätten, seien letztlich durch die BH F zwei Mal (konkret im Frühjahr und Herbst 2024) Abschussgenehmigungen an Herrn N erteilt worden.

Im Zusammenhang mit der Bejagung der Rabenkrähen verhalte es sich so, dass diese grundsätzlich die Nähe von Menschen akzeptieren und eine Annäherung bis auf etwa 10 – 15 m tolerieren würden. Wenn sie aber negative Erfahrungen mit bestimmten Personen gemacht hätten, würden sie bereits bei bloßer Annäherung auf 100 m Distanz flüchten und wegfliegen.

Nachdem Herr N zu Jahresanfang 2024 von seinem Hochstand aus (zu welchem er mit seinem Auto gefahren sei) einen Abschuss unternommen habe, habe er sich dem Krähenbaum nicht mehr näher können, ohne, dass die Vögel weggeflogen seien.

Um Herrn N eine zeitlich unabhängige Ausspähung bzw Bejagung zu ermöglichen, sei ab diesem Zeitpunkt das – ursprünglich für die beiden Kinder der Beschwerdeführer, von diesen aber schon damals kaum noch genutzte – Baumhaus als Alternative zu seinem Hochstand angeboten worden. Seither nutze der Jäger das Baumhaus regelmäßig für diese Zwecke, während es von den Kindern – entgegen den Pauschalangaben der Nachbarn – seither so gut wie gar nicht mehr genützt werde. Dies habe letztlich zum Erfolg geführt und hätten mehrere Rabenkrähen erlegt werden und dadurch – zumindest vorübergehend – eine Vertreibung jener Krähenfamilie, welche die beiden Flachdachbegrünungen zum damaligen Zeitpunkt beschädigt hätten, erzielt werden können.

Nach den Abschüssen 2024 sei bis Herbst 2025 Ruhe eingekehrt. Seither seien die Rabenkrähen zurück. Es zeichne sich daher ab, dass es somit wiederum Abschüsse durch den Jäger geben müsse.

Das „Baumhaus“ werde seit dem Frühjahr 2024 nicht mehr zum Spielen, sondern jagdlich, als sog Jagdkanzel bzw Ansitz genützt.

Unmittelbar angrenzend an AAAA/B liege das GSt AAAA/AA, auf welchem sich auch das von den Beschwerdeführern bewohnte Einfamilienhaus samt Garten befinde. Der in Rede stehende Hochsitz könne mittels Strickleiter vom Garten der Beschwerdeführer erreicht werden. Wie die Behörde richtiger Weise in ihrem Bescheid festgehalten habe, befinde sich der nunmehrige Hochsitz in ca 2 m Höhe und sei die Strickleiter in eben dieser Höhe auf einem Holzplateau, das gleichzeitig den Boden des ehemaligen Baumhauses bilde, abgelegt. Sie könne somit nur von Erwachsenen, nicht aber von den 9 bzw 11 Jahre alten Kindern der Beschwerdeführer erreicht werden und diese könnten nicht ohne Hilfe der Beschwerdeführer zum Hochsitz gelangen. Das sei auch auf allen im Akt vorhandenen Lichtbildern zu sehen.

Von wo aus Herr N die Krähen tatsächlich erlegt habe, sei den Beschwerdeführern allerdings nicht bekannt, nur, dass er das ehemalige Baumhaus zur Ausspähung nutze. Zwar würden solche Hochsitze üblicherweise nicht in Gartenbereiche gebaut und rot gestrichen, aber aufgrund der Nutzung zur Ausspähung bzw Bejagung der Rabenkrähen, die immer wieder die Dachbegrünung der Beschwerdeführer angreifen und dabei massive Schäden verursachen würden, habe sich diese Lösung als zweckdienlich erwiesen.

Nach § 1 Abs 1 lit i BauG unterlägen jagdliche Einrichtungen nicht den baurechtlichen Vorschriften. Jagdliche Einrichtungen seien ua solche Anlagen, die für die Ausübung der Jagd notwendig seien - typischerweise würden darunter Hochsitze, Futterplätze, Wildwintergatter, Jagdsteige, Wildzäune oder Lagergebäude für Wildfutter fallen (vgl § 29 JagdG), wenn diese kleiner als 25 m2 seien.

Zu Reviereinrichtungen eines Jägers und somit Jagdeinrichtungen iSd § 29 JagdG würden demnach alle Ansitzeinrichtungen, wie Boden- oder Hochsitze, Ansitzleitern oder Schirme gehören. Diese Einrichtungen sollten sich grundsätzlich möglichst unauffällig in die vorhandene Landschaft einfügen. Weiters sollen Ansitzeinrichtungen sparsam und überlegt aufgestellt werden, wenn es sich um eine Neueinrichtung handle (s Obermair (Hsg), Jagdprüfungsbehelf Stand 2023, 430ff).

Mit Blick auf obige Ausführungen stehe fest, dass das im Jahr 2020 errichtete, ehemalige Baumhaus bereits seit 2 Jahren vom Ortsjäger E N zum Ausspähen bzw Bejagen von Rabenkrähen, welche massive Schäden an der Dachbegrünung der beiden Flachdächer der Beschwerdeführer verursacht hätten, genutzt werde, weil von diesem Standort aus die besten Sichtverhältnisse auf den Tagesbaum der Rabenkrähen bestehe und ein Ausspähen ohne vorherige Wahrnehmung des Jägers, welche bisher zur Flucht des Federwildes geführt habe, möglich sei.

Nach Ansicht der Beschwerdeführer sei trotz der Vorgabe, ein Hochsitz sollte sich möglichst unauffällig in die Landschaft einfügen, die Nachnutzung eines aufgelassenen Baumhauses als Jagd-Hochsitz nicht ausgeschlossen, weil sich fallkonkret gezeigt habe, dass ein Jagderfolg und eine – zumindest temporäre – Vertreibung und Hintanhaltung von Schäden erzielen ließe, als der Baumhaus-Hochsitz genutzt worden sei. Der Hochsitz sei darüber hinaus mit keinerlei Komfort ausgestattet, was eine anderweitige Nutzung ausschließe, denn üblicherweise hätten Kinder Spielsachen, Licht uä in Baumhütten, weswegen eine jagdliche Nutzung vorliege.

3. Folgender Sachverhalt steht fest (sämtliche nachfolgenden GST-NRN beziehen sich auf die KG G):

Im Zuge eines von der Baubehörde am 03.03.2026 durchgeführten Lokalaugenscheins wurde festgestellt, dass auf einem im Grenzbereich der Grundstücke GST-NRN AAAA/AA und AAAA/B befindlichen Kirschbaum ein Baumhaus in Holzbauweise errichtet worden ist, ohne dass hierfür eine baurechtliche Bewilligung eingeholt oder eine sonstige baurechtliche Abwicklung erfolgt wäre.

Das Baumhaus wurde von den Beschwerdeführern im März 2020 ursprünglich für deren Kinder errichtet. Es ist in einer Höhe von etwa 2,00 m über dem Gelände in der Baumkrone befestigt und über eine Strickleiter zugänglich. Das Bauwerk verfügt über rote Außenwände, zwei Fenster, ein Pultdach mit allseitigem Dachüberstand sowie eine Terrasse mit Holz-Latten-Geländer.

Das Baumhaus befindet sich zwischen dem Wohnhaus der Beschwerdeführer auf GST-NR AAAA/AA und den Wohnhäusern auf den GST-NRN AAAA/B und AAAA/C. Der Abstand zum Nachbargrundstück GST-NR AAAA/C beträgt weniger als 2,00 m.

Nach dem Vorbringen der Beschwerdeführer wird das Baumhaus seit dem Frühjahr 2024 nicht mehr von den Kindern zum Spielen verwendet, sondern von einem Jäger als Ansitz zur Beobachtung von Rabenkrähen genutzt.

4. Dieser Sachverhalt wird auf Grund des Behördenaktes sowie des Beschwerdevorbringens als erwiesen angenommen und ist unstrittig.

5.1. Für den gegenständlichen Fall sind folgende Bestimmungen des Baugesetzes (BauG), LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 34/2025, maßgeblich:

㤠1

Geltungsbereich

(1) Dieses Gesetz gilt für alle Bauvorhaben. Ausgenommen sind Bauvorhaben betreffend

[...]

i)Anlagen für den Jagdbetrieb, soweit es sich nicht um Gebäude mit einer überbauten Fläche von mehr als 25 m² oder um Gebäude für Wohnzwecke handelt;

[...]

§ 2

Begriffe

(1) Im Sinne dieses Gesetzes ist

[...]

f)Bauwerk: eine Anlage, zu deren fachgerechter Herstellung bautechnische Kenntnisse erforderlich sind und die mit dem Boden in Verbindung steht;

[...]

§ 6

Mindestabstände

(1) Der Mindestabstand zur Nachbargrenze beträgt für:

a)ein Gebäude 3 m;

b)ein sonstiges Bauwerk 2 m.

(2) Abweichend von Abs. 1 lit. a genügt ein Mindestabstand von 2 m für:

a)kleine Gebäude nach § 19 lit. a bis c;

[...]

§ 18

Bewilligungspflichtige Bauvorhaben

(1) Einer Baubewilligung bedürfen

[...]

f)andere Bauvorhaben, wenn für sie eine Abstandsnachsicht erforderlich ist.

[...]

§ 40

Herstellung des rechtmäßigen Zustandes

(1) Ergibt eine Überprüfung nach § 38 Abs. 1 lit. a oder b einen Grund zur Beanstandung, so hat die Behörde – unabhängig von einem Vorgehen nach § 39 – gegenüber dem Bauherrn alternativ nach lit. a oder nach lit. b vorzugehen:

a)Aufforderung, innerhalb eines Monats einen Bauantrag zu stellen, wenn das beanstandete Bauvorhaben oder der beanstandete Teil des Bauvorhabens bewilligungspflichtig ist, oder eine Bauanzeige einzubringen, wenn das beanstandete Bauvorhaben oder der beanstandete Teil des Bauvorhabens anzeigepflichtig ist; oder

b)sofortige Verfügung der Herstellung des rechtmäßigen Zustandes mit Bescheid binnen einer angemessen festzusetzenden Frist; § 39 Abs. 1 letzter Satz gilt sinngemäß.

[...]“

5.2. Bei dem im Jahr 2020 errichteten Baumhaus handelt es sich um ein Bauwerk im Sinne des § 2 Abs 1 lit f BauG. Das gegenständliche Baumhaus stellt eine Anlage dar, zu deren fachgerechter Herstellung bautechnische Kenntnisse erforderlich sind und die mit dem Boden in Verbindung steht.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist eine Anlage auch dann "mit dem Boden verbunden", wenn sie nicht unmittelbar auf gewachsenem Grund steht, sondern auf andere Weise, auch mittelbar, mit diesem verbunden ist (vgl VwGH 29.06.2000, 2000/06/0043, mwN). Im zitierten Erkenntnis hat der Verwaltungsgerichtshof die Befestigung des Bodens eines Heustadels mit in der Erde verankerten Stehern als Verbindung der Anlage mit dem Erdboden qualifiziert. Die Errichtung einer baulichen Anlage auf Stelzen, seien diese aus Beton oder aus Holz (Holzpfähle), stellt eine Verbindung mit dem Boden dar.

Nichts anderes gilt für das gegenständliche Baumhaus. Die tragende Konstruktion wird hier durch einen mit dem Erdboden verwurzelten Baum gebildet, wodurch ebenfalls eine ausreichende Verbindung mit dem Boden gegeben ist (vgl VwGH 27.08.2013, 2013/06/0095).

Da das Baumhaus den gemäß § 6 BauG einzuhaltenden Mindestabstand zum Nachbargrundstück GST-NR AAAA/C unterschreitet, wäre für dessen Errichtung gemäß § 18 Abs 1 lit f BauG eine Baubewilligung erforderlich gewesen.

5.3. Die Beschwerdeführer bringen vor, dass das Baumhaus nunmehr nicht mehr von den Kindern als Spielbaumhaus, sondern von einem Jäger als Ansitz zur Beobachtung von Rabenkrähen genutzt werde. Nach ihrer Auffassung handle es sich daher um eine Anlage für den Jagdbetrieb im Sinne des § 1 Abs 1 lit i BauG, welche vom Anwendungsbereich des Baugesetzes ausgenommen sei.

Gemäß § 1 Abs 1 lit i BauG gelten die Bestimmungen des Baugesetzes nicht für Anlagen des Jagdbetriebes, soweit es sich nicht um Gebäude für Wohnzwecke oder um Gebäude mit einer überbauten Fläche von mehr als 25 m² handelt. Nach den Gesetzesmaterialien (Beilage 70/2017 30. LT, abgedruckt in Germann/Fleisch, Das Vorarlberger Baugesetz4, S 20) fallen darunter beispielsweise Hochsitze, Futterplätze, Wildwintergatter, Jagdsteige, Wildzäune oder Lagergebäude für Wildfutter.

Ausnahmebestimmungen sind grundsätzlich restriktiv auszulegen. Bereits aus den in den Materialien genannten Beispielen ergibt sich, dass der Gesetzgeber mit § 1 Abs 1 lit i BauG lediglich typische, der Jagdausübung dienende Anlagen vom Geltungsbereich des Baugesetzes ausnehmen wollte. Der Gesetzgeber ging dabei ersichtlich davon aus, dass von derartigen Anlagen regelmäßig keine nennenswerten Beeinträchtigungen jener öffentlichen Interessen ausgehen, deren Schutz das Baugesetz dient, insbesondere des Orts- und Landschaftsbildes.

Für die Qualifikation als Anlage für den Jagdbetrieb reicht daher nicht jede beliebige tatsächliche Nutzung zu jagdlichen Zwecken aus. Vielmehr muss es sich auch der Art und Ausgestaltung nach um eine typische, der Jagdausübung dienende Anlage handeln.

Dies trifft auf das gegenständliche Bauwerk nicht zu.

Das Baumhaus wurde ursprünglich als Spielbaumhaus für Kinder errichtet. Es weist rote Außenwände, zwei Fenster, ein Pultdach mit allseitigem Dachüberstand sowie eine Terrasse mit Holz-Latten-Geländer auf und ist über eine Strickleiter erreichbar. Zudem befindet sich das Bauwerk im unmittelbaren Siedlungsgebiet zwischen mehreren Wohnhäusern.

Nach jagdfachlichem Verständnis sollen sich Hochsitze unauffällig in die Landschaft einfügen (vgl Jagdprüfungsbehelf, Österreichischer Jagd- und Fischereiverlag). Bereits aufgrund seiner äußeren Gestaltung und Situierung unterscheidet sich das gegenständliche Bauwerk offenkundig wesentlich von den vom Gesetzgeber beispielhaft genannten typischen Anlagen für den Jagdbetrieb, insbesondere von einem Hochsitz.

Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass das Bauwerk nach dem Vorbringen der Beschwerdeführer seit dem Frühjahr 2024 ausschließlich von einem Jäger zur Beobachtung von Rabenkrähen genutzt werde. Würde bereits jede tatsächliche jagdliche Nutzung genügen, hätte dies zur Folge, dass sich beliebige bauliche Anlagen durch bloße Zweckwidmung dem Anwendungsbereich des Baugesetzes entziehen könnten. Eine derart weite Auslegung widerspräche dem Zweck des § 1 Abs 1 lit i BauG sowie dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers.

Das gegenständliche Baumhaus stellt daher keine „Anlage für den Jagdbetrieb“ im Sinne des § 1 Abs 1 lit i BauG dar. Das Baugesetz findet somit Anwendung.

Die belangte Behörde ist daher zu Recht gemäß § 40 Abs 1 lit b BauG mit einem Auftrag zur Herstellung des rechtmäßigen Zustandes vorgegangen.

5.4. Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, durch – noch näher zu prüfende – Adaptierungsarbeiten könne allenfalls eine baurechtliche Konformität hergestellt werden, weil der tragende Baum einen zweigeteilten Stamm aufweise und durch eine Situierung des Baumhauses auf dem weiter südlich gelegenen Stammteil der erforderliche Mindestabstand erreicht werden könnte, ist Folgendes auszuführen:

Den Beschwerdeführern bleibt es unbenommen, für das gegenständliche Bauwerk bei der belangten Behörde um nachträgliche Erteilung einer Baubewilligung anzusuchen. Während der Anhängigkeit eines Antrags um nachträgliche Erteilung der Baubewilligung ist eine rechtskräftige Entscheidung zur Herstellung des rechtmäßigen Zustandes nicht zu vollstrecken, wenn es um die Beseitigung eines Bauwerks geht (vgl Motivenbericht Beilage 33/2017 30. LT, abgedruckt in Germann/Fleisch, Das Vorarlberger Baugesetz4, S 243).

6. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wurde von keiner Partei beantragt. Der maßgebliche Sachverhalt war nicht strittig. Darüber hinaus hätte eine mündliche Verhandlung eine weitere Klärung der Rechtssache iSd § 24 Abs 4 VwGVG nicht erwarten lassen. Von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung konnte daher abgesehen werden. Der EGMR hat im Übrigen im Hinblick auf Art 6 EMRK die Auffassung vertreten, dass eine Verhandlung nicht in jedem Fall geboten ist, und zwar insbesondere dann nicht, wenn – wie hier – keine Fragen der (maßgeblichen) Beweiswürdigung auftreten oder die (maßgeblichen) Tatsachenfeststellungen nicht bestritten sind, sodass eine Verhandlung nicht notwendig ist und das Gericht auf Grund des schriftlichen Vorbringens und der schriftlichen Unterlagen entscheiden kann.

7. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.