Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-302-11/2025-R12

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 24.03.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2026:LVwG.302.11.2025.R12

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch die Richterin Mag. Eva Ostermeier über die Beschwerde des Dr. S S, B, vertreten durch Doshi Partner Rechtsanwälte OG, Feldkirch, gegen den Bescheid der Gemeindevertretung der Gemeinde L vom 26.06.2025, Zl, betreffend einen Antrag auf Erteilung einer Ferienwohnungsbewilligung nach dem Raumplanungsgesetz (RPG), zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit angefochtenem Bescheid wurde die vom Beschwerdeführer beantragte Bewilligung auf Nutzung der Wohnung XY samt Garage AB im Haus L, in L (x-Anteile, damit verbunden Wohnungseigentum an Wohnung XY sowie x-Anteile, damit verbunden Wohnungseigentum am Parkplatz AB, am GST-NR AAA/A in EZ x, KG L) als Ferienwohnung gemäß § 16a Abs 3 lit a Raumplanungsgesetz, LGBl Nr 39/1996, idgF, versagt.

2.1. Gegen diesen Bescheid hat der Beschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringt er im Wesentlichen (auszugsweise) vor:

„[…]

2. Sachverhalt

Dr. K S erwarb im Jahr 2002 x-Miteigentumsanteile an der Wohnung BB sowie x-Miteigentumsantelle am Parkplatz AB an der GstNr. AAA/A in EZ x, KG L, und begründete dort seinen Hauptwohnsitz. Er bewohnte die Wohnung durchgehend bis zu seinem Umzug in ein Pflegeheim Anfang 2022. Nach seinem Tod am xx.xx.2022 ging die Wohnung im Erbrechtsweg auf seinen Sohn, Dr. S S, über.

Die Familie S ist seit Jahrzehnten eng mit L verbunden. Der Beschwerdeführer verbrachte seine Kindheit und Jugend dort, arbeitete mehrere Wintersaisons lang als x-Lehrer an der x-Schule O und hält sich bis heute regelmäßig in L auf. Vor dem Kauf der gegenständlichen Wohnung war das Domizil der Familie seit den 70-iger Jahren in L im „x“. Die Wohnung dort wurde nach dem Kauf der gegenständlichen Wohnung zunächst an den Beschwerdeführer und dessen Bruder DI M S übertragen. Sie hatten beide dort ihren Nebenwohnsitz. Im Zuge der innerfamiliären Vermögensaufteilung verzichtete der Beschwerdeführer dann zugunsten seines Bruders auf die Wohnung im x, da feststand, dass er als Rechtsnachfolger seines Vaters die gegenständliche Wohnung übernehmen würde. Die Mutter E S fährt nach wie vor mehrmals jährlich nach L, um gemeinsame Familienurlaube mit dem Beschwerdeführer in dem ehemaligen Zuhause ihres verstorbenen Mannes zu verbringen.

Der Beschwerdeführer wohnt mit seiner Ehefrau, die ebenfalls x ist, und seinen drei schulpflichtigen Kindern in B. Er betreibt dort eine eigene Praxis und arbeitet zusätzlich im Krankenhaus.

Eine touristische Vermietung der Wohnung ist weder beabsichtigt noch beantragt. Ziel ist es ausschließlich, die Wohnung als private Familienferienwohnung weiterzuführen, um den seit Jahrzehnten gewachsenen Lebensmittelpunkt der Familie in L zu erhalten.

Am 12.04.2024 wurde der Antrag auf Bewilligung einer Ferienwohnung nach § 16a Abs 3 lit a RPG eingebracht. Trotz wiederholter Sachstandsanfragen blieb das Verfahren mehr als ein Jahr ohne Entscheidung. Erst am 26.06.2025 erließ die Gemeindevertretung der Gemeinde L den Bescheid, mit dem sie den Antrag mit der Begründung abwies, es lägen keine „besonderen persönlichen Verhältnisse“ im Sinne des § 16a Abs 3 lit a RPG vor.

3. Beschwerdegründe:

a) Wie die belangte Behörde richtig feststellt, sind die Voraussetzungen der Z 1 und Z 2 des § 16a Abs 3 lit a RPG gegeben. Verfehlt ist jedoch die Rechtsansicht, dass die Voraussetzungen der Z 3 nicht erfüllt wären. Demnach ist es erforderlich, dass der Beschwerdeführer „im Hinblick auf seine besonderen persönlichen, insbesondere familiären Verhältnisse ein Interesse an der Nutzung der Wohnung oder des Wohnraums als Ferienwohnung hat“. Dies ist der Fall.

Seit seiner Geburt verbrachte der Beschwerdeführer bis heute jedes Jahr sehr viel Zeit mit seiner Familie in L. Er war dort auch viele Jahre als x-Lehrer tätig. Sein verstorbener Vater hatte 20 Jahre lang seinen Hauptwohnsitz in der gegenständlichen Wohnung, wodurch auch eine starke emotionale Beziehung zu dieser besteht. Es besteht eine tiefe, seit Jahrzehnten gewachsene, familiäre Verwurzelung zum Ort und auch der gegenständlichen Wohnung. Auch die Kinder des Beschwerdeführers betrachten die Wohnung in L bereits als ihr zweites Zuhause. Sein Bruder mit Familie und auch seine Mutter sind ebenfalls regelmäßig zu Erholungszwecken in L. Die gegenständliche Wohnung ist somit Teil eines über Jahrzehnte gewachsenen familiären Lebensmittelpunkts.

Der Beschwerdeführer verzichtete zugunsten seines Bruders bewusst auf seine Miteigentumsanteile an der Wohnung im x, wo er auch seinen Nebenwohnsitz hatte, weil er später die gegenständliche Wohnung seines Vaters übernahm, sodass beiden Söhnen mit ihrer Familie im Sinne der langen gelebten familiären Tradition weiterhin ein Zuhause in L haben können. Dieser Vorgang unterstreicht auch die enorme persönliche Nähe zur gegenständlichen Wohnung und das daraus abgeleitete Interesse an deren Nutzung. Mehr verlangt das Gesetz nicht. Es wäre eine völlige Ungerechtigkeit und ein ungerechtfertigter Einschnitt in die persönlichen Verhältnisse, wenn ein Bruder die als Ferienwohnung gewidmete Wohnung im x weiterbenutzen kann, nicht aber der Beschwerdeführer die Wohnung, welche er von seinem Vater geerbt hat.

Das Interesse des Beschwerdeführers, die gegenständliche Wohnung auch selbst weiterhin für rein private Zwecke nutzen zu können, ist evident. Dieses ist auch auf seine dargestellten persönlichen und zudem familiären Verhältnisse begründet.

§ 16a Abs 3 lit a RPG wurde genau für solche Fälle wie den vorliegenden geschaffen, nämlich um derartige familiäre Konstellationen zu schützen – nicht, um ihnen die Nutzung einer Wohnung zu entziehen.

Es wäre völlig unbillig, wenn ein gesetzlicher Erbe Eigentümer einer Wohnung wird, welche er aus diversen Gründen nicht als Hauptwohnsitz nutzen kann, dem allerdings auch die sonstige Nutzung zu rein privaten Zwecken entzogen werden würde. Ein solcher Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum wäre sachlich nicht gerechtfertigt.

Die Gemeindevertretung verwehrt dem Beschwerdeführer die begehrte Widmung und daher die Nutzung seines Eigentums mit der Begründung, dass seine Familienangehörigen nicht in L ihren Hauptwohnsitz hätten. Sie verneint auch das Bestehen eines besonderen Naheverhältnisses zur Wohnung, da er nie einen Hauptwohnsitz in L gehabt hätte. Diese Kriterien sind allerdings vom Wortlaut der Gesetzesbestimmung in keinster Weise gedeckt. Weder stellt das Gesetz darauf ab, dass Familienmitglieder ihren Hauptwohnsitz in dem betreffenden Ort haben, noch ist es Voraussetzung, dass der Beschwerdeführer selbst mal seinen Hauptwohnsitz in L hatte. Hieraus ein mangelndes Interesse und nicht vorhandene persönliche Verhältnisse abzuleiten, ist nicht nachvollziehbar, völlig willkürlich und verletzt das Grundrecht des Beschwerdeführers auf Eigentum.

Auch das Argument, dass der Beschwerdeführer die Wohnung erst durch das Verlassenschaftsverfahren 2023 erwarb, weshalb kein Interesse vorliegt, ist sinnwidrig, weil es die anzuwendende Gesetzesbestimmung, die ja auf einen jüngst erfolgten Eigentumserwerb abstellt, ad absurdum führt.

Folgt man der Rechtsansicht der Gemeindevertretung, dann wäre die Umwidmung und sohin die Eigennutzung seiner Wohnung möglich, wenn der Beschwerdeführer ein Familienmitglied hätte, das in L wohnt. Ebenso wäre eine Umwidmung ermöglicht worden, wenn der Beschwerdeführer irgendwann in seinem Leben seinen Hauptwohnsitz in L gehabt hätte. Offenbar zielt die Gemeinde darauf ab, die Bestimmung des § 16a Abs 3 lit a RPG nur L-ern zugute kommen zu lassen. Dies stellt allerdings eine strukturelle Diskriminierung und somit gleichheitswidrige Gesetzesanwendung dar.

Die Berufung auf die Beispiele in den Gesetzesmaterialien gehen auch ins Leere, da diese nur exemplarisch sind und nicht über dem klaren Wortlaut des Gesetzes stehen. Hätte der Gesetzgeber beabsichtigt, die Ferienwohnwidmung nur in den in den Materialien beispielhaft genannten Fällen zuzulassen, hätte er diese als Voraussetzung für eine Umwidmung festsetzen müssen. Das ist allerdings nicht geschehen, wäre das Gesetz damit auch verfassungswidrig gewesen.

Sollte das Landesverwaltungsgericht zu der Auffassung gelangen, dass die Gemeinde L das § 16a Abs 3 lit a RPG richtig angewandt hat, dann ist von der Anwendung einer verfassungswidrigen Gesetzesbestimmung auszugehen, da diese aus den obigen Gründen zu einer sachlich ungerechtfertigten Eigentumseinschränkung und Gleichheitswidrigkeiten führt und zudem zu unbestimmt ist und willkürlichem Behördenhandeln Tür und Tor öffnet.

b) Nach § 37 AVG hat die Behörde den für die Erledigung maßgeblichen Sachverhalt von Amts wegen festzustellen. Dies wurde jedoch unterlassen. Die bloße Einsichtnahme in das Melderegister ist zur Ermittlung des maßgeblichen Sachverhalts nicht hinreichend.

§ 16 Abs 3 lit a Z 3 RPG knüpft ausdrücklich an „besondere persönliche, insbesondere familiäre Verhältnisse“ an. Ob solche bestehen, lässt sich nur durch eine qualitative Gesamtschau persönlicher, historischer und emotionaler Bindungen feststellen – nicht nur durch formale Melderegisterabfragen.

Ein Meldezettel bestätigt lediglich, wo eine Person gemeldet ist, nicht aber, wie häufig sie sich dort aufhält, ob sie dort familiäre Kontakte pflegt oder welche emotionale Bindung sie an den Ort hat. Gerade diese qualitativen Aspekte bilden jedoch den Kern des Tatbestandsmerkmals des § 16a Abs 3 lit a Z 3 RPG.

Es wäre erforderlich gewesen, den Beschwerdeführer und seine Familienangehörigen anzuhören. Statt dies zu machen, unterstellt die Behörde dem Beschwerdeführer, dass er keine besonderen persönliche Verhältnisse zu der gegenständlichen Wohnung hätte, obwohl dort sein Vater schon seit 20 Jahren seinen Hauptwahnsitz hatte und er regelmäßig zuletzt mit seiner Familie dort war. Es ist der Entscheidung nicht sachlich nachvollziehbar zu entnehmen, wie sich der Mangel der persönlichen Verhältnisse nur aus einer Meldebestätigung ableiten lässt. Das Vorgehen der Behörde stellt nicht nur einen Verfahrensmangel dar, sondern ist auch willkürlich.

Die Einvernahme des Beschwerdeführers, seiner Mutter E S und seines Bruders M S wird hiermit ausdrücklich beantragt.

c) Es wäre dem Beschwerdeführer die Möglichkeit einzuräumen gewesen, nicht nur vom Ergebnis der Beweisaufnahme beziehungsweise vom Abschluss des Ermittlungsverfahrens Kenntnis zu nehmen, sondern auch Stellung zu nehmen (RS VwGH 1993/5/19 92/09/0070). Diese Möglichkeit wurde dem Beschwerdeführer – trotz des ausgesprochen langen Verfahrens, in dem lediglich Einsicht in das Melderegister genommen wurde – jedoch nicht eingeräumt. Auch aus diesem Grund liegt ein Verfahrensmangel vor.“

Es wurde beantragt, eine mündliche Verhandlung durchzuführen und dem Antrag des Beschwerdeführers stattzugeben, in eventu den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückzuverweisen.

2.2. Mit Gegenausführungen vom 23.01.2026 brachte RA Dr. A Z, I, für die belangte Behörde (auszugsweise) vor wie folgt:

„Die gesetzliche Grundlage, die dieser Beschwerde und der Entscheidung der belangten Behörde, zugrunde liegt, ist § 16a Abs. 3 lit. a RPG. Diese Bestimmung entspricht § 16 Abs. 4 lit. a RPG in der Fassung LGBl 4/2019. Wesentlich für rechtliche Beurteilung ist dabei, wie auch der Beschwerdeführer vorbringt, die Auslegung des Gesetzesbegriffes „besondere persönliche, insbesondere familiäre Verhältnisse“, die neben den dort angeführten Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit der Antrag des Beschwerdeführers berechtigt ist.

In der Vorlage der Landesregierung zu Novelle des Raumplanungsgesetzes durch LGBl 57/2023 wird im Bericht hierzu wie folgt ausgeführt, wobei die aus Sicht der belangten Behörde für die Auslegung wesentlichen Ausführungen hervorgehoben werden:

Im Abs. 3 lit. a werden die Regelungen des bisherigen § 16 Abs. 4 lit. a und b zusammengeführt. Nach dem nunmehrigen Abs. 3 lit. a ist die Bewilligung einer Ferienwohnungsnutzung dann möglich, wenn der Eigentümer der betreffenden Wohnung bzw. des betreffenden Wohnraums zum Kreis der gesetzlichen Erben des vormaligen Eigentümers gehört (also z.B. die Ehefrau, der Sohn oder die Tochter) und dieser bereits verstorben ist. Als vormaliger Eigentümer ist der unmittelbare Rechtsvorgänger des Antragstellers anzusehen. Auch der Miteigentümer ist berechtigt, einen Antrag nach Abs. 3 lit. a zu stellen, sofern er die sonstigen Voraussetzungen erfüllt. Weitere Voraussetzung ist, dass dem Antragsteller die Nutzung zur Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfs aufgrund beruflicher oder familiärer Umstände nicht möglich oder zumutbar ist und diese Wohnung bzw. dieser Wohnraum auch einer anderen Person nicht zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dient. Zudem muss er aufgrund besonderer persönlicher (insbesondere familiärer) Verhältnisse ein Interesse an der Nutzung als Ferienwohnung haben. Wenn daher der Antragsteller den Dauerwohnsitz aus beruflichen oder familiären Gründen woanders hin verlegt, soll ihm die Nutzung als Ferienwohnung ermöglicht werden können, sofern und solange (noch) besondere persönliche Gründe vorliegen. Solche besonderen Gründe können insbesondere in der Aufrechterhaltung von Kontakten zu Familienangehörigen (z.B. Eltern) bestehen, die im Nahbereich der betreffenden Wohnung leben. Besondere persönliche Verhältnisse, die ein Interesse an der Nutzung als Ferienwohnung begründen können, werden aber auch dann vorliegen, wenn der Antragsteller ein besonders Naheverhältnis zur Wohnung hat – etwa weil dort während seiner Kindheit sein Hauptwohnsitz begründet war.

Das Vorliegen der Bewilligungsvoraussetzungen ist im Antrag nachzuweisen (vgl. Abs. 4). Die Wohnung oder der Wohnraum darf nur vom Bewilligungsinhaber selbst und seinen nahen Angehörigen (§ 16 Abs. 4) einschließlich seiner bzw. deren Gäste (also Personen in Begleitung des Bewilligungsinhabers bzw. seiner nahen Angehörigen) als Ferienwohnung genutzt werden.

Eine Vermietung oder sonstige Überlassung an Dritte zu Ferienzwecken ist unzulässig.

Festzuhalten ist, dass die Neufassung des § 16a Abs. 3 lit. a im Verhältnis zu den bisherigen § 16 Abs. 4 lit. a und b eine restriktivere Regelung bedeutet, zumal die jeweils strengeren Bewilligungsvoraussetzungen des bisherigen § 16 Abs. 4 lit. a und b miteinander kombiniert werden. So kann künftig (anders als nach dem bisherigen § 16 Abs. 4 lit. b) eine entsprechende Ausnahmebewilligung nicht erteilt werden, wenn der vormalige Eigentümer noch nicht

verstorben ist.

Zudem kann dem Antragsteller (anders als nach dem bisherigen § 16 Abs. 4 lit. a) eine Ausnahmebewilligung nur dann erteilt werden, wenn dieser aufgrund besonderer persönlicher (insbesondere familiärer) Verhältnisse ein Interesse an der Nutzung als Ferienwohnung hat.

Weiters ist auf die bereits ergangene Rechtsprechung zur Auslegung dieses Begriffs zu verweisen, die nachstehend zusammengefasst dargelegt wird, wobei die aus Sicht der belangten Behörde enthaltenen Kernaussagen hervorgehoben sind:

1. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist die Beurteilung der besonderen persönlichen und familiären Verhältnisse im Sinne von § 16 Abs. 4 lit. b RPG jeweils im Einzelfall zu treffen und hängt von den Umständen ab, die in der Person des Antragstellers liegen . VwGH Ro 2021/06/0010.

2. Die Erläuterungen zur Neufassung des § 16 Abs. 4 lit. b RPG (Regierungsvorlage LGBl. Nr. 22/2015) spezifizieren die besonderen, familiären Gründe. Dazu zählt insbesondere der Kontakt zu eng verbundenen Familienmitgliedern im Nahbereich der betreffenden Wohnung, wobei dies zeitlich auf die Dauer der engen Bindung und den Lebensmittelpunkt der Angehörigen begrenzt ist . VwGH 13.10.2021, Ro 2021/06/0010.

3. Weiterhin wird in der Rechtsprechung betont, dass die Auslegung restriktiv erfolgen soll, um sicherzustellen, dass die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung nur im Falle spezieller familiärer Verhältnisse gerechtfertigt werden kann. VwGH Ro 2021/06/0010, VwGH 13.10.2021, Ro 2021/06/0010.

Werden die obigen Ausführungen, dies auch auf Grundlage des Vorbringens in der Beschwerde, auf den entscheidungswesentlichen Sachverhalt angewandt, entspricht die Entscheidung der belangten Behörde genau dieser Intention des Gesetzgebers und der hierzu ergangenen Rechtsprechung. Die belangte Behörde hat daher § 16a Abs. 3 lit. a RPG rechtlich richtig angewandt. Dies stützt sich darauf, dass die Wohnung dem Beschwerdeführer in seiner Kindheit nicht als Hauptwohnsitz diente. Weiters hat der Beschwerdeführer auch keine Familie vor Ort, zu der Kontakte aufrechterhalten werden. Aus dem Vorbringen in der Beschwerde kommt wesentlich hervor, dass der Beschwerdeführer diese Wohnung insbesondere zu Erholungszwecken nutzte, was sich auch auf seine Kindheit erstreckt. Die behauptete seit Jahrzehnten gewachsene, familiäre Verwurzelung zum Ort und zu dieser Wohnung, erschließt sich wesentlich aus der Nutzung zu Erholungszwecken. In diesem Zusammenhang ist insbesondere auf die Entscheidung LVwG Vorarlberg vom 21.1.2021 zu LVwG-302-21/2020-R6 zu verweisen und wird hier ausgeführt wie folgt, wobei die aus Sicht der belangten Behörde wesentlichen Aussagen der Begründung hervorgehoben werden:

Es liegen aber keine Hinweise dafür vor, dass die Beschwerdeführer aufgrund besonderer persönlicher, insbesondere familiärer Verhältnisse ein Interesse an der Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung haben. So wird diese Wohnung laut den eigenen Angaben der Beschwerdeführer von ihnen ausschließlich zu Ferienzwecken genutzt, und zwar zu Zeitpunkten, an denen auch zahlreiche Verwandte der Beschwerdeführer ihre Ferien in L verbringen, wie zB in den Semesterferien. Diesbezüglich ist die Nutzung dieser Wohnung durch die Beschwerdeführer vergleichbar mit Dauergästen, die viele Jahre über regelmäßig am selben Ort Urlaub machen und sich dort zur selben Zeit mit denselben Personen/Familienangehörigen treffen. Die Beschwerdeführer konnten nicht nachweisen, dass sie aufgrund besonderer persönlicher Verhältnisse ein Interesse an der Nutzung dieser Wohnung als Ferienwohnung haben, zB indem sie auch außerhalb der „klassischen Ferienzeiten“ diese Wohnung als Ferienwohnung nutzen, um beispielsweise familiäre Kontakte zu pflegen oder anderweitigen Verpflichtungen, zB als Mitglieder von Vereinen oder sonstigen Organisationen in L, nachzukommen. Die ausschließliche Nutzung dieser Wohnung zu Ferienzwecken zu Zeitpunkten, an denen regelmäßig auch andere Familienangehörige ihre Ferien in L verbringen und somit zu diesen Zeitpunkten regelmäßig große Familienfeste und sonstige Feierlichkeiten gemeinsam stattfinden, kann nicht als Nachweis für besondere persönliche, insbesondere familiäre Verhältnisse für ein Interesse an der Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung angesehen werden. Dies insbesondere auch aus dem Grund, da - laut den Angaben der Beschwerdeführer - keine der von den Beschwerdeführern genannten verwandten Personen sich auch außerhalb dieser klassischen Ferienzeiten in L aufhält.

Der der hier zu beurteilende entscheidungswesentliche Sachverhalt gleicht jenen der vorzitierten Entscheidung.“

3. Das Landesverwaltungsgericht hat eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Folgender, für das gegenständliche Beschwerdeverfahren entscheidungsrelevante Sachverhalt steht fest:

3.1. Der Beschwerdeführer ist seit Oktober 2023 zu x-Anteilen und x-Anteilen grundbücherlicher (Mit)Eigentümer der Liegenschaft GST-NR AAA/A, KG L, mit welcher das Wohnungseigentum an der Wohnung XY samt Garage AB im Gebäude S, L, verbunden ist.

3.2. Nach dem rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde L ist die Liegenschaft GST-NR AAA/A, KG L, auf welcher sich die Wohnung XY samt Garage, L, befindet, als Baufläche Wohngebiet gewidmet. Eine Widmung als besondere Fläche, auf der auch oder nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen, liegt nicht vor.

3.3. Mit Eingabe vom 12.04.2024 beantragte der Beschwerdeführer als Eigentümer der Wohnung XY, L, bei der Gemeinde L eine bescheidmäßige Bewilligung zur Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung.

Mit dem gegenständlich angefochtenen Bescheid wurde die vom Beschwerdeführer beantragte Bewilligung zur Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung versagt.

3.4. Der Beschwerdeführer gehört zum gesetzlichen Kreis der Erben seines Vaters Dr. K S, welcher vormaliger Eigentümer der Wohnung XY samt Garage AB war. Dr. K S hatte die Wohnung im Jahr 2002 erworben und die Wohnung als Hauptwohnsitz genutzt. Er ist im Jahr 2022 verstorben. Bereits zuvor hatte Dr. K S eine Wohnung im x (Ferienwohnungswidmung) in L erworben (etwa Anfang der 80er) und wurde diese Wohnung von der ganzen Familie zu Ferienzwecken genutzt. Inzwischen gehört diese Wohnung dem Bruder des Beschwerdeführers.

Der Beschwerdeführer selbst verbrachte zunächst in der Ferienwohnung im x sehr oft die Ferien mit seinen Eltern und seinem Bruder. Weihnachten feierte die Familie grundsätzlich in L. Der Beschwerdeführer und sein Bruder waren früher – insbesondere zu Studienzeiten während der vorlesungsfreien Zeit – auch als x-Lehrer in O tätig. Nach dem Kauf der gegenständlichen Wohnung im Haus L war man dort zu Besuch beim Vater und auch die Mutter des Beschwerdeführers war oft bei ihrem (inzwischen verstorbenen) Ehegatten und möchte weiterhin dort Ferien machen.

Der Beschwerdeführer hatte in L nie seinen Hauptwohnsitz bzw auch nicht den Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen/-interessen (ausgenommen allenfalls die Wochen der x-Lehrertätigkeit zu Studienzeiten des Beschwerdeführers). Auch sein Bruder und seine Mutter hatten nie Hauptwohnsitze in L. Der Beschwerdeführer und sein Bruder haben Nebenwohnsitze in L gemeldet.

Der Beschwerdeführer ist mit seiner Familie, früher wie heute, Sommer wie Winter, häufig zu Erholungs- bzw Freizeitzwecken in L. Er lebt jedoch dauerhaft mit seiner Familie, Ehegattin und drei Kinder, in B. Auch die Mutter des Beschwerdeführers wohnt seit jeher in B. In y hat er auch seine eigene Praxis, zusätzlich arbeitet er im Krankenhaus in x. Seine Frau ist ebenfalls x und alle drei Kinder gehen in B in die Schule.

Eine Verwendung zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs ist daher nicht möglich bzw unzumutbar. Zudem dient die Wohnung auch anderen Personen nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs.

Dass der Beschwerdeführer aufgrund von besonderen persönlichen (insbesondere familiären) Gründen ein Interesse an der Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung hat, kann nicht festgestellt werden.

4. Dieser Sachverhalt wird aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere aufgrund der Aktenlage und der mündlichen Beschwerdeverhandlung vom 26.01.2026, als erwiesen angenommen.

4.1. Die Feststellungen, dass der Vater des Beschwerdeführers die in Rede stehende Wohnung im Haus L in L im Jahr 2002 erworben und als Hauptwohnsitz genutzt hat, dass der Beschwerdeführer diese nach dem Tod des Vaters geerbt hat und im Oktober 2023 Eigentümer dieser Wohnung geworden ist, ergeben sich insbesondere aus den schlüssigen Ausführungen des Beschwerdeführers sowohl in der Beschwerde als auch in der mündlichen Beschwerdeverhandlung sowie aus der Amtsbestätigung des BG B vom 08.10.2023 und sind im Übrigen unstrittig.

Auch dass dem Antragsteller die Nutzung zur Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfes aufgrund beruflicher und familiärer Umstände nicht möglich bzw zumutbar ist, steht unstrittig fest.

4.2. Streitig ist im gegenständlichen Fall hingegen die Frage, ob der Beschwerdeführer im Hinblick auf besondere persönliche, insbesondere familiäre Verhältnisse ein Interesse an der Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung hat, was die belangte Behörde als nicht gegeben angesehen hat.

4.3. In der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht wurde von der Rechtsvertretung des Beschwerdeführers weiter vorgebracht, dass dem vormaligen Eigentümer Dr. K S die Nutzung als Ferienwohnung durch die Erben schon von der Gemeinde in Aussicht gestellt worden sei. Er habe ausdrücklich letztwillig verfügt, dass der Beschwerdeführer die Wohnung erhalten solle. Er habe auch die Tradition in der Familie, regelmäßig nach L zu gehen, fortsetzen wollen, schon daher sei das persönliche familiäre Interesse begründet.

Dazu wurde von der Rechtsvertreterin ein Auszug aus dem testamentarischen Abhandlungsprotokoll vorgelegt („… In Entsprechung der Anordnung im Testament vom 21.12.2015 erhält und übernimmt der erbl. Sohn Dr. S H S a) … ; b) die 95/682 Anteile … sowie die 5/682 Anteile … jeweils ob der Liegenschaft EZ 713 GB 90011 L mit GST AAA/A samt allem rechtlichen und faktischen Zugehör, …“).

Weiters wurde ein Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde L aus dem Jahr 2014 vorgelegt („Die im Eigentum von Dr. K S im Haus L befindliche Wohnung weist keine Ferienwohnungswidmung auf ist … als Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) zu nutzen. Zu Ihrer Anfrage wird bestätigt, dass Herr Dr. K S … ungeachtet der beabsichtigten Unternehmensauflösung weiterhin aus Hauptwohnsitz (…) nutzen kann. Hinsichtlich einer Nutzung durch die gesetzlichen Erben wird auf den § 16 Abs 4a des Raumplanungsgesetzes verwiesen.“).

Von der Rechtsvertreterin wurde weiters darauf hingewiesen, dass Dr. K S im x 2022 verstorben sei und die Einantwortung aufgrund dessen, dass die Verlassenschaftsabhandlung so lange gedauert habe, erst im Oktober 2023 erfolgt sei. Damals sei noch nicht darauf abgestellt worden, dass die besonderen persönlichen Verhältnisse ein Interesse an der Benutzung der Ferienwohnung begründen. Unabhängig davon liege dieses Interesse vor.

4.4. Der Beschwerdeführer führte in der mündlichen Verhandlung zum Interesse an der Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung im Hinblick auf das Vorliegen besonderer persönlicher, insbesondere familiärer Verhältnisse wie folgt aus:

Seine Familie stamme grundsätzlich aus B. Aufgrund vieler Schiurlaube habe sich dann die Möglichkeit für seinen Vater ergeben, Anfang der 80er eine Ferienwohnung zu erwerben, die dann auch gekauft worden sei. Diese Wohnung gehöre jetzt seinem Bruder. Dadurch habe er schon als Kind sehr viel Zeit in L verbracht. Er habe dort auch als x-Lehrer gearbeitet, ca für 10 Jahre in O. Dadurch, dass sie ja zwei Brüder seien, habe dann der Vater versucht, noch eine zweite Wohnung zu erwerben. In weiterer Folge sei dann 2002 die Wohnung im Haus L gekauft worden. Sein Vater habe damals noch in der S gearbeitet. Als er dann in Pension gegangen sei, habe er sein Geschäft von L aus weitergeführt. Er habe dadurch den Hauptwohnsitz in L gehabt. Die emotionale Bindung zur Wohnung sei vor allem auch dadurch entstanden, dass er sich nicht an ein Mal erinnern könne, Weihnachten in B gefeiert zu haben. Sie hätten das Fest immer in L gefeiert. Auch sein Bruder feiere dort immer Weihnachten. Auch die (Enkel)Kinder würden dort jetzt immer Weihnachten feiern.

Über Nachfrage der Richterin:

Zu den Zeiten, als er noch studiert habe, seien dann seine Eltern in der nun gegenständlichen neuen Wohnung (Haus L) gewesen und er und sein Bruder in der anderen Wohnung (Haus x), die bereits in den 80er-Jahren erworben worden sei. Ab ca 2011 sei dann der Platz dort zu klein geworden, weil sie (er und sein Bruder) dann auch beide Kinder bekommen hätten und er sei dann in die Wohnung im Haus L gewechselt. Seine Kinder und auch er hätten da Zeit mit seinem Vater verbracht, also sie seien nicht nur zu Weihnachten in L gewesen, sondern regelmäßig im Sommer und im Winter und zwar zum Schifahren und Zeit verbringen mit dem (Groß)Vater. Sein Vater sei schon viel oben in dieser Wohnung gewesen, weil er sich auch mit der Gemeinde verbunden gefühlt habe. Sein Vater habe aber schon auch mit seiner Ehegattin in B gewohnt. Es wäre im Sinne seines Vaters und seines Erbes, dass sie das in seinem Sinne weiterführen.

Über nochmalige Frage der Richterin:

Ob er bis auf die damalige x-Lehrertätigkeit die Kriterien für einen Hauptwohnsitz erfüllt hätte, könne er jetzt nicht sagen. Während des Studiums habe er seinen Hauptwohnsitz in W gehabt. x-Lehrer sei er eben dann gewesen, wenn die Uni zugehabt habe.

Über Nachfrage der Rechtsvertreterin:

Er habe eine Ordination in y. Die sei auf die Stadt y beschränkt. Er sei x und y. Von der Kasse her wäre es jetzt nicht zulässig, in L eine Praxis zu eröffnen; das würde bedeuten, dass er dafür die Kassenstelle in y aufgeben müsste, wenn er dort eine Praxis in Erwägung ziehen würde.

Über Fragen der Behördenvertreterin und Richterin:

Ja, sein Vater sei selbständig gewesen. Er habe in L eine GmbH betrieben. Er habe als W nach der Pensionierung in reduzierter Form noch B durchgeführt und das über die Firma in L abgewickelt. Der Firmensitz sei in der gegenständlichen Wohnung in L gewesen.

Sein Vater sei auch in der sog „L“ bei der K als L Bürger genannt und verewigt.

4.5. Schließlich führte die Mutter des Beschwerdeführers als Zeugin in der mündlichen Verhandlung weiter aus, dass ihr Mann eine jahrelange Beziehung zu L gehabt habe. Eigentlich seit den 70er-Jahren. Zunächst hätten sie eine Wohnung im x erworben. Dort sei ja eine Ferienwidmung vorliegend. Dann habe ihr Mann die Chance gehabt, eine größere Wohnung zu erwerben und zwar im Haus x. Er habe dann auch dort ein Büro eingerichtet und den Hauptwohnsitz bekommen. Sie habe den Wohnsitz weiterhin in B gehabt. Sie sei natürlich aber auch immer oben gewesen. Ihr Mann und sie seien eigentlich von Dezember bis April, bis Ende Saison, ständig oben in L gewesen. Im Sommer dann natürlich auch und auch im Herbst, dort finde das P statt. Sie seien auch G. Ihr Mann habe auch den G in L mit einer Spende unterstützt.

Über Frage der Richterin:

Die Söhne seien ja beide S in O gewesen und hätten die Semesterferien, Osterferien oben in L verbracht und dort unterrichtet.

Ihrem Mann sei es natürlich wichtig gewesen, dass er die Liebe zu dem Ort an die Söhne weitergebe. Als ihr Mann in Pension gegangen sei, seien sie natürlich oft oben gewesen, also Skifahren und im Sommer wandern. Auch der Sohn (Beschwerdeführer) sei mit den Enkelkindern in Ferienzeiten in der Wohnung gewesen.

4.6. Die obigen Ausführungen des Beschwerdeführers und seiner Mutter werden vom Landesverwaltungsgericht als nachvollziehbar und glaubwürdig angesehen und diesem Verfahren zugrunde gelegt.

5. Rechtliche Beurteilung:

5.1. Nach § 2 Abs 2 Raumplanungsgesetz (RPG), LGBl Nr 39/1996, idF LGBl Nr 21/2025, sind Ziele der Raumplanung

a)die nachhaltige Sicherung der räumlichen Existenzgrundlagen der Menschen, besonders für Wohnen, Wirtschaft und Arbeit, einschließlich der Sicherung von Flächen für die Landwirtschaft unter besonderer Berücksichtigung der bodenabhängigen Lebensmittelerzeugung,

b)die Erhaltung der Vielfalt von Natur und Landschaft und der Schutz des Klimas,

c)der bestmögliche Ausgleich der sonstigen Anforderungen an das Gebiet.

Nach § 16 Abs 1 RPG, LGBl Nr 39/1996, idF LGBl Nr 57/2023, gelten als Ferienwohnung Wohnungen oder Wohnräume, die nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen, sondern während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken nur zeitweilig benützt werden.

Nach § 16 Abs 2 RPG gelten nicht als Ferienwohnung im Sinne des Abs 1

a)Wohnungen und Wohnräume, die Zwecken der gewerblichen Beherbergung von Gästen oder der Privatzimmervermietung dienen, wenn tagsüber die ständige Anwesenheit einer Ansprechperson gewährleistet ist, ausgenommen Wohnungen und Wohnräume nach Abs. 3, sowie

b)Mobilheime und Bungalows auf Campingplätzen nach dem Campingplatzgesetz.

Nach Abs 3 leg cit gelten abweichend von Abs 2 lit a folgende Wohnungen und Wohnräume im Sinne des Abs 1 als Ferienwohnung:

a)Wohnungen und Wohnräume, an denen über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehende Verfügungsrechte bestehen,

b)Wohnungen und Wohnräume, an denen Wohnungseigentum besteht, sofern sie Teil einer betrieblichen oder sonst funktionalen Einheit der gastgewerblichen Beherbergung (wie Hotels, Apparthotels udgl) sind und diese mindestens zwei Wohnungseigentumsobjekte umfasst oder

c)Wohnungen und Wohnräume, die auch vom Eigentümer bzw im Falle des Eigentums einer Unternehmung von einem Teilhaber mit beherrschendem Einfluss oder von deren nahen Angehörigen (Abs 4) benützt werden.

Nach Abs 4 leg cit sind nahe Angehörige der Ehegatte, der eingetragene Partner und Personen, die mit dem Bewilligungsinhaber in gerader Linie verwandt sind, ferner Geschwister, Stief-, Wahl-, Pflege- und Schwiegereltern, Stief-, Wahl-, Pflege- und Schwiegerkinder, Nichten und Neffen, sowie die Person, mit der der Bewilligungsinhaber in Lebensgemeinschaft lebt sowie deren Kinder.

Nach § 16a Abs 1 RPG, LGBl Nr 39/1996, idF LGBl Nr 57/2023, können in Kern-, Wohn- und Mischgebieten (Grundwidmung) mit Widmung besondere Flächen festgelegt werden, auf denen bei Vorliegen eines rechtswirksamen Bebauungsplanes (§ 28) auch oder nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen. Darin können Zonen festgelegt werden, in denen nur der gastgewerblichen Beherbergung im Sinne des § 16 Abs 3 lit b und c dienende Ferienwohnungen errichtet werden dürfen, sofern eine Eigennutzung im Sinne des § 16 Abs 3 lit c nur wie eine Nutzung durch normale Gäste im Ausmaß von höchstens drei Wochen im Jahr erfolgt.

Nach Abs 2 leg cit ist die Errichtung bzw die Nutzung von Wohnungen oder Wohnräumen als Ferienwohnung– abgesehen von der Ausnahme nach Abs 3 – nur zulässig, wenn die Voraussetzungen des Abs 1 erfüllt sind. In Gebäuden auf Flächen, auf denen nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen, darf ein ständiger Wohnsitz nicht begründet und aufrechterhalten werden.

Gemäß Abs 3 leg cit kann die Gemeindevertretung in folgenden Fällen die Nutzung – im Falle der lit b auch die Errichtung – von Wohnungen oder Wohnräumen, die nach den raumplanungsrechtlichen Vorschriften für Wohnzwecke genutzt werden dürfen, als Ferienwohnung mit Bescheid bewilligen; im Falle eines Wohnteils eines Maisäß-, Vorsäß- oder Alpgebäudes darf nur eine Bewilligung nach lit c erteilt werden:

a)auf Antrag des Eigentümers der betreffenden Wohnung oder des betreffenden Wohnraums, wenn er zum Kreis der gesetzlichen Erben des vormaligen, bereits verstorbenen Eigentümers gehört, ihm aufgrund beruflicher oder familiärer Umstände eine Verwendung zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs nicht möglich oder zumutbar ist, die Wohnung oder der Wohnraum auch anderen Personen nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dient und der Antragsteller im Hinblick auf besondere persönliche, insbesondere familiäre Verhältnisse ein Interesse an der Nutzung der Wohnung oder des Wohnraums als Ferienwohnung hat (Hervorhebung durch das Landesverwaltungsgericht); eine solche Bewilligung berechtigt nur den Bewilligungsinhaber und seine nahen Angehörigen (§ 16 Abs 4), die betreffende Wohnung oder den betreffenden Wohnraum als Ferienwohnung zu nutzen;

b)(…)

c)(…)

Nach Abs 4 hat der Antrag nach Abs 3 hat die zur Beurteilung des Vorliegens der jeweiligen Bewilligungsvoraussetzungen erforderlichen Angaben zu enthalten. Die Richtigkeit dieser Angaben ist durch geeignete Unterlagen nachzuweisen oder, soweit dies nicht möglich ist, anderweitig glaubhaft zu machen. Die Bewilligung kann erforderlichenfalls befristet, mit Auflagen oder unter Bedingungen erteilt werden. Die Bewilligung kann mit Bescheid widerrufen werden, wenn die Voraussetzungen ihrer Erteilung nicht oder nicht mehr vorliegen.

5.2. Vorausgeschickt wird, dass mit LGBl Nr 57/2023 (Inkrafttretensdatum 08.12.2023) die Bestimmungen zur Ferienwohnungsnutzung neu gefasst wurden (vgl insb §§ 16 und 16a RPG). Mit dem vorliegenden Gesetz über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes wurden die Regelungen betreffend die Nutzung von Wohnungen und Wohnräumen als Ferienwohnungen verschärft:

Die Regelungen des neuen § 16 Abs 1 und 2 entsprechen im Wesentlichen dem bisherigen § 16 Abs 2 erster, zweiter und letzter Satz; aus der Neufassung ergeben sich insofern keine inhaltlichen Änderungen.

Die Regelung des § 16a Abs 1 erster Satz entspricht der Bestimmung des bisherigen §16 Abs 1. Nach dem neuen Abs 1 zweiter Satz dürfen auf Flächen mit einer Ferienwohnungswidmung Zonen ausgewiesen werden, in denen ausschließlich Ferienwohnungen im Sinne des § 16 Abs 3 lit b und c errichtet werden dürfen (hier nicht relevant). Im § 16a Abs 2 wird die Regelung des bisherigen § 16 Abs 3 inhaltlich unverändert übernommen.

Im § 16a Abs 3 lit a werden die Regelungen des bisherigen § 16 Abs 4 lit a und b zusammengeführt. Nach dem nunmehrigen Abs 3 lit a ist die Bewilligung einer Ferienwohnungsnutzung dann möglich, wenn der Eigentümer der betreffenden Wohnung bzw des betreffenden Wohnraums zum Kreis der gesetzlichen Erben des vormaligen Eigentümers gehört (also wie hier zB der Sohn) und dieser bereits verstorben ist. Weitere Voraussetzung ist, dass dem Antragsteller die Nutzung zur Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfs aufgrund beruflicher oder familiärer Umstände nicht möglich oder zumutbar ist und diese Wohnung bzw dieser Wohnraum auch einer anderen Person nicht zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dient. Zudem muss er aufgrund besonderer persönlicher (insbesondere familiärer) Verhältnisse ein Interesse an der Nutzung als Ferienwohnung haben.

Aus dem Bericht zur Regierungsvorlage (Blg 116/2023 31. LT) geht dazu weiter hervor, dass wenn der Antragsteller den Dauerwohnsitz aus beruflichen oder familiären Gründen woanders hin verlegt, ihm die Nutzung als Ferienwohnung ermöglicht werden können soll, sofern und solange (noch) besondere persönliche Gründe vorliegen. Solche besonderen Gründe können insbesondere in der Aufrechterhaltung von Kontakten zu Familienangehörigen (zB Eltern) bestehen, die im Nahbereich der betreffenden Wohnung leben. Besondere persönliche Verhältnisse, die ein Interesse an der Nutzung als Ferienwohnung begründen können, werden aber auch dann vorliegen, wenn der Antragsteller ein besonders Naheverhältnis zur Wohnung hat – etwa weil dort während seiner Kindheit sein Hauptwohnsitz begründet war. Das Vorliegen der Bewilligungsvoraussetzungen ist im Antrag nachzuweisen (vgl Abs 4).

Damit ist die Neufassung der Ferienwohnungsregelung des § 16a Abs 3 lit a im Verhältnis zum bisherigen § 16 Abs 4 lit a und b eine erheblich restriktivere Regelung als die Vorgängerbestimmung, zumal die jeweils strengeren Bewilligungsvoraussetzungen des bisherigen § 16 Abs 4 lit a und b miteinander kombiniert werden. So kann künftig (anders als nach dem bisherigen § 16 Abs 4 lit b) eine entsprechende Ausnahmebewilligung nicht erteilt werden, wenn der vormalige Eigentümer noch nicht verstorben ist. Auch kann dem Antragsteller (anders als nach dem bisherigen § 16 Abs 4 lit a) eine Ausnahmebewilligung nur dann erteilt werden, wenn dieser aufgrund besonderer persönlicher (insbesondere familiärer) Verhältnisse ein Interesse an der Nutzung als Ferienwohnung hat.

5.3. Das Landesverwaltungsgericht hat seiner Entscheidung die zum Zeitpunkt der Entscheidung gegebene Sach- und Rechtslage zugrunde zu legen. Im Übrigen bezog sich bereits der Antrag vom 12.04.2024 auf die neue Rechtsgrundlage des § 16a Abs 3 lit a RPG, LGBl Nr 57/2023. Es ist mit dem Verweis auf eine lange Verlassenschaftsabhandlung somit nichts zu gewinnen.

Dass weiters dem vormaligen Eigentümer (Vater des Beschwerdeführers) die Nutzung als Ferienwohnung durch die Erben schon von der Gemeinde in Aussicht gestellt worden sei, ist so nicht richtig. Es wurde in dem Schreiben vom 03.03.2014 lediglich auf die damals geltende Rechtslage verwiesen.

5.4. Wesentlich für die gegenständliche Entscheidung ist die Auslegung des Gesetzesbegriffes „besonderer persönlicher (insbesondere familiärer) Verhältnisse“, die neben den weiteren im Gesetz angeführten Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit der vom Beschwerdeführer gestellte Antrag überhaupt von der Gemeindevertretung bewilligt werden kann.

5.4.1. Dazu gibt es zB folgende Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (noch zur Vorgängerbestimmung VwGH 13.10.2021 Ro 2021/06/0010):

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist die Beurteilung der besonderen persönlichen und familiären Verhältnisse im Sinne von § 16 Abs 4 lit b RPG jeweils im Einzelfall zu treffen und hängt von den Umständen ab, die in der Person des Antragstellers liegen.

Die Erläuterungen zur Neufassung des § 16 Abs 4 lit b RPG (Regierungsvorlage LGBl Nr 22/2015) spezifizieren die besonderen, familiären Gründe. Dazu zählt insbesondere der Kontakt zu eng verbundenen Familienmitgliedern im Nahbereich der betreffenden Wohnung, wobei dies zeitlich auf die Dauer der engen Bindung und den Lebensmittelpunkt der Angehörigen begrenzt ist.

Weiterhin wird in der Rechtsprechung betont, dass die Auslegung restriktiv erfolgen soll, um sicherzustellen, dass die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung nur im Falle spezieller familiärer Verhältnisse gerechtfertigt werden kann.

5.4.2. Wenn die belangte Behörde in der Folge davon ausgegangen ist, dass die besonderen persönlichen, insbesondere familiären Verhältnisse und das damit verbundene Interesse des Beschwerdeführers an der Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung nicht vorliegen, ist ihr damit zuzustimmen:

Nach § 16a Abs 1 und 2 RPG ist die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung grundsätzlich unzulässig, wenn sie nicht in einer entsprechend gewidmeten Ferienwohnungszone liegt. Eine Ferienwohnungsnutzung liegt vor, wenn eine Wohnung nicht zur Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfs, sondern nur zeitweise zu Erholungs- oder Freizeitzwecken genutzt wird.

Da der Beschwerdeführer seinen Hauptwohnsitz bzw den Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen in B hat und die Wohnung nur gelegentlich zu Erholungszwecken nutzt, liegt rechtlich eine Ferienwohnungsnutzung vor. Damit wäre die Nutzung grundsätzlich unzulässig, sofern keine Ausnahme greift.

Im gegenständlichen Fall kommt die Ausnahmebestimmung für Erben (§ 16a Abs 3 lit a RPG) in Betracht:

Der Beschwerdeführer ist gesetzlicher Erbe des verstorbenen Vaters. Die gegenständliche Wohnung wurde vom Vater bis zu seinem Tod als Hauptwohnsitz genutzt (gerade dieser Fall ist einer der Hauptanwendungsfälle der neuen Regelung). Der Beschwerdeführer lebt mit seiner Ehegattin und seinen Kindern in B. Auch seine Mutter wohnt seit jeher in B. Außerdem hat er neben einer Tätigkeit am Krankenhaus x seine eigene Praxis in y. Er hat dort seinen Lebensmittelpunkt (vgl auch obige Ausführungen insb unter Pkt 3.4., 4.3. und 4.4.). Eine Verlegung des Hauptwohnsitzes an den Ort der gegenständlichen Wohnung in L würde eine Verlagerung der gesamten beruflichen und sozialen Lebensbeziehungen erfordern. Nach der Zielsetzung des § 16a RPG ist eine solche Situation grundsätzlich als Unzumutbarkeit der Hauptwohnsitznutzung anzusehen, womit also als Zwischenstand die ersten beiden Voraussetzungen erfüllt sind (wie oben bereits näher ausgeführt).

Zur Prüfung der besonderen persönlichen, insbesondere familiären Verhältnisse:

Der Beschwerdeführer beruft sich auf gemeinsame Familienfeste in L sowohl in der Wohnung im Haus x als auch Haus x (insbesondere ab 2011), insbesondere gemeinsame Weihnachtsfeste, eine frühere Tätigkeit am Ort, bestehende Familientradition, gemeinsame Ferien uä. Der Beschwerdeführer wuchs mit seinen Eltern und seinem Bruder grundsätzlich in B auf. Sein Vater erwarb im Laufe der Zeit zwei Wohnungen in L (in den 80er Jahren eine im Haus x und im Jahr 2002 eine im Haus x) zu Erholungszwecken bzw wurde im Haus x aufgrund fehlender Ferienwohnungswidmung ein Hauptwohnsitz begründet und vom Vater des Beschwerdeführers als Firmensitz genutzt. Jeder der beiden Söhne sollte eine Wohnung erben und die Familientraditionen (Weihnachten, Familienfeste in L, Skifahren, gemeinsame Ferien etc) im Sinne des Vaters fortführen, der eine jahrzehntelange Beziehung zu L pflegte.

Hier ist entscheidend, dass der Gesetzgeber über bloße emotionale Bindungen hinausgehende besondere Umstände verlangt. Nach der geforderten restriktiven Auslegung des § 16a RPG (im Lichte des wohnraumpolitischen Ziels des Raumplanungsgesetzes) gilt: typische familiäre Bindungen wie gelegentliche Familienfeste, Erinnerungen an frühere Nutzung, allgemeine Familientraditionen, Besuche bei den (Groß-)Eltern udgl werden von der Rechtsprechung nicht als ausreichend „besonders“ angesehen. Diesbezüglich ähnelt die Nutzung dieser Wohnung durch den Beschwerdeführer jener von Dauergästen, die viele Jahre über regelmäßig am selben Ort Urlaub machen und sich dort beispielsweise zur selben Zeit mit denselben Personen/Familienangehörigen treffen. Der Beschwerdeführer konnte nicht nachweisen, dass er aufgrund besonderer persönlicher, insbesondere familiärer Verhältnisse ein Interesse an der Nutzung dieser Wohnung als Ferienwohnung hat, zB indem er auch außerhalb der „klassischen Ferienzeiten“ diese Wohnung als Ferienwohnung nutzt, um beispielsweise familiäre Kontakte zu pflegen (zu Angehörigen, die in der näheren Umgebung der Wohnung leben) oder anderweitigen Verpflichtungen, zB als Mitglied von Vereinen oder sonstigen Organisationen in L, nachzukommen. Eine X-Tätigkeit vermag sicherlich einen gewissen Ortsbezug herzustellen, verliert aber wesentlich an Gewicht, wenn sie nicht mehr aktuell ausgeübt wird und auch bereits längere Zeit zurückliegt („zu Studienzeiten“).

Eine emotionale, gewachsene Bindung des Beschwerdeführers und seiner Familie zu L soll keinesfalls in Abrede gestellt werden, jedoch spricht zusammengefasst gegen eine Bewilligung, dass die geltend gemachten persönlichen Gründe letztlich doch relativ allgemein bleiben und sich nicht wesentlich von jenen Umständen, die viele Erben ehemaliger Hauptwohnsitze geltend machen könnten, unterscheiden. Der Gesetzgeber wollte gerade eine Ausweitung von Ferienwohnungen in Tourismusgemeinden begrenzen und hat die Ferienwohnungsregelungen noch verschärft. Die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung kann nur im Falle spezieller familiärer Verhältnisse gerechtfertigt werden (zB Aufwachsen, früherer Hauptwohnsitz in der betreffenden Gemeinde; Eltern (Versorgungspflicht), Verwandte und Freunde leben noch dort (Kontaktpflege), ganzjährige/s Freizeitaktivitäten, Vereinsengagement in der Gemeinde usw).

Die vom Beschwerdeführer geltend gemachten Umstände (Familienfeste, frühere x-Lehrertätigkeit, Familientradition uä) stellen somit nach der Intention des Gesetzes keine hinreichend besonderen persönlichen, insbesondere familiären Verhältnisse im Sinne des § 16a Abs 3 lit a RPG dar. Die Voraussetzungen für eine Bewilligung der Ferienwohnungsnutzung sind daher nicht erfüllt, weshalb spruchgemäß zu entscheiden war.

6. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.