Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-301-13/2025-R9

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 06.02.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2026:LVwG.301.13.2025.R9

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch die Richterin Dr. Eva-Maria Längle über die Beschwerde der Agrargemeinschaft A, vertreten durch Blum, Hagen Partner Rechtsanwälte GmbH, Feldkirch, gegen den Bescheid der Grundverkehrs-Landeskommission vom 05.08.2025, Zl, betreffend die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung, zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde der Beschwerdeführerin die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Erwerb der GST-NR aaa/a, GB S, mit einem Ausmaß von 1.171 m² gemäß § 6 Abs 1 lit a iVm § 6 Abs 2 lit g Grundverkehrsgesetz (GVG) versagt.

2. Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringt sie im Wesentlichen vor, dass der angefochtene Bescheid vollinhaltlich, sohin insoweit bekämpft werde, als die beantragte Genehmigung gemäß § 6 Abs 1 lit a in Verbindung mit § 6 Abs 2 lit g GVG versagt werde.

Als Beschwerdepunkte werde Folgendes ausgeführt: Entgegen den Ausführungen der belangten Behörde sei die Beschwerdeführerin sehr wohl Landwirtin im Sinne des § 2 GVG. Eine Bekanntmachung gemäß § 5 GVG sei daher nicht notwendig gewesen und der Erwerb sei grundverkehrsrechtlich zu genehmigen, wenn er dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes entspreche und der Erwerber das Grundstück im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes selbst bewirtschafte und im Betrieb auch seinen ständigen Wohnsitz habe oder, soweit ein solcher nicht infrage komme, er der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspreche. (…) Bei der Beschwerdeführerin handle es sich um eine Agrargemeinschaft im Sinne des Vorarlberger Flurverfassungsgesetzes. Satzungsgemäßer Zweck der Beschwerdeführerin sei die gemeinschaftliche Nutzung und Bewirtschaftung ihres Wald- und Weidegebietes samt der Besorgung hierzu nötiger Geschäfte. Schon aus diesem in der Satzung festgeschriebenen Zweck, an welchem sich jegliches Handeln der Beschwerdeführerin zu orientieren habe, zeige sich, dass diese einen landwirtschaftlichen Betrieb betreiben müsse und betreibe und somit im Ergebnis als Landwirtin zu qualifizieren sei. Die belangte Behörde führe als Begründung, weshalb es sich bei der Beschwerdeführerin um keine Landwirtin handeln sollte, an, dass die Beschwerdeführerin zwar über eine Betriebsnummer verfüge, diese jedoch kein Indiz für die Qualifikation als Landwirt biete. Die Wirtschaftsausrichtung der Beschwerdeführerin sei die „Haltung von anderen Rindern“; jedoch befänden sich keine Rinder im Bestand der Beschwerdeführerin. Daher sei die Beschwerdeführerin nicht als Landwirtin anzusehen und könne deshalb keine landwirtschaftlichen Grundstücke zur Selbstbewirtschaftung erwerben. Dabei übersehe die belangte Behörde jedoch, dass es sich bei einer Agrargemeinschaft gerade um eine öffentlich-rechtliche Organisationsform für landwirtschaftlich genutztes Gemeinschaftsvermögen handle. Die Beschwerdeführerin bewirtschaftete ihre Liegenschaften durch ihre Mitglieder selbst. So seien beispielsweise der Allmeinvogt (Obmann) L T, aber auch die Mitglieder E N oder E T Landwirte. Die landwirtschaftlichen Flächen würden – wie bereits aufgezeigt – der Nutzung durch die gemeinsame Bewirtschaftung dienen. Bei der Beschwerdeführerin handle es sich um eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, deren landesgesetzlich festgeschriebener Zweck es gerade sei, dass die agrargemeinschaftlichen Grundstücke von den Mitgliedern bzw von den mitberechtigten gemeinschaftlich landwirtschaftlich genutzt würden. Eine Selbstnutzung durch die Beschwerdeführerin liege sohin vor, da die Liegenschaften durch die Mitglieder landwirtschaftlich genutzt würden. Wie schon die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes aufzeige, könnten auch juristische Personen als Landwirte in Betracht kommen (VwGH 08.09.2016, Ra 2016/11/0081). Der Verfassungsgerichtshof habe in einem Folgeerkenntnis zum Erkenntnis VfSlg 8069/1977 ausgesprochen, dass eine juristische Person zwar Voraussetzung gemäß niemals unter persönlichem Arbeitseinsatz ein Grundstück bewirtschaften könne, es aber in einem solchen Fall darauf ankomme, ob jene Menschen, die die Gesellschaft dominieren würden, zur Selbstbewirtschaftung der Liegenschaft willens und fähig seien.

Die dominierenden Mitglieder der Beschwerdeführerin, wie beispielsweise deren Allmeinvogt (Obmann) L T, seien Landwirte. Daher sei auch die Beschwerdeführerin selbst als Landwirtin zu qualifizieren. Richtig sei, das ursprünglich angedacht gewesen sei, dass die gegenständliche Liegenschaft durch die Beschwerdeführerin an B F verpachtet werde. Sollte diese Verpachtung dem Erwerb durch die Beschwerdeführerin im Wege stehen, sei diese auch selbst in der Lage, die Liegenschaft durch ihre Mitglieder zu bewirtschaften und so einer landwirtschaftlichen Bewirtschaftung zuzuführen. Jedenfalls verfüge sie über die dazu notwendige Fähigkeit. Die gegenständliche Liegenschaft würde den Mitgliedern der Beschwerdeführerin nach dem Erwerb als Weidefläche für Kühe, Schafe und Ziegen oder zur Futter-(Heu/Gras-) Produktion zur Verfügung stehen. Es sei gerade die ureigenste Aufgabe einer Agrargemeinschaft, dass diese ihren Mitgliedern Flächen zur landwirtschaftlichen Nutzung zur Verfügung stelle. Daher handle es sich bei der Beschwerdeführerin als öffentlich-rechtliche Agrargemeinschaft jedenfalls um eine Landwirtin. Wer, wenn nicht eine Agrargemeinschaft, diene dem allgemeinen Interesse an der Haltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und ermögliche es ihren Mitgliedern Landwirtschaft zu betreiben. Im Ergebnis sei daher die Beschwerdeführerin jedenfalls als Landwirtin zu qualifizieren und sei die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen. Entgegen den Ausführungen der belangten Behörde sei der Erwerb der gegenständlichen Liegenschaft durch B F oder G W zur Aufstockung ihrer Betriebe nicht geeignet. Die Voraussetzungen des § 6 Abs 2 lit g GVG würden daher nicht vorliegen. Das Grundstück GST-NR aaa/a verfüge über keine Anbindung an das öffentliche Straßennetz und sei ausschließlich über das Grundstück GST-NR bbb/b oder GST-NR ccc/c erreichbar, welches sich im Eigentum der Beschwerdeführerin befinde. Eine Erschließung über das öffentliche Gut GST-NR dddd/d sei ebenfalls ausgeschlossen, da es sich dabei – wie das beiliegende Luftbild zeige – lediglich um einen schmalen Trampelpfad handle, der nicht mit landwirtschaftlichen Maschinen befahren werden könne. Jede Erweiterung dieses Pfades würde zudem weitere Flächen beanspruchen, die einer landwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr zur Verfügung stehen würden. Somit sei es weder B F noch G W möglich, die GST-NR aaa/a vom öffentlichen Straßennetz aus zu erreichen, sodass eine Bewirtschaftung durch diese ausgeschlossen sei. Im Ergebnis fehle es der GST-NR aaa/a an der Geeignetheit zur Aufstockung der landwirtschaftlichen Betriebe von G W oder B F und es liege daher kein Fall des § 6 Abs 2 lit g GVG vor. Da die Voraussetzungen des Grundverkehrsgesetzes erfüllt seien, sei der Beschwerdeführerin die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen gewesen. Eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung könne ausschließlich durch die Beschwerdeführerin erfolgen. Werde dieser die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt, so sei eine landwirtschaftliche Nutzung der Liegenschaft nicht mehr möglich. Dies widerspreche dem Ziel der Erhaltung landwirtschaftlicher Flächen. Die Voraussetzungen des § 6 Abs 1 GVG würden entgegen der Ansicht der belangten Behörde nicht vorliegen und der Rechtserwerb durch die Beschwerdeführerin sei grundverkehrsbehördlich zu genehmigen.

Offenbar sei der belangten Behörde die beiliegende Satzung der Beschwerdeführerin sowie der darin festgehaltene Zweck nicht bekannt. Höflich werde daher angeregt, unter Bedachtnahme auf den satzungsmäßigen Zweck der Beschwerdeführerin als Agrargemeinschaft, als Körperschaft des öffentlichen Rechts sowie als Landwirtin den Bescheid bereits im Wege einer Beschwerdevorentscheidung dahingehend abzuändern, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kauf der GST-NR aaa/a, KG S, erteilt werde. Aus den dargelegten Gründen würden die Anträge gestellt, das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg möge der Beschwerde Folge geben und

– den angefochtenen Bescheid abändern, in der Sache selbst entscheiden und die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kauf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft durch die Beschwerdeführerin erteilen, in eventu

– den angefochtenen Bescheid aufheben und die Sache zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung an die belangte Behörde zurückzuverweisen; jedenfalls gemäß § 24 VwGVG eine mündliche Verhandlung anzuberaumen.

3. Das Verwaltungsgericht hat eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Folgender Sachverhalt steht fest:

3.1. Die Beschwerdeführerin hat mit Eingabe vom 03.04.2025 (eingelangt bei der Behörde am 20.05.2025) um die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zum Erwerb der GST-NR aaa/a, GB S, mit einem Ausmaß von 1.171 m² bei der Grundverkehrs-Landeskommission angesucht.

Diese Liegenschaft steht derzeit im außerbücherlichen Miteigentum von D K, (R), von M B (N), von A Z (A), von S M (S), von G L (H), von D S (H) und von M A (H).

3.2. Die Beschwerdeführerin ist eine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Laut der Satzung ist der Sitz der Beschwerdeführerin in S.

Zufolge der Angaben der Vertreter der Beschwerdeführerin

-hat diese derzeit 45 Mitglieder;

-seien derzeit zehn Landwirte Mitglieder der Beschwerdeführerin; diese würden über zwölf Anteilstimmen verfügen;

-betrage der Anteil der aktiven Landwirte an der Beschwerdeführerin 21,4 Prozent;

-würden 5 ¾ der Anteile der Beschwerdeführerin gehören.

Entgegen den Angaben der Beschwerdeführerin ist aus Sicht des beigezogenen landwirtschaftlichen Amtssachverständigen von

-neun aktiven Landwirten und

-elf Anteilsstimmen

auszugehen.

3.3. Die Beschwerdeführerin bewirtschaftet derzeit insgesamt 12,6 ha Fläche; davon werden 1,14 ha landwirtschaftlich genutzt. Die land- und forstwirtschaftlichen Flächen werden von den Mitgliedern gemeinsam bewirtschaftet.

Die Nebenerwerbslandwirtin B F, G, bewirtschaftet 0,35 ha der genannten Landwirtschaftsflächen, die kostenlos an sie verpachtet wurden.

Die ruhend gestellte Betriebsnummer eeeeeee wurde von der Beschwerdeführerin wieder aktiviert. Zufolge der Angaben der Beschwerdeführerin

-werden über diese Betriebsnummer derzeit keine Tiere gehalten;

-verfügt diese über kein Betriebsgebäude;

-belaufen sich die jährlichen landwirtschaftlichen Einkünfte, die die Beschwerdeführerin erwirtschaftet, auf null Euro;

-beträgt der Viehbestand der Mitglieder der Beschwerdeführerin, welcher auf diese Mitglieder angemeldet ist, zum Stichtag 01.11.2025 204 Tiere (ua Großvieh, Schafe und Ziegen).

3.4. Da die Nichtlandwirte (mit ihren Anteilsstimmen) die Beschwerdeführerin mit über 50 Prozent beherrschen (s Pkt 3.2.), wird davon ausgegangen, dass es sich bei der Beschwerdeführerin um keine Landwirtin handelt.

3.5. Im behördlichen Verfahren wurde ein sog Interessentenverfahren nach § 5 GVG durchgeführt. Dabei haben sich die Nebenerwerbslandwirte B F und G W, S, jeweils fristgerecht gemeldet.

Die Interessentin B F bewirtschaftet landwirtschaftliche Flächen im Ausmaß von 4,11 ha (ua auch die verfahrensgegenständliche Liegenschaft). Von diesen Flächen sind 0,126 ha im Eigentum der M F (dessen Vater der Ehegatte der B F ist); nicht bekannt ist, ob hier ein mündlicher oder schriftlicher Pachtvertrag vorliegt. Auch die restlichen Flächen sind Pachtflächen.

Zufolge der Angaben der Beschwerdeführerin wurde der Interessentin B F das von ihr genutzte Wirtschaftsgebäude (Stall, Tenne) gegen jederzeitigen Widerruf unentgeltlich überlassen.

Laut Tierliste hält die Interessentin B F (zum Stichtag 01.04.2025) ca 15 Stk Mutterschafe, 15 Stk Lämmer, zwei Mutterkühe inkl Nachzucht und zwei Einhufer (Pferd und Pony). Ihr landwirtschaftlicher Nebenerwerbsbetrieb ist unter der Betriebsnummer fffffff im LFR der Statistik Austria registriert. Die Interessentin B F ist bei der Sozialversicherung der Selbständigen (SVS) beitragspflichtig versichert. Die für die Bewirtschaftung der Grünlandflächen notwendigen Maschinen und Geräte sind, mit Ausnahme einer Ballenpresse, vorhanden.

Der Interessent G W bewirtschaftet derzeit Grundstücke im Ausmaß von ca 2,6 ha; hierbei handelt es sich um Pachtflächen. Der Interessent G W verfügt ebenso über keine landwirtschaftlichen Eigentumsflächen. Für die Unterbringung der Tiere und des Winterfutters wurde ein Wirtschaftsgebäude (Stall und Tenne) in unmittelbarer Nähe entgeltlos zugepachtet. Die Tiere werden im Sommer gealpt. Die für die Bewirtschaftung der Grünlandflächen notwendigen Maschinen und Geräte sind – mit Ausnahme eines Motormähers – am Betrieb nicht vorhanden; diese werden teilweise ausgeliehen oder es wird die Grünlandbewirtschaftung und die Wirtschaftsdüngerausbringung von einem Lohnunternehmen durchgeführt.

Laut der Tierliste (Stichtag 01.04.2025) hält der Interessent G W drei Schweine, zehn Stk Mutterschafe, sieben Stk Lämmer und zwei Widder. Sein Betrieb ist unter der Nr ggggggg registriert. Der Interessent G W ist ebenso bei der SVS beitragspflichtig versichert.

Die Interessentin B F hat 10.000 Euro und der Interessent G W hat 15.000 Euro für das verfahrensgegenständliche Grundstück geboten. Beide Interessenten legten jeweils eine Bankbestätigung vor.

Bei beiden Interessenten besteht ein sog Aufstockungsbedarf.

Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft befindet sich im Nahbereich der Landwirtschaftsbetriebe beider Interessenten (ca 1,1 km Luftlinie) und ist aufgrund der Größe und der Lage für die Aufstockung des landwirtschaftlichen Betriebes der beiden Interessenten jeweils geeignet.

3.6. Das in Pkt 3.1. erwähnte, verfahrensgegenständliche Grundstück ist über das öffentliche Gut (= GST-NR dddd/d, GB S) und über die GST-NRN bbb/b und/oder ccc/c, alle GB S, erreichbar; die zwei letztgenannten Grundstücke befinden sich im Eigentum der Beschwerdeführerin. Ob eine Zufahrt über diese beiden Grundstücke möglich ist, steht nicht fest.

Aus dem digitalen, öffentlich abrufbaren Programm „Vorarlberg ATLAS“ ergibt sich der Verlauf und die Breite der GST-NR dddd/d, GB S.

Es wird davon ausgegangen, dass über das öffentliche Gut (GST-NR dddd/d, GB S) bsp Schafe und Ziegen zur verfahrensgegenständlichen Liegenschaft gelangen können, jedenfalls ein 18er Steyrer zufahren kann und das verfahrensgegenständliche Grundstück mit einem Balkenmäher bewirtschaftet werden kann.

3.7. Die Ortskommission der Gemeinde S hat am 15.05.2025 eine zustimmende Äußerung zum verfahrensgegenständlichen Antrag abgegeben.

4.1. Der in Pkt 3. festgestellte Sachverhalt wird auf Grund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 04.11.2025, die am 26.11.2025 fortgesetzt wurde, und auf Grund der Aktenlage als erwiesen angenommen.

Bis auf die in Pkt 3.2. - letzter Satz - und die in Pkt. 3.4. und 3.6. getroffenen Feststellungen ist der Sachverhalt unstrittig.

4.2. Bei beiden Verhandlungsterminen waren sowohl zwei Vertreter der Beschwerdeführerin als auch deren Rechtsvertreter anwesend.

Aufgrund ihrer Angaben in der Verhandlung (s dazu auch das weitere Vorbringen, Beilage A der Verhandlungsschrift vom 26.11.2025) wurden die in Pkt 3.1. bis Pkt 3.3. (mit Ausnahme des letzten Satzes in Pkt 3.2.) enthaltenen Sachverhaltsfeststellungen getroffen.

4.3. Auch der Vorsitzende der belangten Behörde erschien an beiden Verhandlungsterminen.

4.4. Da beim ersten Verhandlungstermin der beigezogene landwirtschaftliche Amtssachverständige aus gesundheitlichen Gründen nicht teilnehmen konnte, wurde ein weiterer Verhandlungstermin anberaumt; dabei hat der genannte landwirtschaftliche Amtssachverständige sein Gutachten vom 22.10.2025 mündlich erörtert und die an ihn gestellten Fragen beantwortet.

4.5. Das eingeholte schriftliche (25 Seiten lange) Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen DI S BEd vom 22.10.2025 entspricht den formalen Kriterien an ein Gutachten und ist grundsätzlich schlüssig und nachvollziehbar.

Aufgrund des Hinweises der Vertreter der Beschwerdeführerin hat der landwirtschaftliche Amtssachverständige sein Gutachten in bestimmter Hinsicht mehrfach geringfügig abgeändert. Er hat glaubwürdig bei der Verhandlung argumentiert, dass er die in seinem Befund angeführten Sachverhaltsfeststellungen aufgrund der Angaben der Vertreter der Beschwerdeführerin beim Lokalaugenschein getroffen hat (s dazu bsp Seite 6 der Verhandlungsschrift vom 26.11.2025 und Pkt 4. des weiteren Vorbringens – Beilage A dieser Verhandlungsschrift). Somit ist dies noch kein Grund, an der Schlüssigkeit dieses ausführlichen Gutachtens zu zweifeln.

Die bei der fortgesetzten Verhandlung vom Amtssachverständigen vorgenommenen Berichtigungen wurden im Sachverhaltsteil (Pkt 3.) dieses Erkenntnisses berücksichtigt.

Ob zehn oder neun Landwirte Mitglieder der Agrargemeinschaft sind (s dazu die Pkt 3.2. sowie Seite 3 bis 4 der Verhandlungsschrift vom 26.11.2025), ändert am Gesamtergebnis nichts. Wird von zehn Landwirten ausgegangen, welche - wie von der Beschwerdeführerin angegeben - über zwölf Anteile verfügen, ist lediglich ein knappes Viertel der Mitglieder Landwirte. De facto müssten es aber, wie die weiteren Ausführungen in Pkt 6. (rechtliche Beurteilung) zeigen, mehr als 50 Prozent sein. Von dem her erübrigt es sich nur schon dadurch, auf den Vorwurf (s Pkt 3. der Beilage A der Verhandlungsschrift vom 26.11.2025), das eingeholte Gutachten beruhe auf einer unrichtigen Grundlage, näher einzugehen.

Die Angaben zur Interessentin B F bezüglich der von ihr genutzten Räumlichkeiten beruhen auf den Angaben der Beschwerdeführerin in Pkt 4. ihres weiteren Vorbringens (= Beilage A der Verhandlungsschrift vom 26.11.2025).

Bei der Frage, ob der Beschwerdeführerin eine Landwirteeigenschaft zukommt, handelt es sich um eine Rechtsfrage. Eine solche Rechtsfrage ist abschließend vom Verwaltungsgericht - und nicht vom beigezogenen landwirtschaftlichen Amtssachverständigen - zu klären (s dazu die weiteren Ausführungen in Pkt 6., welche sodann zur Sachverhaltsfeststellung in Pkt 3.4. geführt haben). Angesichts dessen ist weder auf den in Pkt 1. der Stellungnahme vom 31.10.2025 noch auf den in Pkt 6. des weiteren Vorbringens (Beilage A der Verhandlungsschrift vom 26.11.2025) erhobenen Vorwurf, die Ausführungen des Sachverständigen seien unzulässigerweise erfolgt bzw unrichtig und widersprüchlich, weiter einzugehen. Damit wird den Ausführungen in Pkt 10. der Anlage A der Verhandlungsschrift vom 26.11.2025 (betreffend die Klärung von Rechtsfragen durch das Gericht) entsprochen.

Die in Pkt 3.5. getroffenen Sachverhaltsfeststellungen zum Aufstockungsbedarf und zur Aufstockungsgeeignetheit der gegenständlichen Liegenschaft ergeben sich aus dem schriftlichen Gutachten des beigezogenen landwirtschaftlichen Amtssachverständigen.

Wenn beim ersten Verhandlungstermin die Angaben des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen zur Interessentin B F dahingehend bemängelt wurden (s Seite 8 der Verhandlungsschrift vom 04.11.2025), dass das Wirtschaftsgebäude (Stall, Tenne) nicht in ihrem Eigentum stehen würden (s dazu die nunmehrige Sachverhaltsfeststellung in Pkt 3.5.), so folgt das Verwaltungsgericht den daraufhin erstatteten Angaben des Behördenvertreters, woraus sich aufgrund der fehlenden Eigentumsflächen noch ein höherer Aufstockungsbedarf bei ihr ergibt.

Der in Pkt 2. der Stellungnahme vom 31.10.2025 und im weiteren Vorbringen (Beilage A der Verhandlungsschrift) in Pkt 8. geltend gemachte Einwand, wonach die verfahrensgegenständliche Liegenschaft über keine Zufahrt verfüge und daher nicht (aufstockungs-)geeignet sei, trifft nicht zu. Aufgrund der mündlichen Angaben des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen (auf den Seiten 9 bis 11) in der fortgesetzten Verhandlung vom 26.11.2025 wurden die in Pkt 3.6. (letzter Absatz) enthaltenen Sachverhaltsfeststellungen hinsichtlich der Zufahrt zur verfahrensgegenständlichen Liegenschaft getroffen.

4.6. Aus dem digitalen Programm „Vorarlberg ATLAS“ ergibt sich der Verlauf und die Breite des auf GST-NR dddd/d, GB S, verlaufenden öffentliches Gutes.

5. Für den gegenständlichen Fall sind folgende Bestimmungen maßgeblich:

Gemäß § 2 Abs 5 lit a GVG gilt als Landwirt, wer einen landwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder mit den darüber hinaus allenfalls erforderlichen landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet.

Gemäß § 2 Abs 6 GVG ist ein landwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der landwirtschaftliche Grundstücke bodenabhängig bewirtschaftet werden und die geeignet ist, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters bzw seiner Familie beizutragen (Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb).

Gemäß § 5 Abs 1 GVG ist ein Rechtserwerb an einem landwirtschaftlichen Grundstück, sofern der Erwerber nicht Landwirt ist, nach den Abs 2 und 3 bekannt zu machen. Davor darf er nicht genehmigt werden.

Ist ein Landwirt bereit, das Recht zum ortsüblichen Preis zu erwerben, kann er dies während der Veröffentlichungsfrist dem Vorsitzenden der Grundverkehrs-Landeskommission schriftlich, insbesondere auch mittels E-Mail, mitteilen. Mit der Mitteilung hat er nachzuweisen, dass er zum Rechtserwerb in der Lage ist und sein Betrieb einer Aufstockung bedarf.

Der Landwirt ist an seine Mitteilung bis zum Ablauf von acht Wochen nach dem Eintritt der Rechtskraft der Entscheidung, die die Genehmigung des der Mitteilung zugrundeliegenden Rechtserwerbes versagt, gebunden (§ 5 Abs 4 GVG).

Gemäß § 6 Abs 1 lit a GVG darf der Rechtserwerb darf nur genehmigt werden, – im Falle landwirtschaftlicher Grundstücke – wenn er dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes entspricht und der Erwerber das Grundstück im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes selbst bewirtschaftet und im Betrieb auch seinen ständigen Wohnsitz hat oder, soweit ein solches nicht in Frage kommt, er der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht.

Gemäß § 6 Abs 2 lit g GVG sind die Voraussetzungen des Abs 1 insbesondere dann nicht erfüllt, wenn eine Mitteilung nach § 5 Abs 4 vorliegt, der Landwirt nachgewiesen hat, dass er zum Rechtserwerb zum ortsüblichen Preis in der Lage ist und sein Betrieb der Aufstockung bedarf, sowie der Rechtserwerb zur Aufstockung des Betriebes geeignet ist.

6. Zum vorliegenden Beschwerdefall ergeben sich folgende rechtliche Bemerkungen:

6.1. Bei der Beschwerdeführerin handelt es sich um eine Körperschaft des öffentlichen Rechts (s Pkt 3.2.). Die Beschwerdeführerin betreibt selbst keine Landwirtschaft. Sie ist auch nicht im Besitz eines Betriebsgebäudes. Zufolge der Angaben der Beschwerdeführerin werden die agrargemeinschaftlichen Flächen von den Mitgliedern landwirtschaftlich bewirtschaftet (Pkt 3.3.).

6.2. Das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz enthält keinen expliziten Ausschluss juristischer Personen vom Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke (s dazu das von der Beschwerdeführerin zitierte Judikat des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) vom 08.09.2016, Ra 2016/11/0081).

Laut dem Rechtssatz Nr 4 des zitierten Erkenntnisses kommt einer juristischen Person die Land-wirteigenschaft nur zu, wenn sie von einem Landwirt wirtschaftlich dominiert wird.

Der Begriff des wirtschaftlichen Dominierens findet sich vom Wortlaut her nicht explizit im Grundverkehrsgesetz; der Begriff des beherrschenden Einflusses jedoch schon (s § 4 Abs 1 lit f GVG).

Was unter einem beherrschenden Einfluss zu verstehen ist, geht aus den Materialien zu § 4 Abs 1 lit f GVG hervor (s Sitzungsantrag Blg 70/2011:

Demnach setzt eine Beherrschung eine Beteiligung von mindestens 50 Prozent voraus). Auf das wird auch im Kommentar zu den Grundverkehrsgesetzen der österreichischen Bundesländer von Lienbacher zu § 2 Vlbg GVG (Wischenbart) Bezug genommen.

Hier wird ebenso auf § 4 Abs 1 lit f GVG Bezug genommen und, was den Begriff des beherrschenden Einflusses anlangt, auf die Materialien verwiesen (= Blg Vlbg LT 70/2011, 29. GP, Seite 3). Dh, im Kommentar von Lienbacher und Wischenbart zu § 2 Vlbg GVG, bei dem es um die Frage geht, wer Landwirt ist und wer nicht, und bei dem argumentiert wird, dass eine Beherrschung eine Beteiligung von mindestens 50 Prozent voraussetzt, erfolgt ein Verweis auf das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 08.09.2016, das die Beschwerdeführerin – wie erwähnt – in der Beschwerde zitiert hat und bei dem der Begriff des wirtschaftlichen Dominierens erwähnt wird.

6.3. Im vorliegenden Fall sind, wie dies auch aus den in Pkt 3. getroffenen Sachverhaltsfeststellungen hervorgeht, deutlich weniger als 50 % der Mitglieder der Beschwerdeführerin aktive Landwirte. Somit beherrschen die aktiven Landwirte nicht die Agrargemeinschaft, sondern die Nichtlandwirte, die die Mehrheitsanteile an ihr innehaben.

Daran ändert weder der Umstand, dass die Landwirte, die Mitglieder der Agrargemeinschaft sind, insgesamt 204 Tiere (angemeldet) halten, noch der Umstand, dass der (in der Satzung festgehaltene) Zweck dieser Agrargemeinschaft die gemeinschaftliche Nutzung und Bewirtschaftung ihres Wald- und Weidegebietes ist. Auch ändert der Umstand, dass die Satzung der Beschwerdeführerin nicht allein durch die Mitglieder abgeändert werden kann, sondern es stets der Zustimmung der Agrarbehörde bedarf, und sowohl die Landwirte als auch die Nichtlandwirte zur Landwirtschaft stehen würden, was auch die Beschlussfassung innerhalb der Beschwerdeführerin zeige (s dazu Pkt 9. der Anlage A der Verhandlungsschrift vom 26.11.2025), nichts daran.

Entgegen dem Beschwerdevorbringen und der Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 31.10.2025 reicht es im Hinblick auf das Erfordernis des wirtschaftlichen Dominierens auch nicht aus, dass die dominierenden Mitglieder (Vorstand/Allmeinvogt) Landwirte sind.

6.4. Auch wenn die Ortskommission der Gemeinde S am 15.05.2025 eine zustimmende Äußerung zum Kauf des verfahrensgegenständlichen Grundstückes durch die Beschwerdeführerin abgegeben hat (s Pkt 10. der Anlage der Verhandlungsschrift vom 26.11.2025 und wie dies im Sachverhaltsteil in Pkt 3.7. festgehalten wurde), führt diese zustimmende Äußerung noch zu keiner Änderung der oben angeführten Rechtsauffassung.

6.5. Die Beschwerdeführerin hat selbst in der Beschwerde auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes hingewiesen, wonach auch juristische Personen als Landwirte in Betracht kommen und dazu auf das oben erwähnte Judikat vom 08.09.2016, Ra 2016/11/0081, hingewiesen. In dieser Entscheidung, die sich auf eine „juristische Person wie eine OG“ bezieht, nimmt der Verwaltungsgerichtshof keine Differenzierung vor, was den Begriff der „juristischen Person“ anlangt. Er führt lediglich als Beispiel einer juristischen Person die „OG“ an.

Es mag zwar sein, dass die Satzung einer juristischen Person des Privatrechts mit einfacher Mehrheit der Mitglieder/Gesellschafter abgeändert werden kann, was bei der Beschwerdeführerin nicht so einfach möglich ist (s dazu die Ausführungen in Pkt 6.3.). Dennoch ist die Schlussfolgerung, dass „im Ergebnis die Agrargemeinschaft einen landwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet und dadurch Landwirtin im Sinne des GVG“ (s Seite 6 und 7 der Anlage A der Verhandlungsschrift vom 26.11.2025), im Hinblick auf die Äußerungen des Verfassungsgerichtshofes (zitiert in VwGH 08.09.2016, Ra 2016/11/0081, Rechtssatznummer 4) nicht zulässig. Demnach „kann eine juristische Person niemals unter persönlichem Arbeitseinsatz ein Grundstück bewirtschaften“ (…). „Es kommt in diesem Fall daher nur darauf an, dass jene Menschen, die die Gesellschaft wirtschaftlich dominieren, zur Selbstbewirtschaftung der Liegenschaft willens und fähig sind“ (VfGH 04.03.1980, B159/1980). Im Hinblick auf Letzteres führt sodann der Verwaltungsgerichtshof das aus, was bereits in Pkt 6.2. thematisiert wurde. Demnach kommt einer juristischen Person die Landwirteigenschaft nur dann zu, wenn sie von Landwirten wirtschaftlich dominiert wird (was bei der Beschwerdeführerin allerdings de facto nicht der Fall ist, s dazu Pkt 3.2. und Pkt 6.3.).

6.6. Da somit der Beschwerdeführerin die Landwirteeigenschaft nicht zukommt (s Pkt 3.4.), hat die belangte Behörde zu Recht das sog Interessentenverfahren nach § 5 GVG durchgeführt. Dabei haben die beiden Nebenerwerbslandwirte B F und G W fristgerecht jeweils eine Mitteilung gem § 5 Abs 4 GVG eingebracht. Aufgrund der Aktenlage und der Ausführungen des beigezogenen landwirtschaftlichen Amtssachverständigen DI S BEd wird davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen des § 6 Abs 2 lit g GVG vorliegen (s dazu die in Pkt 3.5. und 3.6. getroffenen Sachverhaltsfeststellungen und die in Pkt 4.5. diesbezüglich erfolgte Beweiswürdigung).

Das Argument, das verfahrensgegenständliche Grundstück sei zur Aufstockung des Betriebs der beiden Interessenten mangels Zufahrt nicht geeignet, trifft nicht zu; dies gilt auch hinsichtlich des Arguments, das verfahrensgegenständliche Grundstück könne nur durch die Beschwerdeführerin bewirtschaftet werden (s dazu die anderslautenden Feststellungen in Pkt 3.6.). Im Übrigen bestünde auch noch die Möglichkeit des Einräumens eines Notwege- bzw Bringungsrechtes nach dem Güter- und Seilwegegesetz.

7. Zusammenfassend ergibt sich, dass eine Rechtswidrigkeit beim angefochtenen Bescheid nicht erkennbar ist.

Somit konnte weder dem in der Beschwerde gestellten Hauptantrag noch, da der wesentliche Sachverhalt feststeht (§ 28 Abs 2 Z 1 VwGVG), dem Eventualantrag iSd § 28 Abs 3 zweiter Satz VwGVG Folge gegeben werden.

8. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.