Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-382-9/2025-R8

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.01.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2026:LVwG.382.9.2025.R8

Begründung

Beschluss

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch sein Mitglied Dr. Ellensohn über die Beschwerde des R M, B, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde B vom 12.08.2025, Zl X, betreffend die Vorschreibung der Zweitwohnungsabgabe für das Jahr 2024 den Beschluss gefasst:

Gemäß § 278 Abs 1 Bundesabgabenordnung (BAO) wird die Beschwerde als unzulässig zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1.1. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde gemäß § 201 BAO sowie §§ 3, 4, 5 und 6 des Gesetzes über die Erhebung einer Abgabe von Zweitwohnsitzen und Wohnungsleerständen (ZAG) und der Verordnung der Gemeindevertretung der Gemeinde B über die Einhebung einer Zweiwohnungsabgabe die Zweitwohnungsabgabe für das Jahr 2024 unter Spruchpunkt 1.) wie folgt festgesetzt:

Fläche Wohnung TOP 373,2075 m2x 20,09

=

€ 1.470,74

TOP 573,2075 m2x € 20,09

=

€ 1.470,74

TOP 673,2075 m2x € 20,09

=

€ 1.470,74

TOP 773,2075 m2x € 20,09

=

€ 1.470,74

TOP 861,4943 rn2x € 20.09

=

€ 1.235,42

TOP 967,3509 m2x € 20,09

=

€ 1.353,08

TOP 1273,2075 m2x € 20,09

=

€ 1.470,74

TOP 1473,2075 m2x 20,09

=

€ 1.470,74

TOP 1561,4943 m2x € 20,09

=

€ 1.235,42

TOP 1664,4226 rn2x 20.09

€ 1.294,25

TOP 18150,000 rn2x 20,09

=

€ 3.013,50

Gesamtbetrag

€ 16.956.11

Maximalbetrag lt. Verordnung der Gemeinde pro Einheit

€ 3.013,50

Abschlag nach § 5 Abs. 5 lit a bis c ZAG

Summe

€ 16.956,11

Dieser Abgabenbetrag war bereits zur Zahlung fällig.

Unter Spruchpunk 2.) wurde gemäß § 217 und 217a BAO ein Säumniszuschlag von 2 % für die nicht zeitgerechte Entrichtung der Zweitwohnungsabgabe für 2024 im Ausmaß von 339,12 Euro festgesetzt.

1.2. Mit Beschwerdevorentscheidung vom 20.10.2025, Zl X, wurde die Beschwerde gegen den angefochtenen Bescheid als unbegründet abgewiesen.

2.1. In der rechtzeitig erhobenen Beschwerde wurde wie folgt vorgebracht:

Mit dem bekämpften Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde B vom 12.08.2025, X, A.Zl. X, wurde für die Wohnungen Top 3,5,6,7,8.9,12,14.15,16,18 B x eine Zweitwohnungsabgabe von insgesamt EUR 16.956,11 für das Jahr 2024 festgesetzt.

Dieser Bescheid wird durch diese Beschwerde seinem gesamten Umfange nach bekämpft.

Richtigerweise hätte keine Zweitwohnungsabgabe für 2024 festgesetzt werden dürfen. Weiters ist auch kein Säumniszuschlag von EUR 339,12 gerechtfertigt.

Geltend gemacht wird die Rechtswidrigkeit des bekämpften Bescheides und die Mangelhaftigkeit des Verfahrens, welches diesem Bescheid zugrunde liegt.

B.) Beschwerdesachverhalt:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde B vom 12.08.2025. X. A.Zl. X. wurde für die Wohnungen Top 3, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 14, 15, 16, 18 B x eine Zweitwohnungsabgabe von insgesamt EUR 16.956,11 für das Jahr 2024 festgesetzt. Als Bescheidadressat ist dabei niemand persönlich angeführt, wer die Zweitwohnungsabgabe schuldet.

Dieser Bescheid wurde R M am 20.08,2025 an die falsche Adresse B x, B, an der er nicht wohnt, zugestellt.

Gegen diesen zuvor angeführten Bescheid richtet sich die nunmehrige Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg.

Diese Beschwerde ist rechtzeitig, weil die Zustellung des bekämpften Bescheides nicht vor dem 20,08.2025 erfolgt ist. Zudem wurde in der Beschwerde in der Rechtsbelehrung eine Frist für die Beschwerde von 1 Monat bestimmt, sodass die Frist nicht vor dem 20.09.2025 endet.

Der Beschwerdeführer erachtet sich durch den bekämpften Bescheid in seinen subjektiven

Rechten insbesondere wie folgt verletzt:

1. ) Mangels im Spruch angeführten Bescheidadressat liegt kein wirksamer Bescheid vor. sondern ein Nichtbescheid, welcher unwirksam ist.

2. ) Die Wohnungen Top 3, 5, 6, 7, 8, 9, 12,14, 15, 16, 18 B x enthalten keinen Gemeindeort, obwohl zumindest eine Ortsangabe in B für die Vorschreibung einer Abgabe nach dem ZAG erforderlich wäre, aber aus dem Bescheid, insbesondere auch nicht im maßgeblichen Spruch entnehmbar ist.

3. ) Die Voraussetzungen für eine Zweitwohnungsabgabe sind nicht gegeben, weil die entsprechenden Wohnungen überhaupt leer gestanden sind, also 2024 überhaupt nicht genutzt werden konnten.

4. ) Eine Abgabe nach dem ZAG kann nur vorgeschrieben werden, wenn die Voraussetzungen für eine Nutzung gegeben sind. Dies ist im vorliegenden Fall nicht gegeben, weil zahlreiche wichtige Einrichtungen des Hauses derzeit nicht funktionieren und deshalb eine Nutzung vor Vornahme dieser für die Sicherheit der Bewohner des Hauses wichtigen Sanierungsmaßiiahmen nicht möglich ist. Diese Maßnahmen können derzeit auch nicht wirtschaftlich vorgenommen werden. Vielmehr ist das Haus gesamthaft in einem Zustand, dass es ohne Generalsanierung oder Abbruch und Neuaufbau nicht sicher bewohnt werden kann.

D.) Beschwerdeausführungen:

1. ) Der bekämpfte Bescheid enthält im Bescheidspruch keinen Bescheidadressat. Er ist deshalb kein wirksamer Bescheid, sondern ein Nichtakt. der sich gegen niemanden konkret richtet und damit auch nicht vollstreckbar ist. Dies ist umso mehr gravierend als die Person an die die Zustellung erfolgt ist, Herr R M nur geringe Miteigentumsanteile neben anderen hat. Die Zustellung eines Nichtbescheides an eine Person, macht diese aber nicht zum Bescheidadressat. Bereits deshalb ist der Bescheid als nichtig und unvollstreckbar aufzuheben.

2. ) Die Wohnungen Top 3,5,6,7,8,9.12,14,15.16,18 B x sind im Bescheid nicht hinreichend bestimmt. Es fehlt also an der Bestimmung der Ortsgemeinde, in der sich diese Wohnungen befinden. Dies obwohl für die Vorschreibung einer Zweitwohnungsabgabe es unbedingt erforderlich wäre, dass sich die betreffenden Wohnungen in der Gemeinde B befinden. Eine Vorschreibung ist ohne Erfüllung dieser Vorgabe nicht gerechtfertigt.

3. ) Im vorliegenden Fall wurde eine Zweitwohnungsabgabe vorgeschrieben, obwohl die Wohnungen mangels derzeitiger Nutzbarkeit 2024 überhaupt nicht genutzt wurden, also leer gestanden sind. Die Vorschreibung einer Zweitwohnungsabgabe ist deshalb überhaupt nicht gerechtfertigt, höchstens aber eine Leerstandsabgabe, die eine andere Höhe hat bzw überhaupt keine Grundlage durch eine Beschlussfassung der Gemeinde hat.

4. ) Das gesamte Haus weist derzeit gravierende Mängel auf. Die auch die Sicherheit der Bewohner betreffen. Es wäre zur Bewohnbarkeit eine umfassende Sanierung erforderlich, bzw. ein Neubau, weil die Sanierung erst gar nicht wirtschaftlich möglich ist. Es fehlt am Funktionieren der vorgeschriebenen Brandschutzeinrichtungen, des Liftes, am Funktionieren der Heizung, wobei eine Inbetriebnahme ohne vorherige Sanierung erst gar nicht wirtshaftllich ist.

Die Kosten für eine Sanierung von zumindest 3,5 Mio EUR können durch eine Vermietung zum für B üblichen Mietzins nicht hereingebracht werden. Dies hat auch dazu geführt, dass der Hotelbetrieb im Haus vorerst nicht möglich ist. Die Behörde müsste deshalb zusätzlich derzeit die Benutzung des Gebäudes vor Durchführung der Sanierungen auch untersagen, zumal auch zahlreiche Bescheidauflagen derzeit nicht erfüllbar sind.

5. ) Es ist ans den in den Pkt 1. Bis 4. Angeführten Umständen heraus auch ein

Säumniszuschlag (festgesetzt wurden EUR 339,12) nicht zulässig.

Aufgrund der dargestellten Sach- und Rechtslage stellt der Beschwerdeführer nachstehenden Anträge. Das Landesverwaltungsgericht möge eine mündliche Verhandlung durchführen sowie der Beschwerde gegen den bekämpften Bescheid stattgeben und den Bescheid nichtig erklären, bzw in der Sache dahingehend entscheiden, dass keine Zweitwohnsitzabgabe vorgeschrieben werde und auch kein Säumniszuschlag.

2.2. Mit Antrag vom 08.11.2025 beantragte der Beschwerdeführer die Beschwerde dem Landesverwaltungsgericht Vorarlberg vorzulegen, weil der Beschwerdeführer mit der Beschwerde Vorentscheidung nicht einverstanden und diese unrichtig sei.

3. Folgender Sachverhalt steht fest:

Der Bürgermeister der Gemeinde B hat mit dem angefochtenen Bescheid hinsichtlich elf Wohnungen im Alleineigentum des Beschwerdeführers an der Adresse B x in B die Zweitwohnungsabgabe im Gesamtausmaß von 16.956,11 Euro festgesetzt.

Dieser Bescheid weist kein Adressfeld auf. Im Spruch wird der Beschwerdeführer nicht genannt.

In der Begründung wird der Beschwerdeführer einmal angeführt. Die Zustellverfügung weist folgenden Wortlaut auf: „R M, B x, xxxx B“.

4. Dieser Sachverhalt wird auf Grund der Aktenlage als erwiesen angenommen und ist insoweit auch unstrittig.

5. Nach § 279 Abs 1 BAO, BGBl Nr 194/1961, idF BGBl I Nr 14/2013, hat das Verwaltungsgericht außer in den Fällen des § 278 immer in der Sache selbst mit Erkenntnis zu entscheiden. Es ist berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung seine Anschauung an die Stelle jener der Abgabenbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern, aufzuheben oder die Bescheidbeschwerde als unbegründet abzu-weisen.

Nach § 260 Abs 1 lit a BAO, BGBl Nr 194/1961, idF BGBl I Nr 14/2013, ist die Bescheidbeschwerde mit Beschwerdevorentscheidung (§ 262) oder mit Beschluss (§ 278) zurückzuweisen, wenn sie nicht zulässig ist.

Gemäß § 264 Abs 1 BAO, BGBl Nr 194/1961, idF BGBl I Nr 117/2016, kann gegen eine Beschwerdevorentscheidung innerhalb eines Monats ab Bekanntgabe (§ 97) der Antrag auf Entscheidung über die Bescheidbeschwerde durch das Verwaltungsgericht gestellt werden (Vorla-geantrag). Der Vorlageantrag hat die Bezeichnung der Beschwerdevorentscheidung zu enthalten.

Der rechtzeitig und zulässige Vorlageantrag führt dazu, dass die Bescheidbeschwerde wieder als unerledigt gilt, wobei die Beschwerdevorentscheidung bis zur abschließenden Erledigung im Rechtsbestand bleibt. Gegenstand des Verfahrens vor dem Landesverwaltungsgericht ist die Bescheidbeschwerde, die durch die Ausführungen im Vorlageantrag ergänzt werden können.

5.1. Gemäß § 198 Abs 1 BAO hat die Abgabenbehörde die Abgaben durch Abgabenbescheide festzusetzen, soweit in Abgabenvorschriften nicht anderes vorgeschrieben ist.

Gemäß Abs 2 leg cit haben Abgabenbescheide im Spruch die Art und Höhe der Abgaben, den Zeitpunkt ihrer Fälligkeit und die Grundlagen der Abgabenfestsetzung (Bemessungsgrundlagen) zu enthalten. Führen Abgabenbescheide zu keiner Nachforderung, so ist eine Angabe über die Fälligkeit der festgesetzten Abgabenschuldigkeiten entbehrlich. Ist die Fälligkeit einer Abgabenschuldigkeit bereits vor deren Festsetzung eingetreten, so erübrigt sich, wenn auf diesen Umstand hingewiesen wird, eine nähere Angabe über den Zeitpunkt der Fälligkeit der festgesetzten Abgabenschuldigkeit.

Gemäß § 93 Abs 1 BAO gelten für schriftliche Bescheide außer den ihren Inhalt betreffenden besonderen Vorschriften die Bestimmungen der Abs. 2 bis 6, wenn nicht nach gesetzlicher Anordnung die öffentliche Bekanntmachung oder die Auflegung von Listen genügt.

Nach Abs 2 leg. cit ist jeder Bescheid ausdrücklich als solcher zu bezeichnen, er hat den Spruch zu enthalten und in diesem die Person (Personenvereinigung, Personengemeinschaft) zu nennen, an die er ergeht.

§ 278 der BAO, BGBl Nr 194/1961 zuletzt geändert durch BGBl I Nr 117/2016, lautet wie folgt:

㤠278 (1) Ist die Bescheidbeschwerde mit Beschluss des Verwaltungsgerichtes

a) weder als unzulässig oder nicht rechtzeitig eingebracht zurückzuweisen (§ 260) noch

b) als zurückgenommen (§ 85 Abs. 2, § 86a Abs. 1) oder als gegenstandslos (§ 256 Abs. 3, § 261) zu erklären, so kann das Verwaltungsgericht mit Beschluss die Beschwerde durch Aufhebung des angefochtenen Bescheides und allfälliger Beschwerdevorentscheidungen unter Zurückverweisung der Sache an die Abgabenbehörde erledigen, wenn Ermittlungen (§ 115 Abs. 1) unterlassen wurden, bei deren Durchführung ein anders lautender Bescheid hätte erlassen werden oder eine Bescheiderteilung hätte unterbleiben können. Eine solche Aufhebung ist unzulässig, wenn die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

(2) Durch die Aufhebung des angefochtenen Bescheides tritt das Verfahren in die Lage zurück, in der es sich vor Erlassung dieses Bescheides befunden hat.

(3) Im weiteren Verfahren sind die Abgabenbehörden an die für die Aufhebung maßgebliche, im aufhebenden Beschluss dargelegte Rechtsanschauung gebunden. Dies gilt auch dann, wenn der Beschluss einen kürzeren Zeitraum als der spätere Bescheid umfasst.“

§ 115 BAO, BGBl Nr 194/1961 zuletzt geändert durch BGBl I Nr 136/202, lautet wie folgt:

„§ 115. (1) Die Abgabenbehörden haben die abgabepflichtigen Fälle zu erforschen und von Amts wegen die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse zu ermitteln die für die Abgabepflicht und die Erhebung der Abgaben wesentlich sind. Diese Verpflichtung wird durch eine erhöhte Mitwirkungspflicht des Abgabepflichtigen, wie beispielsweise bei Auslandssachverhalten, eingeschränkt.

(2) Den Parteien ist Gelegenheit zur Geltendmachung ihrer Rechte und rechtlichen Interessen zu geben.

(3) Die Abgabenbehörden haben Angaben der Abgabepflichtigen und amtsbekannte Umstände auch zugunsten der Abgabepflichtigen zu prüfen und zu würdigen.

(4) Solange die Abgabenbehörde nicht entschieden hat, hat sie auch die nach Ablauf einer Frist vorgebrachten Angaben über tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse zu prüfen und zu würdigen.“

Eine aufhebende Beschwerdeerledigung setzt voraus, dass Ermittlungen (§115 Abs 1 BAO)

unterlassen wurden, bei deren Durchführung ein anders lautender Bescheid hätte erlassen

werden oder eine Bescheiderlassung hätte unterbleiben können. Entscheidend ist, ob die Unterlassung der Ermittlung „wesentlich“ ist.

5.2. Ein Bescheid ist ein individueller, hoheitlicher, im Außenverhältnis ergehender und normativer (rechtsgestaltender oder rechtsfeststellender) Verwaltungsakt (vgl zB die bei Ritz, BAO5, Tz 1 zu § 92 angeführte hg Rechtsprechung).

Gemäß § 93 Abs 2 BAO ist jeder Bescheid ausdrücklich als solcher zu bezeichnen, er hat den Spruch zu enthalten und in diesem die Person (Personenvereinigung, Personengemeinschaft) zu nennen, an die er ergeht. Der Bescheidadressat, also die Person, an die der Bescheid ergeht, ist im Spruch des Bescheides namentlich zu nennen, wobei das vor dem Spruch befindliche Adressfeld zum Bescheidspruch zählt (vgl VwGH 21.10.2025, Ra 2025/15/0068) und eine Nennung in diesem ausreichend ist (vgl VwGH 04.11.2009, 2009/17/0022, VwGH 30.09.2015, Ra 2014/15/0024). Eine Nennung des Adressaten in der Zustellverfügung (am Ende der Erledigung) reicht jedoch zur Erschließung des Adressaten (allein) nicht aus (vgl VwGH 01.07.1993, 90/17/0385). Die Zustellverfügung ist weder normativer Bescheidbestandteil noch Bestandteil des Spruches, sondern dient der Bekanntgabe eines Bescheides iSd § 97 BAO.

Der Verwaltungsgerichtshof sieht in der „Personsumschreibung" einen notwendigen Bestandteil des Spruches des Abgabenbescheides und damit ein konstituierendes Bescheidmerkmal (vgl. z.B. den Beschluss des VwGH vom 28.02.2007, 2004/13/0151, und Erk d VwGH 26.06.2014, 2013/15/0062). Eine Umdeutung des Bescheidadressaten kommt nicht in Betracht. Andererseits sind Fehlzitate und Schreibfehler als unbeachtlich, d.h. als dem richtigen Bescheidverständnis selbst dann nicht im Wege stehend anzusehen, wenn noch kein Berichtigungsbescheid erlassen wurde (vgl. das VwGH-Erk - eines verstärkten Senates - vom 25.05.1992, 91/15/0085, VwSlg 6675/F).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes müssen Bescheide, die in einem Abgabenverfahren ergehen bestimmte Mindestanforderungen erfüllen, damit ein Bescheid wirksam entsteht. Zu diesen Anforderungen zählen die Erkennbarkeit des Bescheidadressaten, der normative Abspruch und die Erkennbarkeit der bescheiderlassenden Behörde (vgl VwGH vom 25. September 2012, 2010/17/0114).

Die "Formstrenge", die einem "Umdeuten" des Bescheidadressaten entgegensteht, dient dazu, Rechtsunsicherheiten vorzubeugen (VwGH 26.06.2014, 2013/15/0062).

Im gegenständlichen Fall weist der angefochtene Bescheid kein Adressfeld auf. Im Bescheidspruch wird der Bescheidadressat entgegen § 93 Abs 2 BAO gar nicht genannt.

Enthält der Spruch eines Bescheides nur die Bezeichnung der Wohnungen für die die Leerstandsabgabe abgeführt werden soll, jedoch keine Rechtsperson, die abgabepflichtig und für die der Bescheid bestimmt ist, vermag die Zustellverfügung, die für das Zustandekommen eines Bescheides essentielle Bezeichnung des Adressaten nicht zu ersetzen (vgl VwGH 22.03.1996, 92/17/0066).

Der angefochtene Bescheid entspricht nicht den gesetzlichen Erfordernissen. Dieser ist dem Beschwerdeführer gegenüber nicht wirksam geworden. Es war daher die Beschwerde gemäß § 278 Abs 1 lit a BAO mit Beschluss, der insoweit an die Stelle der Beschwerdevorentscheidung tritt, zurückzuweisen.

Es war daher aus diesem Grund spruchgemäß zu entscheiden.

5.3. Um den strengen Anforderungen im Abgabenrecht iSd § 93 Abs 2 BAO jedenfalls zu genügen, ist es angebracht, den Bescheidadressaten in Übereinstimmung mit der Rechtsordnung im Spruch des Bescheides anzuführen. Dadurch kann jeder Zweifel am Bescheidadressaten auf einfachste Art und Weise ausgeschlossen werden. Dadurch wäre auch sichergestellt, dass insoweit gegenüber der abgabepflichtigen Person auch ein Bescheid wirksam wird.

5.4. Dessen ungeachtet ist auf Folgendes hinzuweisen:

Nach § 2 Abs 4 ZAG sind von Zweitwohnungsabgabe ua ausgenommen:

k) Wohnungen, deren Benützung aufgrund eines verwaltungspolizeilichen Auftrages nach dem Baurecht oder sonst nach anderen rechtlichen Vorschriften nicht zulässig ist,

l) Wohnungen, die aufgrund ihres Zustandes den Erfordernissen der Sicherheit und Gesundheit nicht entsprechen und deren Instandsetzung wirtschaftlich nicht zumutbar ist.

Aus der entsprechenden Regierungsvorlage, 118. Beilage im Jahre 2023 zu den Sitzungsberichten des XXXI. Vorarlberger Landtages, ergibt sich hiezu wie folgt:

„Abs. 4 lit. k:

Der Eigentümer oder die Eigentümerin ist verpflichtet, Bauvorhaben gemäß der erteilten Baubewilligung und entsprechend den Anforderungen der Bautechnikverordnung auszuführen, sowie weiters die erstellten Gebäude gemäß den §§ 45 und 46 BauG zu erhalten und erforderlichenfalls instand zu setzen. Wird diesen Verpflichtungen entsprochen, steht einer Benützung der Wohnung nichts entgegen. Ist dies jedoch nicht der Fall und ist es aufgrund von Interessen der Sicherheit oder der Gesundheit (insbesondere wegen des schlechten Bauzustands) erforderlich, so hat die Baubehörde bei Vorliegen der Voraussetzungen nach den §§ 46 bis 48 BauG die Instandsetzung, die Beseitigung oder die Räumung zu verfügen.

Wohnungen, die aufgrund solcher rechtskräftiger verwaltungspolizeilicher Aufträge nach dem Baurecht nicht benutzt werden dürfen, sollen für den Zeitraum der mangelnden Benutzbarkeit von der Abgabepflicht ausgenommen sein. Weder das Unterbleiben der Einholung einer baurechtlichen Berechtigung (Bewilligungs- oder Anzeigepflicht nach dem BauG) noch das Unterbleiben der Meldung über die Vollendung des Bauvorhabens (§ 43 Abs. 1 BauG) begründen für sich schon diesen Ausnahmetatbestand, dieser kommt lediglich zur Anwendung, wenn die Wohnung aufgrund eines die Benützung untersagenden verwaltungspolizeilichen Auftrages nach dem Baurecht (insbesondere §§ 39 und 48 BauG) nicht benutzt werden darf.

Ein bloßer Sanierungsbedarf im Sinne von Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten ohne deren Anordnung durch einen verwaltungspolizeilichen Auftrag nach dem Baurecht und gleichzeitiger Verfügung eines Benützungsverbotes begründet jedoch keine Ausnahme.

Das Vorliegen eines verwaltungspolizeilichen Benützungsverbots nach dem Baugesetz ist der Gemeinde (bzw. dem Bürgermeister oder der Bürgermeisterin als Baubehörde) bekannt (zur Verwendung der Daten aus dem Bauverfahren, s. § 8 Abs. 2 lit. c).

Neben den verwaltungspolizeilichen Aufträgen nach dem Baurecht, nach denen keine Benutzung der Wohnung zulässig ist, kommen aber auch andere rechtliche Vorschriften in Betracht, die eine Benutzung der Wohnung ausschließen: Beispielsweise kann die Bezirksverwaltungsbehörde nach dem Epidemiegesetz 1950 die Räumung von Wohnungen und Gebäuden anordnen, wenn diese Maßnahme nach Art des Auftretens einer meldepflichtigen Erkrankung zum Schutz vor deren Weiterverbreitung unbedingt erforderlich ist (§ 22 leg.cit.) oder die Wohnung ist aufgrund eines anhängigen Verlassenschaftsverfahrens nicht disponibel. Darüber hinaus kommt aber eine Benutzung der Wohnung auch dann nicht in Betracht, wenn diese in einem Gebiet liegt, das z.B. aufgrund von Lawinen- oder Felssturzgefahr mittels Verordnung der Gemeinde nach § 17 Katastrophenhilfegesetz gesperrt ist.

Mit dem Terminus „Vorschrift“, soll zum Ausdruck gebracht werden, dass die Unbenutzbarkeit der Wohnung immer Ausfluss eines Gesetzes oder eines sonstigen hoheitlichen Aktes (Verordnung, Bescheid, Akt unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt) sein muss. Wird die Benützung lediglich vertragsrechtlich ausgeschlossen, so stellt dies keinen Anwendungsfall dieses Ausnahmegrundes dar.

Benützungsverbote nach anderen rechtlichen Vorschriften können insbesondere durch Vorlage eines entsprechenden hoheitlichen Aktes (insbesondere Verordnung, Bescheid) nachgewiesen werden.

Abs. 4 lit l:

Wohnungen, die aufgrund ihres Zustandes den Erfordernissen der Sicherheit und Gesundheit nicht entsprechen und deren Instandsetzung wirtschaftlich nicht zumutbar ist, sollen nicht abgabepflichtig sein. Dieser Ausnahmetatbestand orientiert sich am § 47 des BauG, wonach bei Vorliegen der genannten Voraussetzungen auch ein baurechtlicher Instandsetzungsauftrag nicht in Frage kommt.

Dem Erfordernis der Sicherheit und Gesundheit wird insbesondere dann nicht entsprochen, wenn die Wohnung einsturzgefährdet ist oder diese sonstige gravierende die Sicherheit oder Gesundheit gefährdende Baumängel aufweist.

Zusätzlich ist notwendig, dass die Wohnung mit wirtschaftlich zumutbaren Mitteln nicht wieder in Stand gesetzt werden kann.

Bei der Beurteilung, ob eine Instandsetzung wirtschaftlich zumutbar ist, ist stets der gesamte Aufwand für die während des Amortisationszeitraumes eines aufzunehmenden Instandsetzungsdarlehens voraussichtlich notwendigen Erhaltungsmaßnahmen einschließlich des bereits vorher aufgelaufenen und noch nicht getilgten Instandsetzungsaufwandes und der weitere noch hinzukommende Instandsetzungsaufwand für die Wohnung der Beurteilung zu Grunde zu legen. Generell ist davon auszugehen, dass je höher der Instandsetzungsaufwand ist, desto eher wird von einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit auszugehen sein.

Darüber hinaus können aber für die wirtschaftliche Zumutbarkeit verschiedene Gesichtspunkte maßgeblich sein. So kann eine Instandsetzungsmaßnahme als wirtschaftlich zumutbar angesehen werden, wenn sich daraus eine Erhöhung des Verkehrswertes oder des Ertragswertes des Eigentums ergibt, in welchem die Kosten der Maßnahme Deckung finden oder wenn zu deren finanzieller Deckung öffentliche Mittel in Anspruch genommen werden und ferner wenn die Kosten auf Miet- oder Pachtzinse überwälzt werden können (vgl. VwGH 20.01.1983, 82/06/0126).“

Wenn gleich das Verwaltungsgericht nach Art 130 Abs 4 B-VG bzw § 279 BAO grundsätzlich in der Sache selbst zu entscheiden hat, gilt dies bei Ergänzungsbedürftigkeit des Ermittlungsverfahrens nicht schlechthin. Vielmehr besteht in derartigen Fällen aufgrund der genannten Bestimmungen in Zusammenschau mit § 278 Abs 1 BAO eine Verpflichtung des Verwaltungsgerichtes zu einer solchen Ergänzung und einer darauffolgenden Sachentscheidung nur dann, wenn dies im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist, also das Verfahren insgesamt schneller oder kostengünstiger zu einem Abschluss gebracht werden kann. Davon kann jedenfalls dann nicht ausgegangen werden, wenn die belangte Behörde wesentliche Sachverhaltsermittlungen unterlassen hat, sodass in derartigen Fällen eine Verpflichtung des Verwaltungsgerichtes zur Sachentscheidung nicht besteht und es sich auf eine Aufhebung und Zurückverweisung der Sache zurückziehen kann (vgl. u.a. VwSlg. 11.795 A/1985, sowie VwGH vom 9.12.1986, Zl. 84/05/0097; vom 24.9.1992, Zl. 91/06/0235; vom 17.2.1994, Zl. 93/06/0242; vom 5.5.1994, Zl. 94/06/0006; vom 20.10.1994, Zl. 94/06/0137; und vom 25.6.1996, Zl. 95/05/0293).

Die belangte Behörde hat jede Ermittlungstätigkeit betreffend die Ausnahmetatbestände nach § 2 Abs 4 ZAG unterlassen. Dies obwohl sich der Beschwerdeführer auf gravierende Mängel in Bezug auf die Sicherheit der Wohnungen und Sanierungskosten in Millionenhöhe und somit konkret auf § 2 Abs 4 lit l ZAG auf berufen hat.

Im konkreten Fall wurde nicht festgestellt, ob eine Benutzung der konkreten Wohnungen unzulässig ist (vgl § 2 Abs 4 lit k) oder diese Wohnungen, aufgrund ihres Zustandes den Erfordernissen der Sicherheit und Gesundheit (nicht) entsprechen und deren Instandsetzung wirtschaftlich (nicht) zumutbar ist (§ 2 Abs 4 lit l). Sofern mögliche und nachvollziehbar begründete Bedenken hinsichtlich der Sicherheit und Gesundheit vorgebracht werden, sind diese durch die Abgabenbehörde mit entsprechenden (insbesondere hochbautechnischen) Gutachten fachkundig festzustellen und die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Instandsetzung iSd § 2 Abs 4 lit l ZAG nachvollziehbar iSd Gesetzes zu beurteilen. Naturgemäß ist es sinnvoll, jene Sachverständigen zur Beurteilung dieser Fragen hinzuzuziehen, die bereits im entsprechenden Bauverfahren mitgewirkt haben. Dies liegt insgesamt im Interesse einer kurzen Verfahrensdauer.

Der angefochtene Bescheid wäre daher auch aus diesem Grund aufzuheben gewesen.

5.5. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung konnte angesichts der Aufhebung des angefochtenen Bescheides unterbleiben (vgl § 274 Abs 3 und Abs 5 BAO).

5.6. Angesichts der Tatsache, dass iZm der Vorschreibung der Leerstandsabgabe weder Erfahrungen noch Rechtsprechung bestehen, wäre es für die Abgabenbehörde im Sinne eines ökomischen Vorgehens überlegenswert, die bescheidmäßig Vorschreibung der Leerstandsabgabe (samt Prüfung der Ausnahmetatbestände) zunächst auf eine konkrete (Zweit-)Wohnung zu beschränken und die dabei gemachten Erfahrungen bei der Vorschreibung hinsichtlich der restlichen Wohnungen einfließen zu lassen. Da die Prüfung der Ausnahmetatbeststände für jede (Zweit-)Wohnung separat vorzunehmen ist, wäre es naheliegend, pro Wohnung ein separates Verfahren vorzusehen.

6. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.