Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-318-51/2025-R19

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 15.01.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2026:LVwG.318.51.2025.R19

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch den Richter Mag. Manuel Fleisch über die Beschwerde der M, L, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Karl Schelling, Dornbirn, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde L vom 18.06.2025, Zl X, betreffend ein Bauvorhaben, zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof zulässig.

Begründung

1. Mit angefochtenem Bescheid wurde der Antrag der Beschwerdeführerin auf Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit 35 Wohneinheiten, neun Büroeinheiten, einem Ausstellungsraum und einer Tiefgarage am Standort GST-NR xxxx, KG xxx L, gemäß § 28 Abs 3 des Baugesetzes nach Maßgabe des festgestellten Sachverhaltes sowie den diesem Bescheid als wesentlicher Bestandteil zu Grunde liegenden Plan- und Beschreibungsunterlagen, zuletzt eingebracht am 10.10.2024 und 25.02.2025. abgewiesen.

2. Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringt sie im Wesentlichen vor, dass die Hauptfrage im Zusammenhang mit der Abweisung dieses Bauansuchens darin bestehe, in welchem Ausmaß Betriebswohnungen in BBI errichtet werden dürften. Das Gesetz enthalte ausdrücklich diesbezüglich die Einschränkung dahingehend, dass nur Wohnungen für Beschäftigte errichtet werden dürften, die tatsächlich nur für die im betreffenden Betriebsgebiet arbeitende Bevölkerung verwendet würden. Es sei also nicht zulässig, derartige Wohnungen an andere Personen als Beschäftige (und deren Familien) im betreffenden Betriebsgebiet zu vermieten oder zu überlassen. Daraus ergebe sich schon eine faktische bzw wirtschaftliche Einschränkung für den Bauwerber. Der Bauwerber werde keine Betriebswohnungen errichten, von denen zu befürchten sei, dass keine Beschäftigten aus dem betreffenden Betriebsgebiet dort tatsächlich untergebracht werden könnten und ein diesbezügliches Mietinteresse nicht bestehe.

Eine weitere Einschränkung, dass Betriebswohnungen untergeordnet sein müssten, ergebe sich aus dem Gesetz selbst nicht. Eine solche sei vielmehr nur in den erläuternden Bemerkungen enthalten, ohne Definition, was untergeordnet sei. Es werde nicht verkannt, dass das LVwG Vorarlberg sich mit der hier maßgeblichen Frage schon einmal beschäftigt habe, nämlich im Erkenntnis LVWG-318-036/R15-2015. Dort sei es insbesondere um die Frage gegangen, wann das Kriterium untergeordnet erfüllt sei. Dies sei laut den Ausführungen des LVwG dann gegeben, wenn der Anteil an der Gesamtnutzfläche weniger als 20 % betrage. Mit der Frage, ob bei BBI untergeordnet richtigerweise auf das Betriebsgebiet abzustellen sei oder ausschließlich auf dem jeweiligen Baugrundstück, habe sich das LVwG damals nicht näher auseinandergesetzt. Die diesbezüglichen Überlegungen, was für die eine oder andere Auslegung spreche, seien nicht näher abgewägt worden. Vielmehr sei Grundlage des LVwG offensichtlich gewesen, dass in den erläuternden Bemerkungen zur entsprechenden Raumplanungsbestimmung für BBI und BBII übereinstimmend die Rede davon sei, dass das sich auf das jeweilige Baugrundstück beziehe. Dies obwohl bei BBI auf den Bedarf des Betriebsgebietes abgestellt werde und bei BBII auf den ausschließlichen Bedarf des entsprechenden Betriebes auf dem entsprechenden Betriebsgrundstück, weil nur eigene Betriebswohnungen zulässig seien.

Wenn das Kriterium untergeordnet bei BBI auf den Bedarf für das Betriebsgebiet abstelle, sei es grundsätzlich naheliegender, auf die vorhandenen Nutzflächen im entsprechendem Betriebsgebiet abzustellen. Nach den bisher vorhandenen Betriebswohnungen seien 20 % der Nutzfläche des Betriebsgebietes M bisher bei weitem nicht ausgeschöpft. Eine entsprechende Auslegung wäre nicht nur aufgrund des Gesetzeswortlautes naheliegender. Bei den erläuternden Bemerkungen sei wohl übersehen worden, dass bei BBI und BBII auf unterschiedliche Verwendungsmöglichkeiten abgestellt und dementsprechend auch nicht erläutert werde, warum trotzdem eine Gleichschaltung in den Ausführungen der erläuternden Bemerkungen für beide Betriebsgebietskategorien erfolge. Die entsprechende Auslegung, wie von der Beschwerdeführerin gefordert, hätte jedenfalls den Vorteil, dass nicht auf jedem Grundstück Betriebswohnungen errichtet werden müssten, um eine Anzahl von Betriebswohnungen von unter 20 % für das gesamte Betriebsgebiet zu erreichen. Vielmehr könnten Betriebswohnungen auf bestimmten Grundstücken konzentriert werden. Damit könnten diese an besonders geeigneten Stellen errichtet werden und auch eine Konzentration im Betriebsgebiet erreicht werden, welche infrastrukturelle, aber auch soziale Vorteile des Zusammenlebens bringe. Auch könnten dadurch Immissionen für diese Betriebswohnungen besser und mit geringerem Aufwand vermieden werden, als wenn diese auf jedes Betriebsgrundstück verstreut würden. Dementsprechend habe sich auch die Raumplanungsabteilung des Landes Vorarlberg über Anfrage des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin dahingehend geäußert, dass auch für die Raumplanungsabteilung die Einhaltung des Kriteriums untergeordnet (also weniger als 20 % Nutzflächen für Betriebswohnungen) ebenfalls richtig erscheine, dass bei BBl auf die Nutzflächen im Betriebsgebiet abgestellt werde und nicht bloß auf die Nutzflächen des speziellen Grundstückes, auf welchem die Betriebswohnungen errichtet werden sollen.

Das Kriterium untergeordnet könne trotzdem gewahrt bleiben, weil dann, wenn im Betriebsgebiet 20 % der vorhandenen Nutzflächen für Betriebswohnungen erreicht seien, eben keine weiteren Betriebswohnungen im Betriebsgebiet mehr errichtet werden dürften. Ein diesbezügliches Recht des Zuvorkommenden sei auch vollkommen unbedenklich.

Die Anforderung, dass lediglich weniger als 20 % der Nutzfläche des betreffenden Baugrundstückes bei einer BBI-Widmung für Betriebswohnungen maximal zulässig sei, hätte höchstens den zweifelhaften Vorteil, dass davon auszugehen sei, dass bestimmte Betriebsinhaber solche Betriebswohnungen nicht wünschen und dadurch die Wahrscheinlichkeit um einiges höher sei, dass die 20 %-Marke weit unterschritten werde, weil nicht alle Betriebswohnungen ausführen würden. Je mehr Inhaber von Betriebsgrundstücken keine Betriebswohnungen machen würden, umso niedriger werde der Prozentsatz der Betriebswohnungen im gesamten Betriebsgebiet sein. Dabei stelle sich aber schon die Frage, ob mit dem Kriterium Untergeordnetheit, also weniger als 20 %, nicht ein vernünftiges Ausmaß an Betriebswohnungen im betreffenden Betriebsgebiet festgelegt worden sei. Dies auch deshalb, weil das Wohnen in der Nähe des eigenen Betriebes sowohl für die Betriebe, als auch für die Mitarbeiter zahlreiche Vorteile habe, zB, dass die Anzahl der Fahrbewegungen zum Arbeitsplatz stark minimiert werde, die Mitarbeiter mehr Freizeit hätten, weil weniger für die Anfahrtszeit verwendet werden müsse, aber auch die Mitarbeiter in der Nähe eines Betriebes besser verfügbar seien. Auch könne die Infrastruktur für solche Mitarbeiter im betreffenden Betriebsgebiet besser auf deren Bedürfnisse angepasst werden und könnten auch soziale Kontakte verbessert werden. So sei auch international feststellbar, dass aus diesen Gründen ein Trend dazu bestehe, die Mitarbeiter an geeigneter Stelle in den Betriebsgebieten selbst unterzubringen. Wichtig sei dabei nur, dass die Ausführung des Bauvorhabens so sei, dass die Mitarbeiter durch Immissionen der Betriebsgrundstücke nicht gestört werden könnten und auch keine Gesundheitsgefährdung für diese auftrete. Die entsprechenden Vorkehrungen bei der Ausführung gegen störende Immissionen habe die Beschwerdeführerin gemacht und müsse sie auch machen, weil sonst die Nachbarn auf den benachbarten Betriebsgrundstücken Einwendungen nach dem Baugesetz wegen zu erwartenden Störungen erheben könnten, aber auch keine ausreichenden Mieter und schon gar nicht gute Mitarbeiter gefunden werden könnten. Eine enge Auslegung der Verwendungsmöglichkeiten, dass nur das untergeordnete Ausmaß pro Betriebsgrundstück und nicht pro Betriebsgebiet zulässig sei, obwohl BBI auf das Betriebsgebiet abstelle (im Gegensatz zum BBII, wo sich eine derartige Einschränkung auf das Baugrundstück aus dem Zweck für Betriebswohnungen ergebe) sei in den erläuternden Bemerkungen überhaupt nicht begründet worden und eigentlich auch nicht nachvollziehbar, warum es eine diesbezügliche Einschränkung geben solle. Die Beschwerdeführerin erhebe diese Beschwerde deshalb auch zu dem Zweck, dass sachlich das LVwG Vorarlberg sich mit der diesbezüglichen Frage noch einmal auseinandersetze und eine Abwägung vornehme, welche Auslegung sachlich sinnvoller sei. Diese Frage habe sich im ersten Fall offensichtlich nicht gestellt, sei es aber wert, dass diese noch einmal gestellt werde. Dies umso mehr, als auch die Raumplanungsabteilung des Landes Vorarlberg aus raumplanerischen Gründen für eine Auslegung dahingehend sei, dass das Kriterium „untergeordnet“ für das gesamte Betriebsgebiet beurteilt werden solle und nicht nur für jedes Betriebsgrundstück separat.

Richtigerweise hätte deshalb aus diesem Grund das Bauansuchen nicht abgelehnt werden dürfen. Dies deshalb, weil derzeit 20 % der Nutzflächen im Betriebsgebiet M für Betriebswohnungen bei weitem nicht ausgenutzt seien. Durch das Bauvorhaben, das hier zur Bewilligung anstehe, würde deshalb diese 20 %-Marke für das Betriebsgebiet für Mitarbeiterwohnungen eindeutig nicht überschritten. Die Marktgemeinde L habe sogar in Frage gestellt, dass das Kriterium „untergeordnet“ zumindest unter Mitberücksichtigung des bereits bestehenden Gebäudes auf dem Baugrundstück GSt xxxx, GB L, und dessen Nutzfläche zu berechnen sei. Es sei zwar richtig, dass dann 31 % der Nutzfläche für Betriebswohnungen entstünden. Die Marktgemeinde L habe aber die Auffassung vertreten, dass nicht einmal bei Herabsetzung auf etwas weniger als 20 % der Nutzfläche auf dem Gesamtgrundstück zumindest auf die gesamten Nutzflächen auf GSt xxxx, GB L, abgestellt werden müsse.

Für die Gemeinde bestehe Kontrahierungszwang für die Erteilung einer Gebrauchserlaubnis. Diese Gebrauchserlaubnis dürfe deshalb nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Die Gebrauchserlaubnis sei aber nicht dazu da, um irgendwelche Sonderwünsche der Marktgemeinde L, für welche kein zwingendes Erfordernis bestehe, durchzudrücken.

Die Anbringung von vorübergehenden Ankern sei vorerst nicht erforderlich. Noch weniger seien dauerhafte Anker als Sicherungsmaßnahme für das Bauvorhaben erforderlich.

Insoweit die Radabstellplätze in der Tiefgarage ausgeführt würden, treffe es zu, dass die Neigung 18 % betrage. Diesbezüglich wäre es aber möglich gewesen, auch eine Ausnahmegenehmigung für die 2 % mehr Neigung zu erteilen. Dies umso mehr, als in die Tiefgarage auch über den Lift gelangt werden könne und davon auszugehen sei, dass vorrangig die Fahrräder über den Lift des Gebäudes in und aus der Tiefgarage gebracht würden.

Eine Begrünung aller Dächer aufgrund des Bebauungsplanes im M sei nicht gerechtfertigt. Dies umso mehr, als es im M zahlreiche Dächer gebe, welche nicht begrünt ausgeführt worden seien. Diesbezüglich hätte jedenfalls eine Ausnahme erteilt werden können und auch müssen. Dies umso mehr, als bei hohen Gebäuden für begrünte Dächer zu deren Pflege besonders aufwendige Absturzsicherungen angebracht werden müssten. Dies sei umso weniger gerechtfertigt, weil ohnehin aufgrund der Anbringung von PVA-Anlagen und/oder Solaranlagen ohnehin keine richtige Begrünung auf dem Dach erfolgen könne. Auch diesbezüglich hätte deshalb die Baubewilligung nicht verweigert werden dürfen.

Die Beschwerdeführerin stellte ua den Antrag, eine mündliche Verhandlung anzuberaumen und einen Amtssachverständigen für Raumplanung des Landes Vorarlberg beiziehen.

3. Folgender Sachverhalt steht fest:

Die Beschwerdeführerin beantragte mit Eingabe vom 22.11.2023 bei der belangten Behörde die Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses samt Tiefgarage auf der Liegenschaft GST-NR xxxx, KG xxx L. Ergänzende Unterlagen wurden am 25.07.2024 sowie am 10.10.2024 nachgereicht. Im Beschwerdeverfahren legte die Beschwerdeführerin zuletzt mit Schreiben vom 11.11.2025 modifizierte Einreichpläne vor.

Eigentümerin der Liegenschaft ist die B GmbH. Das Grundstück ist gemäß dem Flächenwidmungsplan als „Baufläche – Betriebsgebiet, Kategorie I“ gewidmet und Teil des sogenannten „Betriebsgebiets M“.

Das Grundstück weist eine Gesamtfläche von 4.037,97 m² auf und soll künftig in zwei eigenständige Grundstücke geteilt werden. Nach der geplanten Teilung entfällt auf das östliche Grundstück mit einem bestehenden Gebäude eine Fläche von 1.909,14 m², während das westliche Grundstück, auf welchem das gegenständliche Bauvorhaben errichtet werden soll, eine Fläche von 2.129,38 m² aufweist.

Das beantragte Bauvorhaben besteht aus einem gemeinsamen unterirdischen Gebäudeteil mit Tiefgarage sowie zwei getrennten oberirdischen Baukörpern (Haus A und Haus B). Haus A umfasst ein Erdgeschoss sowie sieben Obergeschosse, Haus B ein Erdgeschoss sowie zwei Obergeschosse.

Insgesamt sind 35 Wohneinheiten, neun Büroeinheiten, eine Ausstellungsfläche sowie 57 unterirdische Einstellplätze vorgesehen.

Die geplanten Nutzflächen gliedern sich wie folgt:

-Wohnnutzfläche: 1.902,78 m²

-Büroflächen: 1.370,13 m²

-Ausstellungsfläche: 291,58 m²

Der Anteil der Wohnnutzfläche im Verhältnis zur Summe der Büro- und Ausstellungsflächen beträgt rund 53 %.

Unter Einbeziehung des auf der künftig eigenständigen östlichen Parzelle befindlichen Bestandsgebäudes ergibt sich eine Gesamtnutzfläche von 6.033,49 m², wovon 1.902,78 m² (rund 31 %) auf Wohnnutzung im Neubau entfallen.

4. Dieser Sachverhalt ergibt sich aus dem Behördenakt und den mit Schreiben der Beschwerdeführerin vom 11.11.2025 modifizierte Einreichplänen. Er ist soweit unstrittig.

5.1. Gemäß § 18 Abs 1 lit a Baugesetz (BauG), LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 64/2019, bedürfen die Errichtung oder wesentliche Änderung von Gebäuden einer Baubewilligung; ausgenommen sind jene kleinen Gebäude, die nach § 19 lit a bis c nur anzeigepflichtig sind, weiters Gebäude, soweit es die Verwendung für den Betrieb eines Gastgartens betrifft und die insofern nach § 19 lit d nur anzeigepflichtig sind.

Gemäß § 28 Abs 2 BauG, LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 4/2022, ist die Baubewilligung zu erteilen, wenn das Bauvorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entspricht und auch sonst öffentliche Interessen, besonders solche der Sicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs, des Denkmalschutzes, der Energieeinsparung und des haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden (§ 2 Abs 3 lit a Raumplanungsgesetz), nicht entgegenstehen.

Gemäß § 28 Abs 3 BauG, LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 4/2022, ist die Baubewilligung zu versagen, wenn die im Abs 2 für eine Bewilligung genannten Voraussetzungen nicht gegeben sind und auch durch Befristungen, Auflagen oder Bedingungen gemäß § 29 nicht erfüllt werden können.

Gemäß § 14 Abs 5 Raumplanungsgesetz (RPG), LGBl Nr 39/1996, idF LGBl Nr 57/2023, sind Betriebsgebiete Kategorie I Gebiete, die für Betriebsanlagen bestimmt sind, die keine wesentlichen Störungen für die Umgebung des Betriebsgebiets verursachen. Im Betriebsgebiet Kategorie I ist die Errichtung von Wohnungen für die in Betrieben des betreffenden Gebiets Beschäftigten sowie von Gebäuden und Anlagen zulässig, die der Versorgung und den sozialen Bedürfnissen der in solchen Gebieten arbeitenden Bevölkerung dienen. Wenn dies nach den für die Raumplanung maßgeblichen Verhältnissen erforderlich ist, können im Betriebsgebiet Kategorie I zum Zwecke der Sicherung geeigneter Flächen für Produktionsbetriebe Zonen festgelegt werden, in denen Gebäude und Anlagen nach Abs 6 zweiter Satz lit a, b oder c nicht zulässig sind.

Gemäß § 14 Abs 6 RPG, LGBl Nr 39/1996, idF LGBl Nr 57/2023, sind Betriebsgebiete Kategorie II Gebiete, die vornehmlich für Betriebsanlagen, die im Betriebsgebiet Kategorie I nicht errichtet werden dürfen, bestimmt sind. In Betriebsgebieten Kategorie II dürfen nicht errichtet werden

a)Wohnungen, ausgenommen betriebsnotwendige Wohnungen für das Aufsichts- und Wartungspersonal, wenn diese in den Betrieb integriert sind,

b)Gebäude und Anlagen für Sport- und Freizeitzwecke und

c)Gebäude und Anlagen für Zwecke des Handels, sofern der Handel nicht ausschließlich zum Weiterverkauf von Waren des nicht täglichen Bedarfs oder untergeordnet in Produktionsbetrieben zum Verkauf von Waren überwiegend eigener Produktion erfolgt.

5.2. Die belangte Behörde versagte die Baubewilligung unter anderem mit der Begründung, dass der Anteil der Wohnnutzfläche im Verhältnis zur Bürofläche rund 53 % betrage und die für Wohnungen benötigten Grundflächen und Baumassen damit nicht denjenigen der betrieblichen Anlage untergeordnet seien. Das gegenständliche Bauvorhaben entspreche daher nicht der Widmung Betriebsgebiet Kategorie I im Sinn des § 14 Abs 5 RPG.

Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, dass das Kriterium der Untergeordnetheit nicht auf das einzelne Baugrundstück, sondern auf das gesamte Betriebsgebiet zu beziehen sei. Nach den bisher vorhandenen Betriebswohnungen seien 20 % der Nutzfläche des Betriebsgebietes M bisher bei weitem nicht ausgeschöpft.

5.3. Das verfahrensgegenständliche Wohn- und Bürohaus soll auf dem GST-NR xxxx, KG L, welches als Betriebsgebiet Kategorie I gewidmet ist, errichtet werden.

Im Motivenbericht der Novelle des Raumplanungsgesetzes LGBl Nr 34/1996 (8. Beilage im Jahre 1996 XXVI. Vorarlberger Landtages) ist zu § 14 Abs 5 und 6 (Betriebsgebiet Kategorie I und Betriebsgebiet Kategorie II) auszugsweise Folgendes angeführt (Hervorhebung nicht im Original):

„Die Widmung Betriebsgebiet wird - abweichend von der derzeit geltenden Bestimmung - in zwei verschiedene Kategorien geteilt. Beiden Widmungskategorien gemeinsam ist die ausschließliche Nutzung für Betriebsanlagen. Der Begriff „Betriebsanlage“ ist jedoch nicht im engen Sinne der Gewerbeordnung zu verstehen. Während Betriebsgebiete Kategorie I nicht wesentlich störenden Anlagen vorbehalten sind - und sich in diesem Sinne auch als angrenzendes Gebiet zum Mischgebiet eignen -, sollten im Betriebsgebiet Kategorie II vorwiegend Betriebe situiert werden, die wesentliche Störungen für die Umgebung verursachen können. Der sich aus gewerberechtlichen Bestimmungen ergebende Nachbarschutz wird dadurch nicht berührt.

Ein wesentlicher Unterschied besteht hinsichtlich der Zulässigkeit von sonstigen Anlagen. Im Betriebsgebiet Kategorie I sind sowohl Wohnungen für den Arbeitgeber als auch für die unselbständig Beschäftigten in diesem Gebiet und sonstige Anlagen, die der Versorgung der arbeitenden Bevölkerung in diesem Gebiet dienen, zulässig. Die im Betriebsgebiet Kategorie I zulässigen Wohnungen müssen im räumlichen Zusammenhang mit dem Betrieb stehen, in dem die betreffenden Personen beschäftigt sind. Auch für den Unternehmer selbst ist eine solche Wohnung zulässig, weil auch er dort beschäftigt ist. Im Betriebsgebiet Kategorie II hingegen sind lediglich Wohnungen für das Aufsichts- und Wartungspersonal, sofern diese Einrichtungen im Betrieb integriert sind, zulässig. Bei beiden Widmungskategorien müssen die für Wohnungen benötigten Grundflächen und Baumassen jedoch jenen der betrieblichen Anlage untergeordnet sein. Ebenfalls im Betriebsgebiet der Kategorie II nicht zulässig sein sollen Anlagen für Sport- und Freizeitzwecke.

Die Begrenzung der zulässigen Störwirkung im Betriebsgebiet Kategorie I verfolgt das Ziel, die widmungsgemäße Nutzung der benachbarten Widmungsgebiete sicherzustellen. Die Möglichkeit der Errichtung von Wohnungen für die in Betrieben des betreffenden Gebietes Beschäftigten wird einerseits das Ausmaß der zulässigen Belästigungen einschränken, andererseits können die Einwendungen der Betroffenen in diesem Gebiet im Hinblick auf eine möglichst geringe Belastung durch Emissionen nicht jenen im Mischgebiet entsprechen. Auszuschließen sind aber Störungen, die zu Gesundheitsgefährdungen führen können.“

Betriebsgebiete Kategorie I sind Gebiete, die für Betriebsanlagen bestimmt sind. Die Zulässigkeit von Wohnungen stellt nach § 14 Abs 5 RPG lediglich eine Ausnahme dar. Aus dem oben zitierten Motivenbericht Blg 8/1996 26. LT ergibt sich eindeutig, dass die im Betriebsgebiet Kategorie I zulässigen Wohnungen

-im räumlichen Zusammenhang mit dem Betrieb stehen müssen, in dem die betreffenden Personen beschäftigt sind, und

-dass die für Wohnungen benötigten Grundflächen und Baumassen denjenigen der betrieblichen Anlage untergeordnet sein müssen.

Daraus folgt, dass der Gesetzgeber bei der Beurteilung der Untergeordnetheit nicht auf das gesamte Betriebsgebiet, sondern auf den jeweiligen Betrieb abstellt.

Eine Auslegung, wonach die Untergeordnetheit gebietsweit zu beurteilen wäre, liefe dem Zweck der Widmung zuwider und führte zu sachlich nicht gerechtfertigten Ergebnissen. Die Widmungskonformität eines Bauvorhabens hinge in diesem Fall von der Nutzung anderer Grundstücke im Betriebsgebiet ab, auf die der einzelne Bauwerber weder Einfluss nehmen kann noch deren künftige Entwicklung für ihn vorhersehbar ist. Zudem wäre für einen Bauwerber nicht erkennbar, in welchem Umfang Wohnnutzungen zulässig wären, da er regelmäßig über keine vollständige Kenntnis der bestehenden und genehmigten Nutzungen anderer Betriebe im Betriebsgebiet verfügt. Eine derartige Auslegung widerspräche daher dem rechtsstaatlichen Erfordernis der Vorhersehbarkeit und Rechtssicherheit.

Im Ergebnis ist daher festzuhalten, dass sich das Erfordernis der Untergeordnetheit auf den einzelnen Betrieb bezieht, nicht jedoch auf das gesamte Betriebsgebiet. Andere Betriebsanlagen im Betriebsgebiet können hierbei nicht berücksichtigt werden. Aus diesem Grund ist auch das auf der nach der Grundstücksteilung eigenständigen östlichen Grundparzelle gelegene Bestandsgebäude in die Beurteilung der Untergeordnetheit nicht einzubeziehen, zumal dieses Gebäude auch keine betriebliche Einheit mit dem beantragten Neubau darstellt.

5.4. Im vorliegenden Fall ist somit zu prüfen, ob die für die beantragten Wohnungen benötigten Grundflächen und Baumassen im Verhältnis zur betrieblichen Nutzung des verfahrensgegenständlichen Bauvorhabens als untergeordnet anzusehen sind. Bei dieser Frage handelt es sich um eine Rechtsfrage, die einer Beurteilung durch Sachverständige nicht zugänglich ist. Es ist daher diesbezüglich auch kein raumplanerisches Gutachten einzuholen.

Wie sich aus den oben zitierten Motivenbericht Blg 8/1996 26. LT ergibt, soll die Widmungskategorie Betriebsgebiet I der betrieblichen Nutzung („ausschließliche Nutzung für Betriebsanlagen“) vorbehalten sein. Eine möglichst homogene Nutzung von Betriebsgebieten verfolgt das Ziel, Störungen und Nutzungskonflikte hintanzuhalten. Ausgehend von dieser Zielsetzung ist der Begriff „untergeordnet“ einschränkend zu interpretieren.

Ein Wohnnutzungsanteil von rund 53 % führt dazu, dass die Wohnnutzung gegenüber der betrieblichen Nutzung nicht nur gleichwertig, sondern überwiegend ist. Unter diesen Umständen kann nicht mehr davon gesprochen werden, dass die für Wohnungen bestimmten Grundflächen der betrieblichen Anlage untergeordnet sind. Vielmehr tritt die betriebliche Nutzung in den Hintergrund.

Selbst wenn – entgegen der oben dargestellten Rechtsauffassung – das auf der künftig eigenständigen östlichen Parzelle gelegene Bestandsgebäude in die Betrachtung einbezogen würde, ergäbe sich ein Wohnnutzungsanteil von rund 31 %. Auch bei diesem Verhältnis kann nicht mehr davon gesprochen werden, dass die für Wohnungen beanspruchten Grundflächen der betrieblichen Anlage untergeordnet sind.

Da das Bauvorhaben somit dem Flächenwidmungsplan widerspricht, lagen die Voraussetzungen für die Erteilung der Baubewilligung gemäß § 28 Abs 2 BauG nicht vor. Die Baubewilligung war daher gemäß § 28 Abs 3 BauG bereits aus diesem Grund zu versagen.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

6. Von einer mündlichen Verhandlung, die von der Beschwerdeführerin beantragt wurde, konnte aus nachfolgenden Erwägungen abgesehen werden:

Gemäß § 24 Abs 4 VwGVG kann das Verwaltungsgericht, soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist, ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art 6 Abs 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.

Im gegenständlichen Fall ist der entscheidungsrelevante Sachverhalt geklärt und unstrittig.

Die Beschwerdeführer beantragten eine mündliche Verhandlung, zu welcher ein Amtssachverständiger für Raumplanung beizuziehen sei. Wie unter Punkt 5.4. festgehalten, war die Einholung eines raumplanerischen Gutachtens allerdings nicht notwendig.

Der EGMR hat im Hinblick auf Art 6 EMRK die Auffassung vertreten, dass eine Verhandlung nicht in jedem Fall geboten ist, und zwar insbesondere dann nicht, wenn – wie hier – keine Fragen der (maßgeblichen) Beweiswürdigung auftreten oder die (maßgeblichen) Tatsachenfeststellungen nicht bestritten sind, sodass eine Verhandlung nicht notwendig ist und das Gericht auf Grund des schriftlichen Vorbringens und der schriftlichen Unterlagen entscheiden kann.

7. Die Revision ist zulässig, da im gegenständlichen Verfahren eine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, weil zur Auslegung des in § 14 Abs 5 RPG normierten Erfordernisses der Untergeordnetheit von Wohnungen im Betriebsgebiet Kategorie I – insbesondere zur Frage, ob sich dieses auf den einzelnen Betrieb oder auf das gesamte Betriebsgebiet bezieht – keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vorliegt.