Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-301-1/2026-R19

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 15.01.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2026:LVwG.301.1.2026.R19

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch den Richter Mag. Manuel Fleisch über die Beschwerde des M B, H, vertreten durch Notar Dr. Christian Holzer, M.A., gegen den Bescheid des Vorsitzenden der Grundverkehrs-Landeskommission vom 10.12.2025, Zl X, betreffend Feststellungsbescheid gemäß § 16 Abs 1 Grundverkehrsgesetzes (GVG), zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit angefochtenem Bescheid wurde gemäß § 16 Abs 1 iVm § 6a Abs 1 lit a GVG festgestellt, dass der Rechtserwerb der ca 891 m² großen Teilfläche des GST-NR xxxx, KG M, durch den Beschwerdeführer von der Verlassenschaft nach I K, H, der Erklärungspflicht des § 6a GVG unterliegt.

2. Gegen diesen Bescheid hat der Beschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringt er im Wesentlichen vor, schon seit 1995 (LGBI Nr 11/1995) sei vorgesehen, dass letztwillige Erwerbe hinsichtlich solcher Grundstücke, welche bei einer Übertragung zu Lebzeiten der Genehmigungspflicht unterlägen, ,,zu genehmigen sind“, wenn die Zuwendung nicht zum Zwecke der Umgehung erfolge. Letztwillige Erwerbe sollten somit grundsätzlich möglich sein, da diese notwendig seien (nicht aufschiebbar, wie bei lebzeitigen Rechtsgeschäften) und auch nicht gezielt zum Zwecke der Baulandhortung erfolgen würden. Aus diesem Grund seien auch schon bisher Erwerbe von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken bei Erwerbern, welche nicht Landwirt seien und auch nicht zum Kreis der nächsten Angehörigen (§ 28 Abs 3 GVG) gehören würden, ermöglicht (nunmehr geregelt in § 9 Abs 2 GVG) und zwar dadurch, dass diese zu genehmigen seien, wenn die letztwillige Zuwendung nicht zum Zwecke der Umgehung der sonst geltenden Genehmigungsvoraussetzungen erfolge.

Der Umgehungstatbestand sei somit die einzige Einwendung, welche erhoben werden könne, um die Genehmigungspflicht zu verneinen. Der Telos der Bestimmung sei somit ganz allgemein, das letztwillige Erwerbe unabhängig von der Tatsache, ob der Erwerber Landwirt sei oder zum Kreis der nächsten Angehörigen gehöre, möglich sein sollten. Nur weil Liegenschaftsvermächtnisse an Personen außerhalb des Kreises der nächsten Angehörigen eher selten vorkommen und daher eher der Umgehung dienen würden, sollten diese Erwerbe speziell geprüft werden und nicht generell von der Genehmigungs- bzw Erklärungspflicht befreit sein (§ 9 Abs 1 GVG).

Aus dem Aufbau des Grundverkehrsgesetzes könne geschlossen werden, dass die Bestimmungen des 3. Unterabschnittes des 2. Abschnittes gleichermaßen für den Verkehr mit land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken und den Verkehr mit unbebauten Baugrundstücken, die als Baufläche bebaut seien, gelten würden.

Festgehalten werde, dass die Erklärungspflicht gemäߧ 6a GVG erst 2019 (LGBI Nr 5/2019) Eingang in das Grundverkehrsgesetz gefunden habe, mit der Ergänzung jedoch nicht die bereits geltende allgemeine Ausnahmeregelung für Erwerbe von Todes wegen (wenn keine Umgehung vorliege) abgeändert worden sei. Dies ergebe sich daraus, dass im relevanten § 9 Abs 2 GVG (gemeinsame Bestimmung) generell von „Rechtswerben von Todes wegen“ die Rede sei. Eine Einschränkung dieser Ausnahmeregelung auf den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken sei gerade eben nicht vorgenommen worden. Hätte der Gesetzgeber dies gewollt, so hätte er diese Regelung wohl bei den Bestimmungen über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ergänzt und nicht bei den „gemeinsamen Bestimmungen“.

Da es sich beim gegenständlichen Erwerb um ein größtenteils unbebautes Baugrundstück handle (bzgl der land- und forstwirtschaftlichen Fläche werde gesondert um Genehmigung angesucht werden), sei nach den Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes eine Genehmigung hinsichtlich der Baufläche nicht notwendig bzw möglich. Denkbar wäre einzig (= Ansicht der Grundverkehrsbehörde), dass der Erwerb – obwohl dieser „von Todes wegen“ erfolge – trotzdem der Erklärungspflicht gemäß § 6a GVG unterliege, wodurch § 9 Abs 2 GVG hinsichtlich unbebauter Baugrundstücke keinen Anwendungsbereich hätte, obwohl es sich dabei doch um eine „gemeinsame Bestimmung“ handle und somit auch für den Verkehr mit unbebauten Baugrundstücken, die als Baufläche gewidmet seien, gelten solle. Unter Hinweis auf die vorstehenden Ausführungen bleibe für die Erklärungspflicht jedoch kein Platz, da nach der Systematik des § 9 Abs 2 GVG bei Erwerben von Todes wegen gerade eben keine zusätzlichen Erwerbserfordernisse aufgestellt würden, sofern mit dem Erwerb keine Rechtsumgehung erfolge. Aufgrund der eingangs angeführten Verwandtschaftsbeziehungen (der Erwerber ist der Neffe des ursprünglichen Alleineigentümers, welcher kinderlos verstorben sei) und des Umstandes, dass der Erwerber bisher keine Versuche unternommen habe, die Liegenschaft zu erwerben, könne eine solche Absicht ausgeschlossen werden.

Statt von einer Erklärungspflicht in dieser Konstellation auszugehen, müsse vielmehr vom Bestehen einer Gesetzeslücke dahingehend ausgegangen werden, dass gemäß § 9 Abs 2 GVG Erwerbe von Todeswege ohne Umgehungsabsicht entweder zu genehmigen seien oder, wenn keine Genehmigungspflicht bestehe, von der Erklärungspflicht befreit seien. Dies ergebe sich insbesondere aus einer historischen, systematischen und teleologischen Betrachtung des Grundverkehrsgesetzes, da die Bestimmung des § 9 Abs 2 GVG sinngemäß bereits seit 1995 (LGBI Nr 11/1995) gelte (damals § 11 GVG).

Im Zuge der Einführung der Erklärungspflicht gemäß § 6a GVG mit LGBI Nr 5/2019 sei die gegenständliche, doch eher selten vorkommende Konstellation aus Sicht des Beschwerdeführers schlicht nicht bedacht. So wäre es auch systemwidrig, wenn der Erwerb von schützenswerten land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken von Todes wegen auch bei Nichtlandwirten, welche nicht zum Kreis der gesetzlichen Erben gehören würden, zu genehmigen und somit leichter möglich wäre als der Erwerb von grundsätzlich – hinsichtlich des Personenkreises – uneingeschränkt handelbaren unbebauten Bauflächen (ausgenommen Ausländergrundverkehr). Um die Umgehung auch bei solchen Konstellationen prüfen zu können, sei davon auszugehen, dass die Ausstellung einer Negativbescheinigung gemäß § 16 Abs 2 GVG aufgrund mangelnder Offenkundigkeit nicht möglich sei, sodass die Behörde auf Grund eines Antrages gemäß Abs 1 leg cit den Sachverhalt prüfen und beurteilen müsse. Hierdurch könne sichergestellt werden, dass es auch bei Erwerben von unbebauten Baugrundstücken von Todes wegen zu keinen Umgehungshandlungen kommen könne.

Zum Einwand der Behörde, dass in der Grundstückverkehr-Vereinbarung (GruVe-VE) zwischen Bund und Ländern vorgesehen sei, dass nur Rechtserwerbe von Todes wegen durch Personen, die zum Kreis der nächsten Angehörigen gehören, von der Ausnahme der Erklärungspflicht erfasst seien und alle anderen Rechtserwerbe von Todes wegen den Bestimmungen über den Baugrundstückverkehr entsprechen müssten, werde festgehalten, dass die Gesetzesstelle nur unvollständig wiedergegeben werde. Gemäß Art 3 der Vereinbarung könnten Landesgesetze weitere Ausnahmefälle vorsehen. § 9 Abs 2 GVG stelle ein solcher „weiterer Ausnahmefall“ dar.

Zusammengefasst hätte die belangte Behörde mit Bescheid feststellen müssen, dass der Rechtserwerb an der als Baufläche gewidmeten Teilfläche des GST xxxx, GB M, weder der Genehmigungs- noch der Erklärungspflicht unterliege.

3. Folgender Sachverhalt steht fest:

Mit letztwilliger Verfügung vom 07.03.2024 hat I K dem Beschwerdeführer ua ihr Grundstück GST xxxx in EZ X GB xxx M vermacht. I K ist am xx.xx.xxxx verstorben und wird ihr Verlassenschaftsverfahren beim Bezirksgericht B zu Zahl X geführt.

Die verstorbene I K (kinderlos verstorben) war die Ehefrau des ebenfalls bereits verstorbenen Onkels des Beschwerdeführers, namentlich A K (ebenfalls kinderlos verstorben), welcher bis zu seinem Tod im Jahre 2021 Alleineigentümer der nun gegenständlichen Liegenschaft EZ X mit GST xxxx war. I K übernahm die Liegenschaft mit Einantwortungsbeschluss vom 16.12.2022 als Alleinerbin des A K in ihr Alleineigentum. Der Beschwerdeführer gehört damit nicht zum Kreis der nächsten Angehörigen der Verstorbenen gemäß § 28 Abs 3 GVG.

Das GST-NR xxxx, GB M, hat ein Gesamtausmaß von 1.269 m². Im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde M sind ca 891 m² als „Baufläche-Wohngebiet“ und die restliche Fläche als „Freifläche-Landwirtschaft“ sowie als „Freifläche-Freihaltegebiet“ ausgewiesen. Das Grundstück ist zur Gänze unbebaut. Das Grundstück ist aufgrund seiner Größe, Form oder Lage zu einer geordneten Bebauung geeignet.

Mit Schreiben vom 03.12.2025 stellte der Beschwerdeführer beim Vorsitzenden der Grundverkehrs-Landeskommission den Feststellungsantrag gemäß § 16 Abs 1 GVG, dass der Rechtserwerb der ca 891 m² großen Teilfläche des GST-NR xxxx, GB M, durch den Beschwerdeführer nicht der Erklärungspflicht des § 6a GVG unterliegt.

4. Dieser Sachverhalt wird auf Grund des Behördenaktes als erwiesen angenommen und ist unstrittig.

5.1. Für den gegenständlichen Fall sind folgende Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes (GVG), LGBl Nr 42/2004, idF LGBl Nr 44/2025, maßgeblich:

㤠1

Anwendungsbereich, Ziel

[...]

(3) Ziel des Gesetzes ist es,

[...]

c)der Baulandhortung entgegenzuwirken;

[...]

§ 2

Begriffsbestimmungen

[...]

(2) Baugrundstücke sind Grundflächen, die im Flächenwidmungsplan als Bauflächen, Verkehrsflächen, Vorbehaltsflächen oder Sondergebiete, die für eine Bebauung mit Wohn- oder Betriebsgebäuden bestimmt sind, gewidmet sind.

(3) Baugrundstücke gelten als bebaut, wenn sie Grundstücke im Sinne des Vermessungsgesetzes sind und auf ihnen Wohn- oder Betriebsgebäude errichtet sind; die Errichtung von Gebäuden mit untergeordneter Bedeutung, wie etwa Garagen, Geräteschuppen, Gartenhäuschen und dergleichen, gilt dabei nicht als Bebauung. Entspricht das Baugrundstück der überbauten Fläche, so gehören auch die angrenzenden Grundflächen im Sinne des Abs. 2 zum bebauten Baugrundstück, wenn diese ein eigenes Grundstück im Sinne des Vermessungsgesetzes bilden.

(4) Baugrundstücke gelten als unbebaut, wenn sie Grundstücke im Sinne des Vermessungsgesetzes und nicht bebaut im Sinne des Abs. 3 sind.

[...]

§ 6a

Erklärungspflicht

(1) Der Verkehr mit unbebauten Baugrundstücken, die als Bauflächen gewidmet sind, bedarf einer Erklärung des Rechtserwerbers, das unbebaute Baugrundstück innerhalb der Frist nach Abs. 3 einer Bebauung zuzuführen, wenn er eines der nachstehenden Rechte zum Gegenstand hat:

a)das Eigentum

[...]

(2) Eine Erklärungspflicht nach Abs. 1 besteht nicht:

a)bei einem Rechtserwerb durch eine natürliche Person an einem unbebauten Baugrundstück mit einem Flächenausmaß bis zu 800 m²;

b)bei einem Rechtserwerb an einem unbebauten Baugrundstück mit einem Flächenausmaß bis zu 0,3 ha, das unmittelbar an ein Grundstück einer bestehenden, dem Rechtserwerber gehörenden Betriebsanlage angrenzt und für die Erweiterung dieser Betriebsanlage geeignet ist;

c)wenn dem Rechtserwerb ein Tauschvertrag betreffend Grundstücke zugrunde liegt und das vom Rechtserwerb betroffene unbebaute Baugrundstück erklärungsfrei erworben wurde;

d)bei einem Rechtserwerb eines Miteigentumsanteils an einem ursprünglich erklärungsfrei erworbenen unbebauten Baugrundstück, sofern damit das Recht auf Bebauung nicht verbunden ist;

e)wenn dem Rechtserwerb die Realteilung eines ursprünglich erklärungsfrei erworbenen unbebauten Baugrundstückes zugrunde liegt und das vom Rechtserwerb betroffene unbebaute Baugrundstück dem Miteigentumsanteil entspricht, mit dem der Rechtserwerber am gesamten zu teilenden unbebauten Baugrundstück beteiligt war; und

f)wenn sich das vom Rechtserwerb betroffene unbebaute Baugrundstück aufgrund seiner Größe, Form oder Lage nicht zu einer geordneten Bebauung eignet.

Die Ausnahme von der Erklärungspflicht nach lit. a kann von jeder natürlichen Person, die Ausnahme von der Erklärungspflicht nach lit. b kann für jeden Betriebsstandort nur einmal in Anspruch genommen werden.

[...]

§ 9

Ausnahmen

(1) Der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder einer Erklärung bedürfen nicht Rechtserwerbe

[...]

c)von Todes wegen durch Personen, die zum Kreis der nächsten Angehörigen (§ 28 Abs. 3) gehören;

[...]

(2) Rechtserwerbe von Todes wegen durch Personen, die nicht zum Kreis der nächsten Angehörigen (§ 28 Abs. 3) gehören, sind zu genehmigen, sofern die letztwillige Zuwendung nicht zum Zwecke der Umgehung der sonst geltenden Genehmigungsvoraussetzungen erfolgt ist.

§ 16

Feststellung, Negativbescheinigung

(1) Der Vorsitzende der Grundverkehrs-Landeskommission hat auf Antrag festzustellen, ob ein Rechtserwerb der Genehmigungspflicht oder der Erklärungspflicht unterliegt oder nicht.

[...]

§ 28

Zulässigkeit der Grundbuchseintragung

[...]

(3) Nächste Angehörige sind die Kinder des Verstorbenen und deren Nachkommen, seine Eltern und Großeltern samt deren Nachkommen, seine Urgroßeltern sowie sein Ehegatte oder eingetragener Partner.

[...]“

5.2. Mit der Novelle LGBl Nr 5/2019 wurde im Grundverkehrsgesetz ein Erklärungsverfahren beim Rechtserwerb an unbebauten Baugrundstücken, die als Bauflächen gewidmet sind, eingeführt, um dem Problem der Baulandhortung entgegenwirken zu können (vgl Motivenbericht Beilage 78/2018 30. LT, S 2).

Nach den unstrittigen Feststellungen sind ca 891 m² der gegenständlichen Liegenschaft im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde M als „Baufläche-Wohngebiet“ ausgewiesen. Dieser Grundstücksteil stellt daher ein Baugrundstück im Sinne des § 2 Abs 2 GVG dar. Da das Grundstück zur Gänze unbebaut ist, liegt kein bebautes Baugrundstück gemäß § 2 Abs 3 GVG vor; es gilt vielmehr gemäß § 2 Abs 4 GVG als unbebaut.

Der gegenständliche Rechtserwerb unterliegt somit – sofern kein Ausnahmetatbestand gemäß § 6a Abs 2 GVG bzw § 9 Abs 1 GVG vorliegt – einer Erklärungspflicht gemäß § 6a Abs 1 lit a GVG.

Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor. Insbesondere ist der Beschwerdeführer nicht dem Kreis der nächsten Angehörigen der Verstorbenen im Sinne des § 28 Abs 3 GVG zuzurechnen, weshalb die Ausnahme des § 9 Abs 1 lit c GVG nicht zur Anwendung gelangt. Auch die in § 6a Abs 2 GVG normierten Ausnahmetatbestände sind nach dem festgestellten Sachverhalt nicht erfüllt, zumal das Flächenausmaß des Baugrundstücks 800 m² übersteigt und das Grundstück aufgrund seiner Größe, Form und Lage unstrittig für eine geordnete Bebauung geeignet ist.

Der gegenständliche Rechtserwerb unterliegt daher grundsätzlich der Erklärungspflicht gemäß § 6a Abs 1 lit a GVG.

5.3. Der Beschwerdeführer bringt vor, dass der Rechtserwerb aufgrund des § 9 Abs 2 GVG von der Erklärungspflicht befreit sei. Dieses Vorbringen erweist sich als unbegründet.

Nach dem klaren Wortlaut des § 9 Abs 2 GVG sind Rechtserwerbe von Todes wegen durch Personen, die nicht zum Kreis der nächsten Angehörigen (§ 28 Abs 3 GVG) gehören, genehmigungspflichtig, sofern die letztwillige Zuwendung nicht der Umgehung der sonst geltenden Genehmigungsvoraussetzungen dient. Diese Bestimmung regelt somit ausschließlich die Voraussetzungen für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung von Rechtserwerben von Todes wegen und trifft keine Aussage über die Erklärungspflicht nach § 6a GVG.

Auch systematisch ergibt sich keine Befreiung von der Erklärungspflicht. Im Zuge der Novelle LGBl Nr 5/2019 wurde § 9 Abs 1 GVG ausdrücklich dahingehend erweitert, dass die dort genannten Rechtserwerbe nicht nur von der Genehmigungspflicht, sondern auch von der Erklärungspflicht ausgenommen sind. Eine entsprechende Anpassung des § 9 Abs 2 GVG erfolgte hingegen nicht. Daraus ist zu schließen, dass der Gesetzgeber Rechtserwerbe von Todes wegen durch nicht nächste Angehörige bewusst nicht von der Erklärungspflicht ausnehmen wollte.

Eine Auslegung des § 9 Abs 2 GVG über seinen klaren Regelungsgegenstand hinaus dahin, dass auch eine Befreiung von der Erklärungspflicht eintreten soll, ist mit der Systematik des Gesetzes und dem Grundsatz der engen Auslegung von Ausnahmebestimmungen nicht vereinbar.

Zusammenfassend vermag § 9 Abs 2 GVG keine Ausnahme von der Erklärungspflicht nach § 6a Abs 1 lit a GVG zu begründen.

Daraus folgt, das gegenständliche Rechtserwerb der Erklärungspflicht gemäß § 6a Abs 1 lit a GVG unterliegt. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

6. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wurde von keiner Partei beantragt. Der maßgebliche Sachverhalt war nicht strittig. Darüber hinaus hätte eine mündliche Verhandlung eine weitere Klärung der Rechtssache iSd § 24 Abs 4 VwGVG nicht erwarten lassen. Von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung konnte daher abgesehen werden. Der EGMR hat im Übrigen im Hinblick auf Art 6 EMRK die Auffassung vertreten, dass eine Verhandlung nicht in jedem Fall geboten ist, und zwar insbesondere dann nicht, wenn – wie hier – keine Fragen der (maßgeblichen) Beweiswürdigung auftreten oder die (maßgeblichen) Tatsachen-feststellungen nicht bestritten sind, sodass eine Verhandlung nicht notwendig ist und das Gericht auf Grund des schriftlichen Vorbringens und der schriftlichen Unterlagen entscheiden kann.

7. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.