Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-318-44/2024-R9

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 03.10.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2025:LVwG.318.44.2024.R9

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch die Richterin Dr. Eva-Maria Längle über die Beschwerde der Dr. M P, W N, vertreten durch Rechtsanwalt Mag. Markus Passer, Graz, gegen den Bescheid des (damaligen) Bürgermeisters der Gemeinde S vom 08.02.2024, Zl, betreffend die Erteilung einer Baubewilligung, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung, zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde Folge gegeben, der angefochtene Bescheid aufgehoben und der Antrag der Antragstellerin A L, S (mittlerweile vertreten durch Blum, Hagen Partner Rechtsanwälte GmbH, Feldkirch), auf Erteilung der Baubewilligung für den Umbau des Wohnhauses „T in S“ auf GST-NR .aaa, GB S, gemäß § 24 Abs 3 lit a Baugesetz iVm § 13 Abs 3 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes (AVG) iVm § 17 VwGVG zurückgewiesen.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit dem angefochtenen Bescheid wurden

I. gemäß § 7 Abs 1 lit c des Baugesetzes, LGBl Nr 52/2001, idgF, die erforderlichen Ausnahmen zur Unterschreitung der gesetzlichen Abstandsflächen und Mindestabstände (Abstandsnachsicht) gegenüber GST-NR bbbb/b (gemeint wohl: KG S) im erforderlichen Ausmaß erteilt;

II. gemäß § 28 Abs 2 und Baugesetz, LGBl Nr 52/2001 idgF, nach Maßgabe des festgestellten Sachverhaltes sowie der dem Bescheid als wesentlicher Bestandteil zugrunde liegenden Plan- und Beschreibungsunterlagen vom 07.08.2023 die Baubewilligung für den Umbau des Wohnhauses „T“ in S auf der Liegenschaft GST-NR .aaa, GB S, unter (im Folgenden nicht wiedergegebenen) Auflagen erteilt sowie

III. eine Verwaltungsabgabe von 30,30 Euro für die Erteilung der Baubewilligung und eine Verwaltungsabgabe von 15,20 Euro für die Erteilung einer Abstandsnachsicht vorgeschrieben.

2. Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde erhoben.

In dieser bringt sie im Wesentlichen vor, die Baubehörde gehe im Bescheid vom 08.02.2024, Zl, im Spruchpunkt I. davon aus, dass die Abstandsnachsicht für den Umbau des Gebäudes „T“ auf GST-NR .aaa, KG S, erteilt werden könne. Unter Spruchpunkt II. werde die Baubewilligung für Umbauarbeiten unter Auflagen erteilt.

Im Sachverhalt des genannten Baubescheides weise die Behörde darauf hin, dass sich Teile des Vordachs des Gebäudes „T“ auf dem Grundstück GST-NR bbbb/b, KG S, befinden würden. Die Baubehörde stelle fest, dass die Treppenmauer auf der südlichen Seite des Grundstücks GST-NR .aaa 11-17 cm auf dem Grundstück GST-NR bbbb/b stehe.

Das Baugrundstück werde in § 2 Abs 1 lit c Vorarlberger Baugesetz als jene Grundfläche definiert, auf der das Bauvorhaben ausgeführt werden solle und die im Grenzkataster oder im Grundsteuerkataster mit einer eigenen Nummer bezeichnet sei (Grundparzelle); sollte das Bauvorhaben auf mehreren Grundparzellen ausgeführt werden, würden diese in ihrer Gesamtheit das Baugrundstück bilden.

Da das Bauvorhaben (Vordach des Gebäudes, T, und Treppenmauer) teilweise auf dem Grundstück GST-NR bbbb/b, KG S, ausgeführt worden sein, bestehe das Baugrundstück im Sinne des Baugesetzes aus den Grundstücken GST-NRN .aaa und bbbb/b, KG S.

Eine Abstandsnachsicht, wie in Spruchpunkt I. zugelassen, zum Grundstück GST-NR bbbb/b, KG S, wäre somit nicht erforderlich gewesen. Vielmehr hätte die Baubehörde prüfen müssen, ob die Zustimmung zur Bauführung von allen GrundeigentümerInnen des Baugrundstückes vorliegen würde.

Die Baubehörde hätte somit nicht eine Abstandsnachsicht erteilen, sondern auf die Vorlage der Zustimmung zur Bauführung der Grundeigentümer des Baugrundstückes, bestehend aus GST-NRN .aaa und bbbb/b, KG S, entsprechend § 24 Abs 3 lit a Baugesetz bestehen müssen, zumal gem § 24 Baugesetz dem Bauantrag die in Abs 3 lit a bis e normierten Unterlagen - darunter der Nachweis der Zustimmung des Eigentümers, wenn der Antragsteller selbst nicht Eigentümer sei - anzuschließen seien. Die in Abs 3 lit a bis lit e aufgelisteten Unterlagen seien verpflichtet dem Bauantrag beizulegen, da dieser ansonsten zurückgewiesen werden müsste. Dieser Nachweis sei nie erbracht worden.

Ohne das Vorliegen dieser Zustimmungserklärung hätte der Bürgermeister der Gemeinde S als Baubehörde I. Instanz keine Baubewilligung erteilen dürfen, sondern hätte die Baubewilligung versagt werden müssen.

Hinzu komme, dass durch den Abriss eines erheblichen Teils des Gebäudes auf Grundstück .aaa die internen Stiegen entfernt worden seien, sodass eine Zufahrt zum Keller (inkl Heizungsanlage) nur noch über das Grundstück bbbb/b möglich sei. In einem zivilrechtlichen Verfahren (gemeint: des Landesgerichtes Feldkirch), Rechtssache X, würden die Eigentümerinnen des Grundstücks .aaa auf ein Wegerecht zum Keller bestehen, da der störungsfreie Betrieb der Heizungsanlage sonst nicht gewährleistet werden könne. Eine derartige Genehmigung hätte nie erteilt werden dürfen, wenn keine Zufahrt bestehe.

Zur Sachverhaltsdarstellung - Folgende Punkte seien zu korrigieren:

-Es sei festgestellt worden, dass die alte aus Holz bestehende und zum Teil erdberührende Seite entfernt worden sei. Tatsächlich sei die gesamte West-, Nord- und Südseite inkl aller Stockwerke entfernt worden. Nach Abbruch der kompletten südseitigen Fassade sei diese um ca 11-17 cm in Richtung Grundstück bbbb/b versetzt worden (siehe weiteres Vorbringen). Für die Westseite gebe es keine Bilder aus dieser Zeit. Wahrscheinlich sei auch diese ersetzt worden. Der unterkellerte Teil des Hauses sei zum Teil zugeschüttet worden und es seien alle internen stockwerksübergreifenden Zugänge entfernt worden.

-In der Beilage ./2 (Seite 2) sei zu sehen, wie gerade Teile der Treppenmauer abgebrochen und neu aufgebaut worden seien. Zum damaligen Zeitpunkt sei die Treppe ausschließlich auf der Bp .aaa gestanden. Der Abstand zwischen der Mauer des Objektes Bp .aaa und der Mauer der Garage auf Grundstück bbbb/b habe mindestens 3 m betragen. Nach dem Umbau betrage dieser Abstand laut Vorortbesichtigung in der Rechtssache nur noch 2,90 m (dies sei auch im Urteil festgestellt worden).

-Der Haupteingang samt Treppenaufgang sei nicht nur saniert und verputzt worden, sondern komplett abgebrochen, neu aufgebaut und ca 11 - 17 cm nach Süden in Richtung Grundstück bbbb/b versetzt worden (Beilage 12, Seite 2 bis 5). Südseitig seien ursprünglich 7 Fenster angebracht worden, diese Anzahl sei auf 3 Fenster reduziert worden (siehe weiteres Vorbringen).

-Es sei festgehalten worden, dass das Kellergeschoss und die Kellertreppe unverändert gelassen (lediglich saniert) worden seien. Auch diese Feststellung sei falsch. Die Kellertreppe und die Stützmauer seien im Zuge der Umbauarbeiten neugestaltet worden. Das Kellergeschoss sei verkleinert worden. Der westseitige und hausinterne Zugang sei entfernt worden. Der zweite südseitige Zugang (links neben der Stiege) und der dahinter befindliche Kellerraum seien ebenfalls entfernt worden (vgl Beilage ./2, Seite 1 und Seite 2).

-Es sei festgehalten worden, dass das Erdgeschoss und das Obergeschoss aktuell nicht miteinander verbunden seien. Es sei nicht festgestellt worden, dass vor dem Abriss alle Geschosse miteinander verbunden gewesen seien. Dies sei in der Rechtssache von den Eigentümerinnen A und H L auch nie bestritten worden und ergebe sich aus den Beilagen ./2 bis 4.

-Es sei festgestellt worden, dass ein halbseitiger Dachstuhl neu aufgesetzt worden sei. Dies bedeute, dass nur eine Seite des Dachstuhls - also die Hälfte der Konstruktion, die das Dach eines Gebäudes stütze und forme - abgebaut und durch eine neue Konstruktion ersetzt worden sei. In einer E-Mail an die Baubehörde (Beilage ./9: 16.12.2022, 13:02; Seite 2 unten, Seite 3 oben) sei die Baubehörde bereits darauf hingewiesen worden, dass der First eine andere Position habe und der Kamin vor dem Umbau rechts vom First gewesen sei und nach dem Umbau links vom First. Daraus ergebe sich, dass es sich nicht um einen halbseitigen Umbau gehandelt haben könne, weil sonst die Position des Firstes unverändert geblieben wäre. Hierdurch ergebe sich, dass sich der Schatteneinfall geändert habe. Wie die Baubehörde festgestellt habe, dass das Bauwerk nicht höher sei, sei unklar.

Zur Begründung

Zur Abstandsnachsicht: Der Begründung liege ein falscher Sachverhalt vor. Dass keine Abstandsnachsicht erforderlich sei, sei bereits angeführt worden. Die Behörde beziehe sich auf die Bestimmung des § 5 Abs 1 bis 6, § 6 Abs 1 bis 3 sowie § 7 Abs 1 lit c. Wie bereits erwähnt, sei dies einerseits irrelevant und zweitens nicht korrekt.

Die Bestimmung des § 7 Abs 1 lit c sehe eine Erleichterung vor, wenn ein rechtmäßiger Bestand geändert oder wiederaufgebaut werde und die Schattenpunkte nicht tiefer in das Nachbargrundstück hineinragen würden als bisher und die bisherigen Abstände nicht kleiner würden. Der Wiederaufbau müsse innerhalb von sieben Jahren erfolgen. Die Frist beginne ab dem Zeitpunkt des Abbruchs oder der sonstigen Zerstörung des wiederaufzubauenden Bauwerks. Von einer Zerstörung sei aus technischer Sicht auszugehen, wenn mehr als 50 % des Baukonsenses untergegangen seien. Voraussetzung des Wiederaufbaus sei immer, dass für das Gebäude oder Bauwerk eine Bewilligung vorgelegen habe oder von einem Baukonsens auszugehen sei.

Aus dem Baubescheid vom 08.02.2024 ergebe sich, dass das Gebäude im Jahr 1992 umgebaut worden und im Zuge dieser Umbauarbeiten um ca 1/3 verkleinert worden sei:

Das aber 200 Jahre alte Bauernhaus (bestehend aus Keller-, Erd- und Obergeschoss) sei ca im Jahr 1992 umgebaut worden. Lt der Baubeschreibung sei beim bestehenden Wohnhaus ein großer Teil des Gebäudes (ca 1/3 des Gebäudes) straßenseitig abgebrochen worden. Die alte, aus Holz bestehende und zum Teil erdberührende Seite sei entfernt und durch ein Betonziegel-Mauerwerk ersetzt worden. Eine Pfosten-Riegelkonstruktion als Wandscheibe sowie ein neuer halbseitiger Dachstuhl seien auf das neue, von der Straße zurückgesetzte Ziegelmauerwerk aufgesetzt worden.

Aus dem Schreiben von Herrn T (kurz: Hr T.) an Herrn B (Beilage ./1) ergebe sich, dass das Haus bereits 1984 total verfallen gewesen sei. Hr T. sei vom Kauf des Hauses dringend abgeraten worden, weshalb dieser vom Kauf des Hauses Abstand genommen habe.

Auch im Schreiben von Herrn W N (kurz: W. N.) an Herrn H K im Jahr 1984 (Beilage ./5, Seite 2 und 3) spreche W. N. davon, dass es „sich beim Haus um ein abbruchreifes Objekt handelt“:

Gerade aus diesem Schreiben der Rechtsvorgänger der Bauwerberin ergebe sich, dass eine sonstige Zerstörung vorliege.

Von einer „sonstigen Zerstörung" aus bautechnischer Sicht sei somit jedenfalls seit 1984 auszugehen. Dass seinerzeit bereits mehr als 50 % des Baukonsenses untergegangen seien, zeige auch die nachfolgende (der Baubehörde bereits zum Teil vorgelegte) Fotodokumentation, aus der sich ergebe, dass die gegenständlichen Umbauarbeiten mindestens 2/3 des Hauses umfasst hätten und sohin unter Berücksichtigung des Abbruches von ca 1/3 des Gebäudes von einer völligen Neuerrichtung des Objektes auszugehen sei. Folgend werde das Objekt vor, während und nach den Umbauarbeiten gezeigt.

Beilage ./7 zeige das Objekt vor dem Umbau und sei aus diesem Bild ersichtlich, dass zum damaligen Zeitpunkt zumindest der ganze südseitige Teil des Hauses unterkellert gewesen sei.

Auch sei ein zweiter Kellereingang zu erkennen, welcher komplett entfernt und zugeschüttet worden sei. Er habe sich unter dem Teil befunden, der abgerissen worden sei.

Beilage ./6 sei während den Umbauarbeiten aufgenommen worden und zeige den Abriss des westlichen und nördlichen Teiles des Gebäudes. Der ostseitige Teil des Daches sei zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgebrochen worden. Zwischen den Balken sei die Wiese auf der nördlichen Seite zu erkennen und seien die Zwischengeschosse ebenfalls entfernt worden (gelbe Pfeile). Die blauen Pfeile würden den neu errichteten Eingang zeigen, welcher in seiner Position verändert worden sei und nunmehr weiter nach Süden (Richtung Garage - Grundstück bbbb/b) und Osten versetzt worden sei. Auch habe sich der große Abstand zwischen der Türe und den vertikal angeordneten Balken verändert. Die Türe sei damals bündig zur Fassade angebracht worden.

Die Versetzung des Hauseingangs und der ganzen Hausfront nach Süden sei daran zu erkennen, dass die vertikal abgeschnittenen Balken auf der Höhe des neu aufgeziegelten Hauseingangs nunmehr verdeckt seien (blauer Pfeil 2). Oberhalb des neu errichteten Eingangs seien die Balken vollständig zu sehen (blauer Pfeil 1). Die gesamte Südseite sei abgerissen und um ca 11-17 cm in Richtung Süden versetzt worden, wodurch der Schattenpunkt weiter in das Grundstück bbbb/b rage. Dass der Hauseingang weiter nach Süden in Richtung Grundstück bbbb/b verlegt worden sei, sei auch daran zu erkennen, dass die Mauer nicht bündig mit der alten Fassade abschließe (siehe Beilage ./10).

Es sei somit nicht nur die West-, Nord- und Ostseite, sondern auch die komplette Südseite des Objektes abgerissen worden. Auf der Südseite seien ursprünglich sieben Fenster angebracht worden. Nach dem Abriss und Neuaufbau seien es nur noch drei Fenster. Damals sei die Garage auf Grundstück bbbb/b laut Bauplan exakt drei Meter entfernt worden. In dem bereits angesprochenen Zivilverfahren sei festgestellt worden, dass das neu errichtete Haus auf Bp .aaa von der Garage auf bbbb/b nur 2,90 Meter entfernt sei.

Die im Bescheid getroffene Feststellung, dass durch die gegenständlichen Umbauarbeiten die bisherigen Abstände nicht unterschritten worden seien und die Schattenpunkte nicht tiefer in das Grundstück ragen würden, sei somit falsch.

Nachdem der Wiederaufbau erst 1994 abgeschlossen gewesen sei, sei die Frist von sieben Jahren nicht eingehalten worden. Der Abschluss des Wiederaufbaus im Jahr 1994 ergebe sich auch aus dem Bescheid:

Das Gebäude sei seit dem Jahr ca 1994 bereits fertiggestellt.

§ 7 Abs 1 lit c regle Fälle von Umbauten, bei welchen die Abstandsflächen und Mindestabstände auch für den Bestand zu ermitteln seien. Würden vom Bestand die Bestimmungen der §§ 5 und 6 nicht eingehalten, so hätte dies neuerliche Abstandsnachsichten zur Folge, die sich allein aus einem Umbau, der für sich die Abstände einhalten möge, ergebe. Der Nachbar würde in einem solchen Fall nicht stärker beeinträchtigt werden als bisher (Schattenflächen nicht größer bzw Abstände nicht kleiner), weshalb die Behörde einer solchen Ausnahme zustimmen könne.

Diese Regelung gelte allerdings nicht auch für Verwendungsänderungen gem § 7 Abs 1 lit f und sei im konkreten Fall auch zu berücksichtigen, dass das gegenständliche Wohngebäude die vorgeschriebenen Mindestabstände und Abstandsflächen gegenüber dem Grundstück bbbb/b unterschreite. Von einer Verwendungsänderung sei im konkreten Fall auszugehen, da ein altes M Bauernhaus zu einem Ferienhaus umgebaut worden sei, welches mittlerweile über eine Wohnung und eine Garage mit Werkraum sowie Kellerraum verfüge.

Voraussetzung für die Erteilung einer Abstandsnachsicht gem § 7 Abs 1 lit f (Verwendungsänderung) sei ua, dass der Nachbar aufgrund der geänderten Verwendung nicht stärker beeinträchtigt werde als bisher.

Durch die mit dem massiven Umbau einhergegangene geänderte Verwendung sei es jedoch jedenfalls zu einer stärkeren Beeinträchtigung gekommen und dürfe hierzu auf die näheren (noch folgenden) Ausführungen verwiesen werden.

Da im vorliegenden Fall eine Verwendungsänderung mit einer bautechnischen Änderung des Bauwerks einhergehe, hätten für die Erteilung einer Abstandsnachsicht sowohl die Voraussetzungen nach § 7 Abs 1 lit c als auch jene nach § 7 Abs 1 lit f vorliegen müssen und sei die Erteilung der Abstandsnachsicht folglich sogar zu Unrecht erfolgt.

Zur Baubewilligung: Aus der Baubewilligung gehe hervor, dass es sich bei dem ursprünglichen Objekt um ein typisches M Bauernhaus gehandelt habe. Dies bedeute, dass es die entsprechenden stockwerksübergreifenden Verbindungen in alle Stockwerke gegeben habe, welche im Zuge des Neubaus abgerissen worden seien.

Es werde angeführt, dass erst nach der 1986 durchgeführten Grundteilung das Dach des Hauses auf dem Grundstück .aaa das Grundstück bbbb/b überragt habe und dass es bis dahin keine abstandsrechtlichen Unklarheiten gegeben habe. Fakt sei, dass es zu diesem Zeitpunkt schon derart desolat und zerfallen gewesen sei, dass es das Grundstück bbbb/b nicht mehr überragt habe und der zugesicherte lastenfreie Kauf tatsächlich lastenfrei gewesen sei. (Siehe Beilage ./2 bis 4).

Dass die Treppe nunmehr 11 bis 17 cm auf dem Grundstück bbbb/b stehe, hänge damit zusammen, dass die Treppe und die Südseite nicht nur saniert, sondern neu gebaut und versetzt worden seien (siehe bisheriges Vorbringen).

Die Behörde führe an, dass Hr T. bei Beginn der Arbeiten (1992-1994) Eigentümer des Grundstücks bbbb/b gewesen sei und er zehn Jahre keinen schriftlichen Einspruch erhoben habe. Dies werde als Zustimmung ausgelegt. Die Behörde vergesse dabei, dass sie selbst Hr T. und alle Rechtsnachfolger falsch informiert habe. Am 16.12.2022 sei noch behauptet worden, dass sich die Lage und die Form des Gebäudes nie verändert habe. Bis zu diesem Zeitpunkt sei die Behörde der Ansicht gewesen, dass es sich um ein freies Bauvorhaben handle (Beilage ./9, Seite 4).

Die Behörde stelle weiters fest, dass auch bei der Änderung eines Kellers oder eines Wohnraumes baurechtliche Vorschriften eingehalten werden könnten, ohne dabei die Nachbarrechte lt § 26 Baugesetz zu verletzen. Im konkreten Fall sei dies nicht geschehen. Der massive Umbau, die Veränderung der Lage und der Form des Objektes und die Entfernung der stockwerksübergreifenden Zugänge habe zur Folge, dass der Keller nur noch über die Außenstiege über das Grundstück bbbb/b zugänglich gewesen sei. Der Umbau habe zur Folge, dass den Eigentümern des Grundstücks .aaa ein unbeschränktes Geh- und Fahrrecht auf dem Grundstück bbbb/b in der Rechtssache zugesprochen worden sei. Laut § 26 Abs 1 lit b Baugesetz (iVm § 7 Abs 1 lit f) könne bei der Änderung der Verwendung eines Gebäudes eine Genehmigung nur dann erteilt werden, wenn der Nachbar nicht stärker beeinträchtigt werde als bisher oder anzunehmen sei, dass bei Neuerrichtung des Gebäudes mit einer solchen Verwendung die Abstandsnachsicht erteilt werden hätte können.

Im konkreten Fall handle es sich um ein altes M Bauernhaus, das zu einem kleinen Ferienhaus umgebaut worden sei und laut Baubehörde auch so genutzt worden sei (offenbar ohne Genehmigung). Der Umbau zu der besagten Ferienimmobilie habe zu dem oben genannten Wegerecht geführt, welches das Grundstück bbbb/b massiv entwertet habe und durch die Fehlplanung der Eigentümer von .aaa zustande gekommen sei.

Zur rechtlichen Beurteilung: Fehlende Zustimmung der Grundeigentümer des Baugrundstückes: Das gegenständliche Baugrundstück bestehe im Sinne des § 2 Abs 1 lit c Baugesetz aus den Grundstücken GST-NRN .aaa und bbbb/b, KG S. Die Baubehörde hätte somit entsprechend § 24 Abs 3 lit a Baugesetz auf die Vorlage der Zustimmung aller Beteiligten - somit auch auf jene der Beschwerdeführerin als Grundeigentümerin des GST-NR bbbb/b, KG S - bestehen müssen. Eine Zustimmung der Grundeigentümerin des GST-NR bbbb/b habe jedoch zu keinem Zeitpunkt vorgelegen. Angesichts dieses Umstandes ergebe sich, dass die Baubehörde den Bauantrag (nach fruchtlosem Ablauf eines Verbesserungsverfahren) zurückweisen hätte müssen, zumal die Antragsbeilagen unvollständig gewesen seien. Dem Bauantrag fehle es an der erforderlichen Zustimmung der Grundeigentümerin des GST-NR bbbb/b, KG S.

Zu den Abständen: Gemäß § 7 Abs 1 Baugesetz könne die Behörde Ausnahmen von den Vorschriften des § 5 Abs 1 bis 6 sowie des § 6 Abs 1 bis 3 zulassen (Abstandsnachsicht), wenn die Interessen der Sicherheit, der Gesundheit sowie des Schutzes des Orts- und Landschaftsbildes nicht beeinträchtigt würden und überdies eine Voraussetzung nach lit a bis lit f vorliege.

§ 7 Abs 1 lit a Baugesetz: Lit a würde eine Ausnahme für jene Fälle vorsehen, in denen eine Zustimmung des betroffenen Nachbarn vorliege. Unzweifelhaft liege im konkreten Fall keine Zustimmung der Grundeigentümerin des GST-NR bbbb/b vor und finde daher § 7 Abs 1 lit a Baugesetz keine Anwendung.

§ 7 Abs 1 lit c Baugesetz: Gemäß der lit c sei eine Erleichterung vorgesehen, wenn bei einer Änderung eines nach den baurechtlichen Vorschriften rechtmäßig bestehenden Bauwerkes oder bei seinem Wiederaufbau innerhalb von sieben Jahren die Schattenpunkte nicht tiefer in das Nachbargrundstück hineinragen als bisher und die bisherigen Abstände nicht unterschritten würden.

Beim gegenständlichen Objekt sei es zu einer völligen Neuerrichtung nach einem Totalabriss gekommen. Bereits 1984 seien mehr als 50 % des Baukonsenses („sonstige Zerstörung“) untergegangen. Nachdem der Wiederaufbau innerhalb von sieben Jahren erfolgen müsse und die Frist ab dem Zeitpunkt des Abbruchs oder der sonstigen Zerstörung des wiederaufzubauenden Bauwerks zu laufen beginne, habe die Frist jedenfalls bereits seit der sonstigen Zerstörung 1984 (wenn nicht sogar früher) zu laufen begonnen. An dieser Stelle sei erneut auf Beilage ./5, Seite 2, zu verweisen, aus der sich ergebe, dass bereits der Rechtsvorgänger der Bauwerberin 1984 davon spreche, dass es sich beim Haus um ein abbruchreifes Objekt handle.

Die gesetzlich vorgesehene Frist von sieben Jahren, konkret beginnend mit 1984, sei nicht eingehalten worden, zumal der Wiederaufbau des Gebäudes erst 1994 abgeschlossen worden sei. Darüber hinaus hätten nach dieser Bestimmung die Abstandsflächen und Mindestabstände auch für den Bestand ermittelt werden müssen. Halte der Bestand die Bestimmung der §§ 5 und 6 nicht ein, so hätte dies neuerliche Abstandsnachsichten zur Folge. Die Behörde hätte die Abstandsflächen und Mindestabstände somit auch für den Bestand zu ermitteln gehabt, dies sei allerdings unterblieben. Die Ermittlung hätte jedoch ergeben, dass die bisherigen Abstände unterschritten worden seien und die Schattenpunkte tiefer in das Grundstück ragen würden als bisher.

Die von der Baubehörde erteilte Abstandsnachsicht hätte somit schon mangels Erfüllung der Voraussetzungen des § 7 Abs 1 lit c Baugesetz nicht erteilt werden dürfen.

§ 7 Abs 1 lit f Baugesetz:

Mit der bautechnischen Änderung sei auch eine Verwendungsänderung - altes M Bauernhaus sei zu einem Ferienhaus umgebaut worden - einhergegangen, weshalb auch die Voraussetzungen nach § 7 Abs 1 lit f Baugesetz vorliegen hätten müssen. Durch die mit dem massiven Umbau einhergegangene Verwendungsänderung sei es zweifellos zu einer stärkeren Beeinträchtigung der Beschwerdeführerin gekommen, schließlich habe der Umbau zu dem bereits genannten (das GST-NR bbbb/b massiv entwertenden) Wegerecht geführt.

Die Bestimmungen des §§ 7 Abs 1 lit b, lit d und lit e seien jedenfalls nicht einschlägig und bedürften daher keiner näheren Erörterung.

Conclusio: Die Erteilung der Abstandsnachsicht sei sohin zu Unrecht erfolgt. Die Voraussetzungen, nach denen eine Abstandsnachsicht erteilt werden hätte können, würden nicht vorliegen. Die Baubewilligung sei zu versagen gewesen.

Der Bescheid leide daher an einer unrichtigen Sachverhaltserhebung und -feststellung sowie an einer unrichtigen rechtlichen Beurteilung.

Es hätte ein Ortsaugenschein stattfinden müssen und wäre hierbei ein Sachverständiger für Vermessung und Bauwesen beizuziehen gewesen. Überdies hätten die Unterlagen entsprechend gewürdigt sowie die Beschwerdeführerin angehört werden müssen. Im Sinne eines nach Art 6 EMRK iVm Art 47 GRC gewährleisteten Rechts auf ein faires Verfahren, welches der Beschwerdeführerin verfassungsrechtlich geschützt zustehe, wäre es gerade in einem derartigen Fall, wo es sich um Eigentumseingriffe handle, unbedingt erforderlich gewesen, dem Parteiengehör Folge zu geben.

Im Rahmen des Ermittlungsverfahrens habe die Behörde der Beschwerdeführerin nie Gelegenheit gegeben, sich persönlich zu dem gegenständlichen Sachverhalt zu äußern, sondern ihr lediglich den vorgefertigten Bescheidentwurf in einer Stellungnahme übermittelt, um damit rechtliches Gehör zu wahren.

Die umfassende Stellungnahme der Beschwerdeführerin sei nicht berücksichtigt worden.

Werde dieser jedoch ausdrücklich das von ihr in Anspruch genommene Recht unter § 26 Abs 1 lit b zuerkannt, im Verfahren über den Bauantrag durch Einwendungen die Einhaltung der Abstandsvorschriften gem §§ 5 bis 7 geltend zu machen, „soweit sie dem Schutz des Nachbarn dienen“. Zweifelsohne habe die Stellungnahme dem Schutz der Beschwerdeführerin gedient, sei sie doch nunmehr durch die Nichteinhaltung dieser Vorschriften konkret betroffen.

Der Bescheid enthalte lediglich die verba legalia zur Begründung, ohne dass er im Detail darlege, warum und wieso die verba legalia, die sich ohnedies aus dem Gesetz ergeben würden, auf den gegenständlichen Fall zur Anwendung gelangen sollten. Es liege jedenfalls keine für die nächsthöhere Instanz nachvollziehbare Begründung vor, sodass jedenfalls die Mangelhaftigkeit des erstinstanzlichen Bescheids gegeben sei. Darüber hinaus sei auch die vorgenommene rechtliche Beurteilung - aus den bereits zuvor genannten Gründen, insb §§ 24 Abs 3 lit a, 7 Abs 1 lit c und f Baugesetz - unrichtig und stütze sich die Beschwerdeführerin ferner auf jeden erdenklichen Rechtsgrund.

Aus den genannten Gründen werde daher der Antrag an den Bürgermeister der Gemeinde S gestellt, pA Gemeindeamt S, den Bescheid vom 08.02.2024 zur Zl ersatzlos aufzuheben, in der Sache selbst zu entscheiden und dem Antrag der Beschwerdeführerin stattzugeben, in eventu den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufzuheben und erneut zu entscheiden.

(Anmerkung: Die in der Beschwerde angeführten Beilagen sind nicht in diesem Erkenntnis abgedruckt).

3. Folgender Sachverhalt steht nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung fest:

3.1. Die Beschwerdeführerin ist Alleineigentümerin des GST-NR bbbb/b, KG S (alle in weiterer Folge erwähnten Grundstücke gehören zur KG S).

Nördlich grenzt das GST-NR .aaa an, deren Hälfteeigentümerin die Antragstellerin im Bauverfahren ist. Sie hat ihr Hälfteeigentum im Jahr 2000 im Erbwege von ihrem verstorbenen Vater W N (kurz: W. N.) erworben, der seinerseits das Grundstück Anfang der 80er Jahre durch Kaufvertrag zur Hälfte erworben hat.

Eigentümerin des anderen Hälfteanteils am Grundstück ist die Tochter der Antragstellerin, H L, geb, welche im Jahr 2010 das Hälfteeigentum im Schenkungswege von M N, geb L, erworben hat.

Ursprünglich grenzte das GST-NR bbbb/b nicht an das GST-NR .aaa an, sondern an das GST-NR gggg/g. 1986 wurde gemäß der Planurkunde des Ziviltechnikerbüros DI M, F, Zl, eine Trennfläche 1 im Ausmaß von 241 m² aus GST-NR gggg/g in das GST-NR bbbb/b einbezogen, welche Prof. T (Prof. T.), der damalige Eigentümer des GST-NR bbbb/b, von der Eigentümerin des GST-NR gggg/g kaufte. Seitdem besteht eine gemeinsame Grenze des GST-NR bbbb/b zum GST-NR .aaa, die in der Planurkunde zur Zl - wie im Bild unten ersichtlich [aus Datenschutzgründen nicht im RIS] - festgelegt wurde (GST-NR bbbb/b ist unten, neu gelb umrahmt).

Der gemeinsame Grenzverlauf wurde über die amtlichen Grenzpunkte ccccc-ccccc-ccccc-ccccc-ccccc in geradliniger Verbindung vermessen und dokumentiert. Die Grenzpunkte ccccc, ccccc und ddddd fanden in der Planurkunde des DI U M, Zl, schon im Jahre 1981 (damals als Objektpunkte) Berücksichtigung.

Im Zuge der Schlussvermessung des öffentlichen Gutes (GST-NR eeee) zum Zeitpunkt Oktober 1979 wurden auch die angrenzenden Objekte über Hausecken eingemessen. Vom Gebäude T wurden die westlichen Gebäudeecken und der Stiegenaufgang dokumentiert. Diese eingemessenen Punkte sind später in der Teilungsurkunde im Jahr 1986 als Grenzpunkte unverändert übernommen worden und durch ein weiteres Gebäudeeck ergänzt worden. Die Lage der Grenzpunkte ccccc, fffff und ccccc wurden in einer Teilungsurkunde Zl, B P, bestätigt.

Das GST-NR bbbb/b ist nicht im Grenzkataster eingetragen.

Die Grundstücksgrenzen an der Südseite des GST-NR .aaa sind bis heute unverändert. Die Festlegung des Grenzverlaufes im Jahr 1986 erfolgte entlang der Kanten des Stiegenaufganges, somit waren Bauwerksbestand und Grenze ident.

3.2. Auf GST-NR .aaa befindet sich ein über 200 Jahre altes Bauernhaus. Dieses wurde zwischen 1992 und 1994 ohne Erteilung einer Baubewilligung umgebaut. Diese Baubewilligung soll im nunmehrigen Verfahren nachträglich erteilt werden. Ein Teil (ca 1/3) des bestehenden Wohnhauses wurde straßenseitig (T) im Zuge der im Jahre um 1992 bis 1994 durchgeführten Umbauarbeiten abgebrochen, der Rest des Hauses generalsaniert. Die alte Seite wurde entfernt und - von der Straße zurückgesetzt - durch ein Betonriegel-Mauerwerk ersetzt. Die äußeren Grundmauern sowie die Ostfassade sind stehen geblieben. Dabei wurde halbseitig (auf der dem Grundstück der Beschwerdeführerin zugewandten Seite) ein neuer Dachstuhl aufgesetzt.

Das Wohnhaus besteht aus einem unterirdischen und zwei oberirdischen Geschoßen. Im ersten Untergeschoß befindet sich ein Kellerraum mit einer Größe von 20,01 m². Im Erdgeschoss befinden sich eine Garage, ein Werkraum und ein Gang mit in Summe 72,84 m². Das erste Obergeschoß teilt sich in eine Wohnung, bestehend aus einer Küche, einer Speis, einem Zimmer, einem Bad, einem WC, einem Gang und einem Wohnraum mit in Summe 70,77 m² auf.

Im Zuge der Umbauarbeiten (= 1992 bis 1994) wurde, um den Anblick der Südansicht gestalterisch zu erhalten, der Sockelbereich im Eingangsbereich wiedererrichtet. Die Fassade wurde im Erdgeschoss im Eingangsbereich, in der oberen Podestbreite der bestehenden Treppe, in Massivbauweise ausgeführt. Die massive Ausführung dieser Vormauerung (Sockel) steht im Eingangsbereich in etwa ca 10 cm vor der vor dem Umbau bestandenen Holzfassade hervor, steht augenscheinlich jedoch in der gleichen Ebene wie der abgebrochene Sockel vor dem Umbau.

Ein Teilbereich der Außenmauern der Treppenanlage wurde auf dem GST-NR bbbb/b errichtet. Dies geschah beim Umbau in den 1990er Jahren. Durch die Stiegenanlage wurde eine Fläche von 1 m² auf GST-NR bbbb/b, überbaut. Im Bereich des Grenzpunktes ddddd (südwestliche Stiegenecke) überragt die Außenmauer südseitig die Grenze bis zu 6 cm, westseitig ca 11 cm, Richtung Gebäude verringert sich das Ausmaß auf 6 cm.

Der Grenzverlauf in diesem Bereich sowie der Überbau des Nachbargrundstückes stellen sich wie folgt dar (nicht maßstäblich skizziert): Links bzw unten GST-NR bbbb/b, rechts bzw oben GST-NR .aaa:

/Dokumente/Lvwg/LVWGT_VO_20251003_LVwG_318_44_2024_R9_00/image001.png

In Bezug auf die obere Steinabschlussplatte bzw die bodennahe Verkleidung sind zu den in der Skizze angegebenen Maßen die jeweiligen Stärken hinzuzuzählen. Die Oberflächen der Abschlussmauer sind mit einer Steinplatte abgedeckt, die durchgehend 7 cm über die verputzte Mauer hinausragt.

Das untere Stiegenpodest bei Beginn der Kellerstiege ragt ebenfalls rund 7 cm über die Grenze hinaus, der äußere, ebenerdige Stiegeneckpunkt ca 10 cm.

Unter Berücksichtigung der Abschlussplatte sowie der ebenerdigen ersten Kellertreppenstufe ergibt sich in Bezug auf den Grenzverlauf gemäß Urkunde GFN (Punkte ddddd-ddddd-ddddd-ddddd und ccccc) eine überbaute Fläche des GST-NR bbbb/b von 1 m².

Der Abbruch und Neubau des Dachvorsprunges erfolgte in einem Teilbereich (der Südwestseite) in einem Ausmaß vom ca 1,82 m2 über dem GST-NR bbbb/b.

Der vorhandene Dachvorsprung beträgt in südlicher Richtung in etwa 1,20 m. Im Zuge des Teilabbruches des Gebäudes an der Westseite wurde die Dachfläche der Westseite mitabgebrochen und unterhalb (innerhalb) der bestehenden Dachkonstruktion neu errichtet.

Beim ursprünglichen Gebäude wies die Westfassade eine Länge von 12,64 m auf, zwischen der südwestlichen Hausecke und der inneren Stiegenecke betrug der Abstand 4,51 m.

Das Bauvorhaben wurde vom gelernten Maurer A L, welcher der damalige Ehemann der Antragstellerin war und welcher der Vater der Tochter der Bauwerberin (= dh der weiteren Miteigentümerin der GST-NR .aaa) ist, und vom Vater der Antragstellerin ausgeführt. Ein Baumeister wurde nicht herangezogen.

3.3. Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat mit Beschluss vom 20.08.2025, Zl LVwG-318-44/2024-R9, der Antragstellerin A L gemäß § 13 AVG iVm § 17 VwGVG die Behebung des Mangels (= fehlende Zustimmung der Grundeigentümerin (= Dr. M P) der GST-NR bbbb/b, GB S, zur Bauführung) des verfahrenseinleitenden Antrages innerhalb von vier Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses (welche am 21.08.2025 erfolgte) aufgetragen. Eine Zustimmung der Beschwerdeführerin wurde bis dato nicht erbracht.

4. Der in Pkt 3. festgestellte Sachverhalt wird aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere aufgrund

• des Sachverständigengutachtens des hochbautechnischen Amtssachverständigen DI A N vom 20.11.2024, Zl, sowie dessen Erörterung in der mündlichen Verhandlung vom 21.11.2024 und der ergänzenden Befragung in der Verhandlung vom 23.05.2025,

• des vermessungstechnischen Gutachtens des Amtssachverständigen DI R B vom 20.02.2025, Zl, mit Ergänzung vom 16.04.2025, dessen Befragung in der mündlichen Verhandlung vom 23.05.2025 sowie dessen ergänzende Stellungnahme vom 17.06.2025,

• der Zeugeneinvernahmen des Mag. B P (= Ehegatte der Beschwerdeführerin) und des A L (= Ex-Gatte der Antragstellerin),

• der Einvernahme der Antragstellerin (= A L) sowie

• der Planurkunde des Ziviltechnikers DI U M, Zl,

und aufgrund der Aktenlage als erwiesen angenommen.

Aus dem erwähnten hochbautechnischen Gutachten ergibt sich, wie das Gebäude ursprünglich ausgeführt war, welche Umbauarbeiten durchgeführt wurden sowie, dass der Dachvorsprung in den Luftraum des GST-NR bbbb/b ragt sowie ein Teil der Außentreppenanlage auf dem GST-NR bbbb/b steht. In der mündlichen Verhandlung führte der Amtssachverständige ergänzend aus, dass die äußeren Grundmauern sowie die Ostfassade beim Umbau in den 90er Jahren beim Umbau stehengeblieben sind. Er gehe davon aus, dass die Fassade südseitig neu gemacht wurde.

Aus dem erwähnten Gutachten des vermessungstechnischen Amtssachverständigen ergibt sich ebenso, dass der südwestliche Dachvorsprung über die Grundstücksgrenze hinausragt und beim Treppenaufgang eine Überschreitung der gemeinsamen Grenze zumindest im Bereich der westlichen Stirnwand erfolgte. Ebenso ergibt sich aus dem Gutachten, wie weit der Dachvorsprung ins Nachbargrundstück ragt bzw die Außenmauer die Grenze überragt. Ebenso ergibt sich aus dem Gutachten, in welchem Ausmaß das Nachbargrundstück in Anspruch genommen wird.

In der mündlichen Verhandlung hat der vermessungstechnische Amtssachverständige ausführlich geschildert, wie die Grenzpunkte gelegen sind. In der ergänzenden Stellungnahme vom 17.06.2025 hat dieser Amtssachverständige die überbaute Fläche genau berechnet.

Diese Sachverständigengutachten sind widerspruchsfrei und schlüssig. Diesen Gutachten wurde nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten.

Aus der Urkunde des Ziviltechnikers DI U M ergibt sich, dass im Jahr 1986 die Grenze zwischen dem Baugrundstück .aaa und dem nunmehr der Beschwerdeführerin gehörenden GST-NR bbbb/b vermessen wurde. Entgegen dem Vorbringen der belangten Behörde im Aktübermittlungsschreiben trifft es somit nicht zu, dass die Grenze aus der Zeit der Katasteranlegung aus dem 19. Jahrhundert stammen würde.

Strittig ist die Frage, ob durch die gegenständlichen Bauarbeiten im Jahr 1992 die Grenze überbaut wurde oder ob die Grenze schon vorher überbaut gewesen ist.

Der Zeuge Mag. B. P konnte zu den Bauarbeiten in den 90er-Jahren keine Hinweise geben, da er das Gebäude vor den Baumaßnahmen nicht gekannt hat und sein Schwiegervater das Grundstück erst Mitte der 2000er-Jahre geerbt hat. Er konnte nur über Fotos bzw Unterlagen Auskunft geben, jedoch nicht zum Thema, ob der Treppenaufgang bereits vorher auf dem Grundstück der Rechtsvorgänger seiner Ehegattin gelegen ist.

Die Antragstellerin hat angegeben, beim Treppenaufgang sei nichts verändert worden, sie meine die außenliegende Treppenanlage. Das sei auch jetzt noch ersichtlich, dass rechts von der Treppe das, was betoniert wäre, noch alt sei.

Der Zeuge A. L gab in der mündlichen Verhandlung am 23.05.2025 an, dass die außenliegende Stiege im Original sei und vielleicht 1 cm Putzschicht oben sei.

Ebenso gab der vom Verwaltungsgericht beigezogene hochbautechnische Amtssachverständige in der mündlichen Verhandlung an, dass die Treppenanlage nach wie vor zum Bestand gezählt werden könne. Allerdings hat der Amtssachverständige auch angegeben, dass es schwierig sei zu beantworten, was zum Altbestand gehöre und was bei den letzten Baumaßnahmen abgebrochen worden sei, da das Gebäude nämlich selbst schon wieder in die Jahre gekommen sei.

Diesen Aussagen steht jedoch die Tatsache gegenüber, dass die im Jahr 1986 vermessene Grenze heute durch das Bauwerk (Stiegenaufgang) verläuft. Zweck der Vermessung im Jahr 1986 war, das geht aus der Teilungsurkunde des DI U M, GFN, VA B, hervor, dass eine Teilfläche von 241 m² den Eigentümer wechseln sollte. Wenn jedoch die Stiege, wie dies die Beschwerdeführerin sowie ihr Ex-Gatte beteuern, nicht verändert worden wäre, würde das ja bedeuten, dass bei der Grundstückstransaktion im Jahr 1986 nicht nur eine Grünfläche aus dem GST-NR gggg/g, sondern auch ein Teil des GST-NR .aaa inklusive eines Teils eines Bauwerkes den Eigentümer gewechselt hätte, wobei das GST-NR .aaa gar nicht der Verkäuferin der Grünfläche gehört hat. Dem Verwaltungsgericht kann sich kein sinnvoller Grund erschließen, warum dies so gemacht werden hätte sollen.

Auch kann dem damaligen Vermessungstechnikerbüro nicht unterstellt werden, es hätte die Grenze mangelhaft vermessen, was zur Folge hätte, dass nunmehr ein Teil eines Bauwerkes auf einem Nachbargrundstück stehen würde.

Aus der versetzten Grenze, die zunächst 4,51 m bis zum Bereich dieser Stiegenanlage nach Westen, dann im Bereich dieser Stiegenanlage 1,43 m nach Süden und dann am Ende dieser Stiegenanlage wieder 8,06 m nach Ost verläuft, ist erkennbar, dass die Grenzen exakt an den entsprechenden Außenlinien des Bauwerkes verlaufen sollen.

Der vermessungstechnische Amtssachverständige gab in seinem Gutachten vom 20.02.2025 an, dass zur Festlegung der Grenzen des GST-NR .aaa im Zuge der Erstellung des Teilungsplanes von DI U M, GZ, die Objektpunkte aus einer weiteren Vermessung von DI U M, GZ, unverändert übernommen und durch weitere Punkte ergänzt wurden. Zwischen den Grenzpunkten seien die Sperrmaße 4,51 m und 1,43 m (als vor Ort gemessenes Sperrmaß) angegeben. Es sei davon auszugehen, dass die Festlegung des Grenzverlaufes entlang des damaligen Gebäudes erfolgt sei und somit ursprünglich Gebäudebestand und Grenze im Bereich der Stiege ident waren. Weiters sei zu berücksichtigen, dass im Zuge des dargestellten Rechtsgeschäftes (GFN X) eine Richtigstellung eines eventuellen Überhanges leicht realisierbar gewesen wäre.

Die Teilfläche 1 wäre in diesem Fall lediglich entlang des tatsächlichen Naturstandes festzulegen gewesen. Ebenso gab der vermessungstechnische Amtssachverständige an, dass die vor Ort durchgeführten Messungen nahelegen würden, dass zumindest die ostseitige Stirnwand der Stiegenanlage im Zuge der Umbauarbeiten erneuert und nicht mehr an der ursprünglichen Stelle aufgebaut worden wäre.

In der mündlichen Verhandlung gab der vermessungstechnische Amtssachverständige auf die Frage der Richterin, wie hoch die Wahrscheinlichkeit sei, dass der Grenzverlauf bei der Grundteilung damals mit den Außenmaßen des Gebäudes übereingestimmt hat, an, dass, wenn man sich den Teilungsplan anschauen würde, es offensichtlich die Arbeit des Ziviltechnikers gewesen sei, dass der gesamte südliche Teil bis zum Gebäude den Eigentümer wechseln solle, was dann wirklich passiert sei, dass die Teilfläche 1 den Eigentümer wechsle. Man sehe, dass die Punkte ddddd und ccccc und weitere noch, die bereits dokumentiert worden wären, als Objektpunkte ebenfalls die Grenze bilden würden. Wenn man den Teilungsplan anschauen würde, was sei der damalige Zweck gewesen? Die Teilfläche 1 müsse den Eigentümer bis zum Objekt wechseln. Im vorderen Bereich zur Straße sei dies mit einem neuen Grenzpunkt, dies sei ddddd, festgestellt worden. Man habe sich die Sperrmaße und man habe sich die Koordinaten angeschaut. Man wisse definitiv, dass der Gebäudeteil, der hier mit 4,51 m Länge bezeichnet sei, erneuert worden wäre. Sie hätten dieselben Differenzen festgestellt, die auch B + S (im Baueinreichplan) festgestellt hätte. Es könne sein, dass an dieser Stiege zumindest irgendeine bauliche Veränderung passiert sei, dass die Mauerecken, die jetzt in der Natur vorhanden seien, nicht mehr jenen entsprechen würden, die damals vermessen worden wären.

Auf die Befragung durch den Rechtsvertreter der Antragstellerin gab der vermessungstechnische Amtssachverständige an, es gebe charakteristische Gebäudeecken, die definitiv in den Planunterlagen von DI M eingetragen seien – wie vom Hauseck zur Straße, inneres Eck der Stiege, äußeres Eck der Stiege, und dann in gerader Verbindung bis zum Grenzpunkt X bzw ddddd. DI M habe sich hier definitiv auf die charakteristischen Ecken der Stiegen bezogen und tatsächlich die Grenze gerade gemacht. In der Urkunde seien die Punkte in der Natur überprüft worden. Die Koordinaten der Punkte seien in den beiden Urkunden ident und wären dies nicht die Eckpunkte der Gebäudefront gewesen, wäre es im angegebenen Rechtsgeschäft aus 1986 ein Leichtes gewesen, dies zu korrigieren, weil man an den Ecken neue Punkte gemacht hätte, dies auch von der Praxis her. Er als Vermessungsingenieur würde niemals eine Grenze bei einem Teilungsplan definieren oder festlegen, die innerhalb eines Gebäudes zum Liegen komme. Er würde ausschließen, dass vielleicht außen 2 bis 3 cm dazugekommen seien, dies aus der tatsächlichen Substanz des Objektes.

Das Landesverwaltungsgericht folgt im Wesentlichen den schlüssigen Angaben des vermessungstechnischen Amtssachverständigen.

Zwar hat der hochbautechnische Amtssachverständige angegeben, er gehe davon aus, dass die Treppenanlage nach wie vor zum Bestand gezählt werden könne, dies ist jedoch relativiert durch die allgemeine Aussage, dass es für ihn schwierig zu beantworten sei, was zum Altbestand gehöre und was bei den letzten Baumaßnahmen abgebrochen worden sei.

Auch wenn die Antragstellerin und deren Ex-Gatte nunmehr beteuern, sie hätten am Stiegenaufgang nichts verändert, so wäre dies nicht im Einklang mit der Grenzziehung im Jahr 1986 gestanden. Zudem wurde auch vor Beginn dieser Bauarbeiten keine baubehördliche Genehmigung eingeholt, was darauf schließen lässt, dass die damaligen Bauherren eine offenbar gegenüber Rechtsvorschriften relativ gleichgültige Einstellung hatten.

Da es keine nachvollziehbare Erklärung gibt, warum bei der Grundstückstransaktion im Jahr 1986 ein Teil eines Bauwerkes auf ein anderes Grundstück wechseln hätte sollen, geht das Landesverwaltungsgericht davon aus, dass zu diesem Zeitpunkt sich am nunmehr der Beschwerdeführerin gehörigen Grundstück keine Stiegenanlage befunden hat.

Die Überragung des Luftraumes des Grundstückes der Beschwerdeführerin durch das Dach ergibt sich ebenso aus dem hochbautechnischen und dem vermessungstechnischen Gutachten. Aufgrund der Tatsache, dass bereits bei Errichtung des Stiegenaufganges das nunmehr der Beschwerdeführerin gehörende Grundstück in Anspruch genommen wurde, braucht nicht mehr abschließend geklärt werden, ob zum Zeitpunkt der Grenzziehung bereits eine Überragung des Grundstückes vorgelegen hat. Angemerkt wird jedoch, dass sich im Gutachten des vermessungstechnischen Amtssachverständigen ein Luftbild aus den 1950er-Jahren befindet, in dem erkennbar ist, dass zum damaligen Zeitpunkt (die heutige Grenze ist eingezeichnet) der Bereich des heutigen Nachbargrundstückes ebenfalls überragt wurde.

Wenn die Antragstellerin darauf verweist, bereits im Zivilverfahren vor dem Landesgericht Feldkirch, Zl, wäre rechtskräftig festgestellt worden, dass der südliche Bereich im Rahmen des Umbaus nicht nach Süden versetzt wurde, so ist dies unerheblich, weil im Spruch des Urteils des Landesgerichtes Feldkirch kein derartiger Ausspruch getroffen wurde und nur dieser und nicht allfällige Begründungen im Urteil eine Bindungswirkung für andere Gerichte haben. Zudem erschließt sich für das Landesverwaltungsgericht aus dem Urteil nicht, wie das Landesgericht Feldkirch zu diesem Schluss kommt, da das in der Beweiswürdigung nicht näher begründet wurde.

Die Daten der historischen Eigentümer des GST-NR .aaa, ergeben sich aus dem Verzeichnis der gelöschten Eintragungen zur EZ hhhh, aus welcher EZ im Jahr 2011 das GST-NR .aaa in die neue EZ iiii abgeschrieben wurde.

Dass die Eltern der Antragstellerin das Grundstück Anfang der 80er Jahre nach dem Tod des Vorbesitzers gekauft haben, ist unbestritten.

5.1.1. Gemäß § 2 Abs 1 lit c Baugesetz ist ein Baugrundstück: die Grundfläche, auf der das Bauvorhaben ausgeführt werden soll und die im Grenzkataster oder im Grundsteuerkataster mit einer eigenen Nummer bezeichnet ist (Grundparzelle); soll das Bauvorhaben auf mehreren Grundparzellen ausgeführt werden, bilden diese in ihrer Gesamtheit das Baugrundstück.

Gemäß § 2 Abs 1 lit e Baugesetz ist ein Bauvorhaben: die Errichtung, die Änderung oder der Abbruch eines Bauwerks (…).

Nach § 2 Abs 1 lit o Baugesetz ist die wesentliche Änderung eines Bauwerkes: (…) ein Zu- oder ein Umbau; eine Änderung, durch die die äußere Erscheinung des Bauwerkes oder der sonstigen Anlage erheblich geändert wird; eine Änderung, durch die die Sicherheit oder die Gesundheit von Menschen oder die Verkehrssicherheit gefährdet, die Nachbarn belästigt oder die Einhaltung der Abstandsflächen oder Mindestabstände beeinflusst werden können.

Nach § 2 Abs 1 lit n Baugesetz ist ein Umbau: die wesentliche Umgestaltung des Inneren oder Äußeren eines Gebäudes; auch der Abbruch ganzer Geschosse eines Gebäudes oder eines selbständig benützbaren Gebäudeteiles und die Errichtung neuer Geschosse an deren Stelle.

Nach § 18 Abs 1 lit a Baugesetz bedarf die Errichtung oder wesentliche Änderung von Gebäuden einer Baubewilligung; ausgenommen sind jene kleinen Gebäude, die nach § 19 lit a bis c nur anzeigepflichtig sind, weiters Gebäude, soweit es die Verwendung für den Betrieb eines Gastgartens betrifft und die insofern nach § 19 lit d nur anzeigepflichtig sind (diese Ausnahmen treffen hier nicht zu).

Gemäß § 24 Abs 3 lit a Baugesetz ist die Zustimmung des Eigentümers bzw Bauberechtigten dem Bauantrag anzuschließen, sofern die antragstellende Person nicht selbst Eigentümer des Baugrundstückes oder bauberechtigte Person ist.

5.1.2. Gemäß § 13 Abs 3 AVG ermächtigen Mängel schriftlicher Anbringen die Behörde nicht zur Zurückweisung. Die Behörde hat vielmehr von Amts wegen unverzüglich deren Behebung zu veranlassen und kann dem Einschreiter die Behebung des Mangels innerhalb einer ange-messenen Frist mit der Wirkung auftragen, dass das Anbringen nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist zurückgewiesen wird. Wird der Mangel rechtzeitig behoben, so gilt das Anbringen als ursprünglich richtig eingebracht.

5.1.3. Gemäß § 297 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) gehören zu den unbeweglichen Sachen diejenigen, welche auf Grund und Boden in der Absicht aufgeführt werden, dass sie stets darauf bleiben sollen, als: Häuser und andere Gebäude mit dem in senkrechter Linie darüber befindlichen Luftraume.

Gemäß § 415 ABGB wird, wenn dergleichen verarbeitete Sachen in ihren vorigen Stand zurückgebracht; vereinigte, vermengte oder vermischte Sachen wieder abgesondert werden können; so einem jeden Eigentümer das Seinige zurückgestellt, und demjenigen Schadloshaltung geleistet, dem sie gebührt. Ist die Zurücksetzung in den vorigen Stand oder die Absonderung nicht möglich, so wird die Sache den Teilnehmern gemein; doch steht demjenigen, mit dessen Sache der Andere durch Verschulden die Vereinigung vorgenommen hat, die Wahl frei, ob er den ganzen Gegenstand gegen Ersatz der Verbesserung behalten oder ihn dem Andern ebenfalls gegen Vergütung überlassen wolle. Der Schuld tragende Teilnehmer wird nach Beschaffenheit seiner redlichen oder unredlichen Absicht behandelt. Kann aber keinem Teil ein Verschulden beigemessen werden, so bleibt dem, dessen Anteil mehr wert ist, die Auswahl vorbehalten.

Gemäß § 416 ABGB fällt, wenn fremde Materialien nur zur Ausbesserung einer Sache verwendet werden, die fremde Materie dem Eigentümer der Hauptsache zu und dieser ist verbunden, nach Beschaffenheit seines redlichen oder unredlichen Verfahrens dem vorigen Eigentümer der verbrauchten Materialien den Wert derselben zu bezahlen.

Gemäß § 417 ABGB bleibt, wenn jemand auf eigenem Boden ein Gebäude aufführt, und fremde Materialien dazu verwendet hat, das Gebäude zwar sein Eigentum; doch muss selbst ein redlicher Bauführer dem Beschädigten die Materialien, wenn er sie außer den im § 367 angeführten Verhältnissen an sich gebracht hat, nach dem gemeinen; ein unredlicher aber muss sie nach dem höchsten Preis, und überdies noch allen anderweitigen Schaden ersetzen.

Gemäß § 418 ABGB fällt, wenn im entgegengesetzten Fall jemand mit eigenen Materialien, ohne Wissen und Willen des Eigentümers auf fremdem Grunde gebaut hat, das Gebäude dem Grundeigentümer zu. Der redliche Bauführer kann den Ersatz der notwendigen und nützlichen Kosten fordern; der unredliche wird gleich einem Geschäftsführer ohne Auftrag behandelt. Hat der Eigentümer des Grundes die Bauführung gewusst und sie nicht sogleich dem redlichen Bauführer untersagt, so kann er nur den gemeinen Wert für den Grund fordern.

Gemäß § 1460 ABGB wird zur Ersitzung nebst der Fähigkeit der Person und des Gegenstandes erfordert: dass jemand die Sache oder das Recht, die auf diese Art erworben werden sollen, wirklich besitze; dass sein Besitz rechtmäßig, redlich und echt sei und durch die ganze von dem Gesetz bestimmte Zeit fortgesetzt werde.

Gemäß § 1463 ABGB muss der Besitz redlich sein. Die Unredlichkeit des vorigen Besitzers hindert aber einen redlichen Nachfolger oder Erben nicht, die Ersitzung von dem Tage seines Besitzes anzufangen.

Gemäß § 326 ABGB ist, wer aus wahrscheinlichen Gründen die Sache, die er besitzt, für die seinige hält, ein redlicher Besitzer. Ein unredlicher Besitzer, ist derjenige, welcher weiß oder aus den Umständen vermuten muss, dass die in seinem Besitze befindliche Sache einem Andern zugehöre. Aus Irrtum in Tatsachen oder aus Unwissenheit der gesetzlichen Vorschriften kann man ein unrechtmäßiger und doch ein redlicher Besitzer sein.

Gemäß § 1470 ABGB kann, wo noch keine ordentlichen öffentlichen Bücher bestehen oder ein solches Recht denselben nicht einverleibt ist, es der redliche Inhaber erst nach dreißig Jahren ersitzen.

5.2. Beim gegenständlichen Bauvorhaben handelt es sich um einen Umbau und damit um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben gemäß § 18 Abs 1 lit a iVm § 2 lit n und o Baugesetz, weil das Gebäude wesentlich umgestaltet wurde.

Der Umbau wird als bauliche Veränderung eines bestehenden Gebäudes verstanden, durch welche die Raumeinteilung oder die Widmung oder das äußere Ansehen so geändert wird, dass nach Durchführung der Änderung das Gebäude als ein anderes anzusehen ist, selbst wenn die Änderung nur einzelne Geschosse betrifft (vgl Lampert in Lampert/Tschofen, Vorarlberger Baugesetz (2018) § 2 Vlbg BauG Rz 16).

Da das Gebäude teilweise abgebrochen und neu aufgebaut wurde, liegt ein Umbau vor. Sowohl die Behörde als die Antragstellerin gehen davon aus, dass das Bauvorhaben bewilligungspflichtig ist.

Im Übrigen wäre ein Grenzüberbau jedenfalls als wesentliche Änderung bewilligungspflichtig (Größenschluss aus § 2 Abs 1 lit o Baugesetz, gemäß dem schon bei einer bloßen Belästigung von Nachbarn oder Beeinflussung der Abstände, ohne dass auf dessen Grundstück gebaut wird, eine wesentliche Änderung gegeben ist).

Das Baubewilligungsverfahren ist ein Projektgenehmigungsverfahren, bei dem die Zulässigkeit des Bauvorhabens aufgrund der eingereichten Pläne zu beurteilen ist. Gegenstand dieses Verfahrens ist das in den Einreichplänen (und sonstigen Unterlagen) Dargestellte. Maßgeblich für die Frage der Beeinträchtigung von Nachbarrechten ist der in den Einreichplänen, in der Baubeschreibung zum Ausdruck gebrachte Bauwille (VwGH 23.05.2024, Ra 2022/05/0202, Rechtssatznummer 3).

In den eingereichten Bauplänen ist ein Überbau der Grenze eingezeichnet, somit ist dies auch der Bauwille.

5.3. Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH 10.04.2019, Ra 2018/06/0330, Rechtssatznummer 2) ist, wenn das Bauvorhaben des Bauwerbers (teilweise) auch auf Grundstück des Nachbarn ausgeführt werden soll, dessen Zustimmung zu diesem Bauvorhaben nachzuweisen. Damit bildet das im Eigentum des Nachbarn stehende Grundstück selbst einen Teil des Baugrundstückes (vgl § 2 Abs 1 lit c Baugesetz).

Aus § 8 AVG und aus dem in § 24 Abs 3 lit a Baugesetz normierten Zustimmungsrecht des Grundeigentümers zur Bauführung ergibt sich die auf die Zustimmung eingeschränkte Parteistellung des Grundeigentümers (VwGH 10.04.2019, Ra 2018/06/0330, Rechtssatznummer 4).

Die Frage, ob sich durch die Überbauung von Teilen des GST-NR bbbb/b, welches der Beschwerdeführerin gehört, etwas an Eigentum dieser Grundstücksteile geändert hat, richtet sich nach den einschlägigen Bestimmungen des Zivilrechtes und hat das Landesverwaltungsgericht als Vorfrage (§ 38 AVG) zu prüfen, da eine bindende Entscheidung dieser Vorfrage durch die hiefür zuständigen Zivilgerichte nicht erfolgt ist. Hat jemand im Verfahrensablauf geltend gemacht, dass das Bauvorhaben teilweise auf einer Liegenschaft beabsichtigt ist, an der ihm Eigentum zusteht, ist im Baubewilligungsverfahren die Eigentumsfrage daher jedenfalls zu prüfen und allenfalls als Vorfrage iSd § 38 AVG zu beurteilen (VwGH 14.04.2016, Ra 2015/06/0038, Rechtssatznummer 3, zum Steiermärkischen Baugesetz).

Da der Stiegenaufgang im Ausmaß von ca 1 m² auf dem Nachbargrundstück zu liegen kommt, handelt es sich um einen Grenzüberbau. Zumindest im Zeitpunkt der Bauarbeiten Anfang der 90er-Jahre gab es keine Eigentümeridentität zwischen den Eigentümern der GST-NRN .aaa und bbbb/b. Somit handelt es sich um keinen Eigengrenzüberbau.

5.3.1. Zuerst ist zu prüfen, ob sich durch den Überbau der Grenze etwas am Eigentum geändert hat.

5.3.1.1. § 418 ABGB trifft die grundsätzliche Regelung dafür, wenn mit eigenem Material auf fremden Grund gebaut wird. Ragt nur ein Teil eines Bauwerkes auf ein fremdes Grundstück ragt (Grenzüberbau), so stößt die Anwendung des § 418 erster Satz ABGB regelmäßig auf die Schwierigkeit, dass das Bauwerk unteilbar ist und deshalb der Nachbar nicht Eigentümer eines Gebäudeteiles werden kann. Es sind deshalb wieder die allgemeineren Regeln der §§ 415 und 416 ABGB anzuwenden. Danach entsteht also grundsätzlich außerbücherliches Miteigentum an dem Bauwerk und an beiden Liegenschaften; bei geringfügiger Überbauung erwirbt hingegen der Bauführer in Analogie zu § 416 ABGB Alleineigentum an dem Bauwerk und an der überbauten Fläche des Nachbargrundstückes. Dies soll nach der Rechtsprechung allerdings nur bei Redlichkeit gelten. Liegt hingegen der von § 418 Satz 3 ABGB geregelte Fall vor (Redlichkeit des Bauführers und Verschweigung des Nachbarn), bedarf es des Rückgriffs auf §§ 415 f ABGB nicht. Vielmehr erwirbt hier der Bauführer nach § 418 Satz 3 ABGB auch dann Alleineigentum an Bauwerk und überbautem Grund, wenn der Wert des verbauten Teils der Nachbarliegenschaft bedeutend ist (vgl hiezu Koziol-Welser/Kletečka, Bürgerliches Recht Band I14, Rz 1004).

Wird ein Gebäudeteil teils auf eigenem, teils auf fremdem Grund errichtet, so liegt ein Grenzüberbau vor, der im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt ist und auf den die §§ 417f ABGB nicht zugeschnitten sind. Nach hA ist § 418 Satz 3 anzuwenden, wenn der Nachbar Kenntnis von der Bauführung hatte und diese dem redlichen Bauführer nicht sogleich untersagt hat; Letzterer erwirbt gegen Ersatz des gemeinen Wertes Eigentum am überbauten Grund. Im Übrigen ist die Rechtslage strittig: Nach grundsätzlich zutreffender Ansicht sind deshalb die §§ 415 f entsprechend anzuwenden, so dass es auf das Verhältnis von Haupt- und Nebensache ankommt, wobei wegen der prinzipiellen Gleichartigkeit der betroffenen Grundflächen die Wertverhältnisse entscheiden. Nach § 415 ABGB analog entsteht an dem Gebäude und der überbauten Fläche außerbücherliches Miteigentum, das den besonderen Auflösungsregeln des § 415 unterliegt, wobei dem Schuldlosen bzw demjenigen, dessen Anteil mehr wert ist, das Wahlrecht zukommt. Der Wahlberechtigte kann durch Erklärung die Sache an sich ziehen oder seinen Anteil dem anderen gegen Ausgleichszahlung überlassen. In der Lehre wurde die Ansicht vertreten, dass, wenn der überbaute Teil des Nachbargrundstückes nur geringwertig wäre, der Bauführer auch bei Unredlichkeit am Gebäude und an der überbauten Fläche unmittelbares Alleigentum erwerben würde (vgl Karner in Rummel/Lukas, ABGB4, § 418 ABGB Rz 9, Stand 01.07.2016, rdb.at).

Im Beschluss des Obersten Gerichtshofes (OGH) vom 11.10.2010, Zl 6 Ob 167/10t, wird die Ansicht, dass bei Grenzüberbauten selbst ein unredlicher Bauführer Eigentum an der überbauten Nachbargrundfläche erwirbt, wenn diese nur geringwertig ist, allerdings nur auf Fälle des Eigengrenzüberbaus eingeschränkt; auf einen Grenzüberbau von Liegenschaften, die verschiedenen Eigentümern gehören, ist dies nicht übertragbar. Eine unterschiedliche Beurteilung rechtfertigt hier allein schon der Umstand, dass es sich beim Eigengrenzüberbau nicht um einen Fall des Bauens auf fremdem Grund iSd § 418 ABGB handelt. Würde man einen Eigentumserwerb des Bauführers am überbauten Grund auch im Fall von dessen Schlechtgläubigkeit annehmen, würde man sich zudem in einen unauflöslichen Wertungswiderspruch zum Schadenersatzrecht setzen, das bereits bei leichter Fahrlässigkeit Schadenersatz, uzw in der Regel in Form von Naturalrestitution (§ 1323 ABGB), vorsieht. Im Beschluss hat der Oberste Gerichtshof ausdrücklich angeführt, dass das von der Antragstellerin genannte Urteil zur Zl 4 Ob 266/97i zu einem Eigengrenzüberbau ergangen ist.

Im Beschluss vom 25.09.2023, Zl 6 Ob 3/23v, hat der Oberste Gerichtshof ausgeführt, er habe beim Grenzüberbau bei Liegenschaften, die verschiedenen Eigentümern gehören, bereits wiederholt Stellung genommen und einen „außerbücherlichen Eigentumserwerb“ eines unredlichen Bauführers verneint.

Auch der Verwaltungsgerichtshof hat im Erkenntnis vom 15.03.2012, 2010/06/0141, ausgeführt, dass der Oberste Gerichtshof die Auffassung vertritt, bei geringfügiger Überbauung erwerbe der Bauführer in Analogie zu § 416 ABGB Alleineigentum an dem Bauwerk und der überbauten Fläche des Nachbargrundstückes, jedoch dass im Beschluss des Obersten Gerichtshofes vom 11.10.2010, 6 Ob 167/10t, ausgesprochen wurde, dass sich die Rechtsprechung nur auf den Fall des Eigengrenzüberbaus bezieht und jedenfalls nicht auf einen Fall anzuwenden ist, in dem die Grundeigentümer verschiedene Personen sind und der Bauführer unredlich ist.

Zwar hat der Verwaltungsgerichtshof zuvor (vgl zuletzt VwGH 19.01.2010, 2009/05/0068, Rechtssatznummer 5) judiziert, dass, wenn die in Anspruch genommene Grundfläche im Vergleich zum nicht überbauten Teil geringwertig ist, selbst ein unredlicher Bauführer Eigentum an der überbauten Nachbargrundfläche erwirbt. Da der Verwaltungsgerichtshof jedoch im oben zitierten Erkenntnis vom 15.03.2012, Zl 2010/06/0141, ausdrücklich auf den Beschluss des Obersten Gerichtshofes zur Zl 6 Ob 167/10t verwiesen hat und er auch in weiterer Folge nicht auf seine frühere Rechtsprechung zurückgekommen ist, vertritt er jetzt nunmehr auch die Rechtsansicht des Obersten Gerichtshofes.

Die Ausführungen des Verwaltungsgerichtshofes in den Erkenntnissen ua vom 23.09.2002, 2000/05/0171, auf die der Vertreter der Antragstellerin in der mündlichen Verhandlung verwiesen hat, sind somit durch die zwischenzeitliche Judikatur des Obersten Gerichtshofes überholt.

Wenn die belangte Behörde im Aktenübermittlungsschreiben auf ein Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Vorarlberg vom 13.06.2023, LVwG-318-96/2022-R6, verweist, so lag dieser Entscheidung ein Eigengrenzüberbau zugrunde. Aufgrund der oben zitierten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes und des Verwaltungsgerichtshofes kann somit dieses Judikat nicht auf den vorliegenden Fall übertragen werden. Ergänzend sei darauf zu verweisen, dass die dort erkennende Richterin in einem anderen Erkenntnis vom 29.06.2016, Zl LVwG-318-6/2015-R6, in der es sich - wie hier - um keinen Eigengrenzüberbau gehandelt hat, im Sinn der aktuellen höchstgerichtlichen Judikatur anders entschieden hat, nämlich dass durch die Bauführung kein Eigentum am fremden Grund entstanden ist.

Hier handelt es sich um keinen Eigengrenzüberbau, sodass ein Grunderwerb der Rechtsvorgänger der Eigentümerinnen des GST-NR .aaa nur bei redlicher Bauführung in Frage kommt.

5.3.1.2. In der weiteren Folge ist zu prüfen, ob die Bauführer beim Grenzüberbau redlich waren.

Redlichkeit wird bereits durch leichte Fahrlässigkeit ausgeschlossen (OGH RS 0103701). Zudem ist der Bauführer für seine Redlichkeit beweispflichtig (Mader/Kronthaler in Kletečka/Schauer, ABGB ON104 § 418 Rz 3, Stand 01.05.2025, rdb.at).

Redlich ist ein Bauführer dann,

-wenn er sich aus wahrscheinlichen Gründen für den Eigentümer des Grundes oder für bauberechtigt halten konnte (Koziol-Welser/Kletečka, Bürgerliches Recht Band I14, Rz 1001)

-und auch derjenige, der glaubt, dass er aufgrund einer erhaltenen Erlaubnis dort, wo er baut, bauen dürfe (vgl OGH 28.02.2012, 8 Ob 11/12 v).

Hat der Bauführer den Grenzverlauf zur Liegenschaft des Nachbarn den bestehenden öffentlichen Aufzeichnungen (Mappe, Grundkataster) klar entnehmen können, so geht die Unterlassung der Einsichtnahme in diese Aufzeichnungen zu Lasten seiner Redlichkeit (ständige Rechtsprechung des OGH, RS 0011067).

Im Urteil vom 27.11.2001, 1 Ob 265/01d, hat der Oberste Gerichtshof zusätzlich ausgeführt, wenn der Grenzverlauf eindeutig und unstrittig ist, jede Überschreitung der Grundstücksgrenze im Zuge der Bauführung zu Lasten der Redlichkeit des Bauführers geht, musste ihm doch klar sein, dass eine Bauführung auf dem in Anspruch genommenen Grundstücksteil nicht zusteht.

Es ist jedenfalls Pflicht des Bauführers, sich vor Durchführung des Baus zu vergewissern, ob er auf eigenem oder fremdem Grund baut. Diese Vorsichtsmaßnahme ist besonders dann geboten, wenn die Bauführung im engsten Grenzbereich zu einer Nachbarliegenschaft vorgenommen wird (Dittrich/Tades, ABGB35, § 418 E 13).

Twaroch, Grenzüberbauten und Grundstücksgrenzen, NZ 1996, 80, führt aus, dass der Bauführer Eigentümer des verbauten Grundes bei irrtümlichem Überbau fremden Grundes nur dann wird, wenn bei einem Bauvorhaben alles ordnungsgemäß abgewickelt wurde, wozu gehört, dass eine Bauverhandlung stattgefunden hat.

Fest steht, dass die gegenständliche Bauführung ohne Vorliegen einer Bewilligung erfolgte. Dass die Umgestaltung des Hauses mit Umgestaltung des Stiegenaufganges direkt an der Grundstücksgrenze bewilligungspflichtig war, musste dem Bauführer bekannt sein bzw hätte man zumindest von ihm erwarten dürfen, dass er sich darüber bei der Baubehörde erkundigt.

Von einer Redlichkeit des damaligen Bauführers ist aus folgenden Gründen nicht auszugehen:

Auf eine Erlaubnis seitens des damaligen Grundeigentümers hat sich die Antragstellerin gar nicht gestützt, ihr Standpunkt war der, dass der Grund nicht überbaut worden wäre. Dem Bauführer müsste bekannt gewesen sein, dass die Grundstücksgrenze unmittelbar entlang der Gebäudegrenze verläuft, dies schon deswegen, weil es wenige Jahre zuvor die Grenzvermessung gegeben hat. Es wäre ein Leichtes gewesen, in diese Vermessungsurkunde Einsicht zu nehmen. Dann hätte er die Grenzpunkte feststellen können und gemerkt, dass die bestehende Gebäudegrenze auch gleichzeitig die Grundgrenze ist und somit keinen Zentimeter weiter gebaut werden dürfte. Zudem geht es auch zu Lasten der Antragsteller, dass deren Rechtsvorgänger keinen Bauantrag gestellt hat. Dann wäre nämlich eine Bauverhandlung durchgeführt worden, bei der wohl zutage getreten wäre, dass das beabsichtigte Bauvorhaben aufgrund des Grenzüberbaus nur mit Zustimmung des damaligen Eigentümers durchgeführt werden kann.

Der damalige Bauführer des Stiegenaufganges hat somit mangels Redlichkeit kein Alleineigentum an diesem Bauwerk und dem überbautem Grund nach den §§ 415 ff ABGB erworben.

Somit kann die Bauführung nicht zur Folge haben, dass sich die Grenze zwischen den Grundstücken änderte. Eigentümerin der überbauten Fläche waren seit der Grundstückstransaktion 1986 somit die jeweiligen Eigentümer des GST-NR bbbb/b und sind dies noch immer.

5.3.2. Die Antragstellerin wendet weiters ein, sie hätte den entsprechenden Teil des Grundstückes ersessen. Auch bei der Ersitzung ist Voraussetzung, dass der Besitz redlich sein muss (§ 1463 ABGB). Redlich besitzt (gutgläubig, bona fide), wer sich ohne Fahrlässigkeit für berechtigt hält (Holzner in Rummel/Lukas, ABGB4 RZ 2 zu § 326 (Stand 01.07.2016, rdb.at)).

Redlichkeit wird bereits durch leichte Fahrlässigkeit ausgeschlossen (OGH RS 0103701).

Zum Zeitpunkt der Bauführung war W. N., der Vater der Antragstellerin, welcher auch gemeinsam mit dem damaligen Ehegatten der Antragstellerin die Umbauarbeiten durchgeführt hat, Hälfteeigentümer des gegenständlichen GST-NR .aaa. W. N. war somit auch verantwortlich für den Überbau der Grenze. Offenkundig haben sich die beiden Herren vor ihren Bauarbeiten nicht erkundigt, wo genau die (vermessene) Grenze liegt. Diesfalls fällt ihnen Fahrlässigkeit zur Last, ihr Besitz war daher unredlich.

Selbst wenn die Antragstellerin und ihre Tochter, die 2001 bzw 2011 Grundeigentum erworben haben, redliche Besitzerinnen wären (so insbesondere die Tochter, die zum Zeitpunkt der Bauarbeiten noch ein Baby war und daher von diesen nichts mitbekommen hat), kann keine Ersitzung vorliegen, da die Ersitzungsfrist für sie gemäß § 1463 ABGB erst mit deren Erwerb beginnt. Die nach § 1470 ABGB erforderliche 30-jährige Ersitzungsfrist ist im Jahr 2025 somit noch nicht abgelaufen.

Ein Erwerb der überbauten Teilfläche durch Ersitzung scheidet somit ebenfalls aus.

5.3.3. Der Vertreter der Antragstellerin hat in der mündlichen Verhandlung weiters Schikane aufgrund des geringwertigen Grenzüberbaus eingeworfen. Der Oberste Gerichtshof judiziert zwar in ständiger Rechtsprechung (RS 0115858), dass bei einem geringfügigen Grenzüberbau der Schikaneeinwand des Bauführers berechtigt sein kann, wenn eine Verhaltensweise des Grundnachbarn vorliegt, die weit überwiegend auf eine Schädigung des Bauführers abzielt und die Wahrung und Verfolgung der sich aus Freiheit des Eigentums ergebenden Rechte deutlich in den Hintergrund tritt.

In den einschlägigen Entscheidungen ging es jedoch um Beseitigungsansprüche, nicht um die Zustimmung für die Erteilung einer öffentlich-rechtlichen Baubewilligung. Die Judikatur des Obersten Gerichtshofes zum Schikaneeinwand bei geringfügigem Grenzüberbau kann auch nicht so verstanden werden, dass in solchen Fällen der Bauführer das Eigentum erworben hätte.

Insbesondere wird auf den Beschluss des Obersten Gerichtshofes vom 23.02.2016, 4 Ob 2/16x, verwiesen. Dort erwies sich ein Schikaneeinwand als berechtigt. Auf das Vorbringen der dortigen Kläger, ein Interesse an der Beseitigung des Überbaus würde bestehen, um eine allfällige Ersitzung von Teilen ihrer Grundstücke zu verhindern, hat der Oberste Gerichtshof geantwortet, dass eine Ersitzung ausgeschlossen ist, weil die Grundstücke im Grenzkataster enthalten sind. Würde aber das Eigentum schon durch den Grenzüberbau erworben, hätte der Oberste Gerichtshof dann antworten müssen, dass sich diese Frage nicht mehr stellen würde, weil ja ohnehin durch den Grenzüberbau schon Eigentum erworben worden wäre. Ein Hinweis auf eine Ersitzung hätte dann keinen Sinn mehr gegeben.

Der Verwaltungsgerichtshof hat festgehalten (VwGH 19.12.1995, 95/05/0302, Rechtssatznummer 3, zum Burgenländischen Baugesetz sowie VwGH 24.03.2010, 2006/06/0214, Rechtssatznummer 3, zur Tiroler Bauordnung), dass, wenn für eine Baubewilligung die Zustimmung des Grundeigentümers erforderlich ist, eine Baubewilligung selbst dann nicht erteilt werden kann, wenn der Grundeigentümer die geforderte Zustimmung schikanös verweigert.

Ob das Verhalten der Beschwerdeführerin aus zivilrechtlicher Sicht eine Schikane darstellen würde, braucht im gegenständlichen Verfahren mangels rechtlicher Relevanz somit nicht beurteilt werden.

Jedoch ist anzumerken, dass im Urteil vom 23.11.1994, Zl 7 Ob 593/94, der Oberste Gerichtshof ausgesprochen hat, dass in der eigenmächtigen Aneignung einer Fläche von 1,1 m² des Nachbargrundstückes von keiner geringfügigen und daher allenfalls dem Schikaneverbot unterliegenden Fehlhandlung des Bauführers gesprochen werden kann. Im nun vom Verwaltungsgericht zu beurteilenden Fall handelt sich um eine überbaute Fläche von 1 m² durch die Treppenanlage.

Sowohl die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes als auch die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes kann somit dem Anliegen der Antragstellerin, eine Baubewilligung trotz nicht vorhandener Zustimmung der Beschwerdeführerin zu erteilen, zu keinem Erfolg verhelfen.

5.3.4. Neben dem Treppenaufgang überragt auch das Dach das der Beschwerdeführerin gehörende GST-NR bbbb/b. Auch diesbezüglich ist eine Zustimmung erforderlich, denn gemäß § 297 ABGB ist der über dem Grundstück befindliche Luftraum dessen zugehörig (VwGH 19.12.1995, 95/05/0302, Rechtssatznummer 3, zum Burgenländischen Baugesetz), sodass die Zustimmung des Grundeigentümers auch für die Überbauung des Luftraumes über einer Liegenschaft nötig ist (VwGH 11.11.1974, VwSlg 8702 A/1974, 1129/1974, zur Niederösterreichischen Bauordnung). Diese Entscheidungen sind zwar nicht zum Vorarlberger Baugesetz ergangen. Da das Vorarlberger Baugesetz jedoch ähnlich formuliert ist wie die dort gegenständlichen burgenländischen bzw niederösterreichischen Rechtsvorschriften, ist diese Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes auch auf das Vorarlberger Baugesetz zu übertragen.

Die belangte Behörde schließt aus einem Judikat des Verwaltungsgerichtshofes vom 09.09.2008, 2008/06/0666, zum Vorarlberger Baugesetz, dass das Dach nicht im Miteigentum des Grundstückes steht, über welches es ragt. Es geht jedoch im nun vorliegenden Verfahren nicht darum, wem das Dach gehört, sondern, dass der Luftraum des Grundstückes der Beschwerdeführerin für eine Bauführung benutzt wurde und dies auch in den Planunterlagen zum Bauantrag so vorgesehen ist.

Im Übrigen lag diesem zitierten Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes ein anderer Sachverhalt zugrunde. Dort sollte auf einem bereits baurechtlich konsentuierten Dach ein Sendemast montiert werden, das Dach überragte auch ein Nachbargrundstück. Auf dem Teil des Daches, der das Nachbargrundstück überragte, fanden jedoch keine Bauarbeiten statt. Die Eigentümerin des Grundstückes, welches vom Dach überragt wurde, war der Ansicht, dass auch sie die Zustimmung zum Bauvorhaben erteilen müsste, was vom Verwaltungsgerichtshof jedoch verneint wurde. In keinster Weise kann somit dieses Erkenntnis als Judikaturwende bzw als andere Judikatur für das Vorarlberger Baurecht betreffend die Zustimmung des Grundeigentümers für die Überbauung des Luftraumes gesehen werden.

Eine Zustimmung der Eigentümerin des GST-NR bbbb/b zur Überbauung des Luftraumes liegt ebenfalls nicht vor.

Da jedoch es durchaus möglich erscheint, dass bereits das Dach des alten Gebäudes das Nachbargrundstück überragt hat, ist es nicht auszuschließen, dass eine entsprechende Servitut ersessen worden wäre. Laut der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH 19.12.1995, Zl 93/05/0249, Rechtssatznummer 3) ist jedoch der Servitutsberechtigte kein Eigentümer und muss daher wie jeder andere Nichteigentümer die Zustimmung des Grundeigentümers liquid nachweisen. Eine allfällige Verpflichtung zur Zustimmung für die Überbauung des Daches aufgrund einer Servitut wäre zivilrechtlich durchzusetzen.

5.4. Gemäß der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH 01.04.2008, 2007/06/0281, Rechtssatznummer 1) zu § 24 Abs 3 lit a Vorarlberger Baugesetz handelt es sich, wenn dem Bauantrag die erforderliche Zustimmung des Eigentümers bzw Bauberechtigten nicht angeschlossen ist, um einen verbesserungsfähigen Mangel, wobei die Verbesserung auch noch im Berufungsverfahren erfolgen kann. Die Berufungsbehörde (und somit gemäß § 17 VwGVG auch ein Verwaltungsgericht) ist verpflichtet, zur Behebung des Mangels gemäß § 13 Abs 3 AVG einen Verbesserungsauftrag (bzw einen Mängelbehebungsbeschluss) zu erteilen (bzw zu fassen).

Gemäß dem oben Gesagten handelt es sich auch beim GST-NR bbbb/b um ein Baugrundstück im gegenständlichen Bauverfahren, sodass dem Bauantrag die Zustimmung der betroffenen Grundeigentümerin (dh der Beschwerdeführerin) anzuschließen gewesen wäre. Der Bauantrag erwies sich somit als mangelhaft.

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat daher mit Beschluss vom 20.08.2025, Zl LVwG-318-44/2024-R9, der Antragstellerin A L gemäß § 13 AVG iVm § 17 VwGVG die Behebung des folgenden Mangels (= Zustimmung der Grundeigentümerin (= Dr. M P) des GST-NR bbbb/b, GB S, zur Bauführung) des verfahrenseinleitenden Antrages innerhalb von vier Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses (welche am 21.08.2025 erfolgte) aufgetragen.

Eine Zustimmung wurde jedoch nicht erbracht. Die Antragstellerin hat dem Gericht mitgeteilt, dass keine Einigung mit der Beschwerdeführerin erzielt werden konnte und angemerkt, dass die Antragstellerin die Flächen ersessen hätte und daher keine Zustimmung erforderlich sei. Dies ist jedoch - wie oben ausgeführt - nicht der Fall.

5.5. Eine Baubewilligung ist ein antragsbedürftiger Verwaltungsakt, weshalb nur das beantragte Bauvorhaben bewilligt oder nicht bewilligt werden kann; dies gilt auch bei nachträglichen Baubewilligungen. Ein Bauvorhaben ist grundsätzlich ein unteilbares Ganzes, das nur als solches von der Behörde bewilligt oder abgelehnt werden kann. Aus der Antragsbedürftigkeit der Baubewilligung folgt nämlich, dass die Baubehörde über das Parteibegehren, wie es sich aus dem Ansuchen, den Plänen und der Baubeschreibung ergibt, abzusprechen hat. Liegen allerdings die Bewilligungsvoraussetzungen nur für einen Teil des Bauvorhabens vor und ist dieser Teil von dem übrigen Vorhaben trennbar, dann hat die Behörde im Zweifel davon auszugehen, dass eine Teilbewilligung vom Parteibegehren mitumfasst ist. Eine Trennbarkeit in mehrere Teile ist aber jedenfalls dann nicht gegeben, wenn eine Teilbewilligung nur durch eine - der Baubehörde verwehrte - Einflussnahme auf die Gestaltung des Bauwillens möglich ist (VwGH 18.04.2004, 2003/05/0138, Rechtssatznummer 1).

Die Errichtung des Daches ist nicht von den anderen Bauarbeiten trennbar, liegt das Dach doch am Haus auf. Aus diesem Grund kommt eine teilweise Erteilung der Baubewilligung nicht in Betracht, der Bauantrag war zur Gänze zurückzuweisen.

Ob die Erteilung einer Abstandsnachsicht somit rechtmäßig war oder nicht, braucht daher nicht mehr geprüft zu werden.

Da es nunmehr weder zu einer Erteilung einer Baubewilligung noch zu einer Abstandsnachsicht kommt, ist auch die Vorschreibung in Spruchpunkt III. des angefochtenen Bescheides der dafür anfallenden Verwaltungsabgaben hinfällig.

Es war somit spruchgemäß zu entscheiden.

6. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Ob die Grenze zum Grundstück der Beschwerdeführerin bei dem Bauvorhaben, das zur Bewilligung ansteht, überbaut wurde oder ob die Überbauung schon vorher bestand, ist eine Beweiswürdigungsfrage. Fragen der Beweiswürdigung können keine Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung darstellen.

Das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes weicht zwar von der früher ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl zuletzt VwGH 19.01.2010, 2009/05/0068) ab, gemäß der, wenn die in Anspruch genommene Grundfläche im Vergleich zum nicht überbauten Teil geringwertig ist, selbst ein unredlicher Bauführer Eigentum an der überbauten Nachbargrundfläche erwirbt.

In weiterer Folge hat der Verwaltungsgerichtshof jedoch im Erkenntnis vom 15.03.2012, 2010/06/0141, ausgeführt, dass der Oberste Gerichtshof im Urteil vom 11.10.2010, 6 Ob 167/10d, ausgesprochen hat, dass sich diese Rechtsprechung nur auf den Fall des Eigengrundüberbaus beziehe und jedenfalls nicht auf einen Fall anzuwenden sei, in dem die Grundeigentümer verschiedene Personen seien und der Bauführer unredlich sei. Dieser Judikatur ist das Landesverwaltungsgericht gefolgt.

Da der Verwaltungsgerichtshof jedoch in der jüngeren oben zitierten Rechtsprechung auf die Judikatur des Obersten Gerichtshofes, welches Höchstgericht in Zivilrechtsachen ist, reagiert hat, kann nicht die Rede davon sein, dass die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet würde. Die Frage, wer Eigentümer eines Grundstückteils ist, ist eine zivilrechtliche Vorfrage. Bei der Auslegung von nicht in die Kompetenz der Verwaltung fallenden Rechtsmaterien kommt dem Verwaltungsgerichtshof keine Leitfunktion zu; er ist zur Fällung grundlegender Entscheidungen auf dem Gebiet des Zivilrechts nicht berufen, sodass die Auslegung zivilrechtlicher Normen auch keine erhebliche Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG begründen kann, wenn das Verwaltungsgericht eine zivilrechtliche Vorfrage im Einklang mit der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes gelöst hat (VwGH 28.04.2016, Ra 2015/07/0176, Rechtssatznummer 3).

Das Landesverwaltungsgericht hat die herrschende Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zum Grenzüberbau, welcher keinen Eigengrenzüberbau darstellt, angewendet.

Selbst wenn man von einer Abweichung ausgehen würde, würde dies noch nicht in jedem Fall die Zulässigkeit der Revision bedeuten, schließlich ist die Zurückweisung nicht nur wegen des Grenzüberbaus durch den Stiegenaufgang erfolgt, sondern, weil auch das Dach in den Luftraum des Nachbargrundstückes ragt. Diesbezüglich liegt somit eine Alternativbegründung vor.

Dieses Erkenntnis weicht auch nicht von der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH 09.09.2008, 2008/06/0066) ab, da dieses zu einem anderen Sachverhalt ergangen ist (vor dem Verwaltungsgerichtshof: Bauvorhaben auf einem Dach, welches auch auf ein Nachbargrundstück ragt, jedoch keine Bauarbeiten über den Nachbargrundstück – versus gegenständliche Entscheidung, in der ein Dach im Luftraum eines Nachbargrundstückes errichtet werden soll). Zu diesem Fall gibt es bereits zu den Rechtsvorschriften anderer Bundesländer Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes, von der das Verwaltungsgericht nicht abgewichen ist.

Betreffend die Unerheblichkeit eines Schikaneeinwandes bei nicht erteilter Zustimmung des Eigentümers zur Bauführung bzw Zustimmungspflicht zum Bauvorhaben durch den Grundeigentümer auch bei Bestehen von Servituten ist das Landesverwaltungsgericht der bestehenden nicht uneinheitlichen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes gefolgt.