Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-318-21/2024-R15

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 03.07.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2025:LVwG.318.21.2024.R15

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch den Richter Dr. Reinhold Köpfle über die Beschwerde der Dr. M N, W, vertreten durch Scherbaum Seebacher Rechtsanwälte GmbH, Graz, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft B vom 19.02.2024, Zl X, betreffend die Versagung einer Baubewilligung nach dem Baugesetz (BauG), zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der angefochtene Bescheid – aufgrund sachlicher Unzuständigkeit der belangten Behörde – ersatzlos behoben.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit angefochtenem Bescheid wurde die von der Beschwerdeführerin, vertreten durch die Xxx GmbH, G, mit Eingabe vom 07.11.2023 beantragte Baubewilligung für den Umbau der ehemaligen Hotelzimmer a, b, c und d bzw der nunmehrigen Wohnungen W X, W Y, W Z und W V im ehemaligen Sporthotel „Z“, Z, auf GST-NRN xxxx und yyyy, KG x L, und deren Verwendung als Ferienwohnungen gemäß § 28 Abs 2 und 3 des Baugesetzes, LGBl Nr 52/2001 idgF, iVm §§ 16, 16a und 58 des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 39/1996 idgF, versagt.

2.1. Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde erhoben. In

dieser bringt sie im Wesentlichen vor, dass es die belangte Behörde unterlassen habe, eine mündliche Verhandlung durchzuführen, obwohl dies für die umfassende Erörterung der Sach- und Rechtslage jedenfalls erforderlich gewesen wäre. Die Einreichung des beschwerdegegenständlichen Antrages sei in Abstimmung mit der belangten Behörde erfolgt. Dadurch, dass die belangte Behörde den Antrag nunmehr völlig überraschend abgewiesen habe, ohne der Beschwerdeführerin die Möglichkeit zur Abgabe von Stellungnahmen einzuräumen, habe die belangte Behörde das Recht auf Parteiengehör missachtet und den Bescheid damit mit Rechtswidrigkeit belastet.

Die von der belangten Behörde getroffenen Feststellungen auf den Seiten 3 und 4 des bekämpften Bescheides betreffend die antragsgegenständlichen Baumaßnahmen im Gangbereich seien unrichtig, denn entsprechend der Projektbeschreibung und der Planunterlage handle es sich bei den betreffenden Türen um keine Eingangstüren zu Wohnungen, sondern lediglich um – bereits im Bestand befindliche – dauerhaft unverschlossene Türen, welche mit Einstellung des Hotelbetriebes ihre brandschutztechnische Funktion verloren hätten, heute keine notwendige Auflage erfüllen und im Ergebnis lediglich als optisches Element dienen würden. Dar über hinaus sei der gesamte Gang in wohnungseigentumsrechtlicher Sicht als notwendige Allgemeinfläche zu qualifizieren, sodass eine ausschließliche Nutzung der Beschwerdeführerin bereits aus diesem Grund ausgeschlossen sei. Die Feststellungen, es handle sich um eine „verschlossene“ sowie „faktisch ausschließlich von der Antragstellerin benützte“ Türe seien unrichtig. Dies sei insoweit relevant, als eine Einbeziehung von Gangflächen in die „Zimmer“ der Beschwerdeführerin möglicherweise die Identität der nunmehr verfahrensgegenständlichen Flächen mit den im Rahmen der „93er-Erklärung/Anzeige“ gegenständlich gewesenen Flächen in Zweifel ziehen könne – diese Identität sei jedoch uneingeschränkt gegeben.

Zum bewilligten Bestand:

a. Ausgangslage

Mit der Vlbg RPGNov LGBl Nr 27/1993 habe der Vorarlberger Gesetzgeber die Nutzung bestehender Wohnungen als Ferienwohnungen außerhalb von Ferienwohnungsgebieten verhindern wollen. Es sei am 18.05.1993 kundgemacht worden und am 19.05.1993 in Kraft getreten. Im Mittelpunkt der Novelle seien erweiterte Bestimmungen über Ferienwohnungen gestanden. Die Erweiterung der bestehenden Bestimmungen sei für notwendig erachtet worden, weil der Beitritt Österreichs zum EWR oder zur EG weitgehende Auswirkungen auf den Erwerb von Zweitwohnsitzen mit sich gebracht habe. Außerdem seien in der Zeit vor der Novelle Entwicklungen zu beobachten gewesen, die den fremdenverkehrspolitischen aber auch den allgemein gemeindeentwicklungspolitischen Interessen zuwiderlaufen, nämlich die Änderung der Verwendung von Hotel- und Pensionszimmern bzw -wohnungen in Ferienwohnungen.

Ein wesentlicher Unterschied der neuen Regelung ab dem Jahr 1993 gegenüber der seinerzeitigen Rechtslage vor 1993 habe darin gelegen, dass der Begriff Ferienwohnung seit 1993 alle Wohnungen und Wohnräume erfasse, die zu Erholungszwecken benützt werden. Ausgenommen seien neue Wohnungen und Wohnräume, die Zwecken der gewerblichen Beherbergung von Gästen oder der Privatzimmervermietung dienen. Neu sei auch gewesen, dass nicht nur die Errichtung von Ferienwohnungen, sondern auch die Nutzung von bestehenden Wohnungen und Wohnräumen als Ferienwohnungen einer besonderen Regelung unterzogen worden sei.

b. Zur Übergangsbestimmung der Novelle des Jahres 1993

Mit der Übergangsbestimmung (Art II Abs 2) dieser Novelle wiederum solle verhindert werden, dass vor Inkrafttreten der Novelle zulässige Nutzungen von Wohnungen und Wohnräumen als Ferienwohnung außerhalb von ausgewiesenen Ferienwohngebieten künftig verboten wären (siehe dazu XXV. LT: RV 17/1993). Im Allgemeinen sei dies der Fall gewesen, wenn solche Wohnungen und Wohnräume vor dem 01.12.1992 (als was auch immer – insbesondere auch im Rahmen des „Zer Modells“ als Hotelzimmer) baubehördlich bewilligt gewesen seien, als Ferienwohnung genutzt worden seien und vom Eigentümer innerhalb eines halben Jahres nach dem Inkrafttreten des Gesetzes, also bis zum 19.11.1993, eine schriftliche Anzeige an die Gemeinde erstattet worden sei.

Aufgrund der Übergangsbestimmung des Art II sei eine (dauerhafte) Nutzung von Wohnungen und Wohnräumen (also: „Hotelzimmern“) als Ferienwohnungen in folgenden Fällen zulässig:

Die 2. Fallgruppe (lit b der Übergangsbestimmung) erfasse Wohnungen und Wohnräume im Zusammenhang mit Gastgewerbebetrieben, an denen deren Nutzern vor dem 01.12.1992 über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehende Verfügungsrechte eingeräumt worden seien (Art II Abs 2 lit b der Novelle). Im Einzelnen sei 1993 erforderlich gewesen, dass folgende Voraussetzungen gegeben seien:

Die Wohnung und der Wohnraum müsse vor dem 01.12.1992 baubehördlich bewilligt worden sein;

die Wohnung und der Wohnraum müsse im Zusammenhang mit einem Gastgewerbe-betrieb stehen, an dessen „Zimmern“ namentlich genannte Berechtigte nachweislich vor dem 01.12.1992 über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehende Verfügungsrechte eingeräumt worden seien;

falls vor dem 01.12.1992 an irgendeinem Zimmer des Beherbergungsbetriebes derartige Verfügungsrechte eingeräumt worden seien, seien auch jene im Zusammenhang mit diesen Gastgewerbebetrieben stehenden Wohnungen und Wohnräume von der Übergangsbestimmung erfasst gewesen, an denen spätestens bis zum Inkrafttreten der Novelle entsprechende Verfügungsrechte eingeräumt worden seien;

Voraussetzung für die Nutzung als Ferienwohnung sei schließlich gewesen, dass die Nutzung dieser Wohnung und Wohnräume als Ferienwohnungen vom Eigentümer innerhalb eines halben Jahres nach Inkrafttreten der Novelle schriftlich der Gemeinde angezeigt worden sei und die Nutzung als Ferienwohnung von der Gemeinde nicht untersagt worden sei (Art II Abs 3 und 4 der Novelle).



All diese Kriterien seien gegenständlich erfüllt worden; folgerichtig sei auch ein entsprechender „Nichtuntersagungsbeschluss“ gefällt worden.

c. Auslegung der Übergangsbestimmung

Die belangte Behörde sehe die Reichweite dieser Erklärung so, dass – dauerhaft – durch diese Erklärung eine weitere Nutzung von „Hotelzimmern“, welche in einen touristischen Betrieb eingegliedert seien, als „Ferienwohnung“ zulässig sei: Mit der über sieben Jahre hinausreichenden Einstellung des touristischen Betriebes solle laut Meinung der belangten Behörde, das raumordnungsrechtliche Recht auf Nutzung dieser Zimmer als „Ferienwohnung“ erlöschen.

Die Beschwerdeführerin sehe hingegen die Wirkung der „93er-Erkläung/Anzeige“ darin, dass mit Zugang des „Nichtuntersagungsbeschlusses“ sich das raumordnungsrechtliche Recht, die von der „93er-Erklärung/Anzeige“ erfassten Zimmer als Ferienwohnung zu nutzen, auf die Dauer des Bestandes des Gebäudes (in welchem diese gelegen sind) „perpetuiert“, dies unabhängig von der Frage des Weiterbestehens oder Nicht-Weiterbestehens eines touristischen Betriebes in diesem Gebäude. Die Aufgabe des touristischen Betriebes berühre nach dieser Auslegung die raumordnungsrechtliche Wirkung der „93er-Erklärung/Anzeige“ nicht; lediglich auf baurechtlicher Ebene ergebe sich diesfalls die Notwendigkeit, die „Nutzungsänderung“ von „Hotelzimmer“ in „Ferienwohnung“ zu beantragen – einem Antrag, dem die Widmungslage nicht entgegengehalten werden könne.

Die Rechtsansicht der belangten Behörde sei im konkreten Fall aus folgenden Gründen verfehlt: Da Art II Abs 6 RPGNov LGBl Nr 27/1993 bei „Mischnutzungen“ sowohl einer touristischen Zimmervermietung als auch der Nutzung als Ferienwohnung ausschließlich auf Wohnungen iSd lit a und nicht auch auf entsprechende Nutzungsrechte an Hotelzimmern iSd lit b verweise, sei bei derartigen Hotelzimmern die Mischnutzung, anders als bei Wohnungen, raumordnungsrechtlich nicht „eingefroren“: eine Aufgabe des Beherbergungsbetriebes führe somit bei Ferienwohnungen, deren zulässige Nutzung sich auf lit b stütze, zu keiner Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten. Derartige Wohnräume seien mit Einstellung jenes Beherbergungsbetriebes, in welchen sie eingebettet gewesen seien, raumordnungsrechtlich zu reinen Ferienwohnungen geworden: Schon der reine Gesetzestext stütze somit alleine die Gesetzesauslegung der Beschwerdeführerin, nicht aber jener der belangten Behörde.

Gemäß Rechtsprechung des VwGH (Ro 2014/06/0081) sei die Übergangsbestimmung des Art II Abs 6 der RPGNov LGBl Nr 27/1993 dahin zu verstehen, dass die im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vlbg RPGNov LGBl Nr 27/1993 rechtmäßig bestandenen Freizeitwohnsitze – bei Zutreffen der weiteren Voraussetzungen der rechtzeitigen Anzeige – zulässigerweise weiterhin als Freizeitwohnsitze verwendet werden können. Eine solche rechtmäßige Verwendung, also eine entweder ausdrücklich zulässige oder zumindest nicht unzulässige, könne sich nun entweder (i) aus raumordnungsrechtlichen Vorschriften oder aber (ii) aus der Baubewilligung ergeben, so etwa, wenn eine raumordnungsrechtlich unzulässige Verwendung als Freizeitwohnsitz auf Grund der Baubewilligung dennoch zulässig gewesen sei. Eine Baubewilligung, die zur Freizeitwohnsitznutzung nichts Explizites enthalte, müsse im Sinne der Raumordnung rechtlichen Vorschriften ausgelegt werden (vgl die zum Tir ROG 1997 ergangene Entscheidung des VwGH vom 28.03.2006, 2005/06/0262).

Wenn also vor 1993 in der Baubewilligung die Nutzung eines Objektes als Ferienwohnung nicht ausdrücklich untersagt gewesen sei, sei die Frage der Zulässigkeit dieser Nutzung nach dem damals gültigen RPG in der Fassung 1973 zu beurteilen.

Zur raumordnungsrechtlichen Zulässigkeit vor dem Jahr 1993 werde ausgeführt, dass gemäß § 14 Abs 6 RPG, LGBl Nr 15/1973, in Kern-, Wohn- und Mischgebieten besondere Flächen festgelegt werden konnten, auf denen bei Vorliegen eines rechtswirksamen Bebauungsplanes (§ 26) auch oder nur Ferienwohnungen errichtet werden durften. Auf anderen als solchen (besonders gewidmeten) Flächen sei es möglich gewesen die Errichtung von Ferienwohnhäusern durch die Gemeindevertretung mit Genehmigung der Landesregierung zu bewilligen, wenn dadurch die Erreichung der (Raumordnungs-)Ziele des § 2 nicht gefährdet gewesen sei. Gemäß § 14 Abs 7 RPG 1973 sei ein Ferienwohnhaus ein Gebäude, das auf Grund seiner Lage, Ausgestaltung und Einrichtung eine Wohnung oder mehrere Wohnungen enthalte, die nicht ständig der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs diene, insbesondere Wohnungen, die nur während des Wochenendes, des Urlaubes, der Ferien oder sonst nur zeitweilig benützt worden seien und nicht unmittelbar zu einem Gastgewerbe gehören.

Das RPG 1973 habe somit ausschließlich die Neuerrichtung von Ferienwohnungen geregelt, nicht aber die Änderung der Nutzung an Objekten im Sinne einer „Einschränkung“ der Nutzung auf (bloße) Ferien und Erholungszwecke. Wenn eine Nutzung der Ferienwohnung vor 1993 also nicht baurechtlich untersagt gewesen sei, sei sie als Folge einer „Nutzungsordnung“ bestehender Objekte somit zulässig gewesen. Die ursprüngliche Baubewilligung vom 05.06.1979 habe hierzu keine Regelung enthalten; folgerichtig sei in Reaktion auf die “93er Anzeige/Erklärung“ für die verfahrensgegenständlichen Zimmer auch ein „Nichtuntersagungsbeschluss“ gefasst worden.

Das Judikat des Jahres 2014 sei daher nicht „bedingungsgebunden“: Es stelle alleine auf die Zulässigkeit der Nutzung einer Ferienwohnung im Jahr 1993/94 und nicht auf die unveränderte Aufrechterhaltung der damaligen „Zulässigkeitsvoraussetzungen“ ab; dem Judikat sei nicht zu entnehmen, dass eine Einstellung des Hotelbetriebes nach 1993/1994 die mit der „93er Anzeige/Erklärung“ verbundene Perpetuierungswirkung „beenden“ würde.

Die Rechtsansicht der Beschwerdeführerin sei im Übrigen über mehr als zwei Jahrzehnte durch die Oberbehörde geteilt worden; dass die Oberbehörde ihre diesbezügliche Meinung geändert habe, sei der Beschwerdeführerin nicht bekannt.

Im Gefolge einer Besprechung im Jahr 2012 (also 19/20 Jahre nach Inkrafttreten der Novelle 1992 und 3 Jahre nach Schließung des touristischen Betriebes) sei durch das Amt der Landesregierung bestätigt worden, dass die als solche angezeigten Ferienwohnungen im Objekt des ehemaligen Hotels A (danach Sporthotel Z) nach Meinung des Amtes der Vbg LReg tatsächlich solche seien sowie, dass diese Ferienwohnung mit Abbruch (des Gebäudes) untergehe. Das Amt der Vbg LReg habe damit eindeutig ausgesprochen, dass nach seinem Verständnis die Wirkung einer „93er-Erklärung/Anzeige“ an die Dauer des Bestandes des betreffenden Gebäudes und nicht an die Dauer der Einbettung in einen touristischen Betrieb anknüpfe. Ein Abgehen von der über einen erkennbar sehr langen Zeitraum durch die Oberbehörde vertretenen Rechtsmeinung sei im Übrigen ein Verstoß gegen das auch im Verwaltungsrecht gültige Prinzip von Treu und Glauben.

d. Wirkung vor § 59 RPG idgF

Im Raumplanungsrecht idgF des Jahres 2023 werde auf die Sonderbestimmungen der Novelle 1993 im Rahmen von § 59 „Übergangsbestimmungen“ nicht verwiesen; weder die Erwähnung der Bestimmungen zu Ferienwohnungen in § 59 Abs 4 noch in Abs 23 des § 59 RPG beziehe sich auf die mit entsprechender Anzeige eingetretene „Einzelgestattung“ der Weiternutzung vor 1993 bereits bestehender Ferienwohnungen. § 59 RPG idgF beziehe sich insgesamt stets nur auf „Liegenschaften“ in ihrer Gesamtheit; „vorausbezogene“ Perpetuierungen „alter“ Zulässigkeiten würden von dieser Norm nicht angesprochen. Daraus ergebe sich, dass die „Einzelgestattung“ des Jahres 1993 sich nicht auf die Liegenschaft als solche, auf welcher eine derartig genehmigte Ferienwohnung sich befinde, sondern auf die 1993 (bzw konkret 1994) „einzelgenehmigte“ Ferienwohnung im engeren Sinn beziehe.

Dies wiederrum bedeute, dass der raumordnungsrechtliche Konsens („Genehmigung“) für die Nutzung von Zimmern im ehemaligen Sporthotel Z als Ferienwohnung wirklich auf diese Zimmer beschränkt sei und an der Existenz eben dieser Zimmer anknüpfe – mit diesen Zimmern würde auch die raumordnungsrechtliche Gestattung der Nutzung als Ferienwohnung untergehen: diese „raumbezogene“ Wirkung der „93er-Erklärung/Anzeige“ nehme diese jedoch gänzlich aus dem Anwendungsbereich des § 59 RPG heraus.

Es sei durchaus zuzugestehen, dass die Nicht-Erwirkung der nichtliegenschafts (sondern eben einzelraum-) bezogenen Dauerwirkung der „93er-Erklärung/Anzeige“ eine unplanmäßige Gesetzeslücke darstelle – diese könne aber verfassungskonform nur im Sinne des „Bestandschutzes“ geschlossen werden: habe der Gesetzgeber die Weiterwirkung der Zulässigkeit der Nutzung von „Hotelzimmern“ als Ferienwohnungen an den Weiterbestand eines touristischen Betriebes knüpfen wollen, hätte er dies entweder bei Formulierung der Übergangsbestimmung 1993 oder bei Formulierung des § 59 RPG idgF tun müssen.

Im Falle eines Untergangs des Gebäudes, in welchem sich die durch den Bestand der „93er Erklärung/Anzeige“ geschützte Wohnung befinde, sei die Neuerlangung einer raumordnungsrechtlichen Bewilligung zur Schaffung einer Ferienwohnung „neu“ auf der prüfungsgegenständlichen Liegenschaft bei gegebener Widmungslage unmöglich: Vor diesem Hintergrund seien auch die Bedenken der belangten Behörde – wonach eine einmal erstattete 93er-Anzeige losgelöst von ihrer konkreten Ausübung einer (gemeint wohl: liegenschaftsbezogenen) Flächenwidmung gleichgesetzt wäre, womit wiederrum der Umgehung des Flächenwidmungsplanes Tür und Angel geöffnet wäre (sowie die der Gemeinde zukommende Planungskompetenz faktisch ausgehöhlt wäre und dies nicht im Sinne der raumplanerischen Ziele läge) – schlicht unrichtig. Die Baubehörde müsse lediglich „Ferienwohnungen“ raumplanerisch als solche respektieren, welche aufgrund der „93er-Erklärung/Anzeige“ ohnedies im Ferienwohnungsverzeichnis dieser Gemeinde erfasst seien.

Damit sei in einem nächsten Schritt zu fragen, was – im raumordnungsrechtlichen Sinne – der Schutzzweck der oben dargelegten Gesetzesstelle sei. Zweck der restriktiven Regelungen betreffend Zweitwohnsitze sei primär die Erhaltung von Wohnraum, welcher der Ortsbevölkerung für die Begründung von Hauptwohnsitzen (sei es als Eigentümer oder als Mieter) zur Verfügung stehe; daneben solle auch der Bestand an gewerblich im Rahmen von Beherbergungsbetrieben Gästen zur Verfügung stehender Raum gegen eine Überführung in Zweitwohnsitze geschützt werden. Der Zweck des Gesetzes sei somit, die Umwandlung von Wohnraum (genützt für Hauptwohnsitze bzw für eine gewerbliche Vermietung an Gäste) in Ferienwohnungen zu verhindern; gleiches gelte für die Absicherung, dass unbebaute Flächen nicht für die Schaffung neuer Ferienwohnungen verwendet werden. Als weiteren Grund könne man die mit Zweitwohnsitzen verbundene Belastung der kommunalen Infrastruktur (zB Kanalnetz, Müllentsorgung etc) ansehen. Unter diesem Aspekt sei vor allem auch die Zahl der Ferienwohnungen relevant – dies insbesondere dann, wenn man unterstelle, dass jede Ferienwohnung über eine eigene Küche mit Abwasch, eine eigene Toilette und eine eigene Nasszelle mit Dusche/Bad verfüge. Ausgehend von diesen Grundüberlegungen komme man zu folgendem Ergebnis: Die – baurechtliche – Widmungsänderung einer als „Hotelzimmer“ genehmigten Ferienwohnung in eine auch im baurechtlichen Konsens als solche bezeichnete Ferienwohnung stehe dann mit den Zwecken der Raumplanung nicht in Widerspruch, wenn zwischen dem – zulässigerweise – als Ferienwohnung genutzten Hotelzimmer und der „Wohnung“ Identität (im nachstehenden Sinn) bestehe.

Die Identität einer oder mehrerer baulich veränderter Ferienwohnungen mit den raumordnungsrechtlich ursprünglich genehmigten Ferienwohnungen sei dann zu bejahen, wenn diese am selben Standort seien (an der gleichen Stelle innerhalb des gleichen, in seinen Außendimensionen nicht wesentlich veränderten Gebäudes), sich die Anzahl der Ferienwohnungen nicht erhöhe (eine Zusammenlegung erscheint unproblematisch), sich die Anzahl der infrastrukturrelevanten Anlagen (insbesondere Toiletten) nicht erhöhe und die baulich veränderten Ferienwohnungen jeweils in Summe nicht größer seien als die korrespondierenden für rechtmäßig erklärten Ferienwohnungen des Jahres 1993, wobei auch dies wohl zulässig sei, wenn durch die Veränderung anderen Nutzungen (Wohnraum für Hauptwohnsitze bzw nicht als Ferienwohnung genutzte Hotelzimmer) kein Raum entzogen werde.

Ausgehend vom oben gegenständlichen Sachverhalt seien sämtliche Hotelzimmer des ursprünglichen Sporthotel Z 1993/1994 als Ferienwohnungen anerkannt worden. Eine Zusammenlegung von solchen Zimmern, deren bauliche Umgestaltung im Inneren und die formelle Veränderung der Nutzung durch Wegfall des Hotelbetriebes (ein Hotelzimmer ohne Hotel sei eben faktisch eine Wohnung) sei nicht als Schaffung neuer Ferienwohnungen iSd RPG, sondern als – raumordnungsrechtlich zulässiger – Umbau bestehender Ferienwohnungen zu qualifizieren.

Ferienwohnungsverzeichnis

Gemäß § 16a Abs 1 RPG habe der Bürgermeister ein Ferienwohnungsverzeichnis zu führen. Darin seien alle Wohnungen und Wohnräume einzutragen, die a) aufgrund einer Widmung nach § 16 Abs 1 oder einer Bewilligung nach § 16 Abs 4 oder b) einer Widmung nach § 16 Abs 1 erster Satz oder einer Bewilligung nach § 16 Abs 1 zweiter Satz oder § 16 Abs 4 idF von LGBl Nr 22/2015 bzw einer gleichlautenden Vorgängerbestimmung oder einer Anzeige gemäß Art II Abs 2 des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 27/1993, als Ferienwohnung genutzt werden dürfen.

Die bescheidgegenständlichen Wohnungen seien in eben jenem Ferienwohnungsverzeichnis eingetragen. Dieses Verzeichnis sei ein Instrument der Raumordnung – im Einklang mit diesem Instrument stehende Bauansuchen könne niemals ein Grund sein, eine Ferienwohnung aus diesem Verzeichnis zu löschen: auch ergebe sich daraus, dass der Gesetzgeber des RPG den durch „93er-Erklärungen/Anzeigen“ legitimierten Ferienwohnungen vom Bestand jener touristischen Betriebe, in welche sie ursprünglich eingegliedert gewesen seien, unabhängigen Bestandschutz geben habe wollen.

Keine Einschränkung durch § 58 RPG

Auch die Bestimmung des § 58 RPG sei durch die belangte Behörde rechtsunrichtig ausgelegt worden. Rechtliche Ausgangslage bezogen auf die Zulässigkeit einer Doppelnutzung von „Hotelzimmern“ nach dem „Zer-Modell“ sei folgende: Räume, welche geeignet seien, dass Menschen darin schlafen, sich waschen, etc seien entweder „Wohnraum“ oder ein Raum in einem touristischen Betrieb. Baurechtlich sei jeder Raum entsprechend seiner überwiegenden Nutzung zu bezeichnen und werde auch in der Baubewilligung entsprechend benannt. Mehrfachbenennungen der Nutzungsbezeichnungen seien baurechtlich nicht vorgesehen; das heiße aber nicht, dass es keine „Mischnutzungen“ gebe. Dies betreffe insbesondere die Schnittstelle zwischen „Wohnen“ und „touristischer Nutzung“ – eine Bezeichnung eines Raumes als Teil eines Wohnhauses hindere die private Zimmervermietung ebenso wenig, wie die Bezeichnung als Hotelzimmer im Rahmen des „Zer-Modells“ eine Nutzung als Ferienwohnung behindert habe (und nach wie vor nicht behindere). Die entsprechende Nutzung müsse nur jeweils in den anwendbaren raumordnungsrechtlichen Bestimmungen Deckung finden.

Es sei nur folgerichtig, dass die raumordnungsrechtliche Bestimmung des § 58 RPG von einer „kontinuierlichen Nutzung“ als Voraussetzung für die Zulässigkeit nicht nur von Zu- und Umbauten sondern auch von baurechtlich „wesentlichen Änderungen in der Verwendung“ spreche, welche zulässig sein solle, sofern sie sich auf eine kontinuierliche Nutzung stützen könne.

Schon der Text des § 58 RPG spreche daher gegen die Rechtsansicht der belangten Behörde: Ein auf der Bestandsregelung aufbauendes Ansuchen um Genehmigung einer „wesentlichen Änderung in der Verwendung“ könne wohl nur dann vorliegen, wenn eine Nutzung raumordnungsrechtlich in der Vergangenheit zulässig gewesen sei, kontinuierlich ausgeübt worden sei und sich zugleich nicht in der Bezeichnung der betreffenden Wohnungen im Rahmen des baurechtlichen Konsenses wiedergespiegelt habe: Wenn die Textierung des alten baurechtlichen Konsenses der alleinig entscheidende Maßstab für die Anwendung der Bestandsregelung gewesen wäre, könne diese zwar Zu- und Umbauten, nicht aber „wesentliche Änderungen in der Verwendung“ decken. Der ausdrückliche Verweis auf die Anwendbarkeit des § 58 RPG auch bei „wesentlichen Änderungen in der Verwendung“ sei somit als Verweis exakt auf die hier gegenständlich gegebene Situation anzusehen. Raumordnungsrechtlich sei seit Errichtung des Hotels in den späten 80er Jahren des 20. Jahrhunderts eine Nutzung der verfahrensgegenständlichen Räume als Hotelzimmer oder als Ferienwohnung zulässig gewesen; die baurechtliche Bezeichnung habe dennoch alleine auf „Hotelzimmer“ und nicht auch auf „Ferienwohnung“ gelautet. Durch die „93er-Erklärung/Anzeige“ sei dieser Zustand der doppelten Zulässigkeit perpetuiert worden – mit dem Bauansuchen 2023 werde nun von den beiden zulässigen Nutzungen eine definitiv aufgegeben und eine Umstellung der Bezeichnung im baurechtlichen Sinn auf die zweite, stets zulässig gewesene, Nutzung als „Ferienwohnung“ begehrt. Voraussetzung dafür sei alleine, dass seit dem Jahr 1993 die Wohnungen durchgängig auch bzw ab 2009 bzw 2014 ausschließlich als Ferienwohnung genutzt worden seien. Entgegen der Ansicht der belangten Behörde liege somit exakt ein Fall der Anwendbarkeit des § 58 RPG bezogen auf dessen Textfolge „wesentliche Änderung in der Verwendung“ vor.

Dem stehe auch die von der belangten Behörde zitierte Entscheidung des VwGH vom 16.02.2022, Ra 2021/06/0207 bis 0208-3 nicht entgegen, indem der VwGH im Umkehrschluss Folgendes gesagt habe: Bei der Beurteilung des § 58 RPG komme es nicht auf die Textierung vorangegangener Baubescheide, sondern auf die (zulässigerweise erfolgte) Verwendung der verfahrensgegenständlichen Räumlichkeit im Zeitpunkt der Erlassung des Flächenwidmungsplanes an.

Da weder der Text der Novelle 1993 noch die Übergangsbestimmung der danach ergangenen weiteren Novellen zum RPG in irgendeiner Weise auch nur andeute, dass die Zulässigerklärung der Nutzung von Hotelzimmern als Ferienwohnungen an den Fortbestand eines touristischen Betriebes geknüpft sei bzw die ursprüngliche zivilrechtliche Vereinbarung mit dem Hoteleigentümer die Grenze der Ausübbarkeit des Rechts auf Nutzung dieser Räumlichkeit als Ferienwohnung bilde, komme es im Lichte des § 58 RPG ausschließlich darauf an, dass durchgängig seit 1993 die konkreten Räume als Ferienwohnungen genutzt worden seien.

Es möge zwar sein, dass seit 2009 bzw seit 2014 durch den Wegfall einer der beiden zuvor zulässig gewesenen Nutzungen eine Rechtspflicht zur Nachziehung des baurechtlichen Konsenses bestanden hätte, es möge auch sein, dass aufgrund der 7-Jahres-Grenze des § 58 RPG im Gebäude des ehemaligen Sporthotel Z ein Tourismusbetrieb nur unter Berücksichtigung der heute gültigen raumordnungsrechtlich Vorgaben wieder eingerichtet werden könnte – beides ändere aber nichts daran, dass iSd § 58 RPG die Nutzung der verfahrensgegenständlichen Räumlichkeit als Ferienwohnung seit 1993 kontinuierlich erfolgt sei und zu keinem Zeitpunkt unterbrochen gewesen sei. Bei einer zulässigen Doppelnutzung (baurechtlich und raumordnungsrechtlich) bei der aber nur einer der beiden zulässigen Nutzungsvarianten sich textlich im Baubewilligungsbescheid widerspiegle, sei die Einstellung dieser Nutzung unter Aufrechterhaltung der anderen Nutzung nicht als Nutzungsunterbrechung iSd § 58 Abs 4 RPG anzusehen.

Baurechtliche Erwägungen der belangten Behörde

Die belangte Behörde stütze die Untersagung der Baubewilligung ganz überwiegend auf raumordnungsrechtliche Bedenken und äußere keine Widersprüche gegen das Vorarlberger Baugesetz. Einzig der auf Seite 7 aufgegriffene Punkt, wonach „ergänzend erwähnt wird“, dass der Gangbereich zwischen den ehemaligen Hotelzimmern faktisch ebenfalls den Gegenstand des Verfahrens bilde, da er in die Ferienwohnungsnutzung miteinbezogen werden solle, werde von der belangten Behörde moniert. Dabei handle es sich um Allgemeinflächen des Hotels, die nicht Gegenstand der angezeigten Nutzungsvereinbarung gewesen sei. Unter Verweis auf die og Ausführungen sei dies sogar als – raumordnungsrechtlich zulässiger – Umbau bestehender Ferienwohnungen zu qualifizieren. Dies könne jedoch dahingestellt bleiben, denn es erfolge tatsächlich keine Einbindung der Gangflächen in die Wohnungen. Die bereits bestehenden Türen seien permanent unverschlossen und würden keine speziellen Funktionen erfüllen; die Gangfläche sei auch nicht Teil des Bauansuchens.

Ergänzend wurde im Zuge der mündlichen Verhandlung von der Beschwerdeführerin vorgebracht, dass das sog „Zer Modell“ nicht nur unter baurechtlichen und raumordnungsrechtlichen, sondern auch unter zivilrechtlichen Gesichtspunkten wohlwollend bestenfalls als praeter legem begründet anzusehen gewesen sei. Soweit aus den Materialen zur Novelle 1993 ersichtlich, habe der Vorarlberger Landesgesetzgeber genau auf diesen Zustand einer unter mehreren Aspekten rechtlich grenzwertigen Grundlage für die Nutzung von Ferienwohnungen reagieren wollen. Vor dem Hintergrund, dass zuvor über viele Jahre das Zer Modell geduldet worden sei, habe diese Reaktion unter Wahrung des Grundrechts des Eigentums jener Person zu erfolgen, welche auf Grundlage des Zer Modells Rechte bzw Ferienwohnungen erworben habe. Es sei somit bei gegebener Unklarheit der Novelle deren verfassungsmäßige Interpretation nur dahingehend möglich, dass die Rechte der Eigentümer von Ferienwohnungen nach dem Zer Modell zu wahren seien und nur eine Neuschaffung derartiger Wohnungen zu untersagen sei. Ein Rekurrieren auf § 58 RPG in der heute geltenden Fassung sei insofern unzulässig, als diese Gesetzesstelle erst mit der Gesetzesnovelle im Jahr 2015 in der vorliegenden Form in Kraft getreten sei und somit die 1993 erkennbaren Probleme einer Mischnutzung zwischen einerseits echter Ferienwohnung und andererseits touristisch vermietetem Apartment nicht aufzulösen geeignet sei. Dazu komme, dass die letzten zwei ersichtlichen Novellen des RPG in ihren Übergangsbestimmungen auf die Novelle 1993 nicht Bedacht genommen haben.

Wenn es die Intention des Gesetzgebers im Jahr 1993 gewesen wäre, die Nutzungsrechte an einem Gäste-Beherbergungsbetrieb einzuräumen und diese Nutzungsrechte auf die Dauer des Bestandes des Hotels zu befristen, so wäre vom Gesetzgeber bei der Formulierung des Art II Abs 6 dieser Novelle textlich zwischen einer lit a und der lit b zu unterscheiden gewesen. E contrario sei aus der Nichterwähnung der Wortfolge „wie bisher“ in lit b abzulesen, dass der Gesetzgeber des Jahres 1993 genau diese Perpetuierung der Wirkung angestrebt habe. Im Übrigen sei durch die Gemeinde im Jahr 2016 im Gefolge der Novelle 2015 die verfahrensgegenständliche Wohnung im Ferienwohnungsverzeichnis und damit in ein öffentliches Register aufgenommen worden, woraus sich die Rechtsansicht jedenfalls der Ortsgemeinde ablesen lasse.

Die Beschwerdeführerin hat daher den Antrag gestellt, den angefochtenen Bescheid aufzuheben, in der Sache selbst zu entscheiden und die plan- und beschreibungsgemäße Baubewilligung für die Errichtung einer Ferienwohnung durch den Umbau von vier Zimmern im ehemaligen Hotel „Z“, Z zu erteilen; in eventu den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Sache im Hinblick auf Spruchpunkt I zur neuerlichen Entscheidung an die Behörde erster Instanz zurückzuverweisen.

2.2. Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat mit Beschluss vom 24.09.2024, obige Zahl, der Beschwerde insoweit stattgegeben, als der angefochtene Bescheid aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Bezirkshauptmannschaft B zurückverwiesen wurde.

2.3. Mit Erkenntnis vom 10.02.2025, Ro 2024/06/0027-6, hat der Verwaltungsgerichtshof den in Pkt 2.2. erwähnten Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Vorarlberg wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben. Begründend führte der Verwaltungsgerichtshof aus:

„6 Gemäß § 29 Abs. 1 VwGVG sind die Erkenntnisse des Verwaltungsgerichts zu begründen. Diese Begründung hat - wie der Verwaltungsgerichtshof bereits wiederholt aussprach - jenen Anforderungen zu entsprechen, die in seiner Rechtsprechung zu den §§ 58 und 60 AVG entwickelt wurden. Demnach sind in der Begründung eines Erkenntnisses die Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens, die für die Beweiswürdigung maßgeblichen Erwägungen sowie die darauf gestützte Beurteilung der Rechtsfrage klar und übersichtlich zusammenzufassen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes erfordert dies im ersten Schritt die eindeutige, eine Rechtsverfolgung durch die Partei ermöglichende und einer nachprüfenden Kontrolle durch die Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts zugängliche konkrete Feststellung des der Entscheidung zugrunde gelegten Sachverhaltes, in einem zweiten Schritt die Angabe jener Gründe, welche das Verwaltungsgericht im Fall des Vorliegens wiederstreitender Beweisergebnisse in Ausübung der freien Beweiswürdigung dazu bewogen haben, gerade jenen Sachverhalt festzustellen, und in einem dritten Schritt die Darstellung der rechtlichen Erwägungen, deren Ergebnisse zum Spruch der Entscheidung geführt haben. [...] Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes führt ein Begründungsmangel zur Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften und in weiterer Folge zur Aufhebung durch den Verwaltungsgerichtshof, wenn er entweder die Parteien des Verwaltungsverfahrens und des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens an der Verfolgung ihrer Rechte oder den Verwaltungsgerichtshof an der Überprüfung der angefochtenen Entscheidung auf deren inhaltliche Rechtmäßigkeit hindert (vgl. etwa VwGH 19.9.2024, Ra 2023/06/0110, Rn. 10f, mwN). Gleiches gilt gemäß § 31 Abs. 3 VwGVG für Beschlüsse gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG.

Den dargelegten Anforderungen an die Begründung wird der angefochtene Beschluss nicht gerecht:

7Die - äußerst kursorische - Beweiswürdigung im angefochtenen Beschluss gibt keinen Aufschluss darüber, auf welche Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens sich das LVwG stützt, wenn es - abweichend von den Feststellungen der belangten Behörde und teilweise auch vom Vorbringen in der Beschwerde - von einer seit 1993 durchgehenden Nutzung der „Wohnungen“ ausschließlich als Ferienwohnungen ausgeht. Eine entsprechende Begründung wäre auch vor dem Hintergrund erforderlich, dass nach dem Umbau auf Grundlage des Bescheides vom 9. Mai 2014 die Küchen-, Restaurant- und Speisesaalbereiche in ein Sportgeschäft umgewandelt wurden. Dem angefochtenen Beschluss sind nämlich keine Feststellungen zur Frage zu entnehmen, ob der bestehende baurechtliche Konsens für Hotelzimmer - entgegen dem Revisionsvorbringen - das Vorhandensein von Kochgelegenheiten umfasst.

8 Darüber hinaus fehlen im angefochtenen Beschluss Feststellungen dazu, welche Verwendung zur Zeit der Erlassung oder Änderung des gemäß § 58 Abs. 1 RPG relevanten Flächenwidmungsplanes rechtmäßig ausgeübt wurde bzw. wann und aufgrund welcher Umstände diese ursprünglich rechtmäßige Verwendung nunmehr welchem Flächenwidmungsplan widerspreche.“

2.4. Mit Schreiben des Landesverwaltungsgerichts Vorarlberg vom 27.02.2025 wurde die Beschwerdeführerin aufgefordert, die Nutzung der betreffenden Wohnungen seit den frühen 1990er-Jahren detailliert darzulegen und entsprechend zu belegen.

2.4.1. In der Stellungnahme vom 27.03.2025 führte die Beschwerdeführerin aus, dass der historische Genehmigungsstand der verfahrensgegenständlichen Wohnungen infolge der Vernichtung des Archivs der zuständigen Behörde („Bauamt der Gemeinde L“) nicht mehr unmittelbar nachvollzogen werden könne. Die Beschwerdeführerin übermittelte eine Baubewilligung des Bürgermeisters der Gemeinde L vom 30.04.2015, Zl X afr, für den Einbau eines Dachfensters sowie den Umbau der Zimmer e, f und g beim Hotel „Z“. Aus dieser Baubewilligung sei eindeutig ersichtlich, dass eine Kochgelegenheit bereits zum ursprünglichen Bestand der genannten Nachbarwohnung gehörte. Angesichts der baulichen Einheitlichkeit des Gebäudes sei davon auszugehen, dass für sämtliche Wohnungen derselbe genehmigte Ausstattungsstandard gegeben sei.

Ergänzend führte die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 24.04.2025 zur konkreten Nutzung der gegenständlichen Wohnungen seit dem Jahr 1993 aus, dass sie die Wohnungseigentumsobjekte W X, W Y, W Z und W V mit Kaufvertrag vom 26.09.2016 von der Sporthotel Z GmbH erworben habe. Der Voreigentümer habe in einer eidesstattlichen Erklärung festgehalten, dass die Wohnungen in den Wintersaisonen bis ins Jahr 2008/2009 als „Hotelzimmer/Appartements im Rahmen eines Hotelbetriebes“ genutzt worden seien. In den Sommermonaten sei stets eine Nutzung als Ferienwohnungen erfolgt. Diese sogenannte „Doppelnutzung“ sei von der Gemeinde L durchgehend als zulässig erachtet worden und habe einer Nutzung als Ferienwohnung nicht entgegengestanden. Dementsprechend sei auch im Jahr 1993 auf die Anzeige der Feriennutzung mit einer „Nicht-Untersagung“ reagiert worden. Seit dem Ende der Wintersaison 2008/2009 sei die Nutzung ausschließlich als Ferienwohnung erfolgt.

2.4.2. Mit Schreiben vom 29.04.2025, Zl X-36, legte die belangte Behörde ihren Rechtsstandpunkt dar und brachte ua vor, dass Gegenstand der zu diesem Objekt ergangenen Baubewilligungen stets reine Hotelzimmer eines gastgewerblichen Beherbergungsbetriebes gewesen seien, deren Errichtung und Verwendung auf der bereits damals geltenden Flächenwidmung „Baufläche-Wohngebiet“ zulässig gewesen sei und nach wie vor sei. Nach dem unveränderten Baukonsens seien die Räumlichkeiten im Obergeschoss als gewerblich genutzte Hotelzimmer in einem Hotelbetrieb festgelegt. Die Zimmer würden seit der letzten gastgewerblichen Verwendung als Hotelzimmer am 04.06.2009 nicht mehr im Einklang mit der aufrechten Baubewilligung verwendet werden. Seit diesem Zeitraum hätte keine andere zulässige Nutzung stattgefunden, weil eine solche erst nach einer Änderung der Baubewilligung rechtlich zulässig sei. Eine Konsumation der eingeräumten Nutzungsrechte sei zwingend an einen Hotelbetrieb gebunden. Ohne die Hotelinfrastruktur und die Hoteldienstleistungen sei eine Nutzung der Hotelzimmer gar nicht möglich gewesen.

2.5. Mit Schreiben vom 12.05.2025 teilte das Landesverwaltungsgericht der Beschwerdeführerin sowie der belangten Behörde seine vorläufige Rechtsauffassung mit, wonach die Zuständigkeit der Bezirkshauptmannschaft B für die Versagung der beantragten Baubewilligung zum Umbau der Hotelzimmer a, b, c und d im ehemaligen Sporthotel „Z“ und die Versagung der beantragten Verwendungsänderung zur Nutzung dieser Räumlichkeiten als Ferienwohnungen zum Zeitpunkt der Erlassung des angefochtenen Bescheides nicht gegeben war. Den Parteien wurde Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt.

2.5.1. Die Beschwerdeführerin gab mit Schreiben vom 02.06.2025 an, die vom Landesverwaltungsgericht vertretene Rechtsansicht zu teilen. Die bewilligungsgegenständlichen Räumlichkeiten der Beschwerdeführerin würden ausschließlich zu nicht-betrieblichen Wohnzwecken genutzt werden. Der an die Einheiten der Beschwerdeführerin angrenzende Gangbereich sei in die Wohnräume nicht integriert, somit sei mit dem Antrag auch keine Änderung der allgemeinen Teile des Gebäudes (iS Brandschutz odgl) verbunden.

2.5.2. Die belangte Behörde legte mit Schreiben vom 06.06.2025, Zl X-42, dar, dass im Erdgeschoss und im Untergeschoss des Gebäudes unzweifelhaft genehmigungspflichtige gewerbliche Betriebsanlagen bestehen würden, die auch tatsächlich so verwendet werden. In den Obergeschossen sei der baurechtliche Konsens für die Hotelzimmer nie abgeändert worden. Auch dabei würde es sich unzweifelhaft um eine gewerberechtlich genehmigungspflichtige Verwendung handeln. Die Bedeutung des Begriffs „Bauwerke für genehmigungspflichtige gewerbliche Betriebsanlagen“ gemäß § 1 Abs 1 lit c der Übertragungsverordnung könne nur im Weg einer teleologischen Interpretation geklärt werden. Die Übertragung könne nur dahingehend zu verstehen sein, dass für ein Gebäude nur eine Baubehörde zuständig sei. Nur auf diese Weise lasse sich die Einhaltung der baurechtlichen und bautechnischen Vorschriften für ein Gebäude klären. Im Fall verschiedener Nutzungen in einem Gebäude sei in erster Linie der Charakter des Gebäudes maßgebend, wobei die überwiegende Nutzungsform das relevante Kriterium darstelle. Der baurechtliche Konsens der Hotelzimmer sei unverändert aufrecht und liege in einer gewerblichen Verwendung. Zudem würden sich im Erdgeschoss ein der Gewerbeordnung unterliegendes Sportgeschäft mit Skiwerkstatt sowie ein Gastgewerbe befinden. Es handle sich somit insgesamt um ein „Bauwerk für genehmigungspflichtige Betriebsanlagen“ iSd Übertragungsverordnung. Auch bei der beantragten Änderung der Verwendung durch deren Umwandlung in eine Ferienwohnung handle es sich immer noch um ein Bauwerk für eine „genehmigungspflichtige gewerbliche Betriebsanlage“. Es sei nämlich offenkundig, dass der Zugang über das gemeinsam genutzte Stiegenhaus führe, dass dabei die Sicherheitseinrichtungen des Gebäudes, die Brandmeldeanlage, die Fluchtwege von Bedeutung seien, dass die gemeinsame Heizung verwendet werde und die gesamte Erschließung ident sei. Die baubehördliche Zuständigkeit der Bezirkshauptmannschaft B bleibe unverändert. Hinsichtlich des angeführten Bescheides des Bürgermeisters der Gemeinde L vom 30.04.2015 sei völlig unklar, warum und aus welchem Titel die baurechtliche Zuständigkeit vom Bürgermeister der Gemeinde L wahrgenommen worden sei. Es sei zwar baulich der Umbau von Hotelzimmern bewilligt worden, jedoch keine Verwendungsänderung, weshalb nach wie vor von einem Konsens als Hotelzimmer auszugehen sei. Zudem sei nicht bekannt, ob der Bescheid überhaupt konsumiert worden sei.

3. Folgender Sachverhalt steht fest:

3.1. Die Beschwerdeführerin hat mit Eingabe vom 07.11.2023 bei der belangten Behörde um Erteilung der Baubewilligung für die Verwendung der Zimmer a, b, c und d bzw der Wohnungen W X, W Y, W Z und W V beim ehemaligen Sporthotel „Z“ auf den GST-NRN xxxx und yyyy, KG L, als Ferienwohnung (Zweitwohnsitz) samt ergänzender baulicher Anpassungen angesucht.

Die GST-NRN xxxx und yyyy, KG L, (im Folgenden als Baugrundstück bezeichnet) stehen im grundbücherlichen Eigentum mehrerer Miteigentümer. Die ehemaligen Hotelzimmer des Sporthotels „Z“ wurden parifiziert und an ihnen Wohnungseigentum begründet. Die Beschwerdeführerin ist grundbücherliche Eigentümerin der vormaligen Zimmer a, b, c und d bzw Wohnungen W X, W Y, W Z und W V.

Das Baugrundstück ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde L als „Baufläche Wohngebiet“ ausgewiesen.

3.2. Das Baugrundstück mit dem darauf befindlichen ehemaligen Sporthotel „Z“ weist folgenden Rechtsbestand auf:

3.2.1. Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft B vom 05.06.1979, in der letzten Fassung des Bescheides vom 12.12.1988, Zl X, wurde den Rechtsvorgängern der Sporthotel Z GmbH die Baubewilligung für das Sporthotel „Z“ auf dem Baugrundstück erteilt. Es handelte sich dabei um ein Hotel mit 50 Betten, zwei Speisesälen mit insgesamt 16 Sitzplätzen und 14 á-la-Carte-Plätzen.

Zwischen den Rechtsvorgängern der Beschwerdeführerin und der Sporthotel Z GmbH wurden Benützungsvereinbarungen über ausschließliche Nutzungsrechte an einzelnen „Hotelappartements“ abgeschlossen.

Am 17.11.1993 wurden unter anderem die Zimmer a, b, c und d bzw Wohnungen W X, W Y, W Z und W V im Sporthotel „Z“ gemäß Artikel II Abs 2 und 3 des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 27/1993, bei der Gemeinde L als Ferienwohnung angezeigt. Die Gemeinde L hat mit Schreiben vom 17.08.1994 keinen Einwand gegen die weitere Nutzung als Ferienwohnung aufgrund der Anzeige erhoben.

Seit dem 04.06.2009 wird das Sporthotel „Z“ nicht mehr als Hotel betrieben.

3.2.2. Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft B vom 09.05.2014, Zl X, wurde der F die Baubewilligung und die gewerberechtliche Genehmigung für Umbaumaßnahmen im Erdgeschoss sowie im 1. und 2. Untergeschoss des Sporthotels „Z“ erteilt. Anstelle des ehemaligen Küchen-, Restaurant- und Speisesaalbereiches wurde im Erdgeschoss und Untergeschoss des ehemaligen Hotels ein Sportgeschäft samt Skiwerkstatt und Skidepot eingerichtet. Im Rahmen des Sportgeschäftes wurde eine kleine Bar für Getränke und Imbisse eingerichtet, von welcher aus auch eine Beschickung der Gästeterrasse erfolgt.

3.3. Zum beantragten Bauvorhaben:

3.3.1. Die Bau- und Projektbeschreibung des beantragten Bauvorhabens, eingebracht als Vorabzug bei der belangten Behörde mit E-Mail vom 24.10.2023, lautet wie folgt:

„Beim bestehenden Objekt handelt es sich um einen ehemaligen Beherbergungsbetrieb, dessen 27 Zimmer bereits vor 1992 regelmäßig als eigenständige Ferienwohnungen mit jeweils vorhandenen Wasch- und Kochgelegenheiten (Kühlschrank, Herdplatte) genutzt wurden. Die bestehenden Wohnungen sind als ursprünglich als Hotelzimmer in einem Beherbergungsbetrieb baurechtlich genehmigt worden. Gemäß der im Jahr 1993 erfolgten Gesetzesänderung in der Raumordnung wurde nach einer ordnungsgemäßen Mitteilung an die Gemeinde die Nutzung der vorhandenen Hotelzimmer als Ferienwohnungen nicht untersagt. Diese Nutzungsrechte an ehemaligen Hotelzimmern als Ferienwohnung sind als „Einzelgestattungen“ zu beurteilen, wobei die Identität des baubehördlichen Konsens zum Zeitpunkt der Anzeige der Verfügungsrechte zur Nutzung als Ferienwohnung aufbaut.

Erläuternd wird festgehalten, dass sich die Identität der baulich genehmigten Räumlichkeiten nicht geändert hat und auch nach Aufgabe des Beherbergungsbetriebes 1999 den raumordnungsrechtlich ursprünglich genehmigten Ferienwohnungen entspricht, da

1. diese am gleichen Standort sind (an der gleichen Stelle innerhalb des gleichen, in seinen Außendimensionen nicht wesentlich veränderten Gebäudes)

2. sich die Anzahl der Ferienwohnungen nicht erhöht hat

3. sich die Anzahl der infrastrukturrelevanten Anlagen (insbesondere Toiletten) nicht erhöht

4. die veränderten Ferienwohnungen in Summe nicht größer sind als die Summe der für rechtmäßig erklärten Ferienwohnungen des Jahres 1993

5. die Räumlichkeiten bereits vor dem Jahr 1992 als Ferienwohnung genutzt wurde und eine solche Nutzung seither unverändert aufrecht geblieben ist

Das vorliegende Ansuchen betrifft nun den Umbau (innerer Umbau) dieser bestehenden Wohnungen im 2. Obergeschoss mit den Nummern a, b, c und der Nummer d. Die Wohnungen sollten einem zeitgemäßen Wohnungsstandard umgestaltet werden und müssen daher konstruktiv geringfügig baulich angepasst werden um angemessen nutzbar zu bleiben.

Die zukünftige Nutzung der Wohnung ist die als „Ferienwohnung“ (Zweitwohnsitz); eine Nutzung zu Zwecken der touristischen Vermietung wird nicht erfolgen.

Die Summe der Nutzflächen bleibt unverändert, die von den Wohnungen umfasste Erschließungszone ist Allgemeinfläche und ist mit einer Brandschutztüre (EI30) vom Stiegenhaus abgetrennt.“

3.3.2. In baulicher Hinsicht sind folgende Baumaßnahmen antragsgegenständlich:

Im Zimmer a (W Z) wird die Trennwand zu Zimmer b (W V) teilweise entfernt und auf diese Weise zusammengelegt. Zudem werden Zwischenwände entfernt und Zwischenwände neu errichtet, um ein Schlafzimmer und ein Wohnzimmer einzurichten. Durch das Wohnzimmer erfolgt die oben erwähnte Zusammenlegung der Zimmer mittels Durchgang. Das alte Bad und WC werden abgebrochen und ein neues Bad eingerichtet. Es erfolgt ein Einbau einer neuen Dusche mit Zugang von Zimmer a (W Z).

Im Zimmer b (W V) wird die Eingangstüröffnung vergrößert und die Trennwand zu Zimmer a (W Z) teilweise entfernt. Weiters werden Zwischenwände entfernt und eine neue Zwischenwand errichtet, um eine Küche und ein Esszimmer einzurichten. Das alte Bad und WC werden abgebrochen. Es erfolgt ein Einbau einer neuen Dusche (Zugang über Zimmer a).

Im Zimmer c (W Y) werden Zwischenwände teilweise entfernt und neue Zwischenwände errichtet. Das alte Bad und WC werden abgebrochen und es werden ein neues Bad, ein WC und ein Waschraum errichtet.

Im Zimmer d (W X) werden die Eingangstüren vergrößert, die Zwischenwände teilweise entfernt und neue Zwischenwände errichtet. Das alte Bad wird abgebrochen und ein neues Bad, ein neues WC (getrennt) sowie ein Waschraum errichtet.

3.3.3. Die Wohnungen W X, W Y, W Z und W V (ehemals Zimmer a, b, c und d) im früher als Hotel betriebenen Sporthotel „Z“ sollen künftig ausschließlich als Ferienwohnungen genutzt werden.

Die gewerbliche Nutzung im Erd- und Untergeschoss des ehemaligen Hotels bleibt davon unberührt: Das Sportgeschäft mit integrierter Skiwerkstatt und Skidepot sowie der Barbetrieb bleibt weiterhin aufrecht.

4. Dieser Sachverhalt wird auf Grund des vorgelegten Behördenaktes als erwiesen angenommen. Der Sachverhalt ist soweit auch unbestritten.

5.1. Für den gegenständlichen Fall sind folgende Bestimmungen des Baugesetzes (BauG) maßgeblich:

§ 18 BauG, LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 64/2019, lautet auszugsweise:

„Bewilligungspflichtige Bauvorhaben

(1) Einer Baubewilligung bedürfen

a)die Errichtung oder wesentliche Änderung von Gebäuden; ausgenommen sind jene kleinen Gebäude, die nach § 19 lit a bis c nur anzeigepflichtig sind, weiters Gebäude, soweit es die Verwendung für den Betrieb eines Gastgartens betrifft und die insofern nach § 19 lit d nur anzeigepflichtig sind;

b)die wesentliche Änderung der Verwendung von Gebäuden, ausgenommen ist die Verwendung für den Betrieb eines Gastgartens, die nach § 19 lit d nur anzeigepflichtig ist;

[…]“

§ 28 BauG, LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 4/2022, lautet auszugsweise:

„Baubewilligung

(1) Die Behörde hat über den Bauantrag ehestens zu entscheiden.

(2) Die Baubewilligung ist zu erteilen, wenn das Bauvorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entspricht und auch sonst öffentliche Interessen, besonders solche der Sicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs, des Denkmalschutzes, der Energieeinsparung und des haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden (§ 2 Abs 3 lit a Raumplanungsgesetz), nicht entgegenstehen.

(3) Die Baubewilligung ist zu versagen, wenn die im Abs 2 für eine Bewilligung genannten Voraussetzungen nicht gegeben sind und auch durch Befristungen, Auflagen oder Bedingungen gemäß § 29 nicht erfüllt werden können.

(4) In der Baubewilligung sind die Pläne und Beschreibungen genau zu bezeichnen. Dem Antragsteller ist eine Ausfertigung der Pläne und Beschreibungen mit einem angebrachten Vermerk über die Bewilligung zu übermitteln.

(5) Eine Baubewilligung für ein Bauvorhaben auf einer Freifläche hat die Behörde unverzüglich der Bezirkshauptmannschaft vorzulegen.

[…]“

§ 50 BauG, LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 44/2013, lautet auszugsweise:

„Behörden

(1) Behörde im Sinne dieses Gesetzes ist, soweit dieses Gesetz nichts anderes bestimmt, der Bürgermeister.

(2) Die Bezirkshauptmannschaft ist Behörde im Sinne dieses Gesetzes, wenn

a) sich ein Bauvorhaben auf das Gebiet von zwei oder mehreren Gemeinden erstreckt;

b) in das Ermittlungsverfahren Grundflächen einzubeziehen sind, die in zwei oder mehreren Gemeinden liegen;

c) sich das Bauvorhaben auf Grundflächen an der Staatsgrenze bezieht;

d) es sich um ein Bauvorhaben im Bodensee handelt.“

Der § 1 der Verordnung der Landesregierung über die Übertragung von Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei auf die Bezirkshauptmannschaften Bludenz, Bregenz und Feldkirch, LGBl Nr 11/2004, idF LGBl Nr 20/2014, lautet auszugsweise:

㤠1)

(1) Die Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei hinsichtlich der nachstehend angeführten Bauwerke werden, soweit in erster Instanz der Bürgermeister Baubehörde ist, in den Gemeinden Bartholomäberg, Blons, Bludesch, Brand, Bürs, Bürserberg, Dalaas, Fontanella, Gaschurn, Innerbraz, Klösterle, Lech, Lorüns, Ludesch, Nenzing, Nüziders, Raggal, St. Anton im Montafon, St. Gallenkirch, St. Gerold, Schruns, Silbertal, Sonntag, Stallehr, Thüringerberg, Tschagguns und Vandans der Bezirkshauptmannschaft Bludenz zur Besorgung übertragen:

[…]

c)Bauwerke für genehmigungspflichtige gewerbliche Betriebsanlagen,

[…]“

5.2. Laut dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 21.11.2019, Ra 2018/10/0050 (Rechtssatznummer 5), hat das mit Beschwerde angerufene Verwaltungsgericht, sofern eine unzuständige Behörde entschieden hat, diese Unzuständigkeit wahrzunehmen und die Entscheidung zu beheben. Eine anstelle dessen erfolgte Entscheidung des Verwaltungsgerichtes in der Sache würde diese mit Rechtswidrigkeit des Inhaltes belasten.

6. Im vorliegenden Fall hat die Bezirkshauptmannschaft B die beantragte Baubewilligung für den Umbau von vier Zimmern im ehemaligen Sporthotel „Z“ und deren Verwendung als Ferienwohnung versagt.

Wie in Pkt 5.1. auszugsweise zitiert, hat die Gemeinde L Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei hinsichtlich Bauwerken für genehmigungspflichtige gewerbliche Betriebsanlagen an die Bezirkshauptmannschaft B übertragen (vgl dazu § 1 Abs 1 lit c der sog Übertragungsverordnung).

Ein Bauwerk für eine genehmigungspflichtige gewerbliche Betriebsanlage iSd § 1 Abs 1 lit c der Übertragungsverordnung liegt nur insoweit vor, als es sich bei dem Bauwerk auch wirklich um eine gewerbliche Betriebsanlage iSd Gewerbeordnung 1994 handelt. Dient ein abgrenzbarer Teil eines Bauwerks ausschließlich nicht der Gewerbeordnung 1994 unterliegenden Tätigkeit (zB Wohnungen), so ist dieser Teil kein Teil der gewerblichen Betriebsanlage und daher auch nicht in das gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigungsverfahren miteinzubeziehen (vgl Reithmayer-Ebner in Ennöckl/Raschauer/Wessely, GewO § 74 Rz 16, [Stand 1.1.2015, rdb.at]). Bei diesem nicht dem gewerblichen Betriebsanlagengenehmigungsverfahren unterliegenden Teil eines Bauwerks handelt es sich nicht um ein Bauwerk für eine genehmigungspflichtige gewerbliche Betriebsanlage, weshalb dieser Teil eines Bauwerks nicht unter § 1 Abs 1 lit c der Übertragungsverordnung fällt. Das bedeutet, dass für diesen Teil eines Bauwerks grundsätzlich der Bürgermeister Baubehörde ist.

In den Erläuternden Bemerkungen zur Novelle der Übertragungsverordnung, LGBl Nr 44/2018, ist auf Seite 2 Folgendes festgehalten: „Bei einem Bauwerk, das teils gewerblichen Zwecken, teils aber sonstigen Zwecken dient (Mischnutzung) ist die Bezirkshauptmannschaft nach § 1 Abs. 1 lit. c nur für jene Teile des Bauwerks baubehördlich zuständig, die Teil der genehmigungspflichtigen gewerblichen Betriebsanlage sind.“

Das Sporthotel Z wird seit dem 04.06.2009 nicht mehr als Hotel betrieben. Im Erdgeschoss und im Untergeschoss des ehemaligen Hotels wird inzwischen ein Sportgeschäft samt Skiwerkstatt und Skidepot betrieben (Bescheid der Bezirkshauptmannschaft B vom 09.05.2014, Zl X).

Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, die in ihrem Wohnungseigentum stehenden ehemaligen Hotelzimmer a, b, c und d (nunmehr als Wohnungen W X, W Y, W Z und W V bezeichnet) im Sporthotel „Z“ umzubauen und diese Räumlichkeiten als Ferienwohnung zu nutzen. Bei diesen Zimmern handelt es sich um einen abgrenzbaren Teil eines Bauwerks, der gemäß der beantragten Verwendungsänderung keiner Tätigkeit dient, die unter die Gewerbeordnung 1994 fällt.

Hinsichtlich der Auffassung der Bezirkshauptmannschaft B, wonach der Begriff „Bauwerke für genehmigungspflichtige gewerbliche Betriebsanlagen“ gemäß § 1 Abs 1 lit c der Übertragungsverordnung ausschließlich durch eine teleologische Auslegung zu bestimmen sei – wonach bei mehreren Nutzungen innerhalb eines Gebäudes der Gesamtcharakter des Gebäudes und insbesondere die überwiegende Nutzungsart maßgeblich sein soll – ist auf das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 24.02.2022, Ra 2022/05/0003, zu verweisen. Darin stellt der Verwaltungsgerichtshof im Zusammenhang mit der oberösterreichischen Bau-Übertragungsverordnung, die inhaltlich mit jener des Landes Vorarlberg vergleichbar ist, unmissverständlich klar: „Nach dem klaren Wortlaut des § 2 Abs 1 der Oö Bau-Übertragungsverordnung gilt die Übertragung jeweils (nur) „für bauliche Anlagen, für die eine gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigung erforderlich ist“. Eine darüber hinausgehende Übertragung der Zuständigkeit im Sinne der Zulässigkeitsausführungen der Amtsrevisionswerberein, nämlich auf andere bauliche Anlagen, auf die die genannte Voraussetzung nicht zutrifft, sofern ein (funktionaler) Zusammenhang mit einer gewerbebehördlich genehmigungspflichtigen Betriebsanlage gegeben sei, ist der Verordnung (die in ihrem § 2 Abs 2 sogar auch Vorsorge hinsichtlich – hier nicht festgestellten und auch nicht ersichtlichen – Vorliegens einer Mischnutzung ein- und derselben baulichen Anlage trifft) hingegen eindeutig nicht zu entnehmen.“

Im Einklang mit der einschlägigen höchstgerichtlichen Rechtsprechung ist auch im gegenständlichen Fall festzuhalten, dass die Vorarlberger Bau-Übertragungsverordnung einen Zuständigkeitsübergang auf die Bezirkshauptmannschaft ausschließlich für jene Bauwerke vorsieht, die für sich genommen eine genehmigungspflichtige gewerbliche Betriebsanlage darstellen.

Eine weitergehende Auslegung – wonach auch Bauwerke erfasst sein sollten, bei denen das Gebäude gesamthaft überwiegend gewerblich genutzt wird oder funktionale Verbindungen zu einer genehmigungspflichtigen Betriebsanlage bestehen (etwa durch gemeinsam genutzte Stiegenhäuser, Sicherheitseinrichtungen oder Heizungsanlagen) – lässt sich aus dem klaren Wortlaut der Übertragungsverordnung nicht ableiten.

Es ist vielmehr festzuhalten, dass die sogenannte Übertragungsverordnung keine Grundlage dafür bietet, die Zuständigkeit der Bezirkshauptmannschaft auch auf jene baulichen Anlagen auszudehnen, die innerhalb eines Gebäudes klar von gewerbebehördlich genehmigungspflichtigen Bereichen abgrenzbar sind und für sich genommen keiner gewerbebehördlichen Genehmigung bedürfen. Dies ergibt sich auch aus den erwähnten Erläuterungen zur Novelle der Übertragungsverordnung, aus denen klar hervorgeht, dass sich die baubehördliche Zuständigkeit der Bezirkshauptmannschaft bei Mischnutzungen ausschließlich auf jene Gebäudeteile erstreckt, die Teil der genehmigungspflichtigen gewerblichen Betriebsanlage sind.

Beim geplanten Umbau der ehemaligen Hotelzimmer sowie deren beabsichtigter Nutzung als Ferienwohnungen handelt es sich gerade nicht um ein Bauwerk für eine genehmigungspflichtige gewerbliche Betriebsanlage im Sinne des § 1 Abs 1 lit c der sogenannten Übertragungsverordnung. Daraus ergibt sich, dass für die Baubewilligung für den Umbau dieser ehemaligen Hotelzimmer und für die Nutzung dieser Zimmer als Ferienwohnung der Bürgermeister der Gemeinde L – und nicht die Bezirkshauptmannschaft B – zuständige Baubehörde ist.

Aufgrund der (sachlichen) Unzuständigkeit der belangten Behörde war der angefochtene Bescheid daher ersatzlos zu beheben (vgl dazu die in Pkt 5.2. zitierte höchstgerichtliche Judikatur). Eine Auseinandersetzung mit dem weiteren Vorbringen in der Beschwerde erübrigt sich somit.

7. Die in der ergänzenden Stellungnahme der belangten Behörde vom 29.04.02025 beantragte Durchführung einer Verhandlung war entbehrlich, da sich bereits aus der Aktenlage eindeutig ergibt, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben ist (vgl § 24 Abs 2 Z 1 VwGVG).

8. Hinweis: Gemäß § 6 Abs 1 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes (AVG) hat die Bezirkshauptmannschaft B umgehend den (fälschlicherweise bei der Bezirkshauptmannschaft B am 07.11.2023 eingebrachten) Antrag der Beschwerdeführerin (unter Anschluss der vorgelegten Plan- und Beschreibungsunterlagen) an den Bürgermeister der Gemeinde L weiterzuleiten; dieser hat sodann als örtlich und sachlich zuständige Baubehörde über den Bauantrag bescheidförmig zu entscheiden.

9. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.