Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-318-82/2024-R9

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 03.02.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2025:LVwG.318.82.2024.R9

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch die Richterin Dr. Eva-Maria Längle über die (am 27.09.2024 eingelangte) Beschwerde des H B, D, vertreten durch Widerin Sam, Rechtsanwälte in Bludenz, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde T vom 22.05.2024, Zl X, betreffend die Herstellung des rechtmäßigen Zustandes, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung, zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid auf der Grundlage des im Pkt 3. festgestellten Sachverhaltes bestätigt.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde gemäß § 40 Abs 1 lit b des Baugesetzes (BauG) gegenüber dem nunmehrigen Beschwerdeführer die sofortige Herstellung des rechtmäßigen Zustandes durch Unterlassung der widerrechtlich ausgeübten Wohnnutzung des Maisäß-Stallgebäudes im Maisäßgebiet „G Maisäß“ auf GST-NR XXXX, KG T, sowie durch den Rückbau der im Obergeschoss (ehemaliges Heulager - „Tenn“) des Stallgebäudes eingerichteten Wohnung mittels der folgenden Rückbaumaßnahmen binnen eines Jahres nach Rechtskraft dieses Bescheides verfügt:

a)Abbruch der „Über-Dach“ geführten Teile der beiden Kamine am nordwest- und südostseitigen Dachflügel;

b)Demontage bzw Entfernen sämtlicher Einrichtungen zur Beheizung. Diese sind:

• Ein Holz-Stückgut-Ofen (Gusseisen, schwarz, neu) einschließlich Kamin-Anschluss-Rohr (Ofenrohr) im nordwestseitigen Ess-Wohnzimmer;

• ein Holz-Stückgut-Ofen „Sparherd“ (Metall mit weiß emaillierter Front und Kochmöglichkeit) einschließlich Kamin-Anschluss-Rohr in der nordwestseitigen Küche;

• ein Holz-Stückgut-Ofen (Metall, silber) einschließlich Kamin-Anschluss-Rohr (Ofenrohr) im südostseitigen Schlafzimmer;

c)Demontage bzw Entfernen sämtlicher Küchen- und Kocheinrichtungen. Diese sind:

-Eine Gas-Kochplatte mit Flüssiggas-Flasche;

-ein Kühlschrank in der südostseitigen Küche rechts neben dem Zugang;

-ein „Sparherd“, eine Nirosta-Spüle;

-ein Unterschrank in der nordwestseitigen Küche

d)Demontage bzw Entfernen der Toilette

e)Demontage bzw Entfernen sämtlicher Schlafmöglichkeiten. Diese sind:

-Ein Doppelbett im Schlafzimmer an der Südostseite;

-eine Couch im Ess-Wohnzimmer;

-ein Einzelbett in der Raumnische, die an die Küche an der Nordwestseite anschließt.

2. Gegen diesen Bescheid hat der Beschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringt er im Wesentlichen Folgendes wörtlich vor: „Der Beschwerdeführer wird in diesem Verfahren durch die Rechtsanwälte Mag. Bernd Widerin und Dr. Ma Sam vertreten. Dr. Hans Widerin hat in dieser Sache lediglich im Auftrag der ausgewiesenen Rechtsanwälte für Recherchezwecke Kontakt mit der Bauverwaltung M (DI A P) bzw der Gemeinde T aufgenommen. Vertretungshandlungen hat er keine gesetzt. Der oben angeführte Bescheid wird seinem gesamten Inhalte nach angefochten. Aus Gründen der Übersichtlichkeit werden die in diesem Verfahren unstrittigen Fakten in chronologischer Reihenfolge wie folgt zusammengefasst: Der Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers im Alleineigentum der Liegenschaften in EZ xxx KG T, M B (kurz: M B.), wurde im August 1971 Alleineigentümer der Maisäß-Grundstücke. Kurz darauf haben M B. und der Beschwerdeführer beschlossen, den Tennteil des Maisäßstalles auf GST-NR XXXX für eine Übernachtungs- und Verköstigungsmöglichkeit der beiden Familien B. und B umzubauen. Zu diesem Zweck holte M B. vor Beginn der Umbauarbeiten bei Bürgermeister Ma B (kurz: Bgm Ma B.) die (mündliche) Zustimmung für die Durchführung dieser Arbeiten ein. Eine schriftliche Urkunde im Sinne der mündlichen Erklärung wurde vom Bürgermeister nicht ausgestellt. Diese Umbauarbeiten waren etwa 1973 abgeschlossen. Seither ist der Stall im Wesentlichen nicht mehr verändert worden.

In den folgenden Jahren hat der Beschwerdeführer „für die Eindeckung und Erhaltung des genannten Maisäßstalles" - wie andere Maisäß-Besitzer - öffentliche Förderungsmittel erhalten (s Schreiben Stand M vom 02.11.2006). Am 27.08.1993 erhielt der Beschwerdeführer eine Aufforderung der Gemeinde T (samt Informationsblatt) zur Anzeigenerstattung im Sinne der Beilage ./D. Er hat die Anzeige am 31.08.1993 an die Gemeinde T retourniert (Beilage ./E) und hiebei sowohl für das Maisäßhaus auf GST-NR YYYY als auch für das Stallgebäude auf GST-NR XXXX die betreffenden Wohnräume bezeichnet. 1993 wurde das Stallgebäude auf GST-NR XXXX bereits seit ca 20 Jahren als „Ferienwohnung" im Sinne der vorgeschriebenen Anzeigenerstattung genutzt. Obwohl seit diesem Zeitpunkt mehr als 30 Jahre verstrichen sind, hat die belangte Behörde - trotz gesetzlicher Verpflichtung - bis heute keinen Untersagungsbescheid erlassen. Die im angefochtenen Bescheid (S 2) angesprochene Verfahrensanordnung der Gemeinde T vom 09.10.2023 (gemeint wohl: vom 07.09.2023) wurde dem Beschwerdeführer nie zugestellt. Sie konnte daher ihm gegenüber auch keine Rechtswirkungen entfalten. Dem angefochtenen Bescheid ging somit (im Ermittlungsverfahren) lediglich der Ortsaugenschein am 06.09.2023 voraus. Der dabei vorgefundene Sachverhalt wurde protokolliert. Hierzu hat der Beschwerdeführer am 24.04.2024 eine Stellungnahme abgegeben. Dass der Beschwerdeführer das Maisäßhaus auf GST-NR YYYY nicht regulär selbst nutzen konnte, ist auf das Faktum zurückzuführen, dass der Wohnraum in diesem Gebäude nur 1,8 m und die Türstockhöhe nur 1,7 m hoch sind, während der Beschwerdeführer 1,82 m groß ist. Die Mieter hingegen waren deutlich kleinere Leute, die mit der vorhandenen Raumhöhe das Auslangen finden konnten. Die belangte Behörde argumentiert im bekämpften Bescheid [S 3 f] ua mit einer Stellungnahme des landwirtschaftlichen Sachverständigen B vom 10.05.2024, wonach es sich beim Ausbau des Maisäß-Stallgebäudes um keine notwendige Baulichkeit im Sinne des § 18 Abs 3 RPG handle. Mit dieser Stellungnahme ist der Beschwerdeführer erstmals im angefochtenen Bescheid konfrontiert worden. Eine inhaltliche Auseinandersetzung des Beschwerdeführers mit der Stellungnahme des Sachverständigen hat daher bisher nicht stattgefunden. Es ist unstrittig, dass für den Umbau des Stallgebäudes auf GST-NR XXXX in den frühen 70er Jahren des vorigen Jahrhunderts kein schriftlicher Bewilligungsbescheid des Bürgermeisters der Gemeinde T vorliegt. Allerdings behauptet die belangte Behörde nicht einmal, dass der seinerzeitige Bgm Ma B. gegenüber M B. keine mündliche Zustimmung zur Ausführung der Arbeiten erteilt hat. Dass der Bürgermeister seine mündliche Zustimmung (entgegen seiner behördlichen Verpflichtung) nicht schriftlich beurkundet hat, kann nicht dem Beschwerdeführer angelastet werden. Der Beschwerdeführer geht davon aus, dass über diese mündliche Vorsprache des M B. beim damaligen Bürgermeister in den Verwaltungsakten der Gemeinde irgendeine schriftliche Notiz angefertigt wurde, die die belangte Behörde bisher allerdings nicht vorgelegt hat. Es wird daher die Einvernahme des Bürgermeisters über diesen amtlichen Vorgang in den Jahren 1971/1972 beantragt. Die belangte Behörde hätte bei richtiger Rechtsanwendung vor allem aus zwei Gründen den angefochtenen Bescheid nicht erlassen dürfen:

Anzeigenerstattung im Jahr 1993 über Initiative und Aufforderung der Gemeinde T. Die belangte Behörde würdigt die Vorgänge anlässlich der von ihr initiierten Anzeigenerstattung (Beilagen ./D und ./E) nur mit einer inhaltsleeren (floskelhaften) Begründung (Seite 4 unten des angefochtenen Bescheides): Sie führt aus, dass „der zur Nutzung als private Ferienwohnung angezeigte Wohnraum im Stallgebäude keinen rechtmäßigen Bestand" aufweise. Die Anzeige sei daher nach dem Gesetz unzulässig gewesen, auch wenn die Behörde die Ferienwohnungsnutzung nicht untersagt habe. Wie oben bereits ausgeführt, ist es unstrittig, dass für den Umbau des Tennteiles des Stallgebäudes auf GST-NR XXXX, KG T, kein schriftlicher Bewilligungsbescheid vorliegt. Andernfalls gäbe es überhaupt keine Veranlassung, das gegenständliche Verfahren zu führen. Die belangte Behörde verkennt offenbar, dass die von ihr initiierte und mit einem entsprechenden Informationsblatt versehene „Anzeigenaktion" exakt jene Sachverhalte geregelt hat, wie sie im gegenständlichen Verfahren verhandelt werden. Im genannten Informationsblatt zum Formular ist ausdrücklich darauf hingewiesen, dass bereits vor dem 01.12.1992 als Ferienwohnung benützte Wohnungen/Wohnräume auch weiterhin ohne Bewilligung als Ferienwohnung benützt werden dürfen. Unter Punkt 2. des Informationsblattes ist ausdrücklich erklärt, dass Wohnungen und Wohnräume, die nicht im gewidmeten Ferienwohngebiet liegen (was hier der Fall ist) und deren Errichtung bzw Nutzung als Ferienwohnung von der Gemeinde nicht bewilligt worden ist, dennoch als Ferienwohnung benützt werden dürfen, wenn sie vor dem 01.12.1992 „baubehördlich bewilligt und vor diesem Zeitpunkt regelmäßig als Ferienwohnungen benützt wurden". Dieser Passus widerspricht in dieser Formulierung der auf dem Informationsblatt eingangs geschilderten Benützungsbewilligung, denn eine baubehördlich bewilligte Ferienwohnung bedurfte keiner (zusätzlichen) Benützungsbewilligung. Dass für das Stallgebäude auf GST-NR XXXX bei der Behörde keine schriftliche Baubewilligung vorliegt, ist nicht weiter verwunderlich. Beide Maisäßgebäude dürften vor rund 200 Jahren errichtet worden sein und die belangte Behörde stellt selbst fest, dass sich auch im Gemeindearchiv - aus welchen Gründen auch immer - keine diesbezüglichen Urkunden befinden. Die in sich selbst widersprüchliche Formulierung des Informationsblattes kann jedenfalls nicht dem Beschwerdeführer angelastet werden. Die belangte Behörde hätte daher bei rechtlich richtiger Würdigung des Sachverhaltes zur Ansicht gelangen müssen, dass die Anzeigenerstattung des Beschwerdeführers im Sinne des Informationsblattes zum Schreiben der Gemeinde T vom 27.08.1993 die Nutzung der Wohnräume im umgebauten Stallgebäude - auch ohne entsprechende Bewilligung - erlaubt ist und die Vorschreibung der „Herstellung des rechtmäßigen Zustandes" keine Rechtsgrundlage hat. Vermuteter Baukonsens: Die belangte Behörde hätte den seit mehr als 50 Jahren bestehenden Umbauzustand beim Maisäßstall im Sinne der Rechtsfigur des „vermuteten Baukonsens" als rechtlich saniert ansehen müssen. Die Bauverwaltung M hat nämlich im Auftrag des Bürgermeisters der Gemeinde S am 17.03.2022 (zur Zahl STG131-…-2022) einen Feststellungsbescheid erlassen, der bei einem mit diesem Verfahren vergleichbaren Sachverhalt den baurechtlich rechtmäßigen Bestand eines Gebäudes anerkannt und damit gesichert hat. Im vorbezeichneten Verfahren (im Gemeindegebiet S) hat die Baubehörde über den baurechtlich rechtmäßigen Bestand eines Alpgebäudes, das ohne jede Baubewilligung errichtet worden war, einen Feststellungsbescheid erlassen. Gegenstand jenes Verfahrens war die Tatsache, dass nach einem Lawinenabgang Einzelbauten von Alpgebäuden ohne jede Bewilligung der Baubehörde durch ein neues Gemeinschaftsgebäude ersetzt worden waren. Der genannte Feststellungsbescheid ist nicht nur der antragstellenden Agrargemeinschaft und 19 Miteigentümern bzw Nachbarn zugestellt worden, sondern auch der Bezirkshauptmannschaft Bludenz. Der Bescheid wurde von keiner Seite bekämpft und ist daher rechtskräftig geworden. Zur Vermeidung von Weitschweifigkeiten beantragt der Beschwerdeführer die Einholung des vorbezeichneten Aktes zur Erörterung der dort getroffenen Entscheidung. Dabei wird sich herausstellen, dass der Sachverhalt im bezeichneten Verfahren (im Gemeindegebiet S) in baurechtlicher Hinsicht einen weitaus gravierenderen Fall zum Gegenstand hatte als der gegenständliche Stallumbau. Da beide Verfahren vom selben Sachbearbeiter geführt wurden, waren ihm Lehre und Rechtsprechung zur Rechtsfigur des vermuteten Baukonsenses geläufig. Die Voraussetzungen für ihre Anwendung lagen daher auch in diesem Fall vor. Als Beweismittel wird das Schreiben des Standes M vom 02.11.2006 vorgelegt. Da der Beschwerdeführer der einzige noch lebende Zeuge für die Vorsprache des M B. beim verstorbenen Bgm Ma B. Anfang der 70er Jahre ist, wird seine Ladung und jene des Bürgermeisters H B beantragt. In der Sache selbst beantragt der Beschwerdeführer

• die Aufhebung des angefochtenen Bescheides und den Auftrag an den Bürgermeister der Gemeinde T, in der Sache neu zu entscheiden;

• eine mündliche Verhandlung sowie die persönliche Ladung der Parteien;

• die amtliche Beischaffung des oben genannten Aktes der Bauverwaltung M im Auftrag des Bürgermeisters der Gemeinde S.“

(Anmerkung des Verwaltungsgerichtes: Die in der Beschwerde angeführten Beilagen und die in der Beschwerde vollständig genannte Aktenzahl bez eines Feststellungsbescheides sind nicht in diesem Erkenntnis abgedruckt).

3. Das Verwaltungsgericht hat eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Folgender Sachverhalt steht fest:

3.1. Der Beschwerdeführer ist Alleingrundeigentümer der GST-NRN YYYY, XXXX und ZZZZ, alle KG T, die sich im G Maisäß-Gebiet befinden.

Das auf GST-NR XXXX, KG T, befindliche verfahrensgegenständliche Maisäß-Stallgebäude wurde vor über 200 Jahren errichtet. Es wurde ursprünglich in der Weise genutzt, als im Untergeschoß Tiere untergebracht waren und im Erdgeschoß ein Heulager war.

Von diesem Bestandsgebäude liegen im Archiv der Gemeinde T weder ein Baubescheid noch bewilligte Plan- und Beschreibungsunterlagen auf. Das Gebäude ist im Ortofoto der 1950er Jahre ersichtlich. Die Baubehörde ist von einem vermuteten Baukonsens im Hinblick auf den rechtmäßigen Bestand des Stallgebäudes ohne Wohnnutzung ausgegangen.

3.2. Zwischen 1971 und 1973 erfolgte ein (bewilligungspflichtiger) Umbau des in Pkt 3.1. genannten Gebäudes durch den Beschwerdeführer und dessen Rechtsvorgänger M B (M B.); dabei wurde im Erdgeschoß des „Tenns“ (von der Behörde im Bescheid als Obergeschoß des Stallgebäudes bezeichnet) eine Wohnung ua mit Küche, Kamin, Ess-Wohnzimmer, Schlafzimmer und einer Toilette (= Plumpsklosett) eingerichtet, welche vom Beschwerdeführer und seiner Familie seitdem als Ferienwohnung genutzt wurde.

Das verfahrensgegenständliche Gebäude befindet sich auf einer Fläche, die im rechtswirksamen Flächenwidmungsplan der Gemeinde T als „Freifläche Landwirtschaft“ ausgewiesen ist.

3.3. Nach den Angaben des Beschwerdeführers habe der damalige Bürgermeister Ma B (Bgm Ma B.) die Baubewilligung vor dem Umbau mündlich gegenüber dem (mittlerweile verstorbenen) M B. erteilt. Im behördlichen Bauakt befindet sich keine Notiz über ein Gespräch zwischen diesen beiden Personen.

Eine schriftliche Baubewilligung betreffend die vorgenommenen Umbauten und betreffend die Verwendungsänderung liegt nicht vor.

3.4. Aufgrund der Novelle des Raumplanungsgesetzes (RPG), LGBl Nr 27/1993, hat der Beschwerdeführer am 31.08.1993 eine Anzeige an die Gemeinde T betreffend das (auf GST-NR YYYY, KG T, befindliche) nicht verfahrensgegenständliche Maisäßhaus und das (auf GST-NR XXXX, KG T, befindliche) verfahrensgegenständliche Stallgebäude (unter Anführung der damaligen jeweiligen Adresse: „G x“) erstattet.

Beim angeführten „Stallgebäude“ (das nunmehr über die Adresse „G xy“ verfügt) wurde der Wohnraum wie folgt beschrieben: „EG Küche, Stube, 2 Kammern“.

Daraufhin hat der damalige Bürgermeister der Gemeinde T mit Schreiben vom 28.04.1994, Zl Y, auf den Wortlaut des Artikel II Abs 2 der Novelle des RPG, LGBl Nr 27/1993, hingewiesen, wonach „vor dem 1.12.1992 baubehördlich bewilligte Wohnungen und Wohnräume, die vor dem genannten Datum nachweislich regelmäßig als Ferienwohnung benutzt wurden, als Ferienwohnung (…) benutzt werden dürfen (…). In Ihrem Falle liegt dem Gemeindeamt T keine rechtskräftige Baubewilligung vor“. (Anmerkung des Verwaltungsgerichtes: Die soeben erfolgte Unterstreichung erfolgte bereits im Schreiben vom 28.04.1994).

3.5. Am 06.09.2023 hat ein behördlicher Ortsaugenschein stattgefunden, bei dem festgestellt wurde, dass das in Pkt 3.1. beschriebene Stallgebäude teilweise zu Wohnzwecken umgebaut wurde.

Mit Verfahrensanordnung vom 07.09.2023, Zl X, wurde der Beschwerdeführer aufgefordert, einen Bauantrag für die nachträgliche Baubewilligung des Umbaus und der Verwendungsänderung des Maisäß-Stallgebäudes (Tenn im OG) auf GST-NR XXXX, KG T, innerhalb eines Monats beim Bürgermeister der Gemeinde T zu stellen.

Die Post AG hat den RSb-Brief, mit dem die Verfahrensanordnung dem Beschwerdeführer übermittelt wurde, mit dem Bemerken retourniert, dass die Sendung „nicht behoben“ wurde. Beim Verteiler der Verfahrensanordnung wurde die Wohnadresse (J x, D) angeführt, an der der Beschwerdeführer laut dem Zentralen Melderegister seit dem 01.06.2019 mit Hauptwohnsitz gemeldet ist.

3.6. Mit dem angefochtenen Bescheid hat der Bürgermeister der Gemeinde T die in Pkt 1. beschriebenen Rückbaumaßnahmen auf der Grundlage des § 40 Abs 1 lit b BauG verfügt. Laut dem Gesetzeswortlaut bedarf es hierfür vorab keiner (behördlichen) Aufforderung, einen Bauantrag zu stellen.

3.7. Mit Bescheid vom 31.07.2024, Zl 031-10-1-04-2024/2024, hat der Gemeindevorstand der Gemeinde T die Nutzung der in Pkt 3.2. erwähnten Wohnung als Ferienwohnung gemäß Art II Abs 4 lit d iVm Abs 2 des Gesetzes über eine Änderung des RPG, LGBl Nr 27/1993 idgF, untersagt.

Dieser Bescheid, welcher ebenso bekämpft wurde (s dazu LVwG-302-11/2024-R6) ist nicht Gegenstand dieses Beschwerdeverfahrens.

3.8. Bezüglich Bauverfahren, die Anfang der 70er Jahre in vergleichbaren Gebieten anhängig waren, befinden sich im Archiv der Gemeinde T Unterlagen, ua auch Baubescheide, zu vergleichbaren Sachverhalten.

4.1. Der in Pkt 3. festgestellte Sachverhalt wird auf Grund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 11.12.2024, und auf Grund der Aktenlage als erwiesen angenommen.

4.2. In der mündlichen Verhandlung gab der Beschwerdeführer im Wesentlichen an, er sei der Alleineigentümer der GST-NRN YYYY, XXXX und ZZZZ, alle KG T. Das (auf GST-NR XXXX, KG T, befindliche verfahrensgegenständliche) Gebäude sei früher ein reines Stallgebäude gewesen, oben sei das Heulager gewesen, unten sei Platz für sechs Stück Vieh gewesen; dieser Platz unten sei unverändert. Im Jahr 1972 sei umgebaut worden. Das Dach sei saniert worden und außen sei ein Schirm angebracht worden. Das Obergeschoss sei ausgebaut worden und zu Wohnzwecken eingerichtet worden; es sei auch ein Kamin eingebaut worden. Jedes Zimmer sei ausgetäfert worden. Es sei kein fließendes Wasser vorhanden. Mangels fließendem Wasser sei ein Plumpsklo im Obergeschoss eingerichtet worden. Es sei auch ein Holzkohleherd eingerichtet worden und es gebe ein zweiflammiges Gasrechaud. Die Wohnung sei vom Beschwerdeführer, seiner Frau und seinem Sohn zu Ferienwohnungszwecken genutzt worden.

Bezüglich des (in der Beschwerde erwähnten) Gespräches zwischen M B. und dem verstorbenen Bgm Ma B. Anfang der Siebzigerjahre teilte der Beschwerdeführer mit, er sei bei diesem Gespräch damals nicht dabei gewesen. Auf die Frage, ob der Beschwerdeführer wisse, was der Inhalt dieses Gespräches gewesen sei, gab dieser bei der Verhandlung an, dass M B. den Inhalt des Gespräches für sich behalten habe, er werde die Bewilligung eingeholt haben. Der Beschwerdeführer wisse nicht, was die zwei miteinander ausgemacht hätten, es sei auch nirgends festgehalten worden. M B. habe dem Beschwerdeführer gesagt, was er umbauen soll, und er habe das Material gebracht. Der Beschwerdeführer habe die fachlichen Arbeiten durchgeführt.

Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers führte in der mündlichen Verhandlung aus, beim verfahrensgegenständlichen Innenausbau handle es sich zweifelsohne um die Schaffung eines Wohnraums, der seit dem Umbau im Jahr 1973 auch als Ferienwohnung – allerdings ausschließlich zur Eigennutzung – im Sinne des RPG genutzt worden sei. Die baubehördliche Bewilligung dieses Innenausbaus in den Jahren 1973/74 sei vom damaligen Bürgermeister der Gemeinde T offenbar nur mündlich erteilt worden. Sollte die Behörde oder das Gericht der Ansicht sein, dass keine formal korrekte Baubewilligung vorliege, sei der gegenständliche Sachverhalt jedenfalls unter die Übergangsbestimmungen aus dem Jahr 1993 zu subsumieren.

Bis auf die Behauptung, M B. werde beim Gespräch mit dem damaligen Bgm Ma B. die (Bau-)Bewilligung mündlich eingeholt haben, sind die Angaben des Beschwerdeführers glaubwürdig. Angesichts dessen wurden die in Pkt 3.1. (ausgenommen der letzte Absatz), die in Pkt 3.2. und die in Pkt 3.3. - erster und letzter Satz - enthaltenen Sachverhaltsfeststellungen getroffen. Im Hinblick auf das Vorliegen einer mündlich erteilten Baubewilligung wird auf die weiteren Ausführungen, insbesondere in Pkt 4.4., verwiesen.

Im Hinblick auf das Vorbringen, wonach der gegenständliche Sachverhalt jedenfalls unter die Übergangsbestimmungen aus dem Jahr 1993 zu subsumieren sei, wird auf die rechtliche Beurteilung in Pkt 6.5. verwiesen.

4.3. Auf die Frage, ob der Behördenvertreter im Archiv der Gemeinde T nachgesehen habe – ob es eine allfällige Notiz des damaligen Bgm Ma B. über ein Gespräch mit M B. gegeben habe –, gab der Behördenvertreter bei der Verhandlung an, dass ihm eine solche Notiz nicht bekannt sei; sie sei nicht im Bauakt der Gemeinde T auffindbar. Natürlich habe der Beschwerdeführer die Möglichkeit, Einsicht in den Bauakt zu nehmen und sich selbst davon zu überzeugen. Im Hinblick auf das Vorbringen bezüglich eines vermuteten Baukonsenses sei anzuführen, dass diese Umbaumaßnahmen nicht so lange zurückliegen würden, dass von einem vermuteten Baukonsens ausgegangen werden könne. Es würden im Archiv der Gemeinde T aus dieser Zeit verschiedene Bauanträge und Bauverfahren aufliegen, die zu diesem Zeitpunkt bereits schriftlich über einen Baubewilligungsbescheid abgewickelt worden seien. Was das Gebäude auf XXXX, KG T, anlange, so handle es sich hierbei um ein Stallgebäude ohne Wohnnutzung.

Es gibt keine konkreten Anhaltspunkte, weshalb an den Angaben des Behördenvertreters gezweifelt werden sollte und da - im Hinblick auf die gegenständliche Bausache - keinerlei konkrete Anhaltspunkte für die Unvollständigkeit des Gemeindearchivs der Gemeinde T vorliegen, wurden die in Pkt 3.1. - letzter Absatz -, die in Pkt 3.3. - zweiter Satz - und die in Pkt 3.8. enthaltenen Sachverhaltsfeststellungen getroffen.

4.4. Im vorliegenden Beschwerdefall steht außer Streit, dass für die Anfang der 70er Jahre durchgeführten Umbaumaßnahmen kein schriftlicher Baubescheid vorliegt. Der Beschwerdeführer ist überzeugt, dass der damalige Bürgermeister der Gemeinde T eine mündliche Baubewilligung erteilt hat. Dieses Vorbringen ist für den Beschwerdeführer nicht weiter hilfreich, da - wie dies bsp aus dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) vom 18.11.2014, 2013/05/0176 (Rechtssatznummer 2), hervorgeht - „selbst eine mündliche Zusage eines baubehördlichen Organs eine schriftliche Baubewilligung nicht zu ersetzen vermag“. Es kann eine Baubewilligung auch nicht durch eine Art konkludentes Verhalten der Bauaufsichtsorgane begründet werden. Von dem her erübrigt es sich, den nunmehr amtierenden Bürgermeister der Gemeinde T zur Frage einzuvernehmen, ob der damalige Bürgermeister zu einer allenfalls mündlich erteilten Baubewilligung eine Notiz verfasst hat. In Anbetracht der soeben zitierten höchstgerichtlichen Judikatur war daher dem diesbezüglichen Beweisantrag keine Folge zu geben.

4.5. Die Sachverhaltsfeststellungen in den Pkt 3.4. bis Pkt 3.6. ergeben sich aufgrund der Aktenlage und aufgrund der Rechtslage.

Die in Pkt 3.7. enthaltenen Sachverhaltsfeststellungen ergeben sich aus dem zur Zl LVwG-302-11/2024-R6 geführten Beschwerdeverfahren nach dem RPG.

4.6. In der Beschwerde wurde die amtliche Beischaffung eines näher genannten Aktes beantragt. Diesem Beweisantrag wurde nicht Folge gegeben, da die Beurteilung eines Baufalles jeweils eine sogenannte Einzelfallentscheidung darstellt und dem Beschwerdeführer – mangels Parteistellung – kein Einsichtsrecht in diesen Akt zukommt. Der genaue Sachverhalt, der zum erwähnten Feststellungsbescheid geführt hat, ist dem Verwaltungsgericht nicht bekannt. Aber auch wenn das Verwaltungsgericht in Kenntnis dieses Sachverhaltes wäre und wenn die erwähnte Entscheidung allenfalls zu Unrecht getroffen worden wäre, bestünde kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (vgl VwGH 22.02.2008, 2007/17/0074, Rechtssatznummer 3).

5.1. Gemäß § 40 Abs 1 BauG, LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 4/2022, hat die Behörde, sofern eine Überprüfung nach § 38 Abs 1 lit a oder b einen Grund zur Beanstandung ergibt, – unabhängig von einem Vorgehen nach § 39 – gegenüber dem Bauherrn alternativ nach lit a oder nach lit b vorzugehen:

a) (…) oder

b) sofortige Verfügung der Herstellung des rechtmäßigen Zustandes mit Bescheid binnen einer angemessen festzusetzenden Frist; § 39 Abs 1 letzter Satz gilt sinngemäß.

5.2. Nach § 2 Abs 1 lit n BauG, idF LGBl Nr 58/2023, ist ein Umbau ua die wesentliche Umgestaltung des Inneren oder Äußeren eines Gebäudes (siehe in diesem Zusammenhang auch VwGH 31.05.1994, 92/05/0065 (Rechtssatznummer 3), wonach „der Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken von Einfluss auf die Feuersicherheit eines Gebäudes und daher bewilligungspflichtig ist“).

Nach § 2 Abs 1 lit p BauG ist eine wesentliche Änderung der Verwendung eines Gebäudes eine Verwendungsänderung, die auf die Zulässigkeit des Gebäudes nach den bau- oder raum-planungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann.

Gemäß § 18 Abs 1 lit a und b BauG, idF LGBl Nr 64/2019, bedürfen einer Baubewilligung die Errichtung oder wesentliche Änderung von Gebäuden sowie die wesentliche Änderung der Verwendung von Gebäuden.

6.1. Die Bestimmung, auf die sich der angefochtene Bescheid stützt (§ 40 Abs 1 lit b BauG), richtet sich auf errichtete bzw durchgeführte Bauvorhaben, die ohne erforderliche Baubewilligung erfolgt sind, und deren Beseitigung (vgl VwGH 24.03.2010, 2008/06/0120, Rechtssatznummer 3).

Ein Beseitigungsauftrag nach § 40 Abs 1 lit b BauG ist zulässig, wenn eine Überprüfung einen Grund zur Beanstandung ergeben hat. Im vorliegenden Fall hat ein Ortsaugenschein stattgefunden (s Pkt 3.5.). Der vorgenommene Umbau des Maisäß-Stallgebäudes und die sodann erfolgte Verwendungsänderung bedürfen jeweils einer Baubewilligung; eine rechtskräftige schriftliche Baubewilligung liegt nicht vor. Aufgrund des Gesetzeswortlautes („…hat die Behörde … vorzugehen“) war die belangte Behörde nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, gegenüber dem Beschwerdeführer, der Bauherr war, nach der soeben zitierten Bestimmung vorzugehen.

6.2. Bezüglich des Vorbringens, wonach eine mündliche Baubewilligung erteilt worden sei, wird auf die Ausführungen in Pkt 4.4. verwiesen.

6.3. Wenn der Beschwerdeführer argumentiert, dass er die Verfahrensanordnung vom 09.10.2023 (gemeint wohl: vom 07.09.2023) nie erhalten habe und diese somit keine Rechtswirkungen entfalten könne, so ist auf den in Pkt 3.5. festgestellten Sachverhalt hinzuweisen. Demnach dürfte die Verfahrensanordnung mit der Hinterlegung rechtswirksam zugestellt worden sein. Aber auch wenn dies nicht der Fall wäre, gilt es zu betonen, dass der angefochtene Bescheid nicht auf der Grundlage des § 40 Abs 2 BauG, sondern gemäß § 40 Abs 1 lit b BauG erlassen wurde; letztere Bestimmung sieht nicht vor, dass vorab eine Verfahrensanordnung zu ergehen hat (vgl dazu Pkt 5.1.). Der diesbezüglich erhobene Einwand trifft daher nicht zu.

6.4. Wie bereits der Verfassungsgerichtshof (VfGH) in seinem Erkenntnis vom 28.09.1995, G18/95, dargelegt hat, „hat der Rechtsnachfolger stets alle mit dem Eigentum an einer Sache verbundenen Pflichten zu übernehmen“ (hier: die Pflicht der rechtzeitigen Einholung einer Baubewilligung für baubewilligungspflichtige Maßnahmen) „und er schon aus diesem Grund die Möglichkeit hat, auf den Erwerb des Eigentums zu verzichten, wenn die damit verbundenen Lasten seiner Meinung nach den aus dem Eigentum zu ziehenden Nutzen übersteigen“).

Laut dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 11.05.2010, 2009/05/0252 (Rechtssatznummer 3), „ist ein Beseitigungsauftrag“ (im dortigen Verfahren: gemäß § 129 Abs 10 Wiener Bauordnung) „stets an den Eigentümer zu richten, dies unabhängig davon, ob er oder seine Rechtsvorgänger oder ein Dritter den konsenswidrigen Zustand herbeigeführt haben“.

Somit trifft es den Beschwerdeführer als nunmehriger Grundeigentümer, wenn bewilligungspflichtige Baumaßnahmen in der Vergangenheit ohne Vorliegen einer schriftlichen rechtskräftigen Baubewilligung durchgeführt wurden. Eine Baubewilligung kann nicht ersessen werden, auch nicht durch langjährigen unbeanstandeten Bestand einer baulichen Anlage. Es gibt im öffentlichen Recht weder eine Ersitzung noch eine Verjährung eines baupolizeilichen Auftrags. Auch wenn bereits seit mehr als fünfzig Jahren das Stallgebäude teilweise zu Wohnzwecken benutzt wurde, ist die Behörde nicht daran gehindert, einen Beseitigungsauftrag zu erteilen; auf die Zeit des Bestandes kommt es nicht an. Auch kann ein rechtswidriges Verhalten keinen Vertrauensschutz genießen (vgl VfGH 03.03.1999, G132/98).

6.5. In Bezug auf das Vorbringen, wonach der Beschwerdeführer fristgerecht im Jahr 1993 die teilweise Nutzung des Stallgebäudes auf GST-NR XXXX, KG T, zu Ferienwohnzwecken gegenüber der Behörde angezeigt habe, ergeben sich folgende Bemerkungen:

Die im Artikel II Abs 2 des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 27/1993, enthaltenen Übergangsbestimmungen lauteten wie folgt:

„Vor dem 01.12.1992 baubehördlich bewilligte Wohnungen und Wohnräume,

a)die vor dem 01.12.1992 nachweislich regelmäßig als Ferienwohnung benutzt wurden oder

b)…,

dürfen als Ferienwohnung im Sinne des § 14 Abs 15 des Raumplanungsgesetzes benutzt werden, wenn der Eigentümer innerhalb eines halben Jahres nach Inkrafttreten des Gesetzes schriftliche Anzeige gemäß Abs 3 an die Gemeinde erstattet und die Gemeinde die Nutzung der Ferienwohnung nicht gemäß Abs 4 untersagt und - bei noch nicht errichteten Wohnungen und Wohnräumen - gemäß Abs 5 festgestellt wird, dass die Verwendung entsprechend dem gemäß lit b eingeräumten Verfügungsrecht zulässig gewesen wäre. Verfügungsrechte, die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen und die nach Inkrafttreten dieses Gesetzes eingeräumt wurden, sind jedenfalls nach § 14 dieses Gesetzes zu behandeln.“

Im Kommentar von Fleisch/Fend zum Raumplanungsgesetz Vorarlberg, S 375 und S 376, wurde der sogenannte Motivenbericht (MB) zu Artikel II Abs 2 der erwähnten Gesetzesnovelle abgedruckt; auszugsweise lautet dieser wie folgt: „Gemäß Art II Abs 2 (lit a und b) durften Wohnungen und Wohnräume, die vor dem 1.12.1992 baubehördlich bewilligt wurden, unter gewissen Voraussetzungen (rechtzeitige schriftliche Anzeige und „Nicht-Untersagung“ der Ferienwohnungsnutzung durch die Gemeinde) weiterhin als Ferienwohnung im Sinne des § 14 Abs 5 RPG idF LGBl Nr 27/1993 benutzt werden. Wenn eine nicht rechtmäßige bestehende Wohnung („Schwarzbau“) gemäß Art II Abs 2 lit a als Ferienwohnung angezeigt wurde, durfte diese Wohnung nicht gemäß Art II Abs 2 lit a als Ferienwohnung benutzt werden. Die Gemeinde hätte zwar die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung gemäß Art II Abs 4 lit d bereits aufgrund der fehlenden Baubewilligung untersagen müssen, die „Nicht-Untersagung“ allein reicht allerdings für die Rechtmäßigkeit einer Nutzung als Ferienwohnung nicht aus, da es sich dabei nur um eine von mehreren Voraussetzungen handelte“.

In Anbetracht des klaren Gesetzeswortlautes und der diesbezüglich klaren Erläuterungen ist das Vorbringen, wonach „1993 das Stallgebäude auf GST-NR XXXX bereits seit ca 20 Jahren als „Ferienwohnung“ im Sinne der vorgeschriebenen Anzeigenerstattung genutzt wurde“, nicht ausreichend. Beim vorgenommenen Umbau des Stallgebäudes handelt es sich um einen sog Schwarzbau, der über keine schriftliche Baubewilligung verfügt. Nur Wohnräume, die vor dem 01.12.1992 baubehördlich bewilligt wurden, durften bei Vorliegen der oben angeführten Voraussetzungen weiterhin als Ferienwohnung im Sinne des § 14 Abs 5 RPG idF LGBl Nr 27/1993 benutzt werden.

Schon in der (Vorarlberger) Landesbauordnung 1962 und im Vorarlberger Baugesetz 1972 war jeweils vorgesehen, dass über einen Bauantrag ein schriftlicher Baubescheid zu erlassen ist.

6.6. Im Hinblick auf die Anfang der 70er Jahre durchgeführten Umbaumaßnahmen wird auch nicht die Ansicht geteilt, wonach von einem vermuteten Baukonsens auszugehen ist: Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes „kommt die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit einer alten Baulichkeit nur dann in Betracht, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich scheint, oder bestimmte Indizien dafür sprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes ist nur dann zu vermuten, wenn der Zeitpunkt der Herstellung desselben so weit zurückliegt, dass, von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht“ (s VwGH 17.12.2018, Ra 2018/05/0264, Rechtssatznummer 1).

Unter Berücksichtigung dieser höchstgerichtlichen Judikatur geht das Verwaltungsgericht davon aus, dass der Zeitpunkt der Umbaumaßnahmen Anfang der 1970er Jahre noch nicht so weit zurückliegt, dass das umgebaute Gebäude als alter Bestand im Sinne dieser Rechtsprechung anzusehen ist (vgl so auch VwGH 11.05.2010, 2009/05/0252, betreffend Baulichkeiten, die um 1940 errichtet wurden; VwGH 26.04.1988, 87/05/0199, wonach „ein während des Zweiten Weltkrieges errichtetes Gebäude nicht als ein alter Bestand zu beurteilen ist“). Die Wahrscheinlichkeit, im Gemeindearchiv der Gemeinde T noch entsprechende Unterlagen (wie einen Baubescheid) aufzufinden, besteht (s dazu den in Pkt 3.8. festgestellten Sachverhalt). Zudem liegen keinerlei konkrete Anhaltspunkte für die Unvollständigkeit des Gemeindearchivs der Gemeinde T vor.

Ein vermuteter Konsens kann aber auch nicht allein deshalb angenommen werden, weil ein Einschreiten der Behörden wegen Konsenslosigkeit bisher nicht erfolgte (vgl VwGH 31.05.1994, 92/05/0065).

7. Zusammenfassend ergibt sich, dass die belangte Behörde zu Recht die Herstellung des rechtmäßigen Zustandes durch den Rückbau der im Obergeschoß des Stallgebäudes (auf GST-NR XXXX, KG T) eingerichteten Wohnung verfügt hat. Eine Rechtswidrigkeit ist beim angefochtenen Bescheid nicht erkennbar. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

8. Es wird darauf hingewiesen, dass der Verwaltungsgerichtshof in seiner (ständigen) Rechtsprechung den Grundsatz entwickelt hat, dass während der Anhängigkeit eines Ansuchens um Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung ein Beseitigungsauftrag nicht zu vollstrecken ist (VwGH 27.01.2009, 2008/06/0153, Rechtssatznummer 2).

Sollte der Beschwerdeführer einen Bauantrag für die nachträgliche Erteilung der Baubewilligung hinsichtlich des vorgenommenen Umbaus und der geänderten Verwendung (eines Teils des Stallgebäudes zu Wohnzwecken) einbringen, ist in Anbetracht der soeben zitierten höchstgerichtlichen Judikatur mit der Vollstreckung dieses Beseitigungsauftrages so lange zuzuwarten, bis dieses Bauverfahren rechtskräftig abgeschlossen ist.

9. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.