Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-318-21/2024-R15

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 24.09.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2024:LVwG.318.21.2024.R15

Begründung

Beschluss

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch den Richter Dr. Reinhold Köpfle über die Beschwerde der M N, W, vertreten durch Scherbaum Seebacher Rechtsanwälte GmbH, Graz, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft B vom 19.02.2024, Zl X, betreffend Versagung der Baubewilligung, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung, den Beschluss gefasst:

Gemäß § 28 Abs 3 zweiter Satz iVm § 31 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde insoweit stattgegeben, als der angefochtene Bescheid aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die BezirkshauptmannschaftB zurückverwiesen wird.

Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof zulässig.

Begründung

1. Mit angefochtenem Bescheid wurde die von der Beschwerdeführerin, vertreten durch die Tilz Partner Bauconsult GmbH, Graz, mit Eingabe vom 07.11.2023 beantragte Baubewilligung für den Umbau der ehemaligen Hotelzimmer a, b, c und d bzw der nunmehrigen Wohnungen W w, W x, W y und W z im ehemaligen Sporthotel „Z“, Z, auf GST-NRN xxxx und yyyy, KG x L und deren Verwendung als Ferienwohnungen gemäß § 28 Abs 2 und 3 des Baugesetzes, LGBl Nr 52/2001 idgF, iVm §§ 16, 16a und 58 des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 39/1996 idgF, versagt.

2. Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringt sie im Wesentlichen vor, dass es die belangte Behörde unterlassen habe, eine mündliche Verhandlung durchzuführen, obwohl dies für die umfassende Erörterung der Sach- und Rechtslage jedenfalls erforderlich gewesen wäre. Die Einreichung des beschwerdegegenständlichen Antrages sei in Abstimmung mit der belangten Behörde erfolgt. Dadurch, dass die belangte Behörde den Antrag nunmehr völlig überraschend abgewiesen habe, ohne der Beschwerdeführerin die Möglichkeit zur Abgabe von Stellungnahmen einzuräumen, habe die belangte Behörde das Recht auf Parteiengehör missachtet und den Bescheid damit mit Rechtswidrigkeit belastet.

Die von der belangten Behörde getroffenen Feststellungen auf den Seiten 3 und 4 des bekämpften Bescheides betreffend die antragsgegenständlichen Baumaßnahmen im Gangbereich seien unrichtig, denn entsprechend der Projektbeschreibung und der Planunterlage handle es sich bei den betreffenden Türen um keine Eingangstüren zu Wohnungen, sondern lediglich um – bereits im Bestand befindliche – dauerhaft unverschlossene Türen, welche mit Einstellung des Hotelbetriebes ihre brandschutztechnische Funktion verloren hätten, heute keine notwendige Auflage erfüllen und im Ergebnis lediglich als optisches Element dienen würden. Darüber hinaus sei der gesamte Gang in wohnungseigentumsrechtlicher Sicht als notwendige Allgemeinfläche zu qualifizieren, sodass eine ausschließliche Nutzung der Beschwerdeführerin bereits aus diesem Grund ausgeschlossen sei. Die Feststellungen, es handle sich um eine „verschlossene“ sowie „faktisch ausschließlich von der Antragstellerin benützte“ Türe seien unrichtig. Dies sei insoweit relevant, als eine Einbeziehung von Gangflächen in die „Zimmer“ der Beschwerdeführerin möglicherweise die Identität der nunmehr verfahrensgegenständlichen Flächen mit den im Rahmen der „93er-Erklärung/Anzeige“ gegenständlich gewesenen Flächen in Zweifel ziehen könne – diese Identität sei jedoch uneingeschränkt gegeben.

Zum bewilligten Bestand:

a. Ausgangslage

Mit der Vlbg RPGNov LGBl Nr 27/1993 habe der Vorarlberger Gesetzgeber die Nutzung bestehender Wohnungen als Ferienwohnungen außerhalb von Ferienwohnungsgebieten verhindern wollen. Es sei am 18.05.1993 kundgemacht worden und am 19.05.1993 in Kraft getreten. Im Mittelpunkt der Novelle seien erweiterte Bestimmungen über Ferienwohnungen gestanden. Die Erweiterung der bestehenden Bestimmungen sei für notwendig erachtet worden, weil der Beitritt Österreichs zum EWR oder zur EG weitgehende Auswirkungen auf den Erwerb von Zweitwohnsitzen mit sich gebracht habe. Außerdem seien in der Zeit vor der Novelle Entwicklungen zu beobachten gewesen, die den fremdenverkehrspolitischen aber auch den allgemein gemeindeentwicklungspolitischen Interessen zuwiderlaufen, nämlich die Änderung der Verwendung von Hotel- und Pensionszimmern bzw -wohnungen in Ferienwohnungen.

Ein wesentlicher Unterschied der neuen Regelung ab dem Jahr 1993 gegenüber der seinerzeitigen Rechtslage vor 1993 habe darin gelegen, dass der Begriff Ferienwohnung seit 1993 alle Wohnungen und Wohnräume erfasse, die zu Erholungszwecken benützt werden. Ausgenommen seien neue Wohnungen und Wohnräume, die Zwecken der gewerblichen Beherbergung von Gästen oder der Privatzimmervermietung dienen. Neu sei auch gewesen, dass nicht nur die Errichtung von Ferienwohnungen, sondern auch die Nutzung von bestehenden Wohnungen und Wohnräumen als Ferienwohnungen einer besonderen Regelung unterzogen worden sei.

b. Zur Übergangsbestimmung der Novelle des Jahres 1993

Mit der Übergangsbestimmung (Art II Abs 2) dieser Novelle wiederum solle verhindertwerden, dass vor Inkrafttreten der Novelle zulässige Nutzungen von Wohnungen und Wohnräumen als Ferienwohnung außerhalb von ausgewiesenen Ferienwohngebieten künftig verboten wären (siehe dazu XXV. LT: RV 17/1993). Im Allgemeinen sei dies der Fall gewesen, wenn solche Wohnungen und Wohnräume vor dem 01.12.1992 (als was auch immer – insbesondere auch im Rahmen des „Zer Modells“ als Hotelzimmer) baubehördlich bewilligt gewesen seien, als Ferienwohnung genutzt worden seien und vom Eigentümer innerhalb eines halben Jahres nach dem Inkrafttreten des Gesetzes, also bis zum 19.11.1993, eine schriftliche Anzeige an die Gemeinde erstattet worden sei.

Aufgrund der Übergangsbestimmung des Art II sei eine (dauerhafte) Nutzung von Wohnungen und Wohnräumen (also: „Hotelzimmern“) als Ferienwohnungen in folgenden Fällen zulässig:

Die 2. Fallgruppe (lit b der Übergangsbestimmung) erfasse Wohnungen und Wohnräume im Zusammenhang mit Gastgewerbebetrieben, an denen deren Nutzern vor dem 01.12.1992 über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehende Verfügungsrechte eingeräumt worden seien (Art II Abs 2 lit b der Novelle). Im Einzelnen sei 1993 erforderlich gewesen, dass folgende Voraussetzungen gegeben seien:

-Die Wohnung und der Wohnraum müsse vor dem 01.12.1992 baubehördlich bewilligt worden sein;

-die Wohnung und der Wohnraum müsse im Zusammenhang mit einem Gastgewerbebetrieb stehen, an dessen „Zimmern“ namentlich genannte Berechtigte nachweislich vor dem 01.12.1992 über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehende Verfügungsrechte eingeräumt worden seien;

-falls vor dem 01.12.1992 an irgendeinem Zimmer des Beherbergungsbetriebes derartige Verfügungsrechte eingeräumt worden seien, seien auch jene im Zusammenhang mit diesen Gastgewerbebetrieben stehenden Wohnungen und Wohnräume von der Übergangsbestimmung erfasst gewesen, an denen spätestens bis zum Inkrafttreten der Novelle entsprechende Verfügungsrechte eingeräumt worden seien;

-Voraussetzung für die Nutzung als Ferienwohnung sei schließlich gewesen, dass die Nutzung dieser Wohnung und Wohnräume als Ferienwohnungen vom Eigentümer innerhalb eines halben Jahres nach Inkrafttreten der Novelle schriftlich der Gemeinde angezeigt worden sei und die Nutzung als Ferienwohnung von der Gemeinde nicht untersagt worden sei (Art II Abs 3 und 4 der Novelle).

All diese Kriterien seien gegenständlich erfüllt worden; folgerichtig sei auch ein entsprechender „Nichtuntersagungsbeschluss“ gefällt worden.

c. Auslegung der Übergangsbestimmung

Die belangte Behörde sehe die Reichweite dieser Erklärung so, dass – dauerhaft – durch diese Erklärung eine weitere Nutzung von „Hotelzimmern“, welche in einen touristischen Betrieb eingegliedert seien, als „Ferienwohnung“ zulässig sei: Mit der über sieben Jahre hinausreichenden Einstellung des touristischen Betriebes solle laut Meinung der belangten Behörde, das raumordnungsrechtliche Recht auf Nutzung dieser Zimmer als „Ferienwohnung“ erlöschen.

Die Beschwerdeführerin sehe hingegen die Wirkung der „93er-Erkläung/Anzeige“ darin, dass mit Zugang des „Nichtuntersagungsbeschlusses“ sich das raumordnungsrechtliche Recht, die von der „93er-Erklärung/Anzeige“ erfassten Zimmer als Ferienwohnung zu nutzen, auf die Dauer des Bestandes des Gebäudes (in welchem diese gelegen sind) „perpetuiert“, dies unabhängig von der Frage des Weiterbestehens oder Nicht-Weiterbestehens eines touristischen Betriebes in diesem Gebäude. Die Aufgabe des touristischen Betriebes berühre nach dieser Auslegung die raumordnungsrechtliche Wirkung der „93er-Erklärung/Anzeige“ nicht; lediglich auf baurechtlicher Ebene ergebe sich diesfalls die Notwendigkeit, die „Nutzungsänderung“ von „Hotelzimmer“ in „Ferienwohnung“ zu beantragen – einem Antrag, dem die Widmungslage nicht entgegengehalten werden könne.

Die Rechtsansicht der belangten Behörde sei im konkreten Fall aus folgenden Gründen verfehlt: Da Art II Abs 6 RPGNov LGBl Nr 27/1993 bei „Mischnutzungen“ sowohl einer touristischen Zimmervermietung als auch der Nutzung als Ferienwohnung ausschließlich auf Wohnungen iSd lit a und nicht auch auf entsprechende Nutzungsrechte an Hotelzimmern iSd lit b verweise, sei bei derartigen Hotelzimmern die Mischnutzung, anders als bei Wohnungen, raumordnungsrechtlich nicht „eingefroren“: eine Aufgabe des Beherbergungsbetriebes führe somit bei Ferienwohnungen, deren zulässige Nutzung sich auf lit b stütze, zu keiner Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten. Derartige Wohnräume seien mit Einstellung jenes Beherbergungsbetriebes, in welchen sie eingebettet gewesen seien, raumordnungsrechtlich zu reinen Ferienwohnungen geworden: Schon der reine Gesetzestext stütze somit alleine die Gesetzesauslegung der Beschwerdeführerin, nicht aber jener der belangten Behörde.

Gemäß Rechtsprechung des VwGH (Ro 2014/06/0081) sei die Übergangsbestimmung des Art II Abs 6 der RPGNov LGBl Nr 27/1993 dahin zu verstehen, dass die im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vlbg RPGNov LGBl Nr 27/1993 rechtmäßig bestandenen Freizeitwohnsitze – bei Zutreffen der weiteren Voraussetzungen der rechtzeitigen Anzeige – zulässigerweise weiterhin als Freizeitwohnsitze verwendet werden können. Eine solche rechtmäßige Verwendung, also eine entweder ausdrücklich zulässige oder zumindest nicht unzulässige, könne sich nun entweder (i) aus raumordnungsrechtlichen Vorschriften oder aber (ii) aus der Baubewilligung ergeben, so etwa, wenn eine raumordnungsrechtlich unzulässige Verwendung als Freizeitwohnsitz auf Grund der Baubewilligung dennoch zulässig gewesen sei. Eine Baubewilligung, die zur Freizeitwohnsitznutzung nichts Explizites enthalte, müsse im Sinne der raumordnungsrechtlichen Vorschriften ausgelegt werden (vgl die zum Tir ROG 1997 ergangene Entscheidung des VwGH vom 28.03.2006, 2005/06/0262).

Wenn also vor 1993 in der Baubewilligung die Nutzung eines Objektes als Ferienwohnung nicht ausdrücklich untersagt gewesen sei, sei die Frage der Zulässigkeit dieser Nutzung nach dem damals gültigen RPG in der Fassung 1973 zu beurteilen.

Zur raumordnungsrechtlichen Zulässigkeit vor dem Jahr 1993 werde ausgeführt, dass gemäß § 14 Abs 6 RPG, LGBl Nr 15/1973, in Kern-, Wohn- und Mischgebieten besondere Flächen festgelegt werden konnten, auf denen bei Vorliegen eines rechtswirksamen Bebauungsplanes (§ 26) auch oder nur Ferienwohnungen errichtet werden durften. Auf anderen als solchen (besonders gewidmeten) Flächen sei es möglich gewesen die Errichtung von Ferienwohnhäusern durch die Gemeindevertretung mit Genehmigung der Landesregierung zu bewilligen, wenn dadurch die Erreichung der (Raumordnungs-)Ziele des § 2 nicht gefährdet gewesen sei. Gemäß § 14 Abs 7 RPG 1973 sei ein Ferienwohnhaus ein Gebäude, das auf Grund seiner Lage, Ausgestaltung und Einrichtung eine Wohnung oder mehrere Wohnungen enthalte, die nicht ständig der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs diene, insbesondere Wohnungen, die nur während des Wochenendes, des Urlaubes, der Ferien oder sonst nur zeitweilig benützt worden seien und nicht unmittelbar zu einem Gastgewerbe gehören.

Das RPG 1973 habe somit ausschließlich die Neuerrichtung von Ferienwohnungen geregelt, nicht aber die Änderung der Nutzung an Objekten im Sinne einer „Einschränkung“ der Nutzung auf (bloße) Ferien und Erholungszwecke. Wenn eine Nutzung der Ferienwohnung vor 1993 also nicht baurechtlich untersagt gewesen sei, sei sie als Folge einer „Nutzungsordnung“ bestehender Objekte somit zulässig gewesen. Die ursprüngliche Baubewilligung vom 05.06.1979 habe hierzu keine Regelung enthalten; folgerichtig sei in Reaktion auf die “93er-Anzeige/Erklärung“ für die verfahrensgegenständlichen Zimmer auch ein „Nichtuntersagungsbeschluss“ gefasst worden.

Das Judikat des Jahres 2014 sei daher nicht „bedingungsgebunden“: Es stelle alleine auf die Zulässigkeit der Nutzung einer Ferienwohnung im Jahr 1993/94 und nicht auf die unveränderte Aufrechterhaltung der damaligen „Zulässigkeitsvoraussetzungen“ ab; dem Judikat sei nicht zu entnehmen, dass eine Einstellung des Hotelbetriebes nach 1993/1994 die mit der „93er-Anzeige/Erklärung“ verbundene Perpetuierungswirkung „beenden“ würde.

Die Rechtsansicht der Beschwerdeführerin sei im Übrigen über mehr als zwei Jahrzehnte durch die Oberbehörde geteilt worden; dass die Oberbehörde ihre diesbezügliche Meinung geändert habe, sei der Beschwerdeführerin nicht bekannt.

Im Gefolge einer Besprechung im Jahr 2012 (also 19/20 Jahre nach Inkrafttreten der Novelle 1992 und 3 Jahre nach Schließung des touristischen Betriebes) sei durch das Amt der Landesregierung bestätigt worden, dass die als solche angezeigten Ferienwohnungen im Objekt des ehemaligen Hotels A (danach Sporthotel Z) nach Meinung des Amtes der Vbg LReg tatsächlich solche seien sowie, dass diese Ferienwohnung mit Abbruch (des Gebäudes) untergehe. Das Amt der Vbg LReg habe damit eindeutig ausgesprochen, dass nach seinem Verständnis die Wirkung einer „93er-Erklärung/Anzeige“ an die Dauer des Bestandes des betreffenden Gebäudes und nicht an die Dauer der Einbettung in einen touristischen Betrieb anknüpfe. Ein Abgehen von der über einen erkennbar sehr langen Zeitraum durch die Oberbehörde vertretenen Rechtsmeinung sei im Übrigen ein Verstoß gegen das auch im Verwaltungsrecht gültige Prinzip von Treu und Glauben.

d. Wirkung vor § 59 RPG idgF

Im Raumplanungsrecht idgF des Jahres 2023 werde auf die Sonderbestimmungen der Novelle 1993 im Rahmen von § 59 „Übergangsbestimmungen“ nicht verwiesen; weder die Erwähnung der Bestimmungen zu Ferienwohnungen in § 59 Abs 4 noch in Abs 23 des § 59 RPG beziehe sich auf die mit entsprechender Anzeige eingetretene „Einzelgestattung“ der Weiternutzung vor 1993 bereits bestehender Ferienwohnungen. § 59 RPG idgF beziehe sich insgesamt stets nur auf „Liegenschaften“ in ihrer Gesamtheit; „vorausbezogene“ Perpetuierungen „alter“ Zulässigkeiten würden von dieser Norm nicht angesprochen. Daraus ergebe sich, dass die „Einzelgestattung“ des Jahres 1993 sich nicht auf die Liegenschaft als solche, auf welcher eine derartig genehmigte Ferienwohnung sich befinde, sondern auf die 1993 (bzw konkret 1994) „einzelgenehmigte“ Ferienwohnung im engeren Sinn beziehe.

Dies wiederrum bedeute, dass der raumordnungsrechtliche Konsens („Genehmigung“) für die Nutzung von Zimmern im ehemaligen Sporthotel Z als Ferienwohnung wirklich auf diese Zimmer beschränkt sei und an der Existenz eben dieser Zimmer anknüpfe – mit diesen Zimmern würde auch die raumordnungsrechtliche Gestattung der Nutzung als Ferienwohnung untergehen: diese „raumbezogene“ Wirkung der „93er-Erklärung/Anzeige“ nehme diese jedoch gänzlich aus dem Anwendungsbereich des § 59 RPG heraus.

Es sei durchaus zuzugestehen, dass die Nicht-Erwirkung der nichtliegenschafts (sondern eben einzelraum-) bezogenen Dauerwirkung der „93er-Erklärung/Anzeige“ eine unplanmäßige Gesetzeslücke darstelle – diese könne aber verfassungskonform nur im Sinne des „Bestandschutzes“ geschlossen werden: habe der Gesetzgeber die Weiterwirkung der Zulässigkeit der Nutzung von „Hotelzimmern“ als Ferienwohnungen an den Weiterbestand eines touristischen Betriebes knüpfen wollen, hätte er dies entweder bei Formulierung der Übergangsbestimmung 1993 oder bei Formulierung des § 59 RPG idgF tun müssen.

Im Falle eines Untergangs des Gebäudes, in welchem sich die durch den Bestand der „93er-Erklärung/Anzeige“ geschützte Wohnung befinde, sei die Neuerlangung einer raumordnungsrechtlichen Bewilligung zur Schaffung einer Ferienwohnung „neu“ auf der prüfungsgegenständlichen Liegenschaft bei gegebener Widmungslage unmöglich: Vor diesem Hintergrund seien auch die Bedenken der belangten Behörde – wonach eine einmal erstattete 93er-Anzeige losgelöst von ihrer konkreten Ausübung einer (gemeint wohl: liegenschaftsbezogenen) Flächenwidmung gleichgesetzt wäre, womit wiederrum der Umgehung des Flächenwidmungsplanes Tür und Angel geöffnet wäre (sowie die der Gemeinde zukommende Planungskompetenz faktisch ausgehöhlt wäre und dies nicht im Sinne der raumplanerischen Ziele läge) – schlicht unrichtig. Die Baubehörde müsse lediglich „Ferienwohnungen“ raumplanerisch als solche respektieren, welche aufgrund der „93er-Erklärung/Anzeige“ ohnedies im Ferienwohnungsverzeichnis dieser Gemeinde erfasst seien.

Damit sei in einem nächsten Schritt zu fragen, was – im raumordnungsrechtlichen Sinne – der Schutzzweck der oben dargelegten Gesetzesstelle sei. Zweck der restriktiven Regelungen betreffend Zweitwohnsitze sei primär die Erhaltung von Wohnraum, welcher der Ortsbevölkerung für die Begründung von Hauptwohnsitzen (sei es als Eigentümer oder als Mieter) zur Verfügung stehe; daneben solle auch der Bestand an gewerblich im Rahmen von Beherbergungsbetrieben Gästen zur Verfügung stehender Raum gegen eine Überführung in Zweitwohnsitze geschützt werden. Der Zweck des Gesetzes sei somit, die Umwandlung von Wohnraum (genützt für Hauptwohnsitze bzw für eine gewerbliche Vermietung an Gäste) in Ferienwohnungen zu verhindern; gleiches gelte für die Absicherung, dass unbebaute Flächen nicht für die Schaffung neuer Ferienwohnungen verwendet werden. Als weiteren Grund könne man die mit Zweitwohnsitzen verbundene Belastung der kommunalen Infrastruktur (zB Kanalnetz, Müllentsorgung etc) ansehen. Unter diesem Aspekt sei vor allem auch die Zahl der Ferienwohnungen relevant – dies insbesondere dann, wenn man unterstelle, dass jede Ferienwohnung über eine eigene Küche mit Abwasch, eine eigene Toilette und eine eigene Nasszelle mit Dusche/Bad verfüge. Ausgehend von diesen Grundüberlegungen komme man zu folgendem Ergebnis: Die – baurechtliche – Widmungsänderung einer als „Hotelzimmer“ genehmigten Ferienwohnung in eine auch im baurechtlichen Konsens als solche bezeichnete Ferienwohnung stehe dann mit den Zwecken der Raumplanung nicht in Widerspruch, wenn zwischen dem – zulässigerweise – als Ferienwohnung genutzten Hotelzimmer und der „Wohnung“ Identität (im nachstehenden Sinn) bestehe.

Die Identität einer oder mehrerer baulich veränderter Ferienwohnungen mit den raumordnungsrechtlich ursprünglich genehmigten Ferienwohnungen sei dann zu bejahen, wenn diese am selben Standort seien (an der gleichen Stelle innerhalb des gleichen, in seinen Außendimensionen nicht wesentlich veränderten Gebäudes), sich die Anzahl der Ferienwohnungen nicht erhöhe (eine Zusammenlegung erscheint unproblematisch), sich die Anzahl der infrastrukturrelevanten Anlagen (insbesondere Toiletten) nicht erhöhe und die baulich veränderten Ferienwohnungen jeweils in Summe nicht größer seien als die korrespondierenden für rechtmäßig erklärten Ferienwohnungen des Jahres 1993, wobei auch dies wohl zulässig sei, wenn durch die Veränderung anderen Nutzungen (Wohnraum für Hauptwohnsitze bzw nicht als Ferienwohnung genutzte Hotelzimmer) kein Raum entzogen werde.

Ausgehend vom oben gegenständlichen Sachverhalt seien sämtliche Hotelzimmer des ursprünglichen Sporthotel Z 1993/1994 als Ferienwohnungen anerkannt worden. Eine Zusammenlegung von solchen Zimmern, deren bauliche Umgestaltung im Inneren und die formelle Veränderung der Nutzung durch Wegfall des Hotelbetriebes (ein Hotelzimmer ohne Hotel sei eben faktisch eine Wohnung) sei nicht als Schaffung neuer Ferienwohnungen iSd RPG, sondern als – raumordnungsrechtlich zulässiger – Umbau bestehender Ferienwohnungen zu qualifizieren.

Ferienwohnungsverzeichnis

Gemäß § 16a Abs 1 RPG habe der Bürgermeister ein Ferienwohnungsverzeichnis zu führen. Darin seien alle Wohnungen und Wohnräume einzutragen, die a) aufgrund einer Widmung nach § 16 Abs 1 oder einer Bewilligung nach § 16 Abs 4 oder b) einer Widmung nach § 16 Abs 1 erster Satz oder einer Bewilligung nach § 16 Abs 1 zweiter Satz oder § 16 Abs 4 idF von LGBl Nr 22/2015 bzw einer gleichlautenden Vorgängerbestimmung oder einer Anzeige gemäß Art II Abs 2 des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 27/1993, als Ferienwohnung genutzt werden dürfen.

Die bescheidgegenständlichen Wohnungen seien in eben jenem Ferienwohnungsverzeichnis eingetragen. Dieses Verzeichnis sei ein Instrument der Raumordnung – im Einklang mit diesem Instrument stehende Bauansuchen könne niemals ein Grund sein, eine Ferienwohnung aus diesem Verzeichnis zu löschen: auch ergebe sich daraus, dass der Gesetzgeber des RPG den durch „93er-Erklärungen/Anzeigen“ legitimierten Ferienwohnungen vom Bestand jener touristischen Betriebe, in welche sie ursprünglich eingegliedert gewesen seien, unabhängigen Bestandschutz geben habe wollen.

Keine Einschränkung durch § 58 RPG

Auch die Bestimmung des § 58 RPG sei durch die belangte Behörde rechtsunrichtig ausgelegt worden. Rechtliche Ausgangslage bezogen auf die Zulässigkeit einer Doppelnutzung von „Hotelzimmern“ nach dem „Zer-Modell“ sei folgende: Räume, welche geeignet seien, dass Menschen darin schlafen, sich waschen, etc seien entweder „Wohnraum“ oder ein Raum in einem touristischen Betrieb. Baurechtlich sei jeder Raum entsprechend seiner überwiegenden Nutzung zu bezeichnen und werde auch in der Baubewilligung entsprechend benannt. Mehrfachbenennungen der Nutzungsbezeichnungen seien baurechtlich nicht vorgesehen; das heiße aber nicht, dass es keine „Mischnutzungen“ gebe. Dies betreffe insbesondere die Schnittstelle zwischen „Wohnen“ und „touristischer Nutzung“ – eine Bezeichnung eines Raumes als Teil eines Wohnhauses hindere die private Zimmervermietung ebenso wenig, wie die Bezeichnung als Hotelzimmer im Rahmen des „Zer-Modells“ eine Nutzung als Ferienwohnung behindert habe (und nach wie vor nicht behindere). Die entsprechende Nutzung müsse nur jeweils in den anwendbaren raumordnungsrechtlichen Bestimmungen Deckung finden.

Es sei nur folgerichtig, dass die raumordnungsrechtliche Bestimmung des § 58 RPG von einer „kontinuierlichen Nutzung“ als Voraussetzung für die Zulässigkeit nicht nur von Zu- und Umbauten sondern auch von baurechtlich „wesentlichen Änderungen in der Verwendung“ spreche, welche zulässig sein solle, sofern sie sich auf eine kontinuierliche Nutzung stützen könne.

Schon der Text des § 58 RPG spreche daher gegen die Rechtsansicht der belangten Behörde: Ein auf der Bestandsregelung aufbauendes Ansuchen um Genehmigung einer „wesentlichen Änderung in der Verwendung“ könne wohl nur dann vorliegen, wenn eine Nutzung raumordnungsrechtlich in der Vergangenheit zulässig gewesen sei, kontinuierlich ausgeübt worden sei und sich zugleich nicht in der Bezeichnung der betreffenden Wohnungen im Rahmen des baurechtlichen Konsenses wiedergespiegelt habe: Wenn die Textierung des alten baurechtlichen Konsenses der alleinig entscheidende Maßstab für die Anwendung der Bestandsregelung gewesen wäre, könne diese zwar Zu- und Umbauten, nicht aber „wesentliche Änderungen in der Verwendung“ decken. Der ausdrückliche Verweis auf die Anwendbarkeit des § 58 RPG auch bei „wesentlichen Änderungen in der Verwendung“ sei somit als Verweis exakt auf die hier gegenständlich gegebene Situation anzusehen. Raumordnungsrechtlich sei seit Errichtung des Hotels in den späten 80er Jahren des 20. Jahrhunderts eine Nutzung der verfahrensgegenständlichen Räume als Hotelzimmer oder als Ferienwohnung zulässig gewesen; die baurechtliche Bezeichnung habe dennoch alleine auf „Hotelzimmer“ und nicht auch auf „Ferienwohnung“ gelautet. Durch die „93er-Erklärung/Anzeige“ sei dieser Zustand der doppelten Zulässigkeit perpetuiert worden – mit dem Bauansuchen 2023 werde nun von den beiden zulässigen Nutzungen eine definitiv aufgegeben und eine Umstellung der Bezeichnung im baurechtlichen Sinn auf die zweite, stets zulässig gewesene, Nutzung als „Ferienwohnung“ begehrt. Voraussetzung dafür sei alleine, dass seit dem Jahr 1993 die Wohnungen durchgängig auch bzw ab 2009 bzw 2014 ausschließlich als Ferienwohnung genutzt worden seien. Entgegen der Ansicht der belangten Behörde liege somit exakt ein Fall der Anwendbarkeit des § 58 RPG bezogen auf dessen Textfolge „wesentliche Änderung in der Verwendung“ vor.

Dem stehe auch die von der belangten Behörde zitierte Entscheidung des VwGH vom 16.02.2022, Ra 2021/06/0207 bis 0208-3 nicht entgegen, indem der VwGH im Umkehrschluss Folgendes gesagt habe: Bei der Beurteilung des § 58 RPG komme es nicht auf die Textierung vorangegangener Baubescheide, sondern auf die (zulässigerweise erfolgte) Verwendung der verfahrensgegenständlichen Räumlichkeit im Zeitpunkt der Erlassung des Flächenwidmungsplanes an.

Da weder der Text der Novelle 1993 noch die Übergangsbestimmung der danach ergangenen weiteren Novellen zum RPG in irgendeiner Weise auch nur andeute, dass die Zulässigerklärung der Nutzung von Hotelzimmern als Ferienwohnungen an den Fortbestand eines touristischen Betriebes geknüpft sei bzw die ursprüngliche zivilrechtliche Vereinbarung mit dem Hoteleigentümer die Grenze der Ausübbarkeit des Rechts auf Nutzung dieser Räumlichkeit als Ferienwohnung bilde, komme es im Lichte des § 58 RPG ausschließlich darauf an, dass durchgängig seit 1993 die konkreten Räume als Ferienwohnungen genutzt worden seien.

Es möge zwar sein, dass seit 2009 bzw seit 2014 durch den Wegfall einer der beiden zuvor zulässig gewesenen Nutzungen eine Rechtspflicht zur Nachziehung des baurechtlichen Konsenses bestanden hätte, es möge auch sein, dass aufgrund der 7-Jahres-Grenze des § 58 RPG im Gebäude des ehemaligen Sporthotel Z ein Tourismusbetrieb nur unter Berücksichtigung der heute gültigen raumordnungsrechtlich Vorgaben wieder eingerichtet werden könnte – beides ändere aber nichts daran, dass iSd § 58 RPG die Nutzung der verfahrensgegenständlichen Räumlichkeit als Ferienwohnung seit 1993 kontinuierlich erfolgt sei und zu keinem Zeitpunkt unterbrochen gewesen sei. Bei einer zulässigen Doppelnutzung (baurechtlich und raumordnungsrechtlich) bei der aber nur einer der beiden zulässigen Nutzungsvarianten sich textlich im Baubewilligungsbescheid wiederspiegle, sei die Einstellung dieser Nutzung unter Aufrechterhaltung der anderen Nutzung nicht als Nutzungsunterbrechung iSd § 58 Abs 4 RPG anzusehen.

Baurechtliche Erwägungen der belangten Behörde

Die belangte Behörde stütze die Untersagung der Baubewilligung ganz überwiegend auf raumordnungsrechtliche Bedenken und äußere keine Widersprüche gegen das Vorarlberger Baugesetz. Einzig der auf Seite 7 aufgegriffene Punkt, wonach „ergänzend erwähnt wird“, dass der Gangbereich zwischen den ehemaligen Hotelzimmern faktisch ebenfalls den Gegenstand des Verfahrens bilde, da er in die Ferienwohnungsnutzung miteinbezogen werden solle, werde von der belangten Behörde moniert. Dabei handle es sich um Allgemeinflächen des Hotels, die nicht Gegenstand der angezeigten Nutzungsvereinbarung gewesen sei. Unter Verweis auf die og Ausführungen sei dies sogar als – raumordnungsrechtlich zulässiger – Umbau bestehender Ferienwohnungen zu qualifizieren. Dies könne jedoch dahingestellt bleiben, denn es erfolge tatsächlich keine Einbindung der Gangflächen in die Wohnungen. Die bereits bestehenden Türen seien permanent unverschlossen und würden keine speziellen Funktionen erfüllen; die Gangfläche sei auch nicht Teil des Bauansuchens.

Ergänzend wurde im Zuge der mündlichen Verhandlung von der Beschwerdeführerin vorgebracht, dass das sog „Zer Modell“ nicht nur unter baurechtlichen und raumordnungsrechtlichen, sondern auch unter zivilrechtlichen Gesichtspunkten wohlwollend bestenfalls als praeter legem begründet anzusehen gewesen sei. Soweit aus den Materialen zur Novelle 1993 ersichtlich, habe der Vorarlberger Landesgesetzgeber genau auf diesen Zustand einer unter mehreren Aspekten rechtlich grenzwertigen Grundlage für die Nutzung von Ferienwohnungen reagieren wollen. Vor dem Hintergrund, dass zuvor über viele Jahre das Zer Modell geduldet worden sei, habe diese Reaktion unter Wahrung des Grundrechts des Eigentums jener Person zu erfolgen, welche auf Grundlage des Zer Modells Rechte bzw Ferienwohnungen erworben habe. Es sei somit bei gegebener Unklarheit der Novelle deren verfassungsmäßige Interpretation nur dahingehend möglich, dass die Rechte der Eigentümer von Ferienwohnungen nach dem Zer Modell zu wahren seien und nur eine Neuschaffung derartiger Wohnungen zu untersagen sei. Ein Rekurrieren auf § 58 RPG in der heute geltenden Fassung sei insofern unzulässig, als diese Gesetzesstelle erst mit der Gesetzesnovelle im Jahr 2015 in der vorliegenden Form in Kraft getreten sei und somit die 1993 erkennbaren Probleme einer Mischnutzung zwischen einerseits echter Ferienwohnung und andererseits touristisch vermietetem Apartment nicht aufzulösen geeignet sei. Dazu komme, dass die letzten zwei ersichtlichen Novellen des RPG in ihren Übergangsbestimmungen auf die Novelle 1993 nicht Bedacht genommen haben.

Wenn es die Intention des Gesetzgebers im Jahr 1993 gewesen wäre, die Nutzungsrechte an einem Gäste-Beherbergungsbetrieb einzuräumen und diese Nutzungsrechte auf die Dauer des Bestandes des Hotels zu befristen, so wäre vom Gesetzgeber bei der Formulierung des Art II Abs 6 dieser Novelle textlich zwischen einer lit a und der lit b zu unterscheiden gewesen. E contrario sei aus der Nichterwähnung der Wortfolge „wie bisher“ in lit b abzulesen, dass der Gesetzgeber des Jahres 1993 genau diese Perpetuierung der Wirkung angestrebt habe. Im Übrigen sei durch die Gemeinde im Jahr 2016 im Gefolge der Novelle 2015 die verfahrensgegenständliche Wohnung im Ferienwohnungsverzeichnis und damit in ein öffentliches Register aufgenommen worden, woraus sich die Rechtsansicht jedenfalls der Ortsgemeinde ablesen lasse.

Die Beschwerdeführerin hat daher den Antrag gestellt, den angefochtenen Bescheid aufzuheben, in der Sache selbst zu entscheiden und die plan- und beschreibungsgemäße Baubewilligung für die Errichtung einer Ferienwohnung durch den Umbau von vier Zimmern im ehemaligen Hotel „Z“, Z zu erteilen; in eventu den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Sache im Hinblick auf Spruchpunkt I zur neuerlichen Entscheidung an die Behörde erster Instanz zurückzuverweisen.

3. In der gegenständlichen Angelegenheit wurde eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Folgender Sachverhalt steht fest:

3.1. Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft B vom 05.06.1979, in der letzten Fassung des Bescheides vom 12.12.1988, Zl Y, wurde die Baubewilligung für das ehemalige Sporthotel „Z“ auf GST-NRN xxxx und yyyy, KG x L erteilt. Es handelte sich dabei um ein Hotel mit 50 Betten, zwei Speisesälen mit insgesamt 16 Sitzplätzen und 14 á-la-Carte-Plätzen.

Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft B vom 27.07.2007, Zl Z, wurde das Brandschutzsanierungskonzept im Hotel „Z“ baupolizeilich genehmigt. Entsprechend den Planunterlagen wurden in den Allgemeinflächen Brandabschnittstüren eingebaut und das zentrale Treppenhaus als gesicherter Fluchtweg ins Freie ausgeführt.

Zuletzt wurde mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft B vom 09.05.2014, Zl A, die Baubewilligung und die gewerberechtliche Genehmigung für Umbaumaßnahmen im Erdgeschoss sowie im 1. und 2. Untergeschoss des Sporthotels „Z“ erteilt. Anstelle des ehemaligen Küchen-, Restaurant- und Speisesaalbereiches wurde im Erdgeschoss und Untergeschoss des ehemaligen Hotels ein Sportgeschäft samt Skiwerkstatt und Skidepot eingerichtet. Im Rahmen des Sportgeschäftes wurde eine kleine Bar für Getränke und Imbisse eingerichtet, von welcher aus auch eine Beschickung der Gästeterrasse erfolgt.

Das Sporthotel „Z“ wird seit dem 04.06.2009 nicht mehr als Hotel betrieben. Der Baukonsens für die ehemaligen Hotelzimmer in den Obergeschossen wurde nie abgeändert. Die baurechtlich zulässige Verwendung dieser Räume ist nach wie vor als Hotelzimmer aufrecht.

Die Grundstücke mit den GST-NRN xxxx und yyyy, KG x L sind im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde L „Baufläche Wohngebiet“ ausgewiesen und weisen keine Zusatzwidmung für Ferienwohnungen aus.

3.2. Zwischen den Rechtsvorgängern der Beschwerdeführerin und der Sporthotel Z GmbH wurden Benützungsvereinbarungen über ausschließliche Nutzungsrechte an einzelnen „Hotelappartements“ abgeschlossen; dies hinsichtlich der Wohnung W W (Zimmer d), am 28.07.1991, W X (Zimmer c) sowie W Y (Zimmer a) am 10.07.1991 und W Z (Zimmer b) am 03.07.1991. Diese Benützungsvereinbarungen sehen folgende Nutzungsrechte an den (vormaligen) Zimmern a, b, c und d bzw Wohnungen W w, W x, W y und W z vor:

„1.1Die Gesellschaft räumt dem Nutzungsberechtigten für die Dauer des Bestandes des Hotels Z das Nutzungsrecht am Hotelappartement Top Nr. ein. […]

1.4. Der Nutzungsberechtigte ist zur Mitbenützung der allgemeinen Flächen und Einrichtungen und der Dienstleistungen des Hotels, wie sie den übrigen Hotelgästen zur Verfügung stehen, berechtigt.

1.5. Der Nutzungsberechtigte ist verpflichtet, die anteiligen Betriebs-, Reparatur- und Erhaltungskosten gemäß den Beschlüssen der Gesellschaft zu bezahlen.

1.6. Macht der Nutzungsberechtigte von seinem Nutzungsrecht nicht selbst Gebrauch, so kann er die Gesellschaft gegen ein pro Saison zu vereinbarendes Entgelt mit der Vermietung zu nachfolgenden Bedingungen beauftragen: […]“

Mit diesen Benützungsvereinbarungen wurden somit Verfügungsrechte eingeräumt, die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen.

Am 17.11.1993 wurden unter anderem die Zimmer a, b, c und d bzw Wohnungen W w, W x, W y und W z im Objekt Sporthotel Z gemäß Artikel II Abs 2 und 3 des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl 27/1993, bei der Gemeinde L Ferienwohnungen angezeigt. Die Gemeinde L hat mit Schreiben vom 17.08.1994 keinen Untersagungsgrund gemäß Artikel 2 Abs 4 lit a – d des Gesetzes über eine Änderung des RPG, LGBl Nr 27/1993, festgestellt und erhob gegen die weitere Nutzung dieser Wohnungen als Ferienwohnungen keinen Einwand.

Seit 1993 wurden die betreffenden Wohnungen der Beschwerdeführerin durchgängig ausschließlich als Ferienwohnungen genutzt. Auch nach Aufgabe des Hotelbetriebes im Jahr 2009 und nach Errichtung eines Sportgeschäftes samt Skiwerkstatt und Skidepot im Erdgeschoss und Untergeschoss des ehemaligen Hotels im Jahr 2014 wurden die Wohnungen weiterhin ausschließlich als Ferienwohnungen genutzt.

Die Hotelzimmer sind parifiziert und wurde an ihnen Wohnungseigentum begründet. Mit Kaufvertrag vom 26.09.2016, abgeschlossen zwischen der Sporthotel Z, Mag. A S und der Beschwerdeführerin, wurden der Beschwerdeführerin die Nutzungsrechte an den Wohnungseigentumseinheiten W w, W x, W y und W z übertragen. Die Beschwerdeführerin ist grundbücherliche Eigentümerin der (vormaligen) Zimmer a, b, c und d bzw Wohnungen W w, W x, W y und W z.

3.3. Mit Eingabe vom 07.11.2023 beantragte die Beschwerdeführerin die Erteilung der Baubewilligung für die Verwendung der Zimmer a, b, c und d bzw der Wohnungen W w, W x, W y und W z der og Liegenschaft als Ferienwohnung (Zweitwohnsitz) samt ergänzender baulicher Anpassungen.

Die Bau- und Projektbeschreibung des beantragten Bauvorhabens, eingebracht als Vorabzug bei der belangten Behörde mit E-Mail vom 24.10.2023, lautet wie folgt:

„Beim bestehenden Objekt handelt es sich um einen ehemaligen Beherbergungsbetrieb, dessen 27 Zimmer bereits vor 1992 regelmäßig als eigenständige Ferienwohnungen mit jeweils vorhandenen Wasch- und Kochgelegenheiten (Kühlschrank, Herdplatte) genutzt wurden. Die bestehenden Wohnungen sind als ursprünglich als Hotelzimmer in einem Beherbergungsbetrieb baurechtlich genehmigt worden. Gemäß der im Jahr 1993 erfolgten Gesetzesänderung in der Raumordnung wurde nach einer ordnungsgemäßen Mitteilung an die Gemeinde die Nutzung der vorhandenen Hotelzimmer als Ferienwohnungen nicht untersagt. Diese Nutzungsrechte an ehemaligen Hotelzimmern als Ferienwohnung sind als „Einzelgestattungen“ zu beurteilen, wobei die Identität des baubehördlichen Konsens zum Zeitpunkt der Anzeige der Verfügungsrechte zur Nutzung als Ferienwohnung aufbaut.

Erläuternd wird festgehalten, dass sich die Identität der baulich genehmigten Räumlichkeiten nicht geändert hat und auch nach Aufgabe des Beherbergungsbetriebes 1999 den raumordnungsrechtlich ursprünglich genehmigten Ferienwohnungen entspricht, da

1. diese am gleichen Standort sind (an der gleichen Stelle innerhalb des gleichen, in seinen Außendimensionen nicht wesentlich veränderten Gebäudes)

2. sich die Anzahl der Ferienwohnungen nicht erhöht hat

3. sich die Anzahl der infrastrukurrelevanten Anlagen (insbesondere Toiletten) nicht erhöht

4. die veränderten Ferienwohnungen in Summe nicht größer sind als die Summe der für rechtmäßig erklärten Ferienwohnungen des Jahres 1993

5. die Räumlichkeiten bereits vor dem Jahr 1992 als Ferienwohnung genutzt wurde und eine solche Nutzung seither unverändert aufrecht geblieben ist

Das vorliegende Ansuchen betrifft nun den Umbau (innerer Umbau) dieser bestehenden Wohnungen im 2. Obergeschoss mit den Nummern a, b, c und der Nummer c. Die Wohnungen sollten einem zeitgemäßen Wohnungsstandard umgestaltet werden und müssen daher konstruktiv geringfügig baulich angepasst werden um angemessen nutzbar zu bleiben.

Die zukünftige Nutzung der Wohnung ist die als „Ferienwohnung“ (Zweitwohnsitz); eine Nutzung zu Zwecken der touristischen Vermietung wird nicht erfolgen.

Die Summe der Nutzflächen bleibt unverändert, die von den Wohnungen umfasste Erschließungszone ist Allgemeinfläche und ist mit einer Brandschutztüre (EI30) vom Stiegenhaus abgetrennt.“

In baulicher Hinsicht sind folgende Baumaßnahmen antragsgegenständlich:

Im Zimmer a (W y) wird die Trennwand zu Zimmer b (W z) teilweise entfernt und auf diese Weise zusammengelegt. Zudem werden Zwischenwände entfernt und Zwischenwände neu errichtet, um ein Schlafzimmer und ein Wohnzimmer einzurichten. Durch das Wohnzimmer erfolgt die oben erwähnte Zusammenlegung der Zimmer mittels Durchgang. Das alte Bad und WC werden abgebrochen und ein neues Bad eingerichtet. Es erfolgt ein Einbau einer neuen Dusche mit Zugang von Zimmer a (W y).

Im Zimmer b (W z) wird die Eingangstüröffnung vergrößert und die Trennwand zu Zimmer a (W y) teilweise entfernt. Weiters werden Zwischenwände entfernt und eine neue Zwischenwand errichtet, um eine Küche und ein Esszimmer einzurichten. Das alte Bad und WC werden abgebrochen. Es erfolgt ein Einbau einer neuen Dusche (Zugang über Zimmer a).

Im Zimmer c (W x) werden Zwischenwände teilweise entfernt und neue Zwischenwände errichtet. Das alte Bad und WC werden abgebrochen und es werden ein neues Bad, ein WC und ein Waschraum errichtet.

Im Zimmer d (W w) werden die Eingangstüren vergrößert, die Zwischenwände teilweise entfernt und neue Zwischenwände errichtet. Das alte Bad wird abgebrochen und ein neues Bad, ein neues WC (getrennt) sowie ein Waschraum errichtet.

4. Dieser Sachverhalt wird auf Grund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere auf Grund des vorgelegten Verwaltungsaktes sowie der mündlichen Verhandlung als erwiesen angenommen. Der Sachverhalt ist soweit auch unbestritten.

5.1. Die hier maßgebenden Bestimmungen des Baugesetzes und des Raumplanungsgesetzes lauten wie folgt:

§ 18 Baugesetz (BauG), LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 64/2019, lautet auszugsweise:

„Bewilligungspflichtige Bauvorhaben

(1) Einer Baubewilligung bedürfen

a) die Errichtung oder wesentliche Änderung von Gebäuden; ausgenommen sind jene kleinen Gebäude, die nach § 19 lit a bis c nur anzeigepflichtig sind, weiters Gebäude, soweit es die Verwendung für den Betrieb eines Gastgartens betrifft und die insofern nach § 19 lit d nur anzeigepflichtig sind;

b) die wesentliche Änderung der Verwendung von Gebäuden, ausgenommen ist die Ver-

wendung für den Betrieb eines Gastgartens, die nach § 19 lit d nur anzeigepflichtig ist;

[…]“

§ 2 BauG, LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 58/2023, lautet auszugsweise:

„Begriffe

(1) Im Sinne dieses Gesetzes ist

[…]

p) wesentliche Änderung der Verwendung eines Gebäudes: eine Verwendungsänderung, die auf die Zulässigkeit des Gebäudes nach den bau- oder raumplanungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann; die Verwendung eines Gebäudes als Betriebsstätte nach Wettenrecht unter Einsatz von Wettterminals oder als Betriebsstätte für dem Glücksspielmonopol unterliegende Ausspielungen mit Glücksspielautomaten oder mit Video Lotterie Terminals gilt bereits dann als wesentliche Änderung, wenn die bestehende Baubewilligung diese Verwendung nicht ausdrücklich zulässt; […]“

§ 28 BauG, LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 4/2022, lautet auszugsweise:

„Baubewilligung

[…]

(2) Die Baubewilligung ist zu erteilen, wenn das Bauvorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entspricht und auch sonst öffentliche Interessen, besonders solche der Sicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs, des Denkmalschutzes, der Energieeinsparung und des haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden (§ 2 Abs 3 lit a Raumplanungsgesetz), nicht entgegenstehen.

(3) Die Baubewilligung ist zu versagen, wenn die im Abs 2 für eine Bewilligung genannten Voraussetzungen nicht gegeben sind und auch durch Befristungen, Auflagen oder Bedingungen gemäß § 29 nicht erfüllt werden können. […]“

§ 16 Raumplanungsgesetz (RPG), LGBl Nr 39/1996, idF LGBl Nr 57/2023, lautet auszugsweise:

„Ferienwohnungen, Begriff

(1) Als Ferienwohnung gelten Wohnungen oder Wohnräume, die nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen, sondern während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken nur zeitweilig benützt werden. […]“

§ 16a RPG, idF LGBl Nr 57/2023, lautet auszugsweise:

„Ferienwohnungen, Errichtung und Nutzung

(1) In Kern-, Wohn- und Mischgebieten (Grundwidmung) können mit Widmung besondere Flächen festgelegt werden, auf denen bei Vorliegen eines rechtswirksamen Bebauungsplanes (§ 28) auch oder nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen. […]

(2) Die Errichtung bzw. die Nutzung von Wohnungen oder Wohnräumen als Ferienwohnung ist – abgesehen von der Ausnahme nach Abs 3 – nur zulässig, wenn die Voraussetzungen des Abs 1 erfüllt sind. […]“

§ 58 RPG, LGBl Nr 39/1996, idF LGBl Nr 57/2023, lautet auszugsweise:

„Bestandsregelung

(1) Soweit die Abs 2 und 3 nichts anderes bestimmen, dürfen an Gebäuden oder Gebäudeteilen, deren Bestand oder Verwendung dem Flächenwidmungsplan widerspricht, Zu- und Umbauten und wesentliche Änderungen in der Verwendung trotz der widersprechenden Widmung durchgeführt werden, wenn sie der Weiterführung der zur Zeit der Erlassung oder Änderung des Flächenwidmungsplanes rechtmäßig ausgeübten oder einer sonst raumplanungsrechtlich rechtmäßig ausgeübten Nutzung dienen, dadurch keine wesentlichen zusätzlichen Gefahren oder Belästigungen für die Einwohner entstehen und der Gebietscharakter nicht gestört wird. Die Gesamtgeschossfläche darf keinesfalls über das Ausmaß von 50 % der bei der Erlassung oder Änderung des Flächenwidmungsplanes oder der bislang sonst raumplanungsrechtlich rechtmäßig bestehenden Gesamtgeschossfläche erweitert werden. […]“

Artikel II des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 27/1993, idF LGBl Nr 34/1996, lautet auszugsweise:

„Übergangsbestimmung

Vor dem 1.12.1992 baubehördlich bewilligte Wohnungen und Wohnräume,

a)die vor dem 1.12.1992 nachweislich regelmäßig als Ferienwohnung benutzt wurden oder

b)im Zusammenhang mit Gastgewerbebetrieben, in denen nachweislich vor dem 1.12.1992 über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehende Verfügungsrechte eingeräumt wurden,

dürfen als Ferienwohnung im Sinne des § 14 Abs 15 Raumplanungsgesetzes benutzt werden, wenn der Eigentümer innerhalb eines halben Jahres nach Inkrafttreten des Gesetzes schriftliche Anzeige gemäß Abs 3 an die Gemeinde erstattet und die Gemeinde die Nutzung der Ferienwohnung nicht gemäß Abs 4 untersagt und – bei noch nicht errichteten Wohnungen und Wohnräumen – gemäß Abs 5 festgestellt wird, dass die Verwendung entsprechend dem gemäß lit b eingeräumten Verfügungsrecht zulässig gewesen wäre. Verfügungsrechte die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen und die nach Inkrafttreten dieses Gesetzes eingeräumt wurden, sind jedenfalls nach § 14 dieses Gesetzes zu behandeln.

[…]“

5.2. Bewilligungspflichtiges Bauvorhaben

Das gegenständliche Bauvorhaben zielt darauf ab, die derzeit als Hotelzimmer konsentierten Wohnungseinheiten umzubauen und die Verwendung dahingehend abzuändern, dass diese (ausschließlich) als Ferienwohnung genutzt werden.

Die Errichtung oder wesentliche Änderung von Gebäuden sowie die wesentliche Änderung der Verwendung von Gebäuden bedürfen einer Baubewilligung (§ 18 Abs 1 lit a und b BauG).

Laut Motivenbericht zur Regierungsvorlage zum Baugesetz in der Stammfassung Blg Nr 5/2001 27. LT, kann die wesentliche Änderung der Verwendung eines Gebäudes mit einer wesentlichen Änderung des Gebäudes (im Sinne einer technischen Bauführung) einhergehen, muss es aber nicht: es kann zB ein Wohngebäude umgebaut und eine betrieblichen Verwendung zugeführt werden (diesfalls besteht Bewilligungspflicht nach § 18 Abs 1 lit a und lit b); es kann aber auch zB eine bisher als Hauptwohnsitz verwendete Wohnung – ohne gleichzeitigen Umbau – als Ferienwohnung verwendet werden (diesfalls besteht Bewilligungspflicht nur nach § 18 Abs 1 lit b).

Ob eine Verwendungsänderung vorliegt ist nicht anhand der zuvor gegebenen tatsächlichen Verwendung zu beurteilen, sondern aufgrund des ursprünglich bewilligten Verwendungszwecks (VwGH 27.01.2011, 2010/06/0238).

Unbestritten liegt im vorliegenden Fall auch trotz Beendigung des Hotelbetriebes im Jahr 2009 ein Baukonsens zur Verwendung der gegenständlichen Zimmer als Hotelzimmer vor. Die Nutzung der gegenständlichen Zimmer zu Ferienwohnungszwecken kann auf die Zulässigkeit des Gebäudes nach den bau- oder raumplanungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein, weshalb es sich um eine wesentliche Verwendungsänderung handelt, die bewilligungspflichtig ist (§ 18 Abs 1 lit b BauG). Da die Wohnungen zusätzlich entsprechend umgebaut werden sollen, besteht darüber hinaus eine Bewilligungspflicht nach § 18 Abs 1 lit a BauG.

Damit die Baubewilligung erteilt werden kann, muss das Bauvorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entsprechen (§ 28 Abs 2 BauG).

Die raumplanungsrechtlichen Vorschriften umfassen das Raumplanungsgesetz, die hiezu ergangenen Verordnungen (zB Bausperren, Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan, Verordnungen nach den §§ 31 bis 34) sowie Genehmigungen und Ausnahmebewilligungen nach dem RPG, die für die Zulässigkeit des Bauvorhabens unmittelbar von Bedeutung sind (Motivenbericht zur Regierungsvorlage zum Baugesetz in der Stammfassung Blg Nr 45/2001 27. LT).

Gemäß § 16a Abs 2 RPG ist die Errichtung oder Nutzung von Wohnungen oder Wohnräumen als Ferienwohnung nur dann zulässig, wenn die Voraussetzungen nach Abs 1 vorliegen, also eine entsprechende Widmung im Flächenwidmungsplan vorhanden ist.

Da die von der Bauführung betroffenen Grundstücke GST-NRN xxxx und yyyy, KG x L im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde L „Baufläche Wohngebiet“ ausgewiesen sind und eine Widmung iSd § 16a Abs 1 RPG, indem besondere Flächen festgelegt werden können, auf denen bei Vorliegen eines rechtswirksamen Bebauungsplanes (§ 28) auch oder nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen, nicht vorliegt, steht das Bauvorhaben im Widerspruch zum Flächenwidmungsplan.

Das Bauvorhaben entspricht somit nicht den raumplanungsrechtlichen Vorschriften, indem die Verwendung der gegenständlichen Wohnungen als Ferienwohnung dem Flächenwidmungsplan widerspricht. Für das beantragte Bauvorhaben kommt daher lediglich die Bestandsregelung gemäß § 58 RPG in Betracht.

5.3. Zur Anwendbarkeit der Bestandsregelung

Die Regelung des § 58 Abs 1 RPG kommt nur dann zur Anwendung, wenn folgende Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:

1. Es müssen sowohl das bestehende Gebäude / die bestehende Wohnung bzw dessen Verwendung als auch der Zubau, Umbau oder die wesentliche Änderung in der Verwendung (im Folgenden: Bauvorhaben genannt) dem Flächenwidmungsplan widersprechen.

2. Das Bauvorhaben muss entweder der Weiterführung der zur Zeit der Erlassung oder Änderung des Flächenwidmungsplanes rechtmäßig ausgeübten Nutzung oder der Weiterführung einer sonst raumplanungsrechtlich rechtmäßig ausgeübten Nutzung dienen.

3. Durch das Bauvorhaben dürfen keine wesentlichen zusätzlichen Gefahren oder Belästigungen für die Einwohner entstehen und der Gebietscharakter zerstört werden.

4. Schließlich darf durch das Bauvorhaben die Gesamtgeschossfläche keinesfalls über das Ausmaß von 50 % der bei der Erlassung oder Änderung des Flächenwidmungsplanes oder der bislang sonst raumplanungsrechtlich rechtmäßig bestehenden Gesamtgeschossfläche erweitert werden (Motivenbericht Blg 35/2014 30. LT).

Wie unter Punkt 3. festgestellt, liegt ein Baukonsens für die Verwendung des gegenständlichen Gebäudes auf GST-NRN xxxx und yyyy, KG x L als Hotelbetrieb vor. Beantragt wurde, die als Hotelzimmer konsentierten Wohnungen ausschließlich als Ferienwohnungen zu nutzen und dafür die Wohnungen umzubauen. Dieses Bauvorhaben stellt eine wesentliche Verwendungsänderung und einen Umbau dar und widerspricht – mangels entsprechender Widmung (siehe Punkt 5.2.) – dem Flächenwidmungsplan.

Dabei kommt eine wesentliche Verwendungsänderung iSd § 58 Abs 1 RPG dann in Frage, wenn es zwei rechtmäßige Nutzungen in einem Gebäude gibt. Besteht beispielsweise ein Gebäude aus einem Gasthaus und einer Wohnung, können entweder die Räume des Gasthauses als Wohnung oder die Räume der Wohnung als Gasthaus umgenutzt werden (Fleisch/Fend, Raumplanungsgesetz Vorarlberg, 345).

Für die Anwendbarkeit des § 58 RPG muss das Bauvorhaben (im gegenständlichen Fall der Umbau sowie die Verwendungsänderung) des Weiteren der Weiterführung einer sonst raumplanungsrechtlich rechtmäßig ausgeübten Nutzung dienen.

Den Rechtsvorgängern der Beschwerdeführerin wurden mittels Benützungsvereinbarungen folgende Nutzungsrechte an den (vormaligen) Zimmern a, b, c und d bzw Wohnungen W w, W x, W y und W z eingeräumt:

„1.1Die Gesellschaft räumt dem Nutzungsberechtigten für die Dauer des Bestandes des Hotels Z das Nutzungsrecht am Hotelappartement Top Nr. ein. […]

1.4. Der Nutzungsberechtigte ist zur Mitbenützung der allgemeinen Flächen und Einrichtungen und der Dienstleistungen des Hotels, wie sie den übrigen Hotelgästen zur Verfügung stehen, berechtigt.

1.5. Der Nutzungsberechtigte ist verpflichtet, die anteiligen Betriebs-, Reparatur- und Erhaltungskosten gemäß den Beschlüssen der Gesellschaft zu bezahlen.

1.6. Macht der Nutzungsberechtigte von seinem Nutzungsrecht nicht selbst Gebrauch, so kann er die Gesellschaft gegen ein pro Saison zu vereinbarendes Entgelt mit der Vermietung zu nachfolgenden Bedingungen beauftragen: […]“

Mit diesen Benützungsvereinbarungen wurden somit Verfügungsrechte eingeräumt, die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen. Diese Nutzungsrechte sind der Beschwerdeführerin mit Kaufvertrag vom 26.09.2016 übertragen worden.

Wie unter Punkt 3.2. festgestellt, erfolgte im Jahr 1993 bei der Gemeinde L Anzeige von Ferienwohnungen der (vormaligen) Zimmer a, b, c und d gemäß Übergangsbestimmung des Artikel II Abs 2 lit b der Raumplanungsgesetznovelle, LGBl Nr 27/1993. Dabei dürfen vor dem 01.12.1992 baubehördlich bewilligte Wohnungen und Wohnräume im Zusammenhang mit Gastgewerbebetrieben, in denen nachweislich vor dem 01.12.1992 über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehende Verfügungsrechte eingeräumt wurden, weiterhin als Ferienwohnung genutzt werden. Die gegenständliche Ferienwohnungsnutzung der betroffenen Wohnräume wurde von der Gemeinde L nicht untersagt.

Nach den mehrfach erfolgten Änderungen der Ferienwohnungsbestimmungen dürfen Wohnungen bzw Wohnräume aus raumplanungsrechtlicher Sicht bei Vorliegen einer Anzeige gemäß Art II Abs 2 des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 27/1993, als Ferienwohnung iSd § 16 Abs 2 RPG [neu § 16 Abs 1 RPG, idF LGBl Nr 57/2023] genutzt werden (Fleisch/Fend, Raumplanungsgesetz Vorarlberg, 150).

Durch die im Jahr 1993 erfolgte Anzeige der Ferienwohnungsnutzung gemäß Art II Abs 2 lit b des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 27/1993, besteht eine sonst raumplanungsrechtlich rechtmäßig ausgeübte Nutzung iSd § 58 RPG (Motivenbericht Blg 35/2014 30. LT). Diese raumplanungsrechtlich rechtmäßig ausgeübte Nutzung besteht in der Nutzung der betreffenden Hotelzimmer als Ferienwohnungen iSd des § 16 Abs 2 RPG.

Es stellt sich allenfalls die Frage, wie sich die Aufgabe des Hotelbetriebes im Jahre 2009 auf die (sonst) raumplanungsrechtlich rechtmäßig ausgeübte Ferienwohnungsnutzung ausgewirkt hat und ob die Ferienwohnungsnutzung ohne den Gastgewerbebetrieb bestehen blieb und somit iSd § 58 RPG weitergeführt werden kann.

5.4. Zur Auslegung des Art II Abs 2 lit b der RPG Novelle 1993, LGBl Nr 27/1993

Aus dem Gesetzeswortlaut des Art II Abs 2 lit b der RPG Novelle 1993, LGBl Nr 27/1993, ist lediglich ableitbar, dass baubehördlich bewilligte Wohnungen und Wohnräume im Zusammenhang mit Gastgewerbebetrieben, an denen über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehende Verfügungsrechte eingeräumt wurden, weiterhin als Ferienwohnung benützt werden dürfen, sofern diese Verfügungsrechte nachweislich vor Inkrafttreten des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes eingeräumt wurden.

Der Gesetzgeber stellt somit lediglich auf den Zeitpunkt ab, zu dem die zulässige Ferienwohnungsnutzung vorliegen musste. Wie auch der VwGH in seinem Erkenntnis vom 11.09.1997, 97/06/0151, zu den Verfügungsrechten ausgeführt hat, die vor dem 01.12.1992 eingeräumt wurden, „muss im Lichte des Zweckes dieser Übergangsbestimmung, bisher bestehende (nämlich am Tag vor dem Inkrafttreten der Novelle) Ferienwohnungsnutzungen zu berücksichtigen (vgl die angeführten Erläuterungen zu der RPG-Novelle zu Art II erster Absatz), abgeleitet werden, dass diese zu berücksichtigenden Verfügungsrechte jedenfalls noch am 30.November 1992 bestanden haben müssen, um im Rahmen der genannten Übergangsbestimmung überhaupt von Bedeutung zu sein“; dies ist im gegenständlichen Fall gegeben.

Zum Sinn und Zweck des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 27/1993, wird im Motivenbericht, 17. Beilage im Jahre 1993 des XXV. Vorarlberger Landtages, Folgendes ausgeführt:

Mit LGBl Nr 27/1993 wurden die Ferienwohnungsbestimmungen grundlegend geändert. Mit der Novelle wollte der Landesgesetzgeber die Nutzung bestehender Wohnungen als Ferienwohnungen außerhalb von Ferienwohngebieten verhindern. Ziel des Entwurfes war es sicherzustellen, dass Wohnungen und Wohnräume im Wesentlichen nur dort zu Ferienzwecken verwendet werden, wo eine entsprechende Widmung nach dem Flächenwidmungsplan gegeben ist. Nur in Ausnahmefällen soll die Gemeinde die Möglichkeit erhalten, die Nutzung von Wohnungen und Wohnräumen als Ferienwohnung zu bewilligen, wenn dadurch die Erreichung der im § 2 des Raumplanungsgesetzes genannten Ziele nicht gefährdet werden.

Sowohl nach gemeinde- als auch landesentwicklungspolitischen Zielsetzungen sollte vor allem im Interesse der Erhaltung der derzeitigen Fremdenverkehrsstruktur die Errichtung neuer Ferienwohnungen möglichst verhindert werden. Neben fremdenverkehrspolitischen Überlegungen haben auch die mit der Errichtung von Ferienwohnungen verbundenen infrastrukturellen Probleme (Erschließung durch Wasser, Abwasser, Straßen), insbesondere auch die Tatsache, dass durch Ferienwohngebietswidmungen Bauflächen für Dauerwohnsitze verloren gehen, Gemeinden dazu bewogen, die Ausweisung von Ferienwohnungsgebieten im Flächenwidmungsplan restriktiv zu handhaben. Dies sollte auch für die Zukunft maßgeblich bleiben.

Neben der Öffnung im Bereich des Ausländergrundverkehrs ließen die Umwandlung von Hotelzimmern und Hotelappartements in Ferienwohnungen es für geboten erscheinen, die geltenden raumplanungsgesetzlichen Regelungen betreffend die Ferienwohnungen vorzeitig zu überarbeiten. Im Hinblick auf die Umwandlung von Hotelzimmern und Hotelappartements in Ferienwohnungen waren Entwicklungen zu beobachten, die den fremdenverkehrspolitischen aber auch den allgemein gemeindeentwicklungspolitischen Interessen zuwiderlaufen, nämlich die Änderung der Verwendung von Hotel- und Pensionszimmern bzw –wohnungen in Ferienwohnungen. Ungeachtet der Widmung nach dem Flächenwidmungsplan bzw der baurechtlichen Bestimmungen werden in verschiedensten Zeitungen Ferien- (Zweit-)wohnsitze angeboten. Dies geschieht ua in der Weise, dass der Kauf von Anteilen an Gesellschaften mit beschränkter Haftung, mit denen ein ausschließliches, dauerndes Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung verbunden ist, angeboten wird.

Der Gesetzgeber wollte mit dem Gesetz über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes (Beilage 17/1993) vor allem möglichst die Errichtung neuer Ferienwohnungen einschränken.

Mit der Übergangsbestimmung (Art II Abs 2) dieser Novelle wiederum sollte aber verhindert werden, dass bisher zulässige Nutzungen von Wohnungen und Wohnräumen als Ferienwohnung außerhalb von Ferienwohngebieten künftig verboten wären (siehe dazu Motivenbericht Blg 17/1993 25. LT). Es sollte somit nicht zu einem rückwirkenden Eingriff in bereits bestehende Rechte kommen, indem bisher zulässige Nutzungen von Wohnungen und Wohnräumen als Ferienwohnungen außerhalb von Ferienwohnungsgebieten weiterhin möglich waren.

Der Abs 2 hat die entsprechenden Übergangsbestimmungen für jene Wohnungen zum Inhalt, die vor dem 01.12.1992 nachweislich regelmäßig zu Ferienzwecken verwendet worden sind und für Gastgewerbebetriebe, in denen vor Inkrafttreten dieses Gesetzes nachweislich über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehende Verfügungsrechte an Wohnungen eingeräumt wurden, wobei ein solches Recht vor dem 01.12.1992 eingeräumt worden sein muss (Motivenbericht Blg 17/1993 25. LT).

Die raumplanungsrechtliche Vorschrift des Art II Abs 2 lit b RPG Novelle 1993, LGBl Nr 27/1993, knüpft lediglich an die bisher zulässige Nutzung an, die jedenfalls vor Inkrafttreten dieses Gesetzes eingeräumt worden sein muss. Aus dem Motivenbericht ist nicht ableitbar, dass es der Gesetzgeber beabsichtigt hätte, dass es bei nachträglichem Wegfall des Gastgewerbebetriebes auch zu einem Wegfall der bislang rechtmäßig ausgeübten Ferienwohnungsnutzung kommen soll. Ganz im Gegenteil widerspricht das Weiterbestehen der gegenständlichen Ferienwohnungsnutzung auch bei Wegfall des Gastgewerbebetriebes nicht dem Sinn und Zweck des Gesetzes, dh der Erhaltung der zum Zeitpunkt der Novellierung des Raumplanungsgesetzes bestehenden Fremdenverkehrsstruktur und die Verhinderung der Errichtung neuer Ferienwohnungen. Zudem werden dadurch auch die im Motivenbericht darüber hinaus aufgezählten gemeinde- als auch landesentwicklungspolitischen Zielsetzungen nicht konterkariert, indem mit dem bestehenden Bauvorhaben keine infrastrukturellen Probleme drohen (das Gebäude ist bereits durch Wasser, Abwasser, Straße erschlossen; ein zusätzlicher Ausbau der sanitären Einrichtungen ist nicht geplant).

Dafür, dass eine zulässige Ferienwohnungsnutzung unabhängig von einem allfälligen Wegfall des Gastgewerbebetriebes bestehen bleibt, spricht auch, dass lediglich in Art II Abs 6 des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 27/1993, eine Nutzungseinschränkung für gemäß Art II Abs 2 lit a angezeigte Wohnungen normiert wurde, die – wie bei der Privatzimmervermietung – für kurze Zeit an Gäste überlassen wurden: Diese dürfen im Falle der Nutzung als Ferienwohnung weiterhin nur in der bisherigen Art benutzt werden. Hätte der Gesetzgeber auch die Ferienwohnungsnutzung auf Grundlage des Art II Abs 1 lit b dahingehend einschränken wollen, dass diese mit dem Hotelbetrieb derart zusammenhängt, dass die Ferienwohnungsnutzung bei Aufgabe des Hotelbetriebes untergeht, so hätte er dies entsprechend der Bestimmung zu Kurzzeitvermietungen regeln können.

Der Argumentation der belangten Behörde, dass die in § 58 Abs 1 RPG normierte Voraussetzung, dass die Verwendungsänderung der Weiterführung einer raumplanungsrechtlich zulässigen Nutzung diene, seit dem 04.06.2009, also seit mehr als 14 Jahren, nicht mehr gegeben sei und angesichts des langen Zeitraums nicht mehr von einer Weiterführung einer Nutzung gesprochen werden könne, kann somit nicht gefolgt werden. Unbestritten wurden die verfahrensgegenständlichen Wohnungen seit 1993 ununterbrochen als Ferienwohnungen genutzt. Dies selbst nach Beendigung des Hotelbetriebes am 04.06.2009 und auch nach erfolgtem Umbau auf Grundlage des Bescheides vom 09.05.2014, bei dem die Küchen-, Restaurant- und Speisesaalbereiche in ein Sportgeschäft umgewandelt wurden. Ungeachtet dessen blieb auch der baurechtliche Konsens der betreffenden Wohnräume als Hotelzimmer bis dato ebenso wie die faktische Nutzung als Ferienwohnung unverändert bestehen.

Auf Grundlage der vorgenommenen Auslegung kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber in Art II Abs 2 lit b des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 27/1993, lediglich eine temporäre Nutzung des Hotelzimmers als Ferienwohnung angedacht hat und diese Ferienwohnungsnutzung an die Dauer der Einbettung in einen touristischen Betrieb anknüpfen wollte.

Vielmehr ist unter Zugrundelegung des Gesetzestextes davon auszugehen, dass lediglich bei Abbruch des Gebäudes die Möglichkeit der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung aufgrund einer Anzeige nach den Übergangsbestimmungen der RPG-Novelle 1993 erlischt. Weiters wird die rechtmäßig ausgeübte Nutzung als Ferienwohnung auch dann erlöschen, wenn anstelle der bisherigen Nutzung eine andere baurechtlich genehmigte Nutzung tritt; dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn die bisherige Nutzung als Ferienwohnung (zB Wohnung, die aufgrund einer Anzeige gemäß Art II Abs 2 des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 27/1993, als Ferienwohnung benutzt werden darf) durch eine baurechtlich bewilligte Verwendungsänderung ausgeschlossen wird (zB Baubewilligung, die ausschließlich die Nutzung als Büro zulässt) (Fleisch/Fend, Vorarlberger Raumplanungsgesetz, 352).

Diese Umstände liegen im gegenständlichen Fall nicht vor, sondern wurde die Nutzung der Wohnungen als Ferienwohnungen ununterbrochen aufrechterhalten. Lediglich die (baurechtlich) konsentierte Hotelnutzung wurde durch die Schließung des Hotelbetriebes aufgegeben.

Auch die bislang ergangenen Übergangsbestimmungen deuten in keinster Weise daraufhin, dass die Weiterführung der rechtmäßigen raumplanungsrechtlichen Nutzung von Hotelzimmern als Ferienwohnung an den Fortbestand eines touristischen Betriebes geknüpft sind bzw die in den Benützungsvereinbarungen vereinbarten Nutzungsrechte die Grenze der Ausübbarkeit des Rechts auf Nutzung dieser Räumlichkeiten als Ferienwohnung bilden würden. § 58 Abs 1 RPG stellt lediglich darauf ab, dass die konkreten Räume seit 1993 durchgängig als Ferienwohnung genutzt wurden; dies ist gegenständlich auch der Fall.

Zusammengefasst liegt im gegenständlichen Fall somit eine Weiterführung einer sonst raumplanungsrechtlich rechtmäßig ausgeübten Nutzung iSd § 58 RPG vor.

6. Nach § 28 Abs 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäßArt 130 Abs 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgeblicheSachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 28 Abs 3 zweiter Satz VwGVG kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen, wenn die Behörde die notwendigen Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen hat. Die Behörde ist hierbei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH 26.06.2014, Ro 2014/03/0063) stellt, angesichts des in § 28 VwGVG insgesamt verankerten Systems, die nach§ 28 Abs 3 zweiter Satz VwGVG bestehende Zurückverweisungsmöglichkeit eine Ausnahmevon der grundsätzlichen meritorischen Entscheidungszuständigkeit der Verwaltungsgerichtedar. Vielmehr verlangt das im § 28 VwGVG 2014 insgesamt normierte System, dass von derMöglichkeit der Zurückverweisung nur bei krassen bzw besonders gravierenden Ermittlungs-lücken Gebrauch gemacht wird. Eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen wird daher insbesondere dann in Betrachtkommen, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhalts (vgl § 37 AVG) lediglichvöllig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat. Gleichesgilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwaschwierige oder unliebsame) Ermittlungen unterließ, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden.

Der Zweck eines Ermittlungsverfahrens besteht darin, den für die Erledigung einer Verwaltungssache maßgebenden Sachverhalt festzustellen und den Parteien Gelegenheit zur Geltendmachung ihrer Rechte und rechtlichen Interessen zu geben. Damit sollen insbesondere bereits im behördlichen Verfahren die Verfahrensparteien umfassend in die Lage versetzt werden, hinsichtlich des Tatsachenbereiches entsprechende Beweise anzubieten.

Im gegenständlichen Fall wurde die Baubewilligung für die Errichtung einer Ferienwohnung durch den Umbau von vier Zimmern im ehemaligen Hotel „Z“, Z, GST-NRN xxxx und yyyy, KG L auf Grundlage der §§ 28 Abs 2 und 3 BauG versagt. Die Behörde hat die Versagung der Baubewilligung für die Errichtung allein auf den Umstand gestützt, dass das Bauvorhaben den raumplanungsrechtlichen Vorschriften nicht entspreche und ist aus diesem Grund von einem unzulässigen Bauvorhaben ausgegangen.

Der von der Behörde angenommene Versagungsgrund liegt nicht vor (siehe Punkte 5.3 und 5.4.). Eine gezielte Prüfung, ob alle (weiteren) Voraussetzungen für die Erteilung einer Baubewilligung nach § 28 Abs 2 und § 29 BauG erfüllt sind, ist jedoch noch nicht erfolgt.

Die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg selbst ist weder im Interesse der Raschheit gelegen noch mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden, zumal im Rahmen des Bauverfahrens über das Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen nach dem Baugesetz sowie hinsichtlich fremder Rechte bzw der Interessen von Parteien und Beteiligten bislang keine behördliche Prüfung stattgefunden hat.

Da die Baubehörde daher die Beurteilung, ob die Baubewilligung für das beantragte Bauvorhaben erteilt werden kann, nicht oder allenfalls nur ansatzweise getroffen und damit notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen hat, sieht sich das Landesverwaltungsgericht veranlasst, den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Baubescheides an die Behörde zurückzuverweisen.

Hinsichtlich der Frage der raumplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Erteilung der Baubewilligung für den Umbau der ehemaligen Hotelzimmer a, b, c und d bzw der nunmehrigen Wohnungen W w, W x, W y und W z im ehemaligen Sporthotel „Z“, Z, auf GST-NRN xxxx und yyyy, KG L und deren Verwendung als Ferienwohnung ist sie dabei an die in diesem Beschluss geäußerte Rechtsansicht (insb Punkte 5.3. und 5.4.) gebunden.

7. Die Revision ist zulässig, da im gegenständlichen Verfahren eine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere, weil eine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Frage, ob die Zulässigkeit der Ferienwohnungsnutzung iSd Art II Abs 2 lit b des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 27/1993, an die Dauer der Einbettung in einen touristischen Betrieb anknüpft, fehlt.