Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-301-8/2019-R14

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 09.10.2019
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2019:LVwG.301.8.2019.R14

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch sein Mitglied Mag. Katharina Feuersinger über die Beschwerde der P, S, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Edwin Gantner, Schruns, gegen den Bescheid der Grundverkehrs-Landeskommission vom 03.05.2019, xxx, betreffend die Versagung einer grundverkehrsrechtlichen Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung, zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde Folge gegeben und dem Erwerb der Grundstücke GST-NRn x/x und x/y, KG S, durch die P, S, von G V, S, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 6 Abs 1 lit c des Grundverkehrsgesetzes, LGBl Nr 42/2004, idF LGBl Nr 5/2019, zu dem Zweck, diese Grundstücke als Tauschgrundstücke gegen Grundstücke, die sich zur Realisierung kommunaler, im öffentlichen Interesse liegender Projekte der Marktgemeinde S eignen, zu verwenden, unter folgenden Auflagen erteilt wird:

1. Die Rechtserwerberin hat die Erwerbsliegenschaften GST-NRn x/x und x/y, KG S, innerhalb von sieben Jahren, längstens bis zum 31.12.2026, mit einem Landwirt gegen Ersatzflächen zum Zweck der Realisierung kommunaler, im öffentlichen Interesse liegender Projekte der Marktgemeinde S, zu tauschen.

2. Die Rechtserwerberin hat die Erwerbsliegenschaften GST-NRn x/x und x/y, KG S, bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Erwerbsliegenschaften getauscht sind, an einen Landwirt zu ortsüblichen Bedingungen zu verpachten und dafür zu sorgen, dass dieses Grundstück von diesem Landwirt auch bewirtschaftet wird.

Für die Erteilung dieser Genehmigung ist gemäß § 1 Abs 1 des Verwaltungsabgabengesetzes in Verbindung mit Tarifpost § 43 lit c der Verwaltungsabgabenverordnung, LGBl Nr 78/2014, idF LGBl Nr 19/2019, binnen 14 Tagen ab Zustellung dieses Erkenntnisses eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 54,20 Euro zu entrichten. Die Einhebung erfolgt durch die Grundverkehrs-Landeskommission.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde dem von G V, S, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Edwin Gantner, Schruns, beantragten Rechtserwerb der GST-NRn x/x und x/y, KG S, mit einem Ausmaß von 2.188 m² durch die Beschwerdeführerin die grundverkehrsbehördliche Genehmigung auf Grundlage des § 6 Abs 1 lit a und des § 6 Abs 2 lit g Grundverkehrsgesetz versagt.

2. Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser wird im Wesentlichen vorgebracht, dass der Bescheid der Grundverkehrs-Landeskommission vom 03.05.2019, xxx, seinem gesamten Umfang und Inhalt nach angefochten werde.

A)Unrichtige rechtliche Beurteilung

Das grundverkehrsrechtliche Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes dürfe nicht absolut gelten. Die Grundverkehrsgesetze der Bundesländer würden vielmehr anerkennen, dass auch Rechtserwerb an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Zwecke anderer Nutzungen als der Land- und Forstwirtschaft im öffentlichen Interesse stehen könnten. Die Grundverkehrsgesetze müssten diesen agrarfremden Interessen daher, soweit Rechtserwerbe zu diesen Zwecken nicht schon überhaupt von der Genehmigungspflicht ausgenommen seien, gegenüber den grundverkehrsrechtlichen Interessen durch eigene Genehmigungsvoraussetzungen zum Durchbruch verhelfen. Im Vorarlberger Grundverkehrsgesetz sei ein eigener Genehmigungsgrund parallel zu dieser Generalklausel normiert - § 6 Abs 1 lit c GVG. Die Bestimmung des § 5 Abs 5 GVG führe aus, dass das Interessentenverfahren keine Geltung habe, wenn der Rechtserwerb gemäß § 6 Abs 1 lit c oder Abs 3 zu genehmigen sei. Sei ein Sachverhalt durch besondere Genehmigungsgründe gedeckt, wie dies hier gemäß § 6 Abs 1 lit c bereits ausgeführt worden sei, habe sich die Behörde bei der Begründung ihrer Entscheidung auf diese und nicht auf die Generalklausel zu stützen. Die Generalklausel diene nur als Auffangtatbestand, wenn sich die Genehmigung oder Versagung eines Rechtserwerbes nicht unter einem im Gesetz vertypten besonderen Genehmigungsgrund oder Versagungsgrund subsumieren lasse. Bei richtiger rechtlicher Beurteilung sei sohin ein Interessentenverfahren hinfällig.

Von der belangten Behörde sei zutreffend ausgeführt worden, dass die Marktgemeinde S beherrschend die P bestimme, sodass die kommunalen Interessen sowie insbesondere die Erfüllung der öffentlichen Aufgaben durch den Erwerb gewahrt werden würden. Von der Antragstellerin (gemeint wohl Beschwerdeführerin) sei schlüssig und nachvollziehbar ausgeführt worden, dass die Flächen für die Entwicklung der Marktgemeinde S insbesondere für die gewerbliche Entwicklung, für Wohnzwecke, für die touristische Entwicklung sowie für die strategisch relevante ortsräumliche Entwicklung für sinnvoll erachtet werden würden. Die Marktgemeinde S sei bestrebt, eine aktive Bodenpolitik zu betreiben. Durch den Erwerb dieser Grundstücke könnten diese Interessen, welche als öffentliche Interessen zu werten seien, gewahrt werden. Insbesondere würden von der Marktgemeinde S aufgrund der alpinen Lage immer wieder Tauschflächen benötigt werden, um allenfalls erforderliche Lawinenverbauungen, Wildbachverbauungsprojekte, Steinschlagschutzprojekte etc zu realisieren und durchführen zu können. Der Erwerb dieser Tauschflächen stelle auch eine nachhaltige Sicherung der räumlichen Existenzgrundlage für Landwirte sowie für das Wohnen und für die Wirtschaft sowie die Arbeit einschließlich der bodenabhängigen Lebensmittelerzeugung dar und würden diese Zwecke dadurch gesichert und entsprechend berücksichtigt werden.

Werde der § 6 Abs 1 lit c GVG rechtlich richtig angewendet, so ergebe sich aus den obigen Argumenten, dass das Interesse an der neuen Verwendung jedenfalls überwiege. Hinzu komme der Umstand, dass es durch den Erwerb der gegenständlichen Flächen durch die P nicht zu einem Entzug der landwirtschaftlichen Nutzung dieser Grundstücke in absehbarer Zeit komme. Es sei erklärt worden, dass die Grundstücke weiterhin zur ortsüblichen Nutzung (Viehweide, Heuernte etc) und zu ortsüblichen Konditionen dem derzeitigen Bewirtschafter weiterhin überlassen werden würden. Das grundverkehrsrechtliche Ziel der Erhaltung eines gesunden und leistungsfähigen Bauernstandes sei sohin gewahrt. In der Novellierung des Grundverkehrsgesetzes, die mit 01.03.2019 in Kraft getreten sei, werde dem Erwerb durch eine von einem Land, einer Gemeinde, einem Gemeindeverband beherrschten Organisation die zur Wahrung öffentlicher Aufgaben aktive Bodenpolitik betreibe, im Hinblick auf die genannten Zwecke eindeutig der Vorrang eingeräumt.

Selbst wenn die gesetzliche Bestimmung zur Anwendung gelangen würde, wonach der Rechtserwerb an landwirtschaftlichen Grundstücken durch einen Landwirt zu bevorzugen wäre, falls der Betrieb des interessierten Landwirtes einer Aufstockung bedürfe, wäre für die belangte Behörde nichts gewonnen. Die gegenständlichen beiden landwirtschaftlichen Grundstücke würden ein zu geringes Flächenausmaß aufweisen, um einen landwirtschaftlich wertvollen Beitrag hinsichtlich einer Betriebsaufstockung tatsächlich erfüllen zu können. Für die Erhaltung und Fütterung einer Großvieheinheit sei erfahrungsgemäß zumindest eine Fläche von ca 1 ha erforderlich. Die gegenständliche Fläche weise lediglich 1/5 davon auf. Die Grundstücke könnten sohin lediglich eine Futtermenge für die Erhaltung eines Kleintieres darstellen. Von einer relevanten Betriebsaufstockung durch den Erwerb dieser Fläche könne nicht die Rede sein.

B)Unrichtige Sachverhaltsfeststellung infolge unrichtiger Beweiswürdigung

Bekämpft werde die Feststellung, dass ein Erwerb dieser gegenständlichen Fläche bei einem Flächenausmaß von 2.188 m² zur Verbesserung der strukturellen Verhältnisse dieser beiden bäuerlichen Betriebe auf jeden Fall beitragen würde. Diese Feststellung ergebe sich nicht aus den Beweisergebnissen. Diese Feststellung sei von der belangten Behörde völlig unsubstantiiert und unbegründet ausgeführt worden. Bei den Landwirten H und D N handle es sich um ca 0,5 % der ihnen zur Verfügung stehenden landwirtschaftlichen Flächen. Beim Landwirt L K handle es sich um ca 1 % der von ihm bewirtschafteten Flächen. Durch den Erwerb eines derart geringen Prozentanteiles an den bereits zur Verfügung stehenden und zu bewirtschaftenden Flächen sei nicht davon auszugehen, dass dieser Erwerb für diesen landwirtschaftlichen Betrieb auf jeden Fall zu einer Verbesserung der strukturellen Verhältnisse führen würde. Zudem sei mit einer Fläche von 2.188 m² in Vorarlberg auch keine erhebliche Chance verbunden, in Zukunft im landwirtschaftlichen Bereich wettbewerbsfähig zu bleiben. Welche Auswirkungen der Erwerb der Grundstücke mit 2.188 m² für die beiden landwirtschaftlichen Betriebe tatsächlich darstellen würde, sei von der belangten Behörde nicht ausgeführt worden.

Hinzu komme, dass aus betriebswirtschaftlicher Sicht eine ökonomische Nutzung der Grundstücksflächen durch die interessierten Landwirte ausgeschlossen sei. Beide Landwirte würden mit ihren Grundstücksflächen nicht an die gegenständlichen Grundstücke grenzen. Bei den Grundstücken handle es sich um 2- bis 3-mähdige Wiesen, welche auf einer Seehöhe von xxx m liegen würden. Aufgrund der geringen Grundstücksfläche von lediglich 2.188 m² sei der Fahrtaufwand sowie auch der Maschinenaufwand für die Bewirtschaftung zu berücksichtigen. Daraus folge, dass der gegenständliche Erwerb sohin für die Aufstockung der beiden interessierten Betriebe nicht geeignet sei.

C)Mangelhaftigkeit des Verfahrens

Die belangte Behörde wäre vor Erlassung eines negativen Bescheides verpflichtet gewesen, bereits amtswegig ein landwirtschaftliches Sachverständigengutachten zur Abklärung des Sachverhaltes hinsichtlich der betriebswirtschaftlich, ökonomischen Nutzung bzw der Notwendigkeit der vertragsgegenständlichen Flächen für eine Aufstockung eines landwirtschaftlichen Betriebes einzuholen. Im Übrigen wäre die belangte Behörde auch verpflichtet gewesen, den maßgebenden Sachverhalt im Zuge eines Lokalaugenscheines und der Ladung der Beschwerdeführerin festzustellen. Bei Durchführung eines Ortsaugenscheines hätte die belangte Behörde die entscheidungsrelevanten Erkenntnisse erlangt und es hätte sich zweifelsfrei ergeben, dass die vertragsgegenständlichen Grundstücke mit einer Fläche von 2.188 m² für die landwirtschaftliche Nutzung für die Interessenten aufgrund der mangelnden zusammenhängenden landwirtschaftlichen Anwesen wirtschaftlich sinnvoll nicht möglich sei.

Die Beschwerdeführerin erstattete in Vorbereitung der mündlichen Verhandlung am 12.09.2019 folgendes weiteres Vorbringen und legte ua das Statut der Genossenschaft sowie das Räumliche Entwicklungskonzept der Marktgemeinde S samt Funktionsplan, beide Stand Jänner 2019, vor:

Die Marktgemeinde S sei angehalten, so wie andere Gemeinden, eine aktive Bodenpolitik zu betreiben, um

a) für kommende Generationen Flächen zu sichern,

b) leistbares Wohnen zu etablieren,

c) passende Betriebe zum Erhalt von Arbeitsplätzen anzusiedeln,

d) eine Expansion für Betriebe zu ermöglichen,

e) einen leistungsfähigen Bauernstand zu erhalten.

Die Gemeinde habe dabei keine Gewinnmaximierung im Fokus, weshalb dafür ein Genossenschaftsmodell, die P, gegründet worden sei. Dieses Genossenschaftsmodell sei als Träger etabliert worden, um Grundstückstransaktionen iSd Gemeinwohles (Statuten der Genossenschaft) und demokratisch (Entscheidungen der Gemeindevertretung) zu treffen und durchzuführen.

Landwirtschaftliche Flächen seien ua der Schlüssel einer aktiven Bodenpolitik, ob diese zum Tausch oder für eine zukünftige Siedlungsentwicklung herangezogen würden. Ohne Tauschflächen für Landwirte ließen sich oft bestehende gewidmete Grundstücke nur schwer arrondieren oder erweitern. Ein Landwirt verkaufe normalerweise keinen Grund und Boden, da dies seine Existenzgrundlage darstelle. Aus diesem Grunde seien landwirtschaftliche Tauschflächen enorm wichtig und würden diese auch zum Erhalt einer gesunden Landwirtschaft und bäuerlichen Struktur beitragen.

Die gegenständliche Grundstücksfläche des Eigentümers G V werde nicht der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen oder umgewidmet. Dies ergebe sich aus dem Flächenwidmungsplan sowie auch aus dem räumlichen Entwicklungsplan der Marktgemeinde S.

Die Marktgemeinde S verfolge aufgrund des aktuellen und räumlichen Entwicklungsplanes das Ziel, diese Grundstücke weiterhin der Landwirtschaft zur Verfügung zu stellen bzw bei Bedarf auch mit einem Landwirt iSd Gemeinwohles zu tauschen. Weiters habe die Marktgemeinde S mit landwirtschaftlichen Tauschflächen die Möglichkeit, Landwirte bei einer Betriebserweiterung zu unterstützen bzw dies generell überhaupt zu ermöglichen. Derartige Flächen seien kurzfristig normalerweise nicht verfügbar und müssten diese deshalb bei sich bietenden Gelegenheiten akquiriert werden.

Die Beschwerdeführerin nennt zur Verdeutlichung der Problematik drei Beispiele, wovon sich insbesondere eines (Verlegung des G M) in Umsetzung befinde und eines in naher Zukunft verwirklicht werden solle (Sicherung eines Quellschutzgebietes der M) und führt weiter aus:

Unsere Gesellschaft befinde sich in Zeiten, in denen Grund und Boden immer knapper würden, sich wenige bis keine Grundstücke auf dem freien Markt befänden und generell nur wenige Eigentümer bereit seien, Grund und Boden zu verkaufen. Gleichzeitig müssten Flächen, Grünräume und auch Natur- und Kulturlandschaften für kommende Generationen gesichert werden. Die Marktgemeinde S könne ohne entsprechende landwirtschaftliche Tauschflächen nicht mehr ihrem Auftrag auch dem erklärten Ziel der politischen Führung des Landes Vorarlberg, eine aktive Bodenpolitik zu betreiben, nachkommen. Eine nachhaltige Sicherung der räumlichen Existenzgrundlage der Menschen, besonders für Wohnen, Wirtschaft und Arbeit einschließlich der Sicherung für Flächen von Landwirtschaft unter besonderer Berücksichtigung der bodenabhängigen Lebensmittelerzeugung seien die Ziele der Raumplanung und würden sich diese auch mit den Zielen des Grundverkehrsgesetzes decken.

3. Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme

• in den behördlichen Verwaltungsakt, insbesondere in die Äußerung der Grundverkehrs-Ortskommission der Marktgemeinde S in ihrer Sitzung vom 20.12.2018 und in die ein-liegenden Planunterlagen,

• in den einliegenden Auszug aus dem Firmenbuch,

• in das Email vom 29.01.2019, samt Protokoll zur ersten Vorstandssitzung der P, S, vom 02.02.2017 und den beigelegten Beitrittserklärungen,

• in die Stellungnahme des G V vom 22.02.2019

• in die im Rahmen des Beschwerdeverfahrens vorgelegte Satzung der P, S, in das räumliche Entwicklungskonzept der Markgemeinde S samt Funktionsplan im M 1:5.000, beide Stand Jänner 2019, sowie

durch Einvernahme

• des Obmannes der P, S, Bürgermeister DI xy und

• der belangten Behörde als Parteien und

• des G V als Verkäufer und mitbeteiligte Partei

im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 12.09.2019.

4. Folgender Sachverhalt steht fest:

4. 1Gegenstand des Rechtsgeschäftes sind die GST-NRn x/x und x/y, KG S. Die Liegenschaften sind nördlich angrenzend an die M S situiert und weisen eine Gesamtfläche von 2.188 m² auf.

Die Kaufliegenschaften sind im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde S als Freifläche-Landwirtschaft gewidmet. Beide Grundstücke werden derzeit vom T Landwirt R V als mehrmähdige Wiesen bewirtschaftet.

Beide Kaufliegenschaften liegen im „S F“. Das Räumliche Entwicklungskonzept der Marktgemeinde S (Stand Jänner 2019) bezeichnet die dort befindlichen landwirtschaftlichen Grundstücke als zusammenhängende wertvolle landwirtschaftliche Flächen zur Sicherung lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe. Diese Flächen sind von jeder Siedlungserweiterung freizuhalten. Im Funktionsplan zum Räumlichen Entwicklungskonzept sind die Kaufliegenschaften im Bereich „landwirtschaftlich und landschaftlich wertvolle Freiflächen“ ausgewiesen.

4. 2Angestrebter Erwerbszweck der gegenständlichen Liegenschaften ist es, diese Liegenschaften als landwirtschaftliche Tauschgrundstücke für andere Grundstücke zu erwerben, auf denen kommunale und im öffentlichen Interesse gelegene Projekte der Marktgemeinde S umgesetzt werden können. Konkrete Beispiele stellen die Verlegung des „G M“ im Interesse des Hochwasserschutzes für die Marktgemeinde S dar, die kurz vor der Umsetzung steht oder die Sicherung eines Quellschutzgebietes der M, aber auch andere Projekte, die dazu dienen, leistbares Wohnen zu etablieren, Betriebe zum Erhalt von Arbeitsplätzen anzusiedeln bzw ihre Expansion zu ermöglichen oder Grünflächen für die Landwirtschaft zu sichern.

Solche oft schnell entstehenden Projekte sollen rasch abgewickelt werden können. Eine Realisierung innerhalb von sieben Jahren wurde seitens der Beschwerdeführerin zugesagt.

Über sonstige Grundstücke – die sich als landwirtschaftliche Tauschgrundstücke eignen würden – verfügt die Beschwerdeführerin nicht.

Aufgrund der Lage der GST-NRn x/x und x/y, KG S, im „S F“ ist künftige keine andere als eine landwirtschaftliche Nutzung der Erwerbsliegenschaften möglich.

4. 3Die P, S, wurde 2017 als Trägerschaft für die Marktgemeinde S gegründet, damit diese aktive Bodenpolitik betreiben kann. Gründungsmitglieder sind die Marktgemeinde S, die 300 Geschäftsanteile innehat, die Bank B, die 200 Geschäftsanteile innehat und das I), das einen Geschäftsanteil innehat.

Zweck der nicht auf Gewinnmaximierung ausgerichteten Genossenschaft ist es ua, Liegenschaften für die Marktgemeinde S zu erwerben und zu bevorraten, die die Entwicklung der Marktgemeinde S unterstützen und für die gewerbliche Entwicklung, für Wohnbauzwecke, für die touristische Entwicklung sowie für strategisch relevante ortsräumliche Entwicklung sinnvoll sind. Als Grundlage für diese Entscheidungen dient das Gemeindeentwicklungskonzept für S vom 19.02.2015 in der jeweils geltenden Fassung.

Der An- und Verkauf von Objekten obliegt der Generalversammlung der P, S, wobei dieser Beschlussfassung ein positiver Beschluss der Gemeindevertretung zugrunde liegt.

4. 4Die Grundverkehrs-Ortskommission hat zum gegenständlichen Rechtserwerb eine zustimmende Äußerung abgeben. Begründend wird ua ausgeführt, dass die Marktgemeinde S an der P, S, die sich für eine positive Entwicklung des Lebensraumes einsetzt, maßgeblich beteiligt ist.

4. 5Es wurde ein Bekanntmachungsverfahren gemäß § 5 Abs 1 bis 4 Grundverkehrsgesetz betreffend die GST-NRn x/x und x/y, KG S, durchgeführt. Insgesamt haben drei Landwirte innerhalb der einmonatigen Frist ein Kaufinteresse an den gegenständlichen Liegenschaften bekundet.

5. Dieser Sachverhalt fußt auf den unter Punkt 3. genannten Beweismitteln und wird aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens als erwiesen angenommen wie folgt:

5. 1Die Feststellungen zur Lage, Größe und Widmung der Erwerbsliegenschaften ergeben sich aus dem behördlichen Verwaltungsakt und den dort einliegenden Planunterlagen und sind unstrittig. Dass beide Liegenschaften bisher als mehrmähdige Wiese vom T Landwirt R V bewirtschaftet wurden, ergibt sich bereits aus dem Grundverkehrs-Ansuchen vom 14.12.2018 und wurde vom Verkäufer G V im Rahmen der mündlichen Verhandlung bestätigt. Letzterer hat auch angegeben, dass G V die Liegenschaften nie erwerben habe wollen, die Bewirtschaftung aber wie bisher weitermachen würde.

Dass es sich bei der Lage der Erwerbsliegenschaften im „S F“ um zusammenhängende landwirtschaftliche wertvolle Flächen handelt diese Flächen von jeder Siedlungserweiterung freizuhalten sind, bestimmt § 6 Abs 1 des Räumlichen Entwicklungskonzeptes der Marktgemeinde S (Stand Jänner 2019) und ist im Funktionsplan zum Räumlichen Entwicklungskonzept im M 1:5.000 (Stand Jänner 2019) dargestellt. Weiters hat der Obmann der Beschwerdeführerin, Bürgermeister DI xy, bestätigt, dass sich die gegenständlichen Liegenschaften im „S F“ befinden würden, das gemäß dem Räumlichen Entwicklungskonzept von der Bebauung freigehalten werden solle. Die Entwicklungsziele, die im Räumlichen Entwicklungskonzept festgehalten seien, würden von der Gemeinde auch umgesetzt werden.

5. 2Die Feststellungen zum beabsichtigten Erwerbszweck ergeben sich zwar nicht aus dem Grundverkehrs-Ansuchen vom 14.12.2018, wurden jedoch bereits in der Stellungnahme des G V vom 22.02.2019 erklärt und insbesondere in der Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 05.09.2019 näher ausgeführt. Die Beschwerdeführerin hat anhand von drei konkreten Beispielen – darunter die kurz vor der Umsetzung stehende Verlegung des „G M“ und die in naher Zukunft zu realisierende Ausweisung des Quellschutzgebietes „M“ – glaubwürdig und unter Beilage nachvollziehbarer Dokumente den Erwerbszweck (mittelbare Inanspruchnahme der Erwerbsliegenschaften als landwirtschaftliche Tauschflächen) erläutert. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung hat der Obmann der Beschwerdeführerin, DI xy, dazu überzeugend ausgeführt, dass dies Beispiele seien, bei denen die Realisierung schwierig sei bzw gewesen sei, weil keine landwirtschaftlichen Tauschgrundstücke für Landwirte vorhanden gewesen seien. Genau zu diesem Zweck sollten die beiden gegenständlichen Grundstücke erworben werden und in einen Pool für landwirtschaftliche Grundstücke kommen. Auf beiden Grundstücken werde nicht direkt ein Projekt verwirklicht, was aufgrund der Lage im „S F“ auch nicht möglich sei, vielmehr gehe es um eine mittelbare Inanspruchnahme im Zusammenhang mit der Verwirklichung anderer Projekte. In kleinen Gemeinden sei es oft so, dass Projekte schnell entstünden und auch schnell abgewickelt werden sollten, in einem Zeithorizont von etwa zwölf Monaten. Innerhalb dieser Frist sei es oft schwierig, Grundstücke zu erwerben. Es sei daher schon notwendig, einen gewissen „Zeitpuffer“ zu haben, damit Flächen erworben und dann für auftauchende Projekte eingesetzt werden könnten.

Die Feststellung, dass der Beschwerdeführerin keine anderen Grundstücke für Tauschzwecke zur Verfügung stehen, beruht auf der glaubwürden Aussage des Obmannes der Beschwerdeführerin, Bürgermeister DI xy, im Rahmen der mündlichen Verhandlung. Auf diesbezügliche ausdrückliche Frage gab Letzterer an, dass solche Flächen definitiv nicht zur Verfügung stünden. Die Flächen, die sie – gemeint die Beschwerdeführerin – an der L x erworben habe, seien keine landwirtschaftlichen Flächen, sondern Betriebsgebiet. Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke seien somit die einzigen, die die Beschwerdeführerin für die genannten Zwecke erwerben könne.

Das Landesverwaltungsgericht folgt diesen Ausführungen und hält das Argument des Obmannes der Beschwerdeführerin, Bürgermeister DI xy, dass die Marktgemeinde S ohne entsprechende landwirtschaftliche Tauschflächen nicht mehr ihrem Auftrag, dem erklärten Ziel der politischen Führung des Landes Vorarlberg, eine aktive Bodenpolitik zu betreiben, nachkommen könne, für durchschlagend. Ebenso ist durch die Lage der Erwerbsliegenschaften im „S F“ die Erhaltung der Erwerbsliegenschaften für die Landwirtschaft als erklärtes Ziel der Marktgemeinde S im Räumlichen Entwicklungskonzept abgesichert.

5. 3Die Feststellungen zur Beschwerdeführerin als Genossenschaft, zu ihrem Zweck und Gegenstand, ihren Organen sowie zu den Befugnissen der Generalversammlung und zur Verteilung der Geschäftsanteile ergeben sich aus der vorgelegten Satzung sowie aus den Protokoll zur 1. Vorstandssitzung vom 02.02.2017 und den beigelegten Beitrittserklärungen. Der Obmann der Beschwerdeführerin, Bürgermeister DI xy hat damit übereinstimmend im Rahmen der mündlichen Verhandlung dargelegt, die P, S, sei 2017 nach mehreren Besprechungen in der Gemeindevertretung gegründet worden, weil das Genossenschaftsmodell, das ohne Gewinnabsicht funktioniere, der richtige Träger für die Gemeinde sei, um aktive Bodenpolitik zu betreiben. Als Zweck sei in der Satzung enthalten, dass die Genossenschaft Flächen für die öffentliche Hand sichere. Es gehe einerseits darum, leistbares Wohnen zu ermöglichen, Betriebserweiterungen möglich zu machen, aber auch Grünflächen zu sichern, da die Gemeinde Schwierigkeiten habe, zusammenhängende Grünflächen zu erwerben und für die Landwirtschaft zu sichern. Monetäre Entschädigungen würden in diesem Bereich nicht in Betracht kommen, weil die Geldbeträge zu gering wären. Daher seien Tauschflächen so maßgebend, um Projekte für Siedlungszwecke in geeigneten Bereichen umzusetzen. Erst wenn der Beschluss der Gemeindevertretung positiv sei, werde der Beschluss der Genossenschaft gefasst. Das sei im konkreten Fall der beiden Grundstücke, die hier gegenständlich seien, geschehen. Seines Wissens nach seien die beiden Flächen dort klar als Tauschflächen deklariert worden.

6. Gemäß § 6 Abs 1 lit c Grundverkehrsgesetz, LGBl Nr 42/2004, idF LGBl Nr 5/2019, darf der Rechtserwerb nur genehmigt werden, wenn er zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben, zum Zwecke des Wohnbaus sowie für industrielle oder gewerbliche Anlagen erfolgt und nicht das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstücks das Interesse an der neuen Verwendung überwiegt; erfolgt der Rechtserwerb durch das Land, eine Gemeinde, einen Gemeindeverband oder eine durch diese beherrschte oder eine durch deren Organe oder von Personen, die hiezu von diesen bestellt sind, verwaltete Unternehmung, die zur Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben aktive Bodenpolitik betreibt, im Hinblick auf einen der genannten Zwecke, der innerhalb von sieben Jahren realisiert werden soll, bedarf es keiner Interessensabwägung.

6. 1Eine Unternehmung im Sinne der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes (vgl VfSlg 3296/1957) ist eine in einer bestimmten Organisationsform in Erscheinung tretende wirtschaftliche Tätigkeit, die sich auf Vermögenswerte stützt und mit Einnahmen und Ausgaben verbunden ist, wobei es unmaßgeblich ist, in welcher Organisationsform die Unternehmung auftritt, ob sie Rechtspersönlichkeit besitzt oder nicht und ob zur Entfaltung der wirtschaftlichen Tätigkeit eine besondere Berechtigung notwendig ist. Aufgrund dieses weiten Begriffsverständnisses kann eine Unternehmung etwa Personengesellschaft, Kapitalgesellschaft, Genossenschaft, Verein, gemeinnützige oder wohltätige Bundes- oder Landes-Stiftung oder -Fonds, Privatstiftung oder Sparkasse sein. Ob ein beherrschender Einfluss des Landes, einer Gemeinde oder eines Gemeindeverbandes – alleine oder gemeinsam – auf eine Unternehmung vorliegt, ist nach den rechtlichen, insbesondere Beteiligungsverhältnissen, oder den tatsächlichen Verhältnissen zu beurteilen; in diesem Zusammenhang ist sinngemäß auf Art 126b Abs. 2 B-VG zu verweisen. Die Unternehmung handelt in Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben, wenn sie keine wirtschaftlichen Eigeninteressen (keine Gewinnerzielungsabsicht), sondern ausschließlich öffentliche Interessen verfolgt; im vorliegenden Zusammenhang muss es sich um aktive Bodenpolitik handeln, das heißt insbesondere um den Rechtserwerb von Flächen, um diese zur Realisierung von Wohnbau bzw. Betriebsansiedelungen udgl zur Verfügung zu stellen (vgl 78. Beilage im Jahre 2018 zu den Sitzungsberichten des XXX. Vorarlberger Landtages, zu § 5 Abs 5 lit a Grundverkehrsgesetz).

Wie unter Punkt 4.3 festgestellt, handelt es sich bei der Beschwerdeführerin um eine nicht auf Gewinnerzielungsabsicht ausgerichtete Genossenschaft, die ausschließlich öffentliche Interessen für die Entwicklung der Marktgemeinde S verfolgt. Die Marktgemeinde S hat mit 300 Geschäftsanteilen gegenüber 200 Geschäftsanteilen der Bank B und eines Geschäftsanteils des I beherrschenden Einfluss und es entscheidet die Generalversammlung als zuständiges Organ ua für den An- und Verkauf von Objekten, dies auf Grundlage einer positiven Beschlussfassung der Gemeindevertretung der Marktgemeinde S. Bei dem von der Beschwerdeführerin verfolgten Zweck (Einkauf und Bevorratung von Liegenschaften, welche die Entwicklung der Marktgemeinde S unterstützen und für die gewerbliche, touristische, ortsräumliche Entwicklung und für Wohnbauzwecke auf Grundlage des Gemeindeentwicklungskonzeptes für S für sinnvoll erachtet werden) handelt es sich um aktive Bodenpolitik der Marktgemeinde S (vgl auch Punkt 4.2).

Bei der Beschwerdeführerin handelt sich somit um eine gemeindenahe Unternehmung, der beim Rechtserwerb der gegenständlichen landwirtschaftlichen Grundstücke die Begünstigungen der Novelle LGBl Nr 5/2019 des Grundverkehrsgesetzes zu Gute kommen.

6. 2Bislang war nach § 6 Abs 1 lit c Grundverkehrsgesetz bei der Beurteilung der Frage, ob der Rechtserwerb zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben, zum Zwecke des Wohnbaus sowie für industrielle oder gewerbliche Anlagen ausnahmeweise genehmigt werden darf, eine Interessenabwägung vorzunehmen. Der nunmehr vorgesehene Wegfall des Erfordernisses einer Abwägung mit gegenläufigen landwirtschaftlichen Interessen bei einem entsprechenden Erwerb zur Erfüllung der genannten Zwecke durch ua eine gemeindenahe Unternehmung soll aber nur dann eintreten, wenn aus dem Genehmigungsantrag hinreichend klar und nachvollziehbar hervorgeht, dass die Realisierung des mit dem Rechtserwerb beabsichtigten Zweckes (und die hierfür benötigte unmittelbare oder – im Falle eines Tauschgrundstückes – mittelbare Inanspruchnahme des vom Rechtserwerb betroffenen Grundstücks) innerhalb von maximal sieben Jahren erfolgen wird (vgl 78. Beilage im Jahre 2018 zu den Sitzungsberichten des XXX. Vorarlberger Landtages, zu § 6 Abs 1 lit c Grundverkehrsgesetz).

Das Grundverkehrs-Ansuchen datiert vom 14.12.2018 und wurde somit noch vor Inkrafttreten der Novelle LGBl Nr 5/2019 am 01.03.2019 eingereicht. Es kann der Beschwerdeführerin daher nicht zum Nachteil gereichen, dass sie die für die Beurteilung des Wegfalls des Erfordernisses der Interessenabwägung vom Gesetz geforderten Angaben und Unterlagen erst im Zuge des weiteren Verfahrens vorgelegt hat.

Wie unter Punkt 4.2 festgestellt und unter Punkt 5.2 beweiswürdigend ausgeführt, ist Erwerbszweck der gegenständlichen Grundstücke, diese als landwirtschaftliche Tauschgrundstücke für andere Grundstücke zu erwerben, auf denen im öffentlichen Interesse gelegene Projekte der Marktgemeinde S realisiert werden und die sich somit etwa für Siedlungszwecke, Hochwasserschutzmaßnahmen, Betriebsansiedelungen oder –erweiterungen ua, eignen. Diese kommunalen Projekte sollen möglichst rasch abgewickelt werden können (vgl Punkt 4.2), weshalb von einer Umsetzung innerhalb von maximal sieben Jahren auszugehen und eine solche Umsetzung auch realistisch ist. Daraus folgt, dass im gegenständlichen Fall keine Interesseabwägung zwischen den landwirtschaftlichen Interessen und den Interessen an der künftigen Nutzung des Grundstücks vorzunehmen ist. Im Übrigen bleibt die künftige Verwendung auch eine landwirtschaftliche, da aufgrund der Lage der GST-NRn x/x und x/y, KG S, im Bereich zusammenhängender landwirtschaftlich wertvoller Flächen im „S F“ keine andere Nutzung der Erwerbsliegenschaften möglich ist (vgl Punkt 4.2).

Wenn der Rechtserwerb der Erfüllung der genannten öffentlichen Interessen dient und zudem innerhalb von sieben Jahren realisiert werden soll, ist diese beabsichtigte Verwendung im Genehmigungsbescheid als Auflage gemäß § 10 Abs 2 Grundverkehrsgesetz vorzuschreiben (vgl 78. Beilage im Jahre 2018 zu den Sitzungsberichten des XXX. Vorarlberger Landtages, zu § 6 Abs 1 lit c Grundverkehrsgesetz).

Die Beschwerdeführerin hat sich im Rahmen der mündlichen Verhandlung mit diesen Auflagen einverstanden erklärt und insbesondere bekannt gegeben, einen schriftlichen Pachtvertrag mit dem aktuellen Bewirtschafter – dessen Einverständnis vorausgesetzt – langfristig abzuschließen bzw das Modell der langfristigen Bewirtschaftung auch mit einem (anderen) Landwirt beizubehalten.

In diesem Zusammenhang ergeht der Hinweis, dass der § 10 Abs 4 und 5 Grundverkehrsgesetz das Vorgehen bei Nichterfüllung von Auflagen näher regelt (insbesondere die Pflicht zur Veräußerung des Rechts bei rechtskräftiger Feststellung der Nichterfüllung der Auflage). Da dieser Sanktionsmechanismus im Falle der Nichterfüllung der Auflagen ex lege greift, ist diesbezüglich die Vorschreibung als Auflage überflüssig.

Die Ortsüblichkeit des Kaufpreises wurde im Rahmen des Beschwerdeverfahrens nicht in Frage gestellt. Gegen den vereinbarten Kaufpreis bestehen daher seitens des Landesverwaltungsgerichtes keine Bedenken.

6. 3 Aus dem erwähnten Umstand, dass der § 6 Abs 1 lit c Grundverkehrsgesetz eine spezielle Regelung für den Fall des Erwerbs von Rechten iSd § 4 leg cit an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken darstellt, folgt, dass das Bekanntmachungsverfahren hier nicht zum Tragen kommt (vgl § 5 Abs 5 lit b Grundverkehrsgesetz). Soweit sich das Beschwerdevorbringen mit dem Aufstockungsbedarf der interessierten Landwirte auseinandersetzt, musste darauf nicht weiter eingegangen werden.

Es war der Beschwerde daher im Hinblick auf den im Rahmen des Verfahrens geltend gemachten Erwerbszweck Folge zu geben und spruchgemäß zu entscheiden.

7. Gemäß TP 43 lit c der Verwaltungsabgabenverordnung, LGBl Nr 19/2019, beträgt die Verwaltungsabgabe bei Genehmigung des Rechtserwerbs an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken – hier gemäß § 4 Abs 1 lit a Grundverkehrsgesetz – in Anbetracht des Kaufpreises in der Höhe von 43.760 Euro 54,20 Euro und war dieser Betrag an Verwaltungsabgabe im Spruch vorzuschreiben.

8. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.