Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2026/33/0051-12

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 28.07.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2026.33.0051.12

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Moser über die Beschwerde der AA, vertreten durch die BB, CC, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 14.11.2025, Zl ***, betreffend eine Benützungsuntersagung nach der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 17.06.2026, fortgesetzt am 17.07.2026,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird Folge gegeben und der angefochtene Bescheid behoben.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 14.11.2025, Zl ***, wurde Frau AA (in der Folge: Beschwerdeführerin) die weitere Benützung des Objektes Adresse 1 in **** Y als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung untersagt. Begründend wurde dabei im Wesentlichen zusammengefasst ausgeführt, dass ihr Ehegatte DD im gegenständlichen Objekt einen Hauptwohnsitz angemeldet habe, ihm dieses jedoch nicht zur Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken diene. Die Beschwerdeführerin selbst habe in Y bisher keinen Hauptwohnsitz gemeldet, sie nutze das gegenständliche Objekt gelegentlich und halte sich weit überwiegend in Deutschland auf.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die nunmehr gegenständliche und rechtzeitig erhobene Beschwerde vom 15.12.2025, in welcher die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin im Wesentlichen zusammengefasst vorbringt, dass ihr getrennt lebender Ehegatte DD dort seinen Hauptwohnsitz habe und sie diesen ab zu besuche.

Mit Schreiben vom 22.12.2025, eingelangt am 30.12.2025, legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Tirol die Beschwerde samt bezughabenden Verwaltungsakt zur Entscheidung vor.

Zur Klärung des entscheidungswesentlichen Sachverhaltes wurde Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den behördlichen Akt zu Zl *** und in die Akten des Landesverwaltungsgerichtes Tirol zu Zl LVwG-2026/33/0050 (betreffend das parallel geführte Verfahren des Beschwerdeführers DD) und zu Zl LVwG-2026/33/0051. Weiters hat das Landesverwaltungsgericht Tirol am 17.06.2026, fortgesetzt am 17.07.2026, eine mündliche Verhandlung durchgeführt, in welcher die Beschwerdeführerin, DD als Beschwerdeführer, sowie die Zeugen EE, FF, GG und JJ einvernommen wurden. Die Verfahren zu Zl LVwG-2026/33/0050 und zu Zl LVwG-2026/33/0051 wurden dabei zur gemeinsamen Verhandlung verbunden.

II.Sachverhalt

1. Allgemeines

Mit Kaufvertrag vom 26.08.2021 erwarben die Beschwerdeführerin und ihr Ehegatte DD in Eigentümerpartnerschaft das Objekt Adresse 1, **** Y, auf Gst Nr **1, EZ ***, KG *** Y. DD ist dort seit 22.07.2022 mit Hauptwohnsitz gemeldet. Weitere Wohnsitzmeldungen des DD liegen nicht vor.

Die Beschwerdeführerin und DD befinden sich in keiner aufrechten Lebensbeziehung mehr und leben seit dem Jahr 2022 in getrennten Haushalten.

Beim gegenständlichen Objekt handelt es sich nicht um einen eingetragenen Freizeitwohnsitz. Auch liegt keine Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 8 TROG vor.

2. Zur Beschwerdeführerin

Die Beschwerdeführerin hat ihren Hauptwohnsitz an der Adresse Adresse 2 in **** X, Deutschland. Weitere Wohnsitzmeldungen der Beschwerdeführerin liegen nicht vor. In X wohnt sie gemeinsam mit ihrer älteren Tochter (21), welche als Flugbegleiterin arbeitet, die jüngere Tochter (19) macht eine Ausbildung zur Hotelkauffrau und wohnt in ihrer Nachbarschaft. Die Mutter der Beschwerdeführerin wohnt ebenso in X, ihre Schwester in W in V.

Ab und zu besucht die Beschwerdeführerin DD im gegenständlichen Objekt bzw in Y. Sie hat dort keine Freunde.

Beim gegenständlichen Objekt an der Adresse 1, **** Y, führten Kontrollorgane der belangten Behörde im Zeitraum von 05.09.2024 bis 07.01.2025 insgesamt 20 Kontrollen durch, bei welchen die Beschwerdeführerin einmal persönlich angetroffen wurde. Weitere fünf Kontrollen erfolgten im Zeitraum von 14.04.2025 bis 03.05.2025, wobei die Beschwerdeführerin nie persönlich angetroffen wurde.

3. Zu DD:

Seit 28.07.2022 ist ein Jeep Renegade mit dem österreichischen Kennzeichen *** auf DD zugelassen. In Deutschland sind keine Fahrzeuge auf ihn zugelassen. Am 23.09.2022 wurde DD die Anmeldebescheinigung für EWR-Bürger ausgestellt.

Zuvor hat er gemeinsam mit der Beschwerdeführerin am Adresse 2 in **** X, Deutschland, gewohnt. Das Grundstück steht in seinem Eigentum das darauf befindliche Gebäude gehört der Beschwerdeführerin. Weiters ist DD Geschäftsführer der KK und über diese auch Kommanditist der LL, welche beide ihren Sitz an der genannten Adresse haben. Die Geschäftsführer- und Gesellschaftstätigkeiten erfordern keine regelmäßigen Anwesenheiten des DD in Deutschland.

DD besucht seine Töchter in Deutschland nicht regelmäßig; ab und zu besuchen ihn die Beschwerdeführerin und seine Töchter in Y. Seine Eltern sind bereits verstorben; zu seinem Bruder hat er keinen Kontakt. Weitere Verwandte hat er nicht.

Der Großteil der sozialen Kontakte und Freundschaften des DD befindet sich mittlerweile in Y. Dort trifft er sich mit Bekannten zum Biertrinken, zum Essen oder für gemeinsame sportliche Aktivitäten, wie Rad- oder Schifahren. Im Jahr 2022 hat er einen, in der Regel aus fünf bis sieben in Y ansässigen Männern bestehenden, wöchentlich am Donnerstag im Gasthaus „MM“ in Y stattfindenden Stammtisch (mit-)gegründet, bei welchem er selbst fast immer dabei ist.

Weiters ist DD seit dem Jahr 2022 aktives Mitglied bei der NN in Y und nimmt an fast allen entsprechenden Ausrückungen teil. Darüber hinaus engagiert er sich bei sonstigen Veranstaltungen der Schützen, wie etwa beim Auf- und Abbau des Herz-Jesu-Feuers, beim Ostereierschießen oder durch Mithilfe beim Dorffest. Im Durchschnitt finden entsprechende Ausrückungen oder sonstige mit der Mitgliedschaft bei den dortigen Schützen verbundene Termine einmal pro Woche statt.

Von den Wohnungseigentümern als Mitglieder der Eigentümergemeinschaft Adresse 1 wurde DD zur Hausvertrauensperson gewählt, wobei er gemeinsam mit seinem Nachbarn Herrn GG die Interessen der Wohnungseigentümer vor Ort, insbesondere gegenüber der Hausverwaltung, vertritt.

Bei den das gegenständliche Objekt betreffenden, im Zeitraum von 05.09.2024 bis 07.01.2025 durchgeführten 20 Kontrollen wurde DD insgesamt fünfmal persönlich angetroffen. Bei den weiteren fünf Kontrollen im Zeitraum von 14.04.2025 bis 03.05.2025, wurde er einmal persönlich angetroffen.

Der entleerte Müll betrug im Zeitraum von 01.01.2022 bis 07.08.2025 18,50 kg. Der Stromverbrauch in den letzten Jahren war zumindest durchschnittlich. Weitere diesbezügliche Daten sowie der Wasserverbrauch für das gegenständliche Objekt konnten nicht erhoben werden.

III.Beweiswürdigung

1.

Die getroffenen Feststellungen gründen sich auf den verwaltungsbehördlichen Akt, Zl ***, die von DD im ihn betreffenden Beschwerdeverfahren zu Zl LVwG-2026/33/0050 vorgelegten Dokumente sowie auf das umfassende Beweisverfahren des Landesverwaltungsgerichtes Tirol unter Einvernahme von vier Zeugen. Aufgrund der Einvernahmen der Beschwerdeführerin, DD, der Befragung der belangten Behörde und der Zeugen steht der Sachverhalt zweifelsfrei fest. Eine weitere Beweisaufnahme war nicht mehr erforderlich, wurde diesbezüglich auch von den Verfahrensparteien bestätigt, dass alle (beantragten) Beweise aufgenommen wurden.

Die auf das gegenständliche Objekt bezogenen Eigentumsverhältnisse sowie die Feststellungen zu der Wohnsitzmeldung des DD ergeben sich aus dem im verwaltungsbehördlichen Akt einliegenden Grundbuchsauszug vom 17.01.2024 und dem Meldezettel vom 22.07.2022. Dass dieser über keine anderen (gemeldeten) Wohnsitze verfügt, ergibt sich aus dem Auszug aus dem Zentralen Melderegister vom 14.04.2025 (betreffend Österreich) und der ebenso im verwaltungsbehördlichen Akt einliegenden Auskunft aus dem deutschen Melderegister vom 13.05.2025.

Die Feststellung, wonach sich die Beschwerdeführerin, trotz des Umstandes, dass die beiden noch verheiratet sind, seit dem Jahr 2022 in keiner aufrechten Lebensgemeinschaft zu DD mehr befindet, ergibt sich aus seinen eigenen Angaben in der mündlichen Verhandlung sowie den damit übereinstimmenden und glaubhaften Aussagen der Beschwerdeführerin. Beide konnten überzeugend darlegen, das gegenständliche Objekt an der Adresse 1, **** Y, zwar ursprünglich gemeinsam erworben zu haben, um dort auch gemeinsam zu wohnen, was jedoch letztlich nicht funktioniert habe und es sich beim Anteil der Beschwerdeführerin nunmehr um eine Altersabsicherung handle. Vor allem der persönliche Eindruck und die – einen wohl gewissen Unmut zum Ausdruck bringenden – Aussagen der Beschwerdeführerin haben gezeigt, dass die Beziehung beendet ist, so sie angegeben hat, „nunmehr arbeiten zu müssen, da sie ja von [ihrem] Mann getrennt [sei] und nicht immer fragen könne, wenn“ sie etwas brauche; sie moniert hat, dass „die Wiesn [gemeint: das Münchner Oktoberfest] immer eine Ausnahme“ sei und es „unterschiedlich sei, wie oft wir uns sehen bzw ob wir gemeinsame Familienfest feiern, je nachdem, ob ich meinen Mann gerade sehen will oder nicht“. Dem steht auch nicht entgegen, dass DD angeführt hat, dass ihn die Beschwerdeführerin so sie sich abgesehen von der faktischen Trennung noch gut verstehen würden, ab und zu in Y besuchen würde. Dies wurde auch von der Beschwerdeführerin insofern bestätigt, indem sie angeführt hat, dass sie nicht nach Y kommen würden, wenn DD nicht auch da sei und sie dann kommen würde, wenn Dinge im Zusammenhang mit Bauschäden am Haus in X zu besprechen seien, was sie lieber persönlich mache.

Auch die Zeugen konnten keine gegenteiligen Aussagen zum Beziehungsstand bzw den familiären Verhältnissen der Beschwerdeführerin bzw von DD treffen: der Zeuge FF gab an, dass Herr und Frau OO zwar noch verheiratet seien, „aber wohl nicht so ein Verhältnis haben, wie dies bei Eheleuten normal der Fall“ sei. Der Zeuge GG gab an, die familiären Verhältnisse der Familie OO nicht zu kennen und auch nicht danach zu fragen; ähnlich führte der Zeuge EE aus, die familiären Verhältnisse des DD nicht zu kennen und äußerte lediglich die Vermutung, wonach er und die Beschwerdeführerin ein Paar sein würden. Der Zeuge JJ gab an, die Beschwerdeführerin eigentlich gar nicht zu kennen. Letzteres war im Ergebnis sämtlichen Zeugenaussagen gemein: führten doch alle aus, die Beschwerdeführerin nicht bzw nicht gut zu kennen und diese auch nicht oft gesehen zu haben bzw sie in Y nicht oft bzw nicht wirklich wahrzunehmen.

Unstrittig ist, dass es sich beim gegenständlichen Objekt nicht um einen eingetragenen Freizeitwohnsitz handelt und auch keine Ausnahmebewilligung nach § 13 Abs 8 TROG vorliegt.

2.

Die Feststellungen zu den Wohnsitzmeldungen der Beschwerdeführerin ergeben sich aus dem im verwaltungsbehördlichen Akt einliegenden Personalauskunft der Gemeinde X vom 07.08.2025.

Die Feststellungen zu den familiären Verhältnissen der Beschwerdeführerin ergeben sich aus ihren Aussagen in der mündlichen Verhandlung sowie aus den Aussagen des DD.

Die Feststellung, wonach die Beschwerdeführerin DD nur ab und zu in Y besucht, ergibt sich sowohl aus ihren eigenen Angaben als auch den Angaben des DD in der mündlichen Verhandlung. Im Zusammenhang damit schildern auch sämtliche Zeugen, wie zuvor bereits ausgeführt, die Beschwerdeführerin nicht wirklich zu kennen und gründen sich darauf, neben ihren eigenen Angaben, auch die Feststellungen zu den mangelnden sozialen Kontakten in Y.

Die Feststellungen zu den durchgeführten Kontrollen ergeben sich aus den jeweiligen, im behördlichen Akt einliegenden bzw vom Landesverwaltungsgericht Tirol nachgeforderten Kontrollberichten. Diesbezüglich steht fest, dass die Beschwerdeführerin von den Kontrollorganen nur einmal persönlich angetroffen werden konnte.

3.

Dass auf DD nur ein Fahrzeug im Bezirk U zugelassen ist, ergibt sich aus der im verwaltungsbehördlichen Akt einliegenden Zulassungsbescheinigung, der Auskunft aus der Zulassungsevidenz vom 14.04.2025 sowie aus der Auskunft des deutschen zentralen Fahrzeugregisters vom 16.04.2025, wonach mangels Wohnortes des DD in Deutschland keine Abfrage möglich sei. Mit E-Mail vom 14.04.2025 wurde seitens der BH U mitgeteilt, dass DD eine EWR-Anmeldebescheinigung ausgestellt worden sei.

Die Feststellungen zu dem vorherigen Hauptwohnsitz des DD ergeben sich wiederum aus der Auskunft aus dem deutschen Melderegister vom 13.05.2025. Die Eigentumsverhältnisse des dort befindlichen Gebäudes sowie des Grundstückes ergeben sich aus den Aussagen des DD und jener der Beschwerdeführerin.

Die Feststellungen zu den unternehmerischen Verhältnissen und zum Sitz der Gesellschaften sind unstrittig. Dass seine Gesellschafts- und Geschäftsführertätigkeit keine regelmäßige Anwesenheit in V erfordert, ergibt sich aus den glaubhaften Aussagen des DD, welcher weiters ebenso aussagte, seine berufliche Tätigkeit von überall ausführen zu können und die meisten aufwendigeren Agenden dieser primär vermögensverwaltenden Gesellschaften an entsprechende Dienstleister ausgelagert seien. Insofern besteht für das Landesverwaltungsgericht Tirol demnach auch kein Widerspruch, dass sich der Sitz der Gesellschaften (nach wie vor an seinem früheren Hauptwohnsitz) in Deutschland befindet und DD angibt, in Deutschland steuerpflichtig zu sein (vgl Art 16 Abs 2 DBA Österreich – Deutschland).

Die Feststellungen zu seinen familiären (Besuchs-)Verhältnissen ergeben sich aus seinen Aussagen in der mündlichen Verhandlung und seiner Stellungnahme vom 05.09.2025.

Dass DD einen Großteil seiner sozialen Kontakte in Y hat, ergibt sich zum einen aus seinen eigenen Angaben, wonach er viele Freunde in Y und auch in T habe und noch wenige in Deutschland, welche ihn ebenso in Y besuchen kommen würden. Auf der anderen Seite wurde dies im Grunde auch von den einvernommenen, in Y wohnhaften, Zeugen bestätigt: vor allem der Zeuge FF hat für das erkennende Landesverwaltungsgericht Tirol durch seine glaubhaften Schilderungen über gemeinsame Unternehmungen mit DD eine zwischen ihnen bestehende Freundschaft zum Ausdruck gebracht. Des Weiteren haben auch die Zeugen EE und GG im Wesentlichen gleichlautend ausgesagt – dies auch unter Anführung der übrigen Mitglieder – Mitglieder des von DD (mit-)begründeten Stammtisches im ortsansässigen Gasthaus „MM“ zu sein, sich dort wöchentlich zu treffen und dass DD dabei fast immer anwesend sei. Auch haben alle genannten Zeugen angegeben, schon (zum Teil mehrere Male) in der gegenständlichen Wohnung des DD in Y, etwa zum Biertrinken, eingeladen gewesen zu sein.

Damit zusammenhängend wurden von den Zeugen auch die Aussagen von DD betreffend seine Mitgliedschaft bei der NN in Y, welche im Übrigen unstrittig ist, und sein diesbezügliches Engagement bestätigt: vor allem der Zeuge EE, welcher selbst seit 47 Jahren Mitglied bei den Schützen ist und bis zum Jahr 2025 auch deren Hauptmann war, konnte glaubhaft ausführen, dass DD bei sämtlichen Aktivitäten der Schützenkompanie dabei sei und gründen sich auf dessen weitere Aussage, wonach „wir eigentlich jede Woche irgendeine Tätigkeit haben“ die dementsprechenden Feststellungen zur Häufigkeit der Ausrückungen bzw anderweitigen Terminen der Schützen. Der Zeuge FF führte diesbezüglich aus, dass DD „sehr rege am Dorfleben“ teilnehme und dabei „auch an Veranstaltungen, wo ich selbst nicht hingehe, so etwa beim Herz-Jesu-Feuer“.

Die Feststellungen zur Funktion des DD als Hausvertrauensperson gründen sich auf seine Aussagen und die damit im Einklang stehenden Aussagen des Zeugen GG.

Die Feststellungen zu den durchgeführten Kontrollen ergeben sich aus den jeweiligen, im behördlichen Akt einliegenden bzw vom Landesverwaltungsgericht Tirol nachgeforderten Kontrollberichten. Diesbezüglich steht fest, dass DD von den Kontrollorganen nur selten persönlich angetroffen werden konnte.

Bei den 20 Kontrollen im Zeitraum von 05.09.2024 bis 07.01.2025 meldete er sich zwölfmal über die auf sein Handy umgeleitete Sprechanlage; bei den weiteren fünf Kontrollen im Zeitraum von 14.04.2025 bis 03.05.2025 viermal. Bis zur Erlassung des gegenständlichen Bescheides sind seit dem ersten „Kontrolldurchgang“ (gerechnet ab dem Tag der letzten Kontrolle am 07.01.2025) über 10 Monate und seit dem zweiten „Kontrolldurchgang“ (gerechnet ab dem Tag der diesbezüglich letzten Kontrolle am 03.05.2025) ebenso fast über ein halbes Jahr vergangen. Weitere Kontrollen sind nicht mehr erfolgt und haben sich seitdem im Behördenverfahren auch keine weiteren Beweise oder sonstige stichhaltige Hinweise im Hinblick auf eine unzulässige Freizeitwohnsitznutzung des gegenständlichen Objektes ergeben, sind solche letztlich auch im Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol nicht hervorgekommen (siehe diesbezüglich auch zu den das gegenständliche Objekt betreffenden Verbrauchsdaten sogleich noch folgend). Mögen die Angaben des DD teilweise im Einzelnen zwar nicht glaubhaft sein, kann jedoch, mangels hervorgekommener gegenteiliger bzw sonstiger Beweisergebnisse nicht alleine daraus sowie umgekehrt auch nicht allein aus dem Umstand, dass er bei den zeitlich (zu) weit zurückliegenden Kontrollen nicht persönlich angetroffen werden konnte, der Schluss gezogen werden, dass er zu (allen) konkreten Zeitpunkten, an denen Kontrollen erfolgten, nicht in der gegenständlichen Wohnung oder nicht in Y aufhältig war bzw sein Lebensmittelpunkt nicht in Y liegt. Gleich verhält es sich mit den von DD vorgelegten Kreditkartenabrechnungen und Zahlungsbelegen. Das Landesverwaltungsgericht Tirol übersieht hierbei nicht, dass allein die Vorlage von Kreditkartenabrechnungen und Zahlungsbelegen nicht automatisch seine generelle Anwesenheit in Y bzw die nur kurzzeitige Abwesenheit des DD vom gegenständlichen Objekt beweisen kann, könnten die Belege auch von anderen Personen stammen. Im gegenständlichen Fall entstanden dem Landesverwaltungsgericht Tirol allerdings keine Zweifel, dass diese Belege nicht von DD stammen. Auch widersprechen sich die diesbezüglichen Tage an denen der er von Kontrollorganen der belangten Behörde nicht angetroffen wurde und jene auf den Belegen angezeigten Tage weitgehend nicht.

Auch bestätigten die vom Landesverwaltungsgericht Tirol einvernommenen und unter Wahrheitspflicht stehenden Zeugen die (zumindest derzeit) grundsätzlich dauerhafte Anwesenheit des DD in Y. So schilderte der Zeuge EE, „meinen Wahrnehmungen nach ist Herr OO immer in Y anwesend“ und treffe er diesen „sicher fünf- bis sechsmal die Woche […], dies auch in den letzten Jahren schon“. Der Zeuge FF führte aus, dass sich DD aus seiner Sicht ganzjährig in Y aufhalte und dort der Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen sei sowie, dass er diesen „sehr häufig, sicher ein- bis zweimal pro Woche, auch schon in den letzten Jahren“ treffe. Im Einklang damit wurde auch vom Zeugen GG ausgesagt, dass er DD mehrfach in der Woche in Y antreffe. Auch der Zeuge JJ nehme diesen gelegentlich im Dorf war. Dass er als Bürgermeister jedoch nicht explizit darauf achte und selbst keine weiteren Wahrnehmungen zur Anwesenheit des DD in Y habe, steht dem nicht entgegen, sondern ist durchaus nachvollziehbar und ist es in diesem Zusammenhang auch nicht zu beanstanden, wenn er ausführt, sich im entsprechenden Verfahren der Unterstützung der in der Gemeinde tätigen Juristin sowie der Verwaltungsgemeinschaft bedient zu haben.

Das Landesverwaltungsgericht Tirol verkennt nicht, dass sämtliche einvernommenen Zeugen, darunter jedoch auch der Bürgermeister der Gemeinde Y, von DD in dem ihn betreffenden Verfahren selbst sowie gleichsam von der Beschwerdeführerin beantragt wurden. Trotzdem waren deren Aussagen, wie bereits angeführt, insgesamt glaubwürdig und nachvollziehbar und hat sich kein Anlass ergeben, an deren Wahrheitsgehalt zu zweifeln.

Die Daten betreffend den im gegenständlichen Objekt angefallenen Restmüll ergeben sich aus der im verwaltungsbehördlichen Akt einliegenden Übersicht über die Entleerungen. Das Landesverwaltungsgericht Tirol verkennt hierbei nicht, dass es sich dabei jedenfalls um eine – auch für einen Einpersonenhaushalt – (wohl zu) geringe Menge handelt und sind die diesbezüglichen Angaben des DD, wonach er seinen wenigen Restmüll anfänglich in der Gemeinde, etwa in der Mülltonne an der Bushaltestelle entsorgt und darüber hinaus aufgrund seiner konsequenten Mülltrennung keinen Restmüll habe, schlichtweg unglaubwürdig. Auch mit der von DD vorgelegten E-Mail vom 15.06.2026, in welcher er den Hausmeister ersucht, regelmäßig seine Mülltonne zu entleeren, auch wenn diese nur ein kleines „Sackerl“ aufweise, ist, da diese erst über ein halbes Jahr nach der gegenständlichen Bescheiderlassung verfasst wurde, diesbezüglich nichts zu gewinnen.

Zum Stromverbrauch hat DD in seiner Stellungnahme vom 12.12.2024 angeführt, dass dieser im Jahr 2024 5.484 kWh betragen habe. Seitens der belangten Behörde wurde im Aktenvermerk vom 16.04.2025 für das Landesverwaltungsgericht Tirol nicht nachvollziehbar festgehalten: „Stromverbrauch vom 25.01.2022 – 12.12.2024 = 14.866 KEH“. Im angefochtenen Bescheid wurde sodann keine entsprechende Feststellung getroffen, jedoch in der Beweiswürdigung von einem „sehr hohen Stromverbrauch“ gesprochen und weiters angeführt „woher die ausgewerteten Strommengen exakt kommen, kann nicht geklärt werden“. Jedenfalls wurde den Angaben des DD nicht entgegengetreten und liegen auch keine weiteren diesbezüglichen Beweisergebnisse vor.

Ähnlich verhält es sich mit dem Wasserverbrauch: so wurde seitens der belangten Behörde in den Aktenvermerken vom 14.04.2025 und vom 16.04.2025 selbst festgehalten, dass kein Verbrauch feststellbar sei, da dieser durch die Hausverwaltung QQ abgerechnet werde und keine Angaben zu den einzelnen Einheiten gemacht werden könne. Auch die diesbezüglich von DD mit E-Mail vom 19.06.2026 vorgelegte Jahresabrechnung für 2025 bietet keinen Aufschluss darüber, so diese lediglich die von DD und der Beschwerdeführerin gemäß deren Wohnungseigentumsanteil zu bezahlende Beträge, denen weiters keine konkreten Wasserverbrauchsdaten entnommen werden können, ausweist.

IV.Rechtslage

Die wesentliche Bestimmung der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022, in der Fassung LGBl Nr 72/2025, lautet auszugsweise wie folgt:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

[…]

g.wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet […]

Im Fall der Untersagung der weiteren Benützung hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes, wie eine entsprechende Beschilderung, die Anbringung von Absperrungen und dergleichen, aufzutragen. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen.“

Die wesentliche Bestimmung des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43/2022, in der Fassung LGBl Nr 72/2025, lautet auszugsweise wie folgt:

㤠13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. […]“

V.Erwägungen

3. Zur Sache

Freizeitwohnsitze sind gemäß § 13 Abs 1 Satz 1 TROG 2022 Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen, Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz kann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen feststellbar ist (etwa VwGH 28.6.2021, Ra 2021/06/0056, Rz 9 mwN). Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs 1 TROG 2022 ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist nur, ob der gegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 auszugehen (dazu VwGH 13.2.2025, Ra 2025/06/0028; 6.6.2023, Ra 2023/06/0089; 13.3.2023, Ro 2023/06/0001).

Im gegenständlichen Fall ist DD seit 22.07.2022 im gegenständlichen Objekt Adresse 1 in **** Y mit Hauptwohnsitz gemeldet, er hat keine weiteren gemeldeten Wohnsitze und ist lediglich im Bezirk U ein Fahrzeug auf ihn zugelassen. Er hat in Y einen wöchentlichen Stammtisch (mit-)gegründet, welchen er dementsprechend fast immer besucht, und ist Mitglied der dortigen Schützenkompanie. Das Ermittlungsverfahren hat weiters ergeben, dass bereits im Zeitpunkt des Kaufes des Objektes im Jahr 2021 von DD geplant war, wenngleich damals noch gemeinsam mit der Beschwerdeführerin, nach Y zu ziehen. Das Landesverwaltungsgericht Tirol übersieht hierbei nicht, dass zwar nicht auf die Intention des Käufers beim Erwerb eins Objektes abzustellen ist (vgl etwa VwGH 20.06.2001, 99/06/020527), ist im Verfahren jedoch nicht hervorgekommen, dass die nunmehrige tatsächliche Nutzung des Objektes dieser Intention entgegenstehen würde.

So haben sich, wie dargestellt – zumindest zum Zeitpunkt der gegenständlichen Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Tirol –, keine hinreichend konkreten Beweisergebnisse ergeben, die gegen ein ganzjähriges Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen des DD in Y sprechen würden. Dem steht weder seine Geschäftsführertätigkeit, welche keine dauernde oder regelmäßige Anwesenheit in Deutschland erfordert, noch der Umstand, dass die – de facto von ihm getrennte – Beschwerdeführerin oder seine erwachsenen und selbständigen Töchter in Deutschland wohnen, entgegen. Vielmehr haben die einvernommenen Zeugen seine jahresdurchgängige Anwesenheit in Y bestätigt und ist anzuführen, dass angesichts des zwischen den erfolgten Kontrollen und der gegenständlichen Bescheiderlassung vergangenen durchaus langen Zeitraumes, auch aus diesen (alleine) somit nicht der Schluss gezogen werden kann, dass DD das gegenständliche Objekt als Freizeitwohnsitz nutzt.

Da – zusammengefasst – DD das gegenständliche Objekt nicht als Freizeitwohnsitz nutzt, ist der gegen die Beschwerdeführerin erlassende Untersagungsbescheid bereits aus diesem Grund zu beheben, so es dieser nicht untersagt werden kann, DD zu besuchen. Dass es sich nicht um Besuche handle, sondern sie das gegenständliche Objekt (derzeit) selbst zu Freizeitwohnsitzzwecken nützen würde, hat das Verfahren nicht hervorgebracht. Dies steht allfälligen künftigen Erhebungen der belangten Behörde jedoch nicht entgegen.

Im Ergebnis können seitens des Landesverwaltungsgerichtes Tirol demnach letztlich die Feststellungen der belangten Behörde, wonach die Beschwerdeführerin „das gegenständliche Objekt bisher nur zum Aufenthalt während des Urlaubs, des Wochenendes bzw sonst zur zeitweiligen Erholung“ nutzt, zum Entscheidungszeitpunkt nicht geteilt werden. Da der Beschwerde somit Folge zu geben war, war ein Eingehen auf das weitere Beschwerdevorbringen nicht weiter geboten. Im Übrigen teilt das Landesverwaltungsgericht Tirol die verfassungsrechtlichen Bedenken der Beschwerdeführerin betreffend die Bestimmungen des §§ 13a Abs 5 und 13 Abs 11 TROG nicht.

Insgesamt war sohin spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Im vorliegenden Fall war eine sachverhaltsbezogene Einzelfallentscheidung zu treffen, die nach Durchführung eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens auf Grundlage klarer gesetzlicher Vorgaben und anhand der entsprechend zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes beantwortet werden konnte.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Soweit die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof für zulässig erklärt worden ist, kann innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung dieser Entscheidung eine ordentliche Revision erhoben werden. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision kann innerhalb dieser Frist nur die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden.

Jedenfalls kann gegen diese Entscheidung binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof erhoben werden.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist beim Verfassungsgerichtshof einzubringen. Für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist im Fall der Zulassung der ordentlichen Revision beim Verwaltungsgericht einzubringen. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision ist der Antrag auf Verfahrenshilfe beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen; dabei ist im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Moser

(Richterin)