Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2026/43/0692-5

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 30.06.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2026.43.0692.5

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Schmalzl über die Beschwerde des AA, Adresse 1, **** Z, vertreten durch die Rechtsanwälte BB GmbH Co KG, Adresse 2, **** Y, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde X vom 11.02.2026, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang

1. Verfahren vor der belangten Behörde

Mit Bescheid vom 11.02.2026, Zl ***, untersagte der Bürgermeister der Gemeinde X (im Folgenden: die belangte Behörde) AA (im Folgenden: der Beschwerdeführer) „die weitere Benützung des Objekts Adresse 3, in **** X mit sofortiger Wirkung.

a)Begründung des bekämpften Bescheids

Im Wesentlichen führte die belangte Behörde aus, laut den Bewilligungsbescheiden für das gegenständliche Objekt vom 27.05.2019, Zl *** und vom 04.11.2025, Zl ***, sei eine Nutzung desselben als Freizeitwohnsitz unzulässig. Eine Eintragung in das Freizeitwohnsitzverzeichnis liege ebenso wenig vor, wie ein Bescheid über die Zulässigkeit der Nutzung als Freizeitwohnsitz.

Im Zeitraum vom 20.11.2024 bis einschließlich 21.04.2025 hätten in regelmäßigen Abständen 13 Kontrollen durch die Gemeindewache X stattgefunden. Der Beschwerdeführer sei bei diesen Kontrollen nie persönlich angetroffen worden.

Mit Schreiben vom 11.11.2025 habe man den Beschwerdeführer zur Stellungnahme aufgefordert und insbesondere um Mitteilung ersucht, in welcher Art und Weise das gegenständliche Objekt genutzt werde. Zudem solle er diese Nutzung durch die Beilage von Belegen glaubhaft machen. Daraufhin zitierte belangte Behörde die Mitteilung des Beschwerdeführers vom 30.11.2025, in der ausgeführt wird, dass der Beschwerdeführer die Wohnung nicht als Zweitwohnsitz nutze. Diese werde vollständig durch die CC bewirtschaftet. Der Beschwerdeführer verfüge nicht einmal über einen Schlüssel zu seiner Wohnung und es sei ihm auch nicht gestattet, Veränderungen an der Innenausstattung vorzunehmen. Selbst verständlich würde der Beschwerdeführer mit einer Familie die Wohnung gelegentlich zum Skifahren im Winter oder wandern im Sommer nutzen. Dies betreffe in der Regel 2 Wochen im Winter und 2 Wochen im Sommer. Zu diesem Zweck müsse der Beschwerdeführer wie jeder andere Gast bei CC reservieren und sowohl Miete als auch Ortstaxe bezahlen, Rechnungen seien beigelegt. Ebenso der Vertrag mit CC sowie das erläuternde Schreiben des Rechtsanwalts von CC.

Die belangte Behörde führte weiter aus, der Beschwerdeführer habe sich laut Auskunft des Tourismusverbands vom 17.01.2025 bis zum 25.01.2025 (geplante Abreise am 24.01.2025), vom 16.03.2025 bis zum 20.03.2025 und vom 27.07.2025 bis zum 03.08.2025 in X aufgehalten.

Laut Eisenberger/Holzmann, Praxishandbuch Zweitwohnsitz (2021 Seite 133 sei die Eigennutzung von Objekten, die durch Betreibergesellschaften vermietet werden, nicht möglich. Auch lasse die Tatsache, dass der Beschwerdeführer die für den 24.01.2025 geplante Abreise tatsächlich erst am 25.01.2025 durchführte, darauf schließen, dass er gegenüber anderen Gästen eine Sonderstellung inne habe, keine echte Entziehung der Nutzung für ihn selbst vorliege und das Objekt ihm als Eigentümer rechtlich und faktisch zugeordnet bleibe.

Das Vorbringen, der Beschwerdeführer habe keine Verfügungsgewalt, weil die Nutzung ausschließlich über ein Buchungssystem wie für andere Gäste möglich sei, sei unbeachtlich. Entscheidend sei, dass die Wohnung dem Eigentümer objektiv zur Privatnutzung offenstehen, nicht aber unter welchen organisatorischen und vertraglichen Bedingung diese Nutzung erfolge.

Die Verpflichtung, die Wohnung nur über Buchungssystem oder ein Vermietungsportal zu nutzen, stelle lediglich eine selbst gewählte schuldrechtliche Organisationsform dar. Die rechtliche und wirtschaftliche Zuordnung der Wohnung zum Eigentümer bleibe aufrecht; ein dauerhafter Entzug der Nutzung liege nicht vor. Somit bleibe die Eignung als Freizeitwohnsitz unberührt.

Das Objekt diene jedenfalls nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses. Nach allgemeiner Lebenserfahrung geht daher die Behörde davon aus, dass ein nicht ganzjährig genutztes Objekt in einer attraktiven touristischen Destination wie der Region Zillertal naturgemäß zu zeitweiligen Erholungszwecken verwendet werde.

Der nunmehrige Beschwerdeführer, rechtsfreundlich vertreten, erhob gegen diesen Bescheid rechtzeitig Beschwerde. Zur Rechtzeitigkeit – der angefochtene Bescheid datiert vom 11.02.2026. Die Beschwerde wurde am 11.03.2026 bei der belangten Behörde eingebracht (belegt durch die entsprechende E-Mail, welche im Behördenakt einliegt).

b)Beschwerdevorbringen

Der Beschwerdeführer sei im Ausmaß von 76+6/2.074 Anteilen Eigentümer des gegenständlichen Grundstücks. Dieses sei als Tourismusgebiet gemäß TROG 2022 gewidmet. Der baurechtliche Verwendungszweck der auf dem Grundstück bestehenden Apartmentanlage laute auf Nutzung als Gastgewerbebetrieb zur Beherbergung von Gästen.

An der Liegenschaft sei Wohnungseigentum begründet; die Anteile des Beschwerdeführers seien untrennbar verbunden mit Wohnungseigentum am Apartment Top 08B und dem TG-Abstellplatz 27.

Der Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag sei am 27.07.2022 abgeschlossen worden. Gemeinsam habe der Beschwerdeführer auch einen Betreibervertrag mit der CC GmbH (CC) abgeschlossen. An den im bekämpften Bescheid genannten Daten habe sich der Beschwerdeführer als Gast des Apartmenthotels in seinem Apartment aufgehalten.

Die ausschließliche Verfügungsmacht und Schlüsselhoheit über das Apartment komme für die Dauer des aufrechten Betreibervertrags ausschließlich der CC zu. Die Eigentümer aller anderen Apartments in der Anlage hätten eben solche Verträge abgeschlossen. Im Rahmen dieser Verfügungsmacht und Schlüsselhoheit führe die CC in der Apartmentanlage einen Gastgewerbebetrieb in Form eines Beherbergungsbetriebs.

Es sei dem Beschwerdeführer daher die Nutzungsmöglichkeit des Apartments vollständig entzogen, eine Sonderstellung über anderen Gästen komme ihm nicht zu. Aufenthalte könne er nur, wie jeder andere Gast, nach Verfügbarkeit buchen und hierbei „den Wunsch nach einem konkreten Apartment äußern“. Wie jeder andere Gast müsse er das reguläre Aufenthaltsentgelt entrichten. Wie jeder andere Gast könne er einen angetretenen Aufenthalt bei entsprechender Verfügbarkeit verlängern.

Im konkreten Fall sei keine kurzfristige Verlängerung erfolgt sondern tatsächlich bereits am 19.06.2024, mehr als ein halbes Jahr vor dem Aufenthalt, verbindlich der Rückflug für den 25.01.2025 gebucht worden (Verweis auf Beilage). Die ursprüngliche Meldung lediglich bis zum 24.01.2025 sei offenbar durch die zuständige CC falsch an den Tourismusverband gemeldet worden. Selbst wenn man davon ausgehe, dass eine Verlängerung des Aufenthalts vorgenommen wurde, belege dies keine Sonderstellung des Beschwerdeführers, weil derartiges auch bei normalen Gästen durchaus vorkommen. Eine Sonderstellung läge nur vor, wenn der Beschwerdeführer die Verlängerung einseitig, ohne Absprache mit der CC als Betreiberin, und unabhängig von weiteren Buchungen seines Apartments vornehmen hätte können. Dies sei jedoch nicht der Fall.

Die gegenständliche Apartmentanlage stelle einen Gastgewerbebetrieb nach § 13 Abs 1 lit a TROG 2022, und somit keinen Freizeitwohnsitz iSd TROG 2022 dar. Die Einschränkung des § 13 Abs 2 lit a TROG 2022 komme im Gegenstandsfall nicht zur Anwendung, da das Apartment des Beschwerdeführers geradezu ur-gewerbetypisch, nämlich zu touristischen Vermietung an ständig wechselnde Gäste verwendet werde. Es sei nämlich diese lit dahingehend zu verstehen und auszulegen, dass sie Räumlichkeiten betreffe, die aufgrund ihres tatsächlichen Verwendungszweckes nicht in Gewerbe typischerweise verwendet würden. Gemeint seien somit insbesondere die häufig in Beherbergungsbetrieben vorhandenen privaten Räumlichkeiten des Betriebsinhabers. Die Einschränkung des § 13 Abs 2 lit b TROG 2022 sei im Anlassfall nicht erfüllt. Die durch die belangte Behörde vermute Sonderstellung liege nicht vor. Der Beschwerdeführer könne auch als Eigentümer über sein Apartment nur einen Beherbergungsvertrag zu fremdüblichen, somit gewerbetypischen Bedingungen abschließen.

Die Nutzung des gegenständlichen Apartments durch den Beschwerdeführer stelle somit keine freizeitwohnsitzliche Nutzung dar, weshalb ein Verstoß gegen § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 nicht vorliege.

In der Beschwerde wurden (abgesehen von Auszügen aus öffentlichen Registern und bereits im Akt vorhandenen Urkunden) folgende Beweismittel vorgelegt:

(1)Kauf- und Bauträgervertrag vom 27.07.2022

(2)Betreibervertrag vom 09.07.2022

(3)Buchungsbestätigung Flug (E-Mail)

(4)Rechnung Aufenthalt

In der Beschwerde wurden folgende Anträge gestellt:

Durchführung einer mündlichen Verhandlung

ersatzlose Behebung des bekämpften Bescheids

in eventu: Aufhebung und Zurückverweisung

2. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht

Am 29.06.2026 führte das Landesverwaltungsgericht eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. Der Beschwerdeführer ergänzte sein Vorbringen

c)Weiteres Vorbringen des Beschwerdeführers:

Der vorliegende Fall unterscheidet sich von jenem, welcher jüngst am 24.04.2026 vom Landesverwaltungsgericht Tirol zu Zahl LVwG-2026/38/0344-7 entschieden worden sei. Im letztgenannten Erkenntnis sei als maßgebliches Kriterium herangezogen worden, dass es einen Buchungskalender gegeben habe, in welchen sich der Betreffende selber habe eintragen können. Ein solcher Buchungskalender liege gegenständlich nicht vor.

Des Weiteren ergebe sich, würde man der Auslegung des § 13 Abs. 2 lit. a TROG 2022 durch die belangte Behörde folgen, dass der Beschwerdeführer zwar nicht in seinem eigenen, jedoch im benachbarten Apartment rechtmäßig wohnen dürfe. Dies könne nicht Zweck der gegenständlichen Vorschrift sein.

II.Entscheidungswesentlicher Sachverhalt

Der Beschwerdeführer ist im Ausmaß von 76+6/2.074 Anteilen Eigentümer des gegenständlichen Grundstücks. An der Liegenschaft ist Wohnungseigentum begründet; die Anteile des Beschwerdeführers sind untrennbar verbunden mit Wohnungseigentum am Apartment Top 08B und dem TG-Abstellplatz 27.

Der Beschwerdeführer hat einen Betreibervertrag mit der CC GmbH (CC) abgeschlossen, die in der Apartmentanlage einen Gastgewerbebetrieb in Form eines Beherbergungsbetriebs betreibt.

An den im bekämpften Bescheid genannten Daten hielt sich der Beschwerdeführer in seinem Apartment Top 08B auf.1

Der Beschwerdeführer hatte in X niemals einen Haupt- oder Nebenwohnsitz gemeldet (und hat bis dato keinen solchen dort gemeldet).2

Der Beschwerdeführer nutzt mit seiner Familie das Apartment jährlich 2 Wochen im Winter, um Schi zu fahren, und fallweise 2 Wochen im Sommer, um zu wandern.3

III.Beweiswürdigung

1Diese Feststellungen sind dem Behördenakt und der Beschwerde zu entnehmen und vom Beschwerdeführer außer Streit gestellt.

2Diesbezüglich wurde ein Auszug aus dem zentralen Melderegister (datierend vom 09.06.2026) eingeholt.

3Dies gab der Beschwerdeführer in der mit E-Mail vom 30.11.2025 übermittelten Stellungnahme vom 28.11.2025 an.

IV.Rechtslage

Die maßgeblichen Vorschriften des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 43/2022 (WV), idF LGBl Nr 72/2025, lauten (auszugsweise):

§ 13

㤠13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a)Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn

1. Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m² entfällt, vorhanden sind,

2. gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäsche zählen, erbracht werden und weiters

3. die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist;

nicht als Gemeinschaftsräume im Sinn der Z 1 gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen,

b)Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden,

c)Wohnungen und sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen,

d)Gebäude mit höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, die im Rahmen der Raumvermietung während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (Ferienwohnungen); entsprechende Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt worden ist, gelten jedoch nur dann nicht als Freizeitwohnsitze, wenn der Vermieter der Ferienwohnungen im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat; Ferienwohnungen in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, sind zusammenzuzählen.

Sind in einem Gebäude oder in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, Ferienwohnungen und Wohnungen oder sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen, untergebracht, so darf die Zahl der Wohnungen insgesamt drei und die Zahl der Betten insgesamt zwölf nicht überschreiten.

(1a) Bett ist jede dauerhaft angebotene Schlafgelegenheit, die im Rahmen eines Betriebes oder einer sonstigen Einrichtung zur Verfügung steht, wobei jeweils von der höchstmöglichen Belegung auszugehen ist. Vorübergehend genutzte Zustellbetten für Kinder bleiben dabei jedenfalls außer Betracht.

(2) Im Rahmen der Vorschriften über Freizeitwohnsitze sind Gastgewerbebetrieben zur Beherbergung von Gästen jene Räumlichkeiten nicht zuzurechnen, an denen

a)Wohnungseigentum besteht, sofern diese vom Eigentümer oder von seiner Familie selbst genutzt werden, oder

b)Verfügungsrechte bestehen, die über den üblichen Inhalt gastgewerblicher Beherbergungsverträge hinausgehen.

[…]“

V.Erwägungen

Nach § 13 Abs 1 TROG 2022 sind Freizeitwohnsitze solche Gebäude(teile) oder Wohnungen, „die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden“.

Wie oben zu Punkt II. festgestellt werden konnte, nutzt der Beschwerdeführer mit seiner Familie das Apartment lediglich, um dort Schiurlaube sowie gelegentlich Sommerurlaube zum Wandern zu verbringen. Dass ein ganzjähriges, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses vorliege, brachte der Beschwerdeführer nicht einmal vor. Die vom Beschwerdeführer beschriebene Nutzung entspricht somit exakt der Definition einer freizeitwohnsitzlichen Nutzung im Sinne des § 13 Abs 1 TROG 2022.

Der Beschwerdeführer vermeint, die Zulässigkeit einer solchen Nutzung aus § 13 Abs 1 lit a TROG 2022 ableiten zu können. Nach dieser Vorschrift gelten ua „Gastgewerbebetrieben zur Beherbergung von Gästen“ nicht als Freizeitwohnsitze iSd TROG 2022.

Dem ist jedoch entgegenzuhalten, dass gemäß § 13 Abs 2 TROG 2022 bestimmte Räumlichkeiten Gastgewerbebetrieben zur Beherbergung von Gästen nicht zuzurechnen sind. Dies hat zur Folge, dass für diese die allgemeinen Beschränkungen für Freizeitwohnsitze gemäß § 13 TROG 2022 gelten, da sie nicht der Ausnahmebestimmung des Abs 1 lit a leg cit unterliegen. Bei solchen Räumlichkeiten handelt es sich einerseits um solche, an denen Wohnungseigentum besteht, „sofern diese vom Eigentümer oder von einer Familie selbst genutzt werden“ (§ 13 Abs 2 lit a TROG 2022). Andererseits sind Räumlichkeiten erfasst, an denen Verfügungsrechte bestehen, „die über den üblichen Inhalt gastgewerblicher Beherbergungsverträge hinausgehen“ (lit b leg cit.).

Ihrem Wortlaut gemäß schließt die Bestimmung des § 13 Abs 2 lit a TROG 2022 die Eigennutzung der betreffenden Räumlichkeiten jedenfalls aus. Eine Berücksichtigung der in lit b leg cit enthaltenen Kriterien ist hierbei nicht vorgesehen und auch nicht erforderlich. Dem Beschwerdeführer kann nicht gefolgt werden, wenn er vermeint, die Regelung des § 13 Abs 2 lit a TROG 2022 beziehe sich lediglich die Privatwohnung des Betriebsinhabers. Weder ergibt sich derartiges aus dem Gesetzeswortlaut, noch würde es einen Sinn ergeben, da es sich bei einer solchen Wohnung regelmäßig um einen Hauptwohnsitz handeln und die Frage der Abgrenzung Freizeitwohnsitz vs gastgewerbliche Vermietung in Bezug auf gerade diese Wohnung nicht von Relevanz sein wird.

Die Bindung der Verwaltung an die Gesetze nach Art. 18 B-VG bewirkt einen Vorrang des Gesetzeswortlautes aus Gründen der Rechtsstaatlichkeit und der demokratischen Legitimation der Norm. Dies bedeutet bei der Auslegung von Verwaltungsgesetzen einen Vorrang der Wortinterpretation in Verbindung mit der grammatikalischen und der systematischen Auslegung sowie äußerste Zurückhaltung gegenüber der Anwendung sogenannter „korrigierender Auslegungsmethoden“. Auf Erkenntnisquellen außerhalb des kundgemachten Gesetzes (Erläuternde Bemerkungen zur Regierungsvorlage, Parlamentarische Protokolle etc.) darf zur Interpretation einer Rechtsvorschrift nur zurückgegriffen werden, wenn die Ausdrucksweise des Gesetzgebers Zweifel aufwirft; für sich allein können sie über den normativen Inhalt einer Rechtsvorschrift nichts aussagen (vgl. VwGH 20.6.2023, Ro 2022/06/0014, Rn. 21f, mwN). Ungeachtet dessen ist festzuhalten, dass sich etwas anderes auch aus den erläuternden Bemerkungen zur Regelung des § 13 Abs 2 TROG 2022 nicht ergibt (LGBl Nr 93/2016). Demnach haben Räume, die aufgrund ihres tatsächlichen Verwendungszwecks nicht in gewerbetypischer Weise verwendet werden, außer Betracht zu bleiben. Es handle sich hier „einerseits“ um Räumlichkeiten im Wohnungseigentum, die vom Eigentümer selbst genutzt würden (lit a) und „andererseits“ um Räume, an denen für eine gastgewerbliche Vermietung untypische Rechte bestehen würden (lit a). Wie in den erläuternden Bemerkungen weiter ausgeführt wird, bedeutet dies nicht, dass solche Räumlichkeiten per se als Freizeitwohnsitze gelten würden, weil dies von ihrer tatsächlichen Verwendung abhänge. Sie seien aber nicht von vornherein aufgrund dessen, dass sie Teil einer gewerblichen Betriebsanlage sind, vom Freizeitwohnsitzregime ausgenommen. Aus dieser Regelung kann keineswegs abgeleitet werden, dass im Rahmen der Eigennutzung (lit a) noch weitere Verwendungsmerkmale iSd lit b (insbesondere eine Sonderbehandlung gegenüber „normalen“ Gästen) relevant wären. Vielmehr bezieht sich dieser Passus der erläuternden Bemerkungen auf die allgemeine Tatsache, dass die Freizeitwohnsitzeigenschaft eines Objekts grundsätzlich nur unter Berücksichtigung seiner tatsächlichen Verwendung – im konkreten Fall und durch die konkrete Person – festgestellt werden kann. Dies schlägt sich bereits in der Freizeitwohnsitz-Definition des § 13 Abs 1 TROG 2022 nieder, die darauf abstellt dass solche „nicht der Befriedigung eines […] Wohnbedürfnisses dienen“.

So ergibt sich für den vorliegenden Fall, dass das gegenständliche Apartment, soweit eine Eigennutzung durch den Beschwerdeführer stattfindet, als Freizeitwohnsitz zu qualifizieren ist. Entsprechend den obigen Ausführungen zur Eigenständigkeit der lit a gegenüber lit b des § 13 Abs 2 TROG 2022 gilt dies ungeachtet allfälliger gastgewerbetypischer Nutzungsmerkmale, weshalb auch der Verweis auf das Erkenntnis LVwG-2026/38/0344-7 vom 24.04.2026 ins Leere geht. Wenn der Beschwerdeführer die Sinnhaftigkeit der gegenständlichen Regelung des § 13 Abs 2 lit a TROG 2022 infrage stellt, da er rechtmäßig das benachbarte Apartment nutzen dürfe, ist darauf hinzuweisen, dass ganz offensichtlich der Beschwerdeführer sein eigenes Apartment benutzen wollte und benutzt hat. Diesem Sachverhalt wird die angewendete Regelung auch in Hinblick auf die gesamte Zielrichtung der freizeitwohnsitzlichen Regelungen des TROG 2022, unterstrichen durch den in den erläuternden Bemerkungen zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers, zweifellos gerecht.

Freizeitwohnsitzliche Nutzung umfasst charakteristischer Weise (auch) bloß kurzfristige Aufenthalte (vgl VwGH 99/06/0205 vom 20.06.2001). Selbst wenn während des Jahres zum weitaus überwiegenden Teil eine gastgewerbliche Nutzung stattfinden sollte – wie vom Beschwerdeführer ins Treffen geführt –, ändert dies daher nichts daran, dass die Nutzung durch den Beschwerdeführer selbst als freizeitwohnsitzliche (Eigen-)Nutzung zu qualifizieren ist.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich aus der Rechtslage in Einklang mit den erläuternden Bemerkungen ergibt, dass jene Personen, die Wohnungseigentum an einer Wohnung haben, diese nicht auch als „Gäste“ nutzen können. Eine Eigennutzung schließt somit eine Nutzung als Gastgewerbebetrieb zur Beherbergung von Gästen iSd § 13 Abs 1 lit a TROG aus (vgl das zur insofern vergleichbaren Rechtslage nach dem Salzburger Raumordnungsgesetz ergangene Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs VwGH Ra 2025/06/0152 vom 03.09.2025).

Aus § 59 Abs 2 AVG ergibt sich, dass ein Auftrag eine Erfüllungsfrist enthalten muss und das Fehlen einer solchen Frist den Auftrag rechtswidrig macht (vgl dazu VwGH 12.12.2013, 2013/06/0152, mwN). Im vorliegend bekämpften Bescheid wurde die Nutzung als Freizeitwohnsitz „mit sofortiger Wirkung“ untersagt. Diese Formulierung entspricht einer „unverzüglichen“ Untersagung und erweist sich als ausreichende Fristsetzung (VwGH Ra 2025/06/0118). Eine freizeitwohnsitzliche Nutzung ohne entsprechende Rechtsgrundlage ist in Tirol bereits seit den 1990er Jahren verboten. Es liegt ein bedeutendes öffentliches Interesse daran, dass Wohnraum nicht der Nutzung durch die Wohnbevölkerung entzogen wird, um der Bevölkerung leistbaren Wohnraum zu gewährleisten. Die Sicherstellung der Einhaltung raumplanerische Vorgaben, insbesondere des Ziels des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden angesichts der in Tirol eingeschränkten als Dauersiedlungsraum nutzbaren Fläche ist von besonderer Bedeutung. Die sofortige Unterlassung der Nutzung als Freizeitwohnsitz ist ohne zeitaufwändige Handlungen möglich, da das Objekt weiterhin im Rahmen der vom Beschwerdeführer beschriebenen Vermietung an andere Gäste genutzt werden kann. Es sind keine Umstände hervorgekommen, die eine längere Frist erforderlich gemacht hätten. Daher war der Ausspruch der belangten Behörde, dass die widerrechtliche Nutzung mit sofortiger Wirkung untersagt werde, durch das Verwaltungsgericht zu bestätigen.

VI.Ergebnis

Wie oben ausführlich erläutert, ist die Eigennutzung des gegenständlichen Objekts durch den Beschwerdeführer als freizeitwohnsitzliche Nutzung iSd TROG 2022 zu qualifizieren. Es handelt sich um einen Anwendungsfall des § 13 Abs 2 lit a TROG 2022, weshalb weder die Modalitäten des Betreibervertrags noch die Argumentation des Beschwerdeführers, gegenüber einem „normalen“ Gast keine Sonderbehandlung zu erhalten, relevant sind, weil sich diese auf lit b leg cit beziehen. Auf diese musste daher nicht näher eingegangen werden, ebenso wenig wie auf die diesbezüglich vorgelegten Beweismittel (Kauf- und Bauträgervertrag, Betreibervertrag, Buchungsbestätigung und Rechnung).

VII.Unterlassene mündliche Verkündung

Eine Verkündung der Entscheidung in der mündlichen Verhandlung war aufgrund der Komplexität der Sach- oder Rechtslage nicht möglich. Außerdem bedurfte die Fällung des Erkenntnisses (etwa die Beweiswürdigung) reiflicher Überlegung, weshalb das Landesverwaltungsgericht von der sofortigen Verkündung Abstand nehmen durfte (vgl. Walbert-Satek in Bumberger/Lampert/Larcher/Weber, VwGVG, Rz 7 zu § 47 und die dort angeführte Literatur und Judikatur; vgl Ra 2019/02/0110).

VIII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Zu den maßgeblichen Rechtsfragen wird auf die in der Begründung zitierte Judikatur verwiesen. Auch stützt sich die vorliegende Entscheidung auf eindeutige gesetzliche Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes. Auch wenn Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu einer Gesetzesbestimmung nicht vorliegt, handelt es sich dann nicht um eine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung, wenn ein eindeutiger Gesetzeswortlaut keiner weiteren Deutung bedarf.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen, und es ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Sie haben die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Schmalzl

(Richterin)