Gesamter Gesetzestext

Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/31/2387-4; LVwG-2026/31/0060-3

Dokumenttyp: Entscheidungstext
Entscheidungsdatum: 15.06.2026
ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.31.2387.4

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Hengl über die Beschwerden der AA, Adresse 1, **** Z, vertreten durch BB Rechtsanwälte, Adresse 2, **** Y, gegen

den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 20.8.2025, ***, betreffend die Untersagung der weiteren Benützung eines Objektes als Freizeitwohnsitz, sowie

das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Y vom 19.11.2025, ***, wegen einer Verwaltungsübertretung nach dem Tiroler Raumordnungsgesetz,

nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 20.8.2025, ***, wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die Beschwerde gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Y vom 19.11.2025, ***, wird als unbegründet abgewiesen.

3. Gemäß § 52 Abs 1 und 2 VwGVG hat die Beschwerdeführerin einen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von Euro 1.800,- zu leisten.

4. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG hinsichtlich beider Beschwerden nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

A)Beschwerde gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 20.8.2025, *** (LVwG-2025/31/2387):

I.Verfahrensgang:

Mit anonymer Anzeige vom 26.2.2024 wurde dem Finanzamt Y U zur Kenntnis gebracht, dass die Familie CC „über eine wilde Stiftungskonstruktion“ ein Haus in Z, Adresse 1, besitzt. Dieses Haus sei ein Wochenend- und Feriensitz der in X und T lebenden Familie. AA habe sich zwar jetzt an Adresse 1 angemeldet, jedoch sei es so, da sie in X lebe, da sie eine schulpflichtige Tochter Namens DD habe, die in X gemeinsam mit der Mutter AA lebe. Sie sei, wenn überhaupt, lediglich alle drei Wochen in Y.

Mit Eingabe des Finanzamts Österreich, Dienststelle EE, wurde diese Anzeige zur weiteren Prüfung an die Gemeinde Z weitergeleitet.

Daraufhin eingeleitete Erhebungen der belangten Behörde ergaben, dass AA seit 7.8.2023 unter der Adresse 1/Top 1 in **** Z mit Hauptwohnsitz gemeldet ist.

Es folgten weitere Erhebungen der belangten Behörde hinsichtlich allfälliger auf AA (im Weiteren als „Beschwerdeführerin“ bezeichnet) im Bezirk Y zugelassener Kraftfahrzeuge und konnte dabei ein auf die Beschwerdeführerin zugelassener Pkw mit dem amtlichen Kennzeichen *** erhoben werden.

Darüber hinaus wurden die Wasserverbräuche im durchgehenden Zeitraum 15.8.2020 bis 23.08.2023, Stromverbrauchsdaten im durchgehenden Zeitraum 1.11.2018 bis 31.10.2023, sowie Daten zur Anzahl und Menge der Müllentleerungen im Zeitraum 2.1.2021 bis 18.3.2024 erhoben.

Mit Schreiben der Gemeinde Z, Verwaltungsgemeinschaft, vom 16.10.2024 wurde die Beschwerdeführerin als Nutzerin des Objektes Adresse 1 in **** Z (Gst **1 KG Z) darauf hingewiesen, dass das gegenständliche Objekt nicht als Freizeitwohnsitz, sondern nur als mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnsitz verwendet werden dürfe.

Die Beschwerdeführerin wurde in weiterer Folge vor dem Hintergrund exemplarisch angeführter Kriterien für den Mittelpunkt der Lebensbeziehungen aufgefordert, eine Stellungnahme binnen sechs Wochen ab Zustellung dieses Schreibens abzugeben und dabei anzugeben, in welcher Art und Weise das Objekt von der Beschwerdeführerin genutzt werde und diese Nutzung durch die Beilage von entsprechenden Belegen glaubhaft zu machen.

Mit Replik der Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin vom 27.11.2024 wurde ausgeführt, dass das gegenständliche Objekt als Hauptwohnsitz verwendet werde. Das Objekt diene der Beschwerdeführerin zur Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses. Die Beschwerdeführerin erhalte eine Witwenpension und gehe keiner beruflichen Tätigkeit nach. Bis auf häufige Urlaube oder Besuche von Verwandten und Bekannten im In- und Ausland bewohne die Partei das Objekt ganzjährig. Die Beschwerdeführerin habe zwei Kinder, nämlich FF und DD.

Der Sohn sei bereits volljährig und studiere in X, DD gehe in X in eine Schule, in der sie ganztags unterrichtet werde. Aufgrund ihrer studentischen und schulischen Tätigkeiten seien die Kinder der Partei nicht in Z, sondern in X gemeldet. Die Tochter der Beschwerdeführerin stehe unmittelbar vor ihrem Schulabschluss. Die Beschwerdeführerin sehe ihre Tochter an mindestens drei Tagen pro Woche und sei eine tägliche Betreuung durch die Mutter bei einer kurz vor der Volljährigkeit stehenden Minderjährigen nicht mehr üblich.

In X werden beide Kinder an Wochentagen sowohl vom Vater der Beschwerdeführerin, als auch von zwei rund um die Uhr anwesenden Haushälterinnen betreut und mit Mahlzeiten versorgt. Auch der volljährige Bruder stehe zur Aufsicht seiner Schwester zur Verfügung. An Wochenenden befinden sich die Kinder zu einem großen Teil in Z. Die Kinder der Beschwerdeführerin seien beide Mitglieder im Yer Skiclub und habe der Sohn der Beschwerdeführerin dort sogar einen Vizeklubmeistertitel erringen können und sei der Sohn zudem auch Mitglied im Golfclub Y.

Der Beschwerdeführerin sei es finanziell möglich, keiner Arbeit nachzugehen, weshalb sich hinsichtlich ihrer Lebensverhältnis von vorneherein keine Einteilung zwischen Arbeit und Freizeit treffen ließe. Die Partei habe den Lebensmittelpunkt in jeglicher Hinsicht in Z und verbringe sie lediglich Urlaube woanders.

Der Beschwerdeführerin stehen dazu Ferienunterkünfte am W in Kärnten und auf V in Italien zur Verfügung; im Sommer sei sie daher mehrere Wochen mit Freunden und Familie im Süden und nicht in Z anzutreffen.

Das Objekt, welches im Eigentum der GG steht, wurde den Begünstigten der JJ, insbesondere der Beschwerdeführerin, als Hauptwohnsitz zur Verfügung gestellt.

Die dafür getätigten Aufwendungen für Miete und Betriebskosten belaufen sich im Jahr 2023 auf Euro 258.415,97 und im Jahr 2024 auf voraussichtlich Euro 261.566,-.

Auch die von der Verwaltungsgemeinschaft eingeholten Daten zum Strom-, Wasser- und Müllverbrauch der Beschwerdeführerin sowie die Anfrage nach einer Kfz-Anmeldung haben nur den Standpunkt der Partei hinsichtlich der rechtmäßigen Nutzung des Objekts verifiziert: Die Verbrauchsdaten liegen jedenfalls nicht unter dem Durchschnittsverbrauch eines österreichischen Ein-Personen-Haushalts. Zudem sei anzumerken, dass die Daten bereits für Jahre vor dem Überprüfungszeitraum und teilweise den Überprüfungszeitraum nicht abdeckend eingeholt worden seien.

Hinsichtlich der durchgeführten Objektkontrollen wurde ins Treffen geführt, dass gerade in den Sommermonaten, in denen Kontrollen stattgefunden haben, die Beschwerdeführerin verreist gewesen sei. Zudem sei die Klingelanlage ab April 2024 für mehrere Monate aufgrund eines Defekts nicht in Betrieb. In weiterer Folge wurde zu sämtlichen Wohnsitzkontrollen eine Stellungnahme abgegeben und darin entweder angeführt, dass die Beschwerdeführerin tatsächlich nicht vor Ort gewesen ist, oder zwar vor Ort gewesen, jedoch andernorts unterwegs gewesen sei oder aufgrund eines Defekts der Klingelanlage das Läuten nicht gehört habe.

Seitens der Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin wurden weiters zwei Honorarnoten eines in Y ansässigen Zahnarztes und eines in KK ansässigen Gynäkologen in Vorlage gebracht, die den Mittelpunkt der Lebensbeziehungen der Beschwerdeführerin in Y darlegen sollen.

Abschließend wurde in diesem Schreiben der Antrag gestellt, dass das Ermittlungsverfahren eingestellt werde.

In weiterer Folge wurden seitens der belangten Behörde Firmenbuchauszüge

der LL

der MM,

der NN,

der OO, sowie

der PP

eingeholt, die allesamt ihren Unternehmenssitz in X aufweisen und bei denen die Beschwerdeführerin entweder als gesetzliche Vertreterin (LL, NN, OO, PP) oder als handelsrechtliche Geschäftsführerin (MM) firmiert.

Zudem wurden am 26.3.2025 aktualisierte Strom- und Wasserverbrauchs- sowie Mülldaten angefordert, wobei die Stromverbräuche um den Zeitraum 1.11.2023 bis 31.10.2024, die Wasserbräuche um den Zeitraum 24.8.2023 bis 9.10.2024 und die Daten zur Anzahl und Menge der Müllentleerungen um den 15.4.2024 bis 17.2.2025 aktualisiert wurden.

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 23.4.2025 wurde der Beschwerdeführerin zu diesen Ermittlungsergebnissen erneut die Möglichkeit eingeräumt, binnen einer Frist von vier Wochen ab Zustellung dieses Schreibens eine Stellungnahme abzugeben.

Nach erfolgter und eingeräumter Fristverlängerung wurde mit Schreiben der Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin vom 6.6.2025 ins Treffen geführt, dass die Partei hinsichtlich der vorgelegten Firmenbuchauszüge keiner beruflichen Tätigkeit nachgehe und sich aus den Firmenbuchauszügen der NN, der LL, der PP sowie der OO entnehmen lasse, dass die Beschwerdeführerin lediglich als gesetzliche Vertreterin ihrer minderjährigen Tochter DD im Firmenbuch eingetragen sei.

Hinsichtlich der MM, in welcher die Beschwerdeführerin als Geschäftsführerin im Firmenbuch eingetragen sei, sei sie lediglich vermögensverwaltend tätig.

Die Beschwerdeführer übe daher in keiner dieser Firmen eine operative Tätigkeit aus und werde daher erneut um Einstellung des gegenständlichen Verfahrens ersucht.

Mit weiterem Schreiben der Gemeinde Z, Verwaltungsgemeinschaft, vom 17.7.2025 wurden weitere Erhebungen, etwa das Ergebnis dreier weiterer Objektkontrollen, diverse Internetabfragen und Medienartikel, zur allfälligen Stellungnahme bis 31.7.2025 übermittelt.

Mit Replik der Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin vom 31.7.2025 wurde schließlich ausgeführt, dass die Beschwerdeführerin in den ersten drei Juliwochen des Jahres 2025 ihren Urlaub am W verbracht habe und demnach bei den Objektkontrollen am 7.7., 10.7. und 16.7.2025 nicht habe angetroffen werden können.

Hinsichtlich der übermittelten Internetabfragen und Zeitungsartikel können keinerlei Rückschlüsse auf die Nutzung des Objektes in Z durch die Beschwerdeführerin gezogen werden. Hinsichtlich der Tätigkeit der MM wurde darauf hingewiesen, dass diese seit dem Ableben des QQ rein vermögensverwaltende Tätigkeiten ausübe.

Mit dem nunmehr bekämpften Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 20.8.2025 wurde der Beschwerdeführerin gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 die weitere Benützung des Objektes Adresse 1 in **** Z als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung untersagt.

Begründend wurde in diesem Bescheid ausgeführt, dass seitens der belangten Behörde ua folgende Erhebungen durchgeführt worden seien:

diverse Objektkontrollen im Zeitraum vom 22.3.2024 bis 16.7.2025

Einsicht in die Baubescheide vom 21.7.2014 sowie vom 29.7.2013

Auszüge Melderegister vom 18.3.2024 und 5.2.2025

Auskünfte aus der Zulassungsevidenz vom 12.8.2024 und 26.3.2025

Auswertung Müllanfall (Zeitraum 2.1.2021 bis 26.3.2025)

Auswertung Wasserverbrauch (Zeitraum 15.8.2020 bis 9.10.2024)

Auswertung Stromverbrauch (Zeitraum 1.11.2018 bis 31.10.2024)

Firmenbuchauszug der GG vom 16.7.2025

Hingewiesen wurde darauf, dass die Beschwerdeführerin als gesetzliche Vertreterin in verschiedenen Gesellschaften, welche allesamt ihren Unternehmenssitz in X aufweisen, fungiere und sich bereits aus diesen Tätigkeiten ein starkes Anwesenheitsbedürfnis in X ergebe. Zudem wurde darauf hingewiesen, dass die Beschwerdeführerin bei insgesamt 26 Objektkontrollen lediglich zweimal persönlich angetroffen werden habe können.

Die zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung 16-jährige Tochter DD sowie der 21-jährige Sohn FF führen seit 2008 in der Adresse 3 in **** X ihren Hauptwohnsitz.

Die aufgelisteten Jahresverbräuche bezüglich Wasser seien mit der Feststellung einer gelegentlichen Objektnutzung vereinbar und wurde insbesondere darauf hingewiesen, dass im Zeitraum 24.8.2023 bis 9.10.2024 lediglich 12 m³ Wasser verbraucht worden seien.

Auch die Müllaufkommen seien bisher auf zwei Mülltonnen verteilt gewesen und variierten die Entleerungsintervalle und Entleerungsmengen erheblich und seien die Jahresverbräuche auch dort mit einer gelegentlichen Objektnutzung vereinbar.

Hingewiesen wurde in diesem Zusammenhang auf die Entleerungsintervalle beim Müll, die bisher erheblich variierten und in mehreren Phasen über einen längeren Zeitraum keine Entleerung stattgefunden habe, zudem sei für die Zeiträume verhältnismäßig wenig Müll angefallen. Sodass auch die Auswertung der Müllmengen daher nicht für eine ganzjährige Nutzung gesprochen.

Hinsichtlich des sehr hohen Stromverbrauchs wurde angeführt, dass das Objekt über ein Hallenbad und einen Außenpool verfüge und auch eine umfassende Außenbeleuchtung am Objekt vorhanden sei, sodass dies dadurch zu erklären ist. Auch die seitens der Beschwerdeführer eingebrachten Rechnungen und Belege seien für einen behaupteten Lebensmittelpunkt und für ein Verfahren in der Dauer von eineinhalb Jahren dürftig und beschränken sich weitgehend auf die immer gleichen Dienstleister (RR, SS, einige Tankbelege).

Ausgegangen wurde seitens der belangten Behörde in Zusammenschau dieser Umstände in weiterer Folge davon, dass der gegenständliche Wohnsitz der Beschwerdeführerin nicht als Mittelpunkt der Lebensinteressen diene und in Z und Umgebung keinerlei geeignete private/soziale Anknüpfungspunkte festzustellen seien. Es sei daher von einer Nutzung des gegenständlichen Objekts im Sinne einer rechtswidrigen Freizeitwohnsitznutzung auszugehen gewesen.

In der fristgerecht dagegen erhobenen Beschwerde brachte die Beschwerdeführerin durch ihren ausgewiesenen Rechtsvertreter vor, dass die gegenständliche Liegenschaft im Eigentum der GG steht, die diese Liegenschaft mit Kaufvertrag vom 30.3.2012 erworben habe. Aufgrund familieninterner Vereinbarungen sei die Beschwerdeführerin berechtigt, diese Liegenschaft zu nutzen. Die Beschwerdeführerin übe keinerlei berufliche Tätigkeit aus, sondern sei als Hausfrau zu qualifizieren. Urlaube werden während des Sommers am W und in V verbracht. An keinem anderen Ort halte sich die Beschwerdeführerin mehr auf als in Z. Auch sei der überwiegende Freundeskreis in Y und Umgebung vorhanden. Dementsprechend diene das Objekt Adresse 1 sehr wohl als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen. Zum Beweis der Richtigkeit dieses Vorbringens wurden diverse Rechnungsbelege in Vorlage gebracht, zudem könne anhand beiliegender Bestätigungen ersehen werden, dass die Beschwerdeführerin bei der MM keine Geschäftsführertätigkeiten wahrnehme.

Abschließend wurde in diesem Rechtsmittel beantragt, eine mündliche Verhandlung durchzuführen und diverse Zeugen sowie die Beschwerdeführerin einzuvernehmen und hiernach den bekämpften Bescheid ersatzlos zu beheben, in eventu die Angelegenheit an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

II.Sachverhalt:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 29.7.2013, ***, wurde dem damaligen Bauwerber TT die baubehördliche Bewilligung zum Abbruch des bestehenden Gebäudes und zum Neubau eines Wohnhauses auf Gst **1 KG Z unter Vorschreibung näher angeführter Auflagen erteilt, wobei die Gesamtwohnnutzfläche dieses Objektes 655,10 m² beträgt.

Mit weiterem Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 21.7.2014, ***, wurde der GG mit Sitz in **** X, Adresse 4, die baubehördliche Bewilligung für diverse Änderungen, die geschoßweise angeführt wurden, unter Vorschreibung näher angeführter Auflagen erteilt.

Das gegenständliche Wohnhaus besteht daher nach dem Baukonsens aus zwei unterirdischen und zwei oberirdischen Geschoßen und besteht mangels gegenteiliger Angaben offenbar nur aus einer Wohneinheit.

Die Nutzung der gegenständlichen Wohnung als Freizeitwohnsitz wurde nicht genehmigt und liegt auch keine Ausnahme zur Nutzung als Freizeitwohnsitz vor. Die Widmung des Grundstückes lautet „Wohngebiet“.

Aktenkundig ist weiters, dass die GG die gegenständliche Liegenschaft mit Kaufvertrag vom 30.3.2012 erworben hat (vgl Beschwerde, Seite 2, letzter Absatz).

Seitens der Beschwerdeführerin wurde ins Treffen geführt, dass sie die Liegenschaft aufgrund familieninterner Vereinbarungen zu nutzen berechtigt sei. Über Art, Umfang und Inhalt dieser Berechtigung wurde seitens der Beschwerdeführerin trotz ausdrücklicher Nachfrage des Verhandlungsleiters keinerlei Klärung im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 18.2.2026 vorgenommen; insbesondere wurde auch nicht ins Treffen geführt, dass diese Berechtigung auf einem schriftlichen Vertrag beruht.

Die Beschwerdeführerin ist laut einem Auszug aus dem Zentralen Melderegister seit 7.8.2023 unter der Adresse 1/Top 1, mit Hauptwohnsitz gemeldet. Die Beschwerdeführerin gab befragt zur Nutzung des gegenständlichen Wohnsitzes an, dass sie den überwiegenden Teil des Jahresaufenthaltes am gegenständlichen Objekt verbringe und davon ausgehe, dass dies auch mehr als 180 Nächtigungen pro Jahr seien (vgl Verhandlungsprotokoll vom 18.2.2026, Seite 3, vorletzter Absatz.

Auf Nachfrage, wie die Beschwerdeführerin ihren Lebensunterhalt bestreite, gab sie an, dass sie eine monatliche Ausschüttung der Stiftung erhalte und zudem eine Witwenpension beziehe. Befragt zu einer Ausbildung gab sie an, dass sie zunächst Jus studiert habe, dann aber sehr jung ihren Mann kennengelernt und das Studium nicht abgeschlossen habe.

Sie habe mit ihrem Mann mehrere Häuser gebaut und dabei zumeist als Innenarchitektin fungiert; die Beschwerdeführerin schätzte, dass dies insgesamt 45 Objekte waren, die erworben und gebaut wurden. Zu Lebzeiten des Mannes habe die Beschwerdeführerin fast jedes Wochenende in Y verbracht und diese Gegend damals schon als ihren Herzensmittelpunkt angesehen (vgl Verhandlungsprotokoll, Seite 4, viertletzter Absatz folgende).

Eine enge soziale Bindung der Beschwerdeführerin in Z konnte nicht festgestellt werden, wenngleich nicht verkannt werden darf, dass sich die Beschwerdeführerin aufgrund der von ihr vorgelegten Rechnungen mit einer gewissen Regelmäßigkeit im Bezirk Y aufhält.

Die von der Beschwerdeführerin ins Treffen geführte Nutzung des gegenständlichen Objektes als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen konnte in keinster Weise glaubhaft gemacht werden; vielmehr ist in Zusammenschau des seitens der belangten Behörde ins Treffen geführten Wasserverbrauchs im Zeitraum 24.8.2023 bis 9.10.2024 von lediglich 12 m², den Müllentleerungsintervallen und – Mengen in den Jahren 2023 bis 2025, dem persönlichen Antreffen der Beschwerdeführerin im Zeitraum 22.3.2024 bis 16.7.2025 an lediglich zwei von insgesamt 26 Kontrollterminen und schließlich dem Umstand, dass die Beschwerdeführerin ihre familiären Beziehungen zu Sohn, Tochter und ihrem Vater ausschließlich in X aufweist, die Schlussfolgerung gezogen worden, dass es sich bei dem gegenständlichen Wohnsitz keinesfalls um den Lebensmittelpunkt der Beschwerdeführerin handeln kann.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den übermittelten Akt der belangten Behörde sowie in den Akt des Landesverwaltungsgerichts, sowie in den Parallelakt bezüglich der entsprechenden Verwaltungsübertretung nach dem Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 zu Zahl LVwG-2026/31/0060 sowie durch Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 18.02.2026, in deren Rahmen die Beschwerdeführerin und der Zeuge Alfred Gleich in Anwesenheit des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin sowie eines Vertreters der belangten Behörde zu den maßgeblichen Lebensumständen der Beschwerdeführerin einvernommen werden konnten.

Die ZMR-Meldungen und der Eigentumserwerb ergeben sich aus den öffentlichen Registern des ZMR und des Grundbuchs, die eingesehen wurden. Die Firmengründungen diverser von der belangten Behörde näher angeführter Firmen wurde durch Auszüge aus dem Firmenbuch nachgewiesen.

Der Baukonsens und die Nichtgenehmigung der Nutzung als Freizeitwohnsitz ergibt sich unzweifelhaft aus dem zitierten Bauakt und wurde auch seitens der Beschwerdeführerin in keiner Lage des Verfahrens in Abrede gestellt (vgl etwa Verhandlungsprotokoll vom 18.2.2026, Seite 3, viertletzter Absatz).

Die Feststellungen zu den familiären Beziehungen der Beschwerdeführerin resultierten aus ihrer Einvernahme vom 18.2.2026 in Zusammenschau mit den Ausführungen in der gegenständlichen Beschwerde und den vorhergehenden Schriftsätzen der Rechtsvertretung und weichen die diesbezüglichen Schilderungen nur insofern ab, als im Schriftsatz der Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin vom 27.11.2024 noch von zwei rund um die Uhr anwesenden Haushälterinnen, welche die beiden Kinder an Wochentagen in X mit Mahlzeiten betreuen und versorgen, gesprochen wurde (vgl Seite 3 der Stellungnahme vom 27.11.2024, erster Absatz). Die Beschwerdeführerin wiederum gab im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 18.02.2026 an, dass sie lediglich eine ecuadorianische Haushälterin aufweise (vgl Verhandlungsprotokoll vom 18.2.2026, Seite 4, zweiter Absatz).

Als völlig unglaubwürdig erwies sich das Vorbringen des Vorliegens eines Hauptwohnsitzes der Beschwerdeführerin unter der angeführten Adresse in Z über die oben angeführten objektivierten Kriterien hinaus auch schon deshalb, zumal die Beschwerdeführerin, die im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 18.2.2026 angab, einen Faible für das Schöne zu haben und bei diversen Bauprojekten des Mannes als Innenarchitektin fungiert zu haben, auf Grund der schieren Größe des viergeschoßigen Hauses selbst unter Nichtberücksichtigung des Gartens allein gar nicht in der Lage wäre, den bei einer Wohnnutzfläche von mehr als 650 m² resultierenden Aufwand hinsichtlich Erhaltung, Wartung und Reinigung allein zu stemmen, dies umso mehr, als sich die Beschwerdeführerin im Rahmen ihrer Aufenthalte im Bezirk Y offenbar, wie die unzähligen Rechnungen des RR und einer SS belegen, gerne auch den angenehmeren Dingen des Lebens verschreibt.

Dass die Beschwerdeführerin in Bezug auf die Erhaltung und Wartung der Wohnung externe Hilfe in Anspruch nimmt, wurde von dieser weder im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 18.2.2026 noch im gesamten sonstigen Verfahren ins Treffen geführt.

IV.Rechtliche Grundlagen:

Gegenständlich sind insbesondere folgende Rechtsvorschriften entscheidungsrelevant:

Tiroler Bauordnung 2022, LBGl Nr 44/2022 idF LGBl Nr 72/2025 (TBO 2022):

„§ 46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(…)

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a) wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt,

b) wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein anzeigepflichtiges Bauvorhaben handelt, das ohne eine entsprechende Bauanzeige, erheblich abweichend von der Bauanzeige oder ungeachtet einer Untersagung nach § 30 Abs. 3 fünfter Satz ausgeführt wurde,

c) wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt,

d) wenn er eine bauliche Anlage, die keiner Benützungsbewilligung nach § 45 Abs. 1 bedarf, ohne Vorliegen der Voraussetzungen nach § 44 Abs. 2 oder ungeachtet des Vorliegens der Voraussetzungen nach Abs. 1 dritter Satz benützt,

e) wenn er ein Gebäude im Sinn des § 45 Abs. 1 ohne Vorliegen einer Benützungsbewilligung benützt,

f) wenn einem Auftrag nach § 34 Abs. 11 dritter oder vierter Satz nicht oder nicht ausreichend entsprochen wird,

g) wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

h) wenn er im Rahmen einer Hofstelle entgegen dem § 44 Abs. 9 erster Satz oder 10 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, und zwar hinsichtlich der weiteren Ausübung dieser Tätigkeit.

Im Fall der Untersagung der weiteren Benützung hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes, wie eine entsprechende Beschilderung, die Anbringung von Absperrungen und dergleichen, aufzutragen. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen.

(…)“

Darüber hinaus ist folgende Bestimmung des Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, LGBl Nr 43/2022 idF LBGl Nr 72/2025 (TROG 2022), von Relevanz:

„§ 13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a) Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn

1. Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m² entfällt, vorhanden sind,

2. gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäsche zählen, erbracht werden und weiters

3. die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist;

nicht als Gemeinschaftsräume im Sinn der Z 1 gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen,

b) Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden,

c) Wohnungen und sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen,

d) Gebäude mit höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, die im Rahmen der Raumvermietung während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (Ferienwohnungen); entsprechende Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt worden ist, gelten jedoch nur dann nicht als Freizeitwohnsitze, wenn der Vermieter der Ferienwohnungen im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat; Ferienwohnungen in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, sind zusammenzuzählen.

Sind in einem Gebäude oder in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, Ferienwohnungen und Wohnungen oder sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen, untergebracht, so darf die Zahl der Wohnungen insgesamt drei und die Zahl der Betten insgesamt zwölf nicht überschreiten.

(…)“

V.Rechtliche Erwägungen:

1. Nach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 hat die Baubehörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage, oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er einen Wohnsitz entgegen § 13 Abs 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet.

Die Baubehörde ist daher zur Erlassung eines baupolizeilichen Bescheides gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 grundsätzlich zuständig und kommt aufgrund des eindeutigen Gesetzeswortlautes den Bestimmungen des § 13 TROG 2022 in einem solchen baupolizeilichen Verfahren zentrale Relevanz zu.

Im gegenständlichen Fall ergibt sich aus dem von der belangten Behörde übermittelten Akt, dass es sich weder um einen festgestellten Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 3 lit a TROG 2022 noch um einen ausnahmsweise zulässigen Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 3 lit b TROG 2022 handelt. Schließlich liegt auch keine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs 8 TROG 2022 vor.

Auch eine Festlegung der Zulässigkeit des Freizeitwohnsitzes im Flächenwidmungsplan liegt gegenständlich nicht vor; die Widmungskategorie des gegenständlichen Grundstückes lautet „Wohngebiet“ gemäß § 38 Abs 1 TROG 2022, sodass eine Festlegung gemäß § 13 Abs 3 vorletzter Satz TROG 2022 zwar grundsätzlich in Betracht käme, allerdings beträgt laut aktuellen statistischen behördlichen Erhebungen (Stand 28.5.2026, vgl https://statistik.tirol.gv.at/Homepage/Freizeitwohnsitze/Index.html) die Zahl der in der Gemeinde Z festgestellten oder auf Ausnahmebewilligungen nach § 13 Abs 8 TROG 2022 beruhenden Freizeitwohnsitze 231, sodass bei einer festgestellten Freizeitwohnsitzquote von 16,7 % gemäß § 13 Abs 5 lit a TROG 2022 die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze unzulässig ist.

2. Fußend auf diesen Rahmenbedingungen ist daher davon auszugehen, dass das gegenständliche Objekt nicht als Freizeitwohnsitz verwendet werden darf, ein Umstand, der übrigens auch von der Beschwerdeführerin selbst nicht substantiiert bestritten wurde (vgl Verhandlungsprotokoll vom 18.2.2026, Seite 3 viertletzter Absatz).

3. Soweit die Beschwerdeführerin mit näher angeführter Begründung zusammengefasst geltend macht, dass hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Objektes eine Hauptwohnsitznutzung gegeben sei, ist dazu grundsätzlich Folgendes auszuführen:

Gemäß der gegenständlich entscheidungsrelevanten Legaldefinition in § 13 Abs 1 TROG 2022 sind Freizeitwohnsitze Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Mit dem auch im gegenständlichen Fall entscheidenden Begriff des Freizeitwohnsitzes hat sich der Verwaltungsgerichtshof bereits mehrfach auseinandergesetzt (so auch mit der Vorgängerbestimmung des nunmehrigen § 13 Abs 1 TROG 2022 im Tiroler Grundverkehrsgesetz):

Im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung kann von einem anderen Wohnsitz, als von einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers am konkreten Ort feststellbar ist.

4. Befragt zu den beruflichen Lebensbeziehungen, gab die Beschwerdeführerin an, dass sie als Hausfrau fungiere und ihren Lebensunterhalt aus einer monatlichen Ausschüttung der Stiftung sowie einer Witwenpension nach ihrem verstorbenen Mann beziehe.

Ein aktueller beruflicher Bezugspunkt zum Bezirk Y wurde nicht einmal behauptet, wobei seitens der Beschwerdeführerin ausgeführt wurde, dass sie zu Lebzeiten ihres Mannes gemeinsam mit diesem insgesamt 45 Objekte erworben und gebaut habe und dabei als Innenarchitektin fungiert habe.

Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Beschwerdeführerin, wie sich aus den Firmenbuchauszügen der NN, der LL, der PP sowie der OO entnehmen lässt, als gesetzliche Vertreterin ihrer minderjährigen Tochter DD für sämtliche dieser mit Sitz in X fungierenden Unternehmen im Firmenbuch eingetragen ist und zudem für die MM, ebenfalls mit Sitz in X, als handelsrechtliche Geschäftsführerin im Bereich der Vermögensverwaltung tätig ist, ergibt sich ein klares Übergewicht der beruflichen Lebensbeziehungen in X.

5. Unstrittig ist weiters, dass die Beschwerdeführerin seit 7.8.2023 mit Hauptwohnsitz an der gegenständlichen Adresse 1/Top 1 in **** Z gemeldet ist.

Nachdem das gegenständliche Objekt über ein Außenschwimmbad und ein Hallenbad verfügt, sind die exorbitanten Stromverbräuche für das gegenständliche Objekt von 78.800 kWh im Zeitraum 1.11.2021 bis 15.8.2022 bis maximal 110.887 kWh im Zeitraum 1.11.2019 bis 31.10.2020, wobei der durchschnittliche Jahresstromverbrauch eines Zweipersonenhaushalts ca 3.000 kW/h beträgt, erklärbar und liefern daher die Stromverbräuche keinerlei Rückschlüsse auf die tatsächliche Nutzung dieses Objektes.

Hinsichtlich der Wasserverbräuche gilt anzuführen, dass im Zeitraum vom 24.8.2023 bis 9.10.2024 und somit in einem Zeitraum, in dem die Beschwerdeführerin bereits auf Grund ihrer Hauptwohnsitzmeldung am 7.8.2023 vorgab, in Z ihren Lebensmittelpunkt aufzuweisen, lediglich eine Wassermenge von 12 m³ in Anspruch genommen wurde, wobei der durchschnittliche Wasserverbrauch für eine Person pro Jahr etwa 45 m³ beträgt; zudem gilt zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 18.2.2026 (vgl Verhandlungsprotokoll, Seite 4, vierter Absatz) selbst angab, dass im überwiegenden Teil des Jahres an den Wochenenden ihre Tochter an der gegenständlichen Adresse in Z wohnt.

6. Der Umstand einer untergeordneten Nutzung in Z wird auch dokumentiert durch die seitens der belangten Behörde eingeholten Verbrauchs- und Intervalldaten der Müllentleerungen ab 7.8.2023 (und somit ab Hauptwohnsitzmeldung) bis zuletzt 17.2.2025, welche nur in untergeordnetem Maß und in sehr unregelmäßigen Intervallen anfielen. Konkret fielen bei Entleerungen in einem zweiwöchigen Rhythmus über einen Zeitraum von mehr als eineinhalb Jahren, was knapp 40 Entleerungstermine ergibt, lediglich 18 Entleerungen mit überwiegend geringen Mengen statt.

7. Schließlich gilt auch zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin ihren eindeutigen familiären Lebensmittelpunkt in X hat, wo ihre mittlerweile 17-jährige Tochter DD zur Schule geht und ihr mittlerweile 22-jähriger Sohn studiert. Auch der Vater der Beschwerdeführerin ist in X wohnhaft. Demgegenüber sind in Z über den Umstand hinaus, dass sie dieses Haus anno dazumal gemeinsam mit ihrem mittlerweile verstorbenen Ehemann errichten ließ, keinerlei familiäre Anknüpfungspunkte ins Treffen geführt worden.

Es wäre völlig lebensfremd anzunehmen, dass sich die Beschwerdeführerin vor dem Hintergrund, dass sie eine schulpflichtige Tochter, die kurz vor der Absolvierung der Matura steht, lediglich an den Wochenenden in Y sehen soll, während sie die gesamte Zeit in X über von einer ecuadorianischen Haushaltshilfe, ihrem Sohn und ihrem Vater betreut wird.

8. Schließlich gilt darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdeführerin im Zeitraum 22.3.2024 bis 16.7.2025 bei insgesamt 26 Kontrollterminen lediglich zweimal, nämlich am 27.3.2024 um 18:18 Uhr und am 5.2.2025 um 18:12 Uhr, angetroffen werden konnte und an den restlichen 24 Terminen nicht, sodass selbst anlässlich des für das gefertigte Gericht nachvollziehbaren Umstandes, dass man sich selbst bei grundsätzlicher Anwesenheit nicht ständig in der Wohnung befindet und mitunter auch den Sommerurlaub am W verbracht hat, eine Nutzung des gegenständlichen Objektes in dem von der Beschwerdeführerin angeführten Sinn völlig ausgeschlossen erscheint.

Auch die seitens der Beschwerdeführerin im Rahmen der mündlichen Verhandlung zu Beilage./I. (für das Jahr 2024) und Beilage./II (für das Jahr 2025) vorgelegten zeitlichen Aufzeichnungen vermögen diesbezüglich zu keinem anderen Ergebnis führen, zumal diese erst ab 1.4.2024 und somit knapp acht Monate nach Begründung des Hauptwohnsitzes beginnen und mit den oben angeführten Verbrauchsdaten ebensowenig in Einklang zu bringen sind wie mit den Angaben der Beschwerdeführerin im Rahmen der mündlichen Verhandlung selbst, wonach sie sich sicher sei, am 23.9.2025 auf der Hochzeit einer Freundin in Ibiza gewesen zu sein (vgl Verhandlungsprotokoll, Seite 5, letzter Absatz), laut ihren vorgelegten Aufzeichnungen aber vom 18.9.2025 bis 30.9.2025 durchgehend in Y aufhältig war.

Selbiges gilt für die Aussagekraft des von der Beschwerdeführerin namhaft gemachten Zeugen Alfred Gleich, der anlässlich seiner Einvernahme zwar angab, dass die Beschwerdeführerin viel da sei, jedoch nicht näher konkretisieren wollte, was dies bedeute (vgl Verhandlungsprotokoll, Seite 6, drittletzter Absatz).

Die Beschwerdeführerin hätte das behauptete Ausmaß ihrer Aufenthalte in Z durch die Beantragung der Einvernahme ihrer Tochter ohne weiteres glaubhaft machen können. Auf diesen Umstand wurde die Beschwerdeführerin auch in der mündlichen Verhandlung vom 18.2.2026 hingewiesen (vgl Verhandlungsprotokoll, Seite 3, drittletzter Absatz); ein diesbezüglicher Antrag auf nachträgliche Einvernahme der Tochter wurde trotz dieses Hinweises jedoch nicht gestellt.

9. Zusammengefasst ergibt sich sohin in gebotener Gesamtbetracht so im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung, dass sich für das erkennende Gericht keinerlei Bedenken dagegen ergeben haben, dass die belangte Behörde zum Ergebnis gelangt ist, dass das verfahrensgegenständliche Objekt der Beschwerdeführerin nicht zur Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses gedient, sondern von dieser unzulässigerweise als Freizeitwohnsitz genutzt wurde und war dementsprechend die seitens der belangten Behörde bescheidmäßig verfügte Untersagung der weiteren Benützung als Freizeitwohnsitz nicht zu beanstanden.

10. Aus § 59 Abs 2 AVG ergibt sich, dass ein Auftrag eine Erfüllungsfrist enthalten muss und das Fehlen einer solchen Frist den Auftrag rechtswidrig macht. Das Fehlen einer Erfüllungsfrist bewirkt, dass dem Verpflichteten zur Erfüllung der mit dem Eintritt der Rechtskraft des Bescheides wirksamen Verpflichtung überhaupt keine Frist zur Verfügung stünde und ihm zur Erbringung der auferlegten Leistungen dann keine Zeit verbliebe. Ein Leistungsbescheid, der keine Leistungsfrist enthält, ist somit sofort ab Rechtskraft vollstreckbar (vgl dazu VwGH 12.12.2013, 2013/06/0152, mwN).

Der VwGH verglich dies in seiner relevierten Entscheidung vom 12.12.2013, 2013/06/0152 mit einer Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes im Sinne des § 39 Abs. 1 TBO 2011, nunmehr § 46 Abs 1 TBO 2022. Im vorliegenden Fall wurde im Spruch des Bescheides die „sofortige“ Herstellung der vorgeschriebenen Anordnungen aufgetragen, was einem völligen Fehlen einer Frist nicht gleich zu setzen ist (vgl dazu VwGH 27.05.2004, 2003/07/0074, mwN).

Die Freizeitwohnnutzung im gegenständlichen Objekt durch die Beschwerdeführerin war und ist gemäß § 13 und 13a TROG 2022 schon lange vor der Anmeldung ihres Hauptwohnsitzes im Jahr 2023 verboten. Es liegt im öffentlichen Interesse, eine sofortige Herstellung des rechtmäßigen Zustandes zu verlangen, da eine Ausnahme ohne Rechtsgrundlage nicht vorgesehen ist und aus sonst keine Umstände hervorgekommen sind, die eine längere Frist als eine sofortige Umsetzung erforderlich gemacht hätten.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

B)Beschwerde gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Y vom 19.11.20256, *** (LVwG-2026/31/0060):

I.Verfahrensgang:

Mit dem bekämpften Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Y vom 19.11.2025, ***, wurde der Beschwerdeführerin nachstehender Sachverhalt zur Last gelegt:

„1. Datum/Zeit:14.03.2024-20.08.2025

Ort:**** Z, Adresse 1, Top 1

Sie haben zumindest im angeführten Zeitraum einen Wohnsitz, nämlich das Gebäude unter der Adresse **** Z, Adresse 1 Top 1 auf Grundstück Nummer **1, GB *** Z, als Freizeitwohnsitz verwendet, ohne dass eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinne des § 13 Abs. 3 lit a Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs. 6 erster Satz Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 oder eine Ausnahmebewilligung im Sinne des § 13 Abs. 8 erster Satz Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 vorliegt.

Das Gebäude diente nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses, sondern wurde zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes bzw. sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken

Verwendet.

Sie haben dadurch folgende Rechtsvorschrift(en) verletzt:

1. § 13 Abs 3 lit a, § 13 Abs 6 erster Satz und § 13 Abs 8 erster Satz Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, LGBI Nr 43/2022 idF LGBI Nr 6/2025 und § 13a Abs 1 lit a und Abs 3 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, LGBI Nr 43/2022 idF LGBI Nr 6/2025.

Wegen dieser (diesen) Verwaltungsübertretung(en) wird (werden) über Sie folgende Strafe(n) verhängt:

Geldstrafe von

falls diese uneinbringlich ist, Ersatzfreiheitsstrafe von

Freiheitsstrafe von

Gemäß

1. € 9.000,00

1 Tag(e) 14 Stunde(n)

0 Minute(n)

§ 13a Abs. 3 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022“

Weiters wurde ein anteiliger Beitrag zu den Verfahrenskosten der belangten Behörde festgesetzt.

In der fristgerecht dagegen erhobenen Beschwerde brachte die Beschwerdeführerin durch ihren ausgewiesenen Rechtsvertreter vor, dass den Wohnsitzkontrollen widersprochen und dargetan werde, dass die Beschwerdeführerin mitunter trotz festgestellter Abwesenheit im Bezirk Y aufhältig gewesen sei, unter anderem im RR in Y zu Arztterminen in Y bzw KK oder für anderweitige Erledigungen, wobei insgesamt 29 Beilagen gelegt wurden, um dies zu bestätigen.

Der Wohnsitz in Z stelle daher sehr wohl einen Mittelpunkt der Lebensinteressen der Beschwerdeführerin dar und wurde daher abschließend beantragt, das gegenständliche Strafverfahren nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung einzustellen, in eventu eine Ermahnung auszusprechen, in eventu die verhängte Geldstrafe herabzusetzen.

Beweis wurde aufgenommen wie oben unter A/I. dargetan.

II.Rechtliche Grundlagen:

Gegenständlich sind insbesondere folgende Rechtsvorschriften entscheidungsrelevant:

Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, LGBl Nr 43/2022 idF LGBl Nr 6/2025 (TROG 2022):

„§ 13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

a) Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn

1. Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m² entfällt, vorhanden sind,

3. die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist;

nicht als Gemeinschaftsräume im Sinn der Z 1 gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen,

b) Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden,

c) Wohnungen und sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen,

(…)

§ 13a

Strafbestimmungen bezüglich Freizeitwohnsitze

(1) Eine Verwaltungsübertretung begeht, wer

a) einen Wohnsitz als Freizeitwohnsitz verwendet oder anderen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt, ohne dass eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 3 lit. a, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs. 6 erster Satz oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs. 8 erster Satz vorliegt; dies gilt nicht, wenn der betreffende Wohnsitz am 31. Dezember 1993 nach den raumordnungsrechtlichen Vorschriften rechtmäßig als Freizeitwohnsitz verwendet worden ist oder wenn sich der Verwendungszweck des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz aufgrund der Baubewilligung ergibt, sofern dieser entsprechend dem § 13 Abs. 3 lit. a als Freizeitwohnsitz angemeldet worden ist und das Verfahren darüber noch nicht abgeschlossen ist;

b) einen Wohnsitz, dessen Eigenschaft als Freizeitwohnsitz aufgrund des § 16 Abs. 1 lit. a und 2 erloschen ist oder aufgrund des § 16 Abs. 1 lit. b oder c und 3 als erloschen festgestellt worden ist, weiterhin als Freizeitwohnsitz verwendet oder anderen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt oder

c) einen Freizeitwohnsitz, für den eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs. 8 erster Satz vorliegt, anderen als den im § 13 Abs. 9 genannten Personen entgeltlich zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt.

(3) Verwaltungsübertretungen nach Abs. 1 sind von der Bezirksverwaltungsbehörde mit einer Geldstrafe bis zu 80.000,- Euro, Verwaltungsübertretungen nach Abs. 2 mit einer Geldstrafe bis zu 6.000,- Euro zu bestrafen.

(…)“

III.Rechtliche Erwägungen:

1. Gemäß § 13a Abs 1 lit a iVm Abs 3 TROG 2022 begeht unter anderem eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe bis zu Euro 80.000,- zu bestrafen, wer einen Wohnsitz verwendet oder anderen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt, ohne dass eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinne des § 13 Abs 3 lit a, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs 6 erster Satz oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs 8 erster Satz vorliegt.

2. Im Gegenstandsfall ist aufgrund des Akteninhaltes sowie der Einvernahme der Beschwerdeführerin anlässlich der mündlichen Verhandlung vom 18.2.2026 evident, dass das in Rede stehende Objekt, nämlich die Wohnung Top 1 unter der Adresse 1 in **** Z im Jahr 2012 von der GG erworben wurde.

Für das gegenständliche Objekt wurde weder eine nachträgliche Anmeldung von Freizeitwohnsitzen im Sinn des § 13 Abs 3 lit a TROG 2022 vorgenommen, noch liegt eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs 6 erster Satz oder eine Ausnahmebewilligung im Sinne des § 13 Abs 8 erster Satz TROG 2022 vor.

3. Fußend auf diesen Rahmenbedingungen ist daher davon auszugehen, dass die gegenständliche Wohnung nicht als Freizeitwohnsitz verwendet werden darf, was auch von der Beschwerdeführerin selbst im Rahmen der durchgeführten Verhandlung am 18.2.2026 eingeräumt wurde (vgl Verhandlungsprotokoll, Seite 3 viertletzter Absatz).

Im gegenständlichen Fall ergibt sich somit aus dem von der belangten Behörde übermittelten Akt, dass das verfahrensgegenständliche Objekt, dessen Benützung der Beschwerdeführerin mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 20.8.2025, ***, mit sofortiger Wirkung untersagt wurde, aufgrund der relevanten raumordnungsrechtlichen Bestimmungen des § 13 Abs 3 und Abs 8 TROG 2022 nicht als Freizeitwohnsitz verwendet werden darf.

4. Hinsichtlich der seitens der Beschwerdeführerin ins Treffen geführten Begründung, aus welchem Grund nicht von einer Freizeitwohnsitznutzung auszugehen sei, darf auf die ausführliche Begründung des erstangefochtenen Bescheides unter A/V. verwiesen werden.

Vor dem Hintergrund der angeführten Ausführungen war vielmehr davon auszugehen, dass das gegenständliche Objekt seitens der Beschwerdeführerin im tatgegenständlichen Zeitraum, nämlich vom 14.3.2024 bis 20.8.2025 jedenfalls nicht als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verwendet wurde, sondern vielmehr als Freizeitwohnsitz.

Diesbezüglich ist auf die für die Benützungsuntersagung maßgeblichen Rahmenbedingungen, namentlich Wasserverbräuche, Müllentsorgungen und -intervalle, sowie lediglich zwei festgestellten Anwesenheiten der Beschwerdeführerin im Kontrollzeitraum 22.3.2024 bis 16.7.2025 zu verweisen.

Ein beruflicher Anknüpfungspunkt zu Z besteht seitens der Beschwerdeführerin ebensowenig wie ein familiärer, wobei der familiäre Lebensmittelpunkt eindeutig in X liegt, zumal die minderjährige Tochter dort die Schule besucht und der 22 Jahre alte Sohn dort studiert. Darüber hinaus wohnt auch der Vater der Beschwerdeführerin in X.

Der Umstand, dass die Beschwerdeführerin einen nicht näher zu eruierenden Anteil ihren aus einer monatlichen Ausschüttung der Stiftung und einer Witwenpension gebildeten Lebensunterhalt dem Wohnsitz und der Wirtschaft im Bezirk Y angedeihen lässt, vermag diesbezüglich zu keinem anderen Ergebnis zu führen.

5. Wenn die Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin vorbringt, dass von der belangten Behörde der Nachweis erbracht werden müsse, dass das in Rede stehende Objekt zu Freizeitzwecken verwendet werde, so ist auf die Bestimmung des § 13a Abs 5 TROG 2022 zu verweisen, in der festgelegt ist, dass der Nachweis über die Nutzung des betreffenden Wohnsitzes vom Eigentümer oder vom Verfügungsberechtigten zu bringen ist.

Das diesbezüglich von der belangten Behörde durchgeführte Ermittlungsverfahren erwies sich als umfangreich und geradezu akribisch durchgeführt und umfasste die Einholung von Firmenbuch-, Grundbuchsauszügen, die Einholung von Meldebestätigungen, die Erhebung des Stromverbrauchs in den Jahren 2019 bis 2024, der Erhebung der Müllgebühren in ebendiesem Zeitraum und der Erhebung des Wasserverbrauchs, schließlich wurden in einem Zeitraum von nahezu 16 Monaten insgesamt 26 Objektkontrollen durchgeführt, in deren Rahmen die Beschwerdeführerin lediglich zweimal, konkret am 27.3.2024 um 18:18 Uhr und am 5.2.2025 um 18:12 Uhr, angetroffen werden konnte.

Vor diesem Hintergrund ist selbst dann von einer insgesamt untergeordneten Benützung auszugehen, wenn man der Beschwerdeführerin die Absolvierung ihres Sommerurlaubes am W in den ersten drei Juliwochen des Jahres 2025 (Kontrolltermine 24 bis 26) zubilligt und diverse durch Rechnungen glaubhaft gemachte Verrichtungen der Beschwerdeführerin im Bezirk Y im zeitlichen Nahbereich zu den durchgeführten Kontrollen als zutreffend ansieht.

6. Unstrittig ist, dass die Beschwerdeführerin seit 7.8.2023 mit Hauptwohnsitz an der gegenständlichen Adresse 1 in **** Z gemeldet ist.

7. Der Umstand einer untergeordneten Nutzung in Z wird auch dokumentiert durch die seitens der belangten Behörde eingeholten Verbrauchs- und Intervalldaten der Müllentleerungen ab 7.8.2023 (und somit ab Hauptwohnsitzmeldung) bis zuletzt 17.2.2025, welche nur in untergeordnetem Maß und in sehr unregelmäßigen Intervallen anfielen. Konkret fielen bei Entleerungen in einem zweiwöchigen Rhythmus über einen Zeitraum von mehr als eineinhalb Jahren, was knapp 40 Entleerungstermine ergibt, lediglich 18 Entleerungen mit überwiegend geringen Mengen an. Dass seitens der Beschwerdeführerin nach dem 17.2.2025 eine Intensivierung ihrer Aufenthalte in Z erfolgte, wurde weder behauptet noch findet eine solche Entwicklung in den durchgeführten Objektkontrollen, die bis 16.7.2025 andauerten, ihren Niederschlag.

8. Zusammengefasst ergibt sich sohin in gebotener Gesamtbetrachtung sowie im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung, dass sich für das erkennende Gericht keine Bedenken dagegen ergeben haben, dass die belangte Behörde zum Ergebnis gelangt ist, dass die verfahrensgegenständliche Wohnung der Beschwerdeführerin nicht zur Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses gedient, sondern von dieser im Zeitraum 14.3.2024 bis 20.8.2025 vielmehr als Freizeitwohnsitz gemäß der Legaldefinition in § 13 Abs 1 TROG 2022 genutzt wurde.

Die Beschwerdeführerin hat daher die angelastete Übertretung in objektiver Hinsicht begangen.

9. Zur subjektiven Tatseite ist auszuführen, dass es sich bei der gegenständlich angelasteten Übertretung um ein sogenanntes „Ungehorsamsdelikt“ im Sinn des § 5 Abs 1 zweiter Satz VStG handelt (vgl VwGH 17.12.2009, 2008/06/0050 ua).

Bei derartigen Delikten ist dann Fahrlässigkeit anzunehmen, wenn der Täter nicht glaubhaft macht, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft. „Glaubhaftmachung“ bedeutet dabei, dass die Richtigkeit einer Tatsache wahrscheinlich gemacht wird. Die Beschuldigte hat initiativ alles darzulegen, was für ihre Entlastung spricht. Sie hat also ein geeignetes Tatsachenvorbringen zu erstatten und Beweismittel zum Beleg desselben bekanntzugeben oder vorzulegen (vgl VwGH 24.05.1989, 89/02/0017 ua).

Im Fall eines „Ungehorsamsdeliktes“ tritt somit insofern eine Verlagerung der Behauptungslast ein, als die Behörde lediglich die Verwirklichung des subjektiven Tatbestandes zu beweisen hat, während es Sache des Täters ist, glaubhaft zu machen, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft.

Dies ist der Beschwerdeführerin jedoch – wie oben dargelegt – nicht gelungen und war daher gegenständlich hinsichtlich des Verschuldens zumindest von Fahrlässigkeit auszugehen.

10. Hinsichtlich der Strafbemessung ist auszuführen, wie folgt:

Wer unter anderem einen Wohnsitz als Freizeitwohnsitz verwendet, ohne dass eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 3 lit a TROG 2022, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs 6 TROG 2022 oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs 8 TROG 2022 vorliegt, begeht gemäß § 13 Abs 1 lit a TROG 2022 eine Verwaltungsübertretung und ist gemäß § 13a Abs 1 lit a iVm § 13a Abs 3 TROG 2022 mit einer Geldstrafe bis zu Euro 80.000,- zu bestrafen.

Nach § 19 Abs 1 VStG ist Grundlage für die Bemessung der Strafe die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat.

Nach § 19 Abs 2 VStG sind im ordentlichen Verfahren überdies die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommenden Erschwerungs- und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Eigenart des Verwaltungsstrafrechtes sind die §§ 32 bis 35 des Strafgesetzbuches sinngemäß anzuwenden. Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse und allfällige Sorgepflichten des Beschuldigten sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Die Beschwerdeführerin hat hinsichtlich ihrer Einkommensverhältnisse im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 18.2.2026 zu Protokoll gegeben, dass sie eine monatliche Ausschüttung der Stiftung sowie eine Witwenpension erhalte. Angesichts des Umstandes, dass damit Aufwendungen für Miete und Betriebskosten in der Höhe von Euro 258.415,97 im Jahr 2023 und voraussichtlich Euro 261.566,- im Jahr 2024 (vgl Stellungnahme der Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin vom 27.11.2024, Seite 3, vorletzter Absatz) abgedeckt werden können, ist jedenfalls von geordneten Verhältnissen der Beschwerdeführerin auszugehen.

Der Unrechtsgehalt ist – wie auch in der bekämpften Entscheidung zutreffend ausgeführt – als erheblich zu qualifizieren. Das Hintanstellen einer unzulässigen Freizeitwohnsitznutzung ist zur Sicherstellung der Einhaltung raumplanerischer Vorgaben, insbesondere dem Ziel des sparsamen Umfanges mit Grund und Boden und der Befriedigung des dauernden Wohnbedarfes der Bevölkerung zu leistbaren Bedingungen, von zentraler Bedeutung. Diesen Vorgaben kommt insbesondere angesichts der in Tirol eingeschränkten Gebiete, die als Dauersiedlungsraum nutzbar sind, besondere Bedeutung zu und hat die Beschwerdeführerin diesen Zielen erkennbar zuwidergehandelt.

Mildernd war zu werten, dass die Beschwerdeführerin keine einschlägigen Strafvormerkungen aufweist, wobei dieser Umstand bereits von der belangten Behörde bei der Bemessung der verhängten Geldstrafe entsprechend berücksichtigt und gewertet wurde.

Der weitere seitens der belangten Behörde ins Treffen geführte Milderungsgrund der geständigen Verantwortung liegt nach Ansicht des gefertigten Gerichts nicht vor, zumal die Beschwerdeführerin weiterhin angibt, dass das gegenständlich Objekt als Mittelpunkt der Lebensinteressen diene.

Unter Zugrundelegung dieser Strafbemessungskriterien konnte daher die von der belangten Behörde verhängte Geldstrafe in der Höhe von Euro 9.000,- keinesfalls als nicht tat- und schuldangemessen erkannt werden und gilt festzuhalten, dass damit der gesetzliche Strafrahmen gemäß § 13a Abs 3 TROG 2022 von bis zu Euro 80.000,- lediglich in einem Ausmaß von 11,25 % ausgeschöpft wurde.

Eine Geldstrafe in dieser Höhe war jedenfalls geboten, um dem Unrechts- und Schuldgehalt der Übertretung hinreichend Rechnung zu tragen und um die Beschwerdeführerin künftighin von gleichartigen Übertretungen abzuhalten und anderen das besondere Gewicht der betreffenden Verwaltungsvorschriften aufzuzeigen.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

IV.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision war hinsichtlich beider Beschwerden unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Mit der Frage des Vorliegens einer unzulässigen Freizeitwohnsitznutzung und einer damit einhergehenden Benützungsuntersagung hat sich der Verwaltungsgerichtshof bereits mehrfach auseinandergesetzt und dabei eine einheitliche Rechtsprechung entwickelt, die in der vorliegenden Entscheidung beachtet wurde. Von dieser Judikatur des VwGH wurde in der vorliegenden Rechtssache auch nicht abgewichen.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Hengl

(Richter)

LVwG T LVwG-2025/31/2387-4; LVwG-2026/31/0060-3

Regest

Gesamter Gesetzestext

Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/31/2387-4; LVwG-2026/31/0060-3

Begründung

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