Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2026/38/0770-4

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 12.06.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2026.38.0770.4

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a M. Lechner über die Beschwerde des Herrn AA, Adresse 1, **** Z, vertreten durch Herrn BB, Adrese 2, **** Y, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom 09.02.2026, Zahl ***, betreffend die Versagung der Aufhebung der Hofeigenschaft nach dem Tiroler Höfegesetz, nach Durchführung einer öffentlich mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Antrag vom 31.01.2025 beantragte der nunmehrige Beschwerdeführer die Aufhebung der Hofeigenschaft des geschlossenen Hofes „CC“ in EZ *****, KG ***** W. Begründend wurde ausgeführt, dass der Beschwerdeführer aufgrund des Übergabsvertrags vom 08.04.2021 Alleineigentümer des geschlossenen Hofes „CC“ sei. Alle landwirtschaftlichen Flächen seien bereits seit Jahrzehnten verpachtet und seit den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts werde auf der gegenständlichen Hofliegenschaft kein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb mehr geführt. Das sich auf dem Gst **1 befindliche Wohngebäude befinde sich in einem äußerst renovierungsbedürftigen Zustand und erfordere umfassende Sanierungsarbeiten. Es sei ohne durchgreifende Sanierung nicht zu Wohnzwecken geeignet.

Lediglich das Zuhaus, das sich auf dem Gst **2 befinde, sei noch in einem adäquaten Zustand.

Zudem befinde sich der noch vorhandene Stall in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand und müsste gegebenenfalls vollständig neu errichtet werden. Weitere Wirtschaftsgebäude seien auf der gegenständlichen Liegenschaft nicht mehr vorhanden.

Der gegenständliche Hof sei somit dauerhaft nicht mehr geeignet, mindestens zwei erwachsene Personen zu erhalten, sodass die Voraussetzungen für den Bestand eines geschlossenen Hofes fehlen würden.

Mit dem nunmehr bekämpften Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom 09.02.2026 wurde diesem Antrag die höferechtliche Bewilligung versagt. Begründend wurde ausgeführt, dass laut den eingeholten Gutachten der geschlossene Hof einen Ertrag von Euro 29.710,00 erwirtschafte, was den geforderten Erhalt von zwei erwachsenden Personen in Höhe von Euro 23.234,00 jedenfalls übersteige, sodass die Voraussetzungen für die Auflösung des geschlossenen Hofes nicht gegeben seien.

In seiner fristgerecht eingebrachten Beschwerde führte der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer zusammengefasst aus, dass bei der Berechnung der Ertragssituation ein pauschaler Betriebsaufwand in Höhe von 83% angesetzt worden sei. Dieser Pauschalwert entspreche im gegenständlichen Fall jedoch nicht den tatsächlichen Verhältnissen. Die auf der Liegenschaft befindlichen Gebäude befänden sich in einem Zustand, der eine grundlegende Sanierung erforderlich mache, um eine weiterführende Nutzung überhaupt zu ermöglichen. Die hierfür notwendigen Maßnahmen würden zwangsläufig zu einem erheblich höheren Betriebsaufwand führen, als im Bescheid angenommen. So sei etwa bei der Scheune eine Dachsanierung erforderlich. Zudem müsse der alte Stall, der derzeit nicht verwendungsfähig sei, abgetragen und neu errichtet werden. Darüber hinaus wären auch eine Maschinenhalle, eine Güllegrube, sowie Sickerschächte erforderlich, um eine sachgerechte Bewirtschaftung des Hofes weiterhin zu gewährleisten. Zur Einschätzung der hierfür anfallenden Kosten seien bereits mehrere Angebote für die erforderlichen Umbaumaßnahmen eingeholt worden. Diese würden zur Veranschaulichung der vorliegenden Beschwerde beigefügt. Unter Berücksichtigung der tatsächlichen Gegebenheiten wäre daher ein sehr hoher negativer Betriebsaufwand das Ergebnis.

Würden die notwendigen Sanierungskosten für die Gebäude, um diese wieder in einen zeitgemäßen und betriebsfähigen Zustand zu versetzen, sowie die erforderlichen Anschaffungen von Maschinen und Geräten für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft als Betriebsaufwand berücksichtigt, sei von einem wesentlich höheren tatsächlichen Aufwand auszugehen. In diesem Fall wäre der Unterhalt von zwei erwachsenen Personen aus den erzielbaren Einkünften nicht möglich.

Dies gelte selbst dann, wenn man von den im Bescheid angenommenen Lebenshaltungskosten ausgehen würde, obwohl diese aufgrund der Preissteigerung der letzten Zeit derzeit tatsächlich deutlich höher anzusetzen wären.

Ein Privatverbrauch pro voll verpflegter Person in Höhe von Euro 11.670,00 sei angesichts der Preisentwicklung nicht mehr zeitgemäß.

Wie bereits ausgeführt, würde die Beibehaltung des Hofes für den Eigentümer einen erheblichen finanziellen Aufwand mit sich bringen, der vom Ertrag nie gedeckt werden könne. Daher sei festzuhalten, dass die Weiterführung bzw. Erhaltung des landwirtschaftlichen Betriebes für den Eigentümer – ungeachtet der vorhandenen landwirtschaftlichen Flächen – tatsächlich keine realistische Option darstelle.

Es werde deshalb der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Tirol möge die Entscheidung dahingehend abändern, dass dem Antrag auf Erteilung einer Bewilligung zur Aufhebung der Hofeigenschaft des geschlossenen Hofes „CC“ in EZ *****, KG ***** W, gemäß § 7 des Tiroler Höfegesetzes stattgegeben werde; in eventu gemäß § 24 VwGVG eine öffentliche mündliche Verhandlung durchführen.

II.Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass der Beschwerdeführer Alleineigentümer des geschlossenen Hofes in EZ *****, KG W, ist. Der geschlossene Hof „CC“ beinhaltet eine Waldfläche von 9,40 ha. Davon sind 7,30 ha Wirtschaftswald, 0,90 ha Schutzwald, 0,40 ha Nichtholzboden (Forststraße und 0,8 Ha Schutzwald außer Ertrag). Die Ertragswaldfläche beträgt somit 8,20 ha. Aus den vorhandenen Waldflächen ist ein durchschnittliches jährliches forstwirtschaftliches Einkommen von Euro 5.027,00 zu erzielen.

13,78 ha des Hofes sind landwirtschaftliche Nutzfläche, wobei 0,6523 ha verbuscht sind. Die flachen landwirtschaftlichen Flächen liegen arrondiert um den Hof. Die Hofstelle befindet sich auf Gst **1. Die Hofstelle wurde teilweise im Jahr 1982 neu errichtet, nachdem ein Brand am Hauptgebäude ausgebrochen war. Im hinteren Teil des Gebäudes wurde der Stall und die Remise sogar erweitert. Im vorderen Bereich befinden sich mehrere Wohneinheiten, verteilt auf drei oberirdische Geschosse. Drei Einheiten (zwei im Dachgeschoss und eine im Erdgeschoß) sind bewohnt. Eine Wohnung im Dachgeschoss und auch das gesamte zweite Obergeschoß stehen leer. Eine baurechtliche Genehmigung zur Abtrennung einzelner Wohnungen für das gegenständliche Gebäude liegt nicht vor. In den Obergeschoßen besteht eine Heizung. Das Erdgeschoß wird über Kachelöfen beheizt.

Derzeit sind vier Personen auf drei Tops mit Hauptwohnsitz gemeldet. Die nicht bewohnten Wohneinheiten sind augenscheinlich auch mit geringem Aufwand wieder in Stand zu setzen. Der Wirtschaftsteil entspricht nicht dem genehmigten Planstand und wird überwiegend als Lagerräumlichkeit vermietet und teilweise sogar als Werkstatt von Privatpersonen genutzt. Das Erdgeschoß stammt noch aus der Zeit vor dem Brand 1982 und befindet sich in einem guten Zustand. Im Obergeschoß (Remise) wurden konsenswidrig Änderungen des Verwendungszweckes durchgeführt. Zentral befindet sich ein Gang bzw. eine Fahrgasse, die mit Kraftfahrzeugen befahren werden kann, zumindest von Personenkraftfahrzeugen.

Des Weiteren befindet sich ein Nebengebäude auf Gst **2, KG W, das 1983 baurechtlich genehmigt wurde. Im Obergeschoß liegt eine Wohnung. Im Erdgeschoß ist eine Wagenremise mit einem Raumteil für Reparatur ausgewiesen. Das Gebäude befindet sich in einem augenscheinlich guten Gesamtzustand.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörden. Darüber hinaus wurde das Bauamt der Gemeinde W beauftragt, eine Besichtigung des Objektes durchzuführen. Diesbezüglich wurden Fotos, genehmigte Planunterlagen, sowie eine Stellungnahme übermittelt.

Weitergehend wurde auch noch eine mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol durchgeführt.

Im Rahmen dieser Verhandlung, wurde besonders das agrarwirtschaftliche Gutachten, beziehungsweise die Stellungnahme der Gemeinde erörtert, sodass die Feststellungen gesichert getroffen werden konnten.

IV.Rechtslage:

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen des Tiroler Höfegesetzes (THG), LGBl Nr 47/1900 idgF BGBl I Nr 38/2019, lauten wie folgt:

㤠7

Verliert ein geschlossener Hof durch Abtrennung oder geänderte Zweckbestimmung einzelner Bestandteile, durch Elementarereignisse oder durch andere Umstände überhaupt dauernd die Eignung zur Erhaltung von mindestens zwei erwachsenen Personen, so ist auf Antrag des Eigentümers die Aufhebung der Hofeigenschaft zu bewilligen. Nach dem Eintritt der Rechtskraft ist eine solche Bewilligung dem Grundbuchsgericht mit dem Ersuchen mitzuteilen, die Einlage der betreffenden Liegenschaft unter gleichzeitiger Löschung aller auf die Hofeigenschaft bezüglichen Eintragungen aus der Höfeabteilung des Hauptbuches in die Abteilung der anderen Liegenschaften zu übertragen.“

V.Rechtliche Beurteilung:

Voraussetzung der Anwendung der höferechtlichen Bestimmungen des Tiroler Höfegesetzes ist das Vorliegen eines geschlossenen Hofes. Die rechtliche Qualifikation und der Umfang des geschlossenen Hofes ergeben sich aus der Eintragung in der Höfeabteilung des Grundbuchs, deren Einlagen durch die Einlagezahlen von 90.000 an aufwärts gekennzeichnet sind. Die Hofeigenschaft ist nicht aufgrund einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise, sondern aufgrund der bücherlichen Eintragung zu prüfen.

Die „Lebensfähigkeit“ eines in die Höfeabteilung eingetragenen Betriebes spielt für dessen rechtliche Einordnung keine Rolle. Verliert ein geschlossener Hof die Eignung zur Erhaltung von mindestens zwei erwachsenen Personen im Sinne der Vorgaben des § 3 THG, so liegt es beim Eigentümer, gemäß § 7 THG die Aufhebung der Hofeigenschaft zu beantragen. Allfällige Änderungen der Benützungsart können ebenso wie der Untergang der Hofstelle die Hofeigenschaft nicht beeinträchtigen.

Die Aufhebung der Hofeigenschaft durch die Behörde kann also nur auf Antrag des Hofeigentümers erfolgen. Voraussetzung der Aufhebung der Hofeigenschaft ist, dass der geschlossene Hof die Eignung zur Erhaltung von mindestens zwei erwachsenen Personen verliert. Die persönlichen Verhältnisse des Hofeigentümers sind bei der Prüfung der Ertragskraft des Hofes nicht maßgebend. Ebenso ist es unerheblich, ob der Hof zur Zeit des Aufhebungsantrags tatsächlich den erforderlichen Durchschnittsertrag erwirtschaftet, in welchem Zustand sich die Baulichkeiten befinden, in welchem Umfang die Landwirtschaft betrieben wird und welche Absichten der Hofeigentümer für die künftige Nutzung hegt. Entscheidend ist vielmehr, ob die nach objektiven Kriterien zur ermittelnde Leistungskraft des Hofes auf Dauer ausreichen wird, um zwei erwachsene Personen zu erhalten. Dabei ist auf Nebeneinkünfte aus nicht landwirtschaftlichen Tätigkeiten, beispielsweise aus Fremdenverkehrsbetrieben, nicht Bedacht zu nehmen (vgl Kathrein, Anerben, GS 86 ff).

Sind die Baulichkeiten eines geschlossenen Hofes erneuerungsbedürftig, so kommt es darauf an, ob die Erträge außer der Erhaltung der zwei erwachsenen Personen auch die Instandsetzung baufällig gewordener und allenfalls auch die Wiederherstellung verfallener Gebäude in gebotenem Umfang gestatten (vgl VwSlg, 5.767 A).

Die Frage, ob die Erträgnisse eines geschlossenen Hofes zur angemessenen Erhaltung von zwei erwachsenen Personen ausreichen, kann nur auf Grundlage entsprechender agrarwirtschaftlicher Gutachten beantwortet werden. Dabei ist auf einen Hofeigentümer mit durchschnittlichen landwirtschaftlichen Fähigkeiten und Möglichkeiten abzustellen, der fiktiv vor die Aufgabe gestellt ist, zwei erwachsene Personen angemessen zu erhalten. Weiters kann diese Frage nur auf der Basis der nach objektiven Kriterien zur ermittelnden Höhe des finanziellen Aufwandes zur angemessenen Erhaltung von zwei erwachsenen Personen beantwortet werden; dabei muss feststehen, welcher finanzielle Aufwand erforderlich ist, um zwei erwachsene Personen unter Bedachtnahme auf die gegenwärtigen, gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse angemessen zu erhalten (vgl VwGH 07.12.2006, Zl: 2005/07/0171).

Die im Verfahren vor der belangten Behörde beigezogene Sachverständige hat bei der Berechnung des Ertrages einerseits die vorhandenen landwirtschaftlichen Flächen zur Bewertung herangezogen und andererseits auch die Bewirtschaftung des gegenständlichen geschlossenen Hofes, in der Form, wie sie ein Hofeigentümer mit durchschnittlichen landwirtschaftlichen Fähigkeiten und Möglichkeiten in der Gemeinde W durchführen würde. Zudem hat sie auch die dem Hof an sich zustehenden öffentlichen Gelder berechnet.

Wie auch das Gutachten des Bauamtsleiters der Gemeinde W ergeben hat, handelt es sich, entgegen der Angaben im Zusammenhang mit der Antragstellung zur Hofauflösung, bei den vorhandenen Gebäuden um durchaus brauchbare Wohngebäude, die mit geringem Aufwand saniert werden können. Dies gilt einerseits für die Hofstelle auf Gst **1, KG W. Darüber hinaus existiert aber ein weiteres Wohngebäude, das erst im Jahr 1983 errichtet wurde, in einem einwandfreien Zustand ist und derzeit auch vermietet wird. Diesbezüglich ist auch der Sachbezug der Betreiberwohnung für die Gesamtberechnung der Einkünfte aus der landwirtschaftlichen Nutzung herangezogen worden. In Zusammenschau aller Einkünfte, inklusive der forstwirtschaftlichen Einkünfte, die auch entsprechend bewertet wurden, resultiert daraus ein jährliches Einkommen von Euro 29.710,00.

Laut dem grünen Bericht des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft betrug der Privatverbrauch im Jahr 2023 Euro 12.511,00. Von Seiten der Sachverständigen wurde im Rahmen des Verfahrens ein Durchschnitt über die letzten fünf Jahre zwischen 2019 und 2023 gerechnet. Sie kommt deshalb auf einen durchschnittlichen Bedarf pro Person von Euro 11.617,00 (für zwei erwachsene Personen 23.234,00). Auch wenn man durch das Steigen des Privatverbrauches von den Werten aus 2023 allein ausgeht, so beträgt der Betrag pro Person Euro 12.511,00. Dies bedeutet für zwei Personen, dass der Privatverbrauch für zwei erwachsene Personen inklusive der Wohnkosten mit Euro 25.022 anzusetzen ist. Da die Summe der Einkünfte des geschlossenen Hofes auf Euro 29.710,00 bewertet wurden, bedeutet dies, dass auch unter Zugrundelegung des Privatverbrauchs inklusive Wohnkosten, wenn nur das Jahr 2023 als Vergleichswert herangezogen wird, die Differenz der Einkünfte aus dem geschlossenen Hof minus dem Privatverbrauch von zwei erwachsenen Personen immer noch einen Überschuss von Euro 4.688,00 ergibt, sodass jedenfalls die Lebensfähigkeit des Hofes gewährleistet ist.

Damit ist im Ergebnis der geschlossene Hof „CC“ auf Dauer geeignet, zwei erwachsene Personen zu erhalten, zumal das zur Verfügung stehende Einkommen deutlich über den Kosten für den Lebensunterhalt von zwei erwachsenen Personen im bäuerlichen Lebensumfeld im Tirol liegt. Der errechnete Mindestbedarf liegt auch deutlich über den Richtsätzen der Hilfe zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem Tiroler Mindestsicherungsgesetz. Hier wäre die Mindestsicherung in der Gemeinde W für zwei erwachsene Personen mit Euro 16.603,44 anzusetzen.

Wenn von Seiten des Beschwerdeführers vor allem vorgebracht wird, dass die Sanierungskosten nicht näher berücksichtigt worden seien, so ist ihm entgegenzuhalten, dass die Räumlichkeiten, die dem geschlossenen Hof zur Verfügung stehen, durchwegs bewohnbar sind. Sie werden derzeit ja auch vom Beschwerdeführer selbst vermietet. Was das Wirtschaftsgebäude betrifft, so wird dieses derzeit widmungswidrig verwendet. Nach dem Brand im Jahr 1982 wurde sogar ein Zubau genehmigt, um eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Hofes zu ermöglichen. Die konsenslos durchgeführten Veränderungen hätten in dieser Form nicht ausgeführt werden dürfen und kann somit auch nicht als Argument gegen die Funktionsfähigkeit des Wirtschaftsgebäudes gewertet werden.

Gesamt kam der Beschwerde somit keine Berechtigung zu, sodass sie unbegründet abzuweisen war.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Da sich das erkennende Landesverwaltungsgericht an der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs orientiert hat, war die ordentliche Revision nicht zuzulassen.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)