Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2026/38/1027-7; LVwG-2026/38/1055-3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 28.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2026.38.1027.7

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tiroler erkennt durch seine Richterin Mag M Lechner über die Beschwerden des AA, Adresse 1, **** Z, vertreten durch die Rechtsanwalt BB, Adresse 2, **** Z, gegen die Bescheide der Stadt Z vom 16.01.2026, Zl ***, und vom 18.03.2026, Zl ***, betreffend die Untersagung der Benutzung von zwei Wohnungen nach der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 202), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerden werden hinsichtlich Spruchpunkt I. von beiden Bescheiden mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als dass die gewerbliche Beherbergung von Gästen binnen sieben Tagen ab Zustellung dieses Erkenntnisses untersagt wird.

2. Den Beschwerden wird hinsichtlich Spruchpunkt II. beider Bescheide Folge gegeben und dieser Spruchpunkt jeweils ersatzlos behoben.

3. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Bescheid der Stadt Z vom 16.01.2026, Zl ***, wurde dem Beschwerdeführer unter Spruchpunkt I. gemäß § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 die weitere Verwendung über die den Verwendungszweck als „Wohnung“ hinausgehende Nutzung der Top 9 an der Adresse 1, **** Z, nämlich zur gewerblichen Beherbergung von Gästen binnen sieben Tagen untersagt. Gemäß Spruchpunkt II. wurde dem Beschwerdeführer gemäß § 46 Abs 6 lit g Tiroler Bauordnung 2022 die weitere Verwendung der Top 9 an der Adresse 1, **** Z, als Freizeitwohnsitz binnen sieben Tagen untersagt.

Begründend wurde ausgeführt, dass die Zimmer der gegenständlichen Wohnung vom Beschwerdeführer auf Airbnb zur touristischen Vermietung angeboten werden. Dies sei aber mit dem baurechtlichen Verwendungszweck nicht vereinbar. Zu Spruchpunkt II. wurde begründend ausgeführt, dass es keinen Gemeinschaftsraum in der Wohnung geben würde, sodass eine unzulässige Verwendung als Freizeitwohnsitz gegeben sei.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde des rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführers in der er zusammengefasst ausführt, dass er grundbücherlicher Eigentümer der Wohnung sei und auch dort seinen Hauptwohnsitz habe. Die Wohnung sei ordnungsgemäß für eine Privatzimmervermietung am 22.04.2022 angezeigt und angemeldet worden. In der Wohnung selbst würden vier Zimmer und vier Betten angeboten werden. Die ständige Anwesenheit des Beschwerdeführers in der Top 9 bekräftige, dass es sich um seinen Hausstand handle und er deshalb rechtskonform die Privatzimmervermietung durchführe. Auf diesen Umstand sei die belangte Behörde nicht näher eingegangen. Aus den angeführten Inseraten ergebe sich, dass die verfahrensgegenständliche Wohnung Top 9 maximal drei Zimmer habe. Auch wenn man die Betten als Doppelbetten werten würde, liege diese Anzahl unterhalb der maximal zulässigen Anzahl von zehn Betten.

Auch ein Doppelbett könne nur als ein Schlafplatz gezählt werden, sodass die maximale Anzahl der zur Verfügung gestellten Betten, wenn man Top 9 und Top 7 gemeinsam rechnen würde, die Anzahl von 9 nicht überschreiten würde.

Die belangte Behörde komme nur auf die hohe Anzahl der Schlafplätze, weil sie die Bettenanzahl der verfahrensgegenständlichen Top 9 und Top 7 zusammenrechnen würde, obwohl es sich um zwei getrennte Objekte handeln würde.

Die belangte Behörde habe auch keine vollständige Sachverhaltsgrundlage geschaffen, da insbesondere eine konkrete Feststellung fehle, wie viele Betten in Top 9 tatsächlich dauerhaft angeboten würden. Die Schlussfolgerung aus den Fotos bei Airbnb ersetze keine Erhebung vor Ort und eine nachvollziehbare Beweisaufnahme. Zudem sei eine zentrale Frage (10-Bettengrenze) durch eine unzulässige Zusammenrechnung mit Top 7 ersetzt worden. Dies stelle einen Ermittlungs- und Begründungsmangel dar.

Auch wenn man die Betten von Top 7 und Top 9 zusammenrechnen würde, würde die zulässige Grenze an zur Verfügung gestellten Betten nicht überschritten werden, weil die sich in den vermieteten Zimmern befindlichen Betten jeweils nur als ein Bett gerechnet werden können und nicht jeweils als zwei Betten.

Darüber hinaus sei die belangte Behörde auf Seite 11 zu einer unrichtigen Tatsachenfeststellung gekommen. So führe die belangte Behörde aus, dass es keinen Gemeinschaftsraum für die Gäste der Top 9 geben würde. Diese Feststellung sei aber unrichtig. Weil schon die Küche im Top 9 einen Gemeinschaftsraum darstellen würde. Der Gemeinschaftsraum könne auch innerhalb einer Wohnung liegen, nachdem nur einzelne Zimmer vermietet würden. Die Art der Vermietung der Zimmer als Privatzimmervermietung schließe das Vorliegen eines Gemeinschaftsraumes laut § 13 lit a TROG nicht aus.

Auch die Feststellung der belangten Behörde, dass die Voraussetzungen einer Privatzimmervermietung nicht vorliegen würden, stimme nicht. Die Zahl der bereitgestellten Betten, wie bereits oben angeführt, überschreite die maximal zulässige Anzahl der Betten nämlich nicht.

Auch die Zusammenrechnung der Schlafplätze in Top 7 und Top 9 sei unrichtig, da nur die konkrete Bettenanzahl in der verfahrensgegenständlichen Wohnung Top 9 gerechnet werden dürfe und nicht objektübergreifend auch auf die Top 7 Bezug genommen werden dürfe, da es sich um getrennte Wohneinheiten handeln würde. Auch könne nicht nur aus den Bildern der Zimmer der Top 9 auf die Zurverfügungstellung von getrennten Schlafplätzen geschlossen werden.

Was die rechtliche Beurteilung betreffe, so werde auf die Bestimmungen des Privatzimmervermietungsgesetzes verwiesen. § 2 Abs 1 Privatzimmervermietungsgesetz führe aus, dass die Privatzimmervermietung zulässig sei, wenn die Gäste im Wohnungsverband des Vermieters im selben Haus aufgenommen würden und die Beherbergungskapazität insgesamt 10 Betten nicht überschreiten würde und die üblichen Dienstleistungen durch die Mitglieder des Hausstandes erbracht würden.

Genau dies sei hier der Fall. Der Beschwerdeführer bewohne dauerhaft Top 9. Die Gäste der Top 9 seien nicht in einer eigenständigen, getrennten Einheit untergebracht, sondern innerhalb der vom Beschwerdeführer selbst genutzten Wohnung.

Die Grenze der 10 Betten werde auch eingehalten. Die konkrete Bettenanzahl betrage sowohl in Top 7 und Top 9 maximal 9 Betten, weil ein Doppelbett nur als ein Bett zähle.

Die Privatzimmervermietung sei auch wohnungsbezogen zu beurteilen und nicht objektübergreifend.

Es liege auch keine Verwendungszweckänderung vor, weil der Beschwerdeführer die Wohnung dauerhaft selbst bewohne. Dies führe dazu, dass die Benutzungsuntersagung hinsichtlich der Top 9 nicht gerechtfertigt sei.

Die Argumentation, dass die Nutzung über Airbnb als Plattform erfolge, stelle auch keinen Beweis für eine Gewerblichkeit dar.

Auch die Annahme der Verwendung als Freizeitwohnsitz sei rechtlich nicht haltbar, da der Beschwerdeführer seine Wohnung ja als Hauptwohnsitz nutze.

Aus all diesen Erwägungen werde deshalb der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Tirol möge den angefochtenen Bescheid der Stadt Z ersatzlos beheben; in eventu den angefochtenen Bescheid beheben und die Angelegenheit zur neuerlichen Erlassung eines Bescheides die Stadt Z zurückverweisen und allenfalls eine mündliche Verhandlung anberaumen.

Mit dem Bescheid der Stadt Z vom 18.03.2026, Zl ***, wurde dem Beschwerdeführer betreffend die Wohnung Top 7 unter Spruchpunkt I. gemäß § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 die weitere über den Verwendungszweck als „ Wohnen“ hinausgehende Nutzung der Top 7 an der Adresse 1, **** Z, nämlich zur gewerblichen Beherbergung von Gästen, binnen 7 Tagen untersagt. Gemäß Spruchpunkt II. wurde ihm gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 die weitere Verwendung der Top 7 an der Adresse 1, **** Z, als Freizeitwohnsitz binnen 7 Tagen untersagt. Begründend wurde ausgeführt, dass der Beschwerdeführer Zimmer des Top 7, deren Dauermieter der gegenständlichen Wohnung er sei, auf „Airbnb“ anbiete, was einerseits eine gewerbliche Vermietung darstellen würde, was dem gegenständlichen Verwendungszweck widersprechen würde und andererseits dies unzulässig zu einer illegalen Nutzung als Freizeitwohnsitz führe.

Gegen diesen Bescheid wurde vom rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführer fristgerecht Beschwerde erhoben. In dieser führt er zusammengefasst aus, dass er Hauptmieter der Wohnung Top 7 sei und die Wohnung der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses diene. Er habe die Privatzimmervermietung für Top 9 ordnungsgemäß angezeigt. In der Top 7 würden nicht mehr als 5 Betten in 4 Zimmern bereitgestellt werden. Die belangte Behörde habe dazu keine unmittelbaren Feststellungen getroffen. Auch sei unrichtig ausgeführt, dass das Zimmer „CC“ sich in Top 7 befinde, dieses würde sich aber in Top 9 befinden und könne somit nicht Top 7 zugezählt werden. Das Zimmer „DD“ werde nun privat genutzt und werde nicht mehr im Rahmen der Privatzimmervermietung angeboten.

Die Behörde habe jedenfalls ein mangelhaftes Verfahren durchgeführt.

So habe sie festgestellt, dass die Voraussetzungen einer Privatzimmervermietung nicht vorliegen würden. Bereits aus den Inseraten ergebe sich, dass der Beschwerdeführer immer anwesend sei und er selbst bekräftige, dass er selbst seinen Hausstand in der Wohnung habe. Auf diesen Umstand sei die belangte Behörde überhaupt nicht eingegangen.

Selbst wenn man die Anzahl von vier Zimmern in Top 7 mit jeweils vier Betten annehmen würde und man ein Doppelbetten als zwei Betten zählen würde, würde die Höchstzahl von maximal zehn Betten nicht erreicht werden. Es sei auch unzulässig, die Anzahl der Betten aus Top 9 und Top 7 zusammenzurechnen, da es sich hier um zwei getrennte Objekte handeln würde.

Die belangte Behörde habe jedenfalls Sachverhaltsfeststellungen unzulässigerweise nicht getroffen, so eben wie viele Betten tatsächlich gegeben wären.

Auch seien falsche Tatsachenfeststellungen gemacht worden. So entspreche es nicht der Tatsache, dass für die Gäste des Top 7 kein Gemeinschaftsraum gegeben sei. Die Küche in der gegenständlichen Wohnung würde als Gemeinschaftsraum ausreichen.

Auch die rechtliche Beurteilung sei verfehlt. Im gegenständlichen Fall liege gemäß § 2 Abs 1 Privatzimmervermietungsgesetz eindeutig eine Privatzimmervermietung vor, da der Beschwerdeführer in der Wohnung Top 7 wohne und die Zimmer der Gäste zur gemeinsamen Nutzung der gesamten Wohnung führen würde. Darüber hinaus sei die Zehnbettengrenze eingehalten und es würden auch die Dienstleistungen direkt vom Beschwerdeführer erbracht werden, sodass sämtliche Voraussetzungen vorliegen würden. Damit würde auch nicht eine baurechtliche Änderung des Verwendungszwecks der Wohnung vorliegen.

Das Anbieten der Wohnung bzw der Zimmer der Wohnung über Airbnb als Buchungsplattform stelle keinen Beweis für die Gewerblichkeit dar. Auch die Annahme der Verwendung als Freizeitwohnsitz sei unvertretbar, da der Beschwerdeführer ja selbst seinen Hauptwohnsitz in der gegenständlichen Wohnung habe.

Es werde deshalb der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Tirol möge den angefochtenen Bescheid der Stadt Z ersatzlos beheben; in eventu den angefochtenen Bescheid beheben und die Angelegenheit zur neuerlichen Erlassung eines Bescheides an die Stadt Z zurückverweisen. Jedenfalls solle eine mündliche Verhandlung anberaumt werden.

II.Sachverhalt:

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Wohnung Top 9 in der Adresse 1, **** Z. Die Wohnung Top 7 an der gegenständlichen Adresse steht im Eigentum seiner Schwester und der Beschwerdeführer hat einen Mietvertrag mit ihr, sodass er zur Nutzung dieser Wohnung berechtigt ist.

Bei dem Gebäude in der Adresse 1, **** Z, handelt es sich um eine Wohnanlage und ist an den Wohnungen Wohnungseigentum begründet.

Mit Bescheid der Stadt Z vom 24. Juli 1911, Zl ***, wurde die bauliche Anlage als „Wohnhaus“ bewilligt.

Der Beschwerdeführer bietet aus den Wohnungen Top 7 und Top 9 einzelne Zimmer über die Buchungsplattform „Airbnb“ an. Die Zimmer werden unter der Bezeichnung in „EE“ / FF / GG/ und „CC“ / für die Wohnung Top 9 angeboten. In der Wohnung Top 7 werden die Zimmer unter dem Namen „JJ“ / KK / LL / MM/ angeboten.

Auf der Buchungsseite von Airbnb ist ausgeführt, dass an der Unterkunft Handtücher, Bettwäsche, Bügeleisen, Küchenutensilien, Kaffeemaschine, Backofen, Herd, etc zur Verfügung gestellt werden. Die Zimmer sind jeweils für zwei Gäste buchbar. Eine Mindestaufenthaltsdauer ist nicht ersichtlich. Die Zimmer werden den Gästen voll möbliert zur Verfügung gestellt.

Aus den Screenshots, die dem verwaltungsbehördlichen Akt beiliegen, ist ersichtlich, dass die Küche in der jeweiligen Wohnung und das Bad und die Toilette zur gemeinsamen Benutzung für alle Gäste bereitsteht. Der CHECK-IN erfolgt eigenständig über die vorhandenen Schlüsselboxen.

Der Beschwerdeführer ist mit Hauptwohnsitz an der Adresse 1 Top 9 gemeldet.

III.Beweiswürdigung:

Aufgrund der Baubewilligung aus dem Jahr 1911 ergibt sich der Verwendungszweck aus der baulichen Zweckbestimmung des Gebäudes mit Wohnen. Dies ergibt sich auch aus den noch vorliegenden Planunterlagen zur gegenständlichen Baugenehmigung.

Im Übrigen lassen sich die vorgenannten Sachverhaltsfeststellungen unzweifelhaft anhand der Unterlagen aus dem behördlichen Akt und den Ausführungen des Beschwerdeführers vor der belangten Behörde treffen.

Die Meldedaten des Beschwerdeführers wurden zudem mit einer ZMR-Abfrage vom 20.04.2026 durch das Landesverwaltungsgericht Tirol ermittelt.

IV.Rechtslage:

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen des Privatzimmervermietungsgesetzes 1959 (Privatzimmervermietungsgesetz), LGBGl Nr 29/1959 In der derzeit geltenden Fassung LGBL Nr 96/2021, lauten wie folgt:

㤠2

Sachliche Voraussetzungen

(1) Die Beherbergung von Gästen im Sinn des § 1 darf nur unter folgenden Voraussetzungen ausgeübt werden:

a) Die zu vermietenden Wohnungen bzw. sonstigen Wohnräume müssen zum gemeinsamen Hausstand des Vermieters gehören. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn die Gäste im Rahmen des Wohnungsverbandes des Vermieters in demselben Haus aufgenommen werden.

b) Die Zahl der für die Beherbergung von Gästen bereitgestellten Betten darf insgesamt zehn nicht überschreiten.

c) Die mit der Beherbergung von Gästen üblicherweise verbundenen Dienstleistungen, wie etwa die Bereitstellung von Tisch- und Bettwäsche, Geschirr, Telekommunikations- und Datendiensten, die Verabreichung von Speisen ohne Auswahlmöglichkeit zu im Voraus bestimmten Zeiten und die Verabreichung von nicht alkoholischen und von im landwirtschaftlichen Betrieb des Vermieters hergestellten alkoholischen Getränken, dürfen nur durch die gewöhnlichen Mitglieder des Hausstandes des Vermieters besorgt werden.

(2) Die zu vermietenden Wohnungen bzw. sonstigen Wohnräume müssen den bau-, feuer- und sanitätspolizeilichen Vorschriften entsprechen und nach den örtlichen Verhältnissen für die Beherbergung von Gästen geeignet sein.

[…]“

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022 in der derzeit geltenden Fassung LGBl Nr 72/2025, lauten wie folgt:

㤠28

Bewilligungspflichtige und Anzeigepflichtige Bauvorhaben, Ausnahmen

(1) Einer Baubewilligung bedürfen, soweit sich aus den Abs. 2 und 3 nichts anderes ergibt:

a) […]

c) die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteiles nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann; hierbei ist vom bewilligten Verwendungszweck bzw. bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, für die aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften ein Verwendungszweck nicht bestimmt wurde, von dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck auszugehen; keiner Baubewilligung bedarf in Gebäuden mit mehreren Wohnungen die Verwendung von höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten zur gewerblichen Beherbergung von Gästen, wenn der Gewerbetreibende im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat und in diesem neben allfälligen Wohnungen für seine Angehörigen keine weiteren Wohnungen bestehen, die der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, soweit die Verwendung von Wohnungen zur gewerblichen Beherbergung von Gästen vor dem 1. September 2021 begonnen wurde;

d) […]

§ 46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(1) […]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a) […]

c) wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt,

d) […]

g) wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

[…]“

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen der Gewerbeordnung 1994 (GewO 1994), BGBl Nr 194/1994 in der derzeit geltenden Fassung BGBl I Nr 89/2025, lauten wie folgt:

㤠111

Gastgewerbe

(1) Einer Gewerbeberechtigung für das Gastgewerbe (§ 94 Z 26) bedarf es für

1. die Beherbergung von Gästen;

2. die Verabreichung von Speisen jeder Art und den Ausschank von Getränken.

(2) Keines Befähigungsnachweises für das Gastgewerbe bedarf es für

1. den Ausschank und den Verkauf von in handelsüblich verschlossenen Gefäßen abgefüllten Getränken durch zur Ausübung des mit Omnibussen betriebenen Mietwagen-Gewerbes berechtigte Gewerbetreibende an ihre Fahrgäste;

2. die Beherbergung von Gästen, die Verabreichung von Speisen jeder Art und den Verkauf von warmen und angerichteten kalten Speisen, den Ausschank von Getränken und den Verkauf dieser Getränke in unverschlossenen Gefäßen im Rahmen eines einfach ausgestatteten Betriebes, der in einer für den öffentlichen Verkehr nicht oder nur schlecht erschlossenen Gegend gelegen und auf die Bedürfnisse der Bergsteiger und Bergwanderer abgestellt ist (Schutzhütte);

3. die Verabreichung von Speisen in einfacher Art und den Ausschank von nichtalkoholischen Getränken und von Bier in handelsüblichen verschlossenen Gefäßen, wenn hiebei nicht mehr als acht Verabreichungsplätze (zum Genuss von Speisen und Getränken bestimmte Plätze) bereitgestellt werden;

4. die Beherbergung von Gästen, wenn nicht mehr als zehn Fremdenbetten bereitgestellt werden, und die Verabreichung des Frühstücks und von kleinen Imbissen und der Ausschank von nichtalkoholischen Getränken und von Bier in handelsüblichen verschlossenen Gefäßen sowie von gebrannten geistigen Getränken als Beigabe zu diesen Getränken an die Gäste;

5. die Verabreichung von Speisen und den Ausschank von Getränken nach Maßgabe des § 143 Z 7 der Gewerbeordnung 1994 in der Fassung vor dem In-Kraft-Treten der Novelle BGBl. I Nr. 111/2002, wenn die Verabreichung von Speisen und der Ausschank von Getränken im Zusammenhang mit der Ausübung des Buschenschankes (§ 2 Abs. 9) nach Maßgabe landesgesetzlicher Vorschriften erfolgt;

6. den Ausschank von nichtalkoholischen Getränken und den Verkauf dieser Getränke in unverschlossenen Gefäßen, wenn der Ausschank oder der Verkauf durch Automaten erfolgt.

[…]“

Die maßgeblichen Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43/2022 In der derzeit geltenden Fassung LGBL Nr 72/2025, lauten wie folgt:

㤠13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a) Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn

1. Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m² entfällt, vorhanden sind,

2. gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäsche zählen, erbracht werden und weiters

3. die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist;

nicht als Gemeinschaftsräume im Sinn der Z 1 gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen,

b) Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden,

c) Wohnungen und sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen,

d) Gebäude mit höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, die im Rahmen der Raumvermietung während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (Ferienwohnungen); entsprechende Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt worden ist, gelten jedoch nur dann nicht als Freizeitwohnsitze, wenn der Vermieter der Ferienwohnungen im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat; Ferienwohnungen in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, sind zusammenzuzählen.

Sind in einem Gebäude oder in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, Ferienwohnungen und Wohnungen oder sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen, untergebracht, so darf die Zahl der Wohnungen insgesamt drei und die Zahl der Betten insgesamt zwölf nicht überschreiten.

(1a) Bett ist jede dauerhaft angebotene Schlafgelegenheit, die im Rahmen eines Betriebes oder einer sonstigen Einrichtung zur Verfügung steht, wobei jeweils von der höchstmöglichen Belegung auszugehen ist. Vorübergehend genutzte Zustellbetten für Kinder bleiben dabei jedenfalls außer Betracht.

(2) [..]

V.Rechtliche Beurteilung:

Im gegenständlichen Fall ist der Beschwerdeführer der grundbücherliche Eigentümer der Wohnung Top 9 im Wohnhaus mit der Adresse 1, in Z. Zudem ist er Mieter der Wohnung Top 7 mit der gleichen Adresse.

Gemäß § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 hat die Behörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder wenn diese - außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen - durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benutzt. Eine Verwendungszweckänderung stellt ein baubewilligungspflichtiges Bauvorhaben dar.

Adressat einer Benützungsuntersagung ist in beiden vorliegenden Beschwerdefällen der Beschwerdeführer. Einerseits weil er grundbücherlicher Eigentümer der Wohnung Top 9 ist und andererseits, da er die Wohnung Top 7 von seiner Schwester gemietet hat. Wie oben ausgeführt, vermietet der Beschwerdeführer einzelne Zimmer aus beiden Wohnungen über die Buchungsplattform Airbnb. Nach Ansicht des Beschwerdeführers handelt es sich bei beiden Wohnungen um eine Vermietung im Rahmen der Privatzimmervermietung, die dem Tiroler Privatzimmervermietungsgesetz unterliegt.

Nach der baulichen Zweckbestimmung im gegenständlichen Fall ist der Verwendungszweck

„Wohnen“ für das 1911 errichtete Gebäude gegeben. Es muss daher beurteilt werden, ob eine reine Wohnraumvermietung oder eine gewerbliche Beherbergung stattfindet. Das Vorliegen einer Privatzimmervermietung würde eine gewerbliche Beherbergung ausschließen und würde keine unzulässige Verwendungszweckänderung darstellen.

Gemäß der Bestimmung des § 2 Abs 1 lit a Tiroler Privatzimmervermietungsgesetz müssen die zu vermietenden Wohnungen bzw sonstigen Wohnräume zum gemeinsamen Hausstand des Vermieters gehören. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn die Gäste im Rahmen des Wohnungsverbandes des Vermieters in demselben Haus aufgenommen werden.

Der Beschwerdeführer ist in der Wohnung Top 9 mit Hauptwohnsitz gemeldet. In der Wohnung Top 7 allerdings nicht. Das Privatzimmervermietungsgesetz über die Beherbergung von Fremden als häusliche Nebenbeschäftigung vom 26. Juni 1959 wurde in der Novelle LGBL Nr 96/2021 umfassend reformiert. Mit dieser Novelle sollte einerseits eine Modernisierung bzw Anpassung von Begrifflichkeiten erfolgen, weiters sollte eine Klarstellung erfolgen, dass die zu vermietenden Wohnräume nicht Bestandteil der Wohnung des Vermieters sein müssen, aber zum gemeinsamen Hausstand des Vermieters gehören müssen.

Weiters erfolgt eine Konkretisierung der mit der Beherbergung von Gästen üblicherweise verbundenen Dienstleistungen im Rahmen der häuslichen Nebenbeschäftigung und der Bedachtnahme auf die geänderten Rahmenbedingungen sowie die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs. So wird in den erläuternden Bemerkungen zu § 2 ausgeführt, dass gemäß § 2 Abs 1 lit a der geltenden Rechtslage bestimmt ist, dass die zu vermietenden Wohnräume Bestandteile der Wohnung des Vermieters seien müssen. Dieses im Gesetz zum Ausdruck kommende tradierte Verständnis des Begriffes der „häuslichen Nebenbeschäftigung“ ist in der heutigen Zeit überholt. Der Gast von heute erwartet sich nicht (mehr), dass er seine Räume mit dem Unterkunftgeber teilen muss. Die Regelungen im Art III der B-VG-Novelle 1974, BGBl Nr. 444 und in § 2 Abs 1 Z 9 der Gewerbeordnung 1994 legen nicht fest, wie die Eigenart und Betriebsweise einer häuslichen Nebenbeschäftigung im Detail beschaffen sein müssen. Es muss der häusliche Zusammenhang zwischen Haushaltsführung des Privatzimmervermieters und der Unterbringung der Gäste gewahrt sein. Diesem Kriterium soll nunmehr dadurch Rechnung getragen werden, dass die zu vermietenden Wohnräume zum Hausstand des Vermieters gehören müssen. Das ist jedenfalls dann gegeben, wenn die Gäste im Rahmen des Wohnungsverbandes des Vermieters in demselben Haus aufgenommen werden. Im Lichte der Judikatur der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts und der hinsichtlich der konkreten Grenzziehung uneinheitlichen Lehre ist die Vermietung von Wohnungseinheiten im eigenen Haus, die von der Wohnungseinheit des Vermieters getrennt sind, noch zulässig. In derartigen Fällen kommt es typischerweise zur Nutzung einer gewissen Infrastruktur (zum Beispiel Eingangstür, Hausgang, Garten etc) gemeinsam durch den Vermieter einerseits sowie die Gäste andererseits, weshalb letztere - auch durch die im Rahmen der häuslichen Nebenbeschäftigung für diese ausgeübten Tätigkeiten - zumindest zu einem gewissen Teil in den Wohnungsverband des Vermieters aufgenommen und eingebunden sind.“

Der Beschwerdeführer ist in Top 9 mit Hauptwohnsitz gemeldet. Wie er selbst vorbringt, vermietet er beide Wohnungen im Rahmen eines Wohnungsverbandes und er selbst verrichtet auch sämtliche Tätigkeiten im Zusammenhang mit den Gästen. Unter Zugrundelegung der erläuternden Bemerkungen zur Novelle des Privatzimmervermietungsgesetzes LGBl Nr. 96/2021 resultiert daraus, dass jedenfalls im gegenständlichen Fall von einem Wohnungsverband auszugehen ist, sodass die Voraussetzung des § 2 Abs 1 lit a Privatzimmervermietungsgesetz zunächst erfüllt ist.

Gemäß § 2 Abs 1 lit b darf die Zahl der für die Beherbergung von Gästen bereitgestellten Betten aber insgesamt 10 nicht überschreiten. Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass zum Zeitpunkt der Entscheidung durch die belangte Behörde vier Zimmer in Top 9 mit jeweils zwei Schlafplätzen zur Vermietung über Airbnb zur Verfügung standen. Dies wird auch von Seiten des Beschwerdeführers in keiner Lage des Verfahrens bestritten. In der Wohnung Top 7 standen weitere fünf Zimmer mit jeweils zwei Schlafplätzen zur Buchung zur Verfügung. In „CC“ bestanden sogar vier Schlafplätze. Zum Zeitpunkt der Entscheidung der belangten Behörde stand das Zimmer MM, auch noch zur Vermietung über Airbnb zur Verfügung.

Hierzu ist festzuhalten, dass im gegenständlichen Fall von der Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung der belangten Behörde auszugehen ist, da es sich um eine Benützungsuntersagung gemäß § 46 TBO 2022 handelt. Somit kann das Vorbringen des Beschwerdeführers, dass eines dieses Zimmer nicht mehr angeboten würde, auch nicht beachtet werden.

Buchbar waren die einzelnen Zimmer zum Zeitpunkt der Entscheidung des erkennenden Landesverwaltungsgerichtes und der belangten Behörde jedenfalls jeweils für zwei Gäste. Gerechnet auf die Schlafplätze bedeutet dies, dass in der Wohnung Top 9 für drei der vier Zimmer jeweils zwei Schlafplätze zur Verfügung stehen und beim Zimmer CC vier Schlafplätze. Das bedeutet, dass schon in Top 9 allein zehn Schlafplätze zur Vermietung offenstehen. In der Wohnung Top 7 stehen weitere zehn Schlafplätze zur Verfügung. Gesamt kann damit von einer Anzahl der Betten von 20 ausgegangen werden. Diese Bettenanzahl liegt jedenfalls über der maximalen Zulässigkeit gemäß § 2 Abs 1 lit b Privatzimmervermietungsgesetz.

Der Beschwerdeführer argumentiert nun damit, dass in den einzelnen Zimmern jeweils ein Bett nur eine Schlafgelegenheit darstellen würde.

§ 13 Abs 1a TROG 2022 definiert, was unter einem „Bett“ zu verstehen ist. Laut dieser Definition ist ein Bett jede dauerhaft angebotene Schlafgelegenheit, die im Rahmen eines Betriebes oder einer sonstigen Einrichtung zur Verfügung steht, wobei jeweils von der höchstmöglichen Belegung auszugehen ist. Vorübergehend genutzte Zustellbetten für Kinder bleiben dabei jedenfalls außer Betracht.

Laut den vorliegenden Fotos aus Airbnb und auch unter Durchsicht der Bewertungen auf dieser Buchungsplattform handelt es sich bei den zur Verfügung gestellten Betten (teils auch in der Beschreibung als King-Size-Doppelbett beschrieben) um Doppelbetten bzw im Fall des Zimmers „CC“ sogar um ein zweistöckiges Doppelbett. Daraus resultierend ist eine Auslegung des Begriffes des „Bettes“ durch den Beschwerdeführer, dass damit nur ein Schlafplatz gemeint werden kann, jedenfalls nicht gerechtfertigt, sodass mit dieser Argumentation nichts zu gewinnen ist.

Der Beschwerdeführer wendet sich bezüglich der Bettenanzahl auch gegen die von der belangten Behörde durchgeführte Zusammenrechnung der einzelnen Zimmer und somit der Schlafplätze / Betten. Mit dieser Argumentation übersieht der Beschwerdeführer aber die Intention des § 2 Abs 1 lit a Privatzimmervermietungsgesetz. In der oben angeführten Novelle und den dargelegten erläuternden Bemerkungen ist es nicht mehr zwingend notwendig, dass die Gäste im Rahmen der Privatzimmervermietung in der gleichen Wohnung des Vermieters ihre Unterkunft nehmen. Der Begriff des Wohnungsverbandes kann nunmehr auch andere Wohnungen mitumfassen. Dies wiederum führt dazu, dass tatsächlich die Zahl der zu vermietenden Zimmer und der darin befindlichen Betten zu addieren ist. Zudem wäre auch mit der getrennten Bewertung der einzelnen vermietenden Zimmer für den Beschwerdeführer nichts zu gewinnen, da er tatsächlich ja nur in der Wohnung Top 9 seinen Hauptwohnsitz hat. Es kann auch nicht sein, dass sich sein Hauptwohnsitz auf zwei verschiedene Wohnungen verteilt, da es ihm unmöglich sein wird, in zwei Wohnungen gleichzeitig zu nächtigen.

Somit kommt auch das erkennende Landesverwaltungsgericht Tirol zum Ergebnis, dass die Anzahl der zur Verfügung gestellten Betten durch den Beschwerdeführer weit über der maximalen Anzahl der Betten von 10 liegt. Auch wenn man das Zimmer „MM“ und auch beim Doppelstockbett nur zwei Schlafplätze zählen würde, liegt die Anzahl jedenfalls deutlich über der maximal zulässigen Bettenzahl.

In der mündlichen Verhandlung hat der Beschwerdeführer noch vorgebracht, dass nur in 2 Zimmern Betten mit den Abmessungen von 1,60m x 2,00 m zur Verfügung stünden und in den übrigen Zimmern nur Betten mit den Abmessungen von 1,40 m x 2,00 m. Auch wenn man die etwas schmäleren Betten nur als 1 Bett zählen würde, so wäre die Bettenanzahl mit 12 Betten auch über der maximal zulässigen Bettenanzahl des Privatzimmervermietungsgesetzes und somit ist auch mit diesem Vorbringen nichts zu gewinnen. Abgesehen davon wird die Vermietung auch in den Zimmern mit den schmäleren Betten jeweils für 2 Personen angeboten.

Aus diesem Grund kann die vorliegende Vermietung nicht unter das Privatzimmervermietungsgesetz fallen. Es ist somit zu klären, ob eine gewerbliche Vermietung vorliegt, die mit der baulichen Zweckbestimmung „Wohnen“ in Einklang zu bringen ist.

Sollte eine der Voraussetzungen nach dem Privatzimmervermietungsgesetz nicht vorliegen, so liegt im Regelfall eine gewerbliche Tätigkeit vor, die der Genehmigungspflicht der Gewerbeordnung 1994 unterliegt.

In den erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage vom 04.07.1972 über das Bundesgesetz, mit dem Vorschriften über die Ausübung von Gewerben erlassen werden (Gewerbeordnung 1972 – GewO 192), wurde die Frage thematisiert, wo die Grenze zwischen einer bloßen Zurverfügungstellung von Wohnräumen und einer gemäß § 185 Abs 1 Z 1 Gewerbeordnung 1972 (in der Fassung der damaligen Regierungsvorlage) konzessionspflichtigen Beherbergung verläuft. Aufgrund der Erkenntnisse des Verwaltungsgerichtshofs vom 09.11.1962, Slg Nr 5901, sowie vom 29.11.1963, Zl 1758/62,

wurde auch vom Gesetzgeber die bis dahin geltende „Einzelfallbetrachtung“ weiterhin aufrechterhalten. So wird in der Regierungsvorlage ausgeführt, dass die „Grenzziehung“ zwischen einer bloßen Zurverfügungstellung von Wohnräumen und einer gemäß § 185 Abs 1 Z 1 konzessionspflichtigen Beherbergung nur im Einzelfall beurteilt werden wird können.

Insbesondere wird auch auf die Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs vom 08.11.1967, Zl 73/62, und vom 20.12.1967, Zl 320/67, hingewiesen, wonach allein die Erscheinungsform eines Betriebes für dessen Eigenschaft als Beherbergungsbetrieb ausschlaggebend ist. Weiters fließt in die Beurteilung mit ein, ob die erbrachten Dienstleistungen nach der Art des Beherbergungsbetriebes üblich sind, also vom Kunden erwartet werden. Hier hat der historische Gesetzgeber auch darauf abgestellt, dass diese (vom Kunden zu erwartenden und nach der Art des Beherbergungsbetriebes üblichen) Dienstleistungen entscheidend sind, ob es sich bei der Vermietung von Apartments, Bungalows, standortgebundenen Wohnwägen und Ähnlichem um eine der Konzessionspflicht unterliegende Beherbergung handelt oder nicht. Gänzlich von einer Konzessionspflicht nachdem in der damaligen Fassung gleichlautenden § 185 Abs 1 Z1 Gewerbeordnung 1972 ausgenommen werden sollten aufgrund der erläuternden Bemerkungen nur Dauermietverhältnisse in der bloßen Überlassung von Wohnräumen für einen in der Regel längeren, vielfach unbestimmten Zeitraum.

Aus diesen Ausführungen ergibt sich daher, dass der historische Gesetzgeber das Überlassen von Räumlichkeiten nicht der Gewerbeordnung unterstellen wollte: einerseits fällt darunter die Privatzimmervermietung als Erwerbszweig der häuslichen Nebenbeschäftigung, welche aufgrund der Versteinerungstheorie in die Kompetenz der Länder fällt und daher nicht der Gewerbeordnung unterliegt und andererseits die Überlassung von Wohnraum in Form von Dauermietverhältnissen.

Während die Abgrenzung zwischen der Privatzimmervermietung einerseits und einer Beherbergung von Fremden, die der Gewerbeordnung unterliegt, andererseits aufgrund der gesetzlichen Regelungen, sowie höchstgerichtlicher Judikatur relativ klar gezogen werden kann, wurde bisher gesetzlich keine exakte Abgrenzung zur Unterscheidung einer gewerblichen Beherbergung und der bloßen Überlassung von Wohnraum für einen in der Regel nur kurzen Zeitraum erlassen.

In einer Vielzahl von Entscheidungen des Verwaltungsgerichtshofs zeigt sich aber, dass diese Einzelfalljudikatur dem aktuellen Stand der Rechtsprechung entspricht und daher keine exakte Abgrenzung möglich ist. Allerdings haben sich durch diese Entscheidungen auch gewisse Kriterien herausgebildet, welche zumindest Anhaltspunkte dafür geben, ob die Wohnraumüberlassung der Gewerbeordnung unterliegt oder nicht. Es handelt sich dabei um ein bewegliches System, in welchem die vom Verwaltungsgerichtshof ausgearbeiteten Kriterien realisiert sein müssen, jedoch können diese in unterschiedlicher Intensität vorliegen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 29.11.1963, Zl 1758/62, festgehalten, dass Voraussetzung für eine Konzessionspflicht ist, dass die Beherbergung von Fremden gewerbsmäßig geschieht, dass sie nicht unter die im Art V lit e des Kundmachungspatentes zur Gewerbeordnung normierten Ausnahme einer bloßen häuslichen Nebenbeschäftigung im Rahmen der örtlichen Übung fällt und zuletzt, dass sie sich nicht um eine in die Verfügungsfreiheit des Liegenschafts-(Haus-) Eigentümers fallende bloße Vermietung von Wohnraum handelt. In dem diesem Erkenntnis aus dem Jahr 1963 zugrundliegenden Fall wurden einzelne Bettgestelle gegen Entgelt angeboten, allerdings konnten die Arbeiter den Raum, in dem sich die Schlafstelle befand, mit den Mietern der anderen Schlafstellen zusammen zu Wohnzwecken nutzen. Dienstleistungen wurden von Seiten des Beschwerdeführers bis auf die Beistellung von Bettwäsche keine erbracht und hat der Verwaltungsgerichtshof auch ausgeführt, dass es sich um keine Dienstleistung, sondern eine Sachmiete handle.

In Bezug auf die bloße Vermietung führt er weiters aus, dass der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 09.11.1962, Zl 1613/61, zwar die Frage offen gelassen hat, ob bei einer bloßen Überlassung von Räumen zum Gebrauch von einer Fremdenbeherbergung gesprochen werden müsse. Er hat aber festgestellt, dass eine Beherbergung von Fremden im Sinn der Gewerbeordnung dann vorliegt, wenn gleichzeitig mit der Zurverfügungstellung der Räume damit üblicherweise im Zusammenhang stehende Dienstleistungen erbracht werden.

Allerdings hat der Verwaltungsgerichtshof auch ausgesprochen, dass, wenn es an Dienstleistungen fehle, die Frage, ob es sich dennoch um eine konzessionspflichtige Fremdenbeherbergung handelt, anhand der sonstigen Merkmale der zu prüfenden Tätigkeit beantwortet werden kann. Nach der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichtshofs ist aber eine konzessionspflichtige Fremdenbeherbergung in der Regel nur dann anzunehmen, wenn Wohnräume zur Verfügung gestellt werden und nicht, nur einzelne Bettgestelle. Der Verwaltungsgerichtshof führte im Erkenntnis weiter aus, dass diese Abgrenzungsmerkmale insbesondere im Gegenstand des Vertrages, Dauer des Vertrages, Verabredungen in Ansehung der Kündigung und der Kündigungsfristen, Nebenverabredungen über Beistellung von Bettwäsche und Bettzeug, über Dienstleistungen wie Reinigung der Haupt- und der Nebenräume, der Bettwäsche, der Kleider, Beheizung und dergleichen sowie über die Art und Weise, in welche der Betrieb sich nach außen darstellt, getroffen werden können. Es wird jedenfalls von einer Beherbergung von Fremden gesprochen werden müssen, wenn gleichzeitig mit der Zurverfügungstellung der Räume damit üblicherweise im Zusammenhang stehende Dienstleistungen erbracht werden.

In der Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs vom 17.12.2009, Zl 2008/06/0050 ging es vordergründig um die Frage, ob es sich bei der vom Beschwerdeführer vermieteten Wohneinheit um die zulässige Verwendung des Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 12 TROG 2006 (damalige Fassung) handelt. Der Beschwerdeführer brachte vor, dass die Vermietung dieser Wohneinheit der Beherbergung von Gästen diene, auch wenn dabei bloß Wohnraum- bzw Schlafstättenüberlassung an Dritte stattfindet. Der Verwaltungsgerichtshof setzte sich dabei mit dem in § 12 Abs 1 lit a TROG 2006 verwendeten Begriff des „Gastgewerbebetriebes zur Beherbergung von Gästen“ auseinander und kam zu dem Schluss, dass der in § 12 Abs 1 lit a leg cit genannte Begriff an die entsprechende Bestimmung des § 94 Z 26 Gewerbeordnung 1994 anknüpft. Dabei hat der Verwaltungsgerichtshof auch gewisse Kriterien explizit herausgearbeitet, die für eine gewerbliche Vermietung bzw für eine privatrechtliche Vermietung sprechen. So spricht für eine gewerbliche Vermietung unter anderem, dass die Geschäftsanbahnung über eine Internetseite erfolgt, die Dauer der Aufenthalt der Gäste nie über einen längeren Zeitraum hinweg stattfindet, die Wohnungseinrichtung dem Vermieter gehört, Küchenutensilien vorhanden sind, Reparaturen vom Vermieter durchgeführt werden, von den Mietern keine Kaution zu hinterlegen ist, die Mieter in der Wohnung keine Veränderungen durchführen dürfen, keine unbefristete Vermietung erfolgt und die Miete ein Pauschalpreis ist.

Für eine privatrechtliche Vermietung würde hingegen sprechen, wenn es in jedem einzelnen Fall zu einer individuellen Gestaltung der Miethöhe kommt, die Gästeanzahl bei Abschluss des Mietvertrages nur ungefähr festgesetzt wird, die Gäste bei ihrer Ankunft den Schlüssel aus einem mit Zahlencode gesicherten Safe selbst entnehmen müssen, die Gäste sämtliche Wäsche und Schlafsäcke selbst mitzubringen haben, ebenso Müllsäcke für Abfall, Reinigungsmittel für den Geschirrspüler sowie WC-Papier, die Gäste die Wohnung besenrein übergeben müssen, die Wohnung das ganze Jahr über zur Vermietung angeboten wird, die Gäste sämtliche Lebensmittel selbst besorgen müssen und keine Zubereitung oder Verkauf von Speisen oder Getränken stattfindet und keine Betreuungsperson vor Ort ist.

Zum Begriff „ der gewerblichen Beherbergung von Gästen“ hat der Verwaltungsgericht auch im Erkenntnis vom 23.06.2010, 2008/06/0200, auch weiters ausgeführt, dass dafür bereits ein geringes Ausmaß an für die Beherbergung typischen Dienstleistungen ausreichend ist und hat wiederum darauf verwiesen, dass die Frage, ob gewerbsmäßige Fremdenbeherbergung vorliegt, stets eine konkrete Einzelfallentscheidung darstellt, und unter Bedachtnahme auf alle Umstände des konkreten Betriebes getroffen werden muss. So fällt die über die bloße Raumvermietung für Wohnzwecke hinausgehende Tätigkeit (entgeltliche Zurverfügungstellung von Apartments an Gäste für Erholungszwecke) unter die Beherbergung von Gästen im Rahmen des Gastgewerbes. Im Anlassfall hat der Verwaltungsgerichtshof so festgehalten, dass die Erbringung von Dienstleistungen durch ihn selbst oder durch Dritte der Annahme einer gewerblichen Beherbergung von Gästen im Sinn der Gewerbeordnung 1994 nicht entgegensteht.

Bei der vom Beschwerdeführer durchgeführten Vermietung der Zimmer handelt es sich um eine Tätigkeit im Sinn des § 1 Abs 2 Gewerbeordnung 1994. Die Zimmer wurden vom Beschwerdeführer selbst, zumindest seit dem Jahr 2022 in regelmäßigen Abständen verschiedenen Personen für eine jeweils unterschiedliche, aber stets kurze Dauer

gegen Entgelt überlassen. Der Beschwerdeführer hat die Tätigkeit auf eigene Rechnung und Gefahr ausgeübt und war die Vermietung der Zimmer unabhängig von der Länge der einzelnen vereinbarten Beherbergungen auf unbestimmte Zeitdauer ausgelegt. Für das Kriterium der Gewinnerzielungsabsicht im Sinn des § 1 Abs 2 Gewerbeordnung 1994 genügt die bloße Absicht, mit einer wirtschaftlichen Tätigkeit einen Ertrag oder wirtschaftlichen Vorteil erzielen zu wollen. Im vorliegenden Fall liegt diese Absicht jedenfalls vor, da die Wohnungen weder kostenlos noch zur reinen Tragung der Erhaltungskosten angeboten werden.

Wie bereits oben ausgeführt, ist jedoch die als häusliche Nebenbeschäftigung durchgeführte

Beherbergung von Fremden (Privatzimmervermietung) von der Konzessionspflicht ausgenommen. Die Voraussetzungen der Privatzimmervermietung werden durch den Beschwerdeführer aber nicht erfüllt.

Die zweite Ausnahme würde nur der Abschluss eines Dauermietverhältnisses sein. Die Eigenart einer Vermietung über Plattformen wie „Airbnb“ legt nahe, dass diese nicht als vom Anwendungsbereich der Gewerbeordnung ausgenommene Vermietung verstanden werden kann, sondern dass aufgrund der äußeren Erscheinungsmerkmale der Beziehungen zwischen dem Gast und dem Unterkunftsanbieter von einer Vermietung im Rahmen eines Gastgewerbes

Auszugehen.

Zusammengefasst ist daher im gegenständlichen Fall jedenfalls von einer gewerblichen Vermietung durch den Beschwerdeführer auszugehen.

Eine gewerbliche Vermietung ist aber durch die festgestellte bauliche Zweckbestimmung des Gebäudes mit dem Verwendungszweck „Wohnen“ nicht gedeckt, sodass jedenfalls eine dem Verwendungszweck abweichende Verwendung der gegenständlichen Wohnungen mit der Vermietung der Zimmer durch den Beschwerdeführer gegeben ist.

Was die Änderung des Verwendungszweckes betrifft, hat der Verwaltungsgerichtshof diesbezüglich ausdrücklich ausgeführt, dass zur Beurteilung, ob eine Verwendungszweckänderung bewilligungspflichtig ist, „auf die abstrakte Einflussmöglichkeit abzustellen ist und nicht darauf, ob eine Maßnahme tatsächlich von Einfluss ist“ (vgl VwGH 26.05.2000, 2000/06/0037).

Es sind bautechnische Erfordernisse für Brandschutz, Schallschutz und Nutzungssicherheit

(Fluchtwege) entsprechend dem Stand der Technik zu erfüllen. Gerade bei einer gewerblichen Nutzung von baulichen Anlagen mit ständig wechselnden Gästen ist die Überprüfung auf Einhaltung insbesondere der vorher beschriebenen bautechnischen Erfordernisse im Rahmen eines baurechtlichen Verwaltungsverfahrens erforderlich. Zudem ist bei einer Änderung des Verwendungszweckes von Wohnungen in eine gewerbliche Nutzung zu prüfen, inwieweit dies mit den raumordnungsrechtlichen Bestimmungen in Einklang zu bringen ist.

Es liegt somit eine bewilligungspflichtige Verwendungszweckänderung der beiden hier in Rede stehenden Wohnungen in eine gewerbliche Nutzung vor. Eine entsprechende Baubewilligung liegt jedoch nicht vor. Da die Wohnungen entgegen der Zweckbestimmung „Wohnen“ zu gewerblichen Zwecken benutzt werden, ist auch der Tatbestand des § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 erfüllt.

Die Beschwerden zum jeweiligen Spruchpunkt 1 des betreffenden Bescheides waren somit als

unbegründet abzuweisen.

Dem Beschwerdeführer wurde in weiterer Folge auch für beide Wohnungen die Verwendung dieser als Freizeitwohnsitz binnen sieben Tagen untersagt. Die belangte Behörde führt zu Spruchpunkt II jeweils aus, dass es sich in beiden Fällen durch die Vermietung durch den Beschwerdeführer um eine unzulässige Verwendung als Freizeitwohnsitz handeln würde. In seinen Beschwerden bringt der Beschwerdeführer dazu vor, dass dies nicht der Fall sei, da es entgegen den Ausführungen der belangten Behörde sehr wohl einen Gemeinschaftsraum in den einzelnen Wohnungen geben würde. Es handle sich dabei um die Küche, die in beiden Fällen von den Gästen jederzeit benutzt werden könne.

Gemäß § 13 Abs 1 lit a sind Freizeitwohnsitze Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Als Freizeitwohnsitze gelten nicht Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn erstens Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 Quadratmetern fällt, vorhanden sind, gewerbetypische Dienstleistungen erbracht werden und eine ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson gegeben ist. Im gegenständlichen Fall ist jedenfalls davon auszugehen, dass, wie sich auch aus den Bewertungen der Buchungsplattform „Airbnb“ ergibt, die ständige Erreichbarkeit des Beschwerdeführers gegeben ist. Es steht auch fest, dass gewerbetypische Dienstleistungen erbracht werden.

Die belangte Behörde ist nun davon ausgegangen, dass keine Gemeinschaftsräume im gegenständlichen Fall zur Verfügung stehen. Allerdings, wie von Seiten des Beschwerdeführers ausgeführt, steht allen Gästen jeweils die Küche, in der sich auch eine Sitzgelegenheit befindet, zur Verfügung. Wenn man von der Maximalauslastung von zehn Gästen ausgeht, müsste somit ein Aufenthaltsraum von circa 5 Quadratmeter vorhanden sein. Die Küche wird jedenfalls diese Größe aufweisen, sodass auch in beiden Wohnungen ausreichend Gemeinschaftsräume zur Verfügung stehen.

Dies wiederum hat aber zur Folge, dass durch die durchgeführte Beherbergung des Beschwerdeführers keine Freizeitwohnsitze begründet werden, da die Ausnahme gemäß § 13 Abs 1 lit a TROG 2022 zum Tragen kommt. Aus diesem Grund war der Argumentation des Beschwerdeführers stattzugeben und der jeweilige Spruchpunkt II. der beiden Bescheide der Stadt Z zu beheben.

Gesamt war somit spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Da sich das erkennende Landesverwaltungsgericht an die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs orientiert hat, war die ordentliche Revision nicht zuzulassen.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)