Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/17/0731-7

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 18.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.17.0731.7

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat durch seinen Richter Dr. Gschnitzer über die Beschwerde der AA, FN ***, vertreten durch BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Z vom 11.02.2025, Zl ***, betreffend ein Verfahren nach der Tiroler Bauordnung 2022, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass das Bauansuchen in Anwendung des § 34 Abs 3 lit a Z 2 und Abs 4 lit a TBO 2022 (LGBl. Nr. 44/2022 {WV} idgF LGBl. Nr. 72/2025) abgewiesen wird.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Z (belangte Behörde) vom 11.02.2025, Zl ***, wurde der AA (Beschwerdeführerin) die baubehördliche Bewilligung der Errichtung einer Wohnanalage mit 4 oberirdischen Geschoßen und einer Tiefgarage auf Gst **1 KG ***** Z versagt. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass das Bauvorhaben einer geordneten baulichen Gesamtentwicklung der Gemeinde widerspreche.

Dagegen hat die Bauwerberin fristgerecht Beschwerde eingebracht.

Mit Schreiben vom 20.03.2025 legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Tirol die Beschwerde sowie den bezughabenden Verwaltungsakt zur Entscheidung vor.

Mit E-Mail vom 21.07.2025 gab die belangte Behörde bekannt, dass für das antragsgegenständliche Gst **1 KG Z ein Bebauungsplan erlassen wurde.

Im Auftrag des Landesverwaltungsgerichts wurde in der Folge ein Gutachten eines hochbautechnischen Amtssachverständigen erstellt.

Das hochbautechnische Gutachten wurde den Verfahrensparteien mit der Ladung zur mündlichen Beschwerdeverhandlung zur Kenntnis gebracht.

Am 22.04.2026 fand beim Landesverwaltungsgericht eine öffentliche mündliche Verhandlung statt, an welcher die Beschwerdeführerin, die belangte Behörde und der hochbautechnische Amtssachverständige teilnahmen. In dieser Verhandlung beantragte die Beschwerdeführerin die Vorlage des gegenständlichen Bebauungsplans zur Verordnungsprüfung an den Verfassungsgerichtshof.

II.Sachverhalt:

Die Beschwerdeführerin hat mit Eingabe vom 13.08.2023 bei der belangten Behörde um baubehördliche Bewilligung der Errichtung einer Wohnanalage mit 4 oberirdischen Geschoßen und einer Tiefgarage auf Gst **1 KG ***** Z angesucht; die erforderlichen Planunterlagen wurden mit Eingaben vom 16.11.2023 und 16.01.2024 verbessert bzw. vervollständigt.

Mit dem angefochtenen Bescheid vom 11.02.2025 wurde die Erteilung der beantragten Baubewilligung versagt.

Nach Erlassung des abschlägigen Baubescheides wurde vom Gemeinderat der Stadtgemeinde Z für das bewilligungsgegenständliche Baugrundstück (Gst **1 KG Z) der Bebauungsplan mit der Planbezeichnung ***, datiert mit 19.06.2024, beschlossen und von der Tiroler Landesregierung aufsichtsbehördlich geprüft.

Das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben weist eine Baumassendichte von 3,59 auf. Der höchste Gebäudepunkt weist eine Höhe von 506,50 m über Adria auf, wobei bereits die Oberkante der Attika des dritten Obergeschosses eine Höhe von 504,25 über Adria erreicht.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde sowie in den Akt des Landesverwaltungsgerichts. Insbesondere wurde das vom erkennenden Gericht in Auftrag gegebene hochbautechnische Gutachten eines Amtssachverständigen den Feststellungen zu Grunde gelegt. Dieses Amtsgutachten betreffend die Kompatibilität des beantragten Bauvorhabens mit den bautechnischen Vorgaben des geltenden Bebauungsplans erwies sich als schlüssig und nachvollziehbar. Seine Richtigkeit wurde auch von den Verfahrensparteien nicht angezweifelt und auf eine Gutachtenserörterung in der mündlichen Beschwerdeverhandlung verzichtet. Die festgestellte Baumassendichte findet sich auf Seite 5 des Gutachtens, die Ausführungen zur Gebäudehöhe (höchste Gebäudepunkte) finden sich auf Seite 6 des Gutachtens.

IV.Rechtslage:

Die für die gegenständliche Entscheidung maßgeblichen Bestimmungen lauten auszugsweise wie folgt:

Tiroler Bauordnung 2022, (TBO 2022), LGBl. Nr. 44/2022 (WV) idgF LGBl. Nr. 72/2025:

㤠28

Bewilligungspflichtige und anzeigepflichtige Bauvorhaben, Ausnahmen

(1) Einer Baubewilligung bedürfen, soweit sich aus den Abs. 2 und 3 nichts anderes ergibt:

a) der Neu-, Zu- und Umbau von Gebäuden;

[…]

§ 34

Baubewilligung

[…]

(3) Das Bauansuchen ist ohne weiteres Verfahren abzuweisen, wenn bereits aufgrund des Ansuchens offenkundig ist, dass

a) das Bauvorhaben,

1. außer im Fall von Gebäuden im Sinn des § 1 Abs. 3 lit. d dem Flächenwidmungsplan,

2. einem Bebauungsplan, Festlegungen des örtlichen Raumordnungskonzeptes nach § 31b Abs. 2 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 hinsichtlich der Bebauung oder

3. örtlichen Bauvorschriften widerspricht oder

b) durch das Bauvorhaben entgegen dem § 13 Abs. 6 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 ein Freizeitwohnsitz neu geschaffen oder entgegen dem § 15 Abs. 1 oder 2 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 ein Freizeitwohnsitz wieder aufgebaut oder erweitert werden soll oder

c) das Bauvorhaben nach § 44 Abs. 10, § 55 Abs. 1 und 2, § 75 Abs. 3 zweiter Satz, § 84 Abs. 7, § 120 Abs. 2 dritter Satz, Abs. 4 dritter Satz oder Abs. 5 erster Satz oder § 121 Abs. 3 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 unzulässig ist oder

d)bei Vorliegen der Voraussetzungen nach § 29 Abs. 2 lit. d der Bewilligungsbescheid der Agrarbehörde oder der Umlegungsbehörde oder eine entsprechende Entscheidung des Landesverwaltungsgerichts für das Bauvorhaben nicht vorliegt.

(4) Das Bauansuchen ist weiters abzuweisen, wenn

a) im Zug des Verfahrens ein Abweisungsgrund nach Abs. 3 hervorkommt oder wenn der Bauwerber ungeachtet eines Auftrages der Behörde die Angaben nach § 29 Abs. 4 oder 5 nicht macht,

b) der Bauplatz für die vorgesehene Bebauung nicht geeignet ist (§ 3) oder den Anforderungen an die Anordnung baulicher Anlagen gegenüber den Bauplatzgrenzen nicht entspricht (§ 4),

c) der Bauplatz außer den in § 2 Abs. 12 angeführten Fällen keine einheitliche Widmung aufweist,

d) eine zulässigerweise erhobene Einwendung nach § 33 Abs. 5 insoweit zutrifft, als nach den für den Betrieb anzuwendenden Rechtsvorschriften zusätzliche Maßnahmen oder betriebliche Einschränkungen zu erwarten sind, bei denen der damit verbundene Aufwand in keinem vertretbaren Verhältnis zum damit erzielbaren Erfolg steht und der Einwendung nicht mit Auflagen oder Bedingungen nach Abs. 7 begegnet werden kann,

e) das Bauvorhaben kein hocheffizientes alternatives System vorsieht, obwohl die Alternativenprüfung ergibt, dass zumindest einem hocheffizienten alternativen System der Vorzug zu geben ist,

f) das Bauvorhaben § 3 des Erneuerbare-Wärme-Gesetzes, BGBl. I Nr. 8/2024, widerspricht, oder

g) das Bauvorhaben sonst baurechtlichen Vorschriften widerspricht.

[…]“

Für den Bauplatz (Gst **1 KG Z) gilt der Bebauungsplan mit der Planbezeichung ***, datiert mit 19.06.2024, welcher eine Mindestbaumassendichte von 1,6 und eine höchste Baumassendichte von 2,29 sowie einen höchsten zulässigen Gebäudepunkt auf Höhe von 501,50 m über Adria festlegt. Dieser Bebauungsplan trat mit Ablauf des 29.04.2025, dem letzten Tag der Kundmachung, in Kraft und gehört somit dem Rechtsbestand an.

V.Erwägungen:

Vorauszuschicken ist, dass der angefochtene Bescheid zu einem Zeitpunkt erlassen wurde, zu welchem der oberwähnte Bebauungsplan für den Bauplatz noch nicht erlassen war, sodass die belangte Behörde ihre Entscheidung nicht in Anwendung dieses Bebauungsplans gefällt hat. Sie stützte ihre Entscheidung auf § 34 Abs 3 lit c TBO 2022 und wies die beantragte Baubewilligung im Wesentlichen mit der Begründung ab, dass das Bauvorhaben einer geordneten baulichen Gesamtentwicklung nicht entspreche.

Das Landesverwaltungsgericht hat bei seiner Entscheidung nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Entscheidung zu berücksichtigen (VwGH 25.09.2018, Ra 2018/05/0216). Im gegenständlichen Fall ist sohin auch der am 30.04.2025 in Kraft getretene Bebauungsplan der Entscheidung des Gerichts zu Grunde zu legen.

Der Verfassungsgerichtshof hat in seinem Erkenntnis vom12.12.2008, B 1454/07 (Slg. 18658) ausgesprochen, dass die Erlassung eines Bebauungsplans für einen Bauplatz während eines anhängigen Bauverfahrens zulässig ist.

Wie sich aus den getroffenen Feststellungen ergibt, weist das zur Bewilligung eingereichte Bauvorhaben eine Baumassendichte von 3,59 auf, wohingegen der Bebauungsplan eine höchste Baumassendichte von 2,29 festlegt.

Das Bauvorhaben entspricht somit hinsichtlich der Baumassendichte nicht den für den Bauplatz geltenden Festlegungen des Bebauungsplans, da die höchste zulässige Baumassendichte um einen Wert von 1,3 überschritten wird.

Ferner entspricht das Bauvorhaben auch im Hinblick auf die darin festgelegte Höhe des höchsten Gebäudepunktes nicht dem Bebauungsplan. Bereits die Attika des Flachdachs über dem dritten Obergeschoss erreicht eine Höhe von 504,25 m über Adria; auch an anderen, nicht untergeordneten Bauteilen wird die im Bebauungsplan mit 501,50 m über Adria festgelegte Höhe des höchsten zulässigen Gebäudepunkts überschritten; der absolut höchste Punkt des Gebäudes der im Sinne des § 62 Abs 6 TROG 2022 relevant ist, liegt auf einer Höhe von 506,50 m über Adria. Dabei handelt es sich um die Oberkante der Dachkonstruktion des „Technikraum Dachgeschoss“.

Nach § 62 Abs 6 TROG 2022 haben bei der Bestimmung des obersten Punktes eines Gebäudes nur untergeordneten Bauteile (vgl. § 2 Abs 18 TBO 2022), bestimmte Photovoltaikanlagen, sowie Bauteile die aus arbeitnehmerschutzrechtlichen Gründen für bestimmte Wartungsarbeiten erforderlich sind, außer Betracht zu bleiben. Die verschiedenen vom Amtssachverständigen erhobenen und in seinem Gutachten näher bezeichneten vier Hochpunkte des Gebäudes, überschreiten jeweils die mit 501,50 m festgelegte zulässige Höhe des höchsten Gebäudepunktes laut Bebauungsplan. Diese Punkte befinden sich an Bauteilen, die im Sinne des § 62 Abs 6 TROG 2022 nicht außer Betracht zu bleiben haben.

Im Ergebnis entspricht das Bauvorhaben sowohl hinsichtlich der höchsten zulässigen Baumassendichte als auch hinsichtlich des höchsten zulässigen Gebäudepunktes nicht den entsprechenden Festlegungen des Bebauungsplans. Beide Festlegungen werden durch das Bauvorhaben überschritten.

Daraus folgt wiederum, dass der Abweisungsgrund gem. § 34 Abs 3 lit a Z 2 TBO 2022 aufgrund dieser Widersprüche zum geltenden Bebauungsplan verwirklicht ist. Da sich die angefochtene Entscheidung - zumal der gegenständliche Bebauungsplan bei der Bescheiderlassung noch nicht beschlossen war - auf § 34 Abs 3 lit c TBO 2022 stützte, war dies vom Verwaltungsgericht in Folge der Beschwerde entsprechend zu berücksichtigen und in den Spruch des vorliegenden Erkenntnisses aufzunehmen.

Den Einwendungen der Beschwerdeführerin, die sich überwiegend gegen die aus ihrer Sicht ungerechtfertigte und rechtswidrige behördliche Entscheidung richten, müssen angesichts der durch die Erlassung des Bebauungsplans in entscheidungswesentlicher Hinsicht geänderte Rechtslage aufgrund der Regelung ins § 34 Abs 3 lit a Z 2 TBO 2022 erfolglos bleiben.

§ 34 Abs 4 lit a TBO 2022 berücksichtigt ausdrücklich den Fall, dass erst im Zuge des Bauverfahrens ein Abweisungsgrund gem. § 34 Abs 3 TBO 2022 hervorkommt. Diesfalls ist das Bauverfahren ebenfalls abzuweisen, wobei der wesentliche Unterschied zwischen Abs 3 und Abs 4 leg.cit. darin besteht, dass Abs 3 die Abweisung „ohne weiteres Verfahren“ vorsieht; letzteres ist zwangsläufig nicht mehr denkbar, wenn ein Abweisungsgrund erst im Zuge des Bauverfahrens hervorkommt, wie beispielsweise gegenständlich durch die Erlassung eines Bebauungsplans während eines anhängigen Bauverfahrens. Dies findet in Abs 4 leg.cit. Berücksichtigung.

Den Beschwerdeeinwendungen, die sich gegen die Erlassung des nunmehr anzuwendenden Bebauungsplans richten, konnte seitens des erkennenden Gerichts nicht gefolgt werden. Diese richten sich gegen die dem Bebauungsplan zu Grunde gelegten Fachgutachten, die auf unrichtigen Angaben bzw. mangelhaften Erhebungsergebnissen beruhten oder aber auch unzutreffende Schlüsse enthielten. So seien die für die Festlegung der hier wesentlichen Baumassendichte und höchsten Gebäudehöhe herangezogenen Vergleichswerte willkürlich gewählt worden. Es sei das für die Beschwerdeführerin „ungünstigste“ Umfeld des Bauplatzes zu Vergleichszwecken herangezogen worden. Gerade im unmittelbaren Umfeld des Bauplatzes bestünden Gebäude, die eine höhere Baumassendichte aufwiesen, was jedoch unbeachtet geblieben sei.

Dazu ist zunächst festzuhalten, dass aus den von der belangten Behörde vorgelegten Akten betreffend den vom Gemeinderat beschlossenen Bebauungsplan hervorgeht, dass dieser Beschlussfassung entsprechende Fachgutachten aus dem Bereich der Raumplanung zugrunde lagen; weiters wurden die dem Beschluss des Bebauungsplans vorausgehenden raumordnungsfachlichen Erhebungsergebnisse von der Stadtbaumeisterin der Gemeinde Z schlüssig zusammengefasst.

Die Beschwerdeführerin erhob dagegen verschiedene Einwendungen, trat diesen Gutachten jedoch nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegen und stützte sich zusammengefasst darauf, dass der beschlossene Bebauungsplan zu ihren Lasten ausfalle, was bei entsprechenden Erhebungen und folglich anderslautender Beschlussfassung des Bebauungsplans zu vermeiden gewesen wäre.

Dabei bleibt jedoch unbeachtet, dass die Erlassung eines Bebauungsplans gem. § 54 TROG 2022 dazu dient, die verkehrsmäßige Erschließung und Bebauung eines möglichst größeren, funktional zusammenhängenden Gebiets festzulegen. Dabei sind die Ziele der örtlichen Raumordnung, des örtlichen Raumordnungskonzepts, des Flächenwidmungsplans und der Ergebnisse einer Bestandsaufnahme zu berücksichtigten. Die Ermöglichung eines einzelnen konkreten Bauvorhabens kann nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichts im Lichte des § 54 TROG 2022 nicht als vorrangiges Ziel der Erlassung eines Bebauungsplans erkannt werden. Die genannte Bestimmung hat die Gestaltung des Baulandes bzw. der Bebauungsmöglichkeiten in größerem räumlichem Zusammenhang zum Ziel. Aus den von der belangten Behörde übermittelten Unterlegen zum beschlossenen Bebauungsplan lässt sich erkennen, dass entsprechende Gutachten eingeholt wurden, die der Beschlussfassung des Bebauungsplans unbedenklich zu Grunde gelegt wurden.

In diesem Zusammenhang kommt den Gemeinden nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs auch ein entsprechender Gestaltungsspielraum („Planungsermessen“) zu (vgl. VwGH 22.11.2017, Ra 2015/06/0055 mwN).

Der Umstand, dass der hier in Rede stehende Bebauungsplan sich auf das Bauvorhaben der Bauwerberin nicht günstig auswirkt, ist als alleinige Begründung einer Gesetzwidrigkeit des Bebauungsplans nicht hinreichend. Wie den raumplanerischen Ausführungen zum Bebauungsplan entnommen werden kann, wurden für die Beurteilung verschieden Vergleichswerte betreffend die Baumassendichte und Gebäudehöhen herangezogen. Dass diese Vergleichswerte aus einem räumlichen Umfeld des Bauplatzes stammten, in welchem sich für die Bauwerberin „ungünstige“ Ergebnisse hinsichtlich Baumassendichte und Bauhöhe ergeben, kann wiederum dem Beurteilungsspielraum des Sachverständigen und auch dem Planungsermessen der den Bebauungsplan verordnende Behörde zugeordnet werden. Die Festlegung eines Bereichs, somit eines „möglichst größeren, funktional zusammenhängenden Gebiets“ im Sinne des § 54 TROG 2022, muss dem Planungsermessen der Raumordnungsbehörde unter Berücksichtigung der fachlichen Sicht eines Raumplaners überlassen bleiben.

Es konnte durch das erkennende Gericht zusammengefasst kein objektivierbarer Anlass gefunden werden, den hier in Rede stehenden Bebauungsplan dem Verfassungsgerichtshof zur Verordnungsprüfung vorzulegen, sodass der diesbezüglichen Anregung der Beschwerdeführerin nicht gefolgt wurde.

Im Ergebnis war der Beschwerde daher der Erfolg zu versagen.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die vorliegende Entscheidung weicht nicht von der laufenden Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ab, sodass schon alleine aus diesem Grund nicht von einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung auszugehen war. Der eindeutige Wortlaut des § 34 Abs 3 lit a Z 2 TBO 2022 steht der Annahme des Vorliegens einer Rechtsfrage von grundsätzliche Bedeutung entgegen (VwGH 29.02.2020, Ra 2020/06/0315). Für den hier gegebenen Anwendungsfall des § 34 Abs 4 lit a TBO 2022 gilt dies nach Ansicht des erkennenden Gerichts ebenso.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr. Gschnitzer

(Richter)