Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2026/48/0059-1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 28.04.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2026.48.0059.1

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Müller über die Beschwerde des AA, Wohnort unbekannt, vertreten durch Rechtsanwalt BB, Adresse 1, **** Z, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Z vom 28.11.2025, Zl ***, betreffend einem Verfahren nach dem Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 05.02.2026 und 12.03.2026,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass § 13a Abs 3 TROG 2022 idF LGBl Nr 6/2025 als Strafbestimmung anzuführen ist.

2. Der Beschwerdeführer hat daher einen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von Euro 1.200,00, das sind 20 % der verhängten Geldstrafen zu bezahlen.

3. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Vorverfahren LVwG-2025/32/1618:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 04.06.2025, ***, wurde dem Beschwerdeführer die Verwendung der Wohnung Top 3 im Anwesen Adresse 2 in Y gemäß § 46 Abs 6 lit g Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022) iVm § 13 Abs 1 TROG 2022 mit sofortiger Wirkung die weitere Benützung als Freizeitwohnsitz untersagt. Gegen diese Untersagung brachte der Beschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde ein und brachte insbesondere auch vor, dass er seinen Wohnsitz im Zuge der melderechtlichen Abmeldung am 08.05.2024 bereits aufgegeben habe. Wo er nun aufhältig ist, wollte er nicht angeben.

Mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 03.10.2025 zu LVwG-2025/32/1618 wurde der Benützungsuntersagungsbescheid vom 04.06.2025 behoben. Es wurde dementsprechend als Sachverhalt festgehalten, dass sich der Beschwerdeführer am 08.05.2025 melderechtlich ins Ausland abgemeldet habe, wie dies aus dem Meldezettel sich ergebe. Mit dem Maklervertrag vom 05.06.2025 habe der Beschwerdeführer einen Makler hinsichtlich der Vermietung der gegenständlichen Wohnung beauftragt. Zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung am 10.06.2025 sei der Beschwerdeführer nicht mehr in Y wohnhaft gewesen.

Gegenständliches Verfahren:

Mit Straferkenntnis vom 28.11.2025 wurde ihm in weiterer Folge von der belangten Behörde Folgendes vorgeworfen:

„1.Datum/Zeit: 31.10.2024-08.05.2025

Ort: **** Y, Adresse 2, Top 3

Sie haben zumindest im angeführten Zeitraum einen Wohnsitz, nämlich die Wohnung Top 3 unter der Adresse **** Y, Adresse 2 auf Gst. Nr. **1, GB *** Y als Freizeitwohnsitz verwendet, ohne dass eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinne des § 13 Abs. 3 lit. a Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, eine Baubewilligung im Sinne des § 13 Abs. 6 erster Satz Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 oder eine Ausnahmebewilligung im Sinne des § 13 Abs. 8 erster Satz Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 vorliegt.

Das Gebäude diente nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses, sondern wurde zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes bzw. sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet.

Sie haben dadurch folgende Rechtsvorschrift(en) verletzt:

1. § 13 Abs 3 lit a, § 13 Abs 6 erster Satz und § 13 Abs 8 erster Satz Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, LGBI Nr 43/2022 idF LGBI Nr 6/2025 und § 13a Abs 1 lit a und Abs 3 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, LGBI Nr 43/2022 idF LGBI Nr 6/2025.

Wegen dieser (diesen) Verwaltungsübertretung(en) wird (werden) über Sie folgende Strafe(n) verhängt:

Geldstrafe von falls diese uneinbringlich ist, Freiheitsstrafe Gemäß

Ersatzfreiheitsstrafe vonvon

1. € 6.000,00 1 Tag(e) 1 Stunde(n) § 13a Abs. 3 Tiroler

0 Minute(n)Raumordnungsgesetz 2022

Weitere Verfügungen (zB Verfallsausspruch, Anrechnung von Vorhaft):

Ferner haben Sie gemäß § 64 des Verwaltungsstrafgesetzes 1991 - VStG zu zahlen:

€ 600,00 als Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens, das sind 10% der Strafe, jedoch mindestens € 10,00 für jedes Delikt.

Der zu zahlende Gesamtbetrag (Strafe/Kosten/Barauslagen) beträgt daher

€ 6.600,00“

Dagegen brachte der Beschwerdeführer durch seine ausgewiesene Rechtsvertretung Beschwerde ein und brachte vor, dass er die Wohnung nicht als Freizeitwohnsitz während des angelasteten Zeitraumes genutzt habe. Insbesondere wurde die Einholung des Voraktes LVwG-2025/32/1618 und der Vorakten der Gemeinde beantragt zum Beweis dafür, dass auch dahingehend das LVwG ausgesprochen habe, dass keine Wohnsitznutzung als Freizeitwohnsitz vorgelegen habe.

Im Übrigen sei das Straferkenntnis unbegründet, da der Strom aufgrund der Auskunft von CC nicht den gegenständlichen Zeitraum betreffen würde und auch im Übrigen das Balkonkraftwerk mit 800 kWh unberücksichtigt gelassen habe. Es sei richtig, dass er den Recyclinghof „DD“ nicht genutzt habe, da er den Müll regelmäßig nach X mitgenommen habe.

Er sei mit 01.02.2025 in Pension gegangen und habe davor nur die Regelung mit dem Arbeitgeber gehabt, dass er 60 Tage Präsenztage, sohin ein bis zwei Tage pro Woche, in seiner Firma habe anwesend sein müssen. Den Rest habe er in Heimarbeit gemacht. Daher sei er auch schon vor der Pensionierung regelmäßig in Y gewesen. Es sei unrichtig, dass die Müllentsorgung jeweils durch eine einzelne Tonne pro Einheit vorgenommen werde, sondern vielmehr nur eine Mülltonne für sämtliche 5 Wohnungseinheiten. Es sei auch unrichtig, dass familiäre Bindungen fehlen würden. Er hätte nur ein Appartement in X von 30 m² gehabt und habe keinen gemeinsamen Wohnsitz mit seiner Frau und seinem Sohn.

Völlig unberücksichtigt sei auch, dass er regelmäßig Ausgaben in Y und Umgebung durchführe und dazu die Kontoauszüge vorgelegt habe. Die Wahrnehmung familiärer Bindungen sei vielmehr in Y erfolgt und nicht in Deutschland. Er habe seinen Lebensmittelpunkt nicht in X.

Das Fehlen einschlägiger Vereinsmitgliedschaften sei auch zu Unrecht festgestellt worden. Es sei nirgendswo vorgeschrieben, regelmäßig soziale Tätigkeiten nachzugehen, um „einheimisch“ zu sein. Vereinsmitgliedschaften als Freibeweis für unzulässige Freizeitwohnsitznutzungen einzufordern sei nicht rechtens.

Darüber hinaus werden die Ergebnisse der Kontrolltätigkeit bestritten und in Frage gestellt und auch die Rechtmäßigkeit der Kontrollen im Generellen. Es gebe auch keine gesetzliche Verpflichtung am Ort des Mittelpunktes der Lebensinteressen eine Mindeststundenanzahl zu verbringen und nicht auswärts zu nächtigen. Er habe regelmäßig Einkäufe während des Tatzeitraums vorgenommen, wie dies aus den Kontoauszügen zu entnehmen sei.

Die Behörde sei auf die Argumente des Beschwerdeführers überhaupt nicht eingegangen worden, dass er ein Auto mit Zer Zulassung habe, dementsprechend eine ordnungsgemäße KFZ-Versicherung und auch eine Haushaltsversicherung für die Wohnung. Er habe seinen Hauptwohnsitz dementsprechend ordnungsgemäß gemeldet und dies auch mit der Anmeldebescheinigung bestätigen lassen. Er habe auch medizinische Behandlungen vor Ort durchführen lassen, wie dies auch dementsprechend bestätigt worden sei. Er habe ein Konto bei der EE in Y und habe dementsprechend regelmäßig Zahlungen über dieses Konto durchgeführt. Im Übrigen habe er ein Handy mit österreichischer SIM-Karte.

Zu den Heizkosten führte er aus, dass diese beträchtlich seien und sohin eine ganzjährige Dauernutzung darstellen würden. Zu den Hobbies erklärte er, dass er Gleitschirmflieger, Schifahrer, Tennisspielen und Wanderer sei. Er habe dementsprechend eine Jahreskarte für den Lift am W und sei dementsprechend Vereinsmitglied in Y und beim Alpenverein in V.

Es werde jedenfalls die Gesetzmäßigkeit und Verhältnismäßigkeit bei Kontrollen des Beschwerdeführers bestritten. Im Übrigen wurde vorgebracht, dass ein Beweisverwertungsverbot vorliege hinsichtlich der Ergebnisse der durchgeführten Kontrollen. Diese Beweismittel seien aufgrund von Rechtsverletzungen erlangt worden und würden daher gemäß § 46 AVG zur Ermittlung der materiellen Wahrheit nur dann nicht herangezogen werden, wenn eine Verwertung den Zweck des Verbotes, dass durch die Gewinnung verletzt werde, widersprechen würde, wobei auch in einem solchen Fall die Verwertung des Beweises nur dann zur Bescheidaufhebung führe, wenn die Relevanz des Verfahrensergebnisses dargetan werde (VwSlG 18.638A/2013; VwGH 08.10.1984, 84/10/0191; VwGH 24.01.1990, 89/02/0183). Da das Beweismittel, die Kontrollberichte, durch Rechtsverletzungen erlangt worden sei, sei dementsprechend die Verwertung der Beweismittel unzulässig.

Es würden auch die formellen Voraussetzungen für die Kontrollen durch die FF fehlen. Es sei nicht bekannt, ob es sich bei der FF um „ein Organ der öffentlichen Aufsicht“ gemäß § 60b ff Tiroler Gemeindeordnung (TGO) handle. Es werde bis zur Vorlage der entsprechenden Urkunden bestritten, dass die FF vom Bürgermeister (§ 60b) oder von der Bezirkshauptmannschaft Z (§ 60f) bestellt worden sei. Auch eine allfällige Bestellung der FF wäre nichtig bzw zumindest rechtwidrig, weil als Organ der öffentlichen Aufsicht nur natürliche Personen bestellt werden dürfen. Die Kontrollberichte würden jedoch nur das Logo der FF tragen, jedoch keine natürlichen Namen. Es sei daher zu überprüfen, ob die natürlichen Personen, die offenbar im Auftrag der FF die Kontrollen durchgeführt haben, selbst als Organe der öffentlichen Aufsicht bestellt worden seien.

Unabhängig von einer fehlenden oder aktuellen Bestellung als Organ der öffentlichen Aufsicht sei es unzulässig und rechtswidrig, dass die Gemeinde derartige Organe zur Vollziehung baupolizeilicher Bestimmungen der Tiroler Bauordnung einsetze. Gemäß § 60b Abs 1 TGO werden Organen der öffentlichen Sicherheit nur zur Mitwirkung an der Vollziehung von ortspolizeilichen Verordnungen der Gemeinde bestellt. Eine ortspolizeiliche Verordnung werde hier jedoch nicht kontrolliert, sondern gesetzliche Bestimmungen des TROG. Auch § 60f Abs 1 lit c TGO könne von der Gemeinde nicht herangezogen werden, da die Kontrollen der Bestimmungen über Freizeitwohnsitze primär den Bezirkshauptmannschaften als Verwaltungsstrafbehörde obliegen. Es fehle daher der Auftrag von der Bezirkshauptmannschaft Z an die FF.

Es sei jedenfalls eine Kompetenzüberschreitung vorgelegen, da § 13 Abs 11 TROG nur den „damit betrauten Organen der Gemeinde“ die Zufahrt und zur angemessenen Tageszeit der Zutritt zu dem jeweiligen Objekt gewähre und die erforderlichen Auskünfte über dessen Verwendung zu erteilen sei. Organe der Gemeinde iSd § 13 Abs 11 TROG seien nicht auch die Organe der öffentlichen Aufsicht iSd § 60b ff TGO, weder solche nach § 60b noch nach § 60f zu verstehen. Nach dem Konzept des § 13 TROG obliege die Kontrolle der Bestimmungen über Freizeitwohnsitze als Materie der örtlichen Baupolizei (Art 118 Abs 3 Z 9 B-VG) den Gemeinden im eigenen Wirkungsbereich. Im Rahmen der örtlichen Baupolizei ist der Bürgermeister als Organ einer Gemeinde bei der in dem Bereich der Hoheitsverwaltung fallenden Vollziehung der Bauordnung tätig. Dagegen seien §§ 60b und 60f TGO nicht als Rechtsgrundlage geeignet, Kontrollen durch die FF zu rechtfertigen. Darüber hinaus fehle die gesetzliche Ermächtigung für eine Observation und liege eine Verletzung des Art 18 B-VG vor.

Des Weiteren werde verfassungsgesetzlich gewährleistete Rechte durch die Kontrollen verletzt, insbesondere die Achtung des Privat- und Familienlebens nach Art 8 EMRK, des Datenschutzes gemäß § 1 DSG, der Art 7 und 8 der GRC und es liege dahingehend ein Beweiserhebungsverbot vor. Darüber hinaus sei es unzulässig, Fotos vom Inhalt von Briefkästen zu machen und würde damit das Briefgeheimnis nach Art 10a StGG sowie Art 8 EMRK verletzt werden. Es liege auch keine richterliche Genehmigung dafür vor. Des Weiteren sei es nicht möglich, die Kontrollen zu beeinspruchen und fehle dahingehend der Rechtsweg.

Der Beschwerdeführer sei unbescholten. Selbst wenn das LVwG eine Nutzung als Freizeitwohnsitz annehme, würde es sich um einen absoluten Grenzfall handeln. Der Beschwerdeführer war und sei überzeugt, keine Verwaltungsübertretung begangen zu haben. Vom Vorsatz könne keine Rede sein. Fahrlässigkeit bei der Begehung sei nur in bestimmten Umständen strafbar (§ 5 Abs 1a VStG sei anzuwenden). Diese Voraussetzungen würden jedoch nicht vorliegen. Es sei daher die Strafe jedenfalls auch bei fahrlässiger Tatbegehung herabzusetzen.

Die Gemeinde gab zur Beschwerde eine ausführliche Stellungnahme mit Schreiben vom 23.01.2026 ab und führte aus, dass aus dem Erkenntnis des LVwG vom 03.10.2025 überhaupt nicht darüber abgesprochen worden sei, dass vor der Erlassung des Freizeitnutzungsuntersagungsbescheides keine Freizeitwohnsitznutzung erfolgt sei. Vielmehr sei nur darin abgesprochen worden, dass nach dem 08.05.2025 keine Freizeitwohnsitznutzung vom Gericht angenommen worden sei. Im Übrigen ergebe sich aus dem Stromverbrauch, dass nur gelegentlich nur im untergeordneten Ausmaß die Nutzung der Wohnung vorgenommen werde. Dem Balkonkraftwerk konnte der Baubehörde nicht nahegelegt werden, in welchem Umfang eine derartige Stromersparnis in Ansatz zu bringen sei und lasse sich dahingehend nichts feststellen. Auch unter Berücksichtigung einer jährlichen Stromersparnis von rund 200 kWh im Ansatz im günstigen Fall sei daraus überhaupt nichts zu gewinnen.

Es sei die Restmüllentsorgung auch deswegen nicht nachvollziehbar, da der Beschwerdeführer selbst vorbringe, dass er mit 01.02.2025 in Ruhestand gegangen sei und seinen Wohnsitz in X abgemeldet habe. Wie dann dementsprechend die Restmüllentsorgung vorgenommen worden sei, sei daher ungeklärt. Es sei schließlich den einzelnen Wohnungseigentümern in Rechnung gestellt worden und sei darüber hinaus die Wertstoffentsorgung weitgehend kostenlos.

Aus den Kontrolltätigkeiten ergebe sich, dass der Beschwerdeführer hauptsächlich am Wochenende in der Wohnung gewesen sei, wenn er überhaupt angetroffen worden sei. Es sei auch von einer Nachbarin angeführt worden, dass er eine Zeitschaltuhr habe und hauptsächlich am Wochenende da sei. Aus den Kontoauszügen lasse sich nicht viel entnehmen, zumal auch aus den umfassenden Schwärzungen nicht einmal Gutschriften oder sonstige Bankverbindungen zu entnehmen seien. Insbesondere sei klar, dass der Beschwerdeführer nicht nur ein Konto habe, sondern vielmehr mehrere. Auch sei bekannt, dass er das Fahrzeug mit dem Münchner Kennzeichen (Mercedes) regelmäßig verwende, auch wenn es offiziell auf seinen Sohn zugelassen sei.

Im Übrigen werde festgehalten, dass mit Bescheid vom 06.03.2023 vier Personen der FF gemäß § 60b Abs 1 TGO zur Mitwirkung an der Vollziehung der ortspolizeilichen Verordnung zum Organ der öffentlichen Aufsicht für das Gemeindegebiet Y auf die Dauer von 5 Jahren bestellt worden seien. Auf Antrag der Gemeinde Y vom 06.03.2023 wurden diese vier Organe der öffentlichen Aufsicht mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z vom 22.03.2023 (GZ ***) gemäß § 60f Abs 1 TGO für das Gebiet der Gemeinde Y zur Mitwirkung an der Vollziehung der in § 60f Abs 1 lit a bis c TGO genannten Vorschriften bestellt. Diesbezügliche werde festgehalten, dass die bescheidmäßig bestellten Organe der öffentlichen Aufsicht gemäß § 60f Abs 1 lit c TGO 2001 ermächtigt seien, an der Vollziehung des § 13a TROG 2022 mitzuwirken.

Im Übrigen werde der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in Bezug auf die durchgeführten Vorortkontrollen bestätigt, da insgesamt 12 Vororterhebungen innerhalb eines Zeitraumes von rund vier Monaten durchgeführt worden seien. Lediglich an vier Wochenenden sei der Beschwerdeführer angetroffen worden.

In der öffentlich mündlichen Verhandlung am 05.02.2026 und am 12.03.2026 wurde der Beschwerdeführer einvernommen, wobei er mehrfach vorzog, keine Fragen zu beantworten und keine Angaben zu seinen persönlichen Umständen und Wohnverhältnissen abzugeben. Des Weiteren wurde ein Kontrollorgan einvernommen und drei weitere Nachbarn Frau und Herr GG, Eigentümer der Top 1, sowie Herr JJ, Eigentümer der Top 2, als Zeugen.

Der Beschwerdeführervertreter beantragte auch ein Sachverständigengutachten zum Beweis dafür, dass das Balkonkraftwerk funktioniere und entsprechend ausreichend Strom produziere, um im Sinne eines Einpersonenhaushaltes die Stromnutzung darzustellen.

II.Sachverhalt

Der Beschwerdeführer wurde mit Kaufvertrag vom 19.06.2018 Eigentümer von Top 3 in der Wohnungseigentumsanlage Adresse 2, **** Y. Im Kaufvertrag Punkt 10 wurde ausdrücklich auf das Freizeitwohnsitzverbot hingewiesen, das der Beschwerdeführer auch zur Kenntnis genommen hat und auf das er in den Vertragsverhandlungen hingewiesen wurde.

Der Beschwerdeführer adaptierte die Räume und hat der Bürgermeister der Gemeinde Y die Abänderung der Räumlichkeiten mit der Baubewilligung vom 22.05.2020, ***, bewilligt. Als Hinweis 4 wird in diesem Bescheid darauf hingewiesen, dass eine Freizeitwohnsitznutzung unzulässig ist.

Der Beschwerdeführer hat mit ZMR-Meldung am 13.10.2021 seinen Hauptwohnsitz in der gegenständlichen Wohnung angemeldet und am 08.05.2025 abgemeldet. Er hatte zumindest bis 31.01.2025 in Deutschland seinen Hauptwohnsitz in X an der Adresse 3, **** X. Wohin er danach gezogen ist, gab der Beschwerdeführer nicht an. Ebenso wenig wollte er Angaben dazu machen, in welchem Staat oder an welcher Adresse er nun wohnt. Er wollte auch keine Angaben machen, welchen Beruf er ausübt oder ausübte und welchen Arbeitgeber, ob und welches Einkommen bzw Pension er ins Verdienen bringt.

Er hat Frau KK am 27.08.2022 in Y geheiratet, die in der Adresse 4 **** X wohnhaft ist und dort mit dem gemeinsamen Sohn, der 13 Jahre alt ist, lebt. Sie wurde nie in der gegenständlichen Wohnung in Y im ZMR angemeldet. Dass und seit wann der Beschwerdeführer von seiner Ehefrau getrennt lebt, kann nicht festgestellt werden.

Er hat eine Haushaltsversicherung für die Wohnung am 01.06.2022 abgeschlossen. Am 13.12.2024 hat er ein KFZ der Marke Peugeot mit dem Zer Kennzeichen *** zugelassen und am 12.09.2025 abmelden lassen. Dieses Fahrzeug stand regelmäßig vor Ort, unabhängig davon, ob er vor Ort war und die Wohnung nutzte oder nicht.

Es fanden im Zeitraum von 31.10.2024 bis zum 13.02.2025 zwölf Kontrollen statt, wobei er nur viermal, und zwar an vier Wochenenden, angetroffen werden konnte. Aus der CC-Abrechnung ergeben sich folgende Ablesungsdaten.

„Anschlussadresse

Lagezusatz

Beginn Abrechnungsper.

Ende Abrechnungsper.

KWH

Adresse 2, **** Y

Top 3

01.06. 2025

12.10. 2025

125,0

Adresse 2, **** Y

Top 3

01.06. 2024

31.05. 2025

552,0

Adresse 2, **** Y

Top 3

01.06. 2023

31.05. 2024

594,0“

Den Strom für die gegenständliche Wohnung hat er am 12.10.2025 abgemeldet. Im Oktober 2025 hat er die Wohnung von seinen persönlichen Fahrnissen geräumt, da er die Wohnung ab November 2025 vermietet hat.

Der Beschwerdeführer hat noch zwei ältere Söhne aus früherer Ehe, die in den Niederlanden leben und einen älteren Sohn, der 30 Jahre alt ist und ein Kind hat, der in X lebt. Er hat drei Geschwister, wobei eine Schwester in der Schweiz wohnt und eine Schwester und ein Bruder in den Niederlanden.

Ob und seit wann der Beschwerdeführer in Pension ist und gegebenenfalls Pensionszahlungen und von welcher Institution erhält, wo er aufhältig ist, ob er weitere Liegenschaften hat, etc kann nicht festgestellt werden. Auch lassen sich die Beträge aus den vorgelegten Teilkontoauszügen weder zahlenmäßig noch positiv (Einzahlung) oder negativ (Auszahlung) beurteilen, da diese geschwärzt wurden.

In Y und Umgebung hat er weder Familie noch Freunde, die er regelmäßig besucht oder die ihn besuchen.

Der Beschwerdeführer nutzte die gegenständliche Wohnung auch im Tatzeitraum, wie auch zuvor und danach, nur sporadisch und unregelmäßig. Er verwendete die Wohnung hauptsächlich an Wochenenden, um seinem Hobby als Gleitschirmflieger nachzugehen. Für die Anreise verwendet er das Fahrzeug seines Sohnes mit Münchner Kennzeichen, um zur Wohnung zu fahren und dann wieder wegzufahren. Auch bei den 12 durchgeführten Kontrollen zur Erhebung der Nutzung der Wohnung durch den Beschwerdeführer konnte er nur vier Mal und zwar an Wochenenden angetroffen werden.

Es kann nicht festgestellt werden, ob und gegebenenfalls wann der Beschwerdeführer ein „Balkonkraftwerk“ installiert hat, noch kann festgestellt werden, ob dieses während des Tatzeitraums funktionsfähig war. Ebenso wenig kann mangels Angaben zu diesem „Balkonkraftwerk“, Angaben zur Installation, Rechnung etc seitens des Beschwerdeführers Feststellungen dazu getroffen werden, ob es im Fall der Funktionsfähigkeit in einem bestimmten Ausmaß die Stromkosten in der gegenständlichen Wohnung während des Tatzeitraums gesenkt hat.

Der Bürgermeister der Marktgemeinde Y und die belangte Behörde bestellten die Kontrollorgane des Unternehmens FF, die die Kontrollen vor Ort durchführten, nach §§ 60b und 60f Abs 1 lit c TGO 2001 als Organe der öffentlichen Aufsicht zur Mitwirkung an der Vollziehung insbesondere des § 13a TROG 2022 und damit zu Erhebungen vor Ort bei Verdacht einer Freizeitwohnsitznutzung.

III.Beweiswürdigung:

Die Feststellungen ergeben sich unzweifelhaft aus dem Bauakt, dem Akt der Gemeinde insbesondere auch den Kontrollen, den Einvernahmen der Nachbarn als Zeugen in der mündlichen Verhandlung vom 05.02.2026 und 12.03.2026.

Diesbezüglich war auch klar, dass aus dem Vorverfahren LVwG-2025/32/1618 nur darüber abzusprechen war und abgesprochen wurde, ob zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung eine Freizeitwohnsitznutzung durch den Beschwerdeführer vorlag oder nicht. Aus dem Beweisverfahren ergab sich damals für den Richter nur, dass er kurz vor der Bescheiderlassung den Wohnsitz abgemeldet hat.

Aus dem nunmehr durchgeführten Verfahren, insbesondere auch den Zeugeneinvernahmen der Nachbarn ergab sich im gegenständlichen Verfahren, dass zwar der Behörde gegenüber mit der Abmeldung die Wohnnutzung als beendet gemeldet worden ist, sich das Nutzungsverhalten des Beschwerdeführers jedoch bis zum Ausräumen seiner Fahrnisse im Oktober 2025 nicht geändert hat. Es hat dementsprechend auch erst dann mit seinem Auszug den Strom abgemeldet, sein Fahrzeug mit ***-Kennzeichen im September 2025 abgemeldet und verkauft. Einen Auszug bereits zum Zeitpunkt der Abmeldung konnte aus dem hier durchgeführten Beweisverfahren nicht festgestellt werden. Dementsprechend ist während des Tatzeitraumes die sporadische Nutzung der Wohnung des Beschwerdeführers vor allem an Wochenenden festzustellen, dies insbesondere auch aufgrund der Aussage des Nachbarn, die ihn nur während der gesamten Zeit, in der er die Wohnung nutzte und ein Hauptwohnsitzmeldung hatte, unverändert selten wahrgenommen haben. Einer der Nachbarn hat ihn sogar auf diese Freizeitwohnsitznutzung ausdrücklich hingewiesen, dass dies nicht zulässig ist. Er teilte mit, dass er auch deshalb den Kontakt mit dem Beschwerdeführer mied, da er dieses Verhalten zu Lasten der lokalen Bevölkerung, die dringend Wohnraum sucht, nicht akzeptiert und versteht.

Es kam aus dem Beweisverfahren, insbesondere auch aus den Einvernahmen der Nachbarn klar hervor, dass dem Beschwerdeführer bewusst und er auch darauf hingewiesen wurde, dass er die Wohnung nicht ständig und ganzjährig nutzt, wie dies Voraussetzung gewesen wäre und vorgeschrieben gewesen wäre. Markant ist dahingehend das Gespräch des einen Nachbarn mit ihm, der ihn darauf hingewiesen habe, dass es nicht in Ordnung ist, dass er die Wohnung so nutzt und sporadisch nutze und dementsprechend anderen Familien, die eine derartige Wohnung dringender brauchen, nicht zur Verfügung gestellt wäre.

Dass er nur gelegentlich und nicht ständig und ganzjährig die Wohnung nutzte, führte er selbst aus, dass er den Müll nach X mitgenommen hätte. Daraus kann zwanglos abgeleitet werden, dass er – wenn überhaupt – nur sehr wenig Müll hatte, da er auch entsprechend wenig die Wohnung ständig als Hauptlebensmittelpunkt nutzte. Auch änderte sich diese Müllentsorgung nicht, nachdem er seinen Wohnsitz im X abgemeldet hat. Auch danach nutze er vielmehr gleichermaßen wenig die Wohnung in Y. Ob er gegebenenfalls Homeoffice in der Wohnung gemacht hat, konnte nicht festgestellt werden, zumal der Beschwerdeführer nicht einmal angeben wollte, für welchen Arbeitgeber er in welcher Funktion und in welchem Beruf tätig gewesen sei.

Die Wohnung ist zur ganzjährigen Wohnnutzung gewidmet und ist eine Freizeitwohnsitznutzung nicht zulässig. Dies ergibt sich aus dem Bauakt, dem Kaufvertrag und auch aus der Aussage des Beschwerdeführers, dass er bei Kaufvertragsunterfertigung darauf hingewiesen wurde. Die Ausführung von ihm, dass er die Information erhalten hätte, dass eine Hauptwohnsitzmeldung ausreichen würde, konnte nicht nachvollzogen werden und war im Übrigen unglaubwürdig. Konkrete Angaben dazu konnte er auch nicht machen.

Aus den 12 Kontrollen, zu denen die entsprechenden Berichte vorgelegt wurden, ergab sich unstrittig, dass der Beschwerdeführer nur vier Mal und zwar an Wochenenden angetroffen werden konnte, wobei er auch einmal gemeinsam mit seiner Ehefrau und einer Freundin mit drei Kindern und einmal mit seinem Sohn die Wohnung nutzten. Auch daraus kann eine Trennung von seiner Ehefrau, wie er darstellte, nicht erkannt werden.

Die Feststellungen zu seiner Herkunftsfamilie gab der Beschwerdeführer selbst an. Dass er in Y außer für Freizeitaktivitäten in Form von Gleitschirmspringen, Skifahren und Wandern keine Anknüpfungspunkte hat, ergab sich ebenso aus seiner Einvernahme und den Ausführungen der Nachbarn. Dass sich das Nutzungsverhalten während der gesamten Zeit, in der der Beschwerdeführer die Wohnung nach dem Umbau bis zum Auszug im Oktober 2025 und Vermietung im November 2025 gleich wenig und vor allem an Wochenenden zur Ausübung von Freizeitaktivitäten wie Gleitschirmfliegen, Skifahren etc. nutze, ergab sich nicht nur aus den Verbrauchsdaten, sondern auch aus den nachvollziehbaren Zeugenaussagen der Nachbarn. Die geschwärzten Auszüge aus einem Bankkonto konnten weder interpretiert werden, noch konnte diese eine ganzjährige Nutzung in irgendeiner Weise nahelegen, da nicht einmal das Einkommen auf dieses Konto eingeht, wie der Beschwerdeführer selbst einräumte. Der Beschwerdeführer hat zumindest zwei Bankkonten und werden über das Konto einige Ausgaben in Tirol abgerechnet bzw abgebucht, auf das jedoch keine Pension oder kein Gehalt des Beschwerdeführers überwiesen hat. Bei welchem Unternehmen bzw Institution der Beschwerdeführer beschäftigt war oder ist, kann nicht festgestellt werden.

Die schriftliche Erklärung des Herrn LL vom 06.03.20206 und 08.04.2025, die vorgelegt wurde, der jedoch wegen gesundheitlicher Erkrankung nicht als Zeuge einvernommen werden konnte und auch nicht beantragt wurde, war für das Gericht insofern ohne weiteren Erklärungswert, da auch über Nachfrage der Beschwerdeführer keine weiteren Angaben zu dieser Person und den Zusammenhang bzw Beziehung geben wollte. Die in diesem Schreiben angeführten mehrmals wöchentlichen Treffen waren nicht festzustellen, zumal der Beschwerdeführer selbst auch keine Ausführungen dahingehend gemacht hat. Dass eine Freundschaft zwischen ihnen bestünde, hat der Beschwerdeführer auch nicht einmal geltend gemacht. Auch die Ausführung, dass er über das Privatleben des Beschwerdeführers Bescheid wisse, gibt zu erkennen, dass auch diese Person keine weiteren Angaben zum persönlichen Umfeld des Beschwerdeführers „in den letzten Jahren“ zu machen bereit gewesen wäre. Auch war sowohl der Beschwerdeführer als auch der Autor des Schreibens nicht bereit, Angaben zu dem angeblich gemeinsamen (früheren) Dienstgeber zu machen. Da diese Person auch nicht als Zeuge beantragt wurde, fraglich war, wer überhaupt das zuletzt in der Verhandlung am 12.03.2026 vorgelegte Schreiben formuliert hat, ergab sich aus diesen Schreiben daher kein Mehrwert, zumal dieses letzte Schreiben auch „i.A.“ unterschrieben wurde.

Der Stromverbrauch ergibt sich aus den Netzdaten der CC. Eventuelle Daten zu dem vorgebrachten Balkonkraftwerk konnten mangels Daten und genaueren Angaben des Beschwerdeführers auch nicht festgestellt werden. Er konnte oder wollte nicht einmal die Details, Marke etc und den Zeitpunkt des Einbaus bekannt geben. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens ohne Vorlage von den erforderlichen Daten des Balkonkraftwerks und ohne Einbauzeitpunkt war für das Gericht auch nicht erforderlich, zumal ein Sachverständigengutachten nur auf Grundlage von entsprechend beigebrachten Daten und konkreten erheblichen Umständen erstellt werden könnte. Da der Beschwerdeführer die Daten des konkreten Balkonkraftwerkes und auch den Zeitpunkt der Installation des Balkonkraftwerkes nicht bekannt geben wollte, konnte auch die Relevanz für einer derartiges Gutachten nicht erkannt werden, zumal der Sachverständige ohne entsprechende Angaben kein Gutachten für den Tatzeitraum hätte erstatten können. Diesbezüglich hätte der Beschwerdeführer eine Mitwirkungspflicht gehabt, der er nicht nachgekommen ist. Es konnte daher nur festgestellt werden, was die CC dementsprechend als Verbrauchsdaten übermittelt hat. Für den Beweis, dass das behauptete Balkonkraftwerk während des gesamten Tatzeitraums installiert, funktioniert und ausreichend Strom für einen Einpersonenhaushalt produziere, hätten gegebenenfalls auch Unterlagen zu diesem ausgereicht, aus dem die entsprechenden Daten, Stromerzeugung, Anschluss etc. zu entnehmen gewesen wären.

Die Bestellungen der Organe der öffentlichen Aufsicht durch den Bürgermeister und die belangte Behörde ergibt sich aus den vorliegenden Bescheiden. Darin sind die Kontrollorgane persönlich bestellt worden.

IV.Rechtslage:

Die wesentlichen, für den Tatzeitraum geltende Bestimmungen des TROG 2022 idF LGBl Nr 6/2025, die am 01.03.2025 in Kraft getreten sind, lauten:

„Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

§ 13. (1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. […]“

„Strafbestimmungen bezüglich Freizeitwohnsitze

§ 13a. Strafbestimmungen bezüglich Freizeitwohnsitze

(1) Eine Verwaltungsübertretung begeht, wer

a) einen Wohnsitz als Freizeitwohnsitz verwendet oder anderen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt, ohne dass eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 3 lit. a, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs. 6 erster Satz oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs. 8 erster Satz vorliegt; dies gilt nicht, wenn der betreffende Wohnsitz am 31. Dezember 1993 nach den raumordnungsrechtlichen Vorschriften rechtmäßig als Freizeitwohnsitz verwendet worden ist oder wenn sich der Verwendungszweck des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz aufgrund der Baubewilligung ergibt, sofern dieser entsprechend dem § 13 Abs. 3 lit. a als Freizeitwohnsitz angemeldet worden ist und das Verfahren darüber noch nicht abgeschlossen ist;

[…]

(3) Verwaltungsübertretungen nach Abs. 1 sind von der Bezirksverwaltungsbehörde mit einer Geldstrafe bis zu 80.000,- Euro, Verwaltungsübertretungen nach Abs. 2 mit einer Geldstrafe bis zu 6.000,- Euro zu bestrafen.

[…]“

V.Erwägungen:

Der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zufolge kann gemäß § 13 Abs 1 TROG 2022 von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Einschreiters am konkreten Ort feststellbar ist (stRsp, vgl etwa VwGH 13.03.2023, Ro 2023/06/0001). Und dies gilt auch dann, wenn am konkreten Wohnsitz gelegentlich den Beruf betreffende Tätigkeiten ausgeübt werden sollten (vgl VwGH 27.06.2014, 2012/02/0171 uva).

Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs 1 TROG 2022 ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nur entscheidungsrelevant, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 auszugehen (etwa VwGH 13.03.2023, Ro 2023/06/0001; 16.06.2023, Ra 2023/06/0089).

Die stärkste persönliche Beziehung besteht im Regelfall zu dem Ort, an dem jemand regelmäßig mit seiner Familie lebt (ständige Rechtsprechung des VwGH: vgl VwGH 23.01.2020, Ra 2019/15/0160; 25.11.2015, 2011/13/0091; 22.03.1991, 90/13/0073). Diese Annahme setzt die Führung eines gemeinsamen Haushaltes sowie das Fehlen ausschlaggebender und stärkerer Bindungen zu einem anderen Ort, etwa aus beruflichen oder gesellschaftlichen Gründen, voraus (vgl nochmals VwGH 22.03.1991, 90/13/0073, mwN).

Bei der entgegen den gesetzlichen Bestimmungen erfolgenden Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnsitz handelt es sich um ein Dauerdelikt. Es ist der Begriff der Verwendung eines Freizeitwohnsitzes in zeitlicher Hinsicht nicht punktuell, sondern durchgängig zu verstehen; bei der Beurteilung, ob ein Freizeitwohnsitz vorliegt, sind auch Zeiträume tatbildlich, in denen eine Wohnung nicht bewohnt wird (vgl VwGH 30.09.2015, Ra 2014/06/0026; 26.11.2010, 2009/02/0345).

Aufgrund der Feststellungen lässt sich klar entnehmen, dass der Beschwerdeführer verheiratet ist und seine Ehefrau mit dem gemeinsamen 13-jährigen schulpflichtigen Sohn in X aufhältig sind, wo er zumindest früher berufstätig gewesen ist. Dass er sich von seiner Ehefrau getrennt und alleine in der Wohnung Y ganzjährig während des Tatzeitraums aufgehalten hätte, ergab sich nicht, vielmehr das Gegenteil. Aus den Feststellungen war zu entnehmen, dass nur sporadisch und gelegentlich, vor allem an Wochenenden die Wohnung genutzt hat, um seinen Freizeitaktivitäten wie Gleitschirmfliegen, Skifahren etc nachzugehen.

Der Beschwerdeführer hatte auch keine sozialen Kontakte in Y und war evident, dass er nur unregelmäßig und nicht ganzjährig immer wieder mal in der Wohnung war. Er hat auch sonst keine Anhaltspunkte außer Freizeitaktivtäten gelegentlich nachzugehen, wie aus den Feststellungen zu entnehmen war. Seine Familie lebt nicht in Y, sondern in X und ist die Darstellung, dass er von seiner Familie getrennt leben würde, nicht feststellt worden. Auch der Sohn und die Ehefrau sind nur sehr selten mit dem Beschwerdeführer in Y zu Besuch gewesen und konnte auch ein Familienleben mit getrennten Wohnsitzen in X und Y nicht festgestellt werden. Dass sich der Beschwerdeführer wenige Monate nach der Hochzeit getrennt hätte, ergab sich ebenso wenig, da sich die Nutzung der gegenständlichen Wohnung auch nicht geändert hat. Selbst die behauptete Pensionierung mit Februar 2025 führte nicht zu einer Änderung des Nutzungsverhaltens.

Bei der entgegen den gesetzlichen Bestimmungen erfolgenden Nutzung einer Wohnung als Freizeitwohnsitz handelt es sich um ein Dauerdelikt. Es ist der Begriff der Verwendung eines Freizeitwohnsitzes in zeitlicher Hinsicht nicht punktuell, sondern durchgängig zu verstehen; bei der Beurteilung, ob ein Freizeitwohnsitz vorliegt, sind auch Zeiträume tatbildlich, in denen eine Wohnung nicht bewohnt wird (vgl VwGH 30.9.2015, Ra 2014/06/0026; 26.11.2010, 2009/02/0345). Die Begehung eines Dauerdelikts endet – der Natur der Sache gemäß – mit Beendigung des rechtswidrigen Zustands, im Falle der Nichtbefolgung eines behördlichen Auftrags daher auch etwa mit dem tatsächlichen Beginn der Ersatzvornahme (VwGH 13.12.1983, 83/05/0144; LVwG NÖ 17.12.2005, LVwG-S-102/001-2015). Die Verjährung läuft ab Beendigung der entsprechenden Tätigkeit (VwGH 29.4.2019, Ra 2018/16/0189 und Ra 2019/16/0027; 28.3.2019, Ra 2018/16/0143; 14.2.2017, Ra 2016/02/0015).

Von einer Beendigung des Dauerdelikts der Freizeitwohnsitznutzung kann nur dann die Rede sein, wenn dieses Verhalten abgestellt wird. Als tatbestandsmäßiges Verhalten wird dabei jedoch definitionsgemäß auch der Leerstand der Wohnung bis zur weiteren Nutzung verstanden, da gerade vorgeworfen wird, die Wohnung nicht ganzjährig zu nutzen. Wesentlichstes Merkmal der unzulässigen Freizeitwohnsitznutzung ist gerade auch der (oft monatelange) Leerstand nach zeitweiliger Nutzung (VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056).

Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs 1 TROG 2022 ist es nach der Rechtsprechung des VwGH für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes auch nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist demnach nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn daher in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch die Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist nach Ansicht des VwGH von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 auszugehen.

Das gegenständliche Gebäude und die Wohnung des Beschwerdeführers sind nicht im Freizeitwohnsitzverzeichnis der Gemeinde eingetragen und besteht keine der in § 13 TROG 2022 normierten Ausnahme, sodass die gegenständliche Wohnung des Beschwerdeführers nicht als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf, worauf der Beschwerdeführer auch in der Baugenehmigung und im Kaufvertrag hingewiesen wurde.

Der Beschwerdeführer hat daher zumindest während des Tatzeitraums unzulässigerweise das gegenständliche Objekt als Freizeitwohnsitz teilweise mit seiner Familie genutzt und damit den vorgeworfenen Tatbestand objektiv erfüllt, weil er dieses nicht zur Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses genutzt hat. Eine Ausnahme von dem Freizeitwohnsitznutzungsverbot oder (Ausnahme-)Genehmigung liegt nicht vor. Die ZMR-Meldung als Hauptwohnsitz ändert daran nichts. Nach den Feststellungen änderte sich die Nutzung des Beschwerdeführers nicht, auch nicht während des Tatzeitraums. Erst im September 2025 hat er sein Fahrzeug mit dem ***-Kennzeichen abgemeldet und verkauft, die Fahrnisse aus der Wohnung ausgeräumt und den Strom im Oktober 2025 abgemeldet. Er hat erst ab November 2025 die Wohnung vermietet.

Die durch die ordnungsgemäß bestellten Organe der öffentlichen Aufsicht zur Mitwirkung an der Vollziehung insbesondere des § 13a TROG 2022 erlangten Kontrollen und Kontrollberichte unterliegen jedoch – entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers – nicht einem Beweisverwertungsverbot, zumal ein solches dem Verwaltungs(straf)verfahren fremd ist (vgl VwGH 29.11.2000, 2000/09/0079; 22.05.2019, Ro 2019/09/0002). Das Gericht vermag nämlich nicht zu erkennen, dass das Vorgehen der Kontrollorgane bei der Kontrolle und das Erlangen der Kontrollberichte rechtswidrig gewesen wäre. Hinzuweisen ist auch darauf, dass selbst die Berücksichtigung von Beweisergebnissen, die auf gesetzwidrige Weise gewonnen wurden, zur Ermittlung der materiellen Wahrheit nur dann unzulässig ist, wenn das Gesetz dies anordnet, oder wenn die Verwertung des betreffenden Beweisergebnisses dem Zweck des durch seine Gewinnung verletzten Verbotes widerspräche (vgl VwGH 23.05.2013, 2012/09/0082; 20.12.2012, 2011/08/0070, mwN). Ein Anhaltspunkt dafür, dass der Beweis auf einem auch im Verwaltungsstrafverfahren unmittelbar anwendbaren Beweisverwertungsverbot des Art 15 des Übereinkommens gegen Folter, grausame und unmenschliche Behandlung, BGBl. 492/1987, widersprechende Weise zu Stande gekommen wäre (vgl auch § 166 StPO), ist nicht zu ersehen. In Sinn des § 46 AVG und dem dort normierten Grundsatz der „Unbeschränktheit der Beweismittel“ kann die Heranziehung der Kontrollen von öffentlichen Aufsichtsorganen auch nicht beanstandet werden. Im Rahmen der Beweiswürdigung waren diese Kontrollen im Zusammenhang mit den übrigen Beweisen (Zeugenaussagen, Stromdaten etc) zu bewerten. Im Übrigen sind die belangte Behörde im Verbund mit der zuständigen Gemeinde zu Erhebungen und Ermittlungen bei einem Verdacht einer Übertretung nach § 13a TROG 2022 verpflichtet.

Vielmehr ist auch aufgrund der sporadischen Anwesenheiten des Beschwerdeführers bereits ein Disput zumindest mit einem Nachbarn, Eigentümer der Top 2, entstanden, dass er dort nicht seinen Hauptwohnsitz hat und nicht ganzjährig anwesend ist, sondern nur gelegentlich und zu Freizeitzwecken. Trotzdem hat er es vorgezogen, weiterhin diese Wohnung so zu nutzen. Dass sein Lebensmittelpunkt in Y wäre und nicht nur Freizeitaktivitäten nachgegangen ist, kam nicht hervor. Weder hatte er Freunde vor Ort, Familie oder sonstige persönliche Interessen in Y. Der objektive Tatbestand ist daher während des gesamten Tatzeitraums jedenfalls gegeben. Aufgrund der Feststellungen ergibt sich unzweifelhaft, dass der Beschwerdeführer die gegenständliche Wohnung nicht zu ganzjährigen Wohnsitzzwecken als Hauptbezugspunkt seiner Lebensinteressen genutzt hat. Es ist sohin der Tatbestand des § 13a Abs 1 iVm Abs 3 TROG 2022 erfüllt.

Gemäß § 5 Abs 1 VStG genügt zur Strafbarkeit fahrlässiges Verhalten, wenn eine Verwaltungsvorschrift über das Verschulden nicht anderes bestimmt. Fahrlässigkeit ist bei Zuwiderhandeln gegen ein Verbot oder bei Nichtbefolgung eines Gebotes dann ohne weiteres anzunehmen, wenn zum Tatbestand einer Verwaltungsübertretung der Eintritt eines Schadens oder einer Gefahr nicht gehört und der Täter nicht glaubhaft macht, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft. Im Falle eines „Ungehorsamsdeliktes“ - als welches sich auch die gegenständliche Verwaltungsübertretung darstellt - tritt somit insofern eine Verlagerung der Behauptungslast ein, als die Behörde lediglich die Verwirklichung des objektiven Tatbestandes zu beweisen hat, während es Sache des Täters ist, glaubhaft zu machen, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft.

Aus den Feststellungen ergibt sich, dass dem Beschwerdeführer klar war, dass er die Wohnung ganzjährig als Hauptmittelpunkt seiner Lebensinteressen nutzen müssen, um sich nicht wegen Freizeitwohnsitznutzung strafbar zu machen. Dahingehend wurde er bei der Unterfertigung des Kaufvertrags und auch in der von ihm beantragten Baubewilligung noch einmal darauf hingewiesen. Auch aus der Auseinandersetzung mit zumindest einem Nachbarn und Eigentümer der Top 2 über diese Freizeitwohnsitznutzung, der einen näheren Kontakt mit dem Beschwerdeführer genau deshalb mied, weil er die Wohnung unzulässigerweise nur als Freizeitwohnsitz nutzte, war dies dem Beschwerdeführer auch bewusst und lag daher eine wissentliche Tatbegehung vor.

Nach § 19 Abs 1 VStG ist Grundlage für die Bemessung der Strafe die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat.

Nach § 19 Abs 2 VStG sind im ordentlichen Verfahren überdies die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommenden Erschwerungs- und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Eigenart des Verwaltungsstrafrechtes sind die §§ 32 bis 35 des Strafgesetzbuches sinngemäß anzuwenden. Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse und allfällige Sorgepflichten des Beschuldigten sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Die Verwaltungsübertretung nach § 13a Abs 1 TROG ist von der Bezirksverwaltungsbehörde gemäß der während des Tatzeitraums anzuwendenden Fassung, die mit 01.03.2025 in Kraft trat, mit einer Geldstrafe bis zu € 80.000,- zu bestrafen. Zu berücksichtigen ist, dass der Tatzeitraum auch bereits jenen Strafrahmen betrifft, der bereits zuvor gegolten hat und nur einen Strafrahmen bis zu € 40.000,- vorgesehen war.

Schutzzweck des Verbots der Verwendung bzw Überlassung zur Nutzung als Freizeitwohnsitz ohne entsprechende Berechtigung ist die Gewährleistung von leistbarem Wohnraum für die Wohnbevölkerung in Tirol. In U sind bereits Freizeitwohnsitze in einer Zahl zu verzeichnen, welche das gesetzliche und zulässige Höchstausmaß von bis 8 % der Gesamtzahl der Wohnungen entsprechend dem endgültigen Ergebnis der jeweils letzten Gebäude- und Wohnungszählung erheblich übersteigt. Mit Stand 03.04.2026 waren in Y 295 Freizeitwohnsitze bei einer Gesamtanzahl von 2.586 Wohnungen laut der letzten Gebäude- und Wohnungszählung 2021 im Freizeitwohnsitzverzeichnis gemäß § 14 Abs 4 TROG 2022 eingetragen, was eine Freizeitwohnsitzquote von 11,3 % ergibt (siehe die Daten dazu: https://statistik.tirol.gv.at/homepage/freizeitwohnsitze/index.html [28.04.2026]). Auch daraus ist zu erkennen, dass die Freizeitwohnsitzbeschränkung gerade auch aus generalpräventiven Erwägungen erforderlich ist.

Es liegt zweifelsohne ein bedeutendes öffentliches Interesse daran, dass Wohnraum nicht der Nutzung durch die heimische Wohnbevölkerung entzogen wird, indem dieser Wohnraum für Zwecke der Freizeitwohnsitznutzung verwendet wird und damit eine Dauervermietung oder Dauernutzung nicht mehr stattfinden kann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind. Bereits seit den 1990er Jahren bestehen in Tirol gesetzliche Beschränkungen der Nutzung von Gebäuden bzw Gebäudeteilen als Freizeitwohnsitze, um der Wohnbevölkerung in Tirol die Möglichkeit von leistbarem Wohnraum zu gewährleisten. Das Hintanhalten der unzulässigen Verwendung von Objekten als Freizeitwohnsitze ist zur Sicherstellung der Einhaltung der raumplanerischen Vorgaben, insbesondere des Ziels des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden – angesichts der in Tirol eingeschränkten als Dauersiedlungsraum nutzbaren Gebiete und der Befriedigung des dauernden Wohnbedarfs der Bevölkerung zu leistbaren Bedingungen – von besonderer Bedeutung. Diesen Zielen und Schutzinteressen würde es widersprechen, dem Beschwerdeführer eine Nutzung des Objekts als Freizeitwohnsitz zu gewähren, obwohl er nicht auf das Objekt als Lebensmittelpunkt angewiesen ist und vielmehr seinen Lebensmittelpunkt nicht dort hat.

Der Unrechtsgehalt der angelasteten Verwaltungsübertretung ist daher durchaus erheblich. Den Schutzinteressen hat der Beschwerdeführer in nicht unerheblichem Ausmaß zuwidergehandelt. Bezüglich des Verschuldens war – wie schon ausgeführt – von Wissentlichkeit auszugehen.

Die Unbescholtenheit des Beschwerdeführers war mildernd zu berücksichtigen, dagegen erschwerend der lange Tatzeitraum und die wissentliche Tatbegehung.

In Anbetracht der Strafbemessungsgründe erscheint die daher verhängte Geldstrafe in der Höhe von EUR 6.000,- als schuld- und tatangemessen sowie aus spezial- und generalpräventiver Erwägungen erforderlich, dies auch bei anteilsmäßiger Berücksichtigung des früheren geringen Strafrahmens. So werden nur 7,5 % des nunmehr anzuwenden Strafrahmen und 15% des früheren noch geringeren Strafrahmens ausgenutzt (sohin durchschnittlich etwa 12,5 %) und ist sohin im untersten Bereich trotz der beiden Erschwerungsgründe festgesetzt worden, sodass eine Herabsetzung insbesondere auch aus generalpräventiven Erwägungen keinesfalls angemessen und angebracht erschien.

Der Vollständigkeit halber wird noch auf die ständige höchstgerichtliche Rechtsprechung des VwGH im Lichte der Judikatur des EuGHs zur Zulässigkeit von Freizeitwohnsitz beschränkenden raumordnungsrechtlichen Regelungen verwiesen werden (vgl VwGH 11.01.2012, 2010/06/0073; VwGH 09.11.2011, 2010/06/0035; VwGH 6.10.2011, 2009/06/0020; VwGH 23.06.2010, 2008/06/0200).

Zahlreiche Entscheidungen des VwGH bestätigen die auch die unionsrechtliche Zulässigkeit von Freizeitwohnsitz beschränkenden raumordnungsrechtlichen Regelungen im Lichte der Judikatur des EuGHs (vgl VwGH 12.12.2013, 2013/06/0078; 28.06.2021, Ra 2021/06/0056; uva). Jene Bestimmungen gelten für österreichische Staatsangehörige wie für Staatsangehörige von Mitgliedsstaaten der europäischen Union gleichermaßen. Die nationalen Höchstgerichte sind aufgrund der bereits seit den 1990er Jahren in Tirol bestehenden gesetzlichen Beschränkungen der Nutzung von Wohnobjekten als Freizeitwohnsitz mit dieser Thematik vielfach befasst (vgl auch LVwG-2024/36/2216). Es kann in diesem Zusammenhang auf zahlreiche Entscheidungen des VwGH verwiesen werden, in denen die unionsrechtliche Zulässigkeit von Freizeitwohnsitz beschränkenden raumordnungsrechtlichen Regelungen im Lichte der Judikatur des EuGHs bereits mehrfach bestätigt wurde (so etwa VwGH 12.12.2013, 2013/06/0078; VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056; zur Frage der Kapitalverkehrsfreiheit VwGH 16.12.2021, Ra 2018/06/0262, Rn 14 bis 16; zur Frage der Dienstleistungsfreiheit VwGH 21.1.2021, Ra 2020/06/0327 und 0328 Rn 8; zur Frage der Arbeitnehmerfreizügigkeit VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056; 19.05.2023, Ra 2022/06/0076 uva). Die Beschränkung der Zulässigkeit von Freizeitwohnsitzen, um in Gemeinden eine dauerhaft ansässige Bevölkerung in einem bestimmten Ausmaß zu sichern, ist nach der Judikatur des EuGH unionsrechtlich grundsätzlich nicht bedenklich (vgl ua EuGH 22.09.2020, C-724/18 und 727/18, Cali Apartments SCI und HX).

Auch der VfGH hat keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die gegenständlich maßgeblichen Bestimmungen vor dem Hintergrund seiner ständigen Rechtsprechung zum rechtspolitischen Gestaltungsspielraum des Landesgesetzgebers bei der Regelung von Freizeitwohnsitzen und zur Raumordnungskompetenz des Landesgesetzgebers gesehen (vgl VfSlg 17.976/2006 uva).

Die seit 01.03.2025 anzuwendende Fassung des TROG 2022 war bei Strafbestimmung zu ergänzen.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Zu den maßgeblichen Rechtsfragen wird auf die in der Begründung zitierte Judikatur verwiesen. Im Übrigen war im vorliegenden Fall eine sachverhaltsbezogene Einzelfallentscheidung zu treffen, die nach Durchführung eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens auf Grundlage klarer gesetzlicher Vorgaben beantwortet werden konnte.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Der Antrag auf Verfahrenshilfe ist innerhalb der oben angeführten Frist für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof beim Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen. Im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof ist, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Hinweis:

Rechtskräftig verhängte Geldstrafen (sowie Verfahrenskostenbeiträge) sind bei der Behörde einzubezahlen (vgl § 54b Abs 1 VStG).

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Müller, LL.M.

(Richterin)