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LVwG-2025/26/2907-7Landesverwaltungsgericht23.04.2026
Instandsetzungsauftrag<br/>baupolizeilicher Herstellungsauftrag<br/>
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat durch seinen Richter Dr. Aicher über die Beschwerde des AA, vertreten durch Rechtsanwälte BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Y vom 26.08.2025, Zl ***, betreffend baupolizeiliche Aufträge nach der Tiroler Bauordnung 2022, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,
zu Recht erkannt:
1. Die Beschwerde wird im Umfang der Spruchpunkte I. und II. des bekämpften Bescheides mit den Maßgaben als unbegründet abgewiesen, dass
a)sich der die Dachkonstruktion betreffende Herstellungsauftrag (auch) auf die Bestimmung des § 47 Abs 2 TBO 2022 zu stützen hat und
b)klargestellt wird, dass der Herstellungsauftrag nicht die Erstellung des Dachgebälkes determiniert, also nicht vorgibt, wie dieses Dachgebälk genau zu erstellen ist.
2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.
den B e s c h l u s s gefasst:
1. Das Beschwerdeverfahren wird im Umfang der Spruchpunkte III. und IV. des bekämpften Bescheides eingestellt.
2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
I.Verfahrensgang:
Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid vom 26.08.2025 trug der Bürgermeister der Stadtgemeinde Y dem Eigentümer des Gebäudes Adresse 2 in **** Y auf dem Grundstück **1 KG Y folgende baupolizeiliche Aufträge auf:
Zu Spruchpunkt I. wurde auf der Rechtsgrundlage des § 46 Abs 1 TBO 2022 die Wiederherstellung der Dachkonstruktion gemäß dem Zustand vor dem Brandereignis am 23.06.2018 gemäß den planlichen Darstellungen laut Anlage 1 des Bescheides sowie der fotografischen Aufnahmen laut Anlage 2 des Bescheides aufgetragen, wobei gemäß Spruchpunkt II. des angefochtenen Bescheides hierfür eine Leistungsfrist von 12 Monaten ab Rechtskraft des Bescheides vorgesehen wurde.
Zu Spruchpunkt III. des bekämpften Bescheides wurden auf der Grundlage des § 47 Abs 1 und Abs 5 TBO 2022 drei näher beschriebene Instandsetzungsmaßnahmen betreffend einen Riss in der Außenwand, defekte Glaselemente und lose Teile der nordseitigen Traufe aufgetragen, wobei gemäß Spruchpunkt IV. des angefochtenen Bescheides hierfür eine Leistungsfrist von 6 Wochen ab Rechtskraft des Bescheides vorgesehen wurde und gemäß § 13 Abs 2 VwGVG einer allfälligen Beschwerde gegen die Aufträge nach Spruchpunkt III. die aufschiebende Wirkung aberkannt wurde.
Schließlich wurden mit dem angefochtenen Bescheid Verfahrenskosten im Betrag von Euro 189,00 zur Zahlung binnen 14 Tagen nach Zustellung des Bescheides aufgetragen.
Zur Begründung ihrer baupolizeilichen Entscheidung führte die belangte Baubehörde im Wesentlichen aus, dass beim verfahrensgegenständlichen Gebäude die Dachkonstruktion im Jahr 2018 durch einen Brand zerstört worden sei, zum Schutz des Gebäudes vor Witterungseinflüssen habe der Eigentümer eine provisorische Dachkonstruktion erstellt, welche nunmehr seit dem Brandereignis bestehe.
Zur Ausführung einer solchen provisorischen Dachkonstruktion, die über mehrere Jahre und auch Winter halte, seien wesentliche bautechnische Kenntnisse erforderlich, insbesondere auch statische Kenntnisse.
Dementsprechend unterliege auch die provisorische Dachkonstruktion dem Bewilligungsregime der Tiroler Bauordnung.
Nachdem die provisorische Dachkonstruktion in wesentlichen Punkten von der konsensgemäßen Dachkonstruktion abweiche (Verschiebung des Firstes, Abtreppung der Dachfläche, zum Teil Ausführung eines Pultdaches anstelle eines Kegeldaches, usw), hierfür aber kein Baukonsens gegeben sei, habe auf der Grundlage des § 46 Abs 1 TBO 2022 die Wiederherstellung der konsensgemäßen Dachkonstruktion aufgetragen werden müssen.
Die aufgetragene Wiederherstellung des ursprünglichen Daches sei in einem Zeitraum von 12 Monaten durchaus machbar.
In Ansehung mehrerer kleinerer Baugebrechen sei ein Instandsetzungsauftrag zu erlassen gewesen, diesbezüglich sei eine Leistungsfrist von 6 Wochen ausreichend. Hier sei auch die aufschiebende Wirkung einer allfällig eingebrachten Beschwerde abzuerkennen gewesen, um die sicherheitsrelevanten Baugebrechen zeitnah zu beseitigen.
Gegen diesen baupolizeilichen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde des AA, mit welcher die ersatzlose Aufhebung des angefochtenen Bescheides und eventualiter die Behebung des bekämpften Bescheides sowie die Zurückverweisung der Rechtssache an die Behörde zur Verfahrensergänzung und Neuschöpfung eines Bescheides beantragt wurden.
Begehrt wurde zudem ausdrücklich auch die Durchführung einer mündlichen Rechtsmittelverhandlung.
Zur Begründung seines Rechtsmittels brachte der Beschwerdeführer kurz zusammengefasst vor, dass das betroffene Gebäude unter Denkmalschutz stehe und daher die in Erfüllung der erteilten baupolizeilichen Aufträge zu setzenden Maßnahmen den Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes und des Tiroler Stadt- und Ortsbildschutzgesetzes unterliegen würden. Die durchzuführenden Maßnahmen bedürften also der Abstimmung mit weiteren Behörden.
Die Anfechtung des Bescheides erfolge demnach nicht, weil die aufgetragenen Maßnahmen nicht gesetzt werden sollen, sondern, weil sich der Verpflichtete nicht der Gefahr aussetzen möchte, infolge der Erfüllung der baupolizeilichen Aufträge mit anderen gesetzlichen Bestimmungen in Konflikt zu geraten.
Was die provisorische Dachkonstruktion anbelange, so handle es sich dabei um eine Notmaßnahme und nicht um eine „Bauführung“. Die Notmaßnahme sei zur Sicherung der darunterliegenden Gebäudesubstanz erfolgt, und zwar im Einvernehmen mit der Behörde nach dem Denkmalschutzgesetz.
Sollte tatsächlich für diese Notmaßnahme § 46 der Tiroler Bauordnung anzuwenden sein, werde ein entsprechendes Bauansuchen hierfür gestellt werden, gegebenenfalls für eine befristete Baubewilligung.
Der Wiederherstellungsauftrag betreffend die ursprüngliche Dachkonstruktion sei auch nicht ausreichend bestimmt.
Die baupolizeilichen Instandsetzungsaufträge betreffend mehrere kleinere Baugebrechen würden erfüllt werden, dies aber in Abstimmung mit den weiteren Behörden nach dem Denkmalschutzgesetz und dem Tiroler Stadt- und Ortsbildschutzgesetz.
Die Spruchteile betreffend die Leistungsfrist für die Baugebrechen und betreffend die Aberkennung der aufschiebenden Wirkung einer allfälligen Beschwerde stünden in einem unauflöslichen inhaltlichen Widerspruch, zumal die Leistungsfrist ab Rechtskraft des Bescheides zu laufen beginnen solle, mit der Aberkennung der aufschiebenden Wirkung aber der Bescheid auch nicht Rechtskraft erlange.
Die Aberkennung der aufschiebenden Wirkung sei ohne Begründung im Sinne des Gesetzes erfolgt.
Vom Landesverwaltungsgericht Tirol wurde am 18.02.2026 die beantragte mündliche Beschwerdeverhandlung durchgeführt.
In deren Rahmen wurde ein bautechnischer Sachverständiger näher zur Sache befragt, ebenso eine Vertreterin des Bundesdenkmalamtes. Den Verfahrensparteien wurde die Möglichkeit der Fragestellung geboten.
Bei der Rechtsmittelverhandlung wurde die Beschwerde auf die Spruchpunkte I. sowie II. des angefochtenen Bescheides eingeschränkt.
Im Anschluss an die mündliche Rechtsmittelverhandlung am 18.02.2026 wurde die Beschwerdeentscheidung mit ihren wesentlichen Gründen mündlich verkündet.
Das Protokoll über diese Verhandlung wurde den Verfahrensparteien mit Schreiben des Gerichts vom 25.02.2026 zugestellt.
Mit Eingabe vom 02.03.2026 stellte der Beschwerdeführer beim Landesverwaltungsgericht Tirol den Antrag auf Ausfertigung der Entscheidung in vollem Umfang.
II.Sachverhalt:
Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist ein administrativrechtliches Verfahren nach der Tiroler Bauordnung 2022, dem Beschwerdeführer wurden mehrere baupolizeiliche Aufträge erteilt.
Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstückes **1 KG Y mit dem darauf errichteten Gebäude Adresse 2 in **** Y.
Das genannte Gebäude steht unter Denkmalschutz und besteht für dieses Gebäude angesichts seines Alters „nur“ ein vermuteter Baukonsens, ein schriftlicher Baugenehmigungsbescheid mit bewilligten Plandarstellungen des Hauses ist nicht gegeben.
Das in Rede stehende Gebäude war am 23.06.2018 von einem Brandgeschehen betroffen, wobei die Dachkonstruktion des Hauses großteils völlig zerstört wurde.
Daraufhin errichtete der Beschwerdeführer ein „Notdach“, um Wasserschäden im und am Gebäude abzuwenden, wobei dieses „Notdach“ so ausgeführt wurde, dass es nicht nur einen vorübergehenden Schutz vor Witterungseinflüssen nach dem Brandereignis bot, sondern vielmehr einen längerfristigen Schutz über mehrere Jahre.
So umfasste die Errichtung dieses „Notdaches“ nicht nur den Einbau neuer Hölzer, die zur Lastabtragung an den richtigen Stellen des verbliebenen Gebäudes aufgelastet werden mussten, sondern auch die Ausbildung von Vordächern, welche den gegebenen Windbelastungen standhalten müssen. Das „Notdach“ hat auch eine statische Betrachtung erfordert, zumal es während des mehrjährigen Bestandes auch Schneelasten im Winter standzuhalten hatte. Nachdem das gegenständliche Gebäude unmittelbar an Nachbargebäude angrenzt und auch eine Straße am Gebäude vorbeiführt, wurden auch Maßnahmen ergriffen, um ein Abrutschen von Schnee von dem ausgebildeten Notdach hintanzuhalten. Schließlich musste eine Dachwasserableitung so hergestellt werden, dass weder Nachbargebäude noch das Gebäude des Beschwerdeführers selbst in Mitleidenschaft gezogen werden.
Die Ausführung eines derartigen, mehrere Jahre Schutz gebenden „Notdaches“ hat die allgemeinen bautechnischen Erfordernisse „Nutzungssicherheit“ sowie „mechanische Festigkeit“ wesentlich berührt, ebenso „Brandschutzinteressen“.
Das errichtete „Notdach“ entspricht nicht dem Dach, das vor dem Brandereignis im Jahr 2018 bestanden hat und für welches ein entsprechender Baukonsens zu vermuten ist.
So sind die ursprünglich östlich und westlich vorhandenen Abwalmungen des Hauptdaches nicht mehr vorhanden, der First wurde Richtung Norden verschoben und im südlichen Bereich eine Abtreppung der Dachfläche vorgenommen. Weiters wurde im Bereich des „Treppenturmes“ anstelle des ursprünglichen Kegeldaches nunmehr ein Pultdach ausgeführt.
Für einen bautechnischen Fachmann ist unter Miteinbeziehung der aktenkundigen planlichen Darstellungen der vor dem Brandereignis im Jahr 2018 gegeben gewesenen Dachkonstruktion (Anlage 1 des angefochtenen Bescheides) sowie der fotografischen Aufnahmen des Daches vor dem Brand (Anlage 2 des bekämpften Bescheides) klar, welche Maßnahmen ergriffen werden müssen, um dem in Beschwerde gezogenen Wiederherstellungsauftrag in Bezug auf die brandzerstörte Dachkonstruktion zu entsprechen, mit anderen Worten weiß der Fachmann, welche Dachkonstruktion herzustellen ist und welche Eindeckung vorzunehmen ist.
Aus den Plandarstellungen kann nämlich eine fachkundige Person die Form des Daches ableiten, wie sie vor dem Brand bestanden hat, wobei das Dach aus einem Hauptdach und einem Turm bestanden hat. Auch die Dachneigungen sowie die Dachform (Walmdach) können diesen Unterlagen entnommen werden, ebenso ist die Dachhöhe einkodiert.
Die Dacheindeckung ist den fotografischen Aufnahmen des Daches vor dem Brandereignis zu entnehmen, es hat ein Dach in Form von breiten Blechbahnen mit Stehfalz bestanden, und zwar mit rötlichem Farbanstrich.
Die mit dem bekämpften Bescheid angeordnete Wiederherstellung des Daches, wie es vor dem Brand im Jahr 2018 bestanden hat, ist in einem Zeitraum von 12 Monaten aus bautechnischer Sicht durchführbar.
III.Beweiswürdigung:
Beweiswürdigend ist in der vorliegenden Rechtssache festzuhalten, dass sich der zuvor festgestellte Sachverhalt in unbedenklicher Weise aus der gegebenen Aktenlage sowie aufgrund der fachkundigen Beurteilungen des dem Rechtsmittelverfahren beigezogenen bautechnischen Sachverständigen ergibt.
Die Fachbeurteilungen des verfahrensbeteiligten Sachverständigen, dass
für eine fachkundige Person anhand der dem angefochtenen Bescheid angeschlossenen Beilagen 1 und 2 die Wiederherstellung des vor dem Brandereignis im Jahr 2018 bestandenen Daches möglich ist,
diese Wiederherstellung des bestandenen Daches in einem Leistungszeitraum von 12 Monaten technisch durchführbar ist und
die Ausführung des derzeit bestehenden „Notdaches“ mit einer mehrjährigen Schutzfunktion allgemeine bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt,
blieben durch die Verfahrensparteien im Grunde unwidersprochen. Jedenfalls brachten die Verfahrensparteien keine solch fundierten Einwände gegen die Ausführungen des Sachverständigen vor, dass die Beweiskraft seiner Fachbeurteilungen erschüttert hätte werden können. Dementsprechend konnten die Fachausführungen des beigezogenen Bautechnikers ohne Bedenken der gegenständlichen Rechtsmittelentscheidung zugrunde gelegt werden.
Die Feststellung, dass das derzeit bestehende „Notdach“ nicht dem baukonsensgemäßen Dach entspricht, geht auf die unwidersprochen gebliebenen Feststellungen der belangten Baubehörde im angefochtenen Bescheid zurück, welche im Übrigen durch die aktenkundigen Lichtbilder über das vor dem Brand bestandene Dach und über das derzeit gegebene „Notdach“ untermauert werden. Schließlich hat der Beschwerdeführer entsprechend der Mitteilung der belangten Behörde vom 03.02.2026 ein Ansuchen um Erteilung einer befristeten Baubewilligung für das strittige „Notdach“ mittlerweile gestellt, was er wohl nicht getan hätte, wenn das „Notdach“ dem (vermuteten) Baukonsens entspricht.
Im Übrigen stehen die sachverhaltsbezogenen Ausführungen des Beschwerdeführers in Einklang mit dem festgestellten Sachverhalt. Wirkliche Widersprüche in den vorliegenden Beweisergebnissen sind nicht gegeben, die im Rahmen der gegenständlichen Beweiswürdigung aufzulösen wären.
Der Beschwerdeführer hat zwar die Angemessenheit der gesetzten Leistungsfrist weiter bestritten, dies aber nicht in Bezug auf die Angemessenheit des Zeitraumes für die durchzuführenden Arbeiten, sondern in Bezug auf das zusätzliche Zeiterfordernis des notwendigerweise durchzuführenden denkmalschutzrechtlichen Genehmigungsverfahrens. Darauf wird bei den rechtlichen Erwägungen noch einzugehen sein, nicht aber hier bei der Beweiswürdigung, zumal die technische Durchführbarkeit der Wiederherstellung des Daches in einem Zeitraum von 12 Monaten nicht bestritten wurde.
Dasselbe gilt für die Bestreitung der Bestimmtheit des angefochtenen Herstellungsauftrages. Der Rechtsmittelwerber hat nicht die fachkundige Beurteilung des beigezogenen Sachverständigen angezweifelt, dass anhand der Beilagen 1 sowie 2 des in Beschwerde gezogenen Bescheides einem Fachmann die Herstellung des sich aus diesen Unterlagen ergebenden Daches möglich ist. Vielmehr hat er bloß die aus seiner Sicht gegebene Unklarheit des Begriffes „Dachkonstruktion“ im Spruchteil I. des bekämpften Bescheides ins Treffen geführt, ebenso den Umstand, dass die dem angefochtenen Bescheid zugrunde gelegten Planbeilagen 51 Jahre alt sind. Auch auf diese Argumente des Rechtsmittelwerbers wird bei den rechtlichen Erwägungen einzugehen sein.
IV.Rechtslage:
Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen des § 46 sowie des § 47 der Tiroler Bauordnung 2022, LGBl Nr 44/2022, haben folgenden Wortlaut:
㤠46
Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes
(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.
(2) …
§ 47
Baugebrechen
(1) Bewilligungspflichtige bauliche Anlagen sind in einem der Baubewilligung entsprechenden Zustand zu erhalten. Sonstige bauliche Anlagen sind in einem solchen Zustand zu erhalten, dass den Erfordernissen der Sicherheit entsprochen und das Orts-, Straßen- und Landschaftsbild nicht erheblich beeinträchtigt wird. Treten an einer baulichen Anlage Baugebrechen auf, durch die allgemeine bautechnische Erfordernisse beeinträchtigt werden, so sind sie ehestens zu beheben.
(2) Wird den Verpflichtungen nach Abs. 1 nicht entsprochen, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Instandsetzung innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist aufzutragen. Liegen jedoch Baugebrechen vor, die eine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen oder eine erhebliche Beeinträchtigung des Orts-, Straßen- oder Landschaftsbildes bewirken und deren Behebung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren gänzlichen oder teilweisen Abbruch aufzutragen.
(3) …“
V.Erwägungen:
Ausgehend vom festgestellten Sachverhalt steht für das entscheidende Verwaltungsgericht zweifelsfrei fest, dass der Beschwerdeführer durch die Errichtung des derzeit bloß provisorisch bestehenden „Notdaches“ seiner gesetzlichen Verpflichtung zur Behebung von Baugebrechen im Sinne der Gesetzesbestimmung des § 47 der Tiroler Bauordnung 2022 nicht nachgekommen ist, kann doch nach über 7 Jahren nach dem Brandereignis, welches das Dach des Gebäudes Adresse 2 in **** Y zerstört hat, nicht mehr davon gesprochen werden, der Eigentümer dieses Gebäudes wäre seinen Obliegenheiten, das Haus in einem dem Baukonsens entsprechenden Zustand zu erhalten und Baugebrechen zu beheben, allein durch die Errichtung des „Notdaches“ nachgekommen, mag das „Notdach“ auch recht solide ausgeführt worden sein.
Zum einen entsprich das „Notdach“ nicht dem baukonsensgemäßen Dach, da das „Notdach“ in seiner Form vom Dach gemäß dem zu vermutenden Baukonsens in mehrfacher Hinsicht abweicht. Zum anderen vermag dieses „Notdach“ nicht ein ordentlich und standardmäßig ausgeführtes Dach zu ersetzen, da das „Notdach“ selbstredend die Funktionen eines Daches nicht entsprechend der Lebensdauer eines nach dem Stand der Technik ausgeführten Daches erfüllen kann, was sich schon aus dem (auch vom Beschwerdeführer verwendeten) Begriff „Notdach“ ableiten lässt.
Daher kann der angefochtene baupolizeiliche Auftrag zur Wiederherstellung einer Dachkonstruktion gemäß dem Zustand vor dem Brandereignis nach Auffassung des entscheidenden Gerichts durchaus auf die gesetzliche Bestimmung des § 47 Abs 2 der Tiroler Bauordnung 2022 gestützt werden. Die gesetzliche Verpflichtung des Eigentümers einer bewilligungspflichtigen baulichen Anlage, diese in einem der Baubewilligung entsprechenden Zustand zu erhalten und Baugebrechen zu beheben, hat dabei bereits vor der Tiroler Bauordnung 2022 nach den früheren baurechtlichen Vorschriften bestanden, jedenfalls schon im Zeitpunkt des Brandereignisses im Jahr 2018.
Das Landesverwaltungsgericht Tirol brachte folglich in seiner Rechtsmittelentscheidung zum Ausdruck, dass sich der bekämpfte Wiederherstellungsauftrag (auch) auf den zusätzlichen Rechtsgrund des § 47 Abs 2 der Tiroler Bauordnung 2022 zu stützen vermag.
Der in Beurteilung stehende Sachverhalt kann aber auch – entsprechend den Begründungsausführungen der belangten Baubehörde – so gesehen werden, dass die gesetzliche Bestimmung des § 46 Abs 1 der Tiroler Bauordnung 2022 anzuwenden ist.
Sachverhaltsgemäß wurde das strittige „Notdach“ so ausgebildet und hergestellt, dass nicht nur ein vorübergehender Schutz für das Gebäude erreicht wurde, sondern ein längerfristiger Schutz, musste das „Notdach“ infolge seines mehrjährigen Bestandes auch Schneelasten im Winter standhalten, was schon für sich eine statische Betrachtung der Ausbildung des „Notdaches“ erforderte, womit das allgemeine bautechnische Erfordernis „mechanische Festigkeit“ entsprechend der Fachbeurteilung des beigezogenen Bautechnikers wesentlich berührt wurde.
Der längerfristige Bestand des „Notdaches“ machte weiters Maßnahmen gegen das Abrutschen von Schnee vom „Notdach“ sowie die Sicherstellung einer Wasserableitung außerhalb des Gebäudes notwendig, dies in einer Art, dass weder Nachbargebäude noch das verfahrensbetroffene Gebäude selbst in Mitleidenschaft gezogen werden, nachdem das gegenständliche Gebäude unmittelbar an Nachbargebäude angrenzt und auch eine Straße am Gebäude vorbeiführt. Die vorbeschriebenen Maßnahmen berührten das allgemeine bautechnische Erfordernis „Nutzungssicherheit“ wesentlich, so die Fachmeinung des verfahrensbeteiligten Sachverständigen.
Im Gegensatz zu einer bloßen Notabdeckung für einen kurzen Zeitraum, etwa mit Planen, wie dies oftmals bereits von Feuerwehrleuten durchgeführt wird, berührte das streitverfangene „Notdach“ angesichts seiner Ausgestaltung für einen mehrjährigen Zeitraum allgemeine bautechnische Erfordernisse wesentlich, wodurch für dieses „Notdach“ Bewilligungspflicht nach § 28 Abs 1 lit b der Tiroler Bauordnung 2022 und auch schon nach der Vorgängerbestimmung der Tiroler Bauordnung 2018 eingetreten ist, dies auch mit Blick auf die mit dem strittigen „Notdach“ einhergegangene Änderung des Gebäudes zufolge der Veränderung der Dachform gegenüber dem baukonsensgemäßen Dach.
Nachdem für das streitverfangene „Notdach“ der erforderliche baurechtliche Konsens fehlt, hat die belangte Behörde zu Recht die Herstellung des konsensgemäßen Gebäudezustandes gemäß § 46 Abs 1 TBO 2022 verlangt.
Die gegen die angefochtene Entscheidung vorgetragenen Beschwerdeargumente sind nicht geeignet, das vorliegende Rechtsmittel zum Erfolg zu führen, wozu im Einzelnen noch Folgendes festzuhalten ist:
a)
Der Beschwerdeführer hat vorgebracht, die baupolizeilich aufgetragenen Maßnahmen seien auch nach dem Denkmalschutzgesetz relevant und könne es nicht so sein, dass die Erfüllung der baupolizeilichen Aufträge zu einer Verletzung anderer Rechtsvorschriften führe, weshalb jedenfalls eine Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde nötig sei. Gleiches gelte für das Tiroler Stadt- und Ortsbildschutzgesetz.
Fallbezogen wird mit dem bekämpften baupolizeilichen Herstellungsauftrag die Errichtung eines Daches für das Gebäude Adresse 2 in **** Y angeordnet, wie es vor dem Brandereignis gewesen ist. Es wird also nicht die Veränderung des historischen Daches verlangt.
Vom Landesverwaltungsgericht Tirol wurde dem Rechtsmittelverfahren eine Vertreterin des Bundesdenkmalamtes beigezogen und hat diese zum angefochtenen Behördenauftrag erklärt, dass aus Sicht des Bundesdenkmalamtes das errichtete Provisorium eines Notdaches nicht dauerhaft verbleiben soll, wenn auch dem Eigentümer Lob dafür gebührt, dass mit dem Notdach Schäden vom denkmalgeschützten Gebäude abgewendet wurden. Weiters führte sie aus, dass vom vorhanden gewesenen Dachstuhl keine Bestandsaufnahme gegeben ist, weshalb ein neu zu erstellendes Dach zumindest nach außen hin so in Erscheinung treten soll, wie dies das ursprüngliche Dach getan hat, wobei die Wiederherstellung des Daches einer Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz bedarf.
Demnach hat die Vertreterin des Bundesdenkmalamtes nach Meinung des entscheidenden Gerichts ausreichend dargetan, dass der in Beschwerde gezogene Herstellungsauftrag nach der Tiroler Bauordnung Interessen des Denkmalschutzes nicht widerspricht, wird doch mit diesem Auftrag bloß verlangt, dass ein Dach wie vor dem Brand hergestellt wird. Genau dies entspricht somit auch den Interessen des Denkmalschutzes.
Die zur Beschwerdeverhandlung des erkennenden Verwaltungsgerichts geladene Vertreterin des Bundesdenkmalamtes erklärte auch, dass das notwendige Verfahren nach dem Denkmalschutzgesetz für die Wiederherstellung des Daches in dem von der belangten Baubehörde vorgesehenen Leistungszeitraum von einem Jahr Platz finden kann.
Wenn der Rechtsmittelwerber in diesem Zusammenhang vermeint, allenfalls sei im Verfahren nach dem Denkmalschutzgesetz auch ein Rechtsmittelverfahren zu führen, weshalb die Aufrechterhaltung der 12-monatigen Leistungsfrist zwangsläufig zu einer Einschränkung seiner Parteienrechte führe, so ist ihm Folgendes zu entgegnen:
Die Baubehörde ist bei der Bemessung der Leistungsfrist für baupolizeiliche Aufträge nach § 46 Abs 1 oder nach § 47 Abs 2 TBO 2022 nicht verpflichtet, den Zeitraum für ein allfälliges Rechtsmittelverfahren in einem nach dem Denkmalschutzgesetz zu führenden Bewilligungsverfahren „miteinzukalkulieren“, bedeutete dies doch letztlich, dass ein kompetenzrechtlich nicht gedeckter Mitvollzug bundesgesetzlicher Regelungen durch die Baubehörde erfolgte (vgl VwGH 14.04.2016, Ro 2014/06/0013, unter Hinweis auf ein Vorjudikat).
Sollte der Beschwerdeführer dem verfahrensgegenständlichen baupolizeilichen Auftrag deshalb nicht nachkommen können, weil ihm für die Durchführung der Maßnahmen eine andere Behördenbewilligung fehlt, so wird man ihm die Nichterfüllung des Auftrags dann verwaltungsstrafrechtlich nicht zum Vorwurf machen können, wenn er unter Anspannung aller seiner Kräfte bemüht gewesen ist, alle erforderlichen Genehmigungen für die durchzuführenden Arbeiten zu erlangen.
Auch ein Verwaltungsvollstreckungsverfahren könnte nicht nachteilig für den Beschwerdeführer durchgeführt werden, wenn dem ein rechtlicher Hinderungsgrund (konkret: die fehlende Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz) entgegenstünde.
Dieselben Überlegungen gelten für das Tiroler Stadt- und Ortsbildschutzgesetz 2021, wobei diesbezüglich auf den Umstand hingewiesen werden darf, dass nach § 39 Abs 1 des Tiroler Stadt- und Ortsbildschutzgesetzes 2021 die nach der Tiroler Bauordnung 2022 zuständigen Behörden auch Behörden im Sinn des Tiroler Stadt- und Ortsbildschutzgesetzes 2021 sind.
b.)
Was die Argumentation des Rechtsmittelwerbers anbelangt, dass Gegenstand des von der belangten Baubehörde geführten Verfahrens eine Notmaßnahme, aber nicht eine „Bauführung“ sei, ist vom erkennenden Verwaltungsgericht Folgendes klarzustellen:
Zunächst kann wohl von einer „Notmaßnahme“ nicht mehr gesprochen werden, wenn der mit der „Notmaßnahme“ geschaffene Zustand bereits über 7 Jahre besteht. Eine nachvollziehbare Begründung dafür, weshalb die „Not“ derart lange andauert, dass die in der Not gesetzte Maßnahme nach über 7 Jahren noch bestehen muss, hat der Beschwerdeführer nicht aufgezeigt.
Zudem hat der vom Gericht dem Beschwerdeverfahren beigezogene bautechnische Sachverständige von den Verfahrensparteien unwidersprochen in seiner Fachbeurteilung ausgeführt, dass das konkret erstellte „Notdach“ nicht nur einen vorübergehenden Schutz bietet, sondern einen längerfristigen Schutz, was bedingt hat, dass bei der Ausbildung des strittigen „Notdaches“ allgemeine bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt wurden, so insbesondere die allgemeinen bautechnischen Erfordernisse „Nutzungssicherheit“ sowie „mechanische Festigkeit“.
Der Sachverständige begründete seine Beurteilung damit, dass im Gegenstandsfall bei der Ausbildung des „Notdaches“ nicht nur neue Hölzer eingebaut wurden, die zur Lastabtragung an den richtigen Stellen des Gebäudes aufgelastet werden mussten, sondern auch Vordächer ausgebildet wurden, die Windbelastungen standhalten müssen. Außerdem hat das „Notdach“ infolge seines mehrjährigen Bestandes auch Schneelasten im Winter standhalten müssen, was schon für sich eine statische Betrachtung der Notdachkonstruktion notwendig gemacht hat.
Weiters zeigte der Sachverständige auf, dass das verfahrensgegenständliche Gebäude unmittelbar an Nachbargebäude angrenzt und zudem eine Straße am Gebäude vorbeiführt, weshalb auch Maßnahmen ergriffen werden mussten, um ein Abrutschen von Schnee vom „Notdach“ hintanzuhalten, ebenso musste die Wasserableitung außerhalb des Gebäudes entsprechend sichergestellt werden, und zwar so, dass weder Nachbargebäude noch das betreffende Gebäude selbst in Mitleidenschaft gezogen werden.
All diese Anforderungen an das einen längerfristigen, ja mehrjährigen Schutz bietende „Notdach“ machten eine bestimmte und vom Sachverständigen näher beschriebene Ausbildung der Notdachkonstruktion notwendig, die zur wesentlichen Berührung allgemeiner bautechnischer Erfordernisse geführt hat.
Dies wiederum löst die Baubewilligungspflicht für das „Notdach“ gemäß § 28 Abs 1 lit b TBO 2022 (und im Zeitpunkt der Ausführung des „Notdaches“ gemäß § 28 Abs 1 lit b TBO 2018) aus, zumal das „Notdach“ von dem vor dem Brandereignis im Jahr 2018 bestandenen Dach in mehrfacher Hinsicht abweicht, und zwar feststellungsgemäß infolge der Verschiebung des Dachfirstes in Richtung Norden auf Höhe des Treppenturmes, durch Errichtung einer Abtreppung der Dachfläche im südlichen Bereich, durch Errichtung eines Pultdaches anstelle des ursprünglichen Kegeldaches im Bereich des „Treppenturmes“ sowie durch Weglassung der ursprünglich östlich und westlich vorhandenen Abwalmungen des Hauptdaches.
Insofern wurde der Gebäudeteil „Dach“ durch Errichtung des „Notdaches“ geändert, dies unter wesentlicher Berührung allgemeiner bautechnischer Erfordernisse.
Damit steht aber die baurechtliche Genehmigungsbedürftigkeit des „Notdaches“ zweifelsohne fest.
Davon geht augenscheinlich auch der Beschwerdeführer selbst aus, hätte er doch ansonsten kein baurechtliches Ansuchen um Erteilung einer befristeten Bewilligung für das „Notdach“ bei der Baubehörde eingebracht.
c.)
Der Beschwerdeführer bezweifelt die ausreichende Bestimmtheit des an ihn gerichteten baupolizeilichen Herstellungsauftrages.
Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist ein baupolizeilicher Auftrag dann konkret genug, wenn für einen Fachmann die zu ergreifenden Maßnahmen erkennbar sind (vgl VwGH 21.02.2025, Ra 2024/07/0049).
Zu dieser Fragestellung hat der vom Gericht befasste bautechnische Sachverständige in der Rechtsmittelverhandlung klar ausgeführt, dass anhand der planlichen Darstellungen und der fotografischen Aufnahmen, die dem angefochtenen Bescheid als Anlagen angeschlossen worden sind und auf welche sich der Herstellungsauftrag bezieht, ein Fachmann schon weiß, welche Maßnahmen ergriffen werden müssen, um das Dach so wiederherzustellen, wie es vor dem Brand bestanden hat.
Dies hat der Sachverständige auch unwidersprochen durch die Verfahrensparteien näher begründet, dies dahingehend, dass aus den Plandarstellungen die Form des Daches abgeleitet werden kann, welches aus einem Hauptdach und einem Turm bestanden hat, ebenso können die Dachneigungen diesen Unterlagen entnommen werden, schließlich ist auch die Dachhöhe einkodiert. Zur Dacheindeckung hielt der Sachverständige fest, dass diese den fotografischen Aufnahmen des Daches vor dem Brandereignis zu entnehmen ist, demnach hat ein Dach in Form von breiten Blechbahnen mit Stehfalz bestanden, und zwar mit rötlichem Farbanstrich.
Angesichts dieser von den Verfahrensparteien nicht in Streit gezogenen Fachbeurteilung des beigezogenen bautechnischen Sachverständigen und im Lichte der aufgezeigten Rechtsprechung des Höchstgerichts zur Bestimmtheit von Behördenaufträgen ist für das entscheidende Verwaltungsgericht im Gegenstandsfall klargestellt, dass der in Beschwerde gezogene Herstellungsauftrag in Bezug auf die Dachkonstruktion des Gebäudes Adresse 2 in **** Y die vom Gesetz und der dazu ergangenen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (siehe VwGH 30.09.2025, Ra 2023/06/0046) geforderte Bestimmtheit aufweist.
Insoweit der Rechtsmittelwerber die seiner Meinung nach gegebene Unklarheit des im Spruch der Baubehörde verwendeten Begriffes „Dachkonstruktion“ dafür ins Treffen führt, der Herstellungsauftrag sei zu unbestimmt, ist ihm entgegenzuhalten, dass der Begriff „Dachkonstruktion“ im Zusammenhalt mit den planlichen Darstellungen sowie fotografischen Aufnahmen, die dem angefochtenen Bescheid angeschlossen worden sind und auf welche der Herstellungsauftrag Bezug nimmt, nach Auffassung des erkennenden Verwaltungsgerichts als ausreichend klar anzusehen ist.
Aus diesen Plänen und Fotos ergibt sich nämlich ohne Zweifel, was vom Beschwerdeführer letzten Endes herzustellen ist und was alles vom verwendeten Begriff „Dachkonstruktion“ im Gegenstandsfall umfasst ist, nämlich ein vollständiges Hausdach in der vorgegebenen Form samt einer Abdeckung des Daches mit Blechbahnen.
Vom erkennenden Gericht wurde dabei in Form einer Maßgabebestätigung klargestellt, dass der Herstellungsauftrag nicht die Erstellung des Dachgebälkes in jeder Einzelheit vorgibt, sondern wird hier dem Verpflichteten im Sinne der Eigentumsfreiheit entsprechender Freiraum belassen.
Wenn der Rechtsmittelwerber im gegebenen Zusammenhang mit der Frage der Bestimmtheit des Herstellungsauftrages schließlich das Alter der dem bekämpften Bescheid zugrunde gelegten Planbeilagen von 51 Jahren beklagt, ist ihm zu erwidern, dass allein das Alter von Planunterlagen für sich allein genommen noch nicht dafür spricht, dass diese Planunterlagen nicht geeignet wären, einen vorhanden gewesenen Bauzustand ausreichend genau wiederzugeben. Auch ältere Pläne dokumentieren oft einen Baubestand sehr exakt.
Was die vorliegend in Rede stehenden Planunterlagen anbelangt, so ist festzuhalten, dass diese vom April 1975 stammen, dem Archiv der Stadtgemeinde Y entnommen wurden und vermutlich im Rahmen von Studentenprojekten der Universität Z in der Altstadt von Y erstellt wurden. Der gerichtlich beigezogene Sachverständige vermochte diesen Planunterlagen die erforderlichen Informationen zu entnehmen, um das vor dem Brandereignis vorhanden gewesene Dach wieder zu rekonstruieren. Demnach sprechen nach Meinung des entscheidenden Gerichts keine Gründe gegen die Heranziehung dieser Planunterlagen zur Wiederherstellung des ehemals bestandenen Daches des Gebäudes Adresse 2 in **** Y.
Im Übrigen hat auch der Beschwerdeführer keine nachvollziehbaren und begründeten Bedenken gegen die in Rede stehenden Planunterlagen aufgezeigt, sondern hat er lediglich das Alter der Planunterlagen releviert.
d.)
Auf die sich auf die Spruchpunkte III. sowie IV. des angefochtenen Bescheides beziehenden Beschwerdeargumente war gegenständlich nicht mehr einzugehen, da das diesbezügliche Beschwerdeverfahren infolge der Einschränkung des Rechtsmittels anlässlich der Beschwerdeverhandlung am 18.02.2026 auf die Spruchpunkte I. sowie II. des bekämpften Bescheides einzustellen war.
Zu den Beweisanträgen ist festzuhalten, dass die vom Beschwerdeführer gewünschte Rechtsmittelverhandlung vom Landesverwaltungsgericht Tirol am 18.02.2026 durchgeführt worden ist. In deren Rahmen wurde ein bautechnischer Sachverständiger näher zur Sache befragt.
Unerledigte Beweisanträge sind somit im Gegenstandsfall nicht mehr verblieben.
VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.
Die sich im gegenständlichen Beschwerdefall stellenden Rechtsfragen konnten anhand der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes einwandfrei einer Beantwortung zugeführt werden. Dies betrifft insbesondere die Fragestellungen,
ob es für die erforderliche Bestimmtheit eines baupolizeilichen Auftrages genügt, wenn für einen Fachmann die zu ergreifenden Maßnahmen erkennbar sind, und
in welchem Verhältnis baurechtliche Vorschriften zu jenen des Denkmalschutzgesetzes stehen, inwieweit also Aspekte des Denkmalschutzes Einfluss auf baurechtliche Verfahren nehmen können.
An die in der vorliegenden Rechtsmittelentscheidung angeführte höchstgerichtliche Rechtsprechung hat sich das entscheidende Verwaltungsgericht auch gehalten, sodass eine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung gegenständlich nicht hervorgekommen ist.
B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e
Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.
Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.
Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.
Landesverwaltungsgericht Tirol
Dr. Aicher
(Richter)
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