Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/31/2570-5

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.04.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.31.2570.5

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Hengl über die Beschwerde des AA, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid der Bürgermeisterin der Stadt Z vom 22.7.2025, MW/kg ***, betreffend die Untersagung der Benützung und den Auftrag zum Abbruch näher angeführter Bauteile eines ehemaligen Webereigebäudes nach der Tiroler Bauordnung 2022, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als der Abbruch der angeführten Bauteile A, B und C spätestens bis zum 31.7.2026 zu erfolgen hat.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem nunmehr bekämpften Bescheid der Bürgermeisterin der Stadt Z vom 22.7.2025, MW/kg ***, wurde AA (in Hinkunft als „Beschwerdeführer“ bezeichnet) als grundbücherlicher Eigentümer des Gst **1 KG Z, welches mit einem teilweise verfallenen Industriebau im Zusammenhang mit einer ehemaligen Weberei unter der Adresse Adresse 2 bebaut ist, die Benützung dieses Objektes untersagt und dem Beschwerdeführer aufgetragen, sämtliche Zugänge des Gebäudes versperrt zu halten und mit deutlich sichtbaren Hinweisen „Betreten verboten“ zu versehen (Spruchpunkt I.).

In einem weiteren Spruchpunkt II. wurde dem Beschwerdeführer aufgetragen, binnen 12 Wochen ab Rechtskraft dieses Bescheides das dort befindliche Objekt, dargestellt im Plan Beilage 19 zum Gutachten des hochbautechnischen Amtssachverständigen (Bauteile A, B und C) gänzlich abzubrechen.

Begründend wurde in diesem Bescheid auf das Gutachten des hochbautechnischen Amtssachverständigen BB vom 4.2.2025 verwiesen, mit welchem diverse Baugebrechen beim gegenständlichen Objekt aufgezeigt wurden, die nicht nur eine erhebliche Beeinträchtigung des Orts-, Straßen- und Landschaftsbildes darstellen, sondern zudem das Leben und die Gesundheit von Menschen im ersten Obergeschoß gefährden; in diesem Gutachten wurde auch eine Schätzung der Instandsetzungskosten vorgenommen, wobei die Schlussfolgerung gezogen wurde, dass eine Instandsetzung des Gebäudes wirtschaftlich nicht vertretbar sei, weil die geschätzten Kosten der Instandsetzung in der Höhe von Euro 1.170.000,- den Zeitwert des Gebäudes von Euro 97.500,- um ein Vielfaches übersteigen. Eine Behebung der Baugebrechen sei daher wirtschaftlich nicht vertretbar.

In der fristgerecht dagegen erhobenen Beschwerde brachte AA vor, dass am 28.7.2025 eine Zwangsversteigerung der Liegenschaft angesetzt gewesen sei; dort habe sich kein Käufer gefunden, da durch den gegenständlichen Bescheid zu viele offene Fragen und Unklarheiten entstanden seien. Der Beschwerdeführer befinde sich im Privatkonkurs und wurde ein Verkehrswert der Liegenschaft von Euro 200.000,- ermittelt. Die Behörde habe nicht ausreichend geprüft, ob durch Sicherungsmaßnahmen (Absperrung, Abstützung und Dachprovisorium) die bestehenden Gefahren ebenso behoben werden könnten. Die Gefahr für Leben und Gesundheit sei nicht eindeutig belegt und stütze sich die Behörde auf ein einziges Gutachten und wäre daher die Einholung eines weiteren Gutachtens erforderlich gewesen. Auch sei die Frist zu knapp bemessen und müsste realistischerweise 6-12 Monate betragen.

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den Bauakt der belangten Behörde sowie in den Akt des Landesverwaltungsgerichts Tirol.

Darüber hinaus wurde am 24.2.2026 eine öffentliche mündliche Verhandlung über Videokonferenz mit dem Stadtamt Z durchgeführt, in deren Rahmen der Beschwerdeführer, dessen Vertreter und zwei Vertreter der belangten Behörde zu den maßgeblichen Umständen des gegenständlichen Benützungsuntersagungs- und Abbruchauftrages befragt werden konnten.

II.Sachverhalt und Beweiswürdigung:

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des zuletzt als Weberei genutzten Industriegebäudes auf Gst **1 KG Z, welches sich in der Widmungskategorie „gemischtes Wohngebiet“ befindet.

Unstrittig ist im Gegenstandsfall, dass sich die unter der Adresse Adresse 2 in **** Z als Bauteile A, B und C qualifizierten Bauteile des Gebäudes in einem völlig desolaten Bauzustand befinden und Dach- und Wandkonstruktionen bereits teilweise eingestürzt sind.

Eine Gefahr für Leben und Gesundheit von Menschen ist bereits aufgrund der Ausführungen im Gutachten des hochbautechnischen Sachamtsverständigen BB vom 4.2.2025 evident; eine solche wurde auch seitens des vom Beschwerdeführer beauftragten Zivilingenieurs CC in seiner statischen Stellungnahme vom 26.8.2025 bestätigt. Darin wurde ausgeführt, dass das Objekt auch kurzzeitig nicht betreten werden könne, da das Risiko für Leib und Leben zu groß ist (permanente Einsturzgefahr ohne Vorwarnung).

Schließlich verschlechterte sich der Bauzustand aufgrund der winterlichen Bedingungen 2025/2026 – wie vom Vertreter der belangten Behörde BB in der Verhandlung vom 24.2.2026 bereits dargestellt – zusehends, weil durch die Schneelast ein weiterer Bauteil eingeknickt ist.

Die Schlüssigkeit dieser weiteren Verschlechterung des Bauzustandes findet ihren Niederschlag in der statischen Stellungnahme des CC vom 2.3.2026, in der zusammenfassend darauf hingewiesen wurde, dass aufgrund der zuletzt eingetretenen massiven Verschiebung der westseitigen Außenwand, der fortschreitenden Schädigung der Dachkonstruktion sowie der unmittelbaren Nähe zu einem öffentlichen Spielplatz eine konkrete Gefährdung von Leib und Leben gegeben ist.

Das Versagen von tragenden Bauteilen könne jederzeit und ohne weitere äußere Einwirkungen eintreten und sei das Gebäude weder betretbar noch sicherbar noch in derzeitigem Zustand sanierungsfähig und auch kurzfristig nicht stabilisierbar. Es werde daher der unverzügliche Abbruch des gesamten Gebäudes angeregt.

Unstrittig ist weiters, dass der Beschwerdeführer den von zwei verschiedenen Sachverständigen getätigten umfangreichen hochbautechnischen und statischen Erhebungen der Bestandsgebäude, die einerseits eine wirtschaftlich nicht vertretbare Instandsetzung des Gebäudes schlüssig belegen und darüber hinaus in Folge der aus den Baumängeln resultierenden Gefahr für Leben und Gesundheit von Menschen den zeitnahen Abbruch der gegenständlichen Baukörper dokumentieren, in keiner Lage des Verfahrens auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten ist.

Vor dem Hintergrund der Nachvollziehbarkeit und Schlüssigkeit der hochbautechnischen Beurteilung des BB vom 4.2.2025 einerseits und den statischen Stellungnahmen des CC vom 26.8.2025 und 2.3.2026 andererseits war das gefertigte Gericht daher auch nicht gehalten, allfällige weitere Gutachten zur Frage des Zutreffens der Schlussfolgerungen dieser Sachverständigen einzuholen.

Seitens des Beschwerdeführers wurde anlässlich der mündlichen Verhandlung vom 24.2.2026 vielmehr lediglich ins Treffen geführt, dass es ihm einerseits darum gehe, dass aus dem erzielten Verkaufserlös des Gebäudes nach Begleichung der Abbruchkosten auch die als Sofortmaßnahmen zu qualifizierenden Aufwendungen seines Sohnes für die Anbringung eines Notdaches in der Höhe von Euro 38.000,- - zumindest teilweise - ersetzt werden sollen und andererseits noch im einsturzgefährdeten Objekt befindliche Gerätschaften, deren Wert seitens des Beschwerdeführers mit Euro 20.000,- bis 30.000,- taxiert wurde, bergen zu können, bevor der Abbruch durchgeführt wird.

Der desolate Gebäudezustand ist durch das im Akt einliegenden Gutachten des hochbautechnischen Amtssachverständigen BB vom 4.2.2025 samt umfangreicher Lichtbilddokumentation, die beide Eingang in den bekämpften Bescheid gefunden haben, sowie die statische Stellungnahme des CC vom 26.8.2025 samt Lichtbilddokumentation sowie hinsichtlich des aktuellen Bauzustandes durch die statische Stellungnahme des CC vom 2.3.2026 samt umfangreicher Fotodokumentation hinreichend belegt und hegt das gefertigte Gericht keinerlei Zweifel an den attestierten und Gefahr in Verzug auslösenden Gefahren für Leben und Gesundheit einerseits und die attestierte wirtschaftliche Unvertretbarkeit von Instandsetzungsmaßnahmen andererseits.

III.Rechtliche Grundlagen:

Die entscheidungswesentlichen Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022, TBO 2022, LGBl Nr 44/2022 (WV) idF LGBl Nr 72/2025, lauten wie folgt:

㤠47

Baugebrechen

(1) Bewilligungspflichtige bauliche Anlagen sind in einem der Baubewilligung entsprechenden Zustand zu erhalten. Sonstige bauliche Anlagen sind in einem solchen Zustand zu erhalten, dass den Erfordernissen der Sicherheit entsprochen und das Orts-, Straßen- und Landschaftsbild nicht erheblich beeinträchtigt wird. Treten an einer baulichen Anlage Baugebrechen auf, durch die allgemeine bautechnische Erfordernisse beeinträchtigt werden, so sind sie ehestens zu beheben.

(2) Wird den Verpflichtungen nach Abs. 1 nicht entsprochen, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Instandsetzung innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist aufzutragen. Liegen jedoch Baugebrechen vor, die eine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen oder eine erhebliche Beeinträchtigung des Orts-, Straßen- oder Landschaftsbildes bewirken und deren Behebung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren gänzlichen oder teilweisen Abbruch aufzutragen.

(3) In den Fällen des Abs. 2 hat die Behörde mit schriftlichem Bescheid die vorläufige Weiterbenützung der baulichen Anlage an Auflagen oder Bedingungen zu knüpfen oder überhaupt zu untersagen, soweit dies zum Schutz des Lebens oder der Gesundheit von Menschen erforderlich ist. Dies gilt auch, wenn der Schutz des Lebens oder der Gesundheit von Menschen nicht mehr gewährleistet ist, weil baulichen oder organisatorischen Vorkehrungen im Sinn des § 3 Abs. 2 und 3 nicht oder nicht hinreichend entsprochen wird. Der Bescheid ist an den Eigentümer der baulichen Anlage zu richten.

(4) Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde erforderliche Sicherungsmaßnahmen auf Gefahr und Kosten des Eigentümers der baulichen Anlage auch ohne dessen vorherige Anhörung anordnen.

(5) Die Abs. 1 bis 4 gelten auch für bauliche Anlagen, die nach früheren baurechtlichen Vorschriften errichtet worden sind, wenn sie auch diesem Gesetz unterliegen.

(6) § 46 Abs. 8 gilt sinngemäß.“

IV.Rechtliche Erwägungen:

1. Aus dem detaillierten Gutachten des hochbautechnischen Amtssachverständigen BB vom 4.2.2025 samt umfangreicher Lichtbildbeilage, aufgenommen im bekämpften Bescheid vom 22.7.2025, den statischen Stellungnahmen des CC vom 26.8.2025 samt Lichtbildbeilage und vom 2.3.2026 samt umfangreicher fotografischer Dokumentation, lässt sich widerspruchsfrei schlussfolgern, dass das gegenständliche aus drei Baukörpern bestehende und ehemals als Weberei genutzte Industriegebäude gravierende Baugebrechen aufweist, die eine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen bewirken und deren Behebung wirtschaftlich nicht vertretbar ist.

Auch hat sich die belangte Behörde im hochbautechnischen Gutachten vom 4.2.2025 mit der Frage der Wirtschaftlichkeit der Instandsetzungsmaßnahmen auseinandergesetzt und ist dabei schlüssig und vom Beschwerdeführer unbeanstandet zur Unwirtschaftlichkeit solcher Maßnahmen gelangt (vgl VwGH 5.7.2007, 2006/06/0323).

2. Diesen übereinstimmenden Ausführungen zweier Sachverständiger zum Ausmaß, der Schwere und der Dringlichkeit der Behebung der Baugebrechen wurde seitens des Beschwerdeführers im gesamten Verfahren in keinster Weise auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten und hat sich das Vorbringen des Beschwerdeführers auf vage Behauptungen gestützt, etwa, dass die Gefahr für Leben und Gesundheit nicht eindeutig belegt, die Einholung weiterer Gutachten erforderlich, Sicherungsmaßnahmen nicht geprüft und die Abbruchsfrist unverhältnismäßig sei.

3. So wird selbst in der vom Beschwerdeführer (zum Zweck der Abklärung der Bergung von diversen Geräten im Erdgeschoß) in Auftrag gegebenen statischen Stellungnahme des CC vom 26.8.2025 völlig nachvollziehbar ausgeführt, dass das Objekt auch kurzzeitig nicht betreten werden könne, da das Risiko für Leib und Leben zu groß ist, zumal permanente Einsturzgefahr ohne Vorwarnung gegeben ist.

Ein öffentliches Interesse, das die Behörde zum Einschreiten ermächtigt, ist schon immer dann gegeben, wenn durch den Zustand eine Gefahr für das Leben, die Gesundheit oder die körperliche Sicherheit auch nur gegenüber einer Person herbeigeführt oder vergrößert werden kann (vgl etwa VwGH 23.7.2013, 2011/05/0131). Die von der belangten Behörde verfügten Bauaufträge erweisen sich daher auch vor diesem Hintergrund als nicht überschießend.

4. Vor dem Hintergrund der zu erwartenden Bestätigung des Abbruchbescheides der belangten Behörde wurde seitens des Beschwerdeführers lediglich ins Treffen geführt, dass die Abbruchfrist zu knapp bemessen sei und realistischer Weise 6-12 Monate betragen müsse und er um Bergung der noch im Gebäude befindlichen Gerätschaften vor Durchführung der Beseitigung ersuche.

Eine derartige Ausweitung der Paritionsfrist war auch vor dem Hintergrund der in der Stellungnahme des CC vom 2.3.2026 attestierten und dokumentierten Verschlechterung des Bauzustandes, wonach sich das in Rede stehende Gebäude in einem akut einsturzgefährdeten Zustand befindet und selbst für spielende Kinder und Passanten akute Lebensgefahr besteht jedenfalls nicht gangbar.

Unter weiterer Berücksichtigung des Umstandes, dass die zu Spruchpunkt II. verfügten Maßnahmen seitens des Beschwerdeführers, der sich im Privatkonkurs befindet, realistischerweise frühestens nach Verkauf der Liegenschaft bewerkstelligen lassen und ein solcher noch nicht absehbar ist, orientierte sich das gefertigte Gericht trotz attestierter Dringlichkeit der Abbruchmaßnahmen an der von der belangten Behörde vorgesehenen Frist, wonach die Bauteile A, B und C binnen 12 Wochen ab Rechtskraft des Bescheides abzubrechen sind und legte nunmehr eine Frist bis spätestens 31.7.2026 für die Beseitigung fest.

5. Hinsichtlich der zu Spruchpunkt I. verfügten Benützungsuntersagung samt Anbringung von Hinweisschildern gilt darauf zu verweisen, dass diese Maßnahmen laut Auskunft des BB anlässlich der mündlichen Verhandlung vom 24.2.2026 bereits Rechnung getragen und diese auch nicht in substantiierter Form bekämpft wurde.

Im Ergebnis war daher die eingebrachte Beschwerde als unbegründet abzuweisen und war hinsichtlich des aufgetragenen Abbruches die Frist mit „spätestens bis zum 31.7.2026“ neu festzusetzen.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Mit der Frage der wirtschaftlichen Vertretbarkeit von Instandsetzungsmaßnahmen und der Erforderlichkeit eines Abbruches hat sich der Verwaltungsgerichthof bereits mehrfach auseinandergesetzt und dabei eine einheitliche Rechtsprechung entwickelt, die in der vorliegenden Entscheidung beachtet wurde. Von dieser Judikatur des VwGH wurde in der vorliegenden Rechtsache nicht abgewichen.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Hengl

(Richter)